Yhtiön korjausvelvollisuus ja vastikelisäys?

Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 14.5.2019
Nro 596
Diaarinumero S 17/977
Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 3.3.2017 nro 12368 (liitteenä)

Asia asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen moittiminen ym.

Valittajat ja vastapuolet
K. Oy
Asunto Oy HL

Asian käsittely hovioikeudessa

Jatkokäsittelylupa on myönnetty K. Oy:lle ja Asunto Oy HLlle (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö) 22.9.2017.

Pääkäsittely on toimitettu 1. - 2.10.2018.

Valitukset


K. Oy on toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kanteet.

Lisäksi K. Oy on vaatinut, että Asunto Oy HL velvoitetaan korvaamaan K. Oy:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa 37.318,00 eurolla korkoineen.

K. Oy on vaatinut toissijaisesti, että se vapautetaan oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n tai 21 luvun 8 b §:n nojalla korvaamasta Asunto Oy HLn oikeudenkäyntikulut tai ainakin mikäli K. Oy menestyy yhdessä tai useammassa kanteessaan, sen asunto-osakeyhtiölle korvattavat oikeudenkäyntikulut eivät ylitä 40.000 euroa tai joka tapauksessa kanteiden menestymisestä huolimatta Asunto Oy HLn tulee pitää omana vahinkonaan 37.020,56 euroa vastaava ajankäyttö tai vähintään 97,42 tunnin ajankäyttöä vastaavat 26.604 euroa, SKH-isännöinnin kulut 2.700,42 euroa, perusteettomat matkakulut 185,32 euroa ja perusteettomat luottotietokustannukset 100 euroa.

Asiassa oli kyse yhtiökokouspäätöksistä, jotka loukkasivat osakkaiden yhdenvertaisuutta, kun oli päätetty kaikkien osakkaiden yhtäläisellä maksuvelvollisuudella uudistus-, tasonparannus- ja kunnossapitotöistä, jotka eivät hyödyttäneet liiketiloja mitenkään vaan hyöty ja arvonnousu koituivat vain asuinhuoneistojen hyväksi.

K. Oy ei ollut saanut välitöntä tai välillistä hyötyä porraskäytävien entisöinnistä, ikkunoiden ja ovisummerien uusimisesta, datakaapeloinnista ja koteloinneista. Kysymyksessä olevista remonteista olivat hyötyneet vain niistä päättäneet asuinhuoneistojen osakkaat. Remontit oli myös tehty tämän ajan tavanomaista tasoa laajempina ja tarpeettoman suurin kustannuksin. Kyse oli ollut huomattavista summista. Kyse ei siten ollut vain siitä, etteivät kaikki osakkeenomistajat olleet voineet hyötyä aivan kaikista töistä ja että heidän tulisi sietää vähäiset poikkeamat hyötynsä ja maksuosuutensa välillä. Korjaustöillä oli haettu asuinhuoneistojen osakkaille epäoikeutettua arvonnousua K. Oy:n kustannuksella.

Remontit olivat olleet tarpeettoman kalliita tasonparannuksia, jotka aiheuttavat asunto-osakeyhtiölle huomattavia kustannuksia tulevaisuudessa ja myös erityisiä kunnossapitovelvoitteita.

Asunto-osakeyhtiö oli yhdistänyt eri päätöksentekomenettelyn edellyttämät kohteet. Yksinkertaisella ääntenenemmistöllä päätettäväksi oli näin siirretty myös asioita, jotka edellyttävät niiden osakkeenomistajien suostumusta, jotka eivät hyötyneet asunto-osakeyhtiön toteuttamista uudistus- ja tasonparannustöistä.

Samaan aikaan kun K. Oy oli joutunut maksamaan itse sen liiketilan käyttökelpoisuuteen liittyvät kaikki vastaavat työt, se joutuisi huomattavalla maksuosuudella osallistumaan sitä hyödyttämättömiin uudistuksiin täysimääräisesti, myös sellaisiin uudistuksiin ja tasonparannuksiin, joita asunto-osakeyhtiö ei kohdentanut ja kustantanut liiketilaan yhtään.

Huomattavan suuresta neliömäärästä (teatteritila) johtuen K. Oy vastaisi merkittävästä osasta kustannuksia.

Varsinainen yhtiökokous 18.6.2014

Asunto-osakeyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä oli päätetty kunnostaa porrashuoneet, asuntojen ulko-ovet ja uusia ovipuhelimet ja sisäpihan ikkunat puuikkunoiksi.

Porrashuoneet

Yhtiökokous oli niputtanut remontti-, tasonparannus-, uudistus- ja kunnossapitopäätökset enemmistöpäätökseksi ja teki ne sellaisena.

Porrashuoneiden uudistuksessa oli ollut kysymys uudistuksesta ja tasonparannuksesta. Rakennuksen alkuperäiseen tasoon korjaaminen ei ollut asunto-osakeyhtiölain mukaista tavanomaisen tason ylläpitoa eli kunnossapitoa. Mikäli porrashuoneet olisi ollut tarpeen sähkövetojen uusimisen yhteydessä maalata, olisi porrashuoneet tullut huoltomaalata ajan tavanomaiseen tasoon osakkaiden ja yhtiön kannalta järkevään hintaan. Entisöintimaalaus oli ollut huomattavasti kalliimpi ratkaisu kuin mitä porrashuoneiden huoltomaalaus olisi maksanut. Huoltomaalaus olisi maksanut noin 100.000–120.000 euroa, kun entisöintikunnostus kotelointitöiden kanssa oli maksanut 570.000 euroa.

K. Oy oli hallinnut liiketilaansa 1990-luvun puolivälistä lähtien ensin vuokralaisena, ja vuonna 2004 K. Oy oli ostanut liiketilan hallintaan oikeuttavat osakkeet. Porrashuoneet olivat olleet koko tämän ajan yksivärisiä. Ottaen huomioon rakennuksessa vuosikymmeniä vallinneen tason, tavanomaista ja ennakoitavaa olisi ollut, että porrashuoneet olisi vain huoltomaalattu yksiväriseksi.

Koska porrashuoneet koskivat vain asuinhuoneistoja, niiden kunto vaikutti vain asuinhuoneistojen arvoon, ei liiketilan arvoon tai tuottoon.

Porrashuoneistojen ovet oli entisöity käyttämällä alkuperäisiä värisävyjä. Ovien entisöintikunnostus oli ollut noin kymmenen kertaa kalliimpaa kuin ovien huoltomaalaus. Entisöidyistä huoneistojen ulko-ovista olivat voineet hyötyä ainoastaan asuinhuoneistojen omistajat.

Ovien entisöintimaalauksessakin oli kyse asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetusta uudistuksesta, jolloin K. Oy:ltä olisi tullut saada suostumus ovien entisöintikustannukseen, jotta K. Oy:lle olisi syntynyt velvollisuus osallistua uudistuksen kustannuksiin.

K. Oy ei ollut koskaan vastustanut, että asunto-osakeyhtiön asunto-osakkaat remontoivat omalla kustannuksellaan taloyhtiön sellaiseen kuntoon kuin haluavat.

Porrashuoneiden ja ovien entisöintikunnostus aiheuttaa myös jatkossa asunto-osakeyhtiölle kustannuksia. Ornamenttikoristeita joudutaan uusimaan ja maalaamaan tulevaisuudessa vastaavin kustannuksin kuin millä ne alun perin oli porrashuoneiden seiniin maalattu. Muiden lisäkustannuksia aiheuttavien remontointikohteiden kanssa asunto-osakeyhtiö oli nostanut taloyhtiön pitkän aikavälin kustannuksia.

Takapihan ikkunat

Kyse ei ollut asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapidosta. Puu-puu -ikkunat eivät olleet ajankohdan tavanomaisen tason edellyttämä ratkaisu. Viranomais- tai muut määräykset eivät olleet edellyttäneet takapihalle puu- puu -ikkunoita. Puu-puu -ikkuna oli niin hankinta- kuin ylläpitokustannuksiltaan merkittävästi puu-alumiini -ikkunaa kalliimpi.
Puu-alumiini -ikkunoiden ja puuikkunoiden teknisissä ominaisuuksissa tai ulkonäössä ei ollut merkittäviä eroja.

K. Oy:llä ei ollut takapihalle yhtään ikkunaa. Puu-puu-ikkunoilla oli haettu erityistä arvonnousua asuinhuoneistoille samaan aikaan kun K. Oy:n liiketila saisi vastattavakseen ikkunoista aiheutuvat investointi- ja huoltokustannukset.

Asuinhuoneistojen arvonnousu kantajan kustannuksella

Liiketilan arvoon vaikutti sijainnin ja kohteen ominaisuuksien lisäksi tilan tuottoarvo. Vastikkeet olivat vuosien 2009 ja 2016 välillä kaksinkertaistuneet, kun elinkustannusindeksiin sidottu liiketilan vuokran määrä oli samana aikana noussut vain 10 prosenttia. Vastikkeen nousu vaikutti vähemmän asuinhuoneistojen arvoon sijoituskohteena, koska vastikkeen suhde mahdollisen vuokran määrään oli niissä pienempi ja yksin niiden hyväksi tuli vastikkeen määrää arvoltaan vastaava uudistus-, tasonparannus- ja remonttihyöty.

K. Oy ei ole saanut remonteista välitöntä tai edes välillistä hyötyä. Vain asuinhuoneistojen arvoa kohottavat remontit olivat aiheuttaneet K. Oy:lle vahinkoa, koska sen omistuksen arvo laski vastikkeiden kaksinkertaistuessa ennakoimattomasti ja vuokratulo nousi vain elinkustannusindeksin mukaisesti. Kyse oli asunto- osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesta epäoikeutetusta edusta osalle osakkeenomistajia ja siten asunto-osakeyhtiölain vastaisesta varallisuudensiirrosta K. Oy:ltä asuinhuoneistojen osakkaille.

puuikkunoista aiheutuvat kulut puuikkunoiden asentaminen oli synnyttänyt asunto-osakeyhtiölle erityisen kunnossapitovelvoitteen. Vain säästöä tuottavat remontit osan osakkeenomistajista eduksi olivat mahdollisia muiden osakkeenomistajien kustannuksella ilman näiden suostumusta.

Sähkötyöt

K. Oy oli joutunut aiemmin omalla kustannuksellaan itse uusimaan hallitsemansa tilan osalta sähköjärjestelmät ja -vedot. Työhön olivat kuuluneet myös asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluneet sähkövedot.

Kun sähköjärjestelmien ja ovisummerien remonttitarvetta oli käsitelty yhtiökokouksessa ja niitä koskevista vastikkeista oli päätetty, asunto- osakeyhtiön olisi tullut noudattaa yhdenvertaisuusperiaatetta. Sähköjärjestelmien uusimisesta koituva hyöty ja arvonnousu kohdistuivat merkittäviltä osin ainoastaan asuinhuoneistoihin.

Ovisummerit

Ovisummerien kunnostustyö, joka oli hyödyttänyt vain asuinhuoneistoja, oli tehty vuonna 2010 ja K. Oy oli maksanut tästä osansa. Myöhemmin oli ovisummerien huollon sijasta asennettu uusi ja entistä kalliimpi sekä hienompi ovisummerijärjestelmä. Uushankinta oli ollut tasonparannusta. Menettely oli loukannut K. Oy:n oikeutta ja yhdenvertaisuusperiaatetta.

Remonteista päättäminen

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta oli rikottu, kun remonteista oli yhtiökokouksessa ja ylimääräisessä yhtiökokouksessa päätetty yhtenä pakettina. Yhtiökokouksissa olisi tullut päättää erikseen sellaisista kohteista, joista voitiin päättää enemmistöpäätöksellä, määräenemmistöllä tai joihin tarvitaan osakkeenomistajien suostumuksia. K. Oy:tä ei ollut vapautettu vastikkeen maksamisesta niiden toimenpiteiden osalta, jotka eivät hyödyttäneet K. Oy:n hallitsemia liiketiloja eivätkä tuottaneet K. Oy:n osakkeille arvonnousua. Pakettiäänestys oli johtanut myös siihen, ettei K. Oy:n omalla kustannuksellaan tekemien remontti- ja korjaustöiden asunto-osakeyhtiölle tuottamia säästöjä ollut otettu huomioon.

Mikäli uuden ovisummerijärjestelmän hankinta oli seurausta siitä, ettei asunto-osakeyhtiön hallitus ollut valvonut asianmukaisesti vuonna 2010 toteutettua hankintaa, oli vastoin asunto-osakeyhtiölakia (1599/2009) siirtää mahdollisen laiminlyönnin seurauksia myös niiden osakkeenomistajien kustannettavaksi, jotka eivät olleet hyväksyneet hallituksen vapauttamista laiminlyöntinsä seuraamuksista. K. Oy oli vastustanut uuden ovisummerijärjestelmän hankintaa.

Ylimääräinen yhtiökokous 8.1.2015

Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015 oli tehty asiallisesti sama päätös kuin edellä kerrotussa varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.6.2014. Ainoastaan rahamääriä oli uudessa päätöksessä korotettu. Kustannusylitykset ja -korotukset oli asunto-osakeyhtiössä hyväksytty jälkikäteen seuraavassa varsinaisessa yhtiökokouksessa tilinpäätöksen hyväksymisellä.

Asunto-osakeyhtiö oli ollut tietoinen, että K. Oy vastusti remonttia. K. Oy oli moittinut varsinaisen yhtiökokouksen 18.6.2014 tekemää päätöstä. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015 päätöstä tehtäessä yhdenvertaisuuden loukkaus oli ollut asunto-osakeyhtiön osakkaiden ja yhtiökokouksen selvästi havaittavissa.

Asunto-osakeyhtiölle oli ilmoitettu K. Oy:n uusi osoite vuonna 2012. Kaupparekisteriin osoitteen muutos oli tehty 27.3.2012. Postinkääntösopimus oli toiminut myös joulukuussa 2014.

Asunto-osakeyhtiö ei ollut lähettänyt K. Oy:lle kutsua ylimääräiseen yhtiökokoukseen 8.1.2015 ja sille toimitettiin helmikuussa 2015 vain 18.6.2014 pidetyn yhtiökokouksen pöytäkirja. Kaiken muun asunto-osakeyhtiön K. Oy:lle osoittaman postin K. Oy oli saanut.

Asunto-osakeyhtiö oli lähettänyt postia tammi- ja helmikuussa 2015 K. Oy:n oikeaan ja viralliseen osoitteeseen. Kesäkuussa 2015 oli isännöintitoimistoon oltu yhteydessä, koska isännöintitoimisto oli lähettänyt postia K. Oy:lle sen vanhaan osoitteeseen.

K. Oy:lle toimitetusta isännöitsijäntodistuksestakaan ei ollut ilmennyt niitä päätöksiä, jotka oli tehty ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015. K. Oy ei ollut saanut yhtiökokouksen päätösten moiteaikana tietää ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksistä.

Varsinainen yhtiökokous 9.6.2015

Sähköpääkeskus oli yhtiökokouksessa päätetty uusia. Hinta oli jaksotettu kahdelle vuodelle: 37.439 euroa vuodelle 2015 ja 21.424 euroa vuodelle 2016. Sähköpääkeskuksen uusimisessa oli ollut kysymys vain ja ainoastaan tulevaan, asuinhuoneistoja koskevaan tasonparannukseen varautumisesta, koska sähköpääkeskus oli riittävä yhtiön tarpeisiin. Asunto-osakeyhtiön menettelyä tuli arvioida myös kokonaisuutena. Huomioon tuli ottaa päätösten tosiasialliset vaikutukset osakkeenomistajille. Lisäksi huomioon tuli ottaa remonttien tiheä tahti ja K. Oy:lle vuosien saatossa kumuloitunut maksuvelvollisuus ja se, että K. Oy oli yksin hankkinut yhtiössä olleen kapasiteetiltaan riittävän sähköpääkeskuksen.

Oikeudenkäyntikulut

Asia oli oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n tarkoittamin tavoin oikeudellisesti epäselvä. Asunto-osakeyhtiön menettely oli myös vaikeuttanut ja estänyt osakkaita valvomasta oikeuksiaan tehokkaasti yhtiökokouksissa. Asunto-osakeyhtiö oli myös vaikeuttanut asian selvittämistä eikä ollut ollut halukas yhteistyöhön ja asian sovinnolliseen ratkaisuun. K. Oy:tä ei tullut velvoittaa korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluja.

K. Oy oli joutunut jo ennen nyt kysymyksessä olevia päätöksiä osallistumaan asunto-osakeyhtiön laajamittaisiin remontointi- ja tasonparannuskustannuksiin yli sen asunto-osakeyhtiöoikeudellisen vastuun. Asunto-osakeyhtiö oli ollut haluton yhteistyöhön, eikä ollut huomioinut K. Oy:n pyyntöjä ja mielipiteitä. Asunto- osakeyhtiö ei ollut suostunut neuvotteluihin eikä sovinnollisiin ratkaisuihin. K. Oy:llä on ollut perusteltu oikeussuojan tarve ja syy saattaa asunto-osakeyhtiön pitkään jatkunut vain asuinhuoneistojen arvoa nostava menettely tuomioistuimen ratkaistavaksi. On todennäköistä, että asunto-osakeyhtiö olisi jatkanut yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista menettelyä ja päätöksentekoa ilman kanteiden nostamista. Oikeudenkäynnillä on K. Oy:lle erittäin suuri merkitys. Asunto-osakeyhtiön menettely oli jatkuvasti pienentänyt ja heikentänyt K. Oy:n osakeomistuksen tuottoa ja arvoa. K. Oy:n velvoittaminen korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut olisi oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n tarkoittamin tavoin kohtuutonta.

Asunto Oy HL on vaatinut, että K. Oy:n sille maksettavaksi tuomittu oikeudenkäyntikulujen korvaus korotetaan 91.661,79 euroksi korkoineen. Lisäksi Asunto Oy HL on vaatinut, että K. Oy velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy HLn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 35.049,29 eurolla korkoineen.


Käräjäoikeus oli virheellisesti tuominnut korvausta asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluista asiamiehen palkkion osalta vaaditun 79.312,62 euron osalta vain 62.000 euroa, vaikka oikeudenkäyntikuluvaatimukseen sisältyvät asunto-osakeyhtiön asiamiehen toimenpiteet olivat olleet tarpeellisia.

Kysymys oli kolmesta erillisestä, sekavasta ja keskenään osittain päällekkäisestä moitekanteesta, jotka koskivat kolmea erillistä yhtiökokouksen päätöstä. Kahdessa kanteessa oli kyse päätösten väitetystä pätemättömyydestä ja yhdessä väitetystä mitättömyydestä. Asiassa ei ollut kyse oikeudellisesti epäselvästä asiasta ja siksi asiassa tuli noudattaa oikeudenkäymiskaaren pääsääntöä siitä, että hävinnyt osapuoli maksaa voittaneen oikeudenkäyntikulut. Asunto-osakeyhtiön oli ollut tarpeen ottaa kantaa lukuisiin väitteisiin. Lisäksi oikeudenkäyntiin oli liittynyt turvaamistoimenpideasia ja käräjäoikeuden antama käsittelyratkaisu, jotka olivat edellyttäneet erillisiä toimenpiteitä. Asunto-osakeyhtiö ei ollut antanut oikeudenkäynteihin aihetta eikä se ollut voinut vaikuttaa oikeudenkäynnin alkamiseen ja jatkumiseen. Lisäksi vaatimukset ovat olleet eri kanteissa niin yksilöimättömiä, että niiden käsittely oli aiheuttanut lisätöitä.

Asunto-osakeyhtiön asiamies oli tehnyt 257 työtuntia. K. Oy oli paljoksunut asunto-osakeyhtiön asiamiehen palkkiota 158,58 tunnin ylittäviltä osin. K. Oy:n oman asiamiehen työmääräksi oli ilmoitettu 290 tuntia. Verrattuna kantajana asiassa olleen K. Oy:n asiamiehen työtunteihin, vastaajana olleen asunto- osakeyhtiön asiamiehen 257 tunnin työmäärä oli oikea, tarpeellinen ja kohtuullinen.


Vastaukset


Asunto Oy HL on vaatinut, että K. Oy:n valitus hylätään.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisesti kaikilta osakkeenomistajilta kannettiin vastikkeita saman perusteen mukaan riippumatta huoneiston käyttötarkoituksesta tai sijainnista. Kaikki osakkeenomistajat maksoivat asunto-osakeyhtiölle vastiketta, joka oli jokaisen osakkeenomistajan osalta asunto-osakeyhtiön kiinteistössä sijaitsevan huoneiston jokaista pinta-alaneliömetriä kohden saman suuruinen. Remonteista kerättävä vastike määräytyi yhtiöjärjestyksen mukaisesti. K. ei ollut edes väittänyt asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä kohtuuttomaksi tai vaatinut yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista.

Ei ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista, että osakkeenomistaja joutui osallistumaan esimerkiksi asunto-osakeyhtiön asuinhuoneistojen ovipuhelinjärjestelmän rahoittamiseen, vaikka hänen huoneistonsa oli liikehuoneisto, jossa ei ollut tarvetta ovipuhelimelle. Yhdenvertaisuutta ei myöskään loukattu, jos asunto-osakeyhtiö teetti korjauksia tai kunnossapitotoimia vaiheittain.


Kyse ei ollut asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n mukaisista kielletyistä päätöksistä tai toimenpiteistä, jotka olivat omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle taholle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Huoneistot eivät olleet samanlaisia. Huoneistoille koituvan edun vaihtelu ei tarkoittanut epäoikeutettua etua. Asuinhuoneiston arvonnousu ei ollut toisen osakkeenomistajan kustannuksella toteutettu perusteeton etu, kun toimenpide kohdistui yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin ja laitteisiin ja rahoitettiin yhtiöjärjestyksen mukaisesti.

Yksinkertainen ääntenenemmistö oli riittänyt asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksissa päättämään siitä, miten ja millaisin määrävälein yhtiössä suoritetaan korjauksia sekä millaista käyttöikää peruskorjauksessa uusittaville rakennusosille haetaan.

Mikäli päätöksissä katsottiin olevan kyse niin sanotuista uudistuksista, kyse oli ollut asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:ssä tarkoitetuista uudistuksista, joista asunto-osakeyhtiön yhtiökokous saa päättää yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Mitkään tasonparannukseen johtaneet kunnossapitotoimenpiteet eivät olleet olleet asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettua uudistamista. Entisöinti oli asunto-osakeyhtiölain nojalla sallittua. Vanhaan kiinteistöön tehtävissä toimenpiteissä oli aina jollain tapaa kyse entisöinnistä. Tasonparannuksetkin olivat asunto-osakeyhtiölain mukaan sallittuja.

Asunto-osakeyhtiö ei ollut niputtanut keskenään erilaisilla ääntenenemmistöillä tehtäviä päätöksiä. Kaikki kysymyksessä olevat päätökset olivat edellyttäneet yksinkertaista ääntenenemmistöä, eikä ollut ollut estettä päättää niistä yhdellä kertaa.

Asunto-osakeyhtiö ei ollut menetellyt epäasiallisesti suorittamalla kunnossapitoa eri tilikausilla ja tekemällä uusia kunnossapitoa koskevia päätöksiä eri yhtiökokouksissa. Kunnossapidon jatkuminen tilikaudesta toiseen ja päätöksenteko kunnossapitoasioista eri yhtiökokouksissa oli tapa, jolla asunto-osakeyhtiöt toimivat. K. Oy:n väite siitä, että kyse oli epäasiallisesta menettelystä, oli esitetty vasta hovioikeudessa.

K. Oy:n maksamat ja kiinteistössä tekemät korjaukset oli tehty K. Oy:n hallinnassa olevan huoneiston sisäpuolella ja niissä oli kyse asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakkeenomistajan maksuvastuulle kuuluvista toimista. Asunto-osakeyhtiö ei ollut maksanut minkään huoneiston sisäpuolisia töitä.

Varsinainen yhtiökokous 18.6.2014

Kyse oli asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa ja 6 luvun 30 §:ssä tarkoitetuista kunnossapitotoimista, joista asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus päättää yksinkertaisella ääntenenemmistöllä ja jotka eivät loukanneet osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Kyse oli enintään asunto- osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:ssä tarkoitetuista uudistuksista, joista päätetään yksinkertaisella ääntenenemmistöllä.


Yhtiövastike oli määrätty yhtiöjärjestyksen vastikeperusteiden mukaisesti. K. Oy:n erillistä suostumusta ei ollut tarvittu, koska yhdenvertaisuutta ei ollut loukattu.

Sisäpihan puu-puu -ikkunat oli vaihdettu uusiin puu-puu -ikkunoihin samassa laajuudessa ja samanlaisiksi kuin rakennuksen julkisivun puolen ikkunat muutamaa vuotta aikaisemmin.

Yhtiökokouksessa oli päätetty myös porraskäytäväremontista. Tämä päätös oli kumottu ja käsitelty myöhemmin uudelleen, koska sen kustannukset olivat osoittautuneet remonttia kilpailutettaessa alimitoitetuiksi.

Ovisummeriremontissa oli ollut kysymys rikkoutuneen ovisummerijärjestelmän uusimisesta senhetkiseen tekniseen tasoon. Mainittu työ oli tullut halvemmaksi kuin sen uusiminen korjausta edeltäneeseen vanhentuneeseen tasoon.

Ylimääräinen yhtiökokous 8.1.2015

Kyse oli porrashuoneistoremonttia koskeneen varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.6.2014 tehdyn päätöksen uudelleenkäsittelystä korjaustyön kilpailutuksessa saaduilla kustannustiedoilla.

Kyse oli ollut laillisesti koolle kutsutusta ja päätösvaltaisesta yhtiökokouksesta, joka oli tehnyt päätöksen asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 30 §:ssä tarkoitetusta kunnossapitotoimesta.

Osoitteenmuutoksen ilmoittaminen oli osakkeenomistajan vastuulla. Yhtiökokouskutsu oli oikein toimitettu asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisesti siihen osoitteeseen, jonka K. Oy oli asunto-osakeyhtiölle ilmoittanut. K. Oy oli ollut tietoinen yhtiökokouskutsun toimittamisaikaan siitä, mikä sen osoite asunto-osakeyhtiöllä on osakasluettelossaan. K. Oy oli ilmoittanut asunto-osakeyhtiölle osoitteenmuutoksesta 3.2.2015. Kaupparekisteriin tehdyllä osoitteenmuutoksella tai postinkääntösopimuksella ei ollut merkitystä asian arvioinnissa. K. Oy:lle ei ollut lähetetty vääränsisältöistä isännöitsijäntodistusta, jolla olisi pyritty salaamaan ylimääräisen yhtiökokouksen päätös. K. Oy:n tätä koskeva väite oli esitetty vasta hovioikeudessa.

Päätös ei ollut mitätön, koska päätös ei ollut asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetuin tavoin selvästi osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Edelleen kyse oli enintään asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:ssä tarkoitetuista uudistuksista, joista päätetään yksinkertaisella ääntenenemmistöllä.

Päätöksessä oli ollut kyse tavanomaisesta kiinteistön kunnossapidosta ja siitä, että päätetyn kunnossapitotoimen kustannukset kannetaan osakkeenomistajilta yhtiöjärjestyksen mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan oli kiellettyä, että epäoikeutettua etua tuotetaan jonkun toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Nyt ei ollut kyse asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesta päätöksestä. K. Oy:n väite yhdenvertaisuusperiaatteen loukkauksesta oli vähintäänkin tulkinnanvarainen.

Kunnossapitotoimenpiteistä seuraava arvonnousu ei ollut peruste arvioida päätöksen sallittavuutta.

Varsinainen yhtiökokous 9.6.2015

Kyse oli asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa ja 6 luvun 30 §:ssä tarkoitetuista kunnossapitotoimista, joista asunto-osakeyhtiöllä oli ollut oikeus päättää yksinkertaisella ääntenenemmistöllä ja jotka eivät loukanneet osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Kyse oli enintään asunto- osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:ssä tarkoitetuista uudistuksista, joista päätetään yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Kyse oli ollut koko taloyhtiötä palvelevasta sähköpääkeskuksen uusimisesta.

K. Oy on vaatinut, että Asunto Oy HLn valitus hylätään.

Ajankäytön seuranta oli ollut jälkikäteistä ja summaarista. Ilmoitettu toimenpidekohtainen ajankäyttö oli selvästi liioiteltua eikä voinut pitää ilmoitetun suuruisena paikkansa. Asunto-osakeyhtiön asiamiehen minimiveloitustaso oli ilmeisesti ollut 15 minuutin ajankäyttöä vastaava tuntihinta. Minimiveloituksen käyttäminen ei kuvastanut todellista ja toteutunutta ajankäyttöä.

Kaikki toimenpiteet eivät ole olleet tarpeen. Useisiin sinänsä tarpeellisiin toimenpiteisiin oli käytetty huomattavasti enemmän aikaa kuin oli tarpeellista ja kohtuullista. Kanteiden käsittely oli ollut tavanomaista, eikä tavanomaista epäselvempää tai monimutkaisempaa.


Todistelu


Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa H. J. Hitttsta ja K. Hattteä sekä todistajina L. J. Sotttsta, T. M. Satttia, M. J. Ritttsta, J. T. Pttta, K. M. Kttteä, E. M. Suottta, K. M. T. Rttta ja M. S. Potttsta.




Hovioikeuden ratkaisu

Uudet väitteet hovioikeudessa

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että K. Oy:n väite siitä, että yhtiökokouspäätös 8.1.2015 on salattu toimittamalla hallituksen jäsenelle helmikuussa 2015 vääränsisältöinen isännöitsijäntodistus, jätetään tutkimatta vasta hovioikeudessa esitettynä.

Kanteessa on kysymys ylimääräisen yhtiökokouksen 8.1.2015 tekemän päätöksen koskien porrashuoneiden kunnostusta toteamisesta mitättömäksi. Kanteen perusteiden mukaan K. Oy ei ollut saanut kutsua kyseiseen yhtiökokoukseen eikä ollut ollut siitä tietoinen. Kanteen mukaan yhtiön uusi osoite oli ollut asunto-osakeyhtiön tiedossa, joten asunto- osakeyhtiö olisi voinut toimittaa kutsun oikeaan osoitteeseen.

