Putkiremontti ja kylpyhuoneen pienentyminen, ei korvausta?

Hakusanat; asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ja putkiremontti, kylpyhuone, laatoitus, pienentyminen, olennainen, muutos, vähäinen, käytettävyy


Putkiremontti ja kylpyhuoneen pienentyminen, ei korvausta?

Peruskorjauksissa yhtiö suorittaa kunnossapitovelvoitettaan ja voi määrätä myös sellaisia töitä missä puututaan osakkaan hallintaoikeuteen eli huoneiston käyttöön. Muutos ei kuitenkaan voi olla merkittävä muuten osakkaalla on oikeus korvauksiin. Vähäiset muutokset kuten alla lattian pienentyminen n. 6% on vähäinen muutos kun se ei vaikuta käytettävyyteen.


Käräjäoikeuden perustelujen, jotka hovioikeus vahvisti, mukaan:

Asunto-osakeyhtiön suorittaessa asunto-osakeyhtiölain 78 §:n perusteella kunnossapitovastuuseensa kuuluvia korjaustöitä sen on periaatteessa saatettava huoneiston sisustus korjaamista edeltävään tilaan.

Asunto-osakeyhtiön suorittaessa korjaustöitä osakkaalla ei ole yleensä oikeutta antaa määräyksiä siitä, miten työt suoritetaan. Yhtiöllä on oikeus valita tekijä, työn laajuus sekä tekniset ratkaisut työn toteuttamiseksi.

Asunto-osakeyhtiön suorittaessa sille kuuluvia kunnostustöitä niiden lopputulos ei saa aiheuttaa haittaa osakkeenomistajalle. Tilanteeseen on sovellettava kokonaisarviointia verraten toisiinsa kunnostuksen aiheuttamaa hyötyä ja haittaa.

Asunto-osakeyhtiö ei ole korvausvastuussa, jos osakkaat eivät ole korjaustyön aiheuttaman haitan osalta joutuneet keskenään eriarvoiseen asemaan.

Huoneistoon kohdistuvat muutokset saattavat olla osakkaan hallintaoikeuteen puuttumista. Jos yhtiö joutuu asentamaan esimerkiksi vesijohtoja, viemäreitä tai ilmastointikanavia perusparannustöitä suorittaessaan, ei tällaisia vähäisiä muutoksia kuitenkaan voida pitää hallintaoikeuteen puuttumisena siitäkään huolimatta, että ne voivat vähäisessä määrin vähentää pinta-aloja. Tällöin yhtiön tulee kuitenkin huolehtia, että puuttuminen huoneistoihin on mahdollisimman vähäistä. Osakkaan on hyväksyttävä vähäinen pinta-alan pienentyminen.

Todistajien kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo, että kylpyhuoneen pinta-ala on putkiurakassa valittujen teknistaloudellisesti perusteltujen ratkaisujen johdosta pienentynyt vähäisessä määrin. Sillä ei ole vaikutusta kylpyhuoneen käytettävyyteen tai sen toimivuuteen. Vähäinen kylpyhuoneen pinta-alan pienentyminen ei ole alentanut asunnon arvoa. Putkiremon¬ tista aiheutuva hyöty on kantajille suurempi kuin vähäisestä pinta-alan pienenemisestä ja kynnyksen noususta aiheutuva haitta. Muissakin asunnoissa kylpyhuoneiden pinta-aloissa on tapahtunut pienentymistä, joten kantajat eivät ole haitan osalta joutuneet eriarvoiseen asemaan;

Asiassa ei ole osoitettu asunto-osakeyhtiölain 78 §:n tarkoittamaa pinta¬ alaa koskevaa virhettä tai vikaa, jonka vuoksi yhtiön tulisi ennallistaa kylpyhuoneen pinta-ala.

Hovioikeus totesi lisäksi
Tehdessään osakashallinnassa olevassa huoneistossa kunnossapitovastuuseen kuuluvia korjaustöitä asunto-osakeyhtiö on velvollinen palauttamaan huoneiston korjaustyön jäljiltä olennaisesti edeltävään olotilaan. M ja STn hallitseman huoneiston kylpyhuoneelle korjaustyöstä aiheutuneet muutokset eivät objektiivisesti arvioiden olennaisesti heikennä kylpyhuoneen käytettävyyttä ja toiminnallisuutta. Kylpyhuone on palautettu olennaisesti edeltävään tilaan. Aihetta käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen ei ole.


HELSINGIN HOVIOIKEUS
TUOMIO
Antamispäivä
19.1.2006
Diaarinro xxx

RATKAISU, JOHON ON HAETTU MUUTOSTA
Helsingin käräjäoikeus 13.5.2003 mo xxx (xxx)
ASIA:
Asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu ym.

