Kunnossapitovastuu ja osakkaan muutostyöt?

RoHo 31.12.2019 Kunnossapitovastuu ja osakkaan muutostyöt.

Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko kosteusvaurio aiheutunut vastaajan vai yhtiön vastuupiiriin kuuluvasta seikasta. Lisäksi kysymys oli siitä, oliko kosteusvaurion syy ollut vastaajan muutostyö vai alkuperäisen korvausilmakanavan puutteellinen kondenssivesieritys. Taloyhtiö oli vedonnut ensisijaisesti osakkaiden muutostöistä aiheutuvaan vastuuseen mukaan luettuna kunnossapitovastuu, jota asuntoyhtiö oli pitänyt ankarana vastuuna. Lisäksi taloyhtiö oli vedonnut toissijaisesti tuottamusvastuuseen.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihtoja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Käräjäoikeus totesi, että jutussa on kysymys asunto-osakeyhtiölain 5 luvussa tarkoitetusta osakkaan muutostöistä ja niihin liittyvästä vastuusta. Jutussa oli riidatonta se, että vastaajan huoneistossa olevasta korvausilmaputkesta oli kondensoitunut vettä aiheuttaen kosteusvaurion, ja josta oli aiheutunut taloyhtiölle kanteen 1 kohdassa vaadittu vahinko.

Tapauksessa oli riitaista myös se, oliko vahinko ollut syy-yhteydessä vastaajan muutostyöhön.

Käräjäoikeus katsoi, että näyttö oli ristiriitainen kosteusvaurion syytä. Kuitenkin käräjäoikeus katsoi, että vastaajan muutostöillä oli ollut syy-yhteys kosteusvaurioon. Tätä johtopäätöstä tuki käräjäoikeuden mukaan se seikka, että vastaavaa korvausilmaputken veden kondensoitumista ja sen aiheuttamaa kosteusvauriota ei ollut ilmennyt asuntoyhtiön muissa parissa kymmenessä huoneistossa. Hovioikeus totesi, että vaikka kosteusvaurion tarkka syntymekanismi ei ollut yksiselitteisesti selvinnyt, oli riittävästi selvitetty, että vahinko oli aiheutunut tehdyn muutostyön seurauksena.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

Kysymys oli seuraavaksi vastaajan tuottamuksesta. Käräjäoikeus katsoi, ettei vastaaja ollut asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla näyttänyt, että hänellä ei olisi ollut tuottamusta. Käräjäoikeus antoi tuottamusharkinnassa pääpainon sille, että muutostöissä oli ollut kysymys vastaajan intressissä tapahtuneesta makuuhuoneen muuttamisesta kylpyhuoneeksi käytön aikaisemman tason ylittäen.

Hovioikeus katsoi, ettei vastaaja ollut osoittanut menetelleensä huolellisesti, joten hän oli vastuussa aiheutuneiden kosteusvaurioiden korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista. Hovioikeuden totesi, että yhtiö ei ollut hyväksynyt muutostyötä kunnossapitovastuulleen. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 24/2009 vp, s. 86) mukaan muutostyön hyväksyminen ei tarkoita sitä, että yhtiö olisi ottanut sen kunnossapidon vastuulleen.

Vastaaja oli hävinnyt kanteen vaatimuskohdan 1 osalta. Asuntoyhtiö oli hävinnyt kanteensa vaatimuskohdan 2. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoi, että asianosaiset saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Käräjäoikeus velvoitti vastaajan suorittamaan yhtiölle vaatimuskohdassa 1 tarkoitetut kylpyhuoneen katon kosteusvauriot. Sen sijaan yhtiön kanne vaatimuskohta 2 mukaisista ilmanvaihtokanavan eriytystöiden kustannuksista hylättiin.

Seuraavaksi kyse oli hovioikeudessa oikeudenkäyntikuluista ja siitä, oliko vastaaja velvollinen korvaamaan isännöitsijän perehdyttämisen käytetyn ajan huomioon ottamista oikeudenkäyntikuluna. Koska vastaaja oli hävinnyt valituksensa yhtiöön nähden, hovioikeus katsoi, että hän oli velvollinen korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut. Hovioikeus katsoi myös, ettei isännöitsijän perehdyttäminen ollut oikeudenkäynnistä aiheutuva kustannus, joka asian hävinneen asianosaisen olisi korvattava yhtiölle. Näin ollen muilta osin hovioikeus hyväksyi esitetyn oikeudenkäyntikululaskun mukaisen ajankäytön.


Hakusanat: asoy, kunnossapitovastuu, kph, ilmastointiputki


Rovaniemen hovioikeus
Tuomio
Nro 466

Antamispäivä
31.12.2019

Diaarinumero
S 19/44


Ratkaisu josta valitettu
Oulun käräjäoikeus 1. osasto 23.11.2018 nro 21101 (liitteenä)

Asia
Vahingonkorvaus

Valittaja
H YYY

Vastapuoli
Asunto Oy HHH

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

YYY on vaatinut, että Asunto Oy HHH (jatkossa yhtiö) vaatimus korjauskustannusten korvaamisesta hylätään. Lisäksi YYY on vaatinut, että yhtiö velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen.

YYY on lausunut, että aiheutuneen kosteusvaurion syy oli ollut korvausilmaputken puutteellinen eristys, ei hänen asuntonsa uuteen kylpyhuoneeseen rakennettu alaslaskettu katto. Yhtiö ei ollut tehnyt päätöstä siirtää korvausilmaputken kunnossapitovastuuta hänelle. Hän oli reklamoinut asuntonsa kosteusongelmasta jo vuonna 2012, mutta yhtiö ei tästä huolimatta ollut huolehtinut sen kunnossapitovastuulla olevan korvausilmaputken toimivuuden tarkistamisesta ja korjaamisesta. Yhtiöllä oli ollut tuottamuksesta riippumaton vastuu perusjärjestelmien toimivuudesta, eikä kunnossapitovastuusta aiheutuneita kuluja ollut voitu pitää yhtiölle aiheutuneena vahinkona.

YYY on lausunut, ettei hän ollut tiennyt eikä ollut voinutkaan tietää, että lastulevykotelon sisällä kulki ylemmän kerroksen saunan korvausilmaputki. YYY on lausunut, että hänen teettämänsä työ ei ollut ollut erillinen muutostyö, vaan koko rakennusta koskevan linjasaneerauksen yhteydessä toteutettu muutostyö. Yhtiön valitsema valvoja oli koko ajan voinut valvoa työn etenemistä. Tämän lisäksi yhtiö oli teettänyt kipsilevyrakenteisen alaslasketun katon kaikkien huoneistojen kylpyhuoneisiin. Toteutetusta tasosta oli muodostunut kylpyhuoneiden uusi perustaso, josta yhtiö vastasi ilman varsinaista päätöstäkin.

Vastaus

Asunto Oy HHH on vaatinut, että valitus hylätään ja YYY velvoitetaan korvaamaan yhtiölle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Yhtiö on lausunut, että YYYn vastuu kanteen kohteena olleista korjauskustannuksista oli perustunut muutostyön tuottamusvastuuseen ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuuseen. Kylpyhuone ja siihen kuuluva alaslaskettu katto olivat olleet osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla. Yhtiö oli joutunut korjauttamaan aiheutuneet vauriot, koska YYY oli kieltäytynyt niitä korjaamasta.

Yhtiö on myös lausunut, että YYY oli rakennuttanut rakennussuunnitelmien vastaisesti uuteen kylpyhuoneeseen alaslasketun katon. Tämän alaslasketun katon sisään tuulettumattomaan tilaan oli jäänyt YYYn huoneiston yläpuolella sijaitsevan huoneiston saunan korvausilmakanava, joka oli kondensoitunut ja kerryttäen rakenteisiin kosteutta aiheuttanut kosteusvaurion. Yhtiö ei ollut laiminlyönyt putkeen liittyvää kunnossapitoa.

YYYn olisi tullut huolehtia siitä, että makuuhuoneesta kylpyhuoneeksi muutetun tilan ilmanvaihto vastasi muutostyön edellyttämiä vaatimuksia. Suunnitelma ja toteutus eivät siten olleet olleet hyvän rakennustavan mukaisia. YYY oli toiminut tuottamuksellisesti myös siltä osin, että hän oli aloittanut ja toteuttanut muutostyön ilman rakennuslupaa.

Yhtiö on lisäksi lausunut, että YYYn rakentama kylpyhuone oli ollut asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukainen muutostyö, eikä yhtiö ollut ottanut sitä vastuulleen. Taloyhtiön kunnossapitovastuu oli rajoittunut huoneiston alkuperäiseen tasoon. Linjasaneeraukseen yhteydessä muiden huoneistojen alkuperäisiin kylpyhuoneisiin tehdyillä alaslasketuilla katoilla ei ollut ollut vaikutusta YYYn tekemän muutostyön kunnossapitovastuuseen.

