Vuokranantajaosakkaan huolellisuusvelvollisuus

Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko U***i jättäessään suorittamatta asunnossa tarkastuksen vuokralaisen vaihduttua laiminlyönyt hänelle AsOyL 4 luvun 3 §:n mukaan kuuluvan kunnossapitovastuun lain 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden synnyttävällä tavalla. Asiassa oli ratkaistava kysymys vastaaja U***en vahingonkorvausvastuun perusteesta eli siitä, oliko hän menetellyt vahingonkorvausvastuun tavalla huolimattomasti.

U***i oli kesäkuuussa 2016 vuokrannut asunnon yhden vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella. Vuokralainen oli muuttanut pois asunnosta kesken vuokrakauden ja sopinut U***in kanssa, että vuokralaisen tuttava tulee uudeksi vuokralaiseksi vuokrakauden loppuun. Vuokralainen oli vuokranantajan ohjeiden vastaisesti luovuttanut avaimen uudelle vuokralaiselle eikä vuokranantajan edustajalle. Vastaaja U***i ei ollut tarkastanut asuntoa vuokralaisen vaihdon yhteydessä. Huoneistossa oli sattunut vuotovahinko, josta asunto-osakeyhtiö oli laskuttanut vastaajalta.

Käräjäoikeus totesi, että U***en vahingonkorvausvastuun kannalta ratkaisevaa oli arvio siitä, oliko hänen laiminlyöntinsä tarkastaa tai tarkistuttaa huoneisto vuokralaisen vaihtuessa ollut AsOyL:n 24 luvun 2 §:ssä tarkoitetulla tavalla huolimatonta. Käräjäoikeuden mukaan vastaaja U***i ei ollut myötävaikuttanut asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen huolimattomuudesta aiheuttanut kantajalle kanteessa tarkoitettua vahinkoa. Siten kanne oli hylättävä.

Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus katsoi U***en menetelleen huolimattomasti AsOyL 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla. Hovioikeus totesi seuraavaa:

Kirjallisuuskannanoton mukaan normaalina toimintana voidaan pitää sitä, että huoneiston kunto ainakin päällisin puolin tarkastetaan viimeistään vuokralaisen vaihtuessa (Furuhjelm ym: Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaari, Osa 3, 4. painos, 2019, s. 391).

Helsingin hovioikeus on Finlex-ratkaisussaan HelHO 2015:11 katsonut, että vuokranantaja ei ollut vastuussa vuokratussa asunnossa keittiön altaan viemäriputken väitetysti allaskaapissa säilytetyn liiallisen tavaran aiheuttamasta irtoamisesta johtuneesta vesivahingosta. Ratkaisun perustelujen kappaleissa 36 ja 37 hovioikeus on AsOyL:n esitöiden mukaisesti todennut, että vaikka vuokranantajan tulee aika ajoin tarkastaa huoneistonsa, vuokranantajan on voitava pitkälle luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vioista vuokranantajalle, koska se on myös vuokralaisen edun mukaista. Vuokralaisen asemakin huomioon ottaen ei ole käytännön tarpeiden mukaista edellyttää, että vuokranantaja kovin usein käy huoneistossa valvomassa sen kuntoa, ellei siihen ole erityistä syytä. Jos huoneistossa vuokralaiset vaihtuvat useasti, huoneiston tarkastaminen saattaa siten ajoittua näihin vaihtotilanteisiin. Pelkästään se seikka, että vuokratussa huoneistossa oli ollut mahdollisesti vuokranantajan tieten paljon tavaraa ja että huoneistossa oli aikaisemmin ollut vuokralaisen huolimattomuudesta johtunut WC-istuimen tulvimisen aiheuttama vesivahinko, ei vielä tarkoittanut sitä, että vuokranantajalla olisi ollut velvollisuus ryhtyä tutkimaan keittiön allaskaapin sisältöä ja viemärin kuntoa.