K. Oy on valituksessaan väittänyt, että asunto-osakeyhtiö oli samassa yhteydessä, kun K. Oy oli tilannut isännöitsijäntodistuksen helmikuussa 2015, salannut yhtiöltä ylimääräisen yhtiökokouksen ja siellä tehdyt päätökset.

Asiassa on kysymys siitä, onko K. Oy saanut asianmukaisesti kutsun ylimääräiseen yhtiökokoukseen 8.1.2015. K. Oy:n väite salaamisesta ei vaikuta vaatimuksen välittömänä perusteena olevaan oikeustosiseikastoon, vaan kysymys on sitä koskevasta todistustosiseikasta. Siten kysymys ei ole sellaisesta oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitetusta seikasta, jota ei saa esittää vasta hovioikeudessa.

Asunto-osakeyhtiö on edelleen vaatinut, että K. Oy:n väite siitä, että asunto-osakeyhtiö olisi menetellyt epäasiallisesti suorittamalla kunnossapitoa eri tilikausilla ja tekemällä uusia kunnossapitoa koskevia päätöksiä eri yhtiökokouksissa, tulee vasta hovioikeudessa esitettynä jättää tutkimatta.

Hovioikeus toteaa, että K. Oy on jo kanteessaan eri kannekohtia koskevissa yhteisissä perusteissa (käräjäoikeuden tuomio sivu 3) todennut, että asunto-osakeyhtiön asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat olivat useiden vuosien ajan ja yli tilikausien käyttäneet yhtiökokouksissa päätösvaltaansa siten, että he pyrkivät toteuttamaan merkittäviä tasonparannustöitä, jotka hyödyttivät vain mainittuja osakkeenomistajia.

Lisäksi hovioikeus katsoo, että tältä osin kysymys ei ole K. Oy:n vaatimusten välittömistä oikeudellisista perusteista ja jutun oikeustosiseikastosta vaan kokonaisuuden luonnehdinnasta. Siten kyse ei ole edellä mainitussa säännöksessä tarkoitetuista seikoista, joita ei saa esittää vasta hovioikeudessa.

K. Oy on katsonut, että asunto-osakeyhtiön väite hovioikeudessa siitä, että ovisummerijärjestelmän uusiminen korjaushetken tekniseen tasoon oli tullut edullisemmaksi kuin järjestelmän uusiminen aikaisempaan vanhentuneeseen tasoon, on esitetty vasta hovioikeudessa.

K. Oy on katsonut, että ovisummerijärjestelmän uusiminen oli käsittänyt tasonparannuksen ja yhtiön velvoittaminen osallistumaan ovisummerien uusimisen kustannusten kattamiseen rikkoi osakkaiden yhdenvertaisuutta. Asunto-osakeyhtiö on kanteeseen vastatessaan katsonut, että ovisummerijärjestelmän mentyä epäkuntoon järjestelmä oli korjattu uudella ajanmukaisella järjestelmällä ja että liikehuoneistoa hallitsevan osakkaan osallistuminen asuinhuoneistojen ovipuhelinjärjestelmän rahoittamiseen ei ollut osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden vastaista. Hovioikeus toteaa, että asiassa on ollut kysymys ovisummerijärjestelmän uusimisen tasosta ja sen vastikeperusteisen rahoituksen ulottuvuudesta. K. Oy:n viittaamassa väitteessä ei näin ollen ole kysymys uudesta oikeustosiseikastosta vaan vaatimusten välittömiä perusteita koskevasta täydentävästä todistustosiseikasta. Siten kysymys ei ole sellaisesta edellä mainitussa säännöksessä tarkoitetusta seikasta, jota ei saa esittää vasta hovioikeudessa.

K. Oy on katsonut, että asunto-osakeyhtiön väite hovioikeudessa siitä, että K. Oy:n suorittamat korjaukset olivat kohdistuneet sen hallitseman huoneiston sisäpuolisiin osiin, oli esitetty vasta hovioikeudessa.

K. Oy on vedonnut asiassa siihen, että asunto-osakeyhtiö oli jatkuvasti laiminlyönyt sen vastuulle kuuluvat K. Oy:n tiloihin vaikuttavien laitteiden ja rakenteiden kunnostukset ja ylläpidot, jolloin K. Oy oli joutunut omalla kustannuksellaan niistä vastaamaan. Yhtiö oli tehnyt itse omat sähkötyönsä omalla kustannuksellaan. Yhtiö on vaatinut, että sen osuutta korjaushankkeiden rahoittamisesta alennetaan. Asunto-osakeyhtiö on kanteeseen vastatessaan katsonut, että K. Oy ei ole yksilöinyt, mitä sen väittämät omalla kustannuksella tehdyt korjaustyöt ovat olleet ja millä perusteella ne kuuluisivat asunto-osakeyhtiön maksettaviksi.

Hovioikeus katsoo, että K. Oy:n viittaamassa väitteessä ei ole kysymys uudesta oikeustosiseikastosta vaan vaatimusten välittömiä perusteita koskevasta täydentävästä todistustosiseikasta. Siten kysymys ei ole sellaisesta edellä mainitussa säännöksessä tarkoitetusta seikasta, jota ei saa esittää vasta hovioikeudessa.

Väitteet uusien seikkojen esittämisestä hovioikeudessa hylätään.


Pääasia

Sovellettavat säännökset

Kunnossapito

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 30 §:n mukaan yhtiökokous päättää enemmistöpäätöksellä kunnossapidosta, joka on laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Asunto- osakeyhtiölakia koskevien lain esitöiden mukaan kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (peruskorjaukset) (HE 24/2009 vp s. 77–78).

Uudistus

Lain 6 luvun 31 §:n mukaan yhtiökokous päättää myös enemmistöpäätöksellä uudistuksesta, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, kiinteistön tai rakennuksen käyttämiseen liittyvän hyödykkeen vastikerahoitteinen yhteishankinta on tavanmukaista, toimenpiteestä määrätään yhtiöjärjestyksessä tai toimenpide on muuten yhtiöjärjestyksessä määrätyn toiminnan mukainen.

Lain esitöiden mukaan uudistuksella tarkoitetaan perusparannuksen ja muun uudistuksen, kuten uuden tietoliikenneyhteyden, lisäksi lisärakentamista ja lisäalueen hankkimista (HE 24/2009 vp s. 131).

Esitöiden mukaan sitä, milloin yhtiön kiinteistön voidaan katsoa kunnoltaan täyttävän kunkin ajankohdan tavanmukaiset vaatimukset, ei voida yksiselitteisesti määritellä. Käsitykset tavanomaisena pidettävästä asumistasosta muuttuvat ja sen myötä niiden hankkeiden ja uudistusten piiri, joita varten osakkeenomistajilta katsotaan voitavan periä yhtiövastiketta, yleensä laajenee.

Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon muun muassa se taso, jota rakennuslupaviranomaiset noudattavat myöntäessään rakennuslupia uusien asuntojen rakentamista varten, sekä muut yleisesti käytössä olevat laatuvaatimukset. Samoin huomiota voidaan kiinnittää vastaavan uuden asuntotuotannon toteutuneeseen laatutasoon. Myös yhtiön kiinteistön sijaintipaikalla voi olla vaikutusta arviointiin.

Edelleen esitöissä on todettu, että lain 6 luvun 31 §:ssä tarkoitetut yhtiövastikkeella kustannettavissa olevat uudistukset voivat olla sekä yhtiön rakennukseen kohdistuvia rakenteellisia muutostöitä että uusien laitteiden tai uudenaikaisen tekniikan hankintaa. Tällaisia voivat olla esimerkiksi siirtyminen talokohtaisesta keskuslämmityksestä kaukolämpöön, hissien ja yhteisten saunatilojen rakentaminen, energiansäästöön tähtäävät parannukset sekä aikaisempaa tehokkaamman sähköverkon tai uuden tiedonsiirtoverkon asentaminen rakennukseen. Voimassa olevan lain esitöiden mukaan tällainen uudistus voi olla myös kiinteistön tai huoneiston liittäminen uuden palvelun piiriin. Se, että uudistuksesta ei koidu välitöntä etua kaikille osakehuoneistoille, ei sinänsä ole este hankkeen toteuttamiselle yhtiövastikkeen avulla, jos kaikilla kuitenkin on mahdollisuus saada uudistuksesta hyötyä. Toisaalta tietyt sinänsä tavanomaiset uudistukset voivat olla sellaisia, että ne eivät tuota tietyille osakehuoneistoille etua edes arvonnousun muodossa (kts. HE 24/2009 vp s. 132–133).

Nykyisen lain säännös (6 luvun 31 §:n 2 momentin 1 kohta) rakennuksen saattamisesta vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaa aiemmin voimassa ollutta sääntelyä, jota koskevissa esitöissä on todettu, että yhtiön kiinteistön ajanmukaiseksi saattaminen voi käytännössä merkitä osakkeenomistajille velvollisuutta sijoittaa lisäpääomaa yhtiöön. Tällä
tarkoitetaan sellaista varojen sijoittamista yhtiöön, jonka seurauksena yhtiön omaisuuden todellinen arvo kasvaa. Toisaalta esitöissä on myös todettu, että sellaiset toimenpiteet, joiden tarkoitus ei rajoitu yhtiön tilojen saattamiseen tavanmukaisten asumisvaatimusten mukaisiksi, vaan jotka ovat pikemminkin ylellisyysluonteisia uudistuksia, eivät ole yhtiövastikkeella kustannettavissa (HE 216/1990 vp s. 18).

Maksuvelvollisuuden kohtuullisuutta on arvioitava tapauskohtaisesti ja vaatimusta sovelletaan vain uudistukseen. Kunnossapidon osalta osakkeenomistajan on otettava huomioon tulevat suuretkin kunnossapitomenot. Maksuvelvollisuuden kohtuullisuuden arvioinnissa voi olla merkitystä osakkeenomistajalle annettavan maksuajan pituudella eikä niinkään maksuvelvollisuuden kokonaismäärällä. Kohtuullisuuden arvioinnin kannalta merkitystä voi siten olla lähinnä sillä, miten paljon kuukausittain perittävää vastiketta on korotettava uudistuksen rahoittamiseksi (HE 24/2009 vp s. 132).

Osakkaiden maksuvelvollisuuden ankaruutta on arvioitava objektiivisesti, eikä merkitystä voida antaa yksittäisen osakkaan henkilökohtaiselle maksukyvylle (kts. Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen ja Kuhanen, 2015, Asunto-osakeyhtiölain kommantaari osa 2, s. 122).

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 5 momentin mukaan yhtiökokous päättää enemmistöpäätöksellä siitä, että tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain näille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei peritä vastiketta muilta osakkeenomistajilta. Lisäksi päätökseen vaaditaan enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy. Säännöksessä tarkoitetulla edulla tarkoitetaan uudistuksen vaikutusta osakehuoneiston arvoon (HE 24/2009 vp s. 142).

Hovioikeus toteaa, että tältä osin asunto-osakeyhtiölain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä oli ehdotettu, että sääntely koskisi yhtiövastikkeen alentamista muun käyttötarkoituksen huoneistoissa tehtävän uudistuksen yhteydessä. Hallituksen esityksen mukaan yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä yhtiövastikkeen perimättä jättämisestä muissa osakehuoneistoissa toteutettavaa uudistusta varten, jos osakkeenomistajan huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on toinen kuin niiden huoneistojen, joissa uudistus toteutetaan. Hallituksen esityksessä on todettu, että vain tiettyyn käyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa toteutettava uudistus ei tuota etua muuhun käyttöön tarkoitetuille huoneistoille edes arvonnousun muodossa. Esimerkkinä on mainittu kylpyhuoneiden, saunojen tai parvekkeiden rakentaminen asuinhuoneistoihin yhtiössä, jossa on autotalli-, myymälä-, tai toimistohuoneistoja. Sama koskee osakkeenomistajaa, jonka osakehuoneisto on toisessa rakennuksessa. Tällä perusteella hissin jälkiasennukseen yhtiön kerrostaloon ei peritä vastiketta saman yhtiön rivitalohuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta. Toisaalta säännöstä ei sovelleta vaiheittain toteutettavaan hissien jälkiasennukseen yhtiössä, jossa on useampia kerrostaloja.


Hallituksen esityksessä on todettu, että tällaisen sinänsä tavanomaisen uudistuksen rahoittaminen myös muita kuin asuinhuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella on lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Hallituksen esityksessä pidettiin tarpeellisena säätää siitä, miten vastikeperusteesta poiketaan tavallisella enemmistöpäätöksellä yhdenvertaisuusperiaatteen huomioon ottamiseksi silloin, kun yhtiössä on asuinhuoneistojen lisäksi sellaisia yhtiöjärjestyksen mukaan muuhun tarkoitukseen varattuja osakehuoneistoja, joissa uudistusta ei toteuteta.

Hallituksen esityksen mukaan säännöksen oli tarkoitettu tulevan sovellettavaksi sellaisessa asunto-osakeyhtiössä tavanomaisessa uudistuksessa, joka kohdistuu vain tiettyyn tarkoitukseen varattuihin osakehuoneistoihin ja uudistuksesta ei koidu muuhun tarkoitukseen varatuille huoneistoille edes välillistä etua esimerkiksi alentuneina käyttö- tai kunnossapitokustannuksina.

Edelleen hallituksen esityksessä on todettu, että käytännössä osakkeenomistajan on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät hyödy jokaisesta vähäisestä uudistuksesta maksuosuuttaan vastaavassa suhteessa (esim. ovipuhelimien asennus kerrostaloon, jossa alimman kerroksen huoneistoihin on käynti kadulta). Tämän vuoksi säännöksen soveltaminen edellyttää lisäksi, että uudistus lisää niiden huoneistojen arvoa, joissa se toteutetaan. Käytännössä pienillä uudistuksilla ei yleensä ole vaikutusta huoneistojen arvoon.

Hallituksen esityksen mukaan säännöstä ei sovelleta yhtiön vastuulla olevaan kunnossapitotyöhön, koska osakkeenomistajien on otettava huomioon yhtiölle kuuluvien kunnossapitotöiden rahoittaminen yhtiövastikeperusteella, vaikka kunnossapito ei kohdistukaan kaikkiin osakehuoneistoihin tai siitä ei aiheutuisi tietyille huoneistoille minkäänlaista hyötyä. Säännöstä ei myöskään sovelleta yhtiön velvollisuuteen korjata osakehuoneistojen sisäosat esimerkiksi putkiremontin tai muun yhtiön vastuulla olevan korjauksen yhteydessä.

Säännöstä ei myöskään sovelleta sellaiseen asuinhuoneistoihin liittyvään muutokseen, joka on yhtiön käyttö- ja kunnossapitokuluvaikutus huomioon ottaen myös muuhun käyttöön tarkoitettujen osakehuoneistojen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen, kuten parvekelasituksen rakentaminen tietyissä tapauksissa (KKO 2005:83) ja ikkunoiden uusiminen uudisrakentamista koskevien vaatimusten mukaisesti. Säännöstä ei sovelleta myöskään sellaiseen uudistukseen, jota kaikkien osakehuoneistojen käyttäjät voivat hyödyntää (esimerkiksi uudet tietoliikenneyhteydet, yhtiön sauna- ja pesulatilat) (HE 24/2009 vp s. 137–138 ja 141–142).

Eduskunnassa säännöksen sanamuotoa muutettiin ympäristövaliokunnan mietinnön mukaisesti siten, että siitä muun ohella poistettiin maininta säännöksen soveltumisesta vain muun käyttötarkoituksen huoneistoihin ja säännös siirrettiin 5 momentiksi. Mietinnössä on todettu, että käytännössä yhtiön kunnossapitotöihin voi sisältyä sellaisia vähäisiä uudistuksia, jotka eivät yleensä vaikuta asunnon arvoon ja joihin momentin säännöstä ei tästä syystä sovelleta. Säännöksen soveltamista rajoittaa myös se, että kunnossapitona pidetään alkuperäisestä poikkeavaa asennusta, joka kustannuksiltaan vastaa alkuperäistä, on muuttuneiden viranomaismääräysten mukainen tai joka yhtiön kunnossapitovastuu huomioon ottaen on kaikkien osakkeenomistajien edun mukainen (YmVM 10/2009 vp s. 18–19).

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 33 §:n mukaan ajankohdan tavanomaisen tason ylittävistä uudistuksesta voidaan periä yhtiövastiketta vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta.


Yhdenvertaisuus

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n mukaan yhtiö ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Lain 6 luvun 28 §:n mukaan yhtiökokous ei saa tehdä sellaista yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan.

Asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokouksen päätös on muun ohella mitätön, jos päätös on selvästi 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eikä siihen ole saatu 6 luvun 28 §:ssä tarkoitettua osakkeenomistajan suostumusta.

Asunto-osakeyhtiölain esitöissä on todettu, että osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhtiöoikeuden keskeisistä periaatteista ja sen päällimmäisenä tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkeenomistajia. Periaatteen noudattaminen ei estä enemmistövallan käyttämistä, mutta estää enemmistöosakkeenomistajien suosimisen vähemmistön kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaate soveltuu tyypillisesti muttei yksinomaan yhtiön tilojen käyttöoikeuksien jakamista, yhtiön uudistustoimenpiteiden vastikerahoitusta ja yhtiön varojen jakamista koskeviin päätöksiin (HE 24/2009 vp s. 53).

Kielletystä epäoikeutetusta edusta on lain esitöissä todettu, että tällainen etu voi olla esimerkiksi sellaisen uudistuksen kustannusten jakaminen yhtiövastikeperusteen mukaisesti, joka ei selvästikään hyödytä joitakin osakkeenomistajia. Toisaalta esimerkiksi autotalliosakkeiden omistajia ei lähtökohtaisesti kohdella yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti sellaisessa putkiremontissa, jossa remontin vuoksi avattujen osakkeenomistajien vastuulla olevien pinnoitteiden korjauskustannukset, kunnossapidon osalta oleva säästö huomioon ottaen, eivät ole merkittävästi suuremmat kuin jos korjaukseen olisi käytetty alkuperäistä vastaavaa materiaalia (HE s. 54).

Tavalliset kunnossapitopäätökset ja -toimet eivät lähtökohtaisesti ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, vaikka ne hyödyttäisivät eri tavoin eri osakehuoneistoja. Myös yhtiön muutostyön osalta kustannusten jaon lähtökohtana on aina yhtiövastikeperuste. Yhdenvertaisuuden loukkauksessa on siten aina kyse yksittäistapauksessa ilmenevästä poikkeamisesta siitä, mihin osakkeenomistaja on osakkeet hankkiessaan ollut velvollinen varautumaan. Näyttövelvollisuus yhdenvertaisuusvaatimuksen loukkaamisesta on siihen vetoavalla osakkeenomistajalla. Tämän vuoksi yhdenvertaisuudesta poikkeamisen on käytännössä oltava varsin selvä, jotta osakkeenomistaja voi sen perusteella vastustaa enemmistön päätöstä. Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltaminen joudutaan viime kädessä ratkaisemaan tapauskohtaisesti (HE s. 53–55).


Näyttö ja johtopäätökset

Sisäpihan ikkunat

Asunto-osakeyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.6.2014 on päätetty hyväksyä hallituksen korjausohjelmassa todetut korjaustyöt vuodelle 2014 ja antaa hallitukselle valtuudet valmistella vuoden 2015 korjaustöitä yhtiökokouspöytäkirjassa mainituin täsmennyksin. Ikkunoiden osalta on täsmennetty, että sisäpihan ikkunat uusitaan puuikkunoiksi. Pöytäkirjan mukaan K. Oy:n edustaja oli ilmoittanut, että yhtiö ei hyväksy ikkunoiden uusimista osakkaiden yhdenvertaisuutta loukkaavana.

K. Oy oli ehdottanut ennen äänestystä, että kustakin korjausohjelman kohdasta äänestetään erikseen, mikä kanta oli hävinnyt äänestyksessä. Äänestettäessä hallituksen esityksestä K. Oy oli äänestänyt hallituksen esitystä vastaan.

Kokouksessa on äänestetty myös tilikauden 2014 korjaushankkeiden rahoituksesta ja vakuusjärjestelyistä. Tältä osin kokouksessa on hyväksytty hallituksen esitys rahoituksen varaamisesta. Pöytäkirjaan on tältä osin kirjattu, että K. Oy vastusti lainanottoa.

Sweco Architects Oy:n laatiman porrashuoneiden, pihaikkunoiden ja tuuletusparvekkeiden korjausprojektin korjausselostuksen mukaan vanhat ikkunat eivät ole tiiviit, vaan niiden puitteissa ja liitoksissa on ongelmia. Myöskään tuuletusparvekkeiden kaksilehtiset ovet eivät ole tiiviitä. Korjausselostuksessa on esitetty uusia puuikkunoita katujulkisivun mallin mukaan. Kyse olisi kolmelasisista puu-puu -ikkunoista, joissa on ruutujako kuten kadun puoleisissa ikkunoissa.

Yhtiön vuotta 2014 koskeneen toimintakertomuksen mukaan tilikauden aikana oli käytetty korjauksiin ja huoltoon yhteensä runsaat 155.000 euroa, mistä määrästä ikkuna- ja tuuletusparvekehankkeeseen oli käytetty runsaat 26.000 euroa.

Yhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa 9.6.2015 on päätetty hyväksyä hallituksen esitys tilikauden 2015 korjaushankkeiden lisärahoitustarpeen järjestelyistä. Esityksessä oli ehdotettu luotollista remonttitiliä lisärahoitustarpeeseen ja vuoden 2015 urakoiden valmistuttua korjauksiin käytetyn luottolimiitin muuttamista pääomalainaksi 10 vuoden maksuajalla.


Hitttnen, joka on K. Oy:n hallituksen puheenjohtaja, on kertonut toimineensa asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenenä, kun vuosina 2008–2009 rakennusvalvonnan kanssa oli keskusteltu tulevista ikkunaremonteista. Julkisivupuolen tammi-ikkunat ja -ovet oli uusittu. Rakennusvalvonta ei ollut ollut kiinnostunut sisäpihan ikkunoista. Puu-puu-ikkunat vaativat huoltoa 6–7 vuoden välein, mikä lisää niiden ylläpitokustannuksia. K. Oy, jonka hallitsemissa tiloissa on ikkunoita vain julkisivun puolella, ei ollut hyötynyt sisäpihan ikkunaremontista millään tavoin.

Sotttnen, joka on arkkitehti ja oli suunnitellut A-talon kadunpuoleisten ikkunoiden uusimistyön, on kertonut, että kysymyksessä oleva rakennus oli kaupunkikuvallisesti arvokas suojeltava rakennus, jolla oli sen vuoksi kaavamerkintä sr-2. Kaavamääräys koski vain julkisivua. Kadun puolella julkisivua ei saanut muuttaa. Sisäpihan ikkunat olisi voitu uusia myös puu- alumiini -ikkunoilla. Puu-puu -rakenteen huoltoväli oli lyhyempi. Sotttnen oli ehdottanut sisäpihan puolelle alumiini-ikkunoita. Niiden hinta olisi ollut 70 prosenttia puu-puu -rakenteen hinnasta.

Suottt, joka toimii maalarimestarina ja oli käynyt tutustumassa rakennukseen, on kertonut, että hän oli tehnyt jonkin verran myös ikkunoiden maalaustöitä. Puu-puu -ikkunoiden huoltoväli oli noin 5–10 vuotta. Alumiini-ikkunoissa ei ole vastaavia huoltotarpeita. Maallikko ei pihalta huomaa juurikaan eroa eri ikkunatyyppien välillä. Asunto- osakeyhtiön valitsemat ikkunat olivat tasonparannusta.

Ritttnen, joka toimii tavarantarkastajana, on kertonut, että puu-puu-ikkunoiden koko ulkopuolinen puiterakenne pokineen ja karmeineen oli puuta. Puu-alumiini -ikkunassa ulkopuolinen osa oli alumiinia ja muu rakenne puuta. Puu-puu -ikkunat ja alumiini-ikkunat ovat teknisiltä ominaisuuksiltaan samanlaisia. Puu-alumiini -ikkuna ei tarvitse elinkaarensa aikana muuta huoltoa ulkopinnan osalta kuin puhdistusta. Niitä ei yleensä maalata, ellei niihin tule iskemiä. Puuikkuna edellytti ulko-osan huoltomaalausta, jonka tarve riippui sääolosuhteista ja ilmansuunnasta. 5- 10 vuotta oli kohtuullinen huoltoväli, että puuaines pysyy kunnossa. Kysymyksessä olevassa rakennuksessa kohtuullinen huoltoväli oli ehkä noin 7 vuotta, kun otetaan huomioon, että kyse on sisäpihasta, jonne aurinko ei paista paljon ja jossa tuuli ja muut sääolosuhteet eivät vaikuta niin paljon, mutta rakennus on toisaalta lähellä merta. Puu-puu -ikkuna on hankintakustannuksiltaan 10–20 prosenttia kalliimpi kuin puu-alumiini -ikkuna. Ikkunoiden tuotannosta valtaosa on puu-alumiini -ikkunoita, ja puuikkunat ovat erikoistuotteita. Molempien rakenteiden tekninen käyttöikä on 30–50 vuotta. Kyseisiä ikkunatyyppejä on vaikea erottaa toisistaan. Aivan läheltä katsottuna puulla on hieman erilainen kiilto. Sisäpuitteiden osalta molempien ikkunatyyppien huollot ovat samat käsittäen huoltomaalaukset sekä tiivisteiden, lukkojen, saranoiden ja muiden osien huollon. Tältä osin huoltoväli on 10–15 vuotta.

Pttt on kertonut toimineensa asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä vuosina 2005–2011. Pttt toimii edelleen naapurina olevan As Oy An isännöitsijänä. Puu-alumiini -rakenne oli noin 30 prosenttia
edullisempi kuin puu-puu -rakenne eikä edellyttänyt huoltomaalauksia. Kysymyksessä olevan rakennuksen osalta puu-puu -ikkunoiden huoltoväli oli lähempänä 6 vuotta. Ulkonäöllisesti rakenteissa ei ollut eroa edes hyvin läheltä katsottuna. Korvatut ikkunat olivat olleet kokonaan puuta ja tehty 1970-luvulla. Nyt toteutettu puu-puu -rakenne oli materiaaliltaan parempaa kuin alkuperäinen. As Oy Assa oli suunnitteilla sisäpihan ikkunoiden remontti. Uusissa ikkunoissa oli suunniteltu käytettäväksi puu-alumiini
-rakennetta. Työ vaatii viranomaisten luvan.

Kttti on kertonut toimivansa kaupallisteknisiä tiloja välittävän yrityksen palveluksessa. Kttti piti puu-puu -ikkunoiden valintaa sisäpihan puolella erityislaatuisena parannuksena. Se voi nostaa asuntojen arvostustasoa ja hintaa. Sisäpihalle oli nyt valittu kalliit ja erityistä hoitoa vaativat ikkunat. Sellaisten ikkunoiden huolto oli kallista. Investointina kyseisen ikkunatyypin valinta oli ollut epätarkoituksenmukaista, kun kyse ei ollut rakennuksen fasadipuolesta.

Rttt, joka oli toiminut asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä vuodesta 2011 vuoteen 2016, on kertonut, että sisäpihan ikkunat olivat olleet käyttöikänsä päässä ja uusimisen tarpeessa. Ikkunat eivät olleet olleet tiiviit ja niistä oli tuullut läpi, minkä vuoksi asunnoissa oli kärsitty kylmästä. Ikkunat olivat olleet niin huonot, että niitä ei olisi saatu kuntoon vain tiivistämällä, eikä ikkunoita olisi kannattanut vaihtaa yksitellen. Yksi asukas oli valittanut jatkuvasti ikkunoista, mutta se ei ollut ollut se syy, että ikkunat oli vaihdettu. Vanhat puu-puu -ikkunat oli korvattu uusilla puu-puu
-ikkunoilla. Tämä oli perustunut rakennusvalvonnan määräyksiin, arkkitehdin kantaan ja siihen, että myös kadun puolella oli vaihdettu puu- puu -ikkunat. Kadun puolella asuntojen puu-puu -ikkunat oli aikaisemmin uusittu puu-puu -ikkunoilla ja liiketiloissa oli uusittu tammi-ikkunat. Osakkaita oli siten kohdeltu yhdenvertaisesti.

Potttnen, joka oli ollut asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsen kesäkuusta 2010 kesäkuuhun 2015, on kertonut, että sisäpihan ikkunat olivat hapertuneet eivätkä olleet pitäneet lämpöä. Rakennuksen julkisivu oli suojeltu. Liikehuoneistojen ulkopuoli oli laitettu kuntoon julkisivuremontin yhteydessä. Kadun puolella ikkunat oli aikaisemmin uusittu puu-puu
-ikkunoilla. Julkisivun puolella puu-puu -ikkunat ja liikehuoneistojen tammi-ikkunat olivat olleet itsestäänselvyyksiä. Sisäpihan ikkunat olivat olleet puu-puu -ikkunoita. Ne oli ikkunaremontissa uusittu samaan tasoon kuin kadunpuoleiset ikkunat ja rakennuksen perinteitä kunnioittaen.

