Jos yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus kieltää muutostyö tai asettaa sille ehtoja, muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi hyväksyä työn aloittamisen aikaisemmin.

Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä. Saatuaan muutostyöilmoituksen on yhtiön tai toisen osakkeenomistajan viivytyksettä ilmoitettava muutostyöilmoituksen tehneelle osakkeenomistajalle työn sallimisesta ja työtä koskevista ehdoista tai työn kieltämisestä taikka kohtuullisesta ajasta, jonka kuluessa ilmoitukseen vastataan. Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan on annettava ilmoitus kannastaan kirjallisesti, jos osakkeenomistaja niin pyytää. Kielteinen päätös on perusteltava.

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää.

HE 24/2009

Ehdotuksen mukaan yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla olisi oikeus vastustaa muutostyötä vastaavilla edellytyksillä kuin voimassa olevan lain 77 §:n 1 momentin mukaan.

Pykälän 1 ja 2 momentin mukaan yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi
vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai
toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Ehdotuksessa ei ole erikseen mainittu toimielintä, joka päättää yhtiön kannasta osakkeenomistajan muutostyöhön. Toimivalta ratkeaisi tapauskohtaisen harkinnan perusteella yleisten toimivaltaa koskevien säännösten perusteella. Useimmiten
hallitus voisi tehdä ratkaisun muutostyöluvan antamisesta.

Yhtiön elinten välisestä toimivallan jaosta voi erityisen merkittävän muutostyön kohdalla kuitenkin seurata, että hallitus on poikkeustapauksissa velvollinen saattamaan asian yhtiökokouksen päätettäväksi. Lakiehdotuksen 6 ja 7 luvussa säädetään nimenomaisesti, että hallitus voi viedä ja yhtiökokous ottaa asian päätettäväksi, jos muutostyö on epätavallinen tai laajakantoinen tai voi vaikuttaa olennaisesti asumiseen. Vaikka muutostyötä koskeva päätös tehdään pääsääntöisesti hallituksessa, se voi olla syytä viedä yhtiökokouksen
käsiteltäväksi myös silloin, kun päätöksellä on merkitystä
osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta. Yhdenvertaisuuden kannalta ongelmallinen voi olla esimerkiksi sellainen yksittäisen osakkeenomistajan muutostyö, jota vastaavaa hanketta muut osakkeenomistajat eivät voi myöhemmin toteuttaa lainkaan (esim. muutoksen jälkeen ei enää jää käyttämätöntä rakennusoikeutta) tai vastaavin kustannuksin (esim. johdotukseen tarvittaviin kanaviin ei jää tilaa uudelle johdotukselle).

Selvissä tapauksissa hallitus voisi siirtää muutostyölupaa koskevan toimivallan isännöitsijälle. Isännöitsijä voidaan valtuuttaa päättämään muutostyöluvasta lähinnä
silloin, kun yhtiön kanta kyseisen kaltaisiin muutoksiin on vakiintunut.

Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan suostumusta edellyttävän
haitan tai vahingon määritelmä vastaa voimassa olevaa lakia. Haitan tai vahingon aiheutumisen tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa, jotta se voisi oikeuttaa yhtiön tai muun osakkeenomistajan asettamaan muutostyölle ehtoja tai kieltämään sen. Vain vähäistä suurempi haitta
tai vahinko voisi johtaa siihen, että muutostyölle tarvittaisiin yhtiön tai osakkeenomistajan suostumus.

Käytännössä haitan arvioinnissa rakennuksen ulkonäköön vaikuttavaan muutokseen rinnastetaan myös
osakkeenomistajahallinnassa olevalle pihalle tai parvekkeelle tehtävät laitteet ja rakennelmat, jotka vaikuttavat olennaisesti kiinteistön ulkonäköön.

Perusparannuksia ja uudistuksia vastaavalla tavalla
osakkeenomistajan muutostöihin voidaan tarvittaessa varautua
yhtiöjärjestykseen otettavilla määräyksillä.

Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kieltäessä aiheettomasti muutoksen tai asettaessa suostumukselleen kohtuuttomia ehtoja tuomioistuin voisi nykyistä oikeustilaa vastaavasti oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen
ja muuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan antaman suostumuksen ehtoja (ks. 6 §).

Muutostyön kieltäminen olisi yleensä kohtuutonta
silloin, jos muutostyö olisi mahdollista toteuttaa siten, että siitä ei
aiheudu olennaista haittaa taikka osakkeenomistaja korvaa siitä
aiheutuvan vahingon ja haitan. Yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla olisi oikeus kieltää muutostyö kokonaan ainoastaan, jos haittaa tai vahinkoa ei olisi mahdollista kokonaan poistaa ja olisi kohtuutonta edellyttää suostumuksen antamista edes korvausta vastaan.