Hovioikeuden mukaan arvio vuokranantajaosakkaan menettelyn huolellisuudesta tai huolimattomuudesta oli perustettava kokonaisharkintaan, jossa otetaan huomioon toisaalta vahingonvaaran suuruus ja toisaalta varotoimenpiteiden mahdollisuus. Hovioikeus katsoi, että vuokranantajaosakkaan AsOyL 4 luvun 3 §:n ja 24 luvun 2 §:n huolellisuusvelvoitteesta seuraavaa tarkastusvelvollisuutta ei voitu asettaa niin ankaraksi, että se käytännössä merkittävästi rajoittaisi vuokralaisen kotirauhaa ja asettaisi asioita tavanomaisella tavalla hoitavan vuokranantajaosakkaan ennakoimattomien vahingonkorvausvastuiden vaaraan.


Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 260
Antamispäivä 17.6.2020
Diaarinumero S 19/1066


Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 18.10.2019 nro 19969 (liitteenä)

Asia
Vahingonkorvaus asunto-osakeyhtiöasiassa

Valittaja
Asunto Oy J***i

Vastapuoli
J U***i

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Valitus

Vaatimukset

Asunto Oy J***i (jäljempänä AsOy) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja J U***i velvoitetaan suorittamaan AsOy:lle vahingonkorvauksena 11.878,14 euroa viivästyskorkoineen 20.1.2018 lukien. Lisäksi AsOy on vaatinut, että U***i velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 7.394,80 eurolla ja hovioikeudesta 2.692,40 eurolla, molemmat määrät viivästyskorkoineen.

Perusteet

U***i on useiden vuokra-asuntojen omistajana tietoinen vuokra-asunnon tarkastamisen tärkeydestä vuokralaisen vaihtuessa. Kun vuokralaiset ovat vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä toimineet vastoin annettuja ohjeita eivätkä he ole vastanneet soittoihin tai viesteihin, on syntynyt tilanne, jossa U***elle on osakkeenomistajana tullut aihe varmistaa, että uusi vuokralainen huolehtii vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan. Todistaja R J H*** on käräjäoikeudessa kertonut, että hän oli tultuaan tietämään vuokralaisten menettelystä ilmoittanut U***elle, että asunnossa tulee suorittaa tarkastus. Vahingon aiheuttanut tulppaamaton astianpesukoneen putki olisi huomattu H***sen kertoman sisältöisessä perustarkastuksessa.

U***i ei ole ryhtynyt mihinkään toimiin tarkastuksen suorittamiseksi sen jälkeen, kun hän oli saanut viestin uudelta vuokralaiselta. Kerrottu menettely osoittaa U***en toimineen asiassa huolimattomasti asunto-osakeyhtiölain (AsOyL) 24 luvun 2 §:n 1 momentin mukaisen vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla.

U***en kertoma ei anna aihetta poiketa lainkohdan 2 momentin tuottamusolettamasta.
Vastaus

Vaatimukset

U***i on vaatinut, että valitus hylätään ja AsOy velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 4.634,50 eurolla viivästyskorkoineen.

Perusteet

Vuokranantajalla ei ole velvollisuutta tarkastaa vuokrattua asuntoa tietyin määräajoin, vaan hänellä on oikeus luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti. Tarkastusvelvollisuus syntyy ainoastaan, mikäli osakkeenomistajalla on syytä olettaa vuokralaisen olevan huolimaton tai aiheuttavan haittaa. Kummastakaan vuokralaisesta ei ollut tullut valituksia eikä kummankaan ole esitetty ilmoittaneen U***elle mistään huoneistoon kuntoon liittyvästä asiasta. Se, että vuokralaiset ovat toteuttaneet avaimen vaihdon ohjeistuksesta poiketen keskenään, ei ole antanut aihetta olettaa, että aikaisempi vuokralainen olisi hoitanut huoneistoa huonosti taikka muuten tarkastusta edellyttävällä tavalla, varsinkin kun U***i oli parin päivän kuluttua saanut uudelta vuokralaiselta viestin, jonka mukaan ”kaikki on ok”. H*** ei ole vuokralaisten nyt kysymyksessä olevan menettelyn johdosta erityisesti kehottanut U***eä tarkastamaan asuntoa, kuten valituksessa väitetään. H*** on käräjäoikeudessa kertonut normaalin käytännön olevan, että asunto perustarkastetaan vuokralaisen vaihtuessa. U***i ei ole rikkonut AsOyL 4 luvun 3 §:n mukaista kunnossapitovastuuta, eikä hän siksi ole lain 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvastuussa aiheutuneesta vahingosta. Asiassa on jäänyt selvittämättä, kumpi vuokralaisista on ehkä poistanut astianpesukoneen liitännän tulppauksen. On siis mahdollista, että tulppauksen on poistanut jälkimmäinen vuokralainen, jolloin tarkastuksen suorittaminen ei olisi estänyt vahingon syntymistä.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian riidaton tapahtumakulku ilmenee käräjäoikeuden tuomion sivuilta 1 ja 2.