Yhtiö on vielä lausunut, että YYY ei ollut aikaisemmin reklamoinut ilmanvaihto- tai kosteusongelmista. Korvausilmakanava ei ollut ollut eristämätön ja se oli toiminut moitteettomasti rakennusten valmistumisesta lähtien noin 45 vuotta. Muissa taloyhtiön huoneistoissa ei ollut ollut vastaavia ongelmia.

Käsittelyratkaisu

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n mukaan hovioikeuden on toimitettava pääkäsittely, jos asianosainen sitä vaatii. Saman pykälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 15 §:n 1 momentin mukaan todistelua ei tarvitse ottaa uudelleen vastaan, jos käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä 12 §:ssä tarkoitetun oikeudenkäyntiaineiston perusteella kokonaisuutena YYY on vaatinut pääkäsittelyn toimittamista näytön uudelleen arvioimiseksi. YYYn tekemästä reklamoinnista ei ole muuta näyttöä kuin hänen oma kertomuksensa. Pelkästään sen vastaanottamiseksi ei ole tarvetta järjestää pääkäsittelyä. Käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei ole kokonaisuutena arvioiden jäänyt varteenotettavaa epäilystä. Korvausvastuun ja kosteusvaurion syntymisen osalta kysymys on asian oikeudellisesta arvioinnista sellaisista näytöstä tehtävistä johtopäätöksistä, jotka eivät edellytä pääkäsittelyn toimittamista. YYYn ja todistajien kuulemisella ei ole saatavissa asian ratkaisuun vaikuttavaa lisäselvitystä. Pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle. Näin ollen YYYn vaatimus pääkäsittelyn toimittamisesta hylätään.

Todistelu hovioikeudessa

Hovioikeudessa on vedottu kirjallisina todisteina käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevään kirjalliseen todisteluun, lukuun ottamatta HHHn linjasaneerauksen LVI-piirustusta ja talon kellarista otettuja valokuvia.

Hovioikeuden ratkaisun perustelut

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti yhtiö vastaa lähtökohtaisesti huoneiston rakenteeksi luokiteltavasta katosta. Kuitenkin kyseessä oleva alaslaskettu katto on tehty osakkeenomistajan muutostyönä, jolloin vastuun määrittelyssä tulee ottaa huomioon myös osakkeenomistajan muutostyötä koskevat säännökset.

Myös korkein oikeus on ratkaisussaan 2015:87 lausunut, että osakkeenomistaja saattaa olla vastuussa sellaisista teettämiensä tai tekemiensä muutostöiden aiheuttamista, myös talon rakenteisiin kohdistuneista vaurioista, jotka ovat johtuneet osakkeenomistajan viaksi luettavasta huolimattomuudesta.

YYYn väitteestä huolimatta hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus sivuilla 11, 13 ja 14, että hänen huoneistossaan tehty remontti on ollut taloyhtiössä toteutetusta linjasaneerauksesta erillinen remontti. YYY on tilannut kyseisen remontin suunnittelun ja toteutuksen. Muutostyön teettäminen samanaikaisesti linjasaneerauksen kanssa ei muuta sen luonnetta erillisenä muutostyönä.

Vaikka aiheutuneen kosteusvaurion tarkka syntymismekanismi ei ole yksiselitteisesti selvinnyt, on riittävästi selvitetty, että vahinko on aiheutunut tehdyn muutostyön seurauksena. Kosteusvaurio on ilmennyt pian muutostyön jälkeen eikä vastaavissa asunnoissa, joiden makuuhuonetta ei ole muutettu kylpyhuoneeksi, ole ollut samanlaisia ongelmia. YYYn esittämä väite reklamaatiosta on jäänyt väitteen varaiseksi. Lisäksi taloyhtiön isännöitsijä KKKn mukaan YYY tai kukaan muukaan ei ollut reklamoinut kosteusongelmista ennen kyseessä olevan muutostyön tekemistä. Väite reklamaatiosta jää sen vuoksi näyttämättä.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä asetettu vaatimus hyvän rakennustavan noudattamisesta vaikuttaa merkittävästi osakkeenomistajan vastuun muodostumiseen. Oikeuskirjallisuuden mukaan hyvä rakennustapa vaikuttaa työn suunnitteluun, tekemiseen ja lopputulokseen (Sillanpää – Vahtera 2011: Asunto-osakeyhtiölaki käytännössä, s. 72). Vastuu hyvän rakennustavan noudattamisesta on osakkeenomistajalla, vaikka hän teettäisikin työn ulkopuolisella taholla (Sillanpää – Vahtera 2011: Asunto-osakeyhtiölaki käytännössä, s. 98).

Riippumatta siitä, onko vahingon syntymiseen liittynyt kyseisessä kylpyhuoneessa sijainneen korvausilmakanavan puutteellinen eristys, on YYYllä ollut asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n perusteella velvollisuus huolehtia siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Hyvään rakennustapaan kuuluu työn suunnitteleminen siten, ettei se aiheuta ylimääräisiä vahinkoja tai tarpeettomia häiriöitä (Sillanpää – Vahtera 2011: Asunto-osakeyhtiölaki käytännössä, s. 72). Suunnitelmissa olisi siten pitänyt ottaa huomioon korvausilmakanava ja sen vaikutukset muutostyöhön. Toisin sanoen, jos työ olisi suunniteltu ja toteutettu hyvän rakennustavan mukaisesti, ei kyseistä vahinkoa/kosteusvauriota olisi päässyt syntymään.

YYY ei ole osoittanut menetelleensä huolellisesti, joten hän on vastuussa aiheutuneiden kosteusvaurioiden korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista. Myöskään YYYn tietämättömyys korvausilmaputken sijainnista ei vapauta häntä vastuusta. Hyvän rakennustavan mukaiseen työn suunnitteluun kuuluu se, että edellä mainitun kaltaisista seikoista otetaan selvää ennen muutostyön toteuttamista.

Yhtiö ei ole hyväksynyt muutostyötä kunnossapitovastuulleen. Asunto- osakeyhtiölain esitöiden (HE 24/2009 vp, s. 86) mukaan muutostyön hyväksyminen ei tarkoita sitä, että yhtiö olisi ottanut sen kunnossapidon vastuulleen.

YYYn alaslasketusta katosta ei ole tullut taloyhtiön kylpyhuoneiden uutta perustasoa, jolla tarkoitetaan korjaushetkellä yhtiössä tavanomaiseksi katsottavaa, yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukaista tasoa, joka määrittää yhtiön kunnossapitovastuun tason. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden mukaan sillä, minkälaiseen tasoon osakkeenomistajat ovat omia huoneistojaan saneeranneet, ei ole yhtiön noudattaman perustason määrittelyssä merkitystä, vaikka valtaosassa huoneistoista olisi saneerausten johdosta identtinen korjattavaa huoneistoa parempi varuste ja rakennetaso.

Yhtiön vastuun määrittävään perustasoon vaikuttavat yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus ja yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso (HE 24/2009 vp, s. 83). Linjasaneerauksessa toteutetut muiden asuntojen alaslasketut katot on tehty alkuperäisiin kylpyhuoneisiin. Missään muussa taloyhtiön asunnossa ei ole näytetty olevan vastaavaa makuuhuonetta, joka olisi muutettu kylpyhuoneeksi ja jossa olisi alaslaskettu katto.

Muilta osin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa
Koska YYY on hävinnyt valituksensa Asunto Oy HHHn nähden, hän on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 ja 16 §:n nojalla velvollinen korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut.

YYY on riitauttanut yhtiön esittämän oikeudenkäyntikuluvaatimuksen. YYY on paljoksunut esitettyä ajankäyttöä ja vastustanut isännöitsijän perehdyttämiseen käytetyn ajan huomioon ottamista oikeudenkäyntikuluna.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan korvattavia oikeudenkäyntikuluja ovat oikeudenkäynnin valmistelusta ja asian tuomioistuimessa ajamisesta sekä asiamiehen tai avustajan palkkiosta aiheutuneet kustannukset. Korvausta suoritetaan myös oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta työstä ja oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä.

Hovioikeus katsoo, että isännöitsijän perehdyttäminen ei ole sellainen oikeudenkäynnistä aiheutuva kustannus, oikeudenkäynnin aiheuttama työ tai oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvä menetys, joka asian hävinneen asianosaisen olisi korvattava yhtiölle. Muilta osin hovioikeus hyväksyy esitetyn oikeudenkäyntikululaskun mukaisen ajankäytön.

Hovioikeuden ratkaisu

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

YYY velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy HHHn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 1 497,30 eurolla, josta on palkkiota 1 207,50 euroa ja arvonlisäveroa 289,80 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 2.3.2020.