VALITTAJAT
MT
ST

VASTAPUOLI
Asunto-osakeyhtiö Nkatu 9


VALITUS:

M ja ST ovat toistaneet käräjäoikeuden tuomiossa selostetun kanteensa ja vaatineet, että Asunto Oy Nkatu 9 velvoitetaan omalla kustannuksellaan ennallistamaan Tn hallitseman huoneiston A 3 kylpyhuoneen pinta-ala vastaamaan putkiremonttia edeltänyttä niin, että kylpyhuoneen seinille asennetut kipsilevyt poistetaan ja korvataan huoneen pinta-alaa vähentämättömällä tasoitteella ja kylpyhuoneen lattia madalletaan niin lähelle entistä tasoa kuin mahdollista käyttäen siihen soveltuvaa vedeneristys- ja lattianvalamismenetelmää tai että Tt oikeutetaan teettämään edellä mainitut työt asunto-osakeyhtiön kustannuksella. Lisäksi Tt ovat vaatineet, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan heille tavarantarkastuskertomuksen hankkimisesta aiheutuneet kustannukset 1.041,73 euroa korkoineen 16.3.2001 lukien sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeuden osalta 8.942,30 eurollaja hovioikeuden osalta 2.781,60 eurolla, molemmat määrät korkoineen. Tt ovat vielä vaatineet, että hovioikeudessa toimitetaan pääkäsittely.

Valituksen perusteet.
Asunto-osakeyhtiö oli laiminlyönyt suorittaa asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 2 momentin mukaisen kunnossapitovastuun edellyttämät työt niin, että osakkaiden huoneiston käytölle olisi aiheutunut m hdollisimman vähän haittaa.

Töiden suorittamisesta, kylpyhuoneen pinta-alan pienenemisestä sekä lattian ja kynnyksen noususta aiheutunut haitta oli Tlle o1ennainen ja kohtuuton. Haitan aiheuttamiselle ei ollut teknistaloude1lisia perusteita niin kuin käräjäoikeus oli arvioinut. Se vaikutti kylpyhuoneen käytettävyyteen ja toimivuuteen sekä asunnon arvoon.

Kylpyhuoneen pinta-alan ja lattian korkeuden ennallistaminen oli teknisesti mahdollista eikä sitä ollut voinut pitää asunto-osakeyhtiön olosuhteet tai muut seikat huomioon ottaen taloudellisesti kohtuuttomana. Urakoitsijan riidattomien suoritusvirheiden korjaamiseksi kylpyhuoneen laatoitus joka tapauksessa joudutaan purkamaan ja lattiavalu poistamaan (piikkaamaan auki). Samalla on teknistaloudellisesti perusteltua suorittaa myös ennallistamisvaatimuksen mukaiset työt.

VASTAUS:

Asunto Oy Nkatu 9 on kiistänyt muutosvaatimukset ja vaatinut, että M ja ST velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 1.9 44,47 eurol1a korkoineen. Yhtiö on vielä vaatinut, että hovioikeudessa toimitetaan pääkäsittely.

Putkiremontin välttämättömänä seurauksena oli ollut huoneiston kylpyhuoneen lattian marginaalinen nousu ja seinien levytyksestä johtunut pinta-alan marginaalinen pienentyminen, jotka käytännössä olivat merkityksettömiä. Tlla oli remontin jälkeenkin käytössään asianmukaisen kokoinen kylpyhuone kaikkine tarvittavine ja sinne mahtuvine laitteineen ja varusteineen.

Huoneiston arvo oli noussut nykyvaatimusten mukaisten korjausten johdosta. Samalla Tn oma vastuu ennen putkiremonttia tekemistään kylpyhuoneen muutostöistä oli poistunut.

Tn esittämillä vaatimuksilla ei ollut mitään yhteyttä taloyhtiön käyttämän urakoitsijan suoritusvirheeseen kylpyhuoneen laatoituksessa ja lattian kaadossa, jotka tultiin korjaamaan. Näiden korjausten yhteydessä ei ollut Tn väittämällä tavalla "kohtuullista" puuttua samalla tekijöihin, jotka olivat pienentäneet kylpyhuoneen tilavuutta.

Tn toimituttamasta tavarantarkastuksesta aiheutuneiden kustannusten korvaamiseen ei ollut perustetta. Urakoitsijan suoritusvirheet olivat korjattavissa helposti ja ilman suurempia purkutöitä.