Hovioikeus on valituksessa ja vastauksessa esitetyn johdosta kuunnellut todistaja H***sen todistelutallenteen oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 12 §:n 3 momentin mukaisesti. Tallenteesta ilmenee H***sen kertoneen, että perustarkastuksen toimittaminen asunnossa vuokralaisen vaihtuessa on peruskäytäntö. H*** ei ole voinut muistaa, oliko hän nyt nimenomaisesti kehottanut U***eä toimittamaan asunnon tarkastuksen.

Hovioikeuden ilmoitettua osapuolille havaintonsa H***sen todistelutallenteen sisällöstä valituksen ja vastauksen perusteella riitaiselta osalta, osapuolet ovat ilmoittaneet, että asia voidaan ratkaista kirjallisessa menettelyssä.

Asiassa on ratkaistavana kysymys siitä, onko U***i jättäessään suorittamatta asunnossa tarkastuksen vuokralaisen vaihduttua laiminlyönyt hänelle AsOyL 4 luvun 3 §:n mukaan kuuluvan kunnossapitovastuun lain 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden synnyttävällä tavalla. Lisäksi asiassa tulee harkittavaksi kysymys siitä, mikä merkitys asian ratkaisussa tulee antaa sille, että kysymys pesukoneen tulppauksen poistamisen ajankohdasta on jäänyt epäselväksi.

Se, mitä kunnossapitovastuun ja huolenpitovelvollisuuden tarkemmasta sisällöstä AsOyL:n esitöissä on esitetty ja miten asiaa koskevia oikeusohjeita on sovellettu korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä 2016:33, ilmenee käräjäoikeuden tuomion sivuilta 8 ja 9.

Kuten esitöiden sisällöstä kirjatusta ilmenee, vuokranantajaosakkaan velvollisuutta seurata vuokratun asunnon kuntoa ei ole määritelty kalenteriajan ja seurantakäyntien suhteena, vaan tavanomaisen huolellisuuden arviointi on tehtävä tapauskohtaisesti kulloinkin vallitsevan yleisen käytännön perusteella.

Kirjallisuuskannanoton mukaan normaalina toimintana voidaan pitää sitä, että huoneiston kunto ainakin päällisin puolin tarkastetaan viimeistään vuokralaisen vaihtuessa (Furuhjelm ym: Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaari, Osa 3, 4. painos, 2019, s. 391).

Helsingin hovioikeus on Finlex-ratkaisussaan HelHO 2015:11 katsonut, että vuokranantaja ei ollut vastuussa vuokratussa asunnossa keittiön altaan viemäriputken väitetysti allaskaapissa säilytetyn liiallisen tavaran aiheuttamasta irtoamisesta johtuneesta vesivahingosta. Ratkaisun perustelujen kappaleissa 36 ja 37 hovioikeus on AsOyL:n esitöiden mukaisesti todennut, että vaikka vuokranantajan tulee aika ajoin tarkastaa huoneistonsa, vuokranantajan on voitava pitkälle luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vioista vuokranantajalle, koska se on myös vuokralaisen edun mukaista.