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenlaamanni S LLL
hovioikeudenneuvos P OOO
määräaikainen hovioikeudenneuvos J MMM

Esittelijä:
hovioikeuden esittelijä M MMM


OULUN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Pj. KKK LLL
Annettu kansliassa
TUOMIO Nro 21101/18
Drnro 17/2140


KANNE
Asianosaiset

Kantaja
Asunto Oy HHH

Vastaaja
H YYY

Asia
Vahingonkorvaus

Vaatimukset

Kantaja Asunto Oy HHH vaatii, että YYY velvoitetaan korvaamaan HHHlle kylpyhuoneen katon kosteusvaurion korjauskustannukset 2.800 euroa ja huoneiston alapuolella olevassa tilassa sijaitsevan ilmanvaihtokanavan eristys­töiden kustannukset 2.319,11 euroa

1. YYY on velvoitettava korvaamaan HHHn oikeudenkäyntikulut 18.684,93 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Perusteet

HHH omistaa asuinkerrostalon OOOn kaupungissa osoitteessa TTT 6-8. YYY omistaa huoneiston A 3 hallintaan oikeuttavat osakkeet. HHHn sovelletaan Asunto-osakeyhtiölain säännöksiä.

HHHssa on vuosina 2014-2015 toteutettu linjasaneeraus. Sen yhteydessä erillisenä muutostyönä YYY on rakentanut makuuhuoneena käytetystä huoneesta saunan yhteydessä olevan kylpyhuoneen sekä sen yhteydessä asentanut kylpyhuoneeseen sijoittamastaan porealtaasta poistoputken kellarikerrokseen.

Kosteusvaurio

YYY on tehnyt huoneistoonsa muutostyön. HHH ei ole hyväksynyt sitä vastuulleen. YYY on vastuussa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta ja siitä aiheutuvista vahingoista. YYY on tehnyt muutostyön hyvän rakennustavan ja suunnitelmien vastaisesti ja on vastuussa tämän johdosta HHHlle aiheutuneesta vahingosta Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun säännösten nojalla.

Kyseisen muutostyön on suunnitellut YYYn toimeksiannosta hänen valitsemansa suunnittelija. HHH on hakenut rakennusluvan YYYn muutostyölle.

YYY on vastoin HHHlle esitettyjä suunnitelmia rakentanut uuteen kylpyhuoneeseen ns. alaslasketun katon. Tämän alaslasketun katon sisään on jätetty YYYn huoneiston yläpuolella sijaitsevan huoneiston saunan korvausilmakanava, joka on ollut rakennuksessa sen valmistumisesta lähtien. Vastaavanlainen korvausilmakanava on kaikissa niissä HHHn huoneistoissa, joihin on rakennusvaiheessa tehty huoneistosauna.

YYYn toteuttaman muutostyön jälkeen korvausilmakanava on jäänyt rakenteen sisään tuulettumattomaan tilaan. Tästä johtuu, että rakenteisiin on kertynyt kosteutta ja kattorakenne on vaurioitunut.

YYYn rakentama kylpyhuone on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukainen muutostyö. HHH ei ole ottanut muutostyötä vastuulleen. Taloyhtiön kunnossapitovastuu rajoittuu vain huoneiston alkuperäiseen tasoon saakka. YYY vastaa muutostöiden kunnossapidosta ja on vastuussa myös teettämänsä kunnossapidon HHHlle aiheuttamista vaurioista ja vahingoista. YYY on myös vastuussa siitä, että huoneiston ilmanvaihto vastaa muutostyön edellyttämiä vaatimuksia. Muutostyön jälkeen ilmanvaihto ei ole vastannut muuttunutta käyttötarkoitusta.

Taloyhtiö on joutunut korjauttamaan vaurion sen jälkeen kun YYY on kieltäytynyt itse sitä korjaamasta ja kun OOOn kaupunki on YYYn tekemän ilmoituksen johdosta antanut kehotuksen kosteusvaurion ja ilmanvaihtokanavan kondenssieristyksen korjaamisesta.

Suunnitelma ei ole ollut hyvän rakennustavan mukainen. Ilmastointiputki ei ole ollut eristämätön, Alaslaskettuja kattoja on saattanut olla muissakin huoneistoissa, mutta on huomioitava, että vain tässä asunnossa on rakennettu kylpyhuone. Jos katsottaisiin, että alaslaskettu katto on vesivahingon syy, tästä vastaa osak keenomistaja. Virhe on nimenomaan muutostyön toteuttaminen suunnitelman vastaisesti. Suunnittelutoimisto on tehnyt rakennuslupaan liittyvät tehtävät YYYn puolesta.

Vastuuperusteet

Paloeristys

Kantajan vaatimus perustuu ensinnäkin siihen, että kyseessä on osakkeenomistajan muutostyö, jonka kunnossapidosta osakas on vastuussa ja toiseksi siihen, että muutostyö on tehty huolimattomasti. Sillä, mikä seikka on aiheuttanut vaurion, ei ole vaikutusta muutostyön kunnossapitovastuuseen. Eli vaikka vaurio johtuisikin putken puutteellisesta kondenssivesieristyksestä, muutostyön kunnossapitovastuu on osakkaalla.

Putkirakenne on toiminut 40 vuotta alkuperäisessä makuuhuonekäytössä. Kun YYY on muutostyönä tehnyt makuuhuoneesta kylpyhuoneen putki ei ole enää toiminut tuossa käyttöympäristössä. Sen vuoksi YYY on vastuussa kosteusvahingosta. Lisäksi osakkeenomistaja vastaa tekemänsä muutostyön kunnossapidosta, mikä on taloyhtiön pääperuste. Se, että eräissä muissa huoneistoissa on perustasona alaslaskettu katto, ei ole muuttanut perustasoa.

Edellä mainitun muutostyön yhteydessä YYY on aiheuttanut vahingon, jonka HHH on paloturvallisuussyistä joutunut korjaamaan. YYY on tehnyt toimenpiteen huoneiston ulkopuolella ilman lupaa, eikä työ näin ollen kuulu YYYn muutostyöoikeuden piiriin. Vahingot on aiheutettu rikkomalla Asunto-osakeyhtiölain 4- ja 5-lukujen säännöksiä. Osakkeenomistajan tulisi vastuusta vapautuakseen kyetä osoittamaan toimineensa huolellisesti.

YYY on edellä mainitun muutostyön yhteydessä asentanut kylpyhuoneeseen sijoittamastaan porealtaasta poistoputken kellarikerrokseen. Tässä yhteydessä YYY on purkanut tai purattanut ilmanvaihtokanavan ympärillä olevan koteloinnin. Tästä on ollut seurauksena paloturvallisuusriski. Taloyhtiö on palotarkastajan vaatimuksesta joutunut teettämään kanavan ympärille paloturvallisen koteloinnin.

Määrät

Kylpyhuoneen katon kondenssiongelmasta johtuneen kosteusvaurion korjauskustannukset ovat olleet 2.800 euroa. Alakerran ilmanvaihtokanavan eristystöiden kustannukset ovat 2.319,11 euroa.

VASTAUS

Vaatimukset

Vastaaja YYY vaatii, kanteen hylkäämistä sekä oikeudenkäyntikuluja 16.215,47 euroa viivästyskorkoineen, joka ylittää seitsemällä prosenttiyksiköllä kulloinkin voimassa olevan viitekoron, siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä.

Myöntäminen

Määrän osalta korjauskustannuksiin ei ole huomautettavaa.

Perusteet

Kosteusvaurio

YYY omistaa HHHn huoneiston A3 hallintaan oikeuttavat osakkeet. YYY on 2014 - 2015 toteutetun linjasaneerauksen yhteydessä erillisenä muutostyönä rakennuttanut makuuhuoneena käytetystä huoneesta saunan yhteydessä olevan kylpyhuoneen.

YYY on HHHn suosituksen mukaisesti valinnut tilamuutoksen suunnittelijoiksi samat asiantuntijat, joita HHH on käyttänyt linjasaneerauksen suunnittelutyössä.

Kylpyhuoneen muutostyötä koskevan rakennusluvan (2014-1126) hakijana on ollut HHH. Rakennuslupahakemus on jätetty vasta toteutuksen oltua jo noin puolivälissä. Rakennuslupa on myönnetty muutostyön valmistumisen jälkeen. Lupapäätös on lähetetty HHH isännöitsijälle. Rakennusluvan ehdot ovat olleet vain HHHn hallituksen ja isännöitsijän tiedossa. YYYn lukuisista pyynnöistä huolimatta isännöitsijä on toimittanut rakennuslu van tiedoksi YYYlle vasta noin puolentoista vuoden kuluttua päätöksen an tamisesta. YYYllä ei ole ollut mitään mahdollisuutta vaikuttaa rakennusluvan mukaiseen toteutukseen.

Rakennushankkeeseen ryhtyvän elinrakennusluvan saajan velvollisuutena on rakennusluvan ehtojen noudattaminen. Rakentamisen valvontavelvollisuus on ollut yksin HHHlla.

HHH on teettänyt linjasaneerauksen yhteydessä alaslasketun katon kipsilevyrakenteisena kaikkien muidenkin huoneistojen kylpyhuoneisiin verhoamaan johdot ja putket. Toteutettu taso muodostaa kylpyhuoneiden uuden perustason, josta taloyhtiö vastaa.