Johtopäätökset

Esitetyn selvityksen mukaan sisäpihan ikkunat ovat edellyttäneet uusimista. Asunto-osakeyhtiö on vastannut ikkunoiden kunnossapidosta. Asunto- osakeyhtiölain 6 luvun 30 § huomioon ottaen yhtiökokous päättää enemmistöpäätöksellä kunnossapidosta, joka on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Yhtiökokous on päättänyt mainituin tavoin sisäpihan ikkunoiden uusimisesta. Asiassa on ollut kysymys siitä, onko ikkunoiden osalta niiden toteutustapa huomioon ottaen ollut kyse vain kunnossapidosta vai pelkän rakenteiden kunnossapidon


vaatimukset ylittävästä työstä. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvussa on säännökset myös uudistuksesta, jota koskevat uudistuksen laadusta riippuen erityiset päätöksentekovaatimukset. Uudistuksella tarkoitetaan perusparannuksia ja muita parannuksia sekä lisärakentamista ja lisäalueita. Sisäpihan puoleiset ikkunat ovat ennen ikkunoiden uusimista olleet puu-puu
-ikkunoita. Ikkunoiden edellyttämän kunnossapidon toteuttamista puu-puu-rakenteella, millä tavalla ikkunat on myös aikaisemmin uusittu julkisivunkin puolella, ei voida pitää parannuksena vaan kysymys on ollut ikkunoiden korvaamisesta vastaavalla rakennetyypillä kuin aikaisemmin, mikä on siis vastannut yhtiössä toisaalla jo toteutettua uusimistyötä. Koska kysymys on ollut yhtiön vastuulle kuuluvan kunnostustyön toteutustavasta, johon ei ole liittynyt aikaisempaan tilanteeseen nähden muuta kuin uuteen rakenteeseen sinänsä liittyvää parannusta, työstä on voitu päättää edellä todetuin tavoin yksinkertaisella enemmistöpäätöksellä.

Osakkaat vastaavat normaalin vastikkeenmaksuvastuun kautta yhtiön kunnossapitovastuun toteuttamisesta johtuvista kustannuksista. Sillä seikalla, että puu-alumiini -rakenne olisi ollut hankintakustannuksiltaan edullisempi tai tullut huollon kannalta aikaa myöten edullisemmaksi tai että K. Oy ei suoraan hallitsemiensa tilojen kannalta hyödy sisäpihan ikkunoiden uusimisesta, ei ole merkitystä asian arvioinnissa. Myöskään sillä seikalla, että asunto-osakeyhtiö olisi väitetysti laiminlyönyt K. Oy:n tilojen kunnossapitoa tai yhtiö olisi omalla kustannuksellaan huolehtinut joiltakin osin omien tilojensa kunnossapidosta, ei ole merkitystä sisäpihan ikkunoiden kunnossapidon ja niistä johtuvan vastikkeenmaksuvelvollisuuden kannalta.

Päätös sisäpihan ikkunoiden uusimisesta ei ole ollut omiaan tuottamaan epäoikeutettua etua niille osakkaille, joiden hallitsemia huoneistoja työ koskee, K. Oy:n kustannuksella, koska kyse on ollut asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista töistä, jotka ovat kohdistuneet kaikkiin niihin huoneistoihin, joiden osalta asunto- osakeyhtiön on ollut suoritettava asianomaiset työt. Siten päätös ei ole rikkonut edellä selostetuissa säännöksissä säädettyä osakkeenomistajien keskinäistä yhdenvertaisuutta.

Hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiön päätös ikkunoiden uusimisesta ei riko osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta eikä ole muutoinkaan asunto- osakeyhtiönlain vastainen. Perusteita yhtiökokouksen päätöksen kumoamiselle tai sen julistamiselle mitättömäksi ei ole.


Porraskäytävien sähkötyöt

Yhtiökokouksessa 18.6.2014 päätettiin myös porrashuoneiden kunnostuksesta. Tätä koskevat työt on aloitettu helmikuussa 2015.

Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015 on päätetty porrashuoneremontista uudelleen jatkosuunnittelun ja kilpailuttamisen tuloksena olennaisesti muuttuneen kustannustiedon johdosta.
Kokonaisbudjetti oli täsmentynyt 470.000 euroon. Mainitusta määrästä Concrete Oy:n urakkatarjouksen osuus oli ollut 401.087 euroa. Huomattavan korotuksen olivat aiheuttaneet sähkötöihin liittyvät rakennustekniset työt, muun muassa koteloinnit. Yhtiökokous on kumonnut aikaisemman päätöksen porrashuoneremonttiin ryhtymisestä ja päättänyt toteuttaa remontin hallituksen esittämällä täsmentyneellä 470.000 euron budjetilla sisältäen myös koristemaalauksen. Päätöksessä on todettu, että aikaisemman päätöksen kumoaminen ei koske sähkötyöremonttia, joka toteutetaan nyt päätetyn porrashuoneremontin aikana ja yhteydessä kesäkuun 2014 varsinaisen yhtiökokouksen päättämän mukaisesti. Hallitus on valtuutettu tilaamaan porrashuone- ja sähköremonttityöt. Samalla yhtiökokous on päättänyt porrashuoneremontin rahoituksesta.

Sweco Architects Oy:n laatimassa korjausprojektin esittelyssä on porraskäytäväkohtaisesti todettu, että sähköasennukset uusitaan, käytäviin asennetaan uudet sähkönousukotelot porrashuoneiden läpi ja ovien yläpuolelle asennetaan asennuskotelot.

Concrete Urakointi Oy:n tiedotteesta 5.2.2015 porrashuoneen entisöinti- ja sähkötöiden vaikutuksesta asukkaille ilmenee, että huoneistojen sisäpuolelle asennettavien vetoketjuovien asennusten yhteydessä tehdään sähkötöiden edellyttämät läpivientireiät huoneistojen sisältä ulos. Sähkötöiden yhteydessä huoneistokohtaiset sähkömittarit siirretään alakertaan ja huoneistoihin tuodaan läpivientien kautta uudet kaapelit kellariin sijoitetusta huoneistokohtaisesta mittarista, ovipuhelimeen ja videoon liittyvät johdot ja varaputki tulevaisuuden tarpeita silmällä pitäen. Kellarissa tehdään läpivientejä ja sähköasennuksia liittyen huoneistojen sähkömuutostöihin. Työt on ollut määrä tehdä huoneistokohtaisten töiden osalta neljässä porraskäytävässä helmikuun aikana.

Pttt on kertonut tehneensä havaintoja porraskäytävistä katselmuksessa. Porraskäytävissä tehdyt sähkökaapeleiden koteloinnit olivat olleet massiivisen kokoisia. Koteloinneille oli ollut tarvetta, mutta Ptttn näkemyksen mukaan pienemmät koteloinnit olisivat olleet riittäviä. Suurin osa kysymyksessä olevan asunto-osakeyhtiön huoneistoista oli melko pieniä eikä niihin mahtunut saunoja. Vain parissa huoneistossa oli sauna. Saunojen vuoksi iso sähkökapasiteetti ei ollut tarpeen.

Kttti on katsonut, että jos rakennetaan merkittävästi suuremmat nousujohdot esimerkiksi sen vuoksi, että kapasiteetti mitoitetaan huoneistosaunojen rakentamisen mahdollisuutta varten, kyse on tasonparannuksesta. Sähköjohdot vedetään asunnoille saakka. Sähköt tulee tehdä koko kiinteistöön samanlaatuisina. Teatteritilaa hallinneelta K. Oy:ltä olisi tullut kysyä, haluaako myös se uudet sähkö- ja datakaapeloinnit.

Rttt on kertonut, että porraskäytävissä oli uusittu sähkönousut ja telekaapeloinnit. Sähkönousut oli uusittu, koska entinen sähkönsiirtokapasiteetti ei ollut riittänyt kaikkien huoneistojen tarpeisiin. Nousuista oli loppunut tehot. Yksittäisissä asunnoissa virrankulutus oli ollut niin suurta, että sulakkeita oli palanut ja asunnot olivat pimenneet. Rtttlla ei ollut muistikuvaa, että olisi ollut puhetta saunoista tai sähköhelloista.


Sähkönousut olivat olleet hyvin vanhat. Rttt ei ole muistanut, oliko sähköistä valitettu, mutta sähköremontti oli tehty sen perusteella, että se oli kuulunut monivuotiseen korjaussuunnitelmaan, jonka perusteella rakennusta oli saneerattu. Sähkönousujen uusimiseen oli liittynyt kotelointia ja läpivientejä, joten työ oli kannattanut tehdä porraskäytävien kunnostuksen yhteydessä.

Puttonen on kertonut, että tietoliikennekaapeloinnit oli ollut uusittava, koska vanhat johdot oli vedetty ulkokautta talon ulkoseinää pitkin ja edelleen rei'istä huoneistoihin, mihin kaupunki ei ollut enää suostunut. Tietoliikennekaapelit olisi ollut syytä toteuttaa sisäkaapelointina jo vuoden 2010 julkisivuremontin yhteydessä. Datakaapelit oli väliaikaisena ratkaisuna vedetty rappuihin pintavetoina. Niiden ympärille oli vuonna 2012 laitettu kipsilevykotelot. Sähkövedot oli ollut uusittava, koska kapasiteetti ei ollut enää riittänyt. Sähköt oli sitä ennen uusittu viimeksi vuonna 1984. Kyse oli kaasutalosta, jossa oli sen vuoksi ollut vähemmän sähkökapasiteettia. 1980-luvun remonteissa ei ollut otettu huomioon, että asuntoihin asennetaan sähköhelloja tai saunoja. Myös liiketiloille oli ollut tarpeen varmistaa riittävä kapasiteetti. Porraskäytävän kotelot oli suunniteltu niin, että niissä riittää tila ainakin 20-30 vuodeksi, kun tulee uutta tekniikkaa. Kesäkuun 2015 yhtiökokouksessa oli päätetty sähköpääkeskuksen uusimisesta, jotta voitiin turvata sähkön saanti kaikille osakkaille tulevaisuudessakin. Uusi keskus oli mahdollistanut sähköhellojen hankinnat ja tarvittaessa saunojen asennukset.

Hitttnen on kertonut yhtiön uusineen omissa tiloissaan omalla kustannuksellaan sähkönsiirtojärjestelmää. Lisäksi Hitttnen on kertonut, että K. Oy oli teettänyt omalla kustannuksellaan teatterin puolella esimerkiksi maalaus- ja sähkötöitä. Asunto-osakeyhtiö ei ollut osallistunut kustannuksiin. Ennen kuin K. Oy oli vuonna 2004 ostanut teatteritilan hallintaan oikeuttavat osakkeet, oli se maksanut vuokrassaan sähköpääkeskuksen ja syöttökaapelien hankintaa. Asunto- osakeyhtiö ei ollut huomioinut K. Oy:n tekemiä vastikevelvollisuuden hyvitysvaatimuksia. K. Oy:n osuus oli 20 % kaikista kustannuksista, mikä tarkoitti useita satoja tuhansia euroja.

Hattti on kertonut, että K. Oy:llä oli kaksi vuokralaista, Helsingin kaupunginteatteri ja eräs ravintola. Vuokrat oli sidottu elinkustannusindeksiin, joka ei ole noussut paljoakaan.
Yhtiövastikkeet olivat nousseet paljon. Yhtiö oli huolestunut tästä epäsuhdasta. Teatteritila sijaitsi osittain As. Oy An puolella.

Johtopäätökset

Asiassa ei ole ilmennyt, että sähkönsiirrossa olisi ollut vikaa tai sähkönsiirtojärjestelmä olisi edellyttänyt välttämättömiä korjaustoimenpiteitä, vaikka järjestelmässä oli ilmennyt olleen kapasiteetin rajallisuudesta johtuvia ongelmia. Sähkönsiirron kapasiteetin lisäämistä on pidettävä parannustyönä, joten kysymys ei ole välttämättömästä kunnossapidosta vaan uudistuksesta. Esitetyn selvityksen mukaan sähkönsiirtojärjestelmä on ollut vanha ja siihen on liittynyt kapasiteetin rajallisuudesta johtuvia ongelmia. Sähkönsiirtokapasiteetti oli mitoitettu nykyisiin tarpeisiin nähden liian pieneksi. Nykyhetken perusteella arvioitavan normaalina pidettävän asumisen edellyttämän riittävän tehokkaan sähkönsiirtokapasiteetin varmistamista on pidettävä rakennuksen saattamisena vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Hovioikeus katsoo, että sähkönsiirto on kysymyksellä olevilla parannustöillä saatettu vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Myös sitä, että koteloinnissa varaudutaan kohtuudella tuleviin kasvutarpeisiin, on vastaavasti pidettävä tarpeellisena uudistuksena.

Yhtiökokous voi päättää uudistuksesta normaalilla enemmistöpäätöksellä, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen 5 §:n mukaan hoito- ja rahoitusvastikkeen perusteena ovat huoneistojen pinta-alat. Kysymyksessä olevien töiden kustannukset asunto-osakeyhtiölle on katettu pitkäaikaisella velalla.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen kysymyksessä olevista töistä on voitu päättää yhtiökokouksessa yksinkertaisella enemmistöllä.

K. Oy harjoittaa vuokrausliiketoimintaa. K. Oy:n esittämän vertailulaskelman mukaan sen maksettava vastike on jatkuvasti noussut vuodesta 2009. Esimerkiksi vuodesta 2015 vuoteen 2016 vastike on noussut yli 2.000 euroa kuukaudessa. Hovioikeus katsoo, että vaikka yhtiön vastikevastuu olisikin kasvanut merkittävästikin, sillä seikalla, millä tavalla K. Oy kykenee omassa tulonmuodostuksessaan mahdollisesti itse siirtämään uudistuksesta aiheutuneita kustannuksia eteenpäin, ei ole merkitystä arvioitaessa asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:ssä tarkoitetusta työstä aiheutuvan maksuvelvollisuuden kohtuuttomuutta. Asiassa ei ole muutoinkaan ilmennyt seikkoja, joiden perusteella yhtiön maksuvelvollisuuden olisi katsottava muodostuneen kohtuuttoman ankaraksi.

Porraskäytävien sähkötöissä ei ole pääosin ollut kyse rakennuksen välttämättömästä kunnossapidosta vaan mahdollisiin tuleviin tarpeisiin kohdistuvasta uudistuksesta. Työt ovat sinänsä vastanneet tavanomaista tasoa. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 5 momentti antaa yhtiökokoukselle mahdollisuuden säännöksessä tarkemmin todetuin edellytyksin vapauttaa vastikkeenmaksuvelvollisuudesta ne osakkaat, joiden huoneistot eivät hyödy uudistuksesta. Vaikka tällaisen päätöksen tekemisestä ei ole asiassa kysymys, mainittu säännös osaltaan heijastaa sitä lähtökohtaa, että se seikka, että uudistus ei hyödytä osaa osakkeenomistajista, voi olla osakkaiden yhdenvertaisuuden kannalta tarpeen ottaa huomioon kustannusten jakamisessa yhtiövastikeperusteen mukaisesti. Porraskäytävien sähkötyöt eivät ole sinänsä suoranaisesti hyödyttäneet K. Oy:tä. Yhtiökokouksessa 18.6.2014 ei ole käsitelty eikä tehty ratkaisua kysymyksessä olevan uudistuksen vaikutuksista vastikkeenmaksuvelvollisuuteen. Sen sijaan yhtiökokouksessa 9.6.2015, johon mennessä työt oli jo tehty, on päätetty yhtiövastikkeista.
K. Oy on vaatinut vastikkeita koskevan päätöksen kumoamista tai toteamista mitättömäksi yhtiöön vaikuttavin osin.

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n mukaan yhtiökokous ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Yhtiökokousta koskevan 6 luvun 28 §:ssä on lisäksi todettu, että yhtiökokous ei saa tehdä edellä selostetussa 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 33 §:n mukaan yhtiökokous voi päättää yksinkertaisella enemmistöpäätöksellä ajankohdan tavanomaisen tason ylittävästä uudistuksesta mutta tällaisesta toimenpiteestä yhtiölle aiheutuvien kulujen kattamiseksi peritään yhtiövastiketta vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta. Siten tavanomaisen tason ylittävien uudistusten kustannukset kohdistuvat vain niihin osakkaisiin, jotka ovat niihin suostuneet. Sen sijaan jos uudistuksella rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia eikä osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman ankaraksi, päätöksenteko ei sinänsä edellytä kenenkään yksittäisen osakkeenomistajan suostumusta. Tällainen uudistus voi tulla kuitenkin arvioitavaksi yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta, jos uudistus ei hyödytä kutakin osakkeenomistajaa yhtäläisesti.

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden päällimmäisenä tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkeenomistajia estämällä enemmistöosakkeenomistajien suosiminen vähemmistön kustannuksella. Edellä selostetuissa säännöksissä puhutaan epäoikeutetusta edusta, joka annetaan toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Säännöksen esitöissä on puhuttu suosimisesta.

Asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennusta, joka käsittää asuinhuoneistoja. Tämän tarkoituksen toteuttamiseksi asunto- osakeyhtiö huolehtii hallinnassaan olevien kiinteistöjen ja rakennusten pidosta. Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan. Yhtiövastikkeella katetaan muun muassa menot, jotka johtuvat kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta sekä kiinteistön ja rakennuksen perusparannuksesta. Yhtiövastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä maksettavaksi siten, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste tai että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjen osakkeiden omistajia.
Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 8 §:n mukaan yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta yhtiökokouksen päätöksellä säädetään muun muassa 6 luvun 32 ja 33 §:ssä. Mainitussa 6 luvun 32 §:ssä on säädetty maksuvelvollisuuden muuttamisesta kunnossapidon ja uudistuksen osalta ja 33 §:ssä päätöksestä muusta uudistuksesta. Mainitussa 32 §:ssä on säädetty muun muassa uudistusta varten perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Sama koskee kunnossapitoa varten perittävän yhtiövastikkeen alentamista. Mainitussa 33 §:ssä on säädetty ajankohdan tavanomaisen tason ylittävästä uudistuksesta. Tällaisen työn osalta yhtiövastiketta peritään vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta.

Asunto-osakeyhtiöllä on mahdollisuus asunto-osakeyhtiölain sallimissa rajoissa järjestää toimintaansa yhtiöjärjestyksellä. Yhtiöjärjestyksen määräyksiä on pidettävä yhtenä lähtökohtana arvioitaessa osakkaiden keskinäistä asemaa ja yhdenvertaisuutta. Asunto Oy HLn yhtiöjärjestyksen määräykset vastikeperusteista eivät tee eroa eri käyttötarkoituksen huoneistojen välillä eikä eri käyttötarkoituksen huoneistoja ole tältä osin asetettu missään suhteessa eri asemaan.

Rttt on kertonut, että asunto-osakeyhtiössä ei ollut aikaisemmin tehty peruskorjauksia juuri lainkaan. Potttnen on kertonut, että rakennus oli toiminut vakuutusyhtiön omistamana vuokratalona vuoteen 2003. Rakennuksessa oli tehty vain minimimäärä peruskorjauksia. Vuonna 2003 laaditun yhtiöjärjestyksen mukaan liikehuoneistoilla ei ollut omaa vastikekerrointa. K. Oy:n mukaan sen omistus- ja vastikeosuuden mukaan määräytyvä kustannusosuus korjaushankkeista on ollut 17,12 prosenttia.

Hovioikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiön perustehtävä on pitää yhtiön kiinteistö ja rakennus kunnossa ja ajanmukaisina. Osakkaat vastaavat yhtiön tehtävien suorittamisesta johtuvista kustannuksista yhtiöjärjestyksessä määrätyn vastikeperusteen mukaisesti. Kysymyksessä olevassa asunto- osakeyhtiössä on tullut ajankohtaiseksi useiden eri kunnossapitotoimien ja uudistusten suorittaminen. K. Oy:n vastikeosuus yhtiön kustannuksista on merkittävä.

Sinänsä on mahdollista, että asunto-osakeyhtiö joutuu toteuttamaan rakennuksen ajanmukaisuuteen liittyviä uudistuksia, jotka eivät hyödytä kaikkia osakkeenomistajia yhtäläisesti. Hovioikeus katsoo, että siltä osin kuin uudistus koskee yhtiön hallinnassa olevia tiloja, uudistuksen ei voida katsoa tuottavan kenellekään osakkaalle epäoikeutettua etua. Tällaista epäoikeutettua etua ei myöskään synny, jos uudistus koskee kaikkia saman uudistuksen tarpeen täyttäviä kohteita ja toteutetaan yhtäläisesti kaikkien uudistuksen piiriin kuuluvien kohteiden osalta eikä uudistukseen liity rajauksia, jotka sulkevat suosimistarkoituksessa tai mielivaltaisesti uudistusta koskevia kohteita töiden ulkopuolelle. Näissä tapauksissa kaikkia osakkeenomistajia koskeva vastikevastuu uudistuksen kustannuksista ei loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, vaikka uudistus ei suoranaisesti kosketa joitakin osakkeenomistajia.

Hovioikeus katsoo, että kysymyksessä olevat työt ovat koskeneet yhtäläisesti kaikkia uudistuksen tarpeen täyttäviä yhtiön hallinnassa olevia kohteita eikä uudistukseen ole liittynyt rajauksia, jotka olisivat perusteetta sulkeneet joitakin kohteita uudistuksen ulkopuolelle. Työt eivät ole siten olleet omiaan tuottamaan joillekin osakkeenomistajille epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Perusteita yhtiökokouksen päätöksen kumoamiselle tai sen julistamiselle mitättömäksi ei ole.


Sähköpääkeskukseen liittyvät yhtiökokouksen 9.6.2015 päätökset

Yhtiökokouksessa 9.6.2015 on pöytäkirjan kohdasta 13.2 ilmenevästi hyväksytty korjausohjelman mukaiset korjaustyöt vuodelle 2015 ja valtuutettu hallitus valmistelemaan vuoden 2016 korjauksia korjausohjelman mukaisesti. Pöytäkirjan kohtaan 13.2 on kirjattu, että kohdista 13.2, 13.3, 14 ja 15 on äänestetty. K. Oy:n edustaja on näiltä osin vastustanut hallituksen esityksiä. Äänestyksen tuloksena yhtiökokous on päättänyt hyväksyä hallituksen esityksen, joka sisältää sähköpääkeskuksen uusimisen ja rahoitusesitykset.

Yhtiökokouksessa on edelleen kohdasta 13.3 ilmenevästi vahvistettu talousarvio vuodelle 2015 ja päätetty vastikkeista ja maksuista sekä kohdasta 14 ilmenevästi päätetty tilikauden 2015 korjaushankkeiden 180.000 euron lisärahoitustarpeen järjestelyistä. Viimeksi mainitussa päätöskohdassa on todettu, että sähköpääkeskus uusitaan korjausohjelmassa mainittujen töiden lisäksi. Pöytäkirjan mukaan sähkösaneerausremontin yhteydessä oli todettu, että nykyisen keskuksen kapasiteetti ei riitä, mikäli useampi asukas haluaa sähköhellan tai saunan. Viimeisimmässä sähkötarkastuksessa oli määrätty korjauksia, jotka tulisivat hoidetuksi keskuksen vaihtamisella. Kapasiteetin lisääminen johtui osittain teatterin suuresta sähköntarpeesta. Yhtiökokouksessa on kohdasta 15 ilmenevästi päätetty 180.000 euron lisärahoitustarpeen vakuusjärjestelyistä.

Pääkeskuksen muutostöiden 24.2.2016 päivätyn taloudellisen loppuselvityksen mukaan projektin kokonaiskustannukset ovat olleet runsaat 46.000 euroa. Vastaanottotarkastuspöytäkirjan mukaan tarkastus on koskenut pääkeskuksen uusimista, 24.2.2015 määräaikaistarkastuksessa todettujen puutteiden korjaamista ja ullakon lämmityskaapeleiden ohjauskeskuksen uusimista.

Hitttnen on kertonut, että K. Oy oli tullut asunto- osakeyhtiön osakkaaksi vuonna 2004 toimittuaan sitä ennen kiinteistössä vuokralaisena. Sähköpääkeskus oli aikoinaan uusittu vuokranantajan toimesta. K. Oy oli maksanut tästä johtuneita kustannuksia vuokrassa.

Puttonen on kertonut, että kesäkuun 2015 yhtiökokouksessa oli tehty päätös sähköpääkeskuksen uusimisesta, koska oli haluttu turvata riittävä sähkökapasiteetti vastaisuudessakin. Uusi sähköpääkeskus mahdollisti sähköhellat kaikille ja tarvittaessa huoneistosaunat. Lisäksi oli haluttu varmistaa, että myös teatteritila ja liiketilat saavat riittävästi sähköä.
Tekninen isännöitsijä oli kertonut, että sähköpääkeskuksen kapasiteetti oli sillä rajalla, että ei ollut varauduttu asuin- ja liikehuoneistojen tuleviin tarpeisiin.



Johtopäätökset

Asunto-osakeyhtiön sähköpääkeskus on uusittu. Asiassa ei ole ilmennyt, että keskuksen uusiminen kokonaisuudessaan olisi ollut sähköjen toimivuuden kannalta välttämätöntä. Siten kysymys on parannustyöstä ja uudistuksesta, jolla on varauduttu sähkökapasiteetin varmistamiseen ja tarpeen kasvamiseen. Esitetyn näytön mukaan asunto-osakeyhtiöllä on ollut aihetta arvioida, että vanhan sähköpääkeskuksen kapasiteetti ei todennäköisesti tule enää vastaisuudessa riittämään ja asunto-osakeyhtiön on varmistettava kapasiteetin riittävyys ja varauduttava sähkökapasiteetin tarpeen todennäköiseen lisääntymiseen. Sähkökapasiteetin riittävyyden varmistamista voidaan pitää perusteltuna rakennuksen saattamisena vastaamaan ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia. Sähköpääkeskus on koskenut kaikkia huoneistoja. Päätös sähköpääkeskuksen uusimisesta ei ole ollut omiaan tuottamaan joillekin osakkeenomistajille epäoikeutettua etua toisen osakkeenomistajan kustannuksella eikä ole siten rikkonut osakkeenomistajien keskinäistä yhdenvertaisuutta.

Näillä ja muutoin vastaavin perustein kuin edellä porraskäytävien sähkötöitä koskevassa kohdassa on todettu, hovioikeus katsoo, ettei asunto- osakeyhtiön päätöstä sähköpääkeskuksen uusimisesta voida millään perusteella pitää asunto-osakeyhtiölain vastaisena. Siten yhtiökokouksen 9.6.2015 päätöksiä pöytäkirjan kohdissa 13.2, 13.3 ja 14 ei ole vastaavasti miltään osin pidettävä asunto-osakeyhtiölain vastaisina.


Ovisummerijärjestelmä

Varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.6.2014 on muun ohella päätetty hankkia ovipuhelimet.

Kiinteistön korjausohjelmasta 3.6.2014 ilmenee, että vuosina 2010–2011 oli toteutettu julkisivujen rappauskunnostus ja liiketilojen ikkunoiden ja porrashuoneiden ulko-ovien uusinta sekä vuonna 2011 ovipuhelimien alataulujen uusiminen.

Ovisummerijärjestelmän korjaus ja uusiminen on korjausohjelmassa sisältynyt asuinhuoneistojen sähköjärjestelmän uusimiseen (sähköjohdotusten uusiminen ja kotelointi) 190.000 euron kustannusarviolla.

Hitttnen on kertonut, että noin viisi vuotta vanha ovisummerijärjestelmä oli toiminut. Kyse oli ollut siitä, että oli haluttu uudempi ja hienompi järjestelmä tilalle. Aiemmassa ei ollut ollut kameraominaisuutta.

Pttt on kertonut, että ovisummerijärjestelmän katutasossa oleva taulu oli uusittu vuonna 2010. Huoneistojen puolella ei ollut tehty muutoksia. Ovisummerijärjestelmä oli toiminut. Uudessa järjestelmässä oli kuva- ominaisuus, joka ei olisi ollut vanhalla kaapeloinnilla mahdollista.


Rttt on puolestaan kertonut, että ovisummerijärjestelmä oli ollut rikki ja siksi se oli jouduttu uusimaan. Rttt ei ole osannut sanoa, kuinka laaja ongelma oli ollut.

Potttnen on kertonut, että ovisummerijärjestelmän alataulu oli vaihdettu vuonna 2011 julkisivuremontin yhteydessä. Ovisummerijärjestelmä oli ollut rikki ja siksi se oli tullut uusia. Vanhan järjestelmän korjaaminen ja ylläpito olisi ollut kustannuksiltaan vastaava kuin uuden järjestelmän asentaminen, ellei mahdollisesti jopa kalliimpi ratkaisu.

Kuten käräjäoikeuden tuomiossa on todettu, kukin osakas oli halutessaan maksanut lisämaksun monitorilla varustetusta summerista (s. 32).

Johtopäätökset

Potttsen ja Rtttn kertomuksilla on selvitetty, että ovisummerijärjestelmässä on ollut vikaa. Asiassa ei ole ilmennyt aihetta epäillä, että uuden järjestelmän asentaminen sähköjen uusimisen yhteydessä ei olisi ollut taloudellisesti perusteltu ratkaisu. Kysymys on tältä osin ollut talotekniikan korjaamisesta ja tarpeellisesta kunnossapidosta. Yhtiökokous on voinut päättää toimenpiteestä yksinkertaisella enemmistöllä.

Vastaavin perustein kuin edellä ikkunoiden osalta on todettu asunto- osakeyhtiön päätös ei riko myöskään tältä osin osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta eikä ole muutoinkaan asunto-osakeyhtiölain vastainen. Perusteita yhtiökokouksen päätöksen kumoamiselle tai toteamiselle mitättömäksi ei ole.


Porrashuoneiden maalaus ja asuntojen ulko-ovet

Varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.6.2014 on päätetty muun ohella porrashuoneiden kunnostuksesta siten, että ala-auloissa ja asuntojen ulko- ovissa käytetään alkuperäisiä värisävyjä ja kuviointeja. Kokouskutsun liitteenä olleesta pitkän tähtäimen korjaussunnitelmasta ilmenee, että maalauskunnostuksen kustannukseksi oli arvioitu 120.000 euroa.

Edelleen ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015 on päätetty edellä porraskäytävien sähkötöistä todetuin tavoin porrashuoneremontista uudelleen olennaisesti muuttuneiden kustannustietojen johdosta. Porrashuoneremontin uusi 470.000 euron kokonaisbudjetti on sisältänyt koristemaalaukset. Alkuperäiseen budjettiin nähden huomattavan korotuksen olivat aiheuttaneet sähkötöihin liittyvät rakennustekniset työt. Koristemaalausten osuus oli ollut 20.500 euroa.

