Ullakko ja varastotilat asunto-osakeyhtiöissä

Osakkeenomistajalla on oikeus ullakko ja varastotiloihin vain jos se on yhtiöjärjestyksessä kohdistettu osakkeisiin esim. osakkeet 2345-2385 2h-k-kellarivarasto. Muuten ne ovat yhtiön tilaa ja yhtiön hallitus tai yhtiökokous määrää niistä.

Poikkeuksen saattaa muodostaa pitkäaikainen käytäntö kuten alla.
KKO mukaan: Yhtiöjärjestyksen 5 §:n mukaan yhtiön osakkailla on oikeus saada pysyvään hallintaansa "yhtiön rakennuksissa olevat huoneistot niihin kuuluvine kellari- ja ullakkotiloineen" seuranneessa luettelossa määrätyllä tavalla. Yhtiöjärjestyksessä ei ole lähemmin yksilöity, mitkä kellari- ja ullakkotilat kuuluvat mihinkin huoneistoon eikä riidan kohteena olevasta noin 30 neliömetrin suuruisesta varastotilasta ole yhtiöjärjestyksessä mainintaa.

A ja hänen puolisonsa sekä näiden jälkeen heidän perillisensä B ovat osakkeenomistajina hallinneet talon huoneistoa A 5. Asianosaisten lausumien mukaan, joita ei ole riitautettu, huoneistoa A 5 hallinneet henkilöt ja ainakin 17.8.1984 edesmennyt B olivat hyvin pitkään hallinneet riidan kohteena olevaa varastotilaa. B:n kuoltua huoneiston A 5 hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat siirtyneet testamentilla ja kaupalla Suomen Kulttuurirahaston omistukseen ja varastotila on siitä lähtien ollut rahaston hallinnassa. Asiassa ei ole käynyt ilmi seikkoja, jotka antaisivat aiheen lähteä siitä, että B:n tai hänen edeltäjiensä oikeutta varastotilan hallintaan olisi riitautettu. Jutussa esitetty rakennuksen pohjapiirros osoittaa, että samassa katutasossa, jossa mainittu varastotila sijaitsee, on muitakin eri suuruisia varastotiloiksi osoitettuja tiloja.

Edellä esitetyn perusteella voidaan päätellä, että yhtiössä noudatetun käytännön mukaan riidan kohteena olevaa varastotilaa on ennen Suomen Kulttuurirahaston osakkaaksi tulemista pidetty huoneistoon A 5 kuuluvana kellaritilana. Suomen Kulttuurirahaston saatua omistukseena huoneiston A 5 hallintaan oikeuttavat osakkeet rahastolla on oikeus niiden omistajana hallita myös puheena olevaa varastotilaa.

Katso myös:
KKO 2012:88


KKO:1992:49

Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot
Diaarinumero: S90/1200
Esittelypäivä: 27.11.1991
Taltio: 1248
Antopäivä: 3.4.1992

Vuonna 1915 perustettu osakeyhtiö, joka omisti asuinkerrostalon, muutettiin 1957 asunto-osakeyhtiöksi. Yhtiön osakkailla oli oikeus saada pysyvään hallintaansa yhtiöjärjestyksessä mainitut huoneistot "niihin kuuluvine kellari- ja ullakkotiloineen", mutta yhtiöjärjestyksessä ei lähemmin yksilöity, mitkä kellari- ja ullakkotilat kuuluivat mihinkin huoneistoon. Kun yhtiössä oli pitkään ja riitauttamatta noudatettu käytäntöä, jonka mukaan huoneiston A 5 haltijat pitivät hallussaan porttikäytävän varastotilaa, sanotun tilan katsottiin kuuluvan kellaritilana huoneistoon A 5. Ään.
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Asunto Oy Wäinämön kanne Helsingin raastuvanoikeudessa