Tässä tarkoitetuksi haitaksi olisi katsottava myös vahinkoriskin
lisääntyminen. Osakkeenomistajan tehdessä lvi-asennuksia pesukoneita tms. laitteita varten tilaan, jossa ei ennestään ole vesikalusteita, yhtiö voisi siten asettaa muutostyön ehdoksi esimerkiksi vedeneristeen ja lattiakaivon asentamisen, jos laitteet ovat sellaisia, että niitä yleensä käytetään vain märkätiloissa.

Muutostyön voisi yleensä kieltää vain pysyvän haitan perusteella. Väliaikaisen haitan esimerkiksi
työn toteuttamisesta aiheutuvan haitan perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi asettaa vain ehtoja muutostyön toteuttamiselle. Käytännössä yhtiöt asettavat muutenkin muutoksen edellytykseksi sen, että muutostyön tekevä osakkeenomistaja vastaa kaikista kustannuksista,
kuten mahdollisen yhtiöjärjestyksen muutoksen vuoksi pidettävän
yhtiökokouksen, yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröinnin ja
viranomaisen luvan hankkimisen kustannuksista (ks. 5 §). Muutostyöluvan ehdoksi voidaan asettaa myös esimerkiksi vakuuden toimittaminen: yhtiö voisi vaatia osakkeenomistajalta vakuutta, jos yhtiö samankaltaisia töitä teettäessään normaalisti vaatisi vakuutta omalta urakoitsijaltaan.

Vähäinen työnaikainen haitta (tavanomaiset muutostyön äänet päiväsaikaan, lyhytaikaiset vesikatkot jne.) on luonnollista eikä tule lainkaan korvattavaksi. Toisaalta esimerkiksi silloin, jos muutostyön johdosta leviää naapurihuoneistoon pölyä, tällaisella osakkeenomistajalla on oikeus saada korvaus muutostyön teettävältä osakkeenomistajalta. Hyvä rakennustapa edellyttää myös työn asianmukaista toteuttamista, kuten
suojausta pölyn leviämisen estämiseksi.

Yhtiön tulisi muutostyön sallimista käsitellessään kiinnittää huomiota myös yhtiölle muutostyöstä
mahdollisesti aiheutuviin pysyviin lisäkustannuksiin. Esimerkiksi
osakkeenomistajan rakentaessa huoneistoonsa uima-altaan taikka kylpyhuoneettomaan huoneistoonsa uuden suihkutilan tai muuttaessa liikehuoneiston kampaamoksi yhtiölle aiheutuu muutoksen johdosta pysyviä kustannuksia lisääntyneen veden kulutuksen myötä. Tällaisista kustannuksista yhtiöllä on oikeus saada korvaus muutostyön toteuttavalta osakkeenomistajalta.

Muutostyön perusteeton kieltäminen tai kohtuuttomien ehtojen asettaminen voi synnyttää yhtiölle tai toiselle
osakkeenomistajalle vahingonkorvausvelvollisuuden.

Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, pykälän 3 momentin mukaan muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää. Erityissäännöksellä selvennetään oikeustilaa.

Voimassa olevan lain perusteella on epäselvää, voiko yhtiö tai toinen osakkeenomistaja olosuhteiden muuttumisen perusteella vaatia työn lopettamista tai keskeyttämistä tai asettaa lisäehtoja muutostyölle. Ehdotus korostaa muutostyön tekijän vastuuta siten, että muutostyötä tekevä osakkeenomistaja vastaa yleensä viime kädessä kaikista muutostyön kustannuksista. Tarkoitus on, että yhtiö ja muut osakkeenomistajat eivät joudu vastuuseen työn aikana muuttuneista olosuhteista tai ilmenneistä uusista tiedoista aiheutuvasta vahingosta, haitasta tai
lisäkuluista. Selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden kohdistaminen ensisijassa muutostyön suorittavaan osakkaaseen on perusteltua, koska muutostyö hyödyttää yleensä vain häntä. Mahdollisuus työn keskeyttämiseen korostaa työn aloittamista edeltävän suunnittelun ja muutostyöilmoituksen merkitystä.

Käytännössä yhtiö tai toinen sakkeenomistaja voi vaatia, että osakkeenomistaja keskeyttää muutostyön kunnes muuttuneiden olosuhteiden tai uusien tietojen merkitys on arvioitu yhtiön ja toisen osakkeenomistajan kannalta.

Ehdotettavan erityissäännöksen perusteella voi olla myös helpompaa hakea turvaamistoimenpidettä työn keskeyttämiseksi.

Perusteeton muutostyön keskeyttäminen voi johtaa yhtiön, sen johdon tai toisen osakkeenomistajan korvausvastuuseen muutostyötä tekevälle osakkeenomistajalle aiheutuvasta vahingosta voimassa olevaa lakia
vastaavalla tavalla.