Asunto-osakeyhtiön osakkaalla ei ollut oikeutta antaa määräyksiä työn suorittamisesta silloin kun asunto-osakeyhtiö suoritti korjausvastuulleen kuuluvia töitä. Yhtiöllä oli oikeus valita korjaustyön tekijä, työn laajuus sekä tekniset ratkaisut. Valittu kermieristys oli ehdottomasti paras mahdollinen vesieristystapa tähän kylpyhuoneeseen. Kylpyhuoneiden seinämateriaali oli vaihdellut asunnoittain. Tn kylpyhuoneessa oli ollut kipsiseinä, joka oli hajonnut huomattavassa määrin jo purkamisen yhteydessä vaikka purkutyöt oli suoritettukin asianmukai esti.


Putket oli jouduttu asentamaan kahteen seinään pintavetona koteloimalla, koska kipsiseinä ei olisi kestänyt niiden upottamista seinään tehtyyn "railoon". Koolaamalla ja levyttämällä toteutetulla putkien koteloinnilla, jolla vältettiin e, etteivät putket läpäise vesieristystä, oli saavutettu vastaista käyttöä ja kiinteistön elinkaarta huomattavasti parempi tekninen lopputulos.
Seinämateriaalin heikkouden vuoksi myös vesieristys oli ollut välttämätöntä toteuttaa oikaisemalla ensin kaksi seinää levyttämällä.

Kylpyhuoneen pinta-alan pienenemisestä ja kynnyksen noususta ei ollut Tlle aiheutunut todeUista haittaa. Kylpyhuone oli pienentynyt pinta-alaltaan vain 0,16 neliömetriä joten haitta oli olematon. Vastaavia muutoksia oli tapahtunut noin 90 prosentissa kaikista huoneistoista.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU
Käsittelyratkaisu
Pääasia

Asianosaiset ovat vaatineet pääkäsittelyn toimittamista suullisen todistelun uudelleen arvioimiseksi. Hovioikeus katsoo, että asia on ratkaistava pelkästään kirjallisen oikeudenkäyntiaineiston perusteella. MTn, RKn, AJ, TAn, MMn tai UIn henkilökohtaisella kuulemisella hovioikeudessa ei ole saatavissa sellaista asian ratkaisemisen kannalta merkityksellistä selvitystä, joka ei ilmenisi esitetystä kirjallisesta aineistosta eikä asunto-osakeyhtiön mahdollisen vahingonkorvausvastuun selvittäminen edellytä henkilötodistelun uskottavuuden uudelleen arvioimista. Näin ollen pääkäsittelyn järjestäminen on oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 2 momentin 6 kohdan tarkoittamalla tavalla selvästi tarpeetonta. Pyyntö pääkäsittelyn toimittamisesta hovioikeudessa hylätään.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lausuu lisäksi seuraavan. Tehdessään osakashallinnassa olevassa huoneistossa kunnossapitovastuuseen kuuluvia korjaustöitä asunto-osakeyhtiö on velvollinen palauttamaan huoneiston korjaustyön jäljiltä olennaisesti edeltävään olotilaan. M ja STn hallitseman huoneiston kylpyhuoneelle korjaustyöstä aiheutuneet muutokset eivät objektiivisesti arvioiden olennaisesti heikennä kylpyhuoneen käytettävyyttä ja toiminnallisuutta. Kylpyhuone on palautettu olennaisesti edeltävään tilaan. Aihetta käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen ei ole.


Tuomiolauselma:
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

M ja ST velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy Nkatu 9:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa kohtuulliseksi harkitut 1.000 euroa, mille määrälle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

MUUTOKSENHAKU

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 20.03.2006
Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos HN
hovioikeudenneuvos JP
hovioikeudenneuvos RV

Esittelijä:
Ratkaisu on yksimielinen.
viskaali AK

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
Pasilanraitio 11
00240 Helsinki
TUOMIO
Annettu kansliassa
Käräjätuomari KS
13.5.2003

Kantajat

Vastaaja
MT,ST

Asia:
Asunto-osakeyhtiö Nkatu 9 Asunto-osakeyhtiöasia
Kantajien kanne
Vaatimukset
Kantajat MT ja ST ovat vaatineet, että vastaaja Asunto-osakeyhtiö Nkatu 9 velvoitetaan omalla kustannuksellaan ennallistamaan kantajien osakeomistuksensa perusteella hallitseman Asunto Oy Nkatu 9 huoneiston A 3 kylpyhuoneen pinta-ala siten,

- että kysessä olevan huoneiston kylpyhuoneen seinille asennetut kipsilevyt poistetaan ja korvataan huoneen pinta-alaa vähentämättömällä tasoitteella, Ja

- että kyseessä olevan huoneiston kylpyhuoneen lattia madalletaan niin lähelle entistä tasoa kuin mahdollista käyttämällä lattian valamisessa madaltamisen mahdollistavaa työmenetelmää uhalla,

- että kantajat oikeutetaan vastaajan kustannuksella teettämään kyseiset työt.