YYYn eteisessä on HHHn teettämä katon alas lasku, jota ei myöskään ilmene rakennusluvasta. Kyse on rakennedetaljeista, joita ei rakennusluvassa esitetä. Kylpyhuoneen muutostyön on HHH suosituksesta toteuttanut sama urakoitsija, joka on tehnyt HHHn toimeksiannosta linjasaneerauksen rakennustekniset työt. Linjasaneerauksen aikana rakennuksessa ei ole ollut asukkaita eikä osakkailla ole ollut kulkuoikeutta rakennukseen. Kulkuoikeuden kieltämisen myötä HHHlla olisi ollut rakennusluvan hakijana korostunut valvontavelvollisuus kaikesta työstä, jonka yksi ja sama urakoitsija on YYYn huoneistoon tehnyt.

Alaslasketun katon sisään on jätetty alkuperäinen korvausilmakanava. Kyseessä ei kuitenkaan ole tuulettumaton tila. Alakattotilat eivät tarvitse erillistä tuuletusta. Levy verhouksessa olevien sähkörasioiden ja tarkastusluukkujen seurauksena rakenne ei muodosta ilmatiivistä rakennetta. Muidenkaan huoneistojen alakattotilaan ei ole asennettu tuuletusventtiilejä. Alakattotilassa olevien putkistojen ei pidä kuivua huoneeseen päin vaan niiden pitää olla kondensioeristettyjä.

Kondenssio-ongelman aiheuttaja on saunan alkuperäisen korvausilmakanavan puutteellinen kondenssivesieristys. Ilmanvaihtojärjestelmä kuuluu HHHn kunnossapitovastuulle. YYY on reklamoinut HHH kylpyhuoneen ilmanvaihdosta ja kosteusongelmasta jo 2012 ikkunaremonttiin liittyvässä asukaskyselyssä. Yhtiö ei ole reagoinut ilmoitukseen tuolloin millään tavalla.

HHH on ilmoittanut asukaskyselyt hävitetyiksi.

YYYn hallinnassa olevan huoneiston kylpyhuoneeseen toteutetulla kattorakenteella ei voi olla mitään syy-yhteyttä jo kolme vuotta ennen muutostyötä havaittuun ongelmaan. Kattorakenteiden purkutarvetta jälkikäteen korvausilmakanavan eristämiseksi ei olisi ollut, mikäli HHH olisi reagoinut YYYn ilmoitukseen asianmukaisella tavalla jo 2012 tai viimeistään linjasaneerauksen yhteydessä.

HHHn laiminlyönneillä ja rakenteiden purkutarpeella ilmanvaihdon eristeiden korjaamiseksi on selkeä syy-yhteys aiheutuneisiin ja kanteessa vaadittuihin kustannuksiin.

Rakennuslupa on edellyttänyt ilmanvaihtolaitteiden katselmusta. Se on merkitty pidetyksi rakennustöiden valmistumisen jälkeen 07.12.2015 eli samana päivänä kuin lopullinen loppukatselmus. HHHn on laiminlyönyt ilmanvaihtolaitteiden katselmuksen oikeaan aikaan.

Kanteessa ei ole perusteltu, miten kondenssion aiheuttaja olisi juuri YYYn muutostyönä teettämä katon alas lasku, vaikka kylpyhuoneen ilmanvaihto-ongelmia on esiintynyt muissakin päätyasunnoissa. Ilmanvaihto-ongelmia on ollut myös HHHn yhteissaunan tiloissa.

HHH on täyttänyt kunnossapitovastuunsa vasta saatuaan siihen OOOn kaupungin rakennusvalvonnalta kehotuksia.

Rakennuspiirustukset on toimitettu yhtiölle. Suunnitelmat ovat olleet hyvän rakennustavan mukaisia. Rakennuslupaan liitettävät piirustukset YYY on toimittanut yhtiölle sähköpostitse. Suunnitelmien ja toteutuksen suhteen ei ole virhettä.

Jos katsottaisiin, että alaslaskettu katto olisi ollut syynä vaurioon, vastuu on yhtiöllä. Sen myötä, että eräisiin muihinkin huoneistoihin on tullut alas lasketut katot, siitä on tullut yhtiön toimesta tapahtuva perustason parantaminen, jollaisesta yhtiöllä on kunnossapitovastuu.

Paloeristys

YYYn hallinnassa olevasta huoneistosta tulevat viemäriputket ovat mukana alkuperäisissä HHHn suunnitelmissa, jotka ovat olleet rakennuslupahakemuksen liitteenä. Näillä viemäröinneillä ei ole kuitenkaan mitään tekemistä kellarissa kulkevan ilmanvaihtokanavan paloeristyksen puutteen kanssa. Ilmanvaihtokanavaan ei ole tehty urakan aikana mitään muutoksia. Ilmanvaihto­ kanava on alkuperäinen eikä se ole koskaan ollut paloeristetty. Palotarkastaja on määrännyt teettämään kanavan ympärille paloturvallisen koteloinnin. YYY ei ole vastuussa HHHn kunnossapitovastuulle kuuluvan ilmanvaihdon korjauskustannuksista. HHH vastaa myös niistä kustannuksista mitkä aiheutuvat korjaustöiden tekemättä jättämisestä oikeaan aikaan. Tällä perusteella YYY on kieltäytynyt HHHn vaatimista korjaustöistä.

LAUSUMAT VASTAPUOLEN OIKEUDENKÄYNTIKULUJEN MÄÄRÄSTÄ

Asianosaisilla ei ole ollut huomautettavaa vastapuolen kulujen määrästä.

LUETTELO ESITETYSTÄ TODISTELUSTA

Kirjalliset todisteet

HHHn hallituksen kokouksen pöytäkirjanote 19.5.2014
OOOn kaupungin ympäristötoimen tarkastuskertomus 21.4.2016
AAA Oy:n lausunto 27.9.2016
YYY sähköposti 8.5.2015
OOOn kaupungin lakimiesyksikön selvityspyyntö 1.11.2016
V JJJn 28.4.2016 lausunto
YYY sähköpostiviesti/muutostyöilmoitus 11.4.2014 liitteineen
Rakennuslupahakemus 26.5.2014
Rakennuslupahakemuksen liitteet
HHHn linjasaneerauksen LVI-piirustus 2907B 202
Työmaakokouspöytäkirja nro 3
Kahdeksan valokuvaa kellarista
AAA Oy:n tarjous YYYlle 9.5.2014

SSS Ky, työpiirustus 24.10.2013
KKK sähköposti 13.01.2016
RRR Oy, Rl M RRR, tarkastuskertomus 30.06.2015
AAA Oy, V MMM, vastine 15.04.2015
AAA Oy, J VVV, sähköposti 04.12.2014
OOOn kaupunki, rakennusvalvonta, J KKK, sähköposti 9.8.2016
Valokuva raitisilmaputkesta huoneistossa 3
Valokuvat kellarikerroksen putkistosta
KKK sähköposti 14.11.2016
AAA Oy sähköposti 14.11.2016
KKK sähköpostit 24.11.2016
Sähköpostipostikirjeenvaihto 13.04.2014 - 14.04.2014 H YYY, isännöitsijä ja valvoja V JJJ
Sähköpostikirjeenvaihto 27.04.2014 - 30.04.2014 H YYY, isännöitsijä ja valvoja V JJJ ja valvoja V JJJ
LVI-Piirustus 23.4.2014
Rakennusluvan postilista 15.09.2014
Valokuva kylpyhuoneen alaslasketun katon välitilasta
Lausunto putkieristystöistä 13.09.2018, AAA Oy, J UUU Työmaakokous 2/18.6.2014 pöytäkirja
Asbestikartoitus 17.10.2013, KKK Oy (ote)

Henkilönäyttö

Asianosaiset

Isännöitsijä S KKK todistelutarkoituksessa
H YYY todistelutarkoituksessa

Todistajat

V JJJ
A RRR
K KKK

M RRR
J UUU
J VVV

Seloste

Henkilönäytöstä on laadittu eri seloste.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Riidattomat seikat

Asunto Oy HHH omistaa asuinkerrostalon OOOn kaupungissa osoitteessa TTT 6-8. H YYY omistaa huoneiston A 3 hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet.

HHHssa on vuosina 2014–2015 toteutettu linjasaneeraus. Tässä yhteydessä, linjasaneerauksesta erillisenä muutostyönä YYY on rakentanut makuuhuoneena käytetystä huoneesta saunan yhteydessä olevan kylpyhuoneen. Kyseisen muutostyön on suunnitellut YYYn toimeksiannosta hänen valitsemansa suunnittelija, joka on toiminut myös HHHn linjasaneerauksen suunnittelijana. Hakemuksen on laatinut em. suunnittelija. HHH on hakenut rakennusluvan (2014-1126) YYYn muutostyölle. Rakennuslupa­ hakemus on jätetty vasta toteutuksen oltua käynnissä. Rakennuslupa on myönnetty muutostyön valmistumisen jälkeen. Lupapäätös on lähetetty 11.9.2014 HHHn isännöitsijälle.

Kylpyhuoneen muutostyön on YYYn toimeksiannosta toteuttanut sama urakoitsija, joka on tehnyt HHHn toimeksiannosta linjasaneerauksen rakennustekniset työt. YYYm uuteen kylpyhuoneeseen on rakennettu alas­ laskettu katto. Tämän alaslasketun katon sisään on jätetty YYYn huoneiston yläpuolella sijaitsevan huoneiston saunan korvausilmakanava, joka on ollut rakennuksessa sen valmistumisesta lähtien. Vastaavanlainen korvausilmakanava on kaikissa niissä HHHn huoneistoissa, joihin on rakennusvaiheessa tehty huoneistosauna.