Asunto Oy Wäinämö on Suomen Kulttuurirahastoa vastaan ajamassa kanteessa lausunut, että rahasto omisti Asunto Oy Wäinämön osakkeet numerot 12-15, jotka oikeuttivat 109,01 neliömetrin suuruisen kolme huonetta ja kaksi keittiötä käsittävän huoneiston A 5 hallintaan yhtiön Helsingissä osoitteessa Lapinlahdenkatu 15 omistaman talon A-portaan toisessa kerroksessa. Rahasto oli lisäksi pitänyt hallinnassaan taloyhtiön B-portaan porrashuoneen ja porttikäytävän välissä sijaitsevaa varastotilaa rakennuksen katutasossa. Kysymyksessä olevaa tilaa ei ollut mainittu yhtiön yhtiöjärjestyksessä, jossa tosin oli todettu, että yhtiön osakkailla oli oikeus saada pysyvään hallintaansa yhtiön rakennuksissa olevat huoneistot niihin kuuluvine kellari- ja ullakkotiloineen yhtiöjärjestyksen 4 §:ssä määrätyllä tavalla. Huoneistojen haltijoilla oli käytössään tavanomaiset varastokomerot, joita huoneistoihin kuuluvilla kellari- ja ullakkotiloilla asunto-osakeyhtiön käsityksen mukaan oli tarkoitettu.

Kaikki asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa sijaitsevat tilat, joita ei yhtiöjärjestyksen määräyksin ollut annettu osakkeenomistajien osakeomistukseen perustuvaan hallintaan, kuuluivat yhtiön välittömään hallintaan. Suomen Kulttuurirahasto ei voinut perustaa kysymyksessä olevan tilan hallintaa yhtiöjärjestyksen määräykseen eikä vuokrasopimukseen tai muuhunkaan perusteeseen, joten sen tuli luovuttaa tilat yhtiön haltuun.

Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että raastuvanoikeus vahvistaisi sanotun varastotilan kuuluvan asunto-osakeyhtiön välittömässä hallinnassa oleviin tiloihin, joiden käytöstä yhtiön asianomaisilla hallintoelimillä oli päätösvalta, ja että Suomen Kulttuurirahasto velvoitettaisiin heti häädön uhalla luovuttamaan kysymyksessä olevat tilat yhtiön hallintaan. Lisäksi yhtiö on vaatinut korvausta oikeudenkäyntikuluistaan korkoineen.
Suomen Kulttuurirahaston kanne

Suomen Kulttuurirahasto on Asunto Oy Wäinämöä vastaan ajamassaan kanteessa kertonut, että yhtiön kanteessa mainitun talon oli rakentanut rakennusmestari A omistamalleen tontille 2.3.1912 vahvistettujen alkuperäispiirustusten mukaisesti. A:n kuoltua talo tontteineen oli siirtynyt hänen leskelleen, joka 16.5.1915 kahden muun henkilön kanssa oli perustanut Osakeyhtiö Väinämö -nimisen yhtiön, jonka tarkoituksena oli ollut omistaa ja hallita mainittua tonttia ja sillä olevaa rakennusta. Osakeyhtiö Väinämön nimi oli myöhemmin muutettu Asunto Oy Wäinämöksi.

Asunto-osakeyhtiön huoneisto A 5 oli siirtynyt perintönä rakennusmestari A:n ja hänen vaimonsa ainoalle lapselle B:lle.

B, joka oli kuollut 17.8.1984, oli testamentissaan määrännyt Suomen Kulttuurirahaston ja erään henkilön yleistestamentin saajiksi. Rahasto oli 9.3.1987 päivätyllä kauppakirjalla ostanut toisen yleistestamentin saajan osuuden pesään kuuluneista Asunto Oy Wäinämön osakkeista, jotka oikeuttivat huoneiston A 5 hallintaan.

Talon B-portaan ja porttikäytävän välisen huonetilan hallinta oli talon valmistumisesta vuodesta 1915 lähtien eli 73 vuotta kuulunut huoneistoon A 5 oikeuttavien osakkeiden omistajalle.

Suomen Kulttuurirahasto on katsonut, että sille oli testamentilla ja kaupalla siirtynyt samat oikeudet kuin huoneiston aikaisemmillakin omistajilla oli ollut.

Tämän vuoksi Suomen Kulttuurirahasto on vaatinut, että raastuvanoikeus vahvistaisi puheena olevan huonetilan hallinnan kuuluvan huoneistoon A 5 oikeuttavien osakkeiden numerot 12-15 omistajalle. Lisäksi rahasto on vaatinut, että Asunto Oy Wäinämö velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut korkoineen.
Raastuvanoikeuden päätös 22.11.1988

Raastuvanoikeus on perusteluinaan lausunut, että Asunto Oy Wäinämön yhtiöjärjestyksen 4 §:ssä oli yksilöity osakkaiden hallintaan pysyvästi kuuluvat tilat. Lisäksi sanotussa pykälässä määrättiin osakkaiden pysyvään hallintaan huoneistoihin kuuluvat kellari- ja ullakkotilat yksilöimättä niitä kuitenkaan tarkemmin. Pykälän loppuosassa puolestaan yksilöitiin yhtiön välittömään hallintaan jäävät tilat. Puheena olevan noin 30 neliömetrin suuruisen varastokäytössä olleen tilan hallinnasta ei ollut määräystä yhtiöjärjestyksessä eikä siitä oltu tehty muutakaan päätöstä tai sitoumusta.