Kantajat ovat lisäksi vaatineet vastaajan velvoittamista korvaamaan tavarantarkastajan kertomuksesta aiheutuneet kustannukset 1.041,73 euroa laillisine viivästyskorkoineen 16.3.2001 lukien.

Kantajat ovat vielä vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Perusteet
Kantajat ovat kertoneet, että vastaajayhtiössä on teetetty vesijohtojen ja viemäreiden uusimistyö eli ns. putkiremontti. Taloyhtiön on tullut korjaustyön jälkeen saattaa osakkaan hallitsema huoneisto ennalleen.
Kantajien kylpyhuoneen pinta-ala oli kuitenkin tehdyn putkiremontin yhteydessä huomattavasti pienentynyt. Pinta-alan pieneneminen on johtunut sekä lattian tarpeettomasta nostamisesta että seinien tarpeettomasta kipsilevytyksestä.

Taloyhtiö oli ottanut urakan vastaan kantajien huoneiston kylpyhuonetta koskevilta osiltaan, vaikka urakoitsijan suoritus oli ollut kaikkea muuta kuin valmis vastaanotettavaksi. Urakkasuoritus on sisältänyt lukemattomia riidattomia rakennusvirheitä, jotka urakoitsija on velvollinen korjaamaan ja jotka urakoitsija on myös lupautunut korjaamaan.

Kantajat eivät ole hyväksyneet kylpyhuoneensa pinta-alan pienenemistä eivätkä virheellisesti tehtyä urakkaa muiltakaan osin. Kantajat olivat reklamoineet taloyhtiölle asiasta urakan aikana ja ennen vastaanottotarkastusta. Kantajat olivat vastaanottotarkastuksenjälkeen useaan otteeseen vaatineet taloyhtiötä saattamaan kantajien huoneiston kylpyhuone ennalleen, mihin vaatimukseen taloyhtiö ei ollut suostunut.

Kantajat ovat edelleen kertoneet että taloyhtiön osakkeenomistajille oli syyskuussa 1999 jaettu tiedote tulossa olevan putkiremontin johdosta. Tiedote oli sisältänyt varsin yksityiskohtaisia tietoja urakan toteuttamistavasta. Tiedotteessa ei oltu sanallakaan mainittu mahdollisuudesta jonka mukaan huoneistojen kylpyhuoneisiin tultaisiin tekemään uusia rakenteita seinien kipsilevytyksen muodossa.

Purkutyö oli suoritettu kiireellä ja kovakouraisesti, mistä oli aiheutunut tarpeettomia vaurioita ennestään heikkoihin seinärakenteisiin. Taloyhtiö oli myöntänyt, että purkutyötä ei oltu toteutettu "hienovaraisesti" vaan että purkuliike oli "painanut täysillä urakalla". Urakoitsija oli valinnut tarpeettomien purkuvaurioiden korjaustavaksi seinien kipsilevytyksen, minkä menettelyn taloyhtiön edustajat olivat taloyhtiön edun vastaisesti hyväksyneet.

Tarpeettomien purkuvaurioiden korjaaminen olisi ollut täysin mahdollista ilman, että kantajien kylpyhuoneen pinta-ala olisi pienentynyt. Kylpyhuoneen seinät olisi voitu myös tasoittaa, mikä menetelmä 'olisi merkinnyt ainoastaan 3-4 tuntia lisätyötä verrattuna valittuun korjaustapaan.

Taloyhtiö oli väittänyt ensin seinien kipsilevytyksen olleen tarpeellinen seinien suoristamiseksi. Taloyhtiön puolesta oli sittemmin esitetty, että seinien levytys olisi johtunut seinärakenteesta (tikkurappaus), millä syyllä taloyhtiö lienee tarkoittanut seinärakenteen vahvistamista.

Kantajien käsityksen mukaan heidän esittämänsä työmenetelmä seinien ennallistamisen suhteen olisi ollut mahdollinen. Taloyhtiön kielteinen kanta ennallistamisvaatimukseen on perustunut yksinomaan siihen, että korjaustyön suorittaminen yhden osakkaan huoneistossa muista huoneistoista poikkeavasti olisi lisännyt remontin kustannuksia ja loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta.

Kantajien kylpyhuoneen pinta-ala on tarpeettoman kipsilevytyksen johdosta pienentynyt noin 8 prosenttia. Taloyhtiön ei olisi tullut hyväksyä korjaustapaa, joka pienentää osakkeenomistajan kylpyhuoneen pinta-alaa ja siten laskee osakkeenomistajan hallitseman huoneiston arvoa moninkertaisesti enemmän kuin kantajien vaatima vaihtoehtoinen huoneiston ennallistamistapa olisi aiheuttanut kustannuksia.