Vuokralaisen asemakin huomioon ottaen ei ole käytännön tarpeiden mukaista edellyttää, että vuokranantaja kovin usein käy huoneistossa valvomassa sen kuntoa, ellei siihen ole erityistä syytä. Jos huoneistossa vuokralaiset vaihtuvat useasti, huoneiston tarkastaminen saattaa siten ajoittua näihin vaihtotilanteisiin. Pelkästään se seikka, että vuokratussa huoneistossa oli ollut mahdollisesti vuokranantajan tieten paljon tavaraa ja että huoneistossa oli aikaisemmin ollut vuokralaisen huolimattomuudesta johtunut WC-istuimen tulvimisen aiheuttama vesivahinko, ei vielä tarkoittanut sitä, että vuokranantajalla olisi ollut velvollisuus ryhtyä tutkimaan keittiön allaskaapin sisältöä ja viemärin kuntoa.

Korkein oikeus on antanut sinänsä varsin erilaiseen asiaan liittyvän ennakkopäätöksen 2006:81, jossa kuitenkin on ollut ratkaistavana nyt kysymyksessä olevaan asiaan verrattavissa oleva kysymys siitä, oliko luottokortin haltija, joka ei ollut tarkistanut luottokortin tallellaoloa, vastuussa kortin oikeudettomasta käytöstä. Korkein oikeus on tapauksessa katsonut, että kortinhaltijalla on nimenomaisesti velvoittavan säännöksen puuttuessakin velvollisuus seurata kortin tallellaoloa olosuhteiden edellyttämällä tavalla ja että tämän velvollisuuden laiminlyöminen voi osoittaa sellaista huolimattomuutta, joka perustaa vastuun kortin käytöstä. Se, kuinka usein tapahtuvaa tarkastamista huolellisuus edellyttää, riippuu korkeimman oikeuden kannan mukaan olosuhteista, tuossa tapauksessa erityisesti katoamis- ja anastusriskeistä (perustelujen kappaleet 9 ja 10).

Arvio vuokranantajaosakkaan menettelyn huolellisuudesta tai huolimattomuudesta on perustettava kokonaisharkintaan, jossa otetaan huomioon toisaalta vahingonvaaran suuruus ja toisaalta varotoimenpiteiden mahdollisuus. Vuokranantajaosakkaan AsOyL 4 luvun 3 §:n ja 24 luvun 2 §:n huolellisuusvelvoitteesta seuraavaa tarkastusvelvollisuutta ei voida asettaa niin ankaraksi, että se käytännössä merkittävästi rajoittaisi vuokralaisen kotirauhaa ja asettaisi asioita tavanomaisella tavalla hoitavan vuokranantajaosakkaan ennakoimattomien vahingonkorvausvastuiden vaaraan. Tässä huolellisuusarviossa on näin ollen luontevaa tukeutua arvioon siitä, miten tavanomaisella huolellisuudella toimivan vuokranantajan voidaan olettaa toimivan oman etunsa ja oikeutensa turvaamiseksi. Vuokralainen on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:n mukaisessa vastuussa vain omasta huolimattomuudestaan ja siten lähtökohtaisesti vain oman vuokrakautensa aikana tapahtuneesta asuinhuoneiston vahingoittumisesta.