Jutussa oli kuitenkin selvitetty, että varastotilan hallinta oli ollut huoneistoon A 5 oikeuttavien osakkeiden omistajalla talon valmistumisesta 1915 lähtien. Näin ollen oikeus tilan hallintaan oli syntynyt jo yhtiön perustamisvaiheessa.

Tämän vuoksi ja kun huoneiston A 5 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan oikeus hallita sanottua tilaa oli perustunut pitkään jatkuneeseen hallintaan, raastuvanoikeus on hylännyt Asunto Oy Wäinämön kanteen sekä Suomen Kulttuurirahaston kanteesta vahvistanut, että Asunto Oy Wäinämön omistamassa talossa Lapinlahdenkatu 15 A katutasossa B-portaan ja porttikäytävän välissä olevan tilan hallinta kuului huoneistoon A 5 oikeuttavien osakkeiden nrot 12-15 omistajalle. Asunto Oy Wäinämö on velvoitettu korvaamaan Suomen Kulttuurirahaston oikeudenkäyntikulut 5.000 markalla 16 prosentin korkoineen 22.11.1988 lukien.
Helsingin hovioikeuden tuomio 29.8.1990

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Asunto Oy Wäinämö oli saattanut jutun, on lausunut, että Bllä ja aikaisemmin hänen vanhemmillaan oli ollut raastuvanoikeuden päätöksestä ilmenevistä syistä määräävä asema kysymyksessä olevan rakennuksen omistamisessa ja hallinnassa samoin kuin rakennuksen myöhempää omistamista varten perustetussa yhtiössä. Kun muutakaan perustetta kysymyksessä olevan varastotilan hallinnan kytkemiselle huoneiston A 5 hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin ei ollut esitetty, oli B:n tai jo aikaisemmin hänen vanhempiensa katsottava toteuttaneen tuon hallinnan yhdistämisen sanotun määräysvaltansa nojalla. Kun Suomen Kulttuurirahasto ei kuitenkaan voinut perustaa oikeuttaan vastaavaan määräysvaltaan yhtiössä ja yhtiö puolestaan oli rakennuksen omistajana vaatinut varastotilan hallintaa itselleen, oli yhtiöllä katsottava olevan rakennuksen omistajana tuo oikeus. Asiakirjoihin liitetystä pohjapiirroksesta ilmeni, että huoneiston A 5 hallintaan jäi "normaalikokoinen" varastotila porttikäytävän toisella puolella.

Tämän vuoksi hovioikeus on kumonnut raastuvanoikeuden päätöksen. Suomen Kulttuurirahaston kanne on hylätty ja Asunto Oy Wäinämö on vapautettu velvollisuudesta suorittaa rahastolle korvausta oikeudenkäyntikuluista raastuvanoikeudessa.

Asunto Oy Wäinämön kanteesta hovioikeus on vahvistanut, että asunto-osakeyhtiön omistamassa talossa Lapinlahdenkatu 15 B-portaan katutasossa, porrashuoneen ja talon porttikäytävän välissä sijaitseva, aikaisemmin huoneiston A 5 kanssa yhdessä hallittu tila kuului yhtiön hallintaan. Suomen Kulttuurirahasto on samalla velvoitettu heti häädön uhalla luovuttamaan tila yhtiön vapaaseen hallintaan. Suomen Kulttuurirahasto on velvoitettu suorittamaan Asunto Oy Wäinämölle korvaukseksi sille asiasta aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista 7.000 markkaa 16 prosentin korkoineen hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Suomen Kulttuurirahastolle on myönnetty valituslupa 6.3.1991. Rahasto on vaatinut hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteensa hyväksymistä sekä oikeudenkäyntikulujensa korvaamista hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa korkoineen.

Asunto Oy Wäinämö on vastannut valitukseen ja vaatinut sen hylkäämistä sekä vastauskulujensa korvaamista korkoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 3.4.1992
Perustelut

Asiakirjojen mukaan talonomistaja A on yhdessä kahden muun henkilön kanssa 16.5.1915 tekemällään yhtiösopimuksella perustanut Osakeyhtiö Väinämö nimisen osakeyhtiön, jonka tarkoituksena on ollut omistaa kiinteistöjä sekä harjoittaa maanviljelystä, tehdasliikettä ja kauppaa. Yhtiö on omistanut nyt kysymyksessä olevan, A:n alunperin rakennuttaman asuinkerrostalon Helsingissä osoitteessa Lapinlahdenkatu 15.