Kylpyhuoneen lattian osalta taloyhtiön osakkailla on ollut oikeus odottaa, että huoneistojen kylpyhuoneiden lattiat eivät ole remontin johdosta vaarassa nousta mistään muusta syystä kuin siitä, että lattian kantavat rakenteet eivät salli viemäreiden asentamista lattiarakenteiden sisään.

Taloyhtiön osakkailleen jakamassa tiedotteessa ei ole missään muussa kohdassa tai millään muulla perusteella esitetty mahdollisuutta, että kylpyhuoneen lattia nousisi. Kantajien kylpyhuoneen lattia oli remontin johdosta noussut noin viisi senttiä. Kylpyhuoneen kynnys puolestaan oli noussut noin 1 senttimetristä noin kuuteen senttimetriin.

Todellinen syy lattian nousulle on ollut se, että lattiaan on tehty kaksi valukertaa (pohjavalu ja pintavalu) aiemman yhden valukerran (pohjavalu) asemesta. Menetelmä on nykyisin kuitenkin vanhentunut ja huonoksi todettu.

Lattiaan olisi riittänyt yksi valukerta (pohjavalu), kunhan kaadot on huolella tehty. Eristys puolestaan tehdään ainoan valukerran päälle, jonka päälle tulee laatoitus. Lattian valu ja eristys olisi näin voitu ja pitänyt tehdä ilman, että lattian korkeus olisi noussut.

Tavarantarkastajan kertomuksen mukaan kylpyhuoneen kynnyksen vedenpitävyys on vain yhden elastisen saumausmassasauman varassa ilman että vesieristystä olisi nostettu kynnystä vasten. Tämän virheen korjaaminen vaati koko pintavalun aukipiikkaamisen. Vaikka kyse on urakoitsijan riidattomasta suoritusvirheestä, sillä on merkitystä harkittaessa kantajien vaatimuksen kohtuullisuutta. Urakoitsija joutuu joka tapauksessa suorittamaan kantajien huoneiston kylpyhuoneen lattian vähäistä suuremman korjaustyön.

Kantajat olivat reklamoineet lattian korkeudesta heti valutyön tultua suoritetuksi syksyllä 2000. MT oli ollut suuressa selkäleikkauksessa vajaa vuotta aiemmin ja sen vuoksi reklamoinut sekä urakoitsijalle että taloyhtiölle kohonneen lattian vuoksi myös nousseesta kynnyksestä, joka tulisi olemaan hänelle liikuntaeste, mikäli hän joutuisi pyörätuoliin.

Kantajien huoneiston kylpyhuoneen lattian ja kynnyksen nousu merkitsevät huoneiston arvon alentumista. Nousu on ollut tarpeeton ja johtunut ainoastaan huonosta työmenetelmästä. Huoneiston kylpyhuoneen ennallistamisvaatimus ei merkinnyt kohtuutonta kustannusta taloyhtiölle, kun sitä verrataan osakkeenomistajille aiheutuvaan haittaan ja vahinkoon. Kantajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vaatia huoneistonsa kylpyhuoneen ennallistamista, koska he eivät ole hyväksyneet työn lopputulosta. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus ei myöskään vaarantunut, sillä muut osakkeenomistajat eivät ole vaatineet huoneistojensa arvoa alentavan työn uusimista.
Taloyhtiö on suhtautunut kantajien ilmoittamiin kylpyhuoneen virheisiin vähättelevästi. Vasta kantajien pyytämän tavarantarkakastusen jälkeen virheet on katsottu riidattomiksi urakoitsijan suoritusvirheiksi. Tavarantarkastuksesta aiheutuneet kustannukset ovat osakkaille taloyhtiön tuottamuksellisesta menettelystä johtunutta vahinkoa, joka taloyhtiön on korvattava.

Vastaus
Vaatimukset
Perustelut

Vastaaja Asunto-osakeyhtiö Nkatu 9 on vastustanut kannettaja vaatinut sen hylkäämistä sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Kantaja ei ole esittänyt oikeudellisia perusteita kylpyhuoneen pinta-alan ennallistamista koskevalle vaatimukselleen. Ennallistaminen ei voi missään olosuhteissa tarkoittaa sitä, etteikö taloyhtiöllä olisi korjausvastuutaan toteuttaessaan oikeus tarvittavissa määrin tehdä asianmukaisia ja perusteltuja ratkaisuja osakashallinnassa olevissa tiloissa jopa sen uhalla, että huoneiston pinta-ala saattaa pienentyä. Pinta-alan pienennys ei ole ollut huomattavaa. Lattian nousulle sekä seinien levytykselle on ollut olemassa asianmukaiset teknistaloudelliset perustelut.

