Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu. Pykälän 1 momentti vastaa voimassa olevan lain 78 §:n 2 momentissa säädettyä osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta. Ehdotettu oletussääntö vastaa 2 §:n 2 momentissa tarkoitettuja yhtiön vastuulle tulevia peruspalvelujärjestelmiä ja osakkeenomistajan vastuulle siirrettäviä hanoja ja wc-laitteita lukuun ottamatta voimassa olevan lain säännöksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuun lähtökohtana on edelleen, että osakkeenomistaja vastaa osakehuoneiston sisäosista ja siellä olevista huoneiston perusvarustukseen kuuluvista asennuksista ja laitteista siltä osin kuin ne eivät ole välttämättömiä yhtiön ylläpitämien perusjärjestelmien toiminnalle tai ovat normaalikäytössä kuluvia osia. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluisivat näin ollen edelleen esimerkiksi huoneiston lattian, seinien ja katon pintamateriaalit, osakehuoneistoon kuuluvat kaapistot, komerot ja muut kalusteet riippumatta siitä, onko ne asennettu kiinni rakenteeseen sekä (yhtiön ylläpitämiin peruspalvelujärjestelmiin kuulumattomat) osakehuoneistossa olevat laitteet ja varusteet. Osakkeenomistajan korjattaviksi eivät sen sijaan kuuluisi esimerkiksi veden-, lämmön- tai ääneneristeet, kantavat rakenteet eivätkä viemäröintijärjestelmään kuuluvat hajulukot, viemärikaivot tai kaivojen tiivisteet.

Nykyisin myös vesikalusteiden, hanat ja wc-laitteet mukaan lukien, valinta perustuu aiempaa olennaisesti suuremmassa määrin sisustuksellisiin seikkoihin. Tämän vuoksi ei ole tarkoituksenmukaista, että hanat ja wc-laitteet kuuluisivat jatkossa yhtiön vastuulle. Näiden vesikalusteiden osalta vastuun siirtoa osakkeenomistajalle puoltaa myös se, että samassakin yhtiössä osakkeenomistajien asentamien hanojen ja wc-laitteiden laatu ja hinta voivat olla hyvin erilaisia. Ehdotuksen mukaan kaikki osakehuoneistossa olevat altaat, hanat ja wc-laitteet kuuluvat osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle. Voimassa olevaa lakia vastaavasti myös wc-allas, istuinrengas, kansi ja vesisäiliö ovat osakkeenomistajan vastuulla.

Parvekkeen ja muiden hallinnassaan olevien rakennuksen ulkopuolisten tilojen osalta osakkeenomistaja vastaa mm. lumen, veden ja roskien poistamisesta siten, ettei niistä aiheudu haittaa yhtiölle tai toisille osakkeenomistajille. Osakkeenomistajan hallintaan osakkeiden perusteella kuuluvat tilat määräytyvät yhtiöjärjestyksen perusteella.

Ehdotetussa 2 momentissa säädetään selvyyden vuoksi osakkeenomistajan velvollisuudesta hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät vaurioidu muuten kuin tavanomaisesta käytöstä aiheutuvan kulumisen vuoksi. Säännöksen mallina on käytetty asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) 25 §:n 1 ja 2 momenttia. Tarkoitus on, että osakkeenomistajan huolenpitovelvollisuus koskee kaikkia sellaisia osakkeenomistajan hallinnassa tiloissa olevia rakennuksen osia ja varusteita, joista yhtiö vastaa joko lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen perusteella.

Huolenpitovelvollisuuteen kuuluu yhtiön vastuulle kuuluvien osien vaurioittamisen välttämisen lisäksi niiden kunnon seuraamisen ja ilmoittamisen mahdollisesta viasta (ks. ehdotettu 8 §). Huolenpitovelvollisuus käsittää kuitenkin myös osakkeenomistajalle itselleen kuuluvan normaalin kunnossapidon: osakkeenomistajan on huolehdittava muun muassa pinnoitteiden riittävän hyvästä kunnosta. Mikäli pintamateriaalin tavanomaisen kunnossapidon laiminlyöminen johtaa rakenteen vaurioitumiseen, osakkeenomistaja on vastuussa aiheutuneesta vahingosta.