Sweco Architects Oy:n laatimasta korjausprojektin esittelystä ilmenee, että ala-auloihin oli ollut määrä tehdä yleinen pintaremontti ja hissikuilun osalta verkkoseinien maalaus. Kerroksissa 2–7 oli ollut määrä toteuttaa yleinen pintaremontti, hissikuilun verkkoseinien maalaus ja asuntojen ovien korjaus. Uudet sähkönousukoteloinnit tulisivat kulkemaan koko porrashuoneen läpi neljässä porraskäytävässä ja ovien yläpuolelle tultaisiin asentamaan asennuskotelot ja porrastasanteille uudet alakatot. Ala-aulojen osalta oli tehty väritutkimus, jossa oli selvitetty niissä olleet alkuperäiset värisävyt ja kuvioinnit.

Concrete Urakointi Oy:n tiedotteen 5.2.2015 mukaan huoneistojen ulko- ovien kunnostukseen kuului ovien käyntitarkistukset, suoristukset, höyläykset, helojen huolto, lukkojen huolto, läpivientireikien paikkaus ja isojen kolojen paikkaus. Ovista oli ollut määrä poistaa lohkeillut maali, tasoittaa kolot tarvittavissa määrin ja maalata ovet 3-värimaalauksena suunnitelmien mukaan.

Hitttnen on kertonut, että ennen porrashuoneremonttia porrashuoneissa oli ollut samanlaiset maalivärit kuin teatteritilan aulassa. Porrashuoneet olivat olleet hyvässä kunnossa. Teatteritilalla oli oma sisäänkäynti.

Pttt on katsonut, ettei porraskäytävissä ollut vuonna 2011 ollut tarvetta maalaukselle.

Suottt oli osallistunut tilojen katselmukseen ja nähnyt porrashuoneissa toteutetun maalaustyön. Aulatilassa ja muutamalla kerrostasanteella oli ollut nähtävissä, että paikoin oli kaivettu esiin alkuperäistä pintaa ja värejä sekä alettu toteuttaa koristemaalauksia. Ennen urakkaa porrashuoneista otetuista kuvista oli havaittavissa, ettei porrashuoneissa ollut akuuttia maalaustarvetta.

Toteutettu porrashuoneiden ja ovien entisöintimaalaus oli huoltomaalausta huomattavasti kalliimpi vaihtoehto. Suotttn arvion mukaan neljän porrashuoneen ja ovien huoltomaalaus olisi maksanut yhteensä noin 120.000 euroa.

Huoneistojen ulko-ovet olisi voitu vain huoltomaalata. Oli vaikuttanut siltä, että ne oli entisöintimaalattu. Oven huoltomaalaus maksoi noin 50 euroa. Entisöintimaalauksesta 530 euroa vaikutti oikeasuuntaiselta.

Rttt on kertonut, että huoneistojen ovissa oli ollut maalauksen tarvetta. Ovista oli irtoillut maalia ja niissä oli ollut vääntyneisyyttä. Yksi ovista oli jouduttu uusimaan kokonaan. Porrashuoneissa oli ollut tärkeää tehdä kaikki työt yhdellä kertaa.

Potttnen on todennut, että huoneistojen ulko-ovet olivat olleet pääsääntöisesti kunnossa, mutta yksittäiset ovet olivat olleet vääntyneitä ja vaikeita sulkea. Paikkamaalauksella ei olisi päädytty tyydyttävään lopputulokseen, kun huomioon otettaisiin talon arvo ja henki. Neljän ala- aulan koristemaalausten palauttaminen oli nostanut maalaustyön hintaa
20.000 eurolla.

Johtopäätökset

Porrashuoneista ennen maalausta otetuista valokuvista ja Sweco Architects Oy:n laatimasta korjausprojektin esittelystä ei ole havaittavissa, että porrashuoneiden pinnoissa olisi ollut ainakaan laajoja ongelmia. Toisaalta sähkövedot huoneistoihin ovat olleet näkyvissä ja niiden kohdalla pintatyöt olivat olleet puutteelliset. Henkilötodistelun perusteella porrashuoneet eivät ole edellyttäneet laajoja kunnossapitotöitä, joskaan asiassa ei ole ilmennyt aihetta epäillä, ettei säännöllisesti suoritettavalle huoltomaalaukselle ole ollut tarvetta. Sen sijaan ovissa on ilmennyt olleen kunnostus- ja huoltotarvetta. Porrashuoneiden ja huoneistojen ovien maalaustyö on ollut perusteltua teettää samalla, kun porrashuoneisiin oli tehty sähkökoteloinnit, jotka edellyttivät maalausta.

Siltä osin, kuin työ on toteutettu parempaan tasoon kuin ennen töitä vallinnut tilanne, arvioitava on, onko kyse ollut sellaisesta uudistuksesta, josta voidaan päättää asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:n mukaan yksinkertaisella enemmistöllä, kun huomioon otetaan osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden kohtuullisuus ja ajankohdan tavanmukaiset vaatimukset rakennukselle.

Kuten asunto-osakeyhtiölain esitöissä on todettu, yhtiön kiinteistön sijaintipaikalla voi olla vaikutusta sen arviointiin, mitä on asianomaisen kiinteistön osalta pidettävä tavanmukaisena. Mikäli kiinteistö ja rakennus sijaitsevat arvokkaalla asuinalueella, tavanmukaisena voidaan pitää sellaistakin hanketta, joka ei hintansa tai laatunsa puolesta olisi tavanmukainen vähemmän arvokkaalla asuinalueella (kts. Furuhjelm, Kanerva, Kinnunen ja Kuhanen, 2015, Asunto-osakeyhtiölain kommentaari osa 2, s. 122). Kyse on Helsingin kantakaupungissa keskeisellä paikalla sijaitsevasta arvorakennuksesta, joka on suojeltu kaavamääräyksissä sr-2 -merkinnöin eli rakennus on katsottu kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi suojeltavaksi rakennukseksi. Vaikka porraskäytävät on aikoinaan maalattu uudelleen yksivärisiksi, rakennuksen luonne huomioon ottaen sen porraskäytävien ja asuntojen ulko-ovien saattamista tarpeellisen kunnostuksen yhteydessä vastaamaan jossakin määrin alkuperäistä voidaan pitää rakennuksen saattamisena vastaamaan ajankohdan tavanmukaisena pidettäviä vaatimuksia.

Edellä porraskäytävien sähkötöiden osalta todetuin perustein hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole näytetty, että K. Oy:n maksuvelvollisuus olisi kysymyksessä olevien töiden johdosta muodostunut kohtuuttoman ankaraksi.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen kysymyksessä olevasta maalausurakasta on voitu päättää yhtiökokouksessa yksinkertaisella enemmistöllä.

Kysymys on ollut osaksi kunnossapidoksi ja osaksi uudistukseksi katsottavista töistä. Maalaustyöt ovat koskeneet asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevia tiloja. Töiden ei voida katsoa tuottaneen kenellekään osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Perusteita yhtiökokousten päätösten kumoamiselle tai sen julistamiselle mitättömäksi ei ole.


Ylimääräinen yhtiökokous 8.1.2015

Asunto-osakeyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015 oli kumottu varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.6.2014 tehty päätös porrashuoneremonttiin ryhtymisestä ja tehty uusi päätös porrashuoneremontista 470.000 euron kokonaisbudjetilla sisältäen koristemaalauksen. Päätöksen kumoaminen ei ollut koskenut porrashuoneremontin yhteydessä tehtävää sähkötyöremonttia. K. Oy ei ollut ollut läsnä yhtiökokouksessa.

Asiassa on 8.1.2015 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen osalta edellä käsiteltyä porrashuoneremonttia koskevan päätöksen lisäksi kysymys siitä, oliko Klle toimitettu kokouskutsu asianmukaisesti. Ratkaistavana on siis, onko ylimääräinen yhtiökokous ollut laillisesti koolle kutsuttu.

Asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokouksen päätös on muun ohella mitätön, jos kokoukseen ei ole toimitettu kutsua taikka kokouskutsua koskevia säännöksiä tai määräyksiä on olennaisesti rikottu.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 21 §:n mukaan kirjallinen kokouskutsu on toimitettava jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on ilmoittanut yhtiölle sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten. Osakkeenomistajan vastuulla on ilmoittaa osoitetietojen muutoksesta yhtiölle.

Yritys- ja yhteisötietojärjestelmän otteesta 20.10.2015 ilmenee, että K. Oy:n osoite on viimeisimmän tiedon mukaan ollut 27.3.2012 alkaen Ltie XX, XXXXX Helsinki. Edellinen osoite
23.9.2008–29.3.2012 oli ollut c/o Hitttnen, Mtie XX–XX X XX, XXXXX Helsinki.

Nyt kysymyksessä olevan 8.1.2015 pidetyn kokouksen kutsusta ja sen liitteenä olevasta asunto-osakeyhtiön 18.12.2014 päivätystä luettelosta (V1) ilmenee, että K. Oy:n osoitteena on ollut Mtie XX X XX, XXXXX Helsinki.

Edelleen 27.6.2014 päivätyistä vastikemaksulaskuista saatekirjeineen ilmenee, että asunto-osakeyhtiö oli lähettänyt laskut osoitteeseen Mtie XX X XX, Helsinki. Myös 5.2.2015 päivätty tiedote saatteella 2.2.2015 oli lähetetty K. Oy:lle Mtien osoitteeseen. Sen sijaan tiedote saatteella 6.2.2015 oli lähetetty K. Oy:lle Ltien osoitteeseen c/o Hattti. Kutsu vuoden 2015 varsinaiseen yhtiökokoukseen saatteella 25.5.2015 oli lähetetty H. Hitttselle osoitteeseen Ttie X X X, XXXXX Helsinki.

Isännöintitoimiston sähköpostikirjeenvaihdosta helmikuulta 2015 ilmenee, että Hattti oli tilannut K. Oy:n osakkeita koskevat isännöitsijäntodistukset liitteineen. Hatttelle oli ollut määrä lähettää samalla pöytäkirjat vuoden 2014 varsinaisesta yhtiökokouksesta ja tammikuussa 2015 pidetystä ylimääräisestä yhtiökokouksesta. Sähköpostiviestissä 3.2.2015 oli todettu, että K. Oy:n tietoihin oli päivitetty osoitteeksi Ltie XX A 1, XXXXX Helsinki, koska Hattti oli tilatessaan isännöitsijäntodistuksen ilmoittanut, ettei K. Oy:llä ollut enää toimistoa Mtiella.

Hitttnen on kertonut, ettei K. Oy ollut saanut kutsua 8.1.2015 pidettyyn ylimääräiseen yhtiökokoukseen. K. Oy oli muutoin aina osallistunut kaikkiin yhtiökokouksiin. Hän oli kuullut ylimääräisestä yhtiökokouksesta ensimmäisen kerran käräjäoikeuden valmisteluistunnossa. Hitttnen oli 28.5.2012 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa ilmoittanut asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja Potttselle heidän keskustelunsa yhteydessä K. Oy:n uuden osoitteen Ltiellä. Asunto-osakeyhtiö oli lähettänyt postia K. Oy:lle kolmeen eri osoitteeseen. Asunto-osakeyhtiötä oli pyydetty korjaamaan asia. K. Oy:n postia ei ollut kadonnut. K. Oy:lle Hitttsen osoitteeseen Tehtaankadulle tulleet postit Hitttnen oli toimittanut Ltielle.

Hattti oli toiminut 10 vuoden ajan K. Oy:n hallituksen jäsenenä. Hänen tehtäviinsä oli kuulunut hallinnolliset asiat. Hitttnen oli vuonna 2012 kertonut Potttselle uuden osoitteen. Ltie oli ollut kaupparekisterissä yhtiön osoitteena.

Hattti oli tilannut helmikuussa 2015 isännöitsijäntodistuksen ja ilmoittanut, että se pitää toimittaa Ltien osoitteeseen eikä K. Oy:n postia tullut lähettää Mtien osoitteeseen. Hän oli ollut siinä uskossa, että osakasluettelossa oli ollut Ltien osoite.

K. Oy ei ollut saanut kutsua ylimääräiseen yhtiökokoukseen. K. Oy oli muuten saanut aina kaiken postin. Asunto-osakeyhtiöltä oli tullut postia K. Oy:lle Hitttsen osoitteisiin sekä Ltielle eli kolmeen eri osoitteeseen. Hattti oli kesäkuussa 2015 ilmoittanut asunto-osakeyhtiölle, että K. Oy:lle osoitettava posti tuli lähettää Ltien osoitteeseen.

Rttt on kertonut, että ylimääräiseen yhtiökokoukseen oli lähetetty kutsu kaikille osakkeenomistajille. SKH-Isännöinti Oy:n järjestelmässä osakkaista ja heidän osoitteistaan oli olemassa vain yksi listaus, joka toimi niin osakasluettelona, ääniluettelona kuin postituslistana. K. Oy oli aina ollut kaikissa yhtiökokouksissa läsnä. Asiaan oli varauduttu nytkin hankkimalla ulkopuolinen puheenjohtaja kokoukseen, kun normaalisti Rttt oli toiminut puheenjohtajana. K. Oy:n poissaoloa oli hämmästelty.

Rttt ei ole osannut sanoa, miksi K. Oy:lle oli lähetetty eri osoitteisiin postia. Mikäli hänelle oli tullut osoitteenmuutosilmoitus, hän olisi toimittanut tiedon eteenpäin. Rttt ei ollut itse tehnyt muutoksia osakasrekisteriin.

Potttnen ei ole muistanut, että hänelle olisi ilmoitettu vuonna 2012 yhtiökokouksen yhteydessä K. Oy:n osoitteenmuutoksesta. Ei olisi edes ollut hyvää asioiden hoitoa tehdä osoitteenmuutos siten.

Johtopäätökset

Kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen on tullut lähettää asunto- osakeyhtiölle ilmoitettuun osoitteeseen. Asunto-osakeyhtiön tiedoissa on yhtiökokouksen ajankohtana ollut K. Oy:n osoitteena Mtien osoite. Asiassa ei ole ilmennyt syytä olettaa, että K. Oy:lle ei olisi lähetetty mitään kutsua. Kutsu olisi siten toimitettu ilmeisesti vanhaan Mtien osoitteeseen, vaikka Hitttnen on tuolloin ilmeisesti asunut Tehtaankadulla.

Osoitteenmuutos on merkitty asunto-osakeyhtiön tietoihin helmikuussa 2015, kun Hattti oli maininnut isännöintitoimiston edustajalle toimipaikan muutoksesta. Asunto-osakeyhtiön postia oli lähetetty sitä ennen vanhaan osoitteeseen. K. Oy ei ole näyttänyt, että se olisi ennen ylimääräistä yhtiökokousta tehnyt asunto- osakeyhtiölle ilmoituksen uudesta osoitteesta.

K. Oy ei ole näyttänyt, että kokouskutsua koskevia säännöksiä tai määräyksiä olisi rikottu. Näin ollen ylimääräisen yhtiökokouksen päätös ei ole tällä perusteella mitätön.


K. Oy:n käräjäoikeudessa toissijaisesti esittämä vaatimus

K. Oy on vaatinut, että varsinaisten yhtiökokousten 18.6.2014, 8.1.2015 ja 9.6.2015 päätöksiä ainakin muutetaan siten, että K. Oy:n osuutta korjaushankkeiden kustannuksista ja niiden rahoittamisesta alennetaan rahoitus- ja hoitovastikkeen osalta vastaamaan kohtuullista ja lainmukaista osuutta.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokous päättää yksinkertaisella äänten enemmistöllä uudistusta tai kunnossapitoa varten perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia.

Hovioikeus toteaa, että yhtiökokouksissa ei ole ollut esillä tai käsitelty hyvitysvaatimuksia eikä ollut esillä sellaisia aiemmin tehtyjä töitä, jotka vähentäisivät nyt kysymyksessä oleviin töihin liittyen yhtiölle aiheutuvia kustannuksia.

Asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 4 §:n 1 momentin mukaan moitekanteen johdosta annettavassa tuomiossa päätös voidaan kantajan vaatimuksesta julistaa pätemättömäksi tai sitä voidaan muuttaa. Päätöstä voidaan muuttaa vain, jos voidaan todeta, minkä sisältöinen päätöksen olisi pitänyt olla.



Hovioikeus toteaa, että edellä mainituissa yhtiökokouksissa ei ole tehty päätöksiä K. Oy:n vetoamista hyvityksistä, joten vaatimus yhtiökokousten asianomaisten päätösten muuttamisesta siltä osin kuin on kysymys vastikeosuuden alentamisesta, on aiheeton.


Oikeudenkäyntikulut


Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

K. Oy on hävinnyt asian, joten se olisi velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:n mukaan jos asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että hävinneellä asianosaisella on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin, tuomioistuin voi määrätä, että asianosaiset osaksi tai kokonaan vastaavat itse oikeudenkäyntikuluistaan. Säännöksen säätämiseen johtaneiden lain esitöiden mukaan säännös on tarkoitettu poikkeukseksi ja riittävän oikeudellisen epäselvyyden kynnyksen tulee olla suhteellisen korkea. Perusteltu syy oikeudenkäyntiin voisi esiintyä tilanteessa, jossa oikeuskysymys on objektiivisesti arvioiden vaikea ja jossa ratkaisun lopputulos ei ole etukäteen ennustettavissa (HE 107/1998 vp.).

Hovioikeus katsoo, ettei kysymyksessä olevien asunto-osakeyhtiölain säännösten tulkintaan ole liittynyt objektiivisesti arvioiden sellaisia erityisen vaikeita oikeuskysymyksiä ja siten sellaista edellä selostetussa säännöksessä tarkoitetuin tavoin erityistä oikeudellista epäselvyyttä, että K. Oy:llä olisi sen johdosta katsottava olleen perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Perusteita K. Oy:n vapauttamiselle edellä mainitun säännöksen nojalla velvollisuudesta korvata asunto- osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut ei ole.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 b §:n mukaan jos asianosaisen velvoittaminen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen oikeudenkäyntiin johtaneet seikat, asianosaisten asema ja asian merkitys olisi kokonaisuutena arvioiden ilmeisen kohtuutonta, tuomioistuin voi alentaa asianosaisen maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää. Säännöksen säätämiseen johtaneiden lain esitöiden mukaan säännöksen soveltaminen tulisi kysymykseen poikkeustapauksissa ja se edellyttäisi säännöksen sisältämien edellytysten täyttymistä kokonaisuutena arvioiden. Ilmeisen kohtuuttomuuden kokonaisarvioinnissa tulee punnita kaikkia laissa mainittuja edellytyksiä. Mikään niistä ei voi yksin synnyttää säännöksen tarkoittamaa kohtuuttomuutta.

Hovioikeus katsoo, että oikeudenkäyntiin johtaneiden seikkojen osalta asiassa ei ole ilmennyt mitään sellaisia erityisiä tekijöitä, joiden johdosta oikeudenkäyntikulujen täysimääräistä korvausvelvollisuutta olisi pidettävä kohtuuttomana. Myöskään asianosaisten asemasta tai asian merkityksestä ei ole ilmennyt mitään sellaisia erityisiä seikkoja, joiden johdosta K. Oy:n velvoittamista korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut olisi pidettävä ilmeisen kohtuuttomana. Perusteita K. Oy:n vapauttamiselle myöskään 8 b §:n perusteella velvollisuudesta korvata asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut ei ole.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen K. Oy:n asunto-osakeyhtiölle korvattavien oikeudenkäyntikulujen määrästä.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun. Sanotun luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolen tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

K. Oy on hävinnyt asian hovioikeudessa, joten se on velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiön tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut korvauksena oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 35.049,29 euroa korkoineen. K. Oy on paljoksunut asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimusta 21.971,94 euroa ylittävin osin. K. Oy on katsonut, että vaatimus sisältää tarpeettomia toimenpiteitä ja on osin käytettyjen tuntien osalta kohtuuton.

Hovioikeus pitää asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kohtuullisena korvauksena asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 25.000 euroa.


Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

K. Oy velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy HLlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 25.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 15.7.2019.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos K. V.
hovioikeudenneuvos A. S.
asessori J. A.-T.

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä L. O. Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto

Käräjätuomari V T.

TUOMIO 17112368
3.3.2017 L 14137134


Asia Yhtiökokouksen päätöksen moittim, as.oy

Vireille 8.9.2014

Yhdessäkäsittely Käräjäoikeus on käsitellyt asiat L 14137134, L 15139343 ja L 16110695 yhdessä.


SELOSTUS ASIASTA

Asian riidaton tausta

Asunto Oy HLn (taloyhtiö) varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.6.2014 oli muun ohella käsitelty hallituksen kirjallista selvitystä korjaushistoriasta, tiedossa olevista tulevista korjaushankkeista ja päätetty vuoden 2014 korjaushankkeista ja talousarviosta vuodelle 2014. Hallitukselle oli annettu valtuudet valmistella vuoden 2015 korjauksia korjausohjelman mukaisesti. Yhtiökokouksessa on päätetty yhteensä 718.000 euron korjauksista, hoito- ja pääomavastikkeen sekä vesimaksun määristä sekä päätetty rahoittaa tilikauden 2014 korjaushankkeita ja maksuvalmiutta 820.000 euron luotolla tarvittavine vakuusjärjestelyineen. Korjausohjelmasta oli äänestetty yhtiökokouksessa yhtenä pakettina. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan hoito- ja rahoitusvastikkeen perusteena oli huoneistojen pinta-alat jyvittämättöminä.

Päätös 18.6.2014 sisälsi porrashuoneiden maalausremontin, sähkö- ja datakaapelointityöt ja ovisummerijärjestelmän uusimisen.

Taloyhtiön osakas K. Oy oli kokouksessa ilmoittanut, ettei se hyväksy porrashuoneiden (mukaan lukien porrashuoneisiin avautuvat huoneistojen ulko-ovet) kunnostamista siltä osin kuin ala- ja kerrosten porrasaulat ja ulko-ovet kunnostetaan käyttämällä alkuperäisiä värisävyjä ja kuviointeja eikä uusien ovisummereiden asentamista ja sisäpihan ikkunoiden uusimista alkuperäiseen rakenteeseensa. K. Oy oli myös vastustanut taloyhtiön lainanottoa.

Taloyhtiö ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015 yhtiökokous kumosi yhtiökokouksen 18.6.2014 päätöksen porrashuoneiden kunnostuksesta 120.000 eurolla ja teki uuden saman sisältöisen päätöksen porrashuoneiden kunnostuksesta 470.000 eurolla. K. Oy ei ollut paikalla yhtiökokouksessa.

K. Oy oli moittinut 18.6.2014 pidetyssä taloyhtiön yhtiökokouksessa tehtyä rahamäärältään pienempää päätöstä porrashuoneiden kunnostuksesta määräajassa ja taloyhtiö oli antanut moitekanteeseen vastauksen ennen 8.1.2015.

Asunto Oy HLn taloyhtiökokouksessa 9.6.2015 oli muun ohella päätetty äänestyksen jälkeen vuoden 2015 korjaushankkeista ja hallitukselle annettavista valtuudesta valmistella vuoden 2016 korjauksia korjausohjelman mukaisesti, hoito- ja rahoitusvastikkeen määrästä sekä 180.00Q euron luottolimiitin nostamisesta korjaushankkeiden rahoittamiseksi.

Yhtiökokouskutsun liitteenä olevassa kiinteistön korjausohjelmassa vuodelle 2015 oli määritelty tehtäväksi sähköpääkeskuksen määräaikaistarkastus, mutta yhtiökokouksessa, jossa kaikki osakkeenomistajat eivät olleet edustettuina, tehtiin päätös sähköpääkeskuksen uusimisesta, jota päätöstä K. Oy vastusti.

Taloyhtiön kiinteistö oli asemakaavassa suojeltu sr-2-merkinnällä.


Kanteet

Vaatimukset

Kanne L 14/37134

K. Oy on vaatinut, että As nto Oy HLn yhtiökokouksessa 18.6.2014 korjaushankkeista, rahoituksesta ja/tai ylimääräisistä hoitovastikkeista tehdyt päätökset julistetaan mitättömiksi tai pätemättömiksi niiltä osin, kuin päätökset koskevat K. Oy:n vastikeosuutta ja osuutta rahoituslainasta, joilla se joutuisi rahoittamaan kiinteistön tasoa parantavia t i vain muita osakkaita hyödyttäviä kustannuksia. K. Oy on vaihtoehtoisesti vaatinut, että yhtiökokouksen päätöksiä muutetaan siten, että sen osuutta korjaushankkeiden rahoittamisesta alennetaan vastaamaan lainmukaista ja kohtuullista jakoperustetta.

Kanne L 16/10695

K. Oy on vaatinut, että käräjäoikeus vahvistaa Asunto Oy HLn ylimääräisen yhtiökokouksen 8.1.2015 tekemän päätöksen porrashuoneiden kunnostuksesta mitättömäksi asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 2 §:n 1 kohdan nojalla tai toissijaisesti 3 kohdan nojalla.

Kanne L 15/39343

K. Oy on vaatinut, että Asunto Oy HLn yhtiökokouksessa 9.6.2015 tehdyt päätökset korjausohjelman 2015 hyväksymisestä, sähköpääkeskuksen uusimisesta ja sen rahoituksesta (pöytäkirjan kohta 13.2), vahvistetaan ensisijaisesti mitättömäksi tai pätemättömäksi sekä päätökset hoitovastikkeen korottamisesta (kohta 13.3.) ja 180.000 euron lisärahoituksen järjestämisestä (kohta 14) ensisijaisesti mitättömäksi tai pätemättömäksi siltä osin kuin mainitut päätökset vaikuttavat kantajan maksaman vastikkeen määrään ja siten loukkaavat yhdenvertaisuusperiaatetta ja kantajan oikeutta.

Kantaja on toissijaisesti vaatinut, että mainittuja yhtiökokouksen päätöksiä muutetaan siten, että kantajan osuutta korjaushankkeiden kustannuksista ja niiden rahoittamisesta alennetaan rahoitus- ja hoitovastikkeen osalta vastaamaan kohtuullista ja lainmukaista osuutta.

Oikeudenkäyntikulut

K. Oy on myös vaatinut, että Asunto Oy HL velvoitetaan korvaamaan sen asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 85 908,40 euroa korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

Yhteiset perusteet

Asiassa ja asiakokonaisuudessa oli yksinkertaistaen kyse siitä, että Asunto Oy HLn asunto-osakkeiden omistajat olivat useiden vuosien ajan ja yli tilikausien toimineet yhtiökokouksissa ja käyttäneet päätösvaltaansa siten, että he pyrkivät entisöimään koko A-talon historialliseksi arvorakennukseksi sekä toteuttamaan rakennuksessa merkittäviä tasonparannustöitä, mikä hyödytti muun muassa asumisviihtyvyyden lisääntymisenä ja asunto-osakkeiden arvonnousuna vain asunto-osakkeita. Samaan aikaan K. Oy oli joutunut itse vastaamaan oman liiketilansa vastaavat korjaus- ja remonttikustannukset yksin. Tällä menettelyllä K. Oy oli joutunut ja tarkoitettu vastaamaan merkittävistä asunto-osakeyhtiössä tehdyistä tasonparannus- ja entisöintikustannuksesta yli oman yhtiöoikeudellisen vastuunsa. Tästä menettelystä johtuvat kustannukset K. Oy:lle eivät muun muassa olleet ennalta-arvattavia ja sellaisia, että se olisi niihin osakkeet hankkiessaan ollut velvollinen varautumaan. Yhtiökokouspäätösten seurantaa ja täytäntöönpanoa oli ilmeisen tietoisesti vaikeutettu noudattamalla menettelyä, missä päätösten toteutumien seurantaraportit eivät olleet toisiaan vastaavia.

Yhtiökokous 18.6.2014 (asia L 14/37134)

Yhtiökokouksen päättämä "pakettiäänestys" oli estänyt eri osahankkeiden yhtiöoikeudellisesti täysipainoisen käsittelyn ja oli loukannut kantajan yhdenvertaisuutta muiden osakkaiden kanssa ja oli siksi keskeisesti aiheuttanut oikeudenkäynnin. Pakettiäänestyksellä päätettiin muun muassa yksinkertaisella ääntenenemmistöllä myös sellaisista osahankkeista, joista päättämiseen olisi yhtiöoikeudellisesti tarvittu loukatun K. Oy:n suostumus, jota se ei antanut, sekä osahankkeista, joista päättämiseen olisi ilmeisesti tarvittu määräenemmistö.

Yhtiökokouksessa päätetyt hoitovastikeperusteet loukkasivat osittain osakkaiden yhdenvertaisuutta ja niillä oli ilman K. Oy:n suostumusta ja sen vastuksesta huolimatta päätetty rahoittaa kiinteistön tasoa ja vain asunto-osakkeiden arvoa kohottavia tai vain niiden asumisviihtyvyyttä parantavia kustannuksiltaan huomattavia kunnostus-, tasonparannus- ja/tai entisöintitöitä. Korjaushankkeiden rahoittamiseksi otettu 820.000 euron luotto oli ainakin K. Oy:n yhtiöoikeudellisen vastuun suhteen ylimitoitettu. K. Oy:n omistus- ja vastikkeen mukaan määräytyvä kustannusosuus korjaushankkeista oli 17,12 prosenttia. Kustannuksiltaan ja ratkaisuiltaan ylimitoitetut taikka sinänsä jopa tarpeettomat korjaukset tai hankkeet ja entisöinnit olivat tasonparannusta tai entisöintiä, joka hyödytti vain asunto-osakkaita K. Oy:n kustannuksella.

Valtaosa yhtiökokouksessa päätetyistä korjaushankkeista oli loukannut pohjakerroksessa sijaitsevan K. Oy:n yhdenvertaisuutta. Yhdenvertaisuutta loukkaavat korjaushankkeet olivat porrashuoneiden ja ovien entisöintimaalauskunnostus, ovisummerien uusiminen ja sähköjärjestelmän kunnostus sekä sisäpihan ikkunoiden uusiminen.

Sisäpihan ikkunoiden uusiminen sekä ovien ja porrashuoneiden entisöintimaalauskunnostus oli päätetty toteutettavaksi siten, että valittu toteutustapa oli kummankin kohteen osalta luonteeltaan muutosta ja sisäpihan ikkunoiden osalta myös muutosta rakennusvalvontaviraston toteamaan alueen vallitsevaan tasoon ja käytäntöön sekä entisöintiä ja nostaa niiden tasoa tavanomaisesta ja vallitsevasta tilasta ja siten hyödyttää vain asunto-osakkaita K. Oy:n kustannuksella.


K. Oy:llä ei ollut takapihan puolella kuin yksi erillisikkuna ja se oli omalla kustannuksellaan maalannut porrashuoneita vastaavan oman aulatilansa. Lisäksi takapihan ikkunoiden uusiminen päätettiin toteuttaa aikaisemman julkisivun puoleisten ikkunoiden uusimisen yhteydessä päätetyn puu-alumiini-ikkunaa yhteydessä ilmoitetusta (alumiini-puu) poikkeavalla huomattavasti kalliimmalla ja vain muiden osakkeenomistajien kuin K. Oy:n osakeomistuksen arvoa lisäävillä puu-puu-ikkunoilla. Toimivien ovisummerien ja sähköjärjestelmien uusiminen ei ollut kustannukseltaan vähäinen eikä sitä ollut eritelty ja yksilöity siten, että sen yhtiöoikeudellinen asianmukaisuus suhteessa K. Oy:öön ilmenisi eikä suunniteltu kustannus hyödyttänyt K. Oy:tä, jolla ei ollut ovisummeria. Lisäksi K. Oy oli tehnyt omat sähkötyönsä itse omalla kustannuksellaan. Toimivien ovisummerien ja

sähköjärjestelmien uusimisen sekä sähkötöiden tarve oli myös syntynyt taloyhtiön hallituksen jätettyä valvomatta aikaisemmat ovisummeri- ja sähköjärjestelmätyöt sekä jätettyä tarkastamatta vahingon aiheuttaneen rappaustyöurakoitsijan vastuuvakuutuksen voimassaolon. Nyt tehdyllä päätöksellä hankittiin entistä kalliimpi ja hienompi ovisummerijärjestelmä vain vähän aikaa aikaisemmin hankitun järjestelmän tilalle, jolloin tältäkin osin oli ennalta-arvaamattomasta vain asunto-osakkaita hyödyntäneestä uudistuksesta ja tasonparannuksesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen valvontavastuun laiminlyönnin seurausten siirtäminen tällä tavalla myös hallituksen vastuusta vapauttamista nimenomaisesti vastustaneen K. Oy:n kannettavaksi ei ollut yhtiöoikeudellisesti mahdollista.

K. Oy oli myös aikanaan jättänyt moittimatta julkisivun puoleisten ikkunoiden korjauspäätöstä, koska takapihan puoleiset ikkunat päätettiin tuolloin korjata edullisemmilla alumiini-puuikkunoilla.

K. Oy oli yhtiökokouksessa äänestänyt kiistanalaisia päätöksiä vastaan ja lisäksi ehdottanut korjaushankkeista äänestämistä kohteittain. K. Oy ei ollut antanut suostumustaan päätöksille ja päätökset olivat muun muassa yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisina mitättömiä ja /tai pätemättömiä.

K. Oy ei ollut suostunut tavanmukaisen tason ylittäviin uudistuksiin, joten siltä ei voinut periä vastiketta näiden kulujen kattamiseksi. Yhtiökokouksessa oli myös rikottu menettelysäännöksiä, koska kokouksessa ei tehty päätöstä siitä, että tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain näille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei peritty vastiketta muilta osakkeenomistajilta. K. Oy:n kohdistuvaa yhtiöoikeudellista loukkausta tarkoittaa myös se, ettei sen omalla kustannuksellaan tekemiä vastaavia korjauksia ja taloyhtiölle tuottanutta vastaavaa hyötyä vastikkeita määrättäessä. Myös yhdenvertaisuuden rikkominen oli itsessään pätemättömyysperuste.

Päätöksiä oli vaihtoehtoisesti muutettava niin, että korjaushankkeiden kustannukset jaetaan lainmukaisesti ja kohtuullisesti. Selvyyden vuoksi asiassa tulisi kuitenkin järjestää uusi äänestys, jossa korjaushankkeet olisi eritelty kohteittain.

Asemakaavan kiinteistöä koskeva suojelumerkintä "sr-2" ei koske sisäpihan ikkunoita.

Ylimääräinen yhtiökokous 8.1.2015 (asia L 16/10695)

Taloyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015 oli kumottu yhtiökokouksessa 18.6.2014 tehty päätös porrashuoneistojen kunnostuksesta 120.000 eurolla ja tehty uusi saman sisältöinen 470.000 euron kunnostuspäätös. Kantaja ei ollut saanut kutsua ylimääräiseen yhtiökokoukseen, eikä ollut muutenkaan tietoinen kokouksesta ja siellä tehdyistä päätöksistä. Kantaja oli moittinut myös 18.6.2014 tehtyä päätöstä ja 8.1.2015 tehdyssä päätöksessä kyse oli ollut ainoastaan muodollisesti uudesta kunnostuspäätöksestä, vain rahamäärää oli olennaisesti suurennettu. Vastaaja oli 8.1.2015 tietoinen K. Oy:n vastustuksesta päätökseen ja sen perusteista, koska oli antanut vastineen K. Oy:n valituksenalaista päätöstä vastustaneeseen moitekanteeseen ennen 8.1.2015. Moitteenvaraisen yhtiökokouspäätöksen 8.1.2015 osalta on kyse yhdestä 18.6.2014 alkaneesta tapahtumainkulusta, jota tulee yhtiöoikeudellisesti asiallisesti pitää yhtenä kantajan oikeutta loukkaavana kokonaisuutena.

K. Oy:n postiosoite oli merkitty kaupparekisteriin viimeistään 27.3.2012. Kaupparekisteriin tehdyllä merkinnällä oli positiivinen julkinen luotettavuus ja rekisteriin merkitty seikka oli ollut yleisesti tiedossa. K. Oy oli myös ilmoittanut uuden osoitteensa taloyhtiölle vuonna 2012. K. Oy:n osoite oli ollut taloyhtiön tiedossa asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 21 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Tästä huolimatta taloyhtiö oli väittänyt lähettäneensä yhtiökokouskutsun K. Oy:n vanhaan postiosoitteeseen. Kysymyksessä oli ollut niin vakava menettelyvirhe, että minkäänlaista yhtiökokouksen päätöstä ei voinut katsoa syntyneen (ns. olemattomuustilanne). Menettelyvirhe ja siitä seurannut kantajan poissaolo yhtiökokouksesta oli vaikuttanut olennaisesti päätöksen syntymiseen muun muassa siksi, että kysymyksessä oli päätös, johon olisi vaadittu loukatun osakkeenomistajan, eli kantajan, nimenomainen suostumus, jota kantaja ei ollut aikaisemminkaan antanut ja mistä kantajan vastustuksesta vastaaja oli päätöstä tehdessään täysin tietoinen. Päätöksillä oli merkittävästi loukattu kantajan yhdenvertaisuutta eikä pätevää päätöstä ollut syntynyt ja voinut syntyä ilman sen suostumusta. Menettelyvirheen olennaisuutta korostaa päätöksen erittäin suuri taloudellinen kustannus kantajalle päätöksen tehneiden osakkeenomistajien hyväksi.

Taloyhtiön suorittamassa porrashuoneiden entisöinnissä oli kyse tasonparannuksesta. Tasonparannus ja sen kustannukset eivät olleet ennakoitavia kustannuksia K. Oy:n osakkeiden hankintahetkellä. Asuinhuoneistojen porrashuoneiden entisöinti vaikutti positiivisesti ainoastaan asuinhuoneistojen arvoon ja asumisviihtyvyyteen. Kantaja ei ollut antanut 18.6.2014 suostumustaan sen oikeutta osakkaana loukanneeseen entisöintiin. Moitteenvaraisessa yhtiökokouksessa oli kokouksesta poissaolleen K. Oy:n kustannuksella karkeasti näin ollen tietoisesti ja tahallisesti tehty sen etujen vastainen ja muita osakkaita hyödyttävä selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen päätös. Kysymys oli enemmistövallan väärinkäytöstä.

Porraskäytävät olivat olleet yksivärisiä vuonna 2004, kun kantaja oli hankkinut taloyhtiön osakkeet. Ennakoitavana kustannuksena voitiin pitää tällöin porrashuoneiden kunnostamista samaan tasoon eli yksivärisiksi. Koristelua kultaisin ornamentein ja kuviomaalauksin ei voinut pitää tavanomaisen tason ylläpitämisenä eikä hankintahetkellä
ennakoitavana kustannuksena. Entisöintimaalaus oli kalliimpi toteuttaa kuin kunnossapitomaalaus.

Taloyhtiö oli tiennyt tai sen olisi ainakin tullut tietää ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksen ja sitä seuraavan porrashuoneen entisöintityön aiheuttaman arvonnousun täysin epätasapainoisesta ja asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesta jakautumisesta K. Oy:n hallitseman liiketilan ja muiden osakkeenomistajien asuinhuoneistojen välillä. Taloyhtiö oli päätöksenteossaan sivuuttanut asunto-osakeyhtiölain ja sitä koskevassa hallituksen esityksessä esiin tuodut lain tavoitteet. Kantajaan kohdistettu 18.6.2014 aloitettu oikeudenloukkaus ei korjaantunut eikä voinut korjaantua millään sellaisella toimenpiteellä 8.1.2015, johon loukattu kantaja ei ollut antanut nimenomaista suostumustaan. Yhtiökokous ei voinut pätevästi korjata jo moitekanteeksi edennyttä loukkausta yksipuolisella päätöksellään ja samanaikaisesti jatkaa oikeudenloukkausta uudella saman sisältöisellä päätöksellä.

Yhtiökokouksen 18.6.2014 tekemän porrashuoneiden kunnostuspäätöksen kumoaminen ja korvaaminen uudella päätöksellä ylimääräisessä yhtiökokouksessa, jossa kantaja ei ollut lainkaan edustettuna johti tilanteeseen, jossa taloyhtiö oli tietoisesti ja tarkoituksellisesti tehnyt selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisen päätöksen. K. Oy:n maksuvelvollisuus oli nostettu lähes nelinkertaiseksi ja taloyhtiö oli illojaalilla tavalla hyödyntänyt kantajan poissaoloa, jonka se oli itse aiheuttanut ja josta se joka tapauksessa oli päätöstä tehdessään tietoinen. Ylimääräisen yhtiökokouksen päätös 8.1.2015 oli tehty vain aiempaa päätöstä koskeneen moitekanteen torjumiseksi ja joka tapauksessa tarkoitti sitä. Mikään ei olisi estänyt yhtiökokousta vain korottamasta porrashuoneiden kunnostuksen budjettia ja aikaisempaa 18.6.2014 tehtyä yhtiökokouspäätöstä muilta osin kumoamatta.

Yhtiökokous 9.6.2015 (asia L 15/39343)

Taloyhtiön yhtiökokouskutsuun liitetyn korjausohjelman mukaan varsinaisessa yhtiökokouksessa tuli päättää sähköpääkeskuksen määräaikaistarkastuksesta. Tästä poiketen yhtiökokous kuitenkin päätti uusia sähköpääkeskuksen epämääräisin perustein, vaikka sähköpääkeskuksen uusimiselle ei ollut tarvetta ja vaikka kaikki osakkeenomistajat eivät olleet paikalla yhtiökokouksessa. K. Oy vastusti päätöstä.

Taloyhtiö oli halunnut tarkoituksellisesti hämärtää ja sekoittaa keskenään taloyhtiössä tehtäviä erilaisia korjaus- ja muutostöitä saadakseen K. Oy:n vastaamaan merkittävistä kantajaa hyödyttämättömistä kiinteistössä tehtävistä muutos-, korjaus- ja tasonparannustöistä ja niiden kustannuksista yli oman yhtiöoikeudellisen vastuunsa rikkoen näin asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatetta. K. Oy oli taloyhtiön suurin yksittäinen osakkeenomistaja, mutta äänileikkurin johdosta sillä ei ollut mahdollisuutta tehokkaasti vastustaa pienempiä asuinhuoneistoja hallitsevia osakkaita toteuttamasta ainoastaan asuinhuoneistoja hyödyntäviä ja niiden arvoa kasvattavia päätöksiä. K. Oy joutui kuitenkin suuresta liiketilastaan ja neliöperusteista vastikkeesta johtuen kustantamaan merkittävän osan asuinhuoneistoja hyödyttävistä muutos- ja tasonparannustöistä.

Asiassa oli otettava huomioon taloyhtiön varsinaisen yhtiökokouksen 18.6.2014, ylimääräisen yhtiökokouksen 8.1.2015 ja varsinaisen yhtiökokouksen 9.6.2015 muodostama maksuvelvollisuuskokonaisuus tehtyjen korjauspäätösten osalta sekä niistä asuinhuoneistoille ja kantajan liikehuoneistolle koituvan edun ja kustannusten välillä oleva merkittävä epäsuhta. Kantajan haluttiin maksavan merkittävät vastikemaksut erilaisten remonttien kustantamiseksi tilanteessa, jossa kantajan liiketilalle koituvaa arvonnousua ei ollut lainkaan tai muuta varsinaista hyötyä. Sen sijaan asuinhuoneistojen osalta arvonnousu ja hyöty oli merkittävä. Vastikeperusteesta voitiin poiketa tilanteessa, jossa asuinhuoneistoissa vastikerahoituksella tehty uudistus ei hyödyttänyt muuhun käyttöön tarkoitettuja huoneistoja kuten liikehuoneistoja.

Hoitovastikkeen korottaminen liittyi taloyhtiön tilikausien ylittäviin suunnitelmallisiin korjaus/tasonparannustöihin, joiden osalta kantajan maksuosuus ylitti sen asunto-osakeyhtiölain mukaisen vastuun.

Taloyhtiö oli ilmoittanut sähköpääkeskuksen uusimisen syyksi asuinhuoneistoissa tapahtuvan mahdollisen sähkönkulutuksen lisääntymisen siinä tapauksessa, että asuinhuoneistojen asukkaat ehkä joskus tulevaisuudessa haluaisivat parantaa huoneistojensa tasoa sähköhellalla tai -saunalla. Välitöntä tarvetta sähköpääkeskuksen uusimiselle ei siis ollut ja päätöksessä olikin ilmeisesti kyse lyhytaikaisen asuntosijoituksellisen intressin toteuttamisesta liiketilaosakkaan kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaatteen loukkauksen moitittavuutta lisäsi se, että taloyhtiö oli jatkuvasti laiminlyönyt kaikki taloyhtiön vastuulle kuuluvien kantajan hallitsemien tai kantajan tiloihin vaikuttavien tilojen, laitteiden ja rakenteiden kunnostukset ja ylläpidot sillä seurauksella, että kantaja oli itse omalla kustannuksellaan joutunut ne vastaamaan. K. Oy oli joutunut itse omalla kustannuksellaan korjaamaan taloyhtiön vastuulle kuuluvia korjauskohteita teatteritoiminnan jatkumisen turvaamiseksi. Kantajaan nyt kohdistettu loukkaus oli räikeä, koska päätös tehtiin yksin- ja nimenomaan asunto-osakkaiden tulevan mahdollisen tasonparannuksen toteuttamiseksi ja varmistamiseksi.

Hoitovastiketta oli nostettu kalliiden muutos-, kunnostus- ja tasonparannushankkeiden johdosta. Hoito- ja pääomavastike ei ollut hyväksyttävissä siltä osin, kun ne loukkasivat kantajan yhdenvertaisuutta tai kun niillä oli päätetty rahoittaa ajankohtaan ja rakennukseen nähden tasoa kohottavia kunnostustöitä.

Taloyhtiö oli ollut täysin tietoinen 9.6.2015 tehtyjen päätösten yhdenvertaisuutta loukkaavasta luonteesta viimeistään aikaisempien yhtiökokousten moitekanteiden johdosta. Päätöksissä oli ollut kyse tietoisen Ja suunnitelmallisen toiminnan oikeudettomasta ja asunto-osakeyhtiölain vastaisesta toiminnasta ja sellaisen jatkamisesta. Päätökset olivat siten mitättömiä.

Joka tapauksessa päätökset olivat pätemättömiä. Päätöksiä tehtäessä oli rikottu asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 5 momenttia, koska yhtiökokous ei ollut tehnyt 6 luvun 26 §:n mukaista enemmistöpäätöstä siitä, että tiettyihin osakehuoneistoihin vain näille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei peritty vastiketta muilta osakkeenomistajilta. Myös 1 luvun 10 §:n yhdenvertaisuusperiaatteen rikkominen oli itsessään pätemättömyysperuste. Kantajan oikeutta ja yhdenvertaisuutta oli loukattu, koska taloyhtiö oli tarkoituksellisesti jättänyt useissa muutos-, kunnostus- ja tasonparannushankkeissaan poikkeamatta vastikeperusteesta, kun uudistukset eivät olleet hyödyttäneet muuhun käyttöön tarkoitettuja osakehuoneistoja.

Joka tapauksessa päätöksiä oli muutettava siten, että kantajan osuutta korjaushankkeiden rahoittamisesta alennetaan rahoitus- ja hoitovastikkeen osalta vastaamaan kohtuullista ja lainmukaista jakoperustetta.

Vastaus


Vaatimukset

Asunto Oy HL on vaatinut, että kanteet L 14/37134 ja L 16/10695 hylätään ja että kanne L 15/39343 jätetään ensisijaisesti tutkimatta ja toissijaisesti, että se hylätään.

Taloyhtiö on myös vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 91.661,79 euroa korkoineen.


Perusteet

Yhtiökokous 18.6.2014 (asia L 14/37134)

Taloyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015 oli kumottu moitekanteen kohteena oleva päätös porrashuoneiden kunnostuksista ja tehty kunnostamisesta uusi päätös, jossa kustannusarvio oli nostettu 470.000 euroon. Päätös oli lainvoimainen, joten kantajan moitekanne ei voinut menestyä porrashuoneiden kunnostuksen osalta. Kun kantaja oli tässä kanteessaan moittinut porrashuoneremonttia koskevaa päätöstä ja vaatinut sitä kumottavaksi ja kun taloyhtiö oli edellä mainitun mukaisesti itse kumonnut kyseessä olevan porrashuoneremonttipäätöksen 8.1.2015 pitämässään ylimääräisessä yhtiökokouksessa, porrashuoneremonttia koskeva päätös (sisältäen porrashuoneiden maalausremontin sekä datakaapelointityöt ja ovisummerijärjestelmän uusimisen) ei ollut enää tämän dispositiivisen kanteen kohteena. Toisin sanoen siltä osin tämän kanteen kohteena ei ollut enää porrashuoneremontti eikä porrasremonttiin sisältyvinä toimenpiteinä porrashuoneiden maalausremontti ja datakaapeloinnit sekä ovisummeriremontti. Kanteen kohteena oli vain yhtiökokouksen 18.6.2014 tekemä päätös sisäpihan ikkunoiden uusimisesta ja porrashuoneiden sähköremontista.

Asunto-osakeyhtiölain lähtökohtana oli se, että yhtiö huolehti kiinteistön ylläpidosta ja osakkeenomistaja oli vastiketta maksamalla velvollinen osallistumaan kaikkiin tämän tarkoituksen toteuttamiseksi tarpeellisiin hankkeisiin riippumatta siitä, hyötyikö tämä niistä tai ei. Yhdenvertaisuuden vastaista ei ollut se, että liikehuoneiston osakkeenomistaja joutui esimerkiksi osallistumaan yhtiön asuinhuoneistojen ovipuhelinjärjestelmän rahoittamiseen, vaikka liikehuoneistossa ei ollut tarvetta ovipuhelimelle.

Yhdenvertaisuuden loukkaamiseen ei myöskään johtanut se, jos yhtiö teetti korjauksia tai kunnossapitotoimia vaiheittain ensin kadunpuoleisissa ikkunoissa ja seuraavana vuonna pihanpuoleisissa. Kaikki osakkeenomistajat osallistuivat kaikkiin uusimistöiden kustannuksiin huoneiston sijainnista riippumatta.

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden vastaisia olivat vain sellaiset yhdelle osakkeenomistajalle tai osakkeenomistajaryhmälle koituvat epäoikeutetut edut, jotka saatiin toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Kun yhtiö korjasi kunnossapitovastuulleen kuuluvia rakennusosia ja tiloja, siitä aiheutui osakkeenomistajille etua, joka oli väistämättä osakkeenomistajasta riippuen suurempaa tai pienempää, koska huoneistot eivät olleet samanlaisia tai sijainneet samassa paikassa. Tämä vaihtelu ei kuitenkaan tarkoittanut sitä, että kenenkään näin saama etu olisi ollut epäoikeutettua. Kaikissa taloyhtiön 18.6.2014 päättämissä toimenpiteissä oli kysymys kiinteistön ylläpidosta ja peruskorjauksista. Korjaukset olivat myös tasapuolisia. Yhtiökokous oli voinut tehdä päätökset korjauksista tai uudistuksista sekä niiden laatutasosta yksinkertaisella ääntenenemmistöllä.

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ollut vastikekertoimia, vaan kaikilta osakkeenomistajilta perittiin sama, huoneiston pinta-alaan perustuva yhtiövastike huoneistojen käyttötarkoituksesta tai sijainnista riippumatta.

Kaikissa päätetyissä korjaustöissä oli ollut kyse kunnossapidosta. Puuikkunat oli uusittu puuikkunoilla eli samaan tasoon kuin julkisivun puolella. Taloyhtiön sähköjärjestelmät olivat tulleet käyttöikänsä päähän ja ne oli uusittu ajanmukaiseen tasoon osakeyhtiölaissa tarkoitetulla tavalla. Porrashuoneiden korjauksen yhteydessä datakaapelit oli koteloitu rakennusmääräysten edellyttämällä tavalla. Rakennuksen ovipuhelimet olivat ennestään olemassa ja ne oli vanhoina uusittu entistä vastaaviksi. Porrashuoneet olivat joka tapauksessa kuluneet eikä niitä olisi voinut paikkakorjata. Tehdyt työt olivat pintakäsittelytöitä ja porrashuoneiden seinien maalaukset olivat ennestään olemassa. Tehdyt korjaustyöt eivät olleet hallituksen syytä, vaan rakenteiden ikääntyminen oli edellyttänyt korjauksia tehtäväksi. Korjausten tarveharkinta ei voinut olla yhtiökokouksen päätöksen pätemättömyysperuste. K. Oy:n tekemät omat sähkötyöt olivat sen huoneiston omia sisäisiä töitä, joista taloyhtiö ei ole vastuussa. Pihanpuoleiset ikkunat olivat olleet puu-puu-ikkunoita, ja nyt kun ne uusitaan samanlaisiksi puu-puu-ikkunoiksi, mitään tasonparannusta ei tapahdu. Täysin sama puu-puu-ikkunoiden uusiminen puu-puu-ikkunoiksi oli jo muutamaa vuotta aikaisemmin tehty julkisivun puolella. Nyt kyseessä olevan sisäpihan ikkunoiden uusimisen syy oli se, että ikkunat olivat tulleet käyttöikänsä päähän, eivätkä ne enää pitäneet lämpöä. Vaikka kantaja olisi korjaustarpeesta eri mieltä, korjaustarpeen olemassaolo ei ollut kanneperuste, koska yhtiökokouksella oli päätösvalta siitä, oliko korjaustöihin tarvetta, ryhdytäänkö korjaustyöhön ja miten se toteutetaan. Kantajan väite siitä, että sisäpihan ikkunoiden uusiminen olisi tullut 40 prosenttia halvemmaksi ei paitsi pidä paikkaansa, ei myöskään liity asiaan, koska asunto-osakeyhtiöllä ei ollut velvoitetta toteuttaa korjauksia absoluuttisesti kaikkein halvimmalla tavalla ja koska asunto-osakeyhtiöllä oli aina oikeus uusia rakenne samantasoiseksi kuin se oli aiemmin ollut.

Yhtiökokouksen päättämät korjaukset olivat täysin ennalta arvattavia ja perusteltuja. Päätettyjen korjausten lähtötaso vastasi viime vuosina jo toteutettujen ja myös kantajan omiin huoneistoihin kohdistuneiden korjausten tasoa. Kantajalla ei ollut mitään perusteltua syytä olettaa, että pihanpuoleiset ikkunat uusittaisiin matalamman tasaisiksi tai pienemmässä laajuudessa kuin hänen oman huoneistonsa ikkunat ja ulko-ovet muutama vuosi sitten. Kaavan sr-2-merkinnän johdosta millaiset tahansa korjaukset eivät tulleet kyseeseen. Ostajan, joka harkitsi historiallisessa arvorakennuksessa sijaitsevan huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden hankintaa, tuli varautua siihen, että osakkeenomistajien enemmistö saattoi tulevaisuudessa haluta tehdä kiinteistöllä korjaustöitä aravatasoa laadukkaammin. Ennalta arvattavaa oli myös se, että talotekniset järjestelmät uusittiin kulloistenkin teknisten vaatimusten mukaisiksi.

Sisäpihan ikkunoiden uusimisesta puu-alumiini-ikkunoilla ei ollut tehty eikä voitukaan tehdä lopullista päätöstä siinä yhteydessä, kun julkisivun ikkunoiden uusimisesta päätettiin. K. Oy oli kannattanut julkisivun ovien ja ikkunoiden uusimista puu-puu-rakenteella, koska sen omat ikkunat ja ovet sijaitsivat juuri julkisivun puolella.

Kantaja oli väittänyt tehneensä omalla kustannuksellaan korjaustöitä, ja vaatinut, että ne pitäisi huomioida siinä vastikkeessa, jonka yhtiökokous moitteenalaisessa päätöksessään päätti kerätä osakkeenomistajaltaan moitteenalaisessa päätöksessä kysymyksessä olevista korjaustöistä aiheutuvien kustannusten kattamiseksi. Vaatimus oli hylättävä, koska asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n nojalla tällainen vaatimus piti ensin viedä yhtiökokouksen päätettäväksi. Kantajan väite oli myös yksilöimätön ja toteen näyttämätön, koska kantaja ei ollut yksilöinyt, mitä nämä työt olivat olleet, mitä ne olivat maksaneet ja millä perusteella ne kuuluisivat taloyhtiön maksettaviksi. Edelleen taloyhtiö kiisti myös tämän (ilmeisesti jonkinlaisen) kuittausvaatimuksen, koska kantajalla ei ollut taloyhtiöltä mitään kuittauskelpoista vastasaatavaa. K. Oy:n oli väittänyt, että se oli kunnostanut porraskäytävää vastaat tilat, vaikka kyse oli ollut sen omistamista ja hallitsemasta aulatilasta. Kantajan ulko-ovi oli jo kunnostettu taloyhtiön toimesta.

Kantajan väite siitä, että taloyhtiön osakkeenomistajien eli päätöksentekijöiden enemmistö olisi kiinteistönsijoittajia, joiden tavoitteena oli vain sijoitustensa arvonnousu, ei puolestaan liittynyt asiaan, koska asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajien motiivi omistukseensa ei ollut peruste moittia yhtiökokouksen päätöstä. Väite oli myös virheellinen: vastaajayhtiön asunto-osakkeenomistajista enemmistö asuu itse asunto-osakeyhtiön talossa omistamassaan asunnossa. Enemmistö näistä osakkeenomistajista oli siten tavallisia omistusasujia, eikä mitään kiinteistönsijoittajia.

Ylimääräinen yhtiökokous 8.1.2015 (asia L 16110695)

Kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen 8.1.2015 oli asianmukaisesti toimitettu kantajalle ja kokous oli päätösvaltainen. Kaupparekisteriin tehdyllä osoitteenmuutoksella ei ollut sellaista vaikutusta, että sen voisi katsoa automaattisesti tulevan taloyhtiön tietoon. Osakkeenomistajan oli ilmoitettava asunto-osakeyhtiölle uusi osoite, mikäli halusi yhtiöltä tulevan postin tulevan uuteen osoitteeseen ja osoitteenmuutoksen tehtäväksi osakasluetteloon.

Kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen oli toimitettu yhtiöjärjestyksen mukaisesti siihen osoitteeseen, jonka kantaja oli taloyhtiölle ilmoittanut ja johon kaikki sitä aikaisemmatkin kutsut, tiedotteet, vastikepankkisiirrot ja muut lähetykset oli toimitettu. K Oy ei ollut ilmoittanut osoitteenmuutosta vuonna 2012, vaan vasta 3.2.2015. Ennen osoitteenmuutosta kaikki osakasposti, kuten kutsu yhtiökokoukseen 18.6.2014 ja vuoden 2014 vastikelaskut olivat menneet K. Oy:lle perille. Vaikka kantaja olisikin ilmoittanut uuden postiosoitteensa jo vuonna 2012, sen olisi tullut huomata taloyhtiön lähettämän postin saapuminen edelleen vanhaan osoitteeseen.

Kantaja oli tehnyt sopimuksen vanhaan osoitteeseensa tulevan postin edelleen lähettämisestä uuteen osoitteeseensa Postilaitoksen eikä vastaajan kanssa. Tällainen Postin kanssa tehty sopimus ei ulottunut vastaajaan eikä edes tullut vastaajan tietoon, eikä vastaaja ollut myöskään velvollinen tietämään niistä. Vaatimus, joka perustui siihen, että Postin edelleenlähetyspalvelu ei mahdollisesti ollut toiminut, oli siten kohdistettu väärään tahoon. Vastaaja ei ollut siitä vastuussa.

Ylimääräinen yhtiökokous oli tarpeen kutsua koolle 18.1.2015, koska kun vastaajayhtiön porrashuoneremontti kilpailutettiin kesäkuussa 2014 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa tehdyn 120.000 euron kustannusolettamalla tehdyn porrashuoneremonttipäätöksen jälkeen syksyllä 2014, porrasremontin kokonaiskustannukseksi paljastui 470.000

euroksi - Yhtiökokouspäätös, joka koski 120.000 euron maksavaksi arvioitua kunnossapitotointa, ei valtuuta tai oikeuta ryhtymään toimenpiteeseen, jos osoittautuu, että se oikeasti maksaakin melkein neljä kertaa enemmän eli 470.000 euroa. Virheellisellä kustannusolettamalla tehty remonttipäätös oli kumottava ja oli tehtävä uusi päätös uudella kustannustiedolla. Kantajalla olisi ollut mahdollisuus osallistua päätöksentekoon, jos se olisi tullut yhtiökokoukseen paikalle.

Sähköremontti ja sähköpääkeskuksen uusiminen olivat kohdistuneet koko kiinteistöön ja hyödyttivät kaikkia osakkeenomistajia. Telekaapelointiremontti oli tehty samalla, kun sähköt oli uusittu, ja niissä kiinteistö oli saatettu vastaamaan ajankohdan normaalia tasoa. Ovisummeriremontissa rikki mennyt järjestelmä oli korjattu uudella ajanmukaisella. Porraskäytävän maalausten osuus koko ko. kokouksessa päätetystä 470.000 euron porraskäytäväremontista oli 20.500 euroa. Kun otetaan lisäksi huomioon vastaajan kiinteistön suuri koko (rakennuksessa on yli 80 asuinhuoneistoa, 4 porrashuonetta, 6 asuinkerrosta ja pohjakerros), kysymyksessä oleva noin 20.000 euron kuluerä ei ollut sellainen ASOYL 6 luvun 31 §:ssä tarkoitettu, olennaisesti maksettaviin vastikkeisiin vaikuttava toimenpide, jonka johdosta osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostuisi kohtuuttoman ankaraksi, ts. jollaisesta yhtiökokous ei saanut päättää yksinkertaisella ääntenenemmistöllä.

Ylimääräisen yhtiökokouksen 8.1.2015 päätös oli ollut aivan tavanomainen kiinteistön kunnossapidosta ja siitä, että kunnossapitotoimen kustannukset kannettiin osakkeenomistajilta vastikkeina yhtiöjärjestyksessä säädettyjä perusteita noudattaen. Kunnossapitotoimi ei ollut yhdenvertaisuuden loukkaus silloinkaan, kun se hyödytti vain tiettyjä keskenään samanlaisia huoneistoja. K. Oy:n olisi voinut osakkeet hankkiessaan nähdä ja varautua siihen, että se joutui vastikevastuunsa kautta osallistumaan kiinteistön sellaisienkin osien korjauksiin ja ylläpitoon, jotka eivät suoranaisesti sitä hyödyttänyt.

Osakkeenomistajan yhdenvertaisuuden vastaisia eivät olleet päätökset, jotka tuottivat jollekin osakkeenomistajalle etua tai edes epäoikeutettua etua. Kiellettyjä olivat ainoastaan jonkun toisen osakkeenomistajan kustannuksella epäoikeutettua etua tuottavat päätökset. Lisäksi asunto-osakeyhtiölain 23 §:n 1 momentin 3 kohdan soveltaminen edellytti, että kysymyksessä oli selvästi karkea oikeudenloukkaus. Lainkohtaa ei voinut soveltaa, mikäli kysymys yhdenvertaisuuden loukkauksesta oli oikeudellisesti tulkinnanvarainen tai se ei muuten ollut täysin selvästi nähtävissä ja arvioitavissa päätöstä tehtäessä. Kantajan väittämä yhdenvertaisuuden loukkaus oli vähintäänkin tulkinnanvarainen. Kysymys kunnossapitotöiden tai uudistusten vaikutuksista huoneistojen arvoihin ei ollut suinkaan selvää. Joka tapauksessa oli selvää, ettei päätös ollut selvästi tuottanut epäoikeutettua etua osakkeenomistajalle toisen kustannuksella.

Kantaja on perustellut kannettaan sillä, että porrashuoneremontissa oli ollut kysymys entistämisestä, kun siinä oli porrastasanteiden seinissä käytetty muutamaa eri väriä. Tästä ei ollut kysymys. Lisäksi oli pantava merkille asian mittasuhde. Ennemmin kuin imaginaaristen ja väistämättä väitteiden varaan ja mielipiteiden tasolle jäävien, eri huoneiston mahdollista arvonnousua koskevien väittämien kautta, asian mittasuhdetta tuli tarkastella väärän laajuiseksi väitetyn ja oikean laajuiseksi esitetyn toimenpiteen kustannuksia vertaamalla. Nämä olivat ainoat kriteerit, jotka olivat yhtiökokouksen käytettävissä päätöksentekohetkellä ja joista voitiin ylipäänsä saada tarkkaa tietoa eikä pelkkiä mielipiteitä.

Tässä tapauksessa koko 470.000 euron porrashuoneremontista ylivoimaisesti suurin kustannus aiheutui taloteknisistä töistä. Porrashuoneiden maalaus maksoi 470.000 euron remonttikustannuksesta vain yhteensä 39.094,22 euroa. Tämä kustannus oli hyvin kohtuullinen, kun otetaan huomioon, että vastaajayhtiön rakennuksen porrashuoneissa oli paljon maalattavaa. Rakennuksessa oli neljä porrashuonetta ja seitsemän asuinkerrosta sekä kellari ja ullakko. Maalaustöiden kustannus olisi tuskin ollut merkittävästi aiheutunutta, useilla urakoitsijoilla kilpailutetun työn kokonaiskustannusta pienempi, vaikka kaikki porrashuoneet olisi maalattu yhdellä värillä sen sijaan, että porrashuoneiden
porrastasanteiden seinien maalaukseen oli käytetty muutamaa väriä (itse portaiden seinät olivat yksiväriset). Kantaja ei ollut esittänyt kustannuserosta mitään todistelua.

Yhtiökokous 9.6.2015 (asia L 15/39343)

Kanteen tutkiminen

Kanne oli jätettävä tutkimatta, koska vaatimukset olivat jo osin parhaillaan tutkittavana Helsingin käräjäoikeudessa osapuolten välillä olevassa riita-asiassa L 14/37134 ja L16/10695. Asiaa ei voinut tutkia myöskään siltä osin kuin asia koski mainittujen päätösten toimeenpanemista, koska Helsingin käräjäoikeus oli 17.10.2014 antanut asiassa L 14/37134 lainvoimaiseksi tulleen ratkaisun, jonka mukaan täytäntöönpanoa ei ollut kielletty. Käräjäoikeus oli myös 27.10.2015 antanut prosessiratkaisun, jonka mukaan kantajan vaatimusta 8.1.2015 yhtiökokouksessa tehtyjen päätösten julistamisesta pätemättömäksi ei tutkittu yhtiökokouksen 18.6.2014 moitekanteen yhteydessä.

Moitekanteen kohteena olevassa vuoden 2015 korjausohjelmassa oli esitetty samoja asioita, jotka olivat olleet mukana jo taloyhtiön 3.6.2014 päättämässä korjausohjelmassa. Korjausohjelma oli luonteeltaan aikataulusuunnitelma, jossa oli esitetty taloyhtiön merkittävät korjaus- ja uusimishankkeet. Moitekanteen kohteena oleva vuoden 2015 korjausohjelma oli sisältänyt pääasiassa korjaushankkeita, joihin ryhtymistä koskevat varsinaiset päätökset oli tehty jo vuoden 2014 varsinaisessa yhtiökokouksessa ja joita kantaja oli jo aikaisemmin moittinut. Sama koski myös korjaushankkeiden rahoittamista vastikkeilla ja pankkilainoilla. Näitä korjauksia ja uusimisia koskevien päätösten moitekanne on jo ennestään vireillä eikä niitä voitu samanaikaisesti tutkia toisessa oikeudenkäynnissä. Myöskään kysymystä päätösten täytäntöönpanosta ei voitu ottaa tutkittavaksi 17.10.2014 annetun ratkaisun vuoksi eikä siltä osin kuin asia koski 27.10.2015 annettua prosessiratkaisua.

Kantajan vaatimus hänen maksettavakseen tulevan hoito- ja rahoitusvastikkeen kohtuullistamisesta (eli vastikkeiden muuttaminen vastaamaan "kohtuullista jakoperustetta") tulee jättää tutkimatta em lisäksi myös, koska ko vaatimus koskee yhtiöjärjestyksen (sisältämän vastikemääräyksen) kohtuullistamista, jollainen tulee ASOYL 6 luvun 36 §:n mukaisesti käsitellä ensin yhtiökokouksessa, ennen kuin se voidaan saattaa käräjäoikeuden tutkittavaksi. Kantaja ei ole menetellyt näin. Vastikkeiden "kohtuullisuus" ei näin ole asiassa ratkaistavana.

Kanteen perusteettomuus

Taloyhtiön yhtiökokouksen 9.6.2015 tekemä päätös sähköpääkeskuksen uusimisesta tai vastikkeen perimisestä uusimista aiheutuvien kustannusten kattamiseksi ei ollut miltään osin mitätön tai pätemätön. Sähköpääkeskuksen uusimistyössä oli kysymys asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 31 §:ssä tarkoitetusta kunnossapidosta, josta yhtiökokous oli oikeutettu päättämään yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Kiinteistössä ollut sähköpääkeskus oli korvattu toisella sähköpääkeskuksella. Työn toteutunut kokonaiskustannus oli hyvin kohtuullinen eli 46.424 euroa. Vaikka kysymys ei olisi ollut uusimistyöstä, olisi yhtiökokous voinut päättää asiasta yksinkertaisella ääntenenemmistöllä ja ilman kantajan suostumusta. Kysymys oli ollut 31 §:ssä tarkoitetusta yhtiöjärjestyksen mukaisen toiminnan harjoittamisesta tai rakennuksen saattamisesta vastaamaan ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia. Uusi sähköpääkeskus palveli koko taloyhtiötä eikä vain joitakin sen huoneistoja. Uusiminen hyödytti tasapuolisesti kaikkia osakkeenomistajia eikä asiassa ollut merkitystä, vaikka joku osakkeenomistaja hyötyisi siitä enemmän. Sähköpääkeskuksen uusimista koskevaa päätöstä ei tehnyt mitättömäksi myöskään taloyhtiön väitetyt laiminlyönnit K. Oy:n sähköjärjestelmien korjaamisessa tai uusimisessa.

Taloyhtiön 9.6.2015 hyväksymä korjausohjelma oli sisältänyt vain kolme asiaa, joiden suorittamisesta ei ollut jo aikaisemmin päätetty vuoden 2014 varsinaisessa yhtiökokouksessa. Nämä asiat olivat sähköpääkeskuksen määräaikaistarkastus (ei uusiminen), pysty- ja vaakaviemäreiden huuhtelu ja pumppaamon ohjauskeskuksen uusiminen. Kysymyksessä olevat toimenpiteet olivat luonteeltaan kiinteistön vuotuista ja tavanomaista juoksevaa kunnossapitoa, joka oH vuosittain tai määräajoin välttämätöntä kiinteistön pitämiseksi kunnossa. Toimenpiteiden yhteenlaskettu kustannus oli 10.200 euroa eli murto-osa taloyhtiön vuotuisesta kulubudjetista. Päätetyt toimenpiteet eivät olleet sellaisia, joista olisi aiheutunut osakkeenomistajille huoneistojen arvonnousua.

Korjauspäätöksistä aiheutunut maksurasitus kantajalle seuranneeseen hyötyyn nähden ei ollut niin merkittävä, että kysymyksessä olisi ollut osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden loukkaus. Osakkeenomistaja oli yhtiöjärjestyksen mukaisesti määräytyvää vastiketta maksamalla velvollinen osallistumaan kaikkiin kiinteistön ylläpidon kannalta tarpeellisiin hankkeisiin, vaikka osakkeenomistaja ei suoranaisesti niistä hyötyisi. Jos tästä periaatteesta haluttiin poiketa, on siitä määrättävä yhtiöjärjestyksessä, eikä taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ollut tällaista poikkeusta. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden vastaisia olivat ainoastaan sellaiset osakkeenomistajalle tai osakkeenomistajaryhmälle koituvat epäoikeutetut edut, jotka saatiin toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Yhdenvertaisuuden vastaista ei ollut se, että taloyhtiö korjasi kunnossapitovastuulleen kuuluvia rakennusosia ja tiloja, vaikka osakkeenomistajat hyötyivät korjauksista eri tavalla. Tämä vaihtelu ei tarkoittanut sitä, että kenenkään saama etu olisi epäoikeutettua. Epäoikeutettua etua ei ole myöskään se, että korjaustyöt rahoitettiin yhtiövastikkeilla kunkin osakkeenomistajan osalta yhtiöjärjestyksessä määrätyllä tavalla.

Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ollut vastikekertoimia, vaan kaikilta osakkeenomistajilta perittiin sama, huoneiston pinta-alaan perustuva yhtiövastike yhtiön menojen kattamiseksi huoneistojen käyttötarkoituksesta tai sijainnista riippumatta. Moitteenalainen päätös oli ollut yhtiövastikkeiden perimistä koskevalta osin täysin yhtiöjärjestyksen mukainen.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 5 momentin soveltamisen edellytyksenä oli se, miten kustannukset katettiin eri osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla, jos uudistusten tuottama etu jakautui huoneistoille eri tavoin. Lainkohdassa ei ollut kysymys siitä, että päätöksenteossa voitaisiin tai pitäisi ottaa huomioon päätöksenteon kohteena olevien toimenpiteiden vaikutus huoneistojen markkina-arvoon. Lainkohta koski vain kiinteistöön tehtäviä uudistuksia, ei vanhan rakenteen korvaamista uudella eli uusimista tai muuta olemassa olevan rakenteen korjaamista tai peruskorjaamista.

Lainkohta ei myöskään koskenut arvonnousua, vaan uudistuksen tuottamaa etua. Uudistuksen huoneistolle tuottama etu ei voinut olla arvonnousua, vaan kysymyksessä voi olla vain arvioitavissa ja mitattavissa oleva käyttöetu. Arvonnousu oli aina epäselvä asia sen osalta tapahtuiko sitä lainkaan ja mistä se johtui. Suuretkaan peruskorjaukset eivät välttämättä vaikuttaneet huoneistojen arvoon vähintään kustannuksia vastaavasti.

Taloyhtiön osakkeenomistajat eivät olleet suurimmaksi osaksi kiinteistösijoittajia, vaan tavallisia omistusasujia.

Kantajan kirjalliset lausumat

Yhtiökokous 18.6.2014 (asia L 14/37134)

K. Oy ei ollut saanut kutsua yhtiökokoukseen 8.1.2015. Taloyhtiö oli nyt käsiteltävän kanteen johdosta yhtiökokouksessa 8.1.2015 täysin tietoinen K. Oy:n päätösasiaa koskeneesta vastustuksesta ja vastustuksen yhtiöoikeudellisista perusteista, koska se oli jo antanut vastauksensa nyt käsiteltävään kanteeseen. Taloyhtiö ei ollut toiminut perustellussa vilpittömässä mielessä, vaan toiminut oikeudettomasti. Taloyhtiö oli päätöstä 8.1.2015 yhtiökokouksessa tehdessään täysin tietoinen päätöksen yhtiöoikeudellisesta laittomuudesta, jonka johdosta kyseistä päätöstä rasitti mitättömyysperuste, joka kielsi lain ja yhtiöjärjestyksen vastaisten päätösten tekemisen. Taloyhtiön 8.1.2015 tekemä uusi päätös ei myöskään korjannut valituksenalaisen yhtiökokouksen pätemättömyyttä eikä poistanut K. Oy:n oikeussuojan tarvetta tässä asiassa, vaan pelkästään korostanut K. Oy:n oikeussuojan tarvetta. Näin siksi, että jos käräjäoikeus totesi valituksenalaisen päätöksen lain ja/tai yhtiöjärjestyksen vastaiseksi, tarkoitti se sellaisenaan paitsi muuta myös sitä, että taloyhtiön 8.1.2015 pidetyn yhtiökokouksen tämän moitekanteen kanssa päällekkäinen yhtiökokouspäätös oli ollut lain ja /tai yhtiöjärjestyksen vastainen sekä sellaisena laiton. Uutta yhtiökokouspäätöstä ei voinut K. Oy:n oikeutta loukkaamatta, eikä muutenkaan, tehdä pätevästi ennen kuin tämä myös mitättömyyden sisältävän moitekanteen kohteena oleva asia oli ratkaistu.

Taloyhtiön korjaushankkeissa oli ollut osittain kyse ajankohdan tavanomaisen tason, alueellisen tavanomaisen tason ja yhtiön vallitsevan tason ylittävistä uudistuksista ja/tai entisöinneistä, joista ei AsOyL 6:33 §:n mukaan lähtökohtaisesti peritty vastiketta osakkailta, jotka eivät olleet antaneet suostumustaan uudistuksiin. Tämän säännöksen vastainen toiminta oli lähtökohtaisesti myös AsOyL 1:10 §:n yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. liman yhtiöjärjestyksen määräystä osakkeenomistajalle ei voinut asettaa velvollisuutta osallistua tasoa parantavien uudistus- ja/tai entisöintiöiden kustannuksiin asunto-osakeyhtiölain vastaisesti. Yhtiökokous voi päättää enemmistöpäätöksellä vastikevaikutuksiltaan kohtuullisista ja ajankohdan tavanomaista tasoa vastaavasta uudistuksesta. Tässä tapauksessa kumpikaan edellytyksistä ei ollut täyttynyt. Kustannusten kohtuuttomuus korostui erityisesti K. Oy:n kohdalla, sillä sen kannettavaksi tulisi noin 20 prosenttia kustannuksista.

Porraskäytävien ja ovien entisöintimaalauskunnostuksen osalta oli otettava huomioon se, että K. Oy:n huoneistoon oli käynti katutasosta, mikä osoitti sen, että uudistus hyödytti muita osakkaita K. Oy:n kustannuksella. K. Oy oli kustannuksellaan kunnostanut sen omistaman ja hallussa olevan porraskäytävää vastaavan tilan eli sisääntuloaulan hankintahetken mukaisesti yksiväriseksi, sisääntuloaulaa entisöimättä. Taloyhtiö ei ollut ottanut huomioon K. Oy:n tekemää kunnostusta ja siitä taloyhtiölle aiheutunutta säästöä. Porrashuoneiden seinät ja ovet olivat nykyisellään niin hyvässä kunnossa, että objektiivisesti arvioiden tarvetta niiden kunnostamiselle ei ollut edes siinä tapauksessa, että ne maalattaisiin uudelleen vallitsevan tason mukaisesti eli yksiväriseksi. Lisäksi kysymyksessä oli entisöintityö, jolla parannetaan vain taloyhtiön muiden osakkaiden porraskäytävien ja ovien aikaisempaa tasoa. Entisöintityö oli myös kustannukseltaan noin 8-10 kertaa kalliimpi kuin nykyisen tason mukainen maalauskunnostus olisi ollut. K. Oy oli tullut vastaajayhtiön osakkaaksi 19.3.2004, jolloin porraskäytävät olivat yksiväriset. Vuonna 2004 tiedossa ei ollut tavanomaista suurempia remontteja ja kunnostuksia.

Ovisummereiden huolto- ja asennuskustannusten yhdistäminen ja yksilöimätön niputtaminen kokonaisuuteen muiden sähköjärjestelmien kanssa aiheutti tilanteen, jossa niiden kustannusarvioksi muodostui 190.000 euroa, jota ei voinut pitää vähäisenä. Taloyhtiö ei ollut ottanut myöskään huomioon K. Oy:n omassa huoneistossaan jo tekemää sähköjärjestelmien kunnostusta, taikka siitä taloyhtiölle aiheutunutta säästöä.

Kaavan sr-2 suojelumerkintä oli velvoittanut taloyhtiötä ainoastaan rakennuksen julkisivun osalta, koska sr-2 merkintä koskee vain talon julkisivua. Julkisivun ikkunoita uudistettaessa rakennusvalvontaviraston kanssa oli sovittu, ja myös julkisivun ikkunauudistuksesta päätettäessä yhtiökokoukselle ilmoitettu, että sisäpihan ikkunat oli voitu kunnostaa vallitsevaan tasoon eli puu-alumiini-ikkunoiksi. K. Oy:llä oli ollut perusteltu syy olettaa, että sisäpihan ikkunat kunnostetaan edullisemmiksi ja kestävämmiksi puu-alumiini-ikkunoiksi eikä suinkaan tehdä vastaavaa tasonparannusta kuin suojelumääräykset julkisivun osalta edellyttivät. Julkisivun ikkunauudistuksesta aikanaan päätettäessä K. Oy:lle ja yhtiökokoukselle ilmoitettiin ennen julkisivun ikkunoita koskevan päätöksen tekemistä, että takapihan ikkunat kunnostetaan ja uudistetaan edullisemmiksi ja tarkoituksenmukaisemmiksi puu-alumiinirakenteeksi. Yhtiökokouksessa nimenomaan todettiin ja hyväksyttiin, että taloyhtiön takapihan puolelle rakennetaan puu-alumiini-ikkunat. Julkisivun ikkunoiden uudistamista koskeva päätös sisälsi myös takapihan ikkunoiden rakennetta koskevan ratkaisun. Ikkunoiden täyspuurakenne oli noin 40 prosenttia kalliimpi kuin puu-alumiinivaihtoehto.

Taloyhtiön osakkeenomistajien ja hallituksen päätöksentekijöiden enemmistö oli kiinteistösijoittajia ja joka tapauksessa asunto on aina yksittäisen henkilön kenties elämän suurin sijoitus, joiden pyrkimyksenä oli saada sijoituksilleen huomattavaa lisäarvoa ja suorittaa tasonparannustyöt merkittäviltä osin K. Oy:n kustannuksella.


Ylimääräinen yhtiökokous 8.1.2015 (asia L 16/10695)

Taloyhtiö oli vuonna 2012 tehdyn osoitteenmuutosilmoituksen jälkeen lähettänyt K. Oy:n uuteen osoitteeseen postia. Yhtiökokouskutsua lukuun ottamatta kaikki muu K. Oy:lle osoitettu posti oli tullut perille. Asian merkittävyyttä kantajan kannalta korosti se, että kysymys oli ylimääräisestä yhtiökokouksesta, jossa oli käsitelty uudelleen jo kertaalleen päätettyjä asioita. Kantajalla ei ollut syytä olettaa, että asioita otettaisiin uudelleen käsiteltäväksi. Vastaajan todisteikseen nimeämillä yhtiökokouskutsulla ja osakeluettelolla ei ollut jutun suuri taloudellinen arvo ja merkitys päätöksen tehneille osakkaille huomioon ottaen näyttöarvoa, koska kyseiset asiakirjat olivat vastaajan vapaasti muokattavissa.

K. Oy:n hankkiessa osakkeet porrashuone oli ollut yksivärinen. Porrashuoneiden laaja entisöinti muun muassa kultaisin ornamentein ei voinut olla rakennuksen tavanomaista ylläpitoa.
Tosiasiassa edes porrashuoneiden laajaan kunnostukseen yksivärimaalauksella ei ollut tarvetta.

Asuinhuoneistot ja K. Oy:n hallitsema liiketila eivät olleet keskenään samanlaisia ja niille oli yhtiöjärjestyksessä osoitettu eri käyttötarkoitus. Kantajaan vaikutti yhtiökokouksissa myös yhtiöjärjestyksen mukainen äänileikkuri.

Taloyhtiö pyrki kiinteistön kunnossapidon varjolla entisöimään koko kiinteistön merkittäviltä osin kantajan kustannuksella, vaikka tasonparannus- ja entisöintityöt eivät nostaneet kantajan liikehuoneiston arvoa tai käyttöhyötyä, vaan pelkästään asuinhuoneistojen arvoa ja asumishyötyä. Kyseessä oli taloyhtiön ja asunto-osakkaiden saama hyöty kantajan kustannuksella. Muiden osakkeenomistajien saaman asumishyödyn ja osakkeiden arvonnousun maksaminen oli kantajalle kustannus sekä yhtiöoikeudellinen loukkaus ja vahinko.
Tasonparannustoimenpiteiden kustannuksista tuli vastata ainoastaan ne osakkeenomistajat, jotka parannuksista hyötyivät tai jotka antoivat toimenpiteille suostumuksensa.

K. Oy:öön kohdistunut oikeudenloukkaus oli taloyhtiön osakkeenomistajien tiedossa, koska kantaja oli nostanut moitekanteen vuoden 2014 varsinaisessa yhtiökokouksessa päätetystä porrashuoneiden entisöinti- ja kunnostuspäätöksestä ja sen rahoittamisesta.

K. Oy ei ollut suostunut tavanmukaisen tason ylittäviin uudistuksiin, joten siltä ei voinut periä vastiketta näiden kulujen kattamiseksi. Yhtiökokouksessa oli myös rikottu menettelysäännöksiä, koska kokouksessa ei tehty päätöstä siitä, että tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain näille huoneistoille etua tuottavaa

uudistusta varten ei peritty vastiketta muilta osakkeenomistajilta. liman yhtiöjärjestyksen määräystä K. Oy:lle ei voinut asettaa velvollisuutta osallistua tasoa parantavien uudistustöiden kustannuksiin asunto-osakeyhtiölain vastaisesti.

Asiaan liittyy myös se, että K. Oy oli kustannuksellaan kunnostanut sen omistaman ja hallussa olevan porraskäytävää vastaavan tilan hankintahetken mukaisesti yksiväriseksi, sisääntuloaulaa entisöimättä.

Lisäksi asiaan liittyy edelleen se, että taloyhtiön osakkeenomistajien ja hallituksen päätöksentekijöiden enemmistö oli kiinteistösijoittajia ja joka tapauksessa asunto on aina yksittäisen henkilön kenties elämän suurin sijoitus, jolloin nyt päätöksentehneet osakkaat ovat toteuttaneet omaa itsekästä ansaintaintressiään lainvastaisesti kantajan kustannuksella.

Nyt päätetty entisöintityö oli kustannuksiltaan 8-10 kertaa kalliimpi kuin nykyisen tason mukainen maalauskunnostus olisi ollut.

Yhtiökokous 9.6.2015 (asia L 15/39343)

Taloyhtiön eri yhtiökokouksia koskevat kanteet oli taloyhtiön tässä asiakokonaisuudessa esittämien väitteiden mukaisesti nostettava erikseen jokaisen yhtiökokouksen osalta AsOyL:n mukaisessa määräajassa siitä riippumatta oliko aiemmista yhtiökokouksista nostettu moitekannetta.

Tuomioistuimen oikeudenkäynnin yhteydessä antama prosessiratkaisu ei ratkaise kanteiden aineellista perustetta.

Kyse oli taloyhtiön yli tilikausien ja yhtiökokousten jatkuvasta menettelystä, missä kantajaan kohdistettua systemaattista ja suunnitelmallista oikeuden loukkausta jatketaan sekä sotketaan ja vesitetään epäselvillä ja yksilöimättömillä niputuksilla ja raportoinneilla.

Korjausohjelman hyväksyminen vuoden 2014 yhtiökokouksessa ei tarkoittanut sitä, että korjausohjelman sisältämät korjausehdotukset aikatauluineen olisi kaikkia osakkeenomistajia sitovasti hyväksytty vuonna 2014. Korjausohjelman sisällön ja viitteellisen aikataulun hyväksyminen oli ollut yksi monista yhtiökokouksen päätöksistä eikä se sellaisenaan saanut minkäänlaista erityisasemaa. Yhtiökokouskutsussa 2015 korjausohjelmapäätökseksi oli sähköpääkeskuksen osalta esitetty sähköpääkeskuksen määräaikaistarkastus - ei sähköpääkeskuksen uusiminen, jolle uusimiselle ei näin ollen ollut todettua tarvetta. Korjausohjelma oli sisällöllisesti tehty yhtenä päätöksenä ja sitä oli moitittu siltä osin, kun siinä oli hyväksytty kantajan oikeutta ja yhdenvertaisuutta loukkaava toimenpide. Aikaisemman yhtiökokouksen päätöksen moite ei kohdistunut samaa asiaa koskevaan aiempaan yhtiökokouspäätökseen.

Kantaja ei ollut pyrkinyt estämään tai kieltämään taloyhtiötä toteuttamasta haluamiaan tai tarpeelliseksi katsomiaan entisöintejä ja/tai tasonparannuksia, vaan ainoastaan se, että merkittävä tasonparannus ja/tai entisöintityöt kustantavat ne osakkeenomistajat, joiden hyväksi toimenpiteiden hyöty ohjautui. Tässä tapauksessa kuitenkin vain mahdollinen tuleva hyöty, joka sekin määriteltiin kohdistuvaksi vain asunto-osakkaille.

Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan huoneistolle aiheutuva etu voi olla myös osakkeen arvonnousua. Arvioinnissa ei ollut merkitystä sillä seikalla, voitiinko arvonnousulle osoittaa täsmällinen summa. Jos huoneistoille aiheutuva etu voi olla arvonnousua, asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettu kustannus voi olla tuon edun maksamista yhtiövastikkeina tai tuon arvonnousun saamatta jäämistä.

Sähköpääkeskuksen uusimista koskeva päätös oli varautumista myöhemmin tehtävään huoneistojen tasonparannukseen ja sillä oli vaikutusta asunto-osakkeen mahdollisessa myyntitilanteessa. Sähköpääkeskuksen uusimiseen ei ollut mitään tarvetta, vaan kyse oli pelkästä spekuloinnista mahdollisen myöhemmin syntyvän tarpeen osalta sekä varautumista asunto-osakkaan myöhempään tasonparannukseen ja arvonnousuun, jolloin kyseessä oli tasonparannus ja arvonnousun valmisteluun liittyvästä esipäätöksestä.

Taloyhtiön asunto-osakkaiden toiminta huoneistojen arvon nostamiseksi ja hyötymiseksi oli ollut pitkäkestoista ja systemaattista ja sitä oli arvioitava kiinteistösijoittamisen näkökulmasta.


TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantaja Asia L 14137134

K1. As Oy HLn yhtiökokouksen 18.6.2014 pöytäkirja
K2. As Oy HLn yhtiökokouksen 18.6.2014 kokouskutsu
K3. Valokuvia käytävistä ja ovista
K4. As Oy HLn tiedote asukkaille
K5. Asemakaavakartta ja sen selitys
K6. Ote Yritys- ja yhteisötietojärjestelmästä (YTJ)
K7. Taloyhtiön osakasluettelo (V8)
K8. Vastikeseuranta Asunto Oy HL ja Asunto Oy A

Asia L 16110695

K1. Taloyhtiön tiedote osakkaille
K2. Laskelma moitteenalaisen yhtiökokouspäätöksen vastikevaikutuksesta K. Oy:lle.
K3. Valokuvia käytävistä ja ovista Uutun L14 / 37134 kirjallinen todiste K3).
K4. Ote Yritys- ja yhteisötietojärjestelmästä Uutun L14 / 37134 kirjallinen todiste K6).
K5. Taloyhtiön osakasluettelo Uutun L 14/37134 todiste V8)
K6. Vastikeseuranta Asunto Oy HL ja Asunto Oy A
K7. Asunto Oy HLn postia K. Oy:lle vanhaan osoitteeseen sen jälkeen, kun K. Oy:n uusi postiosoite on riidattomasti ollut sen tiedossa.
K8: HLn Kille postittama, 2.10.2014 päivätty tiedote
K9: Kille Mtielle osoitettua postia
K10: HLn isännöitsijätoimiston asiakaspalvelijan sähköposti K. Hatttelle

Asia L 15/39343

K1. As Oy HLn yhtiökokouksen 9.6.2015 kokouskutsu
K2. As Oy HLn yhtiökokouksen 9.6.2015 pöytäkirja
K3. Laskelma moitteenalaisen yhtiökokouspäätöksen vastikevaikutuksesta K. Oy:lle.

Vastaaja Asia L 14/37134

V1. As Oy HLn yhtiökokouksen 18.6.2014 pöytäkirja ja yhtiöjärjestys
V2. Ylimääräisen yhtiökokouksen 8.1.2015 pöytäkirja, kokouskutsu 18.12.2014 ja postituslista, yhtiöjärjestys 8.8.2014
V3. Korjausselostus, Sweco Architects Oy
V4. Valokuvat kiinteistön ikkunoista
V5. Vastaajalle lähetetyt vuoden 2014 vastikelaskut
V6. Sähköpostikirjeenvaihto 3.2-8.2.2015
V7. Sisäpihalta purettu ikkuna ulko- ja sisäkarmeineen sekä valokuvat uusista ikkunoista
V8. Taloyhtiön osakasluettelo
V9. Neljä valokuvaa sisäpihan ikkunoista ennen ikkunoiden vaihtoa.

Asia L 16110695

V1. Yhtiökokouskutsu ja osakeluettelo
V2. Osoitteenmuutosta koskeva sähköpostikirjeenvaihto
V3. Vastikelaskut syksyltä 2014
V4. As Oy HLn vuoden 2014 toimintakertomus
V5. Sweco Architects Oy:n työselostus: AsOy HLn porrashuoneiden, pihaikkunoiden ja tuuletusparvekkeiden korjausprojekti

Asia L 15/39343

V1. Korjausohjelmavertailu vuodet 2014 ja 2015
V2. Asunto oy HLn asukasluettelo 11.9.2015
V3. Sähköpääkeskustyön taloudellisen loppuselvityksen pöytäkirja 24.2.2016 Ja vastaanottotarkastuksen pöytäkirja 16.2.2016


Henkilötodistelu

Kantaja

1. H. Hitttnen todistelutarkoituksessa
2. K. Hattti todistelutarkoituksessa
3. K. M. Kttti
4. T. M. Sattt
5. L. J. Sotttnen
6. E. M. Suottt
7. M. J. Ritttnen
8. J. T. Pttt

Vastaaja

1. M. S. Potttnen
2. K. M. T. Rttt

Muu todistelu

Katselmuskäynti kiinteistöllä 30.1.2017.


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perusteet

Kysymyksenasettelu ja keskeiset oikeusohjeet

Asiassa on ollut kysymys siitä, ovatko vuosina 2014 ja 2015 pidetyissä varsinaisissa yhtiökokouksissa tehdyt päätökset taloyhtiön yhteisten tilojen korjaushankkeista pätemättömiä tai mitättömiä. Asiassa on ollut myös kysymys siitä, onko tammikuussa 2015 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa tehty päätös porrashuoneiden kunnostuksesta mitätön.

K. Oy on väittänyt, että taloyhtiön asunto-osakkeiden omistajat ovat pyrkineet toteuttamaan rakennuksessa merkittäviä tasonparannustöitä, jotka ovat hyödyttäneet vain asunto-osakkeita arvonnousun muodossa ja näitä koskevat yhtiökokouksen päätökset ovat olleet asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetun osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia ja tehty ilman K. Oy:n suostumusta.

Taloyhtiö on väittänyt, että tehdyt päätökset ovat olleet sellaisia kunnossapitoa tai uudistuksia koskevia päätöksiä, joista on voitu päättää yhtiökokouksissa yksinkertaisella ääntenenemmistöllä eivätkä päätökset ole loukanneet osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n ja 6 luvun 28 §:n mukaan yhtiökokous ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Yhtiökokous ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan.

Lain 6 luvun 30 §:n ja 31 §:n mukaan yhtiökokous päättä enemmistöpäätöksellä kunnossapidosta, joka on laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Yhtiökokous päättää myös enemmistöpäätöksellä uudistuksesta, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia.

Saman luvun 32 §:n mukaan yhtiökokous päättää enemmistöpäätöksellä uudistusta varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Sama koskee kunnossapitoa varten perittävän yhtiövastikkeen alentamista, jos osakkeenomistajan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Yhtiökokous päättää myöskin enemmistöpäätöksellä siitä, että tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain näille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei peritä vastiketta muilta osakkeenomistajilta. Edelleen luvun 33 §:n mukaan ajankohdan tavanomaisen tason ylittävästä uudistuksesta voidaan periä yhtiövastiketta vain siihen suostuneilta osakkeenomistajilta.

Asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 24/2009 vp. s. 54-55) mukaan päätöksen suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen arvioitaessa merkitystä on sillä, miten päätös tai toimenpide vaikuttaa osakkeenomistajien osakkeiden eli näiden hallinnassa olevien huoneistojen arvoon. Tavalliset kunnossapitopäätökset ja toimet eivät lähtökohtaisesti ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, vaikka ne hyödyttäisivät eri tavoin eri osakehuoneistoja. Yhdenvertaisuusperiaate voi tulla sovellettavaksi myös silloin, kun yhtiö pyrkii perimään osakkeenomistajalta vastikeperusteen mukaisen osuuden sellaisesta vain muihin huoneistoihin kohdistuvasta kunnossapidosta tai muutoksesta, jonka osakkeenomistaja on aiemmin toteuttanut oman huoneistonsa osalta siten, että osakkeenomistajan toimenpide säästää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia.

Maksuvelvollisuuden kohtuullisuutta on arvioitava tapauskohtaisesti ja vaatimusta sovelletaan vain uudistukseen. Kunnossapidon osalta osakkeenomistajan on otettava huomioon tulevat suuretkin kunnossapitomenot (HE 24/2009 s. 132).

Kunnossapitoa on korjaaminen ja uusiminen aiempaan tai uustuotannon tasoon. Yhtiön kunnossapitovelvollisuudella tarkoitetaan sitä, että olemassa olevat rakenteet ja laitteet saatetaan vastaamaan yhtiön alkuperäistä tasoa tai yhtiön myöhemmin omaksumaa tasoa. Kunnossapidolla tarkoitetaan korjaamisen lisäksi rakenteiden tai laitteiden uusimista. (Jauhiainen ym: Asunto-osakeyhtiölaki, 2013, s. 400)

Henkilötodistelu

K. Oy:n hallituksen puheenjohtaja H. Hitttnen on kertonut, että yhtiö oli tullut taloyhtiön osakkaaksi vuonna 2004, ja aiemmin yhtiö oli toiminut teatteritiloissa vuokralla. Hitttnen oli ilmoittanut K. Oy:n uuden osoitteen taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle M. Potttselle varsinaisessa yhtiökokouksessa 28.5.2012 heidän suullisen keskustelunsa yhteydessä. Teatteritilan sähköpääkeskus oli uusittu vuonna 1995 K. Oy:n kustannuksella. K. Oy omisti teatteritilan hallintaan oikeuttavat osakkeet ja lisäksi toimistotilan viereisestä taloyhtiöstä As Oy Asta. K. Oy ei maksanut teatteritilasta vuokraa As Oy Alle, vaikka osa tiloista sijaitsi sen omistamalla tontilla. Osakkeiden ostohetkellä taloyhtiö oli ollut hyvässä kunnossa eikä korjausvelkaa ollut. Porraskäytävät olivat hyvässä kunnossa eivätkä ne vaatineet entisöintiä, vaan pelkkä pesumaalaus olisi ollut riittävä toimenpide. Hitttnen oli ollut taloyhtiön hallituksen jäsen vuosien 2008 ja 2009 aikaan, jolloin käytiin rakennusvalvonnan kanssa keskustelua tulevista ikkunaremonteista. Rakennusvalvonta ei ollut puuttunut sisäpihan ikkunoiden uusimiseen ja puu-alumiini -rakenne olisi käynyt rakennusvalvonnan puolesta. Puu-puu -ikkunat vaativat huoltoa 6-7 vuoden välein, mikä lisää niiden ylläpitokustannuksia. Julkisivun remontin yhteydessä aiemmin uusitut ovipuhelimet olivat vaurioituneet ja ne oli jouduttu uusimaan uudelleen. Ovipuhelimien vaurioituminen oli seurausta taloyhtiön huolimattomasta menettelystä. Uusi ovipuhelinjärjestelmä oli ollut aikaisempaa laadukkaampi. K. oli tehnyt tiloissaan itse omalla kustannuksellaan kaikki sähköjohtojen ja telekaapeleiden sekä ilmastointiputkien ja
-koneiden uusinnat. Taloyhtiö oli osallistunut töiden kustannuksiin vain joidenkin ilmastointilaitteiden osalta. Talotekniikan korjaukset tulisi tehdä ennen entisöintiremontteja. K. Oy oli pyytänyt taloyhtiöltä vastikkeen alentamisesta. K. Oy:n osuus vuosina 2014 ja 2015 tehdyistä remonteista oli noin 220.000 - 230.000 euroa, mikä oli merkittävä summa yksittäiselle osakkeenomistajalle. K. Oy:n vastikkeen määrä oli kaksinkertaistunut lyhyessä ajassa. Sen hallitsemat tilat oli vuokrattu Helsingin kaupunginteatterille ja vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin. K. Oy:n omistamien osakkeiden arvo laski vuokratuoton alentumisen seurauksena. K. Oy ei ollut hyötynyt mistään riidanalaisista remonteista, vaan hyöty näkyi ainoastaan asunto-osakkeiden arvonnousuna. Teatteritilassa oli ikkunoita vain julkisivun puolella, ei sisäpihan puolella.

K. Oy:n hallituksen jäsen K. Hattti on kertonut, että yhtiö ei ollut saanut kutsua 8.1.2015 pidettyyn ylimääräiseen yhtiökokoukseen. Taloyhtiön postia oli lähetetty Mtielle kun Hitttnen asui siellä ja Hitttnen oli toimittanut postit edelleen K. Oy:n hallituksen kokouksiin. Postia oli lähetetty välillä Tehtaankadulle Hitttsen osoitteeseen lokakuussa 2014 ja kevättalvella 2015. Taloyhtiön postia, kuten asukkaiden valituksia metelistä, oli myös ainakin tammi- ja helmikuussa 2015 lähetetty Ltielle Hattten osoitteeseen. Hattti oli kesäkuussa 2015 ilmoittanut taloyhtiölle, että postit pitää lähettää Ltien osoitteeseen. Hattti oli helmikuussa 2015 ollut yhteydessä isännöitsijään ja pyytänyt toimittamaan isännöitsijäntodistuksen. Tällöin asiakaspalvelija oli ilmoittanut, että taloyhtiö toimittaa samalla ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjan. Asiaa oli käsitelty K. Oy:n hallituksessa, joka teki päätöksen odottaa, että taloyhtiö toimittaa ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjan. Pöytäkirjaa ei kuitenkaan missään vaiheessa toimitettu K. Oy:lle, eikä yhtiöllä ollut mitään tietoa ylimääräisessä yhtiökokouksessa tehdyistä päätöksistä. Taloyhtiö ei ollut osallistunut millään tavalla K. Oy:n itse tekemiin remontteihin. Ainoastaan teatterin sisäänkäynnin lipan korjauskustannukset oli saatu perittyä taloyhtiöltä. Entinen sähköpääkeskus oli hankittu K. Oy:n kustannuksella.

Arkkitehti L. Sotttnen on kertonut, että niin sanotussa A-talossa oli kaavamerkintä sr-2, joka tarkoitti kaupunkikuvallisesti arvokasta, suojeltavaa rakennusta. Taloon ei saanut tehdä sellaisia muutostöitä, jotka tärvelisivät katujulkisivun tyyliä. Kyseinen kaavamääräys koski vain julkisivua. Sotttnen oli suunnitellut A-talon kadun puoleisten ikkunoiden uusimistyön. Taloyhtiön sisäpihan ikkunat olisi voitu uusia myös puu-alumiini -ikkunoilla. Puu-alumiini -ikkunat olisivat olleet noin 60 prosenttia puu-puu -rakenteen hinnasta. Puu-puu -rakenteen huoltoväli oli noin kymmenen vuotta kun puu-alumiini -rakenteella se oli kymmeniä vuosia.

Maalarimestari E. Suottt on kertonut, että taloyhtiön porrashuoneet olivat ennen maalausta kohtuullisen hyvässä kunnossa eikä akuuttia kunnostustarvetta ollut. Huoltomaalaus tarkoitti sitä, että isoimmat kolhut paikataan ja maalaus tehdään aikaisemmalla värillä. Entisöintimaalauksessa tila palautetaan alkuperäiseen kuntoon ja kaikki vauriot paikataan. Suotttn arvion mukaan taloyhtiön porrashuoneiden ja huoneistojen ovien huoltomaalaus olisi maksanut arviolta 100.000 - 120.000 euroa. Taloyhtiön tekemä maalaustyö oli ollut entisöintiä, jota ei ollut kuitenkaan tehty ihan loppuun asti. Porrashuoneiden entisöinnin kustannukset 570.000 euroa oli kuulostanut oikealta kun siihen sisältyi myös sähkökotelointityöt. Huoneistojen huoltomaalaus olisi maksanut noin 50 euroa ovelta kun entisöintimaalaus maksoi noin 520 euroa. Puu-puu -ikkunoiden huoltoväli oli noin 7 vuotta, kun puu-alumiini-ikkunalla se oli noin 15-20 vuotta. Yhden puu-puu -ikkunan huoltokustannus oli noin 500 euroa. Taloyhtiön valitsema sisäpihan ikkunoiden toteutustapa oli tasonparannusta, koska yleensä ostaja koki puuikkunan arvokkaammaksi.

Tavarantarkastaja M. Ritttnen on kertonut, että puu-puu -ikkunalla tarkoitettiin ikkunaa, jonka koko rakenne pokineen ja karmeineen oli tehty puusta. Puu alumiini -ikkunassa ulkopuolella oli käytetty alumiinia ja muu rakenne oli puusta. Puu-puu -ikkunan ulkopinnan huoltoväli oli tässä rakennuksessa noin 7-10 vuotta ja toteutuksessa oli käytetty alumiinia alakarmissa vesipellin alla, mikä nosti huoltoväliä. Puu-puu-ikkunan kustannus oli noin 1.000 euroa ja se oli noin 5-10 prosenttia kalliimpi kuin puu-alumiini -ikkuna. Molempien rakenteiden tekninen käyttöikä oli noin 30-50 vuotta. Puu-alumiini -ikkuna ei tarvinnut elinkaarensa aikana huoltoa ulkopinnan osalta.

Taloyhtiön entinen isännöitsijä J. Pttt on kertonut, että hän oli toiminut As Oy HLn isännöitsijänä vuosina 2005-2011 ja että toimi edelleen naapuritaloyhtiön As Oy An isännöitsijänä. Vuonna 2011 porrasaulat olivat paikkamaalauksen tarpeessa, mutta laajempaa korjaustarvetta ei ollut. As Oy An puolella oli tehty vuonna 2003 vastaavia entisöintimaalaustöitä kuin HLn puolella. Julkisivuremontin jälkeen ovisummereissa oli ollut ongelmia urakoitsijan tekemistä virheistä johtuen. As Oy HL yritti hakea urakoitsijalta korvauksia, mutta tämä oli mennyt konkurssiin. Uusitut ovipuhelimet oli varustettu näytöllä ja ne olivat tekniikaltaan parempia kuin aiemmat. Rappukäytävissä tehdyt sähkökaapeleiden koteloinnit olivat massiivisen kokoisia, vaikkakin hienoja. Puu-alumiini -ikkunarakenne oli pitkäikäisempi ja huoltovapaampi. Puu-puu- ikkunan kustannus oli noin 1.000 euroa per ikkuna ja se vaati huoltomaalausta 5-6 vuoden välein. Puu-alumiini -rakenne oli noin 30 prosenttia edullisempi eikä tarvetta huoltomaalaukselle ollut. Ulkonäöllisesti rakenteissa ei ollut eroja. Valittu puu-puu -rakenne oli toteutustavaltaan tason parannusta aikaisempaan nähden, koska se oli kalliimpi vaihtoehto kuin puu-alumiini -rakenne. Ennen uudistusta sisäpihan ikkunat olivat olleet kokonaan puuta ja ne oli tehty 1970 -luvulla. Nyt toteutettu puu-puu -rakenne oli materiaaliltaan parempaa kuin silloin käytetty. As Oy A ei vastannut miltään osin teatteritilasta paitsi vanhan 25 neliömetrin hiilikuilun osalta, jossa nykyisin sijaitsi näyttelijöiden taukotila ja josta maksetaan vuokraa.

Kiinteistönvälittäjä K. Kttti on kertonut, että taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä oli voinut havaita sen, että talossa oli hyvin paljon pienikokoisia asuinhuoneistoa ja erikoisuutena oli suuri teatteritila. Osakasluettelosta oli havaittavissa, että iso osa osakkaista asui muualla, mikä viittasi siihen, että nämä asunnot olivat sijoituskäytössä. Yhtiöjärjestys oli sellainen, että teatteriosakkeen omistaja jäi määräys- ja äänivallan suhteen huonompaan asemaan, koska talossa oli suuri määrä huoneistoja, joilla oli eri suuntaiset intressit. Talossa oli voinut tehdä remontteja siten, että liiketilan omistajan ei saanut ääntään kuuluviin. Asuinosakkailla oli mahdollisuus käyttää väärin määräysvaltaa. Asuinhuoneistojen arvoon vaikutti asunnon koon, kunnon ja sijainnin lisäksi hyvin paljon myös oheistilojen kunto. Liikehuoneiston arvoon vaikutti lähinnä tilasta saatavan vuokran määrä, kohteen yksilölliset ominaisuudet ja alentavasti suuret vastikkeen nousut. Vastikkeen nousu vaikutti vähemmän asuinhuoneiston arvoon sijoituskohteena, koska vastikkeen suhde vuokran määrään oli niissä pienempi. Teatteritilan osalta kohonneet vastikkeet tulivat merkittävästi alentamaan vuokratuottoa. Vuokratuotto ei noussut vastikkeiden suhteessa. Tavanomainen taso sisäpihan ikkunoille olisi ollut puu-alumiini -rakenne. Puu-puu -rakenteella oli suurempi kunnossapitotarve ja arvonnousu kohdistui vain asuinhuoneistoihin. Aulatilojen maalauksella oli selkeästi pyritty tasonparannukseen, joka oli palvellut yksinomaan asuinosakkaita. Myös sähkövetojen uusinta oli luonteeltaan tasonparannusta. Toteutetuilla kunnossapitotöillä oli haettu erityistä arvonnousua asunnoille.

Kiinteistönvälittäjä T. Sattt on kertonut, että asuinhuoneiston arvoon vaikutti kohteen sijainti, korjausvelka ja yleinen asunnon kuva. Huoneiston realisointia helpotti, jos rakennuksen korjausvelka oli tehty. Liiketilan arvoon vaikutti sijainti, sopivuus käyttötarkoitukseen ja tuottoarvo. Liiketilalla ei ollut juuri arvoa, jos sen kulut olivat suuret. Ovisummerit ja porraskäytävien maalaukset eivät nostaneet liiketilan arvoa, mutta toivat asuntoihin laatua. Sisäpihan ikkunoiden osalta tavanomainen taso olisi ollut puu-alumiini -ikkuna, koska sen ylläpito tuli halvemmaksi kuin puu-puu -ikkunan. Uusiin asuntoihin ei juuri enää tehty puu-puu -ikkunoita. Taloyhtiössä tehdyt investoinnit olivat nostaneet asuntojen arvoa. Liiketilan arvoon vaikutti tuottoperiaate enemmän kuin asuntojen arvoon. Satttin tiedossa ei ollut As Oy HLn kunnossapitosuunnitelmaa, rakennuksen korjausvelkaa tai tilinpäätöksiä.

Taloyhtiön entinen isännöitsijä T. Rttt on kertonut, että hän oli ollut taloyhtiössä isännöitsijänä lähes yhtäjaksoisesti vuodesta 2011 vuoteen 2016 saakka. Taloyhtiössä oli tehtävä poikkeuksellisen paljon isoja korjauksia yhtä aikaa. Näistä suurimmat oli nyt jo tehty. Korjaussuunnitelmaan oli kerätty ne kohteet, jotka olivat korjauksen tarpeessa. Korjaukset oli tehty tasapuolisesti. Esimerkiksi sisäpihan ikkunat olivat käyttöikänsä päässä ja sinänsä ehdottomasti uusimisen tarpeessa. Vanhat puu-puu -ikkunat oli uusittu puu-puu -ikkunoilla. Myös Kadun puolen asunnoissa oli aiemmin uusittu puu-puu -ikkunat. Liiketiloissa oli kadun puolella taas aiemmin uusittu tammi-ikkunat. Porrashuoneissa oli uusittu sähkönousut ja telekaapeloinnit sekä maalauskunnostettu porraskäytävät asuntojen puuovet. Ovista poistettiin ennen maalausta vanhat maalikerrokset eikä vastaavia uusia ovia ollut saatavilla. Porrashuoneissa kahteen alimpaan kerrokseen oli tehty alkuperäiset maalauskuviot. Koristemaalauksen lisäkustannus oli noin 20.000 euroa. Ovisummerit uusittiin, koska entiset olivat rikki. Sähkönousut oli uusittu, koska entinen sähkönvälityskapasiteetti ei riittänyt kaikkien huoneistojen tarpeisiin. Myös sähköpääkeskus tuli uusittavaksi ja tästä oli tehty päätös yhtiökokouksessa. Teatteri kulutti paljon sähköä ja uusi sähköpääkeskus palveli kaikkia huoneistoja. Ylimääräinen yhtiökokous 8.1.2015 oli kutsuttu koolle sen takia, että kesäkuussa 2014 yhtiökokouksessa arvion perusteella päätetty porrashuoneen remontin kustannustaso olisi ylittynyt saatujen tarjousten perusteella ja rahoitus olisi loppunut kesken. Korjaukset tulivat kalliimmaksi kuin niitä päätettäessä oli näyttänyt. Kyse oli edelleen kunnostuksesta ja osittaisesta entisöinnistä. Muutoin budjetin ylitykset oli käsitelty tilinpäätösten hyväksymisen yhteydessä varsinaisissa yhtiökokouksissa. Kutsut ylimääräiseen yhtiökokoukseen oli lähetetty normaalisti osakasluetteloon merkittyihin osoitteisiin. Rttt ei osannut sanoa, milloin K. Oy oli ilmoittanut uuden osoitteensa taloyhtiölle tai oliko K. Oy:lle toimitettu 8.1.2015 pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirjaa.

Taloyhtiön entinen hallituksen puheenjohtaja M. Potttnen on kertonut, että hän oli ollut taloyhtiön hallituksen jäsen kesäkuusta 201O· kesäkuussa 2015 pidettyyn varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Taloyhtiön omistama rakennus oli L. Sotttn suunnittelema arvorakennus A-talo, joka oli ollut Suomi-yhtiön omistamana vuokratalona vuoteen 2003 saakka. Taloyhtiön yhtiöjärjestys oli laadittu vuonna 2003 ja yhtiöjärjestyksen mukaan liikehuoneistoilla ei ollut erityistä vastikekerrointa. Suomi-yhtiön omistusaikana rakennuksessa oli tehty korjaustöitä vain minimimäärä minkä johdosta rakennuksessa oli paljon korjausvelkaa. Taloyhtiön asuinhuoneistot eivät olleet houkuttelevia sijoituskohteita, koska huoneistojen vuokratuotto oli pienempi kuin yleensä. Yhtiökokouksessa vuonna 2014 oli tehty päätös pihan puoleisten ikkunoiden vaihtamisesta, koska vanhat ikkunat olivat hapertuneet eivätkä pitäneet lämpöä. Ikkunat oli uusittu samaan tasoon kuin kadun puolella ja työ oli tehty rakennuksen perinteitä kunnioittaen. Tuuletusparvekkeet oli peruskorjattu, koska ne olivat huonossa kunnossa ja osa niistä oli asetettu käyttökieltoon. Huoneistojen ovet oli kunnostettu maalaamalla, koska uusien ovien hankkiminen olisi edellyttänyt myös ovikarmien uusimista. Kaapeloinnit oli uusittava, koska vanhat johdot oli vedetty ulkokautta, johon kaupunki antanut enää lupaa. Sähkövedot oli uusittava, koska sähkökapasiteetti ei olisi riittänyt nykyajan vaatimuksiin. Kyseessä oli niin sanottu kaasutalo, jossa oli ollut lähtökohtaisesti vähemmän sähkökapasiteettia. Rappukäytävät oli maalattava kokonaan, jotta niistä olisi saatu siistin näköiset ja yhtenäiset. Aulatiloihin oli tehty koristemaalauksia, joiden lisäkustannus oli noin 20.000 euroa. Alkuperäiset ornamenttimaalaukset oli aiempien kunnostusten yhteydessä maalattu piiloon. Porrashuoneiden kunnostustyöt olivat nyt ehdottoman valmiit. Ovisummerit oli uusittu, koska vanhat eivät toimineet. Ainoa tasonparannus oli monitorin hankkiminen, mutta siitä aiheutuneet lisäkustannukset maksoi vain ne osakkaat, jotka halusivat hankkia kuvayhteyden huoneistoonsa. Julkisivu-urakoitsija oli katkonut ovipuhelinjärjestelmien johtoja ja urakoitsijalta yritettiin saada korvauksia. Tammikuussa 2015 oli jouduttu kutsumaan koolle ylimääräinen yhtiökokous, koska tarjouksia pyydettäessä oli havaittu, että vuoden 2014 yhtiökokouksessa päätettyjen kunnostustöiden kustannus olikin neljä kertaa arvioitua suurempi. Kaikki osakkaat oli kutsuttu ylimääräiseen yhtiökokoukseen käyttäen osakasrekisteriin merkittyjä postiosoitteita. Potttsella ei ollut mitään muistikuvaa siitä, että Hitttnen olisi ilmoittanut K. Oy:n uuden osoitteen hänelle vuoden 2012 yhtiökokouksen yhteydessä. Muut korjaustöiden budjetin ylitykset oli käsitelty yhtiökokouksissa tilinpäätösten hyväksymisen yhteydessä. Vanhaa rakennusta kunnostettaessa oli tavanomaista, että ennakoimattomia lisätöitä tulee. Kesäkuun 2015 yhtiökokouksessa oli tehty päätös sähköpääkeskuksen uusimisesta, koska kaikille osakkaille oli haluttu turvata riittävä sähkön saanti tulevaisuudessa. Uusi sähköpääkeskus mahdollisti sähköhellojen hankkimisen kaikkiin huoneistoihin ja tarvittaessa myös saunan asennukset. Sähköpääkeskus palveli sekä asukkaita, että liiketiloja. Rakennuksessa oli edelleen korjausvelkaa ja lisää isoja korjauksia oli vielä tulossa. Perityt vastikkeet olivat tarpeellisia rakennuksen ylläpitämiseksi. Kun Potttnen tuli hallitukseen, kaikille osakkaille ja taloyhtiölle oli hankittu oikeusturvavakuutus. K. Oy oli esittänyt taloyhtiölle vaatimuksia sen tekemistä omista korjaustöistä. Ongelmana näiden osalta oli ollut se, että K. Oy oli tehnyt itse korjauksia ilman ennakkolupaa eikä menettely ollut muutenkaan tavanmukainen. Korjaustöistä päätettäessä osakkaiden yhdenvertaisuus oli toteutunut kaikkien osakkaiden osalta.

Yhtiökokousten päätösten arviointia

Varsinainen yhtiökokous 18.6.2014

Taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.6.2014 on muun muassa hyväksytty hallituksen korjausohjelmassa todetut korjaustyöt vuodelle 2014 ja annettu hallitukselle valtuudet valmistella vuoden 2015 korjaustöitä seuraavilla täsmennyksillä: kunnostetaan porrashuoneiden ala-aulat käyttämällä alkuperäisiä värisävyjä ja kuviointeja sekä kunnostetaan asuntojen ulko-ovet käyttäen alkuperäisiä kuviointeja ja värisävyjä, hankitaan ovipuhelimet ja uusitaan sisäpihan ikkunat puuikkunoiksi. Yhtiökokouksessa on myös päätetty varata tilikauden 2014 hankkeisiin 820.000 euroa ja päätetty vastikkeiden suuruudesta. K. Oy on vastustanut tehtyjä päätöksiä.

Kokouskutsun liitteenä olleen kiinteistön pitkän tähtäimen korjaussuunnitelman (PTS) mukaan riidanalaisten korjaustöiden kustannuksiksi on arvioitu: porrashuoneiden maalauskunnostus 120.000 euroa, asuinhuoneistojen sähköjohdotusten uusinta ja kotelointi, ovisummerijärjestelmän korjaus/uusiminen 190.000 euroa sekä sisäpihan ikkunoiden ja tuuletusparvekkeiden ovien uusiminen 200.000 euroa.

Yhtiökokouksessa tehty päätös porrashuoneremontista on kumottu ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015. Koska kantaja on vaatinut samassa yhteydessä myös ylimääräisen yhtiökokouksen kumoamista koskeva päätöksen vahvistamista mitättömäksi, käräjäoikeus katsoo, että kanne voidaan tutkia myös 18.6.2014 tehdyn porrashuoneremonttia koskevan päätöksen osalta.

Porrashuoneiden maalauskunnostus ja asuntojen ulko-ovien kunnostus on päätetty tehdä käyttämällä alkuperäisiä kuviointeja ja värisävyjä. Lisäksi porrasaulojen kahteen alimmaiseen kerrokseen on maalattu uudelleen alkuperäiset koristemaalaukset.

Hitttnen, Pttt ja Suottt ovat kertoneet, että porrashuoneet ovat ennen maalausta olleet kohtuullisessa kunnossa eikä akuuttia tarvetta massiiviselle entisöintimaalaukselle ole ollut, vaan pelkkä huoltomaalaus olisi ollut riittävä toimenpide. Asiassa on Suotttn kertomana ilmennyt, että huoltomaalauksen kustannus olisi ollut noin 100.000 - 120.000 euroa, kun toteutetun maalausurakan kustannus on ollut noin 570.000 euroa sisältäen sähkökotelointityöt. Rttt ja Potttnen ovat puolestaan kertoneet, että maalauskunnostukselle on ollut tarvetta ja kunnostus on ollut luontevaa tehdä samalla kun sähkövedot uusitaan.

Käräjäoikeus katsoo, että porrashuoneiden kunnostuksessa on ollut kysymys osittaisesta entisöinnistä, jossa porrashuoneet ja huoneistojen ulko-ovet on saatettu osittain alkuperäiseen asuunsa alkuperäistä värisävyjä käyttäen. Henkilötodistelussa on ilmennyt etenkin Rtttn ja Potttsen kertomana, että porrashuoneiden maalaukselle on ollut tarvetta varsinkin, kun maalaus on toteutettu samassa yhteydessä sähkövetojen uusimisen kanssa. Sweco Architecs Oy:n korjausselostuksen mukaan kyse on ollut pintaremontista. Työn tekeminen rakennuksen alkuperäisin värisävyin on kuitenkin nostanut huomattavasti sen kustannuksia. Kunnostaminen on kuitenkin tehty rakennuksen alkuperäiseen ja taloyhtiön uudelleen omaksumaan tasoon. Käräjäoikeus katsoo, että vaikka porrashuoneiden kunnostus on ollut kustannuksiltaan merkittävä toimenpide, on sitä kuitenkin pidettävä tavanomaisena. Mainituissa olosuhteissa kyse on ollut asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetusta kunnossapidosta.

Taloyhtiön 2.2.2015 lähettämässä tiedotteessa on maininta porraskäytävien entisöinti- ja muutostöistä, mutta tämän perusteella ei voida tehdä johtopäätöstä, että kysymys olisi asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetusta uudistuksesta. Koristemaalauksen osuus kokonaiskustannuksesta on ollut kohtuullisen vähäinen, noin 20.000 euroa. Maalauskunnostuksen kustannusarvio on noussut huomattavasti siitä, mitä yhtiökokouksessa 18.6.2014 on päätetty. Tämäkään seikka ei tee kunnostuksesta uudistusta, vaan taloyhtiö on voinut päättää kunnossapidon tasosta ja päätös on voitu tehdä yhtiökokouksessa yksinkertaisella ääntenenemmistöllä.

Maalausurakan yhteydessä on päätetty myös uusia ja koteloida asuinhuoneistojen sähköjohdotukset sekä korjata ovisummerijärjestelmä. Ptttn ja Potttsen mukaan sähköjohdotukset on päätetty uusia, koska sähkönvälityskapasiteetti ei enää riittänyt kaikkien huoneistojen nykyajan tarpeisiin. Hitttsen mukaan K. on tehnyt huoneistoissaan omalla kustannuksellaan vastaavat sähkövetojen uusinnat eikä taloyhtiö ole osallistunut näihin kustannuksiin. Potttsen mukaan K. Oy on tehnyt myös itse huoneistossaan joitakin korjauksia, joiden kustannuksista se on jälkikäteen esittänyt vaatimuksia taloyhtiölle.

Todistelussa on ilmennyt, että entinen ovipuhelinjärjestelmä on rikkoutunut aiemmin tehdyn julkisivuremontin yhteydessä. Ptttn mukaan vanhan järjestelmän rikkoutuminen on johtunut hallituksen huolimattomuudesta ja uusittu järjestelmä on ollut tekniikaltaan parempi, näytöllä varustettu. Potttnen on kertonut tämän osalta, että vanha järjestelmä on rikkoutunut julkisivuremontin urakoitsijan tekemistä virheistä ja että uusittu järjestelmä ei ollut tasonparannusta, koska kukin osakas on halutessaan maksanut lisämaksun monitorilla varustetusta summerista.

Käräjäoikeus pitää uskottavina Ptttn ja Potttsen kertomuksia siitä, että sähköjohdotusten uusimisessa on ollut kysymys talotekniikan päivittämisestä nykyajan vaatimusten mukaiseen tasoon eikä toimenpidettä ole tehty vain asuntojen arvon nostamiseksi. Kysymys on siten ollut kunnossapidosta. Rikkoutunut ovipuhelinjärjestelmä on myös pitänyt uusia ja asiassa on jäänyt näyttämättä, että uusittu järjestelmä olisi merkittävästi parempi kuin vanha. Tältäkin osin kysymys on ollut kunnossapidosta.

Henkilötodistelussa on Hitttsen ja Potttsen kertomana selvinnyt, että K. on tehnyt joitakin korjaustöitä omassa huoneistossaan. Nämä korjaustyöt ja niiden kustannukset ovat kuitenkin jääneet yksilöimättä muun muassa sen osalta, miltä osin ne ovat kohdistuneet taloyhtiön hallitsemiin tiloihin. Asiassa on myös jäänyt selvittämättä, että K. Oy:n aiemmin tekemät työt olisivat vähentäneet taloyhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Asunto-osakeyhtiölain 32 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokous päättää kunnossapitoa varten perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Tällaista vaatimusta ei ole kuitenkaan yhtiökokoukselle esitetty. Käräjäoikeus katsoo, että K. Oy:n vastiketta ei voida tällä perusteella alentaa asunto-osakeyhtiölain 32 §:n 1 momentin nojalla.

Yhtiökokouksessa 18.6.2014 on päätetty uusia sisäpihan ikkunat puu-puu -ikkunoiksi. Asiassa on riidatonta se, että sisäpihan ikkunat olivat ennen niiden uusimista puu-puu -ikkunoita ja myös julkisivun puu-puu -ikkunat on aiemmin uusittu aiemmin puu-puu -ikkunoiksi. K. Oy:llä ei ole sisäpihan puolella ikkunoita ja rakennus on suojeltu merkinnällä "sr-2".

Henkilötodistelussa on ilmennyt, että puu-puu -ikkuna on hankinta- ja ylläpitokustannuksiltaan merkittävästi kalliimpi kuin puu-alumiini -ikkuna. Todistelun perusteella voidaan todeta, että puu-puu -ikkunan ulkopinnan huoltoväli on noin 6-10 vuotta, kun puu-alumiini -ikkuna on käytännössä ulkopinnan osalta huoltovapaa koko elinkaarensa aikana. Eri ikkunamateriaalien hankintakustannuksista on esitetty erilaisia näkemyksiä vaihdellen, mutta kaikkien asiasta kertoneiden mukaan puu-alumiini -ikkuna on halvempi kuin puu-puu -ikkuna, vaihteluvälin ollessa 60 prosentista 5-10 prosenttiin puu-puu -ikkunan hinnasta.

Sotttsen kertomuksen perusteella voidaan todeta, että suojelumerkintä "sr-2" ei ole koskenut rakennuksen sisäpihaa.

Käräjäoikeus toteaa, että tässä tapauksessa sisäpihan ikkunat on uusittu samalla materiaalilla kuin ne ovat aiemmin olleet. Myös julkisivun ikkunat on jo aiemmin uusittu vastaavaan tasoon. Vaikka puu-puu -ikkuna on ollut kalliimpi vaihtoehto, ikkunoiden uusiminen aiempaa vastaavaan tasoon ei ole ollut uudistustyö, vaan se on ollut kunnossapitoa. Vaikka K. Oy:llä ei ole sisäpihan puolella ikkunaa, näiden ikkunoiden kunnossapitokorjauksesta päättäminen ei ole rikkonut osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Puu-alumiini -ikkunavaihto ei ole ollut aiemman vallitsevan tasoinen vaihtoehto, eikä sitä voida pitää sellaisena pelkästään sillä perusteella, että se olisi tullut halvemmaksi.

Taloyhtiö on voinut siten päättää sisäpihan ikkunoiden uusimisesta puu-puu -ikkunoiksi yksinkertaisella ääntenenemmistöllä yhtiökokouksessa. Päätös on tullut tehdä yhtiökokouksessa. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että taloyhtiö olisi aiemmin tehnyt päätöstä pihan puolen ikkunoiden uusimisesta puu-alumiini -ikkunoiksi.

Päätöksentekomenettelyn osalta käräjäoikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiölaissa ei ole säännöksiä siitä, missä järjestyksessä kunnossapitoa koskevista on tullut päättää. Kaikki kanteen kohteena olevat päätökset ovat koskeneet kunnossapitoa, joten ne on voitu tehdä yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Korjauksista on siten voitu tehdä yksi enemmistöpäätös eikä jokaisesta korjauskohteesta ole tullut äänestää erikseen. Yhtiökokouksen 18.6.2014 päätös ei siten ole pätemätön siltä osin kuin on päätetty kokouksen päätöksentekomenettelystä.

Yhtiökokouksessa on päätetty myös tilikauden 2014 korjaushankkeiden ja maksuvalmiuden rahoituksesta 820.000 euron luotolla ja tarvittavista vakuusjärjestelyistä. Tämän osalta käräjäoikeus toteaa, että päätös on koskenut 820.000 euron luotollisen remonttitilin nostamista ja sen muuttamista myöhemmin pääomalainaksi. Käräjäoikeus katsoo, että kunnossapitona pidettävien korjaustöiden rahoittamista koskeva päätös ei itsessään ole loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta. Päätöksen yhteydessä ei kuitenkaan ole vahvistettu osakkaiden hankeosuuksia, joten tältä osin yhdenvertaisuuteen ei voi ottaa kantaa.

Ylimääräinen yhtiökokous 8.1.2015

Taloyhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 8.1.2015 on kumottu varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.6.2014 tehty päätös porrashuoneremonttiin ryhtymisestä ja tehty uusi päätös porrashuoneremontista 470.000 euron kokonaisbudjetilla sisältäen koristemaalauksen. Päätöksen kumoaminen ei koskenut porrashuoneremontin yhteydessä tehtyä sähkötyöremonttia.
Yhtiökokouksen pöytäkirjaan on merkitty, että porrashuoneremontin kustannukset olivat töiden kilpailutuksen tuloksena täsmentyneet olennaisesti arvioitua suuremmaksi. Alkuperäiseen budjettiin nähden huomattavan korotuksen on aiheuttanut sähkötöihin liittyvät rakennustekniset työt. K. Oy ei ollut edustettuna yhtiökokouksessa.

K. Oy on väittänyt, että kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen on lähetetty väärään osoitteeseen eikä se ollut saanut kutsua tiedoksi.

Osakkeenomistajan vastuulla on ilmoittaa osoitetietojen muutoksesta yhtiölle (HE 24/2009, s. 126).

Asiassa ei ole syytä epäillä Rtttn ja Potttsen kertomuksia siitä, että kaikki osakkaat on kutsuttu ylimääräiseen yhtiökokoukseen käyttäen taloyhtiön osakasrekisteriin merkittyjä osoitteita. Silloin kun kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen 8.1.2015 on lähetetty, taloyhtiön tiedossa on ollut osakeluetteloon merkitty K. Oy:n Mtien osoite. Hattten kertoman mukaan hän olisi ilmoittanut K. Oy:n uuden osoitteen taloyhtiölle vasta kesäkuussa 2015. Taloyhtiön asiakaspalvelijan ja isännöitsijä Rtttn välillä 3.2.2015 käydystä sähköpostikirjeenvaihdosta ilmenee kuitenkin, että K. Oy:n osoitteeksi on Hattten pyynnöstä tuolloin merkitty Ltie Mtien tilalle.

Hitttnen on kertonut ilmoittaneensa uuden osoitteen Potttselle suullisesti jo vuoden 2012 varsinaisen yhtiökokouksen yhteydessä. Potttnen ei kuitenkaan muistanut tällaista keskustelua. Joka tapauksessa uutta osoitetta ei ole merkitty osakasluetteloon ennen kuin helmikuussa 2015. Kun mitään muutakaan selvitystä asiasta ei ole esitetty, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että osoitteenvaihdosta olisi vuonna 2012 ilmoitettu Hitttsen kertomalla tavalla taloyhtiölle. Asiassa ei ole myöskään merkitystä sillä seikalla, että K. Oy on ilmoittanut uuden osoitteen kaupparekisteriin jo vuonna 2012, koska merkitystä on ainoastaan sillä, mikä osoite on ilmoitettu taloyhtiölle. Näin ollen merkitystä ei ole silläkään seikalla, onko posti kääntänyt Mtielle lähetetyn postin oikeaan osoitteeseen postin ja K. Oy:n välisen sopimuksen perusteella.

K. Oy on väittänyt, että se ei ole saanut mitään tietoa ylimääräisestä yhtiökokouksesta tai siellä tehdyistä päätöksistä ennen moitekanteen määräajan kulumista umpeen. Kuitenkin Hattten kertomuksen perusteella hän on saanut puhelimitse tiedon ylimääräisestä yhtiökokouksesta jo helmikuussa 2015 ja asiasta on ollut puhetta myös K. Oy:n hallituksessa.

Käräjäoikeus toteaa, että kutsu ylimääräiseen yhtiökokoukseen on tullut lähettää siihen osoitteeseen, joka on ilmoitettu taloyhtiölle. Asiassa esitetyn näytön perusteella tämä osoite on ollut Mtiella. Kutsu on siten lähetetty oikeaan osoitteeseen eikä ylimääräisen yhtiökokouksen päätöstä ole tämän johdosta pidettävä asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 2
§:n 1 kohdan nojalla mitättömänä.

Käräjäoikeus pitää uskottavana Rtttn ja Potttsen kertomuksia siitä että ylimääräinen yhtiökokous on kutsuttu koolle ainoastaan sen takia että porrashuoneremontin kustannukset olivat osoittautuneet pyydettyjen tarjousten perusteella huomattavasti suuremmiksi kuin varsinaisessa yhtiökokouksessa 18.6.2014 oli arvioitu. Porrashuoneremontin laajuus ei siten ole muuttunut siitä mitä aiemmin on päätetty. Kysymys on edelleen ollut kunnossapidosta ja sen rahoituksesta, josta on voitu yhtiökokouksessa päättää yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Edellä 18.6.2014 yhtiökokouksen päätöksen arviointiin ja johtopäätöksiin viitaten käräjäoikeus katsoo, että 8.1.2015 ylimääräisessä yhtiökokouksessa tehty päätös ei ole ollut osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eikä varsinkaan selvästi sen vastainen. Päätöstä ei näin ollen ole pidettävä mitättömänä myöskään asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdan nojalla.

Varsinainen yhtiökokous 9.6.2015

Taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa 9.6.2015 on hyväksytty korjausohjelman mukaiset korjaustyöt vuodelle 2015 sekä lisäksi hallituksen esittämä sähköpääkeskuksen uusiminen. Yhtiökokous on varannut vuoden 2015 korjaushankkeille lisärahoitusta 180.000 euroa ja päättänyt vastikkeiden suuruudesta. Yhtiökokouksen pöytäkirjan mukaan sähkösaneerausremontin yhteydessä on todettu, että vanhan sähköpääkeskuksen kapasiteetti ei riitä, mikäli usea asukas haluaa sähköhellan tai -saunan. Vaihtotarve on johtunut osittain teatterin suuresta sähköntarpeesta. K. Oy on vastustanut tehtyjä päätöksiä.

Kanteen tutkimisen osalta käräjäoikeus toteaa, että yhtiökokouksen päätöstä voi moittia, vaikka päätöksen kohteena olevaa asiaa on käsitelty aiemmissa yhtiökokouksissa. Tämän vuoksi yhtiökokouksessa 9.6.2015 tehty päätös vuoden 2015 korjausohjelman hyväksymisestä voi olla moitekanteen kohteena, vaikka päätökset joistakin korjausohjelmassa mainituista toimenpiteistä on tehty aiemmissa yhtiökokouksissa ja vaikka nämä aiempien yhtiökokousten päätökset ovat myös moitekanteen kohteena. Myöskään asiassa L 14/37134 annettu prosessiratkaisu 27.10.2015 ja turvaamistoimiratkaisu 17.10.2014 eivät ole esteenä kanteen L 15/39343 käsittelylle.

Kokouskutsun liitteenä olleen vuoden 2015 korjausohjelman mukaan vuonna 2015 on suunniteltu tehtäväksi sähköpääkeskuksen määräaikaistarkastus, jonka kustannusarvio on ollut 700 euroa. Yhtiökokouksessa on kuitenkin taloyhtiön hallituksen ehdotuksen mukaisesti päätetty korjausohjelmassa esitettyjen töiden lisäksi uusia sähköpääkeskuskokonaan.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 12 §:n mukaan yhtiökokouksessa saadaan päättää vain asiasta, joka on mainittu kokouskutsussa tai joka yhtiöjärjestyksen mukaan on käsiteltävä kokouksessa. Yhtiökokouksessa voidaan päättää vain sellaisista asioista, jotka osakkaat tietävät etukäteen, eli kokouskutsussa mainituista asioista ja suoraan yhtiöjärjestyksestä tai laista johtuvista asioista (Jauhiainen ym: Asunto-osakeyhtiölaki, 2013, s. 338).

Käräjäoikeus katsoo, että sähköpääkeskuksen uusiminen olisi tullut mainita kokouskutsussa. Tältä osin taloyhtiö on rikkonut kokouskutsua koskevia säännöksiä.

Menettelyvirhe voi johtaa päätöksen mitättömyyteen tai olla moiteperuste vain, jos sillä on voinut olla asiallista merkitystä. Tätä arvioitaessa on otettava huomioon paitsi virheen mahdollinen vaikutus yhtiökokouksen päätöksen lopputulokseen myös osakkeenomistajan oikeuteen muuten (HE 247/2009 s. 265-266).

Käräjäoikeus pitää uskottavina Rtttn ja Potttsen kertomuksia siitä, että uusi sähköpääkeskus on palvellut kaikkia osakkeenomistajia. Teatteritilan suuri sähköntarve on todettu myös yhtiökokouksen pöytäkirjassa. Sähköpääkeskuksen uusiminen on siten hyödyttänyt kaikkia osakkeenomistajia eikä kysymyksessä voi olla yhdenvertaisuuden loukkaaminen.

Käräjäoikeus toteaa, että sähköpääkeskuksen uusimisessa on ollut kysymys vanhan laitteen korvaamisella uudella ja uusiminen on palvellut kaikkia osakkeenomistajia parantuneena sähkönvälityskapasiteettina. Asiassa esitetyn todistelun perusteella sähköpääkeskus on tehty ajankohdan tavanmukaiseen vaatimustasoon, eikä osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ole muodostunut kohtuuttoman ankaraksi. Kysymyksessä on ollut kunnossapitotoimenpide. Päätös on voitu tehdä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 30 §:n nojalla yksinkertaisella ääntenenemmistöllä.

Edellä mainittu huomioon ottaen päätös sähköpääkeskuksen uusimisesta olisi ollut saman sisältöinen, vaikka siitä olisi kokouskutsussa mainittu. Myös K. Oy on hyötynyt uuden sähköpääkeskuksen suuremmasta kapasiteetista, joten uusimisella ei ole ollut muutenkaan vaikutusta yhtiön oikeuteen. Tämän vuoksi yhtiökokouksen päätöstä ei ole tältä osin pidettävä pätemättömänä tai mitättömänä.

Asiassa on esitetty ristiriitaisia väitteitä uuden sähköpääkeskuksen kustannuksesta, kantajan 75.000 eurosta vastaajan 46.424 euroon. Käräjäoikeus toteaa, että sähköpääkeskuksen kustannus on joka tapauksessa ollut kohtuullinen eikä asialla ole ollut vaikutusta asian arviointiin.

Hitttnen on kertonut, että edellinen sähköpääkeskus on ollut K. Oy:n kustantama ja että yhtiö on myös tehnyt tiloissaan omalla kustannuksellaan taloyhtiön vastuulle kuuluvia sähkötöitä. Nämä korjaustyöt ovat kuitenkin jääneet vain väitteen varaan eikä asiassa ole näytetty, että K. Oy olisi tehnyt sellaisia taloyhtiön vastuulle kuuluvia kunnostustöitä, jotka olisivat alentaneet taloyhtiön kustannuksia ja jotka pitäisi ottaa huomioon vastikkeissa päätettyjen korjaustoimenpiteiden rahoituksessa.

Yhtiökokouksessa hyväksytty vuoden 2015 korjausohjelma on sisältänyt aiemmissa yhtiökokouksissa päätetyistä kunnossapitotoimenpiteistä porrashuoneiden maalauskunnostuksen, sähköjärjestelmän ja ovisummereiden uusinnan ja sisäpihan ikkunoiden uusinnan täsmennetyin kustannusarvioin. Näitä kunnossapitotoimenpiteitä on käsitelty edellä ja niistä on voitu tehdä päätökset yksinkertaisella ääntenenemmistöllä.

Muut vuoden 2015 mainitut toimenpiteet, joista ei aiemmin ollut päätetty, ovat koskeneet viemäreiden huuhtelua ja pumppaamon ohjauskeskuksen uusimista. K. oy ei ole väittänytkään, että näitä koskevat päätöksen olisivat asunto-osakeyhtiölain vastaisia.

Vuoden 2015 korjausohjelman hyväksyminen ei ole loukannut K. Oy:n yhdenvertaisuutta eikä yhtiökokouksen päätöstä ole tältä osin pidettävä pätemättömänä tai mitättömänä.

Päätös 180.000 euron lisärahoituksesta on liittynyt edellä mainittujen kunnossapitotoimenpiteiden kustannusten rahoitukseen. Kyseiset toimenpiteet eivät ole loukanneet osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, joten päätös lisärahoituksesta ja yhtiövastikkeen suuruudesta on voitu tehdä yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Kun kysymys ei ole uudistuksesta, ei myöskään asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 5 momentti voi tulla sovellettavaksi.

Yhteenveto

Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa, että jokaisessa riidan kohteena olevassa yhtiökokouksen päätöksessä on ollut kysymys kunnossapidosta. Rtttn ja Potttsen kertomana asiassa on ilmennyt, että rakennuksessa on ollut korjausvelkaa. Taloyhtiö on voinut päättää kunnossapidon tasosta ja tämän mukaisesti kiinteistöä on pyritty osittain entisöimään alkuperäiseen asuunsa ja osittain korjaamaan nykyajan vaatimusten tasoon. Kunnossapitokorjausten kustannukset on rahoitettu osakkeenomistajilta pinta-alan mukaan perittävinä vastikkeina yhtiöjärjestyksen mukaisesti. K. Oy:n osuus huomattavan suurista korjauskustannuksista on ollut merkittävä sen hallitseman teatteritilan suuren pinta-alan takia. Kunnossapitotoimet ovat kuitenkin kohdistuneet koko kiinteistöön ja vaikka K. Oy ei ole saanut välitöntä hyötyä kaikista tehdyistä toimenpiteistä, kysymyksessä ei kuitenkaan ole yhdenvertaisuusperiaatteen loukkaaminen asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitetulla tavalla.

Kttti ja Sattt ovat kertoneet tehtyjen korjaustoimenpiteiden nostaneen vain asunto-osakkeiden arvoa. Käräjäoikeus pitää sinänsä uskottavana, että tehdyt kunnostustoimenpiteet ovat kohottaneet asuntojen laatua ja mahdollisesti myös asuntojen arvoa. K. Oy:n esittämän selvityksen mukaan sen vastike on kaksinkertaistunut vuodesta 2009 vuoteen 2016, mitä on sinänsä pidettävä huomattavana kustannusten nousuna. Vastikekustannukset ovat kuitenkin nousseet myös asuinhuoneistojen osalta ja asiassa on jäänyt näyttämättä, että asuinhuoneistojen osakkaat olisivat hyötyneet toimenpiteistä sijoituksen arvonnousuna. Kysymys on kuitenkin ollut kunnossapidosta, joihin osakkeenomistajan on tullut varautua osakkeet hankkiessaan ja jonka kustannukset on jaettu vastikeperusteisesti tasan osakkeenomistajien kesken, joten kustannusten nousunkaan perusteella toimenpiteet eivät ole loukanneet osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Kysymys ei ole ollut kantajan kustannuksella saadusta epäoikeutetusta edusta. Osakkeenomistaja on velvollinen osallistumaan myös sellaisiin kunnossapitotoimenpiteisiin, joista se ei saa välitöntä hyötyä. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että riidanalaiset korjaustoimenpiteet olisi tehty vain asunto-osakkeiden arvon nostamiseksi.

Asiassa on esitetty arvioita siitä, että noin kolmasosa osakkeenomistajista omistaisi osakkeensa sijoitustarkoituksessa. Käräjäoikeus toteaa, että kolmasosa ei riitä enemmistöpäätösten tekemiseen taloyhtiössä. Omistuksen mahdollisella motiivilla ei myöskään ole ollut merkitystä asiaa arvioitaessa.

Oikeudenkäyntikulut

K. Oy on hävinnyt asiat, joten se on lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan kaikki taloyhtiön tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

K. Oy on vedonnut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a ja 8 b §:ään ja vaatinut, että sitä ei velvoiteta korvaamaan taloyhtiön oikeudenkäyntikuluja. Toissijaisesti K. Oy on vaatinut, ett taloyhtiö on joka tapauksessa velvoitettava pitämään vahinkonaan 37.020,56 euroa, kuitenkin vähintään 97,42 tunnin ajankäyttöä vastaavat 26.604 euroa sekä SKH-isännöinnin vaatimat kulut 2.700,42 euroa, matkakulut 185,32 euroa ja luottotietokustannukset 100 euroa.

Käräjäoikeus toteaa, että riidassa on ollut kysymys siitä, onko yhtiökokouksissa päätetyillä korjaustoimenpiteillä loukattu K. Oy:n yhdenvertaisuutta. Asiaan ei ole kuitenkaan liittynyt sellaista merkittävää oikeudellista epäselvyyttä, jonka johdosta olisi perustelua velvoittaa osapuolet vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan. K. Oy:n velvoittamista korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut ei ole myöskään muusta syystä pidettävä kohtuuttomana.

Taloyhtiö on vaatinut oikeudenkäyntikulunsa yhteensä 91.661,79 euroa korvattavaksi. Kanteen L 14/37134 kulut ovat olleet 37.860,55 euroa, kanteen L 15/39343 12.104,43 euroa, kanteen L 16/01695 4.676,25 euroa ja kolmen kanteen yhteiset kulut 37.020,56 euroa. Oikeudenkäyntiavustajan laskuerittelyistä ilmenee, että avustaja on laskuttanut kolmen asian osalta yhteensä 257 tunnin toimenpiteistä tuntilaskutuksen ollessa 270-275 euroa.

Käräjäoikeus katsoo, että avustajan laskuttamaa tuntimäärää asian valmisteluvaiheessa on pidettävä liiallisena asian laatu ja laajuus huomioon ottaen. Asianosaiskulujen, todistajanpalkkioiden ja muiden kulujen osalta oikeudenkäyntikuluvaatimusta voidaan pitää aiheellisena. Taloyhtiölle on aiheutunut asianosaiskuluja isännöitsijän laskuttamasta oikeudenkäynnistä johtuvasta ylimääräisistä työstä.

Käräjäoikeus katsoo avustajan kohtuulliseksi palkkion määräksi kaikkien kolmen kanteen osalta yhteensä 50.000 euroa lisättynä arvonlisäverolla
12.000 euroa. K. Oy on siten velvollinen korvaamaan Asunto Oy HLlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista avustajan palkkiona 50.000 euroa, kustannusten korvauksena 323,05 euroa, asianosaiskuluina 2.177,76 euroa, arvonlisäveron osuutena mainituista 12.600,19 euroa sekä todistajanpalkkiot 3.150 euroa eli kaikki yhteensä 68.251 euroa.

Tuomiolauselma

Kanteet hylätään.

K. Oy velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy HLlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 68.251 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

MUUTOKSENHAKU

Tähän tuomioon saa hakea valittamalla muutosta Helsingin hovioikeudelta siten kuin oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa tarkemmin kerrotaan tai korkeimmalta oikeudelta 30 A luvussa kerrotulla ennakkopäätösvalituksella. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava viimeistään 10.3.2017 kello 16.15.

Tyytymättömyyden ilmoitus

K. Oy on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Asunto Oy HL on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä siltä osin kun tuomio koskee kantajan velvollisuutta korvata Asunto Oy HLn oikeudenkäyntikulut.