Osakkaille korjausurakasta jaettu tiedote ei ole sellainen asiakirja, jonka ilmaukset rajaavat tai muokkaavat urakan osapuolten urakkarajoja. Tiedotteet eivät voi olla tyhjentäviä selontekoja kaikista mahdollisista eteentulevista tilanteista ja niiden ratkaisuista. Vastaajayhtiön omistama rakennus on lähes 90 vuotta vanha.Urakka-asiakirjoissakaan ei voida etukäteen ottaa kantaa kaikkiin esille tuleviin tilanteisiin, sillä vanhan rakennuksen korjaaminen on aina erittäin yllätyksellistä. Alkuperäisistä suunnitelmista ja urakkarajoista huolimatta joudutaan usein tilanteeseen, jossa osapuolet arvioivat mahdollista lisä- tai muutostyötarvetta tai suunnitelmien muuttamista.

Seinien osalta tilanne oli ollut sellainen, että seinämateriaali oli vaihdellut huoneistoittain. Etukäteen ei voitu arvioida, miten vanha materiaali purkamisen yhteydessä käyttäytyy.

Purkutyöt oli suoritettu asianmukaisesti hyvän rakennustavan mukaan. Lohkeamisvaaran vuoksi seinät oli ollut välttämätön levyttää vesieristyksen toteuttamiseksi asianmukaisella tavalla, koska mikään muu kohtuullisin kustannuksin toteutettava vaihtoehto ei ollut ollut reaalinen.
Vesieristyksen johdosta kahteen kylpyhuoneen seinään oli asennettu 13 millimetriä paksu levytys. Sen lisäksi kahteen muuhun seinään oli putkikoteloinnin vuoksi asennettava levytys, jonka alle oli laitettu työselityksen mukainen koolaus.

Kantajien kylpyhuoneessa kaksi seinää oli levytetty seinämateriaalin kestämättömyyden vuoksi asianmukaisen vesieristyksen tekemiseksi ja kaksi seinää koolattu ja levytetty putkien koteloinnin vuoksi. Menettelylle on ollut teknisesti täysin kriittisen tarkastelun kestävät perusteet.

Kylpyhuoneen pinta-ala on pienentynyt absoluuttisesti korkeintaan 0,16 m2:ä ja suhteellisesti enintään noin viisi prosenttia. Asunnon kokoon suhteutettuna pienennys on 0,20-0,22 prosenttia. Väite, että asianmukaisesti tehty putkiremontti, jonka yhteydessä on tehty märkätilojen täysi uusiminen, marginaalista vähäisemmän pinta-alan pienenemisen huomioon ottaminen laskisi jotenkin asunnon arvoa, on vailla mitään todellisuuspohjaa.

Kylpyhuoneen lattian osalta lähtökohta urakassa on ollut se tavoite, että lattian korotusta ei missään huoneistossa tapahtuisi.

Joissakin huoneistoissa kuten kantajilla konkretisoitui se väistämätön riski, että lattia nousi. Syynä oli se, että aiemman lattiatason ja palkin yläreunan välinen etäisyys oli ollut niin vähäinen, että lattian nousu pintavalun verran eli noin 50 milliä ei voitu välttää.

Mikäli lattiaa oltaisiin lähdetty madaltamaan rakenteiden tukipalkkien yläreunan tasosta, olisi jouduttu kustannuksiltaan huomattaviin rakenne¬ suunnittelu- ja rakenteiden tukitoimenpiteisiin.

Yhtiön toteuttama vesieristeratkaisu on vanhaan rakennukseen paras mahdollinen.

Kantaja on tilannut tavarantarkastuksen. Tavarantarkastus ei ole tuonut esiin mitään sellaista, jota yhtiö ei olisi jo tiennyt tai jonka korjaamisesta yhtiö olisi kieltäytynyt. Kantajat eivät ole esittäneet mitään oikeusperustetta sille, että vastaajan tulisi vastata tavarantarkastuksen kuluista.


Todistelu

Kantaja on esittänyt kirjallisina todisteina osakastiedotteen 5.7.1999, tavarantarkastaja UMn lausunnon 16.2.2001 valokuvaliitteineen, huomautuslistan sekä isännöitsijä Kn 16.3.2001 päivätyn kirjeen.

Vastaaja on esittänyt kirjallisina todisteina kaaviokuvan kylpyhuoneen lattian rakenteesta ja alalaattapalkistosta sekä osakastiedotteen 5.7.1999.

Todistelutarkoituksessa MT ja RK sekä todistajina AJ, TA, MM sekä JI.


Käräjäoikeuden ratkaisu

Asiassa on käynyt ilmi, että vastaaja Asunto Oy Nkatu 9 on teettänyt yhtiössä urakoitsijalla vesijohtojen ja viemäreiden uusimistyön eli ns. putkiremontin.

Kantajien huoneiston A 3 kylpyhuoneen pinta-ala on tehdyn putkiremontin yhteydessä pienentynyt.