Muutostöihin liittyvä LVI-laitteiden katselmus on pidetty 7.12.2015 rakennustöiden valmistumisen jälkeen eli samana päivänä kuin lopullinen loppukatselmus.

HHH on saanut 12.4.2016 rakennusvalvonnalta korjauskehotuksen huoneiston A3 saunan korvausilmakanavan puutteellisesta kondenssivesieristyksestä.

YYYn rakentama kylpyhuone on Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukainen muutostyö. HHH ei ole ottanut muutostyötä vastuulleen. Rakennushankkeeseen ryhtyvän eli rakennusluvan saajan velvollisuutena on rakennusluvan ehtojen noudattaminen yleisesti. Linjasaneerauksen aikana rakennuksessa ei ole ollut asukkaita.

Taloyhtiö on korjannut kosteusvaurion sen jälkeen kun YYY on kieltäytynyt itse sitä korjaamasta ja kun OOOn kaupunki on YYYn tekemän ilmoituksen johdosta antanut kehotuksen kosteusvaurion ja ilmanvaihtokanavan kondenssieristyksen korjaamisesta.

YYY on edellä mainitun muutostyön yhteydessä antanut toimeksiannon asentaa kylpyhuoneeseen porealtaasta poistoputken kellarikerrokseen. Jostain syystä ilmanvaihtokanavan ympärillä ollut kotelointi on purettu. Taloyhtiö on palotarkastajan vaatimuksesta paloturvallisuusriskin vuoksi joutunut teettämään kanavan ympärille paloturvallisen eristyksen.

HHH yhtiökokous on 20.6.2017 päättänyt kanteen nostamisesta.

YYYlle on lähetetty korvausvaatimus 9.10.2017, jonka eräpäivä on ollut 23.10.2017.

YYY on 11.3.2014 ilmoittanut sähköpostitse hankkeesta isännöitsijälle.

Rakennusvalvontaviraston 11.9.2014 antaman päätöksen mukaan As Oy HHH on hakenut rakennuslupaa B4 ja A3 muutostöille. Rakennustyön edistymisen mukaan on pyydettävä ilmanvaihtolaitteiden katselmusta.

OOO kaupungin rakennusvalvonnan tarkastuslupakertomuksen 7.12.2015 mukaan saunan korvausilmakanavan kondenssivedeneristys puutteellinen, korjataan. Korvausilmakanava asennettu ennen linjasaneerausta.

OOO kaupunki antanut 12.4.2016 As Oy HHHlle kehotuksen huoneisto A 3:n saunan korvausilmakanavan kondenssivesieristyksen korjaamisesta.

OOO seudun ympäristötoimen tarkastuskertomuksen 21.4.2016 mukaan: Tarkastuksessa aistinvaraisesti todetun vaurion ja OOOn rakennusvalvonnan tarkastuskertomuksen sekä RRR Oy:n raportin perusteella todetaan, että asukkaalla voi aiheutua terveydensuojelulain 1 § tarkoittamaa terveyshaittaa kyseisestä vauriosta.

RRR lasku 30.6.2015 H YYYlle 268,20 euroa.

Riitakysymykset

Vaatimuskohta 1

Onko kosteusvaurio aiheutunut HHHn vai YYYn vastuupiiriin kuulu vasta seikasta

- onko kosteusvaurion syy ollut YYYn muutostyö eli alaslasketun katon sisään jätetty korvausilmakanava vai alkuperäisen korvausilmakanavan puutteellinen kondenssivesieritys

- onko YYY reklamoinut kylpyhuoneen kosteusongelmasta jo 2012

- onko suunnitelmissa ollut alaslaskettu katto

- muodostaako alaslaskettu katto tuulettumattoman tilan

- onko alaslaskettu katto toteutettu vastoin suunnitelmia vai kuten muissa huoneistoissa

- ilmeneekö alaslaskettu katto rakennusluvasta vai onko se ns rakennedetalji

- mikä merkitys sillä, että kyseessä kylpyhuone

- onko alaslasketun katon toteuttamistapa ollut hyvän rakennustavan vastainen

- onko HHH laiminlyönyt oikea-aikaisen ilmanvaihtolaiteiden katselmuksen

- onko YYY laiminlyönyt varmistua koko kylpyhuoneen ilmastoinnin asianmukaisuudesta

- onko sovittu, että muutostyön valvoja valvoo myös YYY muutostyöt

Vaatimuskohta 2

Onko YYY porealtaan viemäröinnin yhteydessä purattanut ilmanvaihtokanavan ympärillä olevan koteloinnin vai onko ilmanvaihtokanava ollut alkuperäinen

- onko ilmanvaihtokanavan koteloinnin purkaminen ollut hyvän rakennustavan vastainen tai muutoin riskimenettely

Kosteusvaurio

Oikeudellinen arviointi YYY vastuun osalta taloyhtiö on ensisijaisesti vedonnut osakkaiden muutostöistä aiheutuvaan vastuuseen mukaan luettuna kunnossapitovastuu, jota asuntoyhtiö on pitänyt ankarana vastuuna, sekä toissijaisesti tuottamusvastuuseen. Asunto-osakeyhtiölain korvausjärjestelmän kannalta on oleellista tehdä ero kunnossapitovastuuseen perustuvista korvauksista, jotka ovat Suomen oikeusjärjestelmässä sinänsä poikkeuksellista tuottamuksesta riippumatonta vastuuta sekä vahingonkorvausta, joka edellyttää tuottamusta. Nämä vastuuperusteet voivat myös sekoittua toisiinsa, jolloin korvausvastuu on ratkaistava tapauskohtaisesti esitetyn näytön valossa. Lisäksi on huomattava, että osakkeen­ omistajan kunnossapitovastuu muutostyöstä ei tarkoita osakkeenomistajan vastuuta muutostyön aiheuttamasta vahingosta, vaan tämä arvioidaan osakkeen­ omistajan tuottamuksen perusteella. Asuntoyhtiön hallituksen kokouksen 13.1.2016 pöytäkirjanotteen perusteella on selvää, että yhtiö ei ole ottanut YYYn muutostöistä kunnossapitovastuuta.

Käräjäoikeus toteaa, että tässä jutussa on kysymys pikemminkin asunto-osayhtiölain 5 luvussa tarkoitetusta osakkaan muutostöistä ja niihin liittyvästä vastuusta, ennen muuta siitä, onko sinänsä luvallisten muutostöiden toteuttamisessa noudatettu 5 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitettua hyvää rakennustapaa, jota tulee noudattaa sekä muutostyöprojektin - työmenetelmien, materiaalien, suunnittelun ja toteutuksen - että sen lopputuloksen osalta. Mikäli osakas on laiminlyönyt hyvän rakennustavan noudattamisen, hänelle voi syntyä asunto­ osayhtiölain 24 luvun mukainen vahingonkorvausvastuu.

Näin ollen korvausvelvollisuuden syntyminen edellyttää kolmea elementtiä: aiheutunutta vahinkoa, vahingon syy-yhteyttä osakkaan muutostöihin, joista asunto-osakeyhtiöllä on todistustaakka, sekä osakkaan tuottamusta, johon sovelletaan käännettyä todistustaakka siltä osin kuin osakas on rikkonut yhtiöjärjestyksen tai asunto-osakeyhtiölain 4 ja 5 lukujen määräyksiä. Niitä tarkastellaan seuraavaksi kohdittain:

Vahinko

Jutussa on riidatonta, että YYYn huoneistossa olevasta korvausilmaputkesta on kondensoitunut vettä aiheuttaen kosteusvaurion, josta syystä terveysviranomaiset ovat määränneet yhtiön korjaamaan kondenssivesieristyksen. Siitä on aiheutunut yhtiölle kanteen 1 kohdassa vaadittu vahinko.

Syy-yhteys

Jutussa on riitaa, onko edellä kerrottu vahinko ollut syy-yhteydessä YYYn muutostyöhön, jossa makuuhuoneena käytetty huone on muutettu osaksi kylpyhuonetta. Asianosaisten puolelta on kosteusvaurion syynä esitetty joko kylpyhuoneen alaslaskettua kattoa taikka korvausilmaputken puutteellista eristämistä.

Näyttö syy-yhteydestä

Tästä syy-yhteydestä on esitetty seuraava merkityksellinen näyttö:

OOO seudun ympäristötoimen tarkastuskertomuksessa 21.4.2016 on viitattu RRRn tarkastukseen 23.6.2015. Sen oman tarkastajan J KKKn tarkastuksessa 7.12.2015 on kirjattu, että ilmanvaihtokanavan kondenssi­ vesieristys on puutteellinen ja se tulee korjata.

