4:5§ Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa

Osakkeenomistaja voi teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa:

1) jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä; ja

2) jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin.

Edellä 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkeenomistajalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.

Yhtiön on korvattava osakkeenomistajalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

HE 24 / 2009

5 §.Kunnossapitotyön teettäminen yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä, joka perustuu havaittuun muutostarpeeseen. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön hallinnassa olevaan tilaan kohdistuva yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö, joka on välttämätön huoneiston normaalin käyttämisen kannalta. Tällainen poikkeuksellinen tilanne voi syntyä esimerkiksi, jos yhtiö ei viranomaisten asettamasta käyttökiellosta huolimatta ryhdy toimiin rakennuksen vaurioituneiden perustusten tai puutteellisesti toimivan ilmanvaihtojärjestelmän korjaamiseksi.

Ehdotetusta 4 §:stä (kunnossapitotyön teettäminen osakehuoneistossa) poiketen kunnossapitotyön kiireellisyydellä ei sellaisenaan olisi merkitystä arvioitaessa 5 §:n mukaisen teettämisoikeuden syntymistä. Ehdottomana edellytyksenä teettämisoikeuden syntymiselle yhtiön hallinnassa olevien tilojen osalta olisi aina, että kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan yhtiöjärjestyksen mukaista käyttöä. Mikäli esimerkiksi huoneiston ilmanvaihto on käyttötarkoitusta koskevat uudet viranomaisvaatimukset huomioon ottaen riittämätön, tilan käyttö kyseiseen tarkoitukseen voidaan kieltää viranomaisen päätöksellä. Vaikka ilmanvaihdon kuntoon saattaminen edellyttäisi yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtäviä töitä, osakkeenomistajalla olisi tällöin oikeus teettää yhtiölle kuuluva kunnossapitotyö, mikäli yhtiö ei siitä huolehdi.

Osakkeenomistajan oikeus teettää korjauksia yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa ei koskisi muiden kuin yhtiöjärjestyksen mukaisesti osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen käyttöä haittaavia vikoja. Siten osakkeenomistaja ei voisi yhtiön kustannuksella maalauttaa esimerkiksi pesutuvan taikka yhtiöltä vuokraamansa varaston seiniä eikä korjauttaa käyttöönsä annetussa kellarivarastossa olevaa vuotavaa hanaa, vaikka yhtiö ei korjauksista huolehtisikaan.

Ehdotetun 1 momentin sanamuodon mukaisesti teettämisoikeus koskisi kunnossapitoa, joten säännös voisi koskea myös kokonaan tuhoutuneen rakennuksen tai huoneiston uudelleen rakentamista. Säännös ei koskisi rakennuksen eristeiden tai ilmastoinnin muuttamista talon rakentamisen jälkeen voimaan tulleiden normien mukaiseksi, jos yhtiöllä on oikeus mutta ei velvollisuutta noudattaa uusien normien mukaista tasoa kunnossapitotyössään. Viimeksi mainitun osalta osakkeenomistajan oikeus tällaiseen muutostyöhön olisi ratkaistava 5 luvun säännösten nojalla. Kuitenkin silloin kun korjaustyö tehdään muuttuneiden viranomaismääräysten mukaiseksi tilanteessa, jossa korjaustarve on syntynyt eikä korjausta enää voida toteuttaa entiseen tasoon, kyse on kunnossapidosta eikä muutoksesta. Ehdotettu 1 momentin säännös osakkeenomistajan oikeudesta teettää kunnossapitotyö siis soveltuisi, jos tason nostaminen on välttämätöntä.

Kunnossapidoksi olisi katsottava myös esimerkiksi ilmanvaihdon parantaminen muuttuneiden viranomaismääräysten edellyttämälle tasolle silloin, kun huoneiston käyttötarkoitus on yhtiöjärjestyksessä tai rakennusluvassa yksilöity (esimerkiksi ”ravintola”) eikä käyttötarkoituksen mukaisen käytön jatkaminen määräysten muuttumisen vuoksi muutoin olisi enää mahdollista.

Osakehuoneiston käyttötarkoitus on kuitenkin usein määritelty varsin väljästi, yhtiöjärjestykseen on käyttötarkoitukseksi voitu merkitä esimerkiksi ”liikehuoneisto”. Ehdotettu 1 momentti ei soveltuisi osakkeenomistajan harjoittaessa tällaisessa osakehuoneistossa toimintaa, jonka jatkaminen viranomaismääräysten muuttumisen vuoksi edellyttäisi yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa tehtäviä parannuksia, mikäli huoneistoa olisi ilman parannuksia edelleen mahdollista käyttää muuhun tarkoitukseen yleisellä tasolla määritellyn käyttötarkoituksen puitteissa. Sen sijaan osakkeenomistajalla saattaisi tällöin olla oikeus tehdä yhtiön tiloissa omalla kustannuksellaan muutostöitä ehdotetun 5 luvun 8 §:n nojalla. Samoin olisi arvioitava tilanteita, joissa osakkeenomistaja yleisesti määritellyn käyttötarkoituksen puitteissa haluaisi muuttaa toimintaansa ja uusi toiminta edellyttäisi yhtiön tiloissa tehtäviä töitä. Kyseessä ei olisi kunnossapito- vaan muutostyö, joten osakkeenomistajalla ei myöskään olisi oikeutta teettää työ yhtiön kustannuksella.

Osakkeenomistajan oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva korjaus edellyttää ehdotetun 4 §:n tapaan, että yhtiölle on kirjallisesti ilmoitettu korjaustarpeesta, mutta se ei ole viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin.

Ehdotetun 2 momentin mukaan toimenpiteiden riittävyys on ratkaistava kussakin tapauksessa erikseen.

Ehdotetun 3 momentin nojalla yhtiön korvattaviksi kuuluisivat korjauskustannusten lisäksi myös tarpeelliset ja kohtuulliset vian selvittämisestä sekä suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvat kustannukset.

Osakkeenomistajalla olisi velvollisuus ilmoittaa 5 §:n nojalla teettämästään työstä yhtiölle etukäteen (ks. 7 §:n 5 momentti).