Kanteessa on väitetty, että pinta-alan pieneneminen on johtunut sekä lattian tarpeettomasta nostamisesta että seinien tarpeettomasta kipsilevytyksestä. Käytettäessä putkiremontissa kanteessa kerrottuja työmenetelmiä pienentymistä ei olisi tapahtunut.

Vastaajayhtiö on ottanut urakan vastaan huoneiston A 3 kylpyhuonetta koskevilta osin. Urakkasuoritus on sisältänyt riidattomia laatoitusrakennusvirheitä, jotka urakoitsija on velvollinen korjaamaan. Korjaustoimenpiteitä ei ole vielä tämän asian vireilläollessa tehty.


Kantajat eivät ole hyväksyneet kylpyhuoneensa pinta-alan pienenemistä eivätkä virheellisesti tehtyä urakkaa muiltakaan osin. Kantajat ovat reklamoineet asiasta vastaajayhtiölle urakan aikana ja ennen vastaanotto tarkastusta.

Kannevaatimus koskee kylpyhuoneen pinta-alan ennallistamista siten, että seinille asennetut kipsilevyt poistetaan ja korvataan pinta-alaa vähentämättömällä tasoitteella sekä että lattia madalletaan niin lähelle entistä tasoa kuin mahdollista käyttämällä lattian valamisessa madaltumisen mahdollistavaa työmenetelmää.

Kanteen mukaan vaatimus kylpyhuoneen pinta-alan ennalleen saattamisesta on kohtuullinen, koska kylpyhuoneen laatoitus joudutaan purkamaan kokonaan sekä seiniltä että lattioilta ja myös lattian valu joudutaan väärin tehtyjen kaatojen ja kynnyksen vuoksi piikkaamaan kokonaan auki.

Oikeudellisen arvioinnin lähtökohdat

Asunto-osakeyhtiön suorittaessa asunto-osakeyhtiölain 78 §:n perusteella kunnossapitovastuuseensa kuuluvia korjaustöitä sen on periaatteessa saatettava huoneiston sisustus korjaamista edeltävään tilaan.

Asunto-osakeyhtiön suorittaessa korjaustöitä osakkaalla ei ole yleensä oikeutta antaa määräyksiä siitä, miten työt suoritetaan. Yhtiöllä on oikeus valita tekijä, työn laajuus sekä tekniset ratkaisut työn toteuttamiseksi.

Asunto-osakeyhtiön suorittaessa sille kuuluvia kunnostustöitä niiden lopputulos ei saa aiheuttaa haittaa osakkeenomistajalle. Tilanteeseen on sovellettava kokonaisarviointia verraten toisiinsa kunnostuksen aiheuttamaa hyötyä ja haittaa.

Asunto-osakeyhtiö ei ole korvausvastuussa, jos osakkaat eivät ole korjaustyön aiheuttaman haitan osalta joutuneet keskenään eriarvoiseen asemaan.

Huoneistoon kohdistuvat muutokset saattavat olla osakkaan hallintaoikeuteen puuttumista. Jos yhtiö joutuu asentamaan esimerkiksi vesijohtoja, viemäreitä tai ilmastointikanavia perusparannustöitä suorittaessaan, ei tällaisia vähäisiä muutoksia kuitenkaan voida pitää hallintaoikeuteen puuttumisena siitäkään huolimatta, että ne voivat vähäisessä määrin vähentää pinta-aloja. Tällöin yhtiön tulee kuitenkin huolehtia, että puuttuminen huoneistoihin on mahdollisimman vähäistä. Osakkaan on hyväksyttävä vähäinen pinta-alan pienentyminen.


Todistelu

Todistelutarkoituksessa kuultu kantaja MT on kertonut, että hän oli itse toteuttanut vuonna 1993 korkeatasoisen kylpyhuoneen saneerauksen. Kylpyhuone oli ollut ennen nyt kysymyksessä olevaa putkiremonttia tilava. Seinät olivat olleet tasaiset ja suorat. Ennen putkiremontin alkamista T oli ilmoittanut, että kylpyhuoneesta purettaisiin vain se, mikä rakennusteknisesti oli välttämätöntä. Tästä välittämättä urakoitsija oli purkutyössä lyönyt kaikki hajalle katosta lattiaan.

Purkuvaurioina oli tullut muun muassa murtumia seinään. Tn oli ollut pakko ottaa virallinen tavarantarkastaja, kun yhtiö oli väittänyt hänen valittavan turhasta. T on katsonut, että yhtiön tulee saattaa entinen korkeatasoisesti saneerattu kylpyhuone sen tasoiseen kuntoon kuin se oli ollut ennen urakkaa.