OOOn kaupungin lakimiesyksikön selvityspyynnön 1.11.2016 mukaan rakennusluvasta todetaan, että alakatto on merkitty saunakylpyhuoneen kohdalla, mutta merkintää ei ole muutetun makuuhuoneen kohdalla. Tämä tarkoittaa, ettei laskettua kattoa ole suunniteltu rakennettavaksi muutettuun kylpy-/kodinhoitohuoneeseen.

Työmaakokouksen pöytäkirjan 6.8.2014 mukaan lisätöiden kulusta tulee aina sopia työmaan työnjohdon kanssa.

AAAn asiakirjan 5.8.2014 mukaan A-rapussa alakattotyöt ja pystykotelot käytävässä, asunnoissa varusteet ja loppusiivous. Sen LVI on valmis. Asuntoa A 3 on luovutettavissa 5.8.2014.

AAAn lisätyötarjouksen 9.5.2014 mukaan kylpylän katon alas lasku noin 15 cm materiaalin osuus 140 ja työn osuus 196 euroa.

LVI-insinööri J KKKn sähköpostin 9.8.2016 mukaan kylpyhuoneessa kantavan rakenteen alapuolelle voidaan tehdä alaslaskettu katto. Tällöin höyry­ sulkuna toimii tilan yläpuolinen kantava rakenne tai sen alapintaan asennettu erillinen höyrynsulkukerros. Kylpyhuoneiden alakattotilat eivät yleensä tarvitse erillistä alakattotilan tuuletusta. Tarkistusluukkujen vuoksi kattopinnoite ei muodosta diffuusio- ja ilmatiivistä rakennetta. Alakattotiloissa olevat raitisilmakanavat tulee yleensä lämpöeristää diffuusiotiiviillä lämmöneristeellä kondenssihaittojen välttämiseksi.

Isännöitsijä S KKKn ja tämän sähköpostin 18.1.2016 mukaan kosteusvaurion syynä oli ollut veden kondensoiturninen edellä kerrotun putken alapuolelle. Aikaisemmin tuollaista kondensoitumista ei ole tapahtunut, koska huoneen ollessa makuuhuoneena siellä ei ole ollut sellaista kosteuden lähdettä. Korvausilmaputki yläkerran huoneiston saunaan oli rakennettu taloa tehtäessä 1971 ja se oli ollut kaikissa päätyhuoneistoissa eli noin 28 huoneistossa. Hän ei tiedä, että korvausilmaputken aiheuttamasta veden kondensoimisesta olisi reklamoitu kenenkään muun asukkaan toimesta eikä ennen ko. muutostyötä myöskään YYY ole sitä tehnyt. Tämän ongelmat olivat ilmenneet vasta muutostyön jälkeen. Suunnitelmissa ei ole ollut alaslaskettua kattoa eikä se ole ollut linjasaneerauksen vuoksi myöskään välttämätöntä. KKK olettaa, että YYYn huoneistossa alaslaskettu katto on tehty sen vuoksi, että siellä oli sähkökaapeleita ja putkia, jotka eivät olleet kuuluneet urakkaan.

K KKKn mukaan yhtiössä on 21 huoneistoa, joiden saunan korvausilmaputki menee muiden huoneiden läpi, mm. omassa huoneistossaan on tällainen tilanne. Kotelo on näkyvillä ja se ei ole aiheuttanut hänen huoneistossaan ongelmia. Putki menee makuuhuonekäytössä olevan tilan läpi. Hän ei tiedä, että myöskään muut asukkaat olisivat asiasta valittaneet. Kun korvausilmaputki on eristämätön käyttötarkoituksen muutos kosteaksi tilaksi lisää kondensoitumisvaaraa, josta johtuen kanava olisi tullut eristää. Linjasaneerausurakkaan ei ole kuulunut em. korvausilmaputken eristämistä eikä se ole ollut käsillä, koska siitä ei ole ollut aiemmin ongelmia eikä myöskään mikään määräys tai muu normi ole edellyttänyt tuollaista eristämistä.

YYYn muutostöiden vuoksi alaslaskettu katto ei ole ollut käsityksensä mukaan välttämätönjohtojen tai muiden putkien vuoksi. Sen sijaan taloyhtiön eräisiin muihin huoneistoihin tekemä katon alas lasku on ollut välttämätön, koska niiden sisällä oli ollut viemäreitä, jotka olivat aiemmin olleet rakennuksen sisällä.

H YYYn sähköpostin 11.4.2014 mukaan lisätyön työn valvojaksi on esitetty V JJJa, mutta tätä ei ole vielä saatu kiinni ja ilmeisesti tarvitaan kirjallinen suostumus. Sähköpostin 13.4.2014 mukaan YYY oli saanut JJJn puhelimitse kiinni ja tämä oli lupautunut valvomaan myös muutostyön.

H YYY oli kysynyt JJJoa valvojaksi ja tämä oli lupautunut myös muutostöiden valvojaksi. Myöhemmin oli ollut puhetta hinnasta, jolloin JJJ oli sanonut että se on niin pieni kokonaisvalvontaan nähden, ettei tämä ollut ottanut siitä erilliskorvausta, johon YYY oli ollut tyytyväinen.

V JJJn ja tämän rakennusvalvonnalle lähettämän kirjelmän 28.4.2016 mukaan YYYn muutostyöt eivät siis ole kuuluneet hänen valvottavikseen. Hänellä itsellään ei ole muistikuvaa puhelusta YYYn kanssa eikä hän ole tältä laskuttanut mitään. Hän ei aina ole tehnyt osakkaiden muutostöistä kirjallista sopimusta, mutta sen sijaan on edellyttänyt kyllä ainakin palkkiosta kirjallista sopimista. Kysyttäessä olisiko YYYn muutostyö voinut olla niin pieni, että hän ei olisi siitä laskuttanut, lausui, että tuo muutostyö ei ollut pieni ja huomioon ottaen taloyhtiön osakkeiden määrä ei olisi missään tapauksessa näiden muutostöiden valvontaa talkootyönä. Erillispalkkiosta pitää sopia pelkästään oikeudenmukaisuuden vuoksi, ettei hän laskuttaisi asunto­ osakeyhtiöltä osakkaiden korvattavien muutostöiden valvontaa.

Koska suunnittelijalla on tiedot sähköisessä pankissa on tarkoituksenmukaista, että sama suunnittelija suunnittelee myös muutostyöt mikä on myös tilaajalle edullista. Linjasaneerauksen yhteydessä ei ole uusittu korvausilmatiivistystä, koska siihen ei ole ollut tarvetta. Korvausilmaputkien eristämisestä 70-luvun tasosta lausui, että tuolloin normi ei ole edellyttänyt niiden eristämistä eikä siihen ole ollut tarvetta tässä linjasaneerauksen yhteydessä.

JJJ pitää kosteusvaurion pääsyynä alakattoa, koska alaslaskettu katto muutti olosuhteita sillä tavalla, että veden kondensoituminen on aiheutunut nimenomaan alaslasketusta kattorakenteesta. Hän päättelee tämän siitä seikasta, että kaikissa muissa talon huoneistossa on ollut vastaavia putkia eikä missään muussa huoneistossa ole ollut ongelmia. Kotelot olivat alunperin olleet lastulevyä, joten jos niissä olisi tullut ongelmia lastulevyt olisivat turvonneet. Alaslaskettu katto YYYn kohteessa ei ole ollut välttämätön sen paremmin linjasaneerauksen toteuttamiseksi kuin myöskään YYYn oman muutostyön toteuttamiseksi.

Kyseessä oleva rakenne ei ole tuulettuva eikä se myöskään eristä kylpyhuoneesta tulevaa kosteutta siten, että se vähentäisi kondensoitumista. Näytettäessä vastaajan todistetta 3 ja 6 lausui, että RRRn lausunto korvausilmasta ei pidä paikkaansa, koska koneellisessa ilmanvaihdossa kone imee aina korvaavaa ilmaa. Myöskään alaslaskettua koskeva kohta ei pidä paikkaansa edellä kerrotusta syystä.

Myös taloyhtiön kaikissa sekä eteistiloissa, jossa on ollut alaslaskettu katto entuudestaan on tehty alaslaskettuja kattoja mutta ne ovat liittyneet siihen, että siellä on ollut viemäriputkia, joiden ääni, paloturvallisuus sekä esteettömyys on edellyttänyt niiden sijoittamista piiloon. Tästä ei ole JJJn mielestä kuitenkaan seuraa se, että myös YYYn muutostyön kohteessa alas lasketusta katosta on tullut standardi, koska alaslasku on perustunut em. seikkoihin.

M RRRn ja tämän laatiman RRRn asiakirjan 30.6.2015 mukaan hän ei muista korvausilmaputken eristyksen määrää, mutta katsoi, että eristettä oli liian vähän. Jo rakentamisaikaan 70-luvulla tiedettiin, että tuollaiset putket pitää eristää ja käytettiin vähintään 50 mm:n eristettä. Kosteusvaurion syyksi katsoo sen, että raitisilmaputkesta oli puuttunut asianmukainen eristys, jolloin se oli hikoillut talvella. Sen sijaan katsoo, että kondensoitumista ei ole aiheuttanut alaslaskettu katto. Makuuhuoneessa putki olisi myös pitänyt eristää. Kuitenkin kun tila muutettiin makuuhuoneesta pesuhuoneeksi kosteusrasitus on suurempi kuin makuuhuonekäytössä ja viimeistään siinä vaiheessa se olisi tullut eristää.