Osakkeenomistajan huolenpitovelvollisuus sisältää myös sen, että huoneistoa sekä siellä mahdollisesti olevia yhtiön asennuksia ja laitteita käytetään normaalilla tavalla. Huoneiston lämmittämättä jättämisestä, ilmanvaihdon jatkuvasta pitämisestä pois päältä tai muusta vastaavasta syystä aiheutuvien vahinkojen korjauskustannukset voidaan periä osakkeenomistajalta huolenpitovelvollisuuden laiminlyönnin nojalla. Osakkeenomistajan vastuun arviointiin ei vaikuta se, aiheutuuko yhtiön laitteiden käyttämisestä osakkeenomistajalle kustannuksia. Esimerkiksi ilmanvaihtolaitteisto saattaa olla kytketty huoneiston sähkömittariin siten, että osakkeenomistaja vastaa ilmastoinnin sähkönkulutuksesta oman sähkösopimuksensa mukaisesti. Osakkeenomistaja ei saa omien asumiskustannuksiensa säästämiseksi kytkeä esimerkiksi ilmastointia pois päältä niin pitkäksi aikaa, että riittävän ilmanvaihdon puuttuminen voi johtaa home- tai muihin kosteusvaurioihin.

Kun yhtiö on velvollinen suostumaan siihen, että osakkeenomistaja tekee kunnossapitotöitä yhtiön omistamassa rakennuksessa, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että hänen toteuttamansa kunnossapitotyöt eivät vahingoita yhtiön vastuulla olevia rakennuksen osia. Mikäli esimerkiksi osakkeenomistajan huolto- tai korjaustyön toteuttaminen edellyttää, että rakenteita tai muita lähtökohtaisesti yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia rakennuksen osia ensin puretaan, osakkeenomistajan on huolehdittava kustannuksellaan siitä, että puretut rakennuksen osat saatetaan kunnossapitotyön jälkeen ennalleen.

Osakehuoneiston huolelliseen käyttöön kuuluu myös se, ettei huoneistoa jätetä pitkäksi ajaksi tyhjäksi ilman asianmukaista seurantaa. Huoneiston ikä, varustelu ja kunto vaikuttavat siihen, mitä voidaan pitää huolellisena seurantana. Jos huoneisto on pitkään tyhjänä, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että huoneiston kuntoa ja mahdollisia vikoja seurataan säännöllisesti. Tällöin on usein osakkeenomistajan edun mukaista ilmoittaa myös yhtiölle, että huoneisto on pitkään tyhjänä. Vaikka tällainen ilmoittaminen ei vaikutakaan yhtiön ja osakkeenomistajan välisiin vastuusuhteisiin, saattaa yhtiö havaita mahdolliset vahingot nopeammin, jos asia on yhtiön tiedossa.

Osakkeenomistajan vastuu voi perustua normaalin käytön, ilmoitusvelvollisuuden tai kunnossapitovelvollisuuden laiminlyöntiin. Osakkeenomistaja ei edelleenkään vastaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien huoneiston osien vahingoittumisesta siltä osin, kuin kyse on huoneiston tavanomaisesta kulumisesta. Mikäli yhtiön vastuulla olevat huoneiston osat rikkoutuvat osakkeenomistajan huolimattomuuden johdosta, osakkeenomistajan velvollisuus korvata aiheuttamansa vahinko määräytyy vahingonkorvausta koskevan 24 luvun säännösten ja yleisten vahingonkorvausoikeudellisten periaatteiden mukaisesti.

Yleisten todistustaakkaa koskevien periaatteiden mukaan sen, jolla on toisen omaisuus hallussaan, on yleensä näytettävä, ettei omaisuuden vahingoittuminen ole aiheutunut hänen tuottamuksestaan. Osakkeenomistajahallinnassa olevaa tilaa voidaan verrata tällaiseen omaisuuteen: huoneisto tai muu yhtiön omistama tila on pysyvästi osakkeenomistajan hallinnassa ja osakkeenomistajan käytettävissä. Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin vakiintuneesti otettu se kanta, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakennuksen osien vahingoittuessa yhtiön tulee korvausta saadakseen näyttää toteen osakkeenomistajan tuottamus tai tahallisuus. Tämä onkin perusteltua sellaisten rakennuksen osien osalta, jotka ovat pintarakenteiden alla, sillä niihin huoneiston tavanomaisella käytöllä ei yleensä ole vaikutusta.

Huoneiston sisäosien osalta on kuitenkin tarkoituksenmukaista, että näyttövelvollisuus osakkeenomistajan ja yhtiön välisessä suhteessa olisi osakkeenomistajalla. Osakkeenomistajan on siten näytettävä, ettei hän ole menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti eikä ole aiheuttanut vahinkoa toimenpiteellään tai laiminlyönnillään. Tämä perustuu siihen, että osakkeenomistajalla osakehuoneiston haltijana yleensä paremmat mahdollisuudet esittää asiassa näyttöä kuin yhtiöllä