Todistaja kirvesmies AJ on kertonut syistä huoneiston kylpyhuoneen pinta-alan pienenemiseen ja vaihtoehtoisista työmenetelmistä joiden mukaan kylpyhuone olisi ennallistettavissa entiseen pinta-alaan'.

Todistajat LVI-insinööri TA ja rakennusinsinööri MM ovat kertoneet putkiurakan työmenetelmistä ja niiden vaihtoehdoista. Heidän mukaan urakka oli suoritettu asianmukaisesti ja käytetty työmenetelmä on ollut teknistaloudellisesti hyväksyttävä. Urakka oli suoritettu työselityksen mukaisesti. Työ oli toteutettu noudattaen hyvää rakennustapaa. Kantajien kylpyhuoneen käytettävyys ei ole heikentynyt. Työselityksen laatineen An mukaan hänen mittaustensa perusteella kylpyhuoneen pinta-ala oli todellisuudessa pienentynyt 0,16 m2 eli 6 %. Todistajien mukaan kylpyhuone on toimiva ja edelleen riittävän kokoinen.

Todistaja, taloyhtiön isännöitsijä RKn mukaan lähes kaikissa asunnoissa lattia oli noussut ja seiniä oli jouduttu levyttämään. Putkiurakassa oli ollut tarkoituksena saattaa märkätilat vastaamaan nykyaikaisia vaatimuksia. Asianmukaisen vesieristyksen tekemiseksi Tn kylpyhuonetta oli jouduttu purkamaan laajemmin kuin Tt olivat halunneet.

Todistaja kiinteistönvälittäjä JI on kertonut korjausten merkityksestä asunnon arvoon. Hänen mukaan kylpyhuoneen vähäinen pinta-alan pienentyminen ei vaikuta asunnon arvoon eikä ostajien ostopäätökseen.
Tärkein asia on kylpyhuoneen toimivuus ja käytettävyys.

Oikeudellinen arviointi

Todistajien kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo, että kylpyhuoneen pinta-ala on putkiurakassa valittujen teknistaloudellisesti perusteltujen ratkaisujen johdosta pienentynyt vähäisessä määrin. Sillä ei ole vaikutusta kylpyhuoneen käytettävyyteen tai sen toimivuuteen. Vähäinen kylpyhuoneen pinta-alan pienentyminen ei ole alentanut asunnon arvoa. Putkiremon¬ tista aiheutuva hyöty on kantajille suurempi kuin vähäisestä pinta-alan pienenemisestä ja kynnyksen noususta aiheutuva haitta. Muissakin asunnoissa kylpyhuoneiden pinta-aloissa on tapahtunut pienentymistä, joten kantajat eivät ole haitan osalta joutuneet eriarvoiseen asemaan;

Asiassa ei ole osoitettu asunto-osakeyhtiölain 78 §:n tarkoittamaa pinta¬ alaa koskevaa virhettä tai vikaa, jonka vuoksi yhtiön tulisi ennallistaa kylpyhuoneen pinta-ala.

Asiassa ei ole näytetty sellaisia kohtuusnäkökohtia, joiden vuoksi kantajien kylpyhuoneen pinta-ala olisi vastaajayhtiön toimesta ennallistettava pelkästään sen vuoksi, että kylpyhuoneen laatoitus joudutaan mahdollisesti purkamaan ja lattian valu piikkaamaan auki urakoitsijan suoritusvirheide korjaamisen yhteydessä.

Lopputulos
Oikeudenkäyntikulut
Tuomiolauselma

Kannevaatimuksissa ei ole kysymys kylpyhuoneen laatoitusta koskevien virheiden arvioinnista ja laatoituksen ennallistamisesta. Urakoitsija tulee jatkossa korjaamaan kylpyhuoneen laatoitusvirheet. Tämä seikka ei ole yhteydessä kantajan pinta-alaa koskevan ennallistamisvaatimuksen kanssa.

Kantajat ovat tilanneet kylpyhuoneensa laatoitusvirheiden tarkistamiseksi tavarantarkastajan. Vastaajayhtiö ei ole vahingonkorvausvastuussa kantajille tavarantarkastuksesta aiheutuneesta laskusta.

Edellä mainituilla perusteilla kanne on kokonaisuudessaan perusteeton. Sen vuoksi kanne on hylättävä.

Kantajat ovat hävinneet asian ja ovat siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n perusteella velvollisia korvaamaan vastapuolen tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Kantajat eivät ole paljoksuneet vastaajan oikeudenkäyntikuluja määrältään. Kanne hylätään.
Kantajat MT ja ST velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Asunto Oy Nkatu 9:lle oikeudenkäyntikuluista 10.554,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien. Lisäksi kantajat MT ja ST velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan RKlle asianosaiskuluista 120 euroa.