Tuollainen alaslaskettu katto pesuhuoneessa on harvinainen. Yleensä märkätiloissa käytetään paneelia. Kosteuspitoisuus on RRRn arvion mukaan suurempi huonetilassa kuin tuossa välitilassa. Puurakenne suojaa paremmin. Tässä oli lisäksi vielä maali. Kysyttäessä onko mahdollista, että tiivis rakenne estää lämmön pääsemistä tilaan, jossa putki on ja sitä kautta lisää kondensoitumisvaaraa, hän lausui, että se on mahdollista.

A RRRn ja tämän laatiman AAAn tutkimuksen 27.9.2016 mukaan ilmanvaihtoputki on alkuperäinen ja myös eristys. On toteutettu 70- luvun rakennustavan mukaan, myös eristys. Jos putken alkuperäinen eristys olisi ollut puutteellinen kondenssio-ongelmia olisi ilmennyt. Ensin vesi olisi vuotanut eristekerrokseen ja sen jälkeen koteloon. Jos kotelo on lastulevyä siihen olisi tullut turvotusta ja näkyvä läikkä.

Jos alkuperäinen makuuhuone on muutettu pesuhuonekäyttöön kosteusrasitus ja kondenssiriski lisääntyy. Pesuhuonekäytössä kohteessa on suurempi kosteusrasitus, koska siellä on kosteuslähde esimerkiksi amme. Makuuhuonekäytössä kondensio on voinut olla vähäisempi ja vähäinen kondenssi on voinut haihtua huonetilaan.

Kosteusvaurion määräävänä syynä ei ole niinkään alaslaskettu katto. Alaslasketun katon toteuttamistavassa vesi on mennyt läpi, koska siinä ei ole ollut höyrynsulkumuovia. Jos se on maalattu kosteiden tilojen maalilla ja reunat eristetty se ei vielä riitä korvaamaan em. höyrynsulkumuovia, koska siinä on olut läpivientejä eikä tuollainen maalikaan vedä vertoja höyrynsulkumuoville.

Ratkaiseva vauriomekanismin syy on ollut se, että korvausilmaputkea ei oltu asianmukaisesti eristetty. Se että alaslasketun katon välitila ei pääse tuulettumaan on ollut lisähuomio.

J VVVn ja tämän sähköpostin 4.12.2014 mukaan kosteusrasitus on kohdistunut vanhaan kylpyhuoneeseen, koska siellä on varsinainen suihku, jos kohta remontoidussa tilassa on kylpyamme ja poreamme, mutta katsoi, että ne aiheuttavat vähemmän kosteutta kuin suihku. Veden kondensoitumisen syynä pitää putken eristämättömyyttä. Muutostyön aikana hänen havaintojensa mukaan putki on ollut kotelon sisällä eikä ole tehnyt omakohtaisia havaintoja sen eristyksen laadusta. Samassa kiinteistössä erään toisen vastaavan ilmaputken on havainnut ja siinä eristys on ollut asianmukainen eikä eristyksiä uusittu eikä sitä nähty myöskään tarpeellisena, koska niissä ei ole havaittu kondenssia.

Alaslaskettua kattoa käytetään erilaisen tekniikan verhoiluun, toinen vaihtoehto on tehdä niille kotelo. Alaslaskettuja kattoja on tehty myös muihin huoneistoihin ja tässä kohteessa ne eivät poikkea muista huoneistoista. Lausui, että alaslasketulla katolla haetaan myös kosteus- ja äänisuojaa ja tehdään gyprok-levyistä. Hän lausui vielä rakenteista kysyttäessä, että siinä on käytetty Gyprok-levyjä ja sen läpiviennit on tiivistetty. Lisäksi levy on sivelty siveltävällä kosteussululla ja lisäksi levy on vielä maalattu Tikkurilan Lujamerkkisellä maalilla, joka on nimenomaan tarkoitettu kosteisiin tiloihin. Pitää näin ollen tuota rakennetta riittävänä myös kosteisiin tiloihin.

Näytönarviointi

YYYn tuottamus

Edellä selostettu näyttö on ristiriitainen kosteusvaurion syystä: KKKn ja JJJn mielestä kosteusvaurion syynä on ollut alaslaskettu katto kun taas KKKn, RRRn. RRRn ja VVVn mielestä syynä on ollut korvausilmaputken puutteellinen eristys. Vaikka käräjäoikeus pitää jossain määrin uskottavampana, että kosteusvaurion perussyy on korvausilmaputken puutteellinen eristys, tällä riitakysymyksellä ei lopulta ole määräävää merkitystä syy-yhteyden olemassaololle. Todistelusta kauttaaltaan välittyy, että makuuhuoneen muuttaminen kylpyhuoneeksi lisää tuon tilan kosteusrasitusta, mikä on tullut huomioida muutostöiden suunnittelussa tai ainakin toteuttamisessa korvausilmaputken asianmukaisessa eristämisenä. Myös alaslaskettu katto on perustunut muutostöiden suunnitelmiin. Sen vuoksi YYYn muutostöillä on joka tapauksessa ollut syy-yhteys kosteusvaurioon. Tätä johtopäätöstä tukee vahvasti se seikka, että vastaavaa korvausilmaputken veden kondensoitumista ja sen aiheuttamaa kosteusvauriota ei ole väitetty ilmenneen asuntoyhtiön muissa parissa kymmenessä huoneistossa, joiden läpi tuollainen korvausilmaputki kulkee. Se, että eräisiin muihin huoneistoihin on tehty alaslaskettu katto, ei ole muuttanut perustasoa, koska kyse ei ole ollut kylpyhuoneista.

YYY on tilannut muutostöiden suunnittelun ja toteutuksen. Vaikka YYYn on sinänsä perustellusti käyttänyt samaa suunnittelijaa ja urakoitsijaa kuin asuntoyhtiö, se ei poista YYYn kontrollivastuuta- joka ei kuitenkaan ole isännän- tai ankaraa vastuuta - niiden toiminnan asianmukaisuudesta. Koska muutostöiden jälkeen lopputuloksena korvausilmaputkelle on kondensoitunut vettä, joka on aiheuttanut kosteusvaurion, muutostöiden suunnittelu tai toteuttaminen ei ole ollut hyvän rakennustavan mukaista.

Koska myöskään valvonta ei poista YYYn vastuuta, sillä seikalla, onko JJJn ja YYYn välillä ollut sopimusta myös muutostöiden valvomisesta, ei ole juurikaan merkitystä YYYn vastuun kannalta kuin enintään siinä suhteessa, että muutostöiden valvomatta jättäminen tämän puolelta lisää tämän tuottamusta. Koska YYYn ja JJJn kertomukset valvontasopimuksen olemassaolosta ovat ristiriitaiset eikä muuta todistelua, ennen muuta kirjallista sopimusta, ei ole esitetty, näyttämättä on jäänyt, että JJJ olisi YYYn toimeksiannosta valvonut tämän muutostöitä.

YYY ei siten ole asunto-osayhtiölain 24 luvun 2 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla näyttänyt, että hänellä ei olisi tuottamusta, vaikka myös asuntoyhtiöllä on asunto-osayhtiölain 5 luvun 7 §:n mukaan ollut oikeus yhtiön kannalta riittävällä tavalla valvoa muutostyön suorittamista hyvän rakennustavan mukaisesti.8 Tuottamusharkinnassaan käräjäoikeus on antanut pääpainon sille, että muutostöissä on ollut kysymys YYYn intressissä tapahtuneesta makuuhuoneen muuttamisesta kylpyhuoneeksi käytön aikaisemman tason ylittäen sekä sille, että tuollaiset muutokset märkätiloiksi ovat aina riskialttiita, mikä on korostanut tämän huolellisuusvelvollisuutta.


Kellarin ilmanvaihtokanavan paloeristys

Kysymyksenasettelu

Näyttö syy-yhteydestä

Tältä osin jutussa on kysymys lähinnä siitä, onko kellarissa sijaitsevan ilman­ vaihtokanavan ympärillä olevan koteloinnin purkaminen liittynyt YYYn muutostyöhön porealtaan viemäriputken asentamiseen vai taloyhtiön linjasaneeraukseen tai muuhun toimintaan. Kun kotelo on purettu, palotarkastaja on määrännyt nykyisten vaatimusten mukaisesti putken eristettäväksi, jonka suorittamisesta asuntoyhtiölle on syntynyt vaadittu vahinko. Vaikka YYYllä on tuottamuksen osalta todistustaakka, on asuntoyhtiöllä todistustaakka vahingon syy-yhteydestä muutostöihin. Muu tulkinta johtaisi siihen, että YYYllä olisi lähtökohtainen vastuu kaikista linjasaneerauksen yhteydessä tapahtuneista selvittämättömistä vahingoista. Lisäksi kotelo sijaitsee tiloissa, joihin YYYllä ei ole hallintaoikeutta.

Tuosta syy-yhteydestä on esitetty seuraava merkityksellinen näyttö:

T KKKn sähköpostin 14.11.2016 mukaan IV-kanava on vanha ja siihen ei ole tehty urakan yhteydessä mitään muutoksia.

KKKn ja tämän sähköpostin 14.1.2016 mukaan linjasaneerausurakkaan oli kuulunut ainoastaan venttiilien vaihtaminen. Putkieristäminen ei ollut kuulunut siihen. Yhtiö ei ole tilannut kotelon purkua eikä myöskään sellaista maksanut. Hän olettaa, että tuo kotelo on purettu, koska YYY putki oli niin alhaalla, että sen vetäminen oli helpompi kun kotelo oli purettu.

Asbestikartoitus ei liittynyt linjasaneeraukseen eikä asbestikartoituksen vuoksi myöskään ollut tarpeen purkaa em. koteloa. Asbestikartoitus tehdään ainoastaan näkyvillä olevista pinnoista eikä siinä pureta rakenteita.

B-rapusta olevista kuvista toteaa, että myös siinä on eristeet vaihdettu eivätkä ne voineet liittyä YYYn urakkaan.

YYY ei ymmärrä miksi kotelo on purettu ja katsoi, ettei se ole voinut liittyä ainakaan hänen hankkeeseensa, koska viemäriputken tekeminen ei ole sitä vaatinut ja se olisi voitu tehdä alemmaksi. Hän ei ole missään nimessä antanut toimeksiantoa kotelon purkamisesta.

Kanniaisen mukaan aiempi kotelo oli ollut YYY korvausilmaputken kotelo. Sen purkaminen ei ole kuulunut linjasaneeraukseen. Lämpöjohdot, joissa on saattanut olla asbestia, ovat olleet tuon kotelon ulkopuolella. Näytettäessä kantajan todistetta, hän lausui, että YYY hankkeeseen liittyvä kuvassa näkyvä punaisen viemäriputken läpivienti on edellyttänyt 2-kohdassa tarkoitetun kotelon purkamista. Asbestikartoituksen yhteydessä ei todennäköisesti koteloa ole purettu.

JJJn mukaan kotelon purku ei ole kuulunut linjasaneeraukseen eikä siihen kohdistuvia toimenpiteitä ole tilattu. Kotelosta urakoitsija ei ole laskuttanut sen paremmin urakkaan kuuluvana työnä kuin lisätyönäkään eikä pidä mahdollisena, että se olisi jätetty laskuttamatta, koska paljon pienemmistäkin töistä oli tapana laskuttaa.

JJJ lausui käsityksenään kotelon purkamisesta näytettäessä asiaa koskevia kuvia, että sen on täytynyt liittyä siihen, että punaisen viemäriputken läpivienti on porattu timanttiporalla ja kastumisen välttämiseksi timanttiporalle, johon on liittynyt vesisuihkun käyttö on täytynyt rakentaa suojakotelo ja sen rakentaminen on edellyttänyt kotelon purkua. Asbestikartoituksessa kartoitetaan vain näkyvä materiaali eikä siinä pureta rakenteita ei koteloita. JJJ ei näin ollen pidä mahdollisena, että kotelo olisi purettu asbestikartoituksen yhteydessä.

Kantajan kuvasta 10 ilmenevästä B-rapun eristämisessä on kysymys eri tilanne. B-rappu ei ole liittynyt YYYn tilan remontointiin.

UUU ja tämän laatiman AAAn asiakirjan 13.9.2018 on ollut tekemässä eristettä, mikä on johtunut siitä, että palotarkastaja on määrännyt lämpöputket ja IV-linjan eristettäviksi. Kuvissa näkyvän punaisen viemäriputken eristäminen ei ole vaatinut paloeristettä.

Raportin kuvasta 1 hän lausui, että siinä näkyvät (toinen varjostuman takia tummana näkyvä putki ja valkoinen putki) ovat mainittuja lämpöputkia. Alla oleva punainen putki on viemäriputki. Päättelee kuvista, että lämpöputket ja IV-linja ovat olleet kotelon sisällä.

UUU ei ole ollut mukana saneerausurakassa, mutta päättelee, että lämpöeristys on tehty urakan aikana, koska eristeet ovat näyttäneet uudelta. Tuossa yhteydessä venttiilit on vaihdettu. Näytettäessä kantajan todisteessa 10 olevaa toiseksi viimeistä valokuvaa B-rapusta hän lausui, että siinä on ollut vastaava eriste. Sen sijaan hän ei osaa sanoa onko putkissa ollut asbestia. Sinällään on nähnyt asbestikartoituksen ja siinä asbestia on ollut tuolla alueella.

Viemärin läpivienti ei ole edellyttänyt kotelon purkua, ei myöskään sen vuoksi, että siellä olisi ollut timanttiporalaitteisto, johon on kuulunut veden suihkutusta. Viemäriputki on ollut kotelon ulkopuolella ja tarvittaessa sitä olisi voitu laskea, joten viemäriputki ei ole edellyttänyt kotelon purkua.

VVV mukaan ensimmäisenä suoritettiin asbestin poistaminen. Alakerran kotelo on täytynyt purkaa siinä yhteydessä, kun putkien eristys on tehty. Lämpövesiputket on eristetty linjasaneerauksen yhteydessä eikä se ole liittynyt A3-huoneiston muutostöihin. Myös venttiilit on vaihdettu ja kotelo on purettu tässä yhteydessä.

Näytettäessä kuvia VVV lausui, että punaisen viemäriputken läpivienti ei ole liittynyt kotelon purkamiseen. Sinällään tilaa on ollut riittävästi viemäriputken vetämiseen koteloa purkamatta. Linjojen läpivienti tehdään timanttiporakoneella, mutta kun leikattava alue on 40X40 cm vettä ei ole roiskunut niin paljon, että se olisi edellyttänyt erillistä suojaamista. Putoava betonikappale napataan ns. kopparilla tuossa yhteydessä vesi tulee samalla. Timanttiporaaminen ei edellytä erillistä suojaamista.

Näytönarviointi

Myös näyttö kotelon purkamisesta on edellä kerrotulla tavalla ristiriitaista. Kukaan kuulluista henkilöistä ei ole välittömästi havainnut purkamista eikä myöskään voinut nimenomaisesti kertoa kenen toimeksiannosta se on tapahtunut. Käräjäoikeus antaa määräävän merkityksen oikeudelle esitetyille kantajan valokuville 10, joista voidaan päätellä, että asuntoyhtiön toimesta on vastaavalla tavalla eristetty myös B-rapun putket, millä ei voi olla tekemistä YYYn muutostöiden kanssa. Sen vuoksi käräjäoikeus pitää uskottavimpana Veijon kertomusta, jonka mukaan kotelon purkaminen on tapahtunut A-rapun lämpövesiputkien eristämisen yhteydessä. Asuntoyhtiö ei siten ole näyttänyt, että kotelon purkaminen olisi ollut syy-yhteydessä YYYn muutostöihin.

Sen sijaan KKK Oy:n raportista 17.10.2013 tarkemmin ilmenevän asbestikartoituksen, joka suoritetaan silmämääräisesti näkyvillä pinnoilla, yhteydessä kotelon purkaminen ei uskottavasti ole voinut tapahtua.
Oikeudenkäyntikulut

YYYn on hävinnyt kanteen vaatimuskohdan 1 osalta. Sen sijaan Asunto Oy HHH on hävinnyt kanteensa vaatimuskohdan 2 osalta. Vaikka näyttö on jossain määrin painottunut 1 kohtaan myös 2 kohtaa on sivuttu lähes joka todistajan osalta. Kohdat ovat määriltään lähes samansuuruiset. Sen vuoksi käräjäoikeus harkitsee oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla oikeaksi, että asianosaiset saavat pitää omat oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN TUOMIOLAUSELMA

H YYY velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy HHHlle vaatimuskohdassa 1 tarkoitetut kylpyhuoneen katon kosteusvaurion korjauskustannukset 2.800 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 23.10.2017 lukien.

Oikeudenkäyntikulut

Sen sijaan Asunto Oy HHHn kanne vaatimuskohta 2 mukaisista huoneiston alapuolella olevassa tilassa sijaitsevan ilmanvaihtokanavan eristystöiden kustannuksista hylätään.

Asianosaiset saavat pitää omat oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

MUUTOKSENHAKU

Määräajat

Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Rovaniemen hovioikeuteen oheisesta valitusosoituksesta ilmenevällä tavalla taikka ennakkopäätösvalituksella Korkeimpaan oikeuteen. Valittajan vastapuoli voi tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa osaltaan (vastavalitus).

Määräaika valituksen tekemiselle päättyy 27.12.2018.

Määräaika vastavalituksen tekemiselle päättyy 7.1.2019.

Tyytymättömyyttä on kuitenkin ilmoitettava viimeistään seitsemäntenä päivänä antopäivästä.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

H YYY on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä maksettavaksi tuomitun vaatimuskohta 1:n sekä oikeudenkäyntikulujen osalta.

Käräjäoikeuden puolesta:
Käräjätuomari P LLL