Isännöitsijätodistus?

Isännöitsijä todistukseen on merkittävä keskeiset yhtiön ja asunnon tiedot. Isännöitsijätodistuksen antamisesta vastaa isännöitsijä ja jos ei isännöitsijää ole valittu hallituksen puheenjohtaja. Hallitus ei voi päättää isännöitsijätodistuksen sisällöstä isännöitsijän ohi. Isännöitsijätodistus on annettava jos osakas tai välittäjä tai pankki sitä pyytää. Ulkopuolisille ei tarvitse isännöitsijätodistusta antaa. Isännöitsijällä on varsin laaja harkintavalta sen suhteen, mitä todistukseen merkitään. Katso tarkemmin AsOyL 7 luku 27§ ja valtioneuvoston asetus sisällöstä.

Isännöitsijän intressissä on laatia mahdollisimman informatiivinen isännöitsijätodistus oman vahingonkorvausvastuun välttämiseksi. Usein ongelmia voi syntyä siitä, mitä tulevia korjaustarpeita todistukseen merkitään vanhoissa yhtiöissä. Osakas on voinut ilmoittaa vaurioista ja epäilyistä, joista hallituksessa on erimielisyyttä. Esimerkiksi osakas on ilmoittanut hajusta ja epäilystään kosteus- ja mikrobivaurioista mutta hallitus on päättänyt, ettei ilmoitus anna aihetta toimenpiteisiin. Tai jos asiaa on tutkittu, korjaustarpeet voivat perustua asiantuntijaselvityksiin. Ongelmalliseksi tilanne muuttuu jos osakkaan asiantuntija on eri mieltä kuin yhtiön asiantuntija vaurion korjaustarpeesta. Korjaussuunnittelu voi perustua myös hallituksen yhtiökokoukselle esittämään kunnossapitotarveselvitykseen (kunnossapitosuunnitelma). Sellaisen tekemisestä ja sen sisällöstä päättää kuitenkin hallitus. Mutta jos sellainen on tehty se on tietysti isännöitsijätodistukseen syytä merkitä. Kunnossapitotarveselvitys ei ole yhtiöissä pakollinen. Eikä se sido yhtiötä. Isoimmista korjaustoimista päättää kuitenkin aina yhtiökokous.
Yhteenvetona voidaan todeta, että isännöitsijällä on suuri vastuu isännöitsijätodistuksen sisällöstä.

Voiko osakkeenomistaja riitauttaa isännöitsijätodistuksen sisällön ja vaatia siihen muutoksia? Siitä oli kysymys alla olevassa riitatapauksessa. Osakas vaati poistettavaksi lausumaa "Yhtiö ei ole päässyt toteamaan korjaustyön aikana vesieristeen aine vahvuutta ja tiiveyttä. Ilmastoinnista ei ole suunnitelmaa eikä lupaa."

Sekä käräjäoikeus että hovioikeus päätyivät samaan lopputulokseen ettei tuomioistuimen toimivaltaan kuulu määrätä isännöitsijätodistuksen sisältöä. Kanne jätettiin näiltä osin tutkimatta. Riidassa oli kysymys myös energiatodistuksen sisällöstä ja yhtiön asiakirjoja koskevasta pyynnöstä (editio). Energiatodistuksen osalta toimivalta ei ole tuomioistuimella vaan ARAlla. Asiakirjan esittämispyyntö hylättiin koska kanne on jätetty tutkimatta.

Kannetta olisi ollut mahdollisuus ajaa vahingonkorvauskanteena tai vahvistuskanteena. Tosin siinäkään tapauksessa ei olisi voitu vaatia isännöitsijätodistuksen muuttamista. Koska sen sisällöstä määrää sen antaja. Omalla vastuullaan. Vahingonkorvauskanne voidaan kohdistaa yhtiöön tai isännöitsijään tai asuntokaupassa myyjään kts esim. KKO 2010:17

Vahvistuskanteessa olisi voitu vaatia että asunto-osakeyhtiö vastaa korjauksista AOYL 4 luvun 2§ 3 momentin mukaisesti. Siinä todetaan, että "yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään". Mutta se olisi edellyttänyt, että yhtiöllä oli ollut mahdollisuus valvoa työtä, käytti sitä tai ei. Ja siitä oli riidassa juuri kysymys. Mutta sillä ei asiaa ajettu vaan kosteusvaurion ja ilmanvaihtovirheen korjausvaatimuksena koska muillakin oli ne korjattu. Viimeksi mainitun osalta käräjäoikeus totesi, että mitään virhettä ei kph:ssa riidattomasti ollut ja yhtiöllä on päätösvalta mitä korjaa ja mitä ei.

Lue koko tapaus:

Turun hovioikeus

TuomioAntopäivä 20.9.2023 Nro 591Diaarinumero S 22/1444