Koska vuokralainen ei vastaa aikaisemman vuokralaisen vuokrakauden aikana tapahtuneesta huoneiston normaalia kulumaa ylittävästä vahingoittumisesta, huolellisen vuokranantajan omassa intressissä on oikean vastuutahon selvittämiseksi ja esimerkiksi mahdollisen vuokravakuuden vapauttamiseksi tarkistaa huoneiston kunto viimeistään vuokralaisen vaihtuessa. Pelkkä uuden vuokralaisen tekstiviestinä lähettämä ilmoitus siitä, että ”kaikki on ok”, ei riitä turvaamaan vuokranantajan etua vuokralaisen vaihtumistilanteessa. Edellä mainitun kirjallisuuskannanoton ja todistaja H***sen kannan mukaan perustarkastuksen suorittaminen vuokrahuoneistossa vuokralaisen vaihtuessa on peruskäytäntö. U***i, joka on tyytynyt uuden vuokralaisen lähettämään tekstiviestiin ja jättänyt toimittamatta huoneiston perustarkastuksen vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä, ei ole menetellyt asiassa sillä huolellisuudella, kuin huolellisen vuokranantajan voidaan olettaa oman etunsa vuoksi menettelevän. Tällä perusteella on katsottava, että hän on myös laiminlyönyt hänelle osakkeenomistajana AsOyL 4 luvun 3 §:n 2 momentin perusteella kuuluvan velvollisuuden seurata vuokralle antamansa osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan kuntoa.

U***en huolimattomuuden aste jäänyt varsin vähäiseksi. Laiminlyönti on kuitenkin lisännyt havaitsematta jäävän vesivahingon riskiä, joka olisi ollut kohtuullisin toimin torjuttavissa. U***i on menetellyt huolimattomasti AsOyL 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla.

H***sen kertomuksen mukaan vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä tehtävässä perustarkastuksessa tarkistetaan vesipisteet. Tällä perusteella on pidettävä selvitettynä, että tulppaamaton pesukoneliitäntä olisi havaittu perustarkastuksessa. Asiassa on vastauksessa kerrotulla tavalla jäänyt epäselväksi, onko tulppaus poistettu aikaisemman vai myöhemmän vuokralaisen vuokrakauden aikana. Mikäli tulppaus on poistettu vasta myöhemmän vuokralaisen vuokrakauden aikana, vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä tehty tarkastus ei olisi estänyt vesivahinkoa. Asian jääminen epäselväksi on johtunut U***en laiminlyönnistä tehdä perustarkastus vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä eikä hänen laiminlyönnistään johtuva näytöllinen epävarmuus siksi saa jäädä AsOy:n vahingoksi.

Korjauskustannusten määrä on riidaton. Hovioikeudessa ei ole enää kysymys siitä, ovatko kaikki todetut kosteusvauriot johtuneet nyt kysymyksessä olevasta vesivahingosta eikä siitä, onko korjaustyö johtanut tasoparannukseen.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

J U***i velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy J***elle vahingonkorvauksena 11.878,14 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.1.2018 lukien.

J U***i velvoitetaan korvaamaan As Oy J***en oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 7.394,80 eurolla ja hovioikeudesta 2.692,40 eurolla, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukausi hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

Asunto Oy J***i vapautetaan velvollisuudesta korvata U***en oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 17.8.2020.


Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos H K***
hovioikeudenneuvos Y S***m
asessori T T***o

Ratkaisu on yksimielinen.


KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
TUOMIO 19/19969
Annettu kansliassa

Vapaudenkatu 54/ PL 534
40100 Jyväskylä

18.10.2019
L 19/2243


Kantaja
Asunto Oy J***i, J***

Vastaaja
J U***i, H***

Asia
Vahingonkorvaus

Vireille
4.2.2019


SELOSTUS ASIASTA


Riidatonta taustaa


Vastaaja J U***i omistaa huoneiston *** hallintaan oikeuttavat osakkeet Asunto-osakeyhtiö J***i -nimisessä yhtiössä (jäljempänä AsOy). Huoneistossa on ollut astian­ pesukoneliitäntä, kun vastaaja on ostanut huoneiston, ja liitäntä on kuulunut AsOy:n alkuperäiseen varustukseen.

Vastaaja oli kesäkuussa 2016 vuokrannut asunnon yhden vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella. Vuokralainen oli muuttanut pois asunnosta kesken vuokrakauden ja sopinut vastaajan kanssa, että vuokralaisen tuttava tulee uudeksi vuokralaiseksi vuokrakauden loppuun. Vuokralainen oli toiminut vuokranantajan ohjeiden vastaisesti luovuttamalla avaimen uudelle vuokralaiselle eikä vuokