4 §.Muutostyön aloittaminen ja ilmoituksen käsittely.

Muutostyöilmoituksen käsittelyä ja muutostyön aloittamisajankohtaa koskevaa sääntelyä ehdotetaan selvennettäväksi siten, että yhtäältä yhtiöllä ja toisella osakkeenomistajalla on riittävä aika arvioida muutostyön vaikutuksia ja toisaalta siten, että nämä eivät voi aiheettomasti viivytellä vastauksen antamisessa.

Ehdotettavilla menettelysäännöksillä pyritään helpottamaan erityisesti merkittävämpien muutostöiden suunnittelua ja muutosten vaikutusten arviointia.

Pykälän 1 momentin mukaan muutostyötä, jonka yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voisi kieltää vahingon tai muun haitan perusteella, ei saa aloittaa, ennen kuin muutostyöilmoituksen tekemisestä on kulunut riittävästi aikaa. Koska muutostyöt vaihtelevat laadultaan ja laajuudeltaan, myös ilmoituksen käsittelemiseen kulloinkin tarvittava aika voi vaihdella merkittävästi. Muutostöiden aloittamiselle ei ole säädettävissä kiinteätä määräaikaa, joka soveltuisi kaikkiin muutostöihin, vaan tarvittava aika on arvioitava tapauskohtaisesti.

Kohtuullisuutta arvioitaessa huomioon otettavia seikkoja olisivat mm. aiotun muutostyön laatu ja laajuus, muutostyön mahdolliseen epäonnistumiseen liittyvät vahinkoriskit, muissa huoneistoissa aiemmin toteutetut vastaavat muutostyöt yms. seikat. Myös ilmoituksen ajankohdalla saattaa olla merkitystä: esimerkiksi loma-aikana (keskikesä, joulu ja vuodenvaihde) ei voida edellyttää hallituksen kokoontuvan yhtä usein tai yhtä lyhyellä varoitusajalla kuin muutoin. Hyvän tavan mukaista olisi tällöinkin ilmoittaa osakkeenomistajalle, että asia tullaan ratkaisemaan loma-ajan päätyttyä tiettyyn päivään mennessä.

Asunto-osakeyhtiöissä yhtiön toimintavelvoite ei myöskään lähtökohtaisesti ole yhtä tiukka kuin kiinteistöosakeyhtiöissä, joissa muutostyön mahdollisimman nopealla toteutuksella saattaa olla osakkeenomistajan kannalta olennainen merkitys. Ilmoituksen riittävän nopean käsittelyn merkitys voi korostua esimerkiksi silloin, jos huoneistossa harjoitettava liiketoiminta muutoksen viivästymisen johdosta häiriintyy.

Toisaalta asunto-osakeyhtiöissäkin saattaa osakkeenomistajan kannalta olla olennaisen tärkeää, että muutostyö voidaan toteuttaa viivytyksettä. Omistajanvaihdostilanteissa muutostyön viivästyminen voi viivästyttää osakkeenomistajan mahdollisuutta muuttaa huoneistoon. Tällöin kohtuullinen käsittelyaika voi olla lyhyempi kuin silloin, jos huoneistossa jo asuva osakkeenomistaja pyytää muutostyölupaa.

Vaikka muutostyöilmoitus tulee käsitellä ilman aiheetonta viivytystä, tulee kohtuullisuutta arvioitaessa ottaa huomioon myös hallituksen työskentelyrytmi: kokousaikataululla saattaa olla merkitystä esimerkiksi silloin, kun edellinen kokous on juuri pidetty ja seuraava on sovittu pidettäväksi kuukauden-parin kuluttua (vastaa keskimäärin 6—12 kokousta / vuosi). Jos aiottu muutostyö on melko yksinkertainen eikä edellytä laajaa selvitystä, osakkeenomistajan kannalta em. odotteluaika saattaa olla pitkä — isommissa yhtiöissä, joissa muutostöitä tehdään useita vuodessa, joudutaan kuitenkin helposti ”kokouskierteeseen”, jos muutostöitä varten on kokoonnuttava erikseen.

Edellä todetun mukaisesti kohtuullisena aikana voitaneen yleensä pitää enintään noin yhtä kuukautta muutostyöilmoituksen tekemisestä, lukuun ottamatta joulu- ja kesäloma-aikoja, jolloin vastaava aika voisi olla yleensä enintään noin kaksi kuukautta. Tapauksesta riippuen kohtuullinen aika voi kuitenkin myös olla lyhyempi tai pidempi.

Jos muutostyö aloitetaan ennen kuin ilmoituksen tekemisestä on kulunut riittävästi aikaa, yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi vaatia sen keskeyttämistä, jos työstä voi aiheutua edellisessä pykälässä tarkoitettua vahinkoa tai haittaa.

Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi hyväksyä muutostyön aloittamisen jo ennen ilmoituksen käsittelemiselle varattavan ajan päättymistä. Riski siitä, että yhtiö tai toinen osakkeenomistaja päättää myöhemmin kieltää työn tai asettaa sille ehtoja, on muutostyön toteuttavalla osakkeenomistajalla.

Pykälän 2 momentissa todetaan selvyyden vuoksi, että muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä. Säännös vastaa nykyistä oikeustilaa, joka perustuu yhtiön johdon osalta asunto-osakeyhtiölain yleisiin periaatteisiin ja jonka voidaan katsoa olevan voimassa myös toisen osakkeenomistajan suhteen asunto-osakeyhtiölain ja sopimusoikeuden yleisten periaatteiden nojalla.

Osakkeenomistajan aloittaessa muutostyön ennen kuin yhtiö tai muu osakkeenomistaja on käsitellyt ilmoituksen, riski kiellosta taikka muutostyölle asetettavista ehdoista olisi muutostyön toteuttavalla osakkeenomistajalla silloinkin, kun yhtiö tai muu osakkeenomistaja ei ole reagoinut muutostyöilmoitukseen ”viivytyksettä”.

Vastauksen viipyminen ei vaikuta yhtiön tai toisen osakkeenomistajan oikeuteen kieltää työ tai asettaa sille ehtoja vielä muutostyön aikana, mikäli 3 §:ssä säädetyt edellytykset tälle olisivat olemassa. Muutostyön toteuttavalla osakkeenomistajalla voisi kuitenkin tällöin olla oikeus saada yhtiöltä tai muulta osakkeenomistajalta korvausta vahingosta, joka johtuu siitä, että ilmoituksen käsittelyyn on kulunut kohtuuttoman pitkä aika. Tällainen tilanne saattaa syntyä esimerkiksi yhtiön asettaessa työlle lisäehtoja, jotka osakkeenomistaja olisi voinut ottaa huomioon vähäisemmin kustannuksin, mikäli yhtiö olisi antanut vastauksensa ajoissa. Vapautuakseen korvausvelvollisuudesta yhtiön tai muun osakkeenomistajan on näytettävä pyrkineensä selvittämään asiaa riittävän aktiivisesti.

Ehdotuksen valmisteluvaiheessa on ollut esillä myös vaihtoehto, jossa suostumus katsottaisiin annetuksi, jollei yhtiö reagoi ilmoitukseen määräajassa. Tämä vaihtoehto on kuitenkin ongelmallinen erityisesti sen vuoksi, että muutostyöt vaihtelevat suuresti ja niiden vaikutukset rakennukseen ja haitat yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle voivat olla hyvinkin erilaisia. Yhtiön passiivisuuden vuoksi automaattisesti syntyvä muutostyöoikeus olisi ongelmallinen myös muutostyön suunnittelua, toteutusta ja valvontaa koskevien vaatimusten, työn keskeyttämisen edellytysten sekä vastuusuhteiden kannalta.

Osakkeenomistajalle olisi tiedotettava myönteisestäkin päätöksestä. Kielteinen päätös olisi perusteltava. Perustelujen nojalla osakkeenomistaja voi esimerkiksi arvioida, onko muutostyölupaa aiheellista viedä tuomioistuimen harkittavaksi, taikka voisiko muutostyön toteuttaa jollakin muulla tavalla ja saada tällaiselle työlle yhtiön suostumuksen.

Yhtiön ja toisen osakkeenomistajan olisi annettava 2 momentissa tarkoitettu ilmoitus (työn kieltäminen, ehdot tai aika, jonka kuluessa muutostyöilmoitukseen vastataan) kirjallisesti vain, jos muutostyöilmoituksen tehnyt osakkeenomistaja sitä pyytää. Todistelun helpottamiseksi ilmoituksen tekeminen kirjallisesti lienee kuitenkin yleensä perusteltua.