Korkeimman oikeuden ratkaisuja koskien asunto-osakeyhtiötä

KKO:2020:28

Kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli määrätty, että kutsu yhtiökokoukseen annetaan viimeistään viikkoa ennen kokousta. Huoneiston ottamista yhtiön hallintaan koskevan yhtiöjärjestysmääräyksen mukaan menettelyyn sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia. Kiinteistöosakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt ottaa osakkeenomistajan hallitsemat huoneistot kiinteistöosakeyhtiön hallintaan. Kokouskutsu yhtiökokoukseen oli toimitettu viikkoa ennen kokousta. Käräjäoikeus, jonka tuomiota hovioikeus ei muuttanut, julisti yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi, koska kokouskutsua ei ollut toimitettu asunto-osakeyhtiölain mukaisessa kahden viikon vähimmäisajassa.
Korkein oikeus katsoi ratkaisusta ilmenevin perustein, että kutsu oli voitu toimittaa yhtiöjärjestyksen määräyksen mukaisesti viimeistään viikkoa ennen yhtiökokousta. Yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi julistamista koskeva kanne hylättiin.

KKO:2019:39
Yhtiöjärjestyksessä määrätään huoneiston käyttötarkoitus. Sen vastainen käyttäminen on kiellettyä. Yhtiöllä on mahdollisuus varoitusten jälkeen ottaa huoneisto haltuun AOYL 8 luvun mukaisesti mikäli varoitus ei tehoa. Haltuunotto edellyttää kuitenkin olennaista rikkomusta, josta aiheutuu haittaa muille. Alla olevassa tapauksessa katsottiin
kokonaisarvioinnin perusteella ettei haitta ollut olennainen.

KKO:2019:38

Voidaanko käyttömaksuja siirtää vastikemaksuihin?
Alla oli kysymys siitä voitiinko aiemmin perittyjä pyykkituvan käyttömaksuja periä jatkossa vastikkeina. Eli aiemmin kulut peritiin käyttäjiltä mutta jatkossa ne perittäsiin kaikilta vastikeperusteen mukaan eli myös niiltä, jotka eivät pyykkitupaa käytä. Kaikki oikeusasteen hylkäsivät yhtiökokouksen moitekanteen, jossa vaadittiin että maksut on perittävä käyttäjiltä ei kaikilta. KKO perusteli päätöstä sillä että kysymys oli keskeisesti asumiseen liittyvä toiminto ja kustannukset olivat kohtuullisia ja siten ne voidaan kattaa vastikkeilla.


KKO:2018:55
Asunto-osakeyhtiö A ja sen osakkeenomistaja B olivat hovioikeudessa järjestetyssä sovitteluistunnossa päässeet sovintoon hovioikeudessa B:n valituksen johdosta vireillä olevassa riita-asiassaan sekä samalla ainakin alustavasti sopineet A:n yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Sovittelija oli sovitteluistunnon jälkeen ennen sovinnon vahvistamista vielä sähköpostilla käynyt asianosaisten kanssa läpi sovinnon sisältöä. Näissä sähköposteissa B oli ilmoittanut, ettei hän hyväksy sovintotekstiä kaikilta osin, eikä hän näin ollen peru valitustaan. Hovioikeus oli tästä huolimatta vahvistanut sovinnon.
Korkein oikeus katsoi, että sovittelu oli jatkunut sovitteluistunnon jälkeenkin, kun sovittelija oli sähköpostilla käynyt sovintotekstiä asianosaisten kanssa läpi. Hovioikeus oli menetellyt virheellisesti, kun se oli vahvistanut sovinnon vastoin B:n pyyntöä. Lisäksi Korkein oikeus katsoi ratkaisustaan tarkemmin ilmenevillä perusteilla, että hovioikeus ei olisi sovinnon yhteydessä saanut vahvistaa A:n yhtiöjärjestyksen muutosta koskevaa päätöstä.

KKO:2017:22
Asunto-osakeyhtiö - Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan
Alle 30-vuotias A oli ostanut asunto-osakeyhtiön osakkeet ja asunut huoneistossa sen valmistumisesta lukien. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön asunnoissa saivat asua sellaiset henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta, tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti saman ehdon. Yhtiö päätti ottaa A:n hallitseman huoneiston yhtiön hallintaan yhtiöjärjestyksen määräyksen jatkuvan laiminlyönnin perusteella. A vaati kanteessaan yhtiökokouksen päätöksen julistamista pätemättömäksi.
Tuomiosta ilmenevin perustein Korkein oikeus katsoi, että osakehuoneistoa oli käytetty oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä eikä rikkomuksella ollut vain vähäinen merkitys, ja kanne hylättiin.

KKO:2017:2

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli lunastuslauseke, jonka mukaan yhtiön osakkaat ovat oikeutetut lunastamaan osakkeen, jos osake kaupan, vaihdon tai lahjan kautta siirtyy muulle kuin yhtiön osakkaalle. Yhtiössä olevan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet omistanut A oli myynyt yhden murto-osan osakkeistaan pojalleen B:lle ja toisen murto-osan tämän avopuolisolle C:lle, jotka eivät olleet yhtiön osakkeenomistajia. A:lle oli itselleen jäänyt kolmas murto-osa osakkeista. Yhtiön osakkeenomistaja D oli määräajassa esittänyt lunastusvaatimuksen kaikkien huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden lunastamiseksi.

Korkein oikeus katsoi, ettei lunastus voinut koskea A:n itselleen jättämää murto-osaa osakkeista eikä yhtiön yhtiöjärjestystä voitu tulkita siten, että D:llä olisi ollut oikeutta lunastaa myöskään B:lle ja C:lle myytyjä murto-osuuksia.


KKO:2016:33
Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Rakennuksen kunnossapito
Vahingonkorvaus - Vahingonkorvausvastuu
Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vuokralainen oli aiheuttanut vesivahingon jäämällä suihkussa makaamaan kylpyhuoneen lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla katsottiin, että asunnon vuokralle antanut osakkeenomistaja ei ollut velvollinen korvaamaan vuokralaisen menettelystä asunto-osakeyhtiölle aiheutunutta vahinkoa.
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Kanne ja vastaus Länsi-Uudenmaan käräjäoikeudessa
Asunto-osakeyhtiö vaati Raaseporin kaupungilta (kaupunki) ja A:lta vahingonkorvausta yhteensä 62 639,25 euroa omistamalleen rakennukselle aiheutuneesta vahingosta. Kaupunki oli asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja, ja A oli vuokrannut kaupungilta asuinhuoneiston, jonka hallintaan kaupungin omistamat asunto-osakkeet oikeuttivat. Vahinko oli aiheutunut, kun A oli alkoholin vaikutuksen alaisena jäänyt suihkussa makaamaan osittain lattiakaivon päälle suihkun ollessa päällä. Kaupunki ja A vastustivat kannetta.


KKO:2016:43
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiökokouksen päätöksen moite - Yhdenvertaisuus
Yhtiöjärjestys - Yhtiövastike - Käyttömaksu
Asunto-osakeyhtiössä oli yhtiön yhteisissä tiloissa pyykkitupa. Yhtiökokous oli päättänyt, että pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset katetaan yhtiövastikkeilla eikä käytöstä peritä erillistä käyttömaksua. Korkein oikeus katsoi, ettei yhtiökokouksen päätös ollut asunto-osakeyhtiölain eikä yhtiöjärjestyksen vastainen. Päätös ei myöskään ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.


KKO:2015:87
Asunto-osakeyhtiö - Osakkeenomistajan muutostyö - Rakennuksen kunnossapito
1950-luvulla rakennetun talon kylpyhuoneissa oli alun perin ollut ammeet. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin kymmenen senttimetriä paksu pintalaatta. A:n asunnossa oli edellisen osakkeenomistajan toimesta poistettu amme ja tilalle oli tehty suihkutila. Muutostyötä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön luvalla. A:n omistusaikana todettiin kosteuspoikkeamia pintalaatassa sekä seinien alaosassa. Vaurioiden todettiin johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta. Asunto-osakeyhtiön kieltäydyttyä korjaamasta kosteusvaurioita A teetti korjauksen. Korkein oikeus velvoitti tuomiosta ilmenevillä perusteilla asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuunsa perusteella korvaamaan A:lle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset.


KKO 2015:88
Asunto-osakeyhtiö A ja sen osakkeenomistaja B olivat hovioikeudessa järjestetyssä sovitteluistunnossa päässeet sovintoon hovioikeudessa B:n valituksen johdosta vireillä olevassa riita-asiassaan sekä samalla ainakin alustavasti sopineet A:n yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Sovittelija oli sovitteluistunnon jälkeen ennen sovinnon vahvistamista vielä sähköpostilla käynyt asianosaisten kanssa läpi sovinnon sisältöä. Näissä sähköposteissa B oli ilmoittanut, ettei hän hyväksy sovintotekstiä kaikilta osin, eikä hän näin ollen peru valitustaan. Hovioikeus oli tästä huolimatta vahvistanut sovinnon.
Korkein oikeus katsoi, että sovittelu oli jatkunut sovitteluistunnon jälkeenkin, kun sovittelija oli sähköpostilla käynyt sovintotekstiä asianosaisten kanssa läpi. Hovioikeus oli menetellyt virheellisesti, kun se oli vahvistanut sovinnon vastoin B:n pyyntöä. Lisäksi Korkein oikeus katsoi ratkaisustaan tarkemmin ilmenevillä perusteilla, että hovioikeus ei olisi sovinnon yhteydessä saanut vahvistaa A:n yhtiöjärjestyksen muutosta koskevaa päätöstä.
L riita-asioiden sovittelusta ja sovinnon vahvistamisesta yleisissä tuomioistuimissa 8 §, 9 §
OK 20 luku 3 §
AsOYL 6 luku 1 § 2 mom
AsOyL 8 luku 2 §

KKO:2015:19

A, yhtiö B ja C olivat kiinteistöosakeyhtiön osakkeenomistajia. Yhtiön toimialana on omistaa ja hallita neljää rantakaavan mukaista tonttia ja niille rakennettavia loma-asuntorakennuksia. Kiinteistöosakeyhtiön yhtiökokous oli 6.6.2003 valtuuttanut C:n hakemaan rakennuslupaa rakennuspaikalle 3 siten, että rakennukset sijaitsevat rakennuspaikalla vähintään kahdeksan metrin etäisyydellä rakennuspaikasta 4. Yhtiökokous oli 25.5.2009 valtuuttanut C:n hakemaan rakennuslupaa rakennuspaikalle 3 siten, että rakennus on vähintään neljän metrin päässä rakennuspaikkojen 3 ja 4 välisestä rajasta.

A ja yhtiö B vaativat Satakunnan käräjäoikeudessa, että kiinteistöosakeyhtiön yhtiökokouksen 25.5.2009 tekemä päätös julistetaan pätemättömäksi tai mitättömäksi.

Kiinteistöosakeyhtiö ei vastustanut kannetta. C väliintulijana vastusti sitä.

KKO:2013:75

Pohjois-Karjalan Osuuskauppa (jäljempänä PKO) on 27.4.2009 ostanut Kiinteistö Oy Hallahepe -nimiseltä kiinteistöyhtiöltä (jäljempänä Hallahepe) Kiinteistöosakeyhtiö Pankkitalon (jäljempänä Pankkitalo) osakkeet nro:t 3392 - 3687 ja 3688 - 3773. Pankkitalon yhtiöjärjestykseen on sisältynyt lunastuslauseke, jonka perusteella KJ ja TJ ovat tehneet 25.6.2009 lunastusvaatimuksen.
Kanne Pohjois-Savon käräjäoikeudessa
PKO vaati KJ:tä ja TJ:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että käräjäoikeus vahvistaa osakkeiden omistusoikeuden olevan PKO:lla ensisijaisesti sillä perusteella, että Pankkitalon yhtiöjärjestyksen 6 §:n mukainen lunastuslauseke on ollut lunastusvaatimuksen esittämisajan osalta tehoton ja mitätön, koska se on pakottavan lainsäädännön vastainen.

KJ ja TJ vaativat, että kanne hylätään. Vastakanteessaan he vaativat, että käräjäoikeus vahvistaa heidän omistavan kyseiset osakkeet.

KKO:2013:74

Asunto-osakeyhtiö - Yhtiökokouksen päätöksen moite - Hallitus - Toimikausi - Yhtiökokouksen koolle kutsuminen
A ja B oli 27.11.2009 valittu asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseniksi. Hallituksen jäsenten toimikausi päättyi yhtiöjärjestyksen mukaan vaalia ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä, ja varsinainen yhtiökokous tuli pitää vuosittain kuuden kuukauden kuluessa kalenterivuoden päättymisestä. Yhtiökokousta ei ollut kuitenkaan pidetty ennen kuin 28.9.2011 B:n yksin koolle kutsumana. Kun 27.11.2009 valitun hallituksen toimikausi ei ollut päättynyt eikä B ollut voinut pätevästi kutsua yhtiökokousta koolle, yhtiökokouksen päätökset olivat mitättömiä.
AsOYL 6 luku 18 §


KKO:2012:88
Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Yhtiöjärjestys - Hallinta
A oli ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavat kiinteistöosakeyhtiön osakkeet. Yhtiön hallitus oli tätä ennen päättänyt, että näiden osakkeiden omistajalla oli oikeus hallita myös eräitä kellari- ja ullakkotiloja, joita ei ollut mainittu yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestystä ei muutettu hallituksen päätöstä vastaavaksi. Kiinteistöosakeyhtiö muutettiin myöhemmin asunto-osakeyhtiöksi siten, että yhtiöjärjestys säilyi ennallaan siltä osin kuin siinä oli määrätty, mistä tiloista A:n omistama huoneisto koostui ja mitkä tilat jäivät välittömästi yhtiön hallintaan. Asunto-osakeyhtiön vaatimuksesta A velvoitettiin luovuttamaan hallitsemansa kellari- ja ullakkotilat yhtiön hallintaan. Vrt. KKO:1992:49


KKO:2011:39
Asunto-osakeyhtiö - Osakkeenomistajan muutostyö - Yhtiöjärjestyksen muuttaminen
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan A:n omistamat osakkeet tuottivat hallintaoikeuden 6 huonetta ja keittiön käsittävään asuinhuoneistoon. A pyysi yhtiöltä lupaa huoneiston jakamiseksi kahdeksi asuinhuoneistoksi siten, että muodostettavaan yksiöön rakennettaisiin märkätilat ja keittiö. Yhtiökokouksen päätettyä olla myöntämättä lupaa muutostöille A vaati yhtiötä vastaan ajamassaan kanteessa, että A oikeutetaan tekemään muutostyöt ja että yhtiö velvoitetaan hakemaan rakennusviranomaisten lupa muutostöille tai A oikeutetaan hakemaan lupa. Koska muutostöiden katsottiin edellyttävän yhtiöjärjestyksen muuttamista, ei A:n kannetta voitu hyväksyä.
AsOYL (809/1991) 77 §


KKO:2010:17
Asunto-osakeyhtiö - Isännöitsijäntodistus - Hallituksen jäsenen vastuu
Asuntokauppa - Asuntokauppalain soveltaminen
Vahingonkorvaus
Isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, että osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti tiloja, joiden rakentamiseen ei ollut haettu rakennuslupaa. Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla katsottiin olevan asuntokauppalain säännöksistä riippumaton oikeus vaatia vahingonkorvausta isännöitsijäntodistuksen antaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla.
AsOYL 55 §
OYL 15 luku 1 § (734/1978)
AsuntokauppaL 6 luku 27 § (843/1994)
AsuntokauppaL 7 luku 1 §

KKO:2009:22

Asunto-osakeyhtiö - Yhtiövastike - Vesimaksu - Yhtiöjärjestyksen tulkinta - Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli yhtiön hallituksen esityksen perusteella päättänyt muuttaa kohtuuttomana pitämäänsä yhtiöjärjestystä siten, että yhtiössä aikaisemmasta poiketen ryhdyttiin perimään erillistä vesimaksua ja erillistä rahoitusvastiketta. Näiden suuruus määräytyi eri tavoin toisaalta asuinhuoneistojen ja toisaalta myymälä- ja toimistohuoneistojen osalta. Kun tähän yhtiöjärjestyksen muutokseen ei ollut saatu tarvittavia suostumuksia, yhtiökokous oli samalla päättänyt nostaa yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskevan kanteen. Kysymys siitä, oliko kanteen nostamisesta voitu päättää hallituksen esityksen perusteella ja keitä osakkeenomistajia vastaan kanne oli nostettava.

KKO:2009:16
Julkinen haaste
Asunto-osakeyhtiö - Grynderi
Asunto-osakeyhtiöoli havainnut rakennusvirheen ja esittänyt siihen perustuvan vaatimuksensa vasta sen jälkeen, kun urakoitsijana toiminut osakeyhtiö oli asetettu selvitystilaan ja julkisen haasteen määräpäivä oli kulunut umpeen. Koska asunto-osakeyhtiö ei ollut osoittanut urakoitsijan edustajan ennen määräpäivää tienneen rakennusvirheestä, asunto-osakeyhtiön saatava oli lakannut.
L julkisesta haasteesta 8 § 2 mom

KKO:2009:60
Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Rakennuksen kunnossapito

Vuonna 1938 rakennetun asuintalon kellarikerroksessa oli osakkeenomistajan hallinnassa oleva lämminvarasto, jossa oli kosteusvaurioita. Kysymys asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuusta.
Asian tausta ja Beile P:n kanne Helsingin käräjäoikeudessa
Asunto Oy Mannerheimintie 110 oli perustettu vuonna 1971. Sen omistama kerrostalo oli kuitenkin valmistunut jo vuonna 1938. Beile P oli omistanut vuodesta 1982 asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat rakennuksen pohjakerroksessa olleen 220 m2 varaston sekä alemman kellarikerroksen noin 70 m2 lämminvaraston hallintaan.

KKO:2008:64

Asunto-osakkeiden ostajien oli korvattava osakkeiden lunastajallehuoneiston arvonalennus, joka oli aiheutunut heidän lunastusaikana aloittamistaan kunnostustöistä.

KKO:2007:15
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiökokouksen päätöksen moite - Yhtiövastike - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot
Kysymys kylpyhuoneiden korjauskustannustenvastikerahoittamista koskevan
asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen pätevyydestä.


KKO:2007:62
Laiminlyöntirikos
Kuolemantuottamus
Asunto-osakeyhtiö - Hallituksen jäsenen vastuu Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty.


KKO:2006:18
Asuntokauppa - Turva-asiakirjojen säilyttäjän vastuu
Vahingonkorvaus
Rakennusvaiheessa olevan asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajien kauppahintojen maksutilille maksama kauppahinta oli käytetty pankin asunto-osakeyhtiön rakennusvaiheen vakuudeksi antaman pankkitakauksen vastavakuudeksi. Kauppahinta katsottiin käytetyn asuntokauppalain 2 luvun 12 §:n 2 momentissa (843/1994) tarkoitetulla tavalla rakentamishankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen. Turva-asiakirjojen säilyttäjänä toimineen pankin katsottiin olevan vastuussa tämän johdosta ostajille aiheutuneesta vahingosta.
AsuntokauppaL 2 luku 12 § 2 mom
AsuntokauppaL 2 luku 16 § 1 mom


KKO:2005:96
Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä liikehuoneistoksi määrätyn huoneiston käyttötarkoitus oli rakennusluvassa määritelty myymälähuoneistoksi. Osakkeenomistajan vaatimukseen saada muuttaa huoneisto ravintolaksi oli sovellettava mitä asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä säädetään muutostöistä.
AsOYL 77 §

KKO:2005:83

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt uusia rakennuksensa julkisivukorjauksen yhteydessä eräiden parvekkeiden lasitukset ja asentaa lasitukset sellaisiin parvekkeisiin, joissa niitä ei aikaisemmin ollut ollut, sekä rahoittaa toimenpiteet kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että asunto-osakeyhtiön päätös ei loukannut niiden osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, joiden huoneistossa ei ollut parveketta.

KKO:2005:65
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiökokouksen päätöksen moite
Asunto-osakeyhtiön kaikki osakkeenomistajat olivat yhtiökokouksessa yksimielisesti päättäneet kohdistaa yhtiön ottamat lainat osakkeenomistajien kesken huoneistojen A ja C hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien vastattaviksi. Vaikkei päätös ollut ollut voimassa olleen yhtiöjärjestyksen mukainen, Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevillä
perusteilla katsottiin, että yhtiökokouksen päätös sitoi sanottujen
osakkeiden myöhempiä omistajia. Tämän vuoksi heidän yhtiökokouksessa tekemänsä päätös, jolla lainat päätettiin kohdistaa huoneistojen A ja B hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien vastattaviksi, julistettiin huoneiston B osakkeenomistajien kanteesta pätemättömäksi.

KKO:2005:26
Asuntoosakeyhtiö - Asunto - osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Yhtiökokouksen päätöksen moite
Osakkeenomistajilla ei ollut asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentissa tarkoitettua oikeutta muutostöihin rivitalohuoneistonsa edustalla olleella piha-alueella, kun yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän omistamansa osakkeet oikeuttivat myös tämän tilan hallintaan.
AsOYL 77 § 1 mom

KKO:2005:83

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt uusia rakennuksensa julkisivukorjauksen yhteydessä eräiden parvekkeiden lasitukset ja asentaa lasitukset sellaisiin parvekkeisiin, joissa niitä ei aikaisemmin ollut ollut, sekä rahoittaa toimenpiteet kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että asunto-osakeyhtiön päätös ei loukannut niiden osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, joiden huoneistossa ei ollut parveketta.

KKO:2004:91
Asunto-osakeyhtiö - Osakkeen lunastaminen
Asunto-osakeyhtiön
yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajalla oli oikeus lunastaa yhtiön ulkopuoliselle uudelle omistajalle siirtyvät osakkeet. Aviopuolisot A ja B, joista vain A oli osakkeenomistaja, ostivat yhdessä asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhtiön osakkeen. Osakkeenomistaja C esitti määräajassa lunastusvaatimuksen B:n ostamasta osakkeen määräosasta

KKO:2004:84

Asunto-osakeyhtiö - Yhtiövastike
Vesimaksu
Asunto-osakeyhtiön
yhtiöjärjestyksen mukaan huoneistokohtaisesti kulutetusta vedestä perittiin vesimaksu, jonka perusteena käytettiin huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärää. Osakkeenomistaja käytti asuntonaan paitsi yhtiössä hallitsemaansa huoneistoa myös toisessa kaupungissa sijaitsevaa huoneistoa. Kysymys siitä, oliko hän asunut asunto-osakeyhtiön huoneistossa yhtiöjärjestyksessä tarkoitetulla tavalla.

Asian tausta Harri K omisti huoneiston A 36 hallintaan oikeuttavat
osakkeet Asunto Oy Kastanjametsän omistamassa talossa Turussa. Yhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan huoneistokohtaisesti kulutetusta vedestä peritään vesimaksu, jonka perusteena käytetään huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärää. Vesimaksun suuruuden, muut yhtiölle tulevat maksut sekä vastikkeen suoritusajan ja -tavan määrää yhtiön hallitus. Turun maistraatin väestötietojärjestelmän asukasluettelon mukaan K:n kotipaikka on ollut 2.6.1997 alkaen Turussa edellä mainitussa huoneistossa. K omisti myös huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet erään toisen asunto-osakeyhtiön talossa Helsingissä.

KKO:2003:131
Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva vastuu
Asunto-osakeyhtiö - Osakkeenomistaja - Osakkeenomistajan muutostyö
Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat olivat vuonna 1975 teettäneet hallinnassaan olleissa tiloissa muutostöitä, joilla huoneiston yhteydessä ollut kellari- ja ullakkotila oli yhtiön suostumuksin otettu asumiskäyttöön. Yhtiö oli osakkeenomistajien puolesta hakenut töiden suorittamiseen rakennusluvan. Vuonna 1996 rakennuksessa oli havaittu homevaurioita, joiden oli katsottu aiheutuneen siitä, että osakkaiden teettämät työt oli suoritettu virheellisesti. Asunto-osakeyhtiö vaati osakkeenomistajilta korvausta sille aiheutuneesta vahingosta. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin osakkeenomistajien korvausvastuun määräytyvän sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden
mukaisesti.


KKO:2003:80
Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Rakennuksen kunnossapito - Osakkeenomistajan muutostyö - Korjauskustannukset
Asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen eräässä huoneistossa oli rakennuksen virheellisestä rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaamisen yhteydessä jouduttu uusimaan osakkeenomistajan huoneistoon hankkima, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattian pinnoite ja lämmitysjärjestelmä. Tästä aiheutui suuremmat kustannukset kuin huoneiston kunnostamisesta muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi olisi aiheutunut. Kysymys siitä, jäivätkö aiheutuneet lisäkustannukset yhtiön vai osakkeenomistajan vastattaviksi.


KKO:2002:80
A, joka omisti asunto-osakeyhtiö X:n tietyt osakkeet yhdessä aviopuolisonsa B:n kanssa, oli yksin nostanut X:n yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi julistamista koskevan kanteen. Yhtiön väitettyä vastauksessaan, ettei A:lla ollut oikeutta yksin ajaa kannetta, käräjäoikeus jätti kanteen tällä perusteella tutkimatta.
A:n oikeus ajaa kannetta määräytyi asunto-osakeyhtiölain 3 §:n säännös huomioon ottaen eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain eikä osakeyhtiölain mukaan. Ottaen huomioon eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 4 §:n säännökset, käräjäoikeuden ei olisi tullut jättää kannetta tutkimatta varaamatta A:lle tilaisuutta selvittää, oliko hänellä B:n suostumus kanteen ajamiseen, tai pyytää B:n haastamista kuultavaksi. Asia palautettiin käräjäoikeuteen.

KKO:2003:33

Osakeyhtiö ja osakas ovat erillisiä eikä osakas vastaa osakeyhtiön veloista. Mutta voiko osakkeenomistaja joutua vastuuseen yhtiön veloista jos yhtiö jatkuvasti perii osakkeenomistajilta liian vähäistä vastiketta ja tästä aiheutuu velkojille vahinkoa? Alla olevassa kiinteistöosakeyhtiössä näin katsottiin olevan KKO perusteluissa "Jos osakkeenomistajilta perittävien vastikkeiden ja käyttömaksujen taso asetetaan sellaiseksi, etteivät yhtiön tulot riitä kattamaan menoja, tällä tavoin mahdollisesti aiheutettu kajoaminen sidottuun pääomaan voi siten olla osakeyhtiölain 12 luvun 5 §:ssä tarkoitettua laitonta varojenjakoa." Tämä on kuitenkin poikkeuksellista ja rajoittunee vain kiinteistöosakeyhtiöihin. Mutta myös asunto-osakeyhtiöissä voidaan joutua tämän tyyppisiin ongelmiin yhtiöissä joissa on isoja yhtiölainoja.

KKO:2000:23
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa, jossa yhtiön koko osakekanta oli edustettuna, kokouksen puheenjohtaja A ei ottanut käsiteltäväksi työjärjestyskysymyksenä esitettyä vaatimusta puheenjohtajan vaihtamisesta. Tämän johdosta osakkeenomistajat A:ta lukuunottamatta siirtyivät viereiseen huoneeseen jatkaakseen siellä yhtiökokousta valitsemansa uuden puheenjohtajan johdolla. Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla yhtiökokouksen katsottiin pätevästi päättäneen puheenjohtajan ja kokoustilan vaihtamisesta.

KKO:1999:96

A oli asunto-osakkeiden kauppakirjassa sitoutunut vastaamaan
ostajaan nähden asunto-osakeyhtiölle mahdollisesti maksettaviksi
tulevista huoneistoon kohdistuvista hissin rakentamiskustannuksista. Ehto katsottiin A:n ja ostajan väliseksi vastuunjako-ehdoksi, jolla A ei ollut sitoutunut vastaamaan yhtiölle sanotuista kustannuksista.



KKO:1999:42
Asunto-osakeyhtiö - Osakkeen lunastaminen - Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen ennen asunto-osakeyhtiölain (809/1991) voimaantuloa otetun lunastuslausekkeen lunastushintaa koskevaa määräystä muutettiin varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 36 §:n nojalla.
AsOYL 93 § 2 mom
OikTL 36 §


KKO:1998:28
Kysymys siitä, oliko liukastumisvahingon tapahtumispaikkaa pidettävä kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta annetun lain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettuna jalkakäytävänä ja siten asuntoosakeyhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvana alueena. L kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta 4_§_1_mom


KKO:1998:105

Huoneisto, jonka yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus oli liikehuoneisto, oli aikanaan suunniteltu kahvilakäyttöön ja siihen olisen vuoksi asennettu tehokkaampi ilmanvaihtojärjestelmä kuin talon muihin huoneistoihin. Huoneistossa ei ollut toiminut kahvilaa tai ravintolaa ennen kuin osakkeenomistajan vuokralainen aloitti siinä pelisali- ja baaritoiminnan. Kahvila- tai ravintolatoiminnan harjoittaminen edellytti nykyisten rakentamismääräysten mukaan tehokkaampaa ilmanvaihtoa kuin oli vaadittu rakennuksen valmistuessa.

KKO:1998:61
Asunto-osakeyhtiön
piha-aluetta ei ollut yhtiöjärjestyksessä jaettu osakkeenomistajien
hallintaan. Kysymys siitä, loukkasivatko yhtiökokouksen päätökset
piha-alueen jakamisesta ja käytöstä osakkaiden yhdenvertaisuutta.
AsOYL 46 §

KKO:1998:20

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan uusien asuinhuoneistojen yhtiövastikkeet olivat puolitoistakertaisia vanhojen asuinhuoneistojen vastikkeisiin verrattuna. Yhtiökokouksessa oli päätetty kattaa yhtiön rakennuksen julkisivu- ja ikkunakorjausten aiheuttamat kustannukset rahoitusvastikkeella yhtiöjärjestyksen mukaisia perusteita noudattaen. Kysymys siitä, oliko päätös omansa tuottamaan vanhoille osakkeenomistajille asunto-osakeyhtiölain 46 §:ssä tarkoitettua epäoikeutettua etua uusien osakkeenomistajien kustannuksella.

KKO:1998:19

Asunto-osakeyhtiön rakennukseen oli erään peruskorjauksen yhteydessä rakennettu ullakkohuoneistoja. Yhtiöjärjestykseen tuolloin tehdyn muutoksen mukaan näistä uusista asuinhuoneistoista oli maksettava noin puolitoistakertaista vastiketta vanhoihin asuinhuoneistoihin verrattuna. Kysymys yhtiöjärjestyksen vastikeperustetta koskevan määräyksen kohtuullistamisesta.

KKO:1992:49

Vuonna 1915 perustettu osakeyhtiö, joka omisti asuinkerrostalon, muutettiin 1957 asunto-osakeyhtiöksi. Yhtiön osakkailla oli oikeus saada pysyvään hallintaansa yhtiöjärjestyksessä mainitut huoneistot "niihin kuuluvine kellari- ja ullakkotiloineen", mutta yhtiöjärjestyksessä ei lähemmin yksilöity, mitkä kellari- ja ullakkotilat kuuluivat mihinkin huoneistoon. Kun yhtiössä oli pitkään ja riitauttamatta noudatettu käytäntöä, jonka mukaan huoneiston A 5 haltijat pitivät hallussaan porttikäytävän varastotilaa, sanotun tilan katsottiin kuuluvan kellaritilana huoneistoon A 5.

KKO:1989:146
Asunto-osakeyhtiön osakas ei ollut velvollinen
suorittamaan hallitsemastaan huoneistosta suurempaa vastiketta kuin yhtiöjärjestyksessä oli määrätty, vaikka hänen saantomiehensä oli suostumuksensa mukaisesti jo pitkähkön ajan maksanut vastikkeen korotettuna.


KKO:1984-II-188
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiölle maksettava vastike
Perusteettoman edun palauttaminen - Muita tapauksia
Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiökokous määräsi huoneistoista yhtiölle suoritettavat vastikkeet yhtiöjärjestykseen merkittyjen lattiapinta-alojen perusteella. Osakas A, jonka hallitseman huoneiston todellinen pinta-ala oli yhtiöjärjestyksessä mainittua suurempi, oli maksanut yhtiölle vastikkeen, joka oli määrätty yhtiöjärjestyksessä mainitun lattiapinta-alan perusteella, ja vastustuksellaan estänyt
yhtiöjärjestyksen muutoksen, jolla hänen huoneistonsa pinta-ala olisi muutettu vastaamaan huoneiston todellista pinta-alaa. Kun A ei ollut esittänyt yhtiöoikeudellisesti hyväksyttävää perustetta hänen huoneistonsa pinta-alan merkitsemiselle yhtiöjärjestykseen todellista pienemmäksi ja kun A yhtiöjärjestyksen virheellisyyden vuoksi oli ollut velvollinen suorittamaan yhtiövastiketta vähemmän kuin osakkaiden yhdenvertaisuus olisi edellyttänyt, hänet velvoitettiin saamanaan perusteettomana etuna korvaamaan yhtiölle vastike sen pinta-alan osalta, jolla hänen huoneistonsa todellinen pinta-ala ylitti yhtiöjärjestyksessä mainitun.