Mainittu yhtiö on yhtiökokouksessa 26.11.1957 päätetty muuttaa Asunto Oy Väinämö nimiseksi asunto-osakeyhtiöksi ja sen yhtiöjärjestys on vahvistettu 7.12.1957. Yhtiöjärjestyksen 5 §:n mukaan yhtiön osakkailla on oikeus saada pysyvään hallintaansa "yhtiön rakennuksissa olevat huoneistot niihin kuuluvine kellari- ja ullakkotiloineen" seuranneessa luettelossa määrätyllä tavalla. Yhtiöjärjestyksessä ei ole lähemmin yksilöity, mitkä kellari- ja ullakkotilat kuuluvat mihinkin huoneistoon eikä riidan kohteena olevasta noin 30 neliömetrin suuruisesta varastotilasta ole yhtiöjärjestyksessä mainintaa.

A ja hänen puolisonsa sekä näiden jälkeen heidän perillisensä B ovat osakkeenomistajina hallinneet talon huoneistoa A 5. Asianosaisten lausumien mukaan, joita ei ole riitautettu, huoneistoa A 5 hallinneet henkilöt ja ainakin 17.8.1984 edesmennyt B olivat hyvin pitkään hallinneet riidan kohteena olevaa varastotilaa. B:n kuoltua huoneiston A 5 hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat siirtyneet testamentilla ja kaupalla Suomen Kulttuurirahaston omistukseen ja varastotila on siitä lähtien ollut rahaston hallinnassa. Asiassa ei ole käynyt ilmi seikkoja, jotka antaisivat aiheen lähteä siitä, että B:n tai hänen edeltäjiensä oikeutta varastotilan hallintaan olisi riitautettu. Jutussa esitetty rakennuksen pohjapiirros osoittaa, että samassa katutasossa, jossa mainittu varastotila sijaitsee, on muitakin eri suuruisia varastotiloiksi osoitettuja tiloja.

Edellä esitetyn perusteella voidaan päätellä, että yhtiössä noudatetun käytännön mukaan riidan kohteena olevaa varastotilaa on ennen Suomen Kulttuurirahaston osakkaaksi tulemista pidetty huoneistoon A 5 kuuluvana kellaritilana. Suomen Kulttuurirahaston saatua omistukseena huoneiston A 5 hallintaan oikeuttavat osakkeet rahastolla on oikeus niiden omistajana hallita myös puheena olevaa varastotilaa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden päätös kumotaan ja asia jätetään raastuvanoikeuden päätöksen varaan. Asunto Oy Wäinämö velvoitetaan suorittamaan Suomen Kulttuurirahastolle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa ja Korkeimmassa oikeudessa yhteensä 3.000 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Portin (eri mieltä), Riihelä, Ketola ja Wirilander

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Portin: B, joka on omistanut Asunto Oy Wäinämön rakennuksessa olevan huoneiston A 5 hallintaan oikeuttavat osakkeet n:ot 12-15, on pitänyt hallussaan myös riidanalaisen varastotilan.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen 4 §:n mukaan "osakkailla on oikeus saada pysyvään hallintaansa yhtiön rakennuksissa olevat huoneistot niihin kuuluvine kellari- ja ullakkotiloineen". Riidanalainen tila on omalla sisäänkäynnillä varustettu noin 30 neliömetrin erillinen varastotila. Sitä ei ole pidettävä yhtiöjärjestyksessä tarkoitettuna kellari- tai ullakkotilana eikä sen hallinta niin ollen seuraa yhtiöjärjestyksen määräyksestä. Suomen Kulttuurirahaston oikeus talossa perustuu asunto-osakkeiden omistukseen. Edellisen omistajan B:n mahdollinen muu oikeus hallita tuota tilaa ei ole osakkeiden myötä siirtynyt Suomen Kulttuurirahastolle.

Näillä perusteilla jätän asian hovioikeuden tuomion lopputuloksen varaan. Velvoitan Suomen Kulttuurirahaston korvaamaan Asunto Oy Wäinämön vastauskulut Korkeimmassa oikeudessa 2.000 markalla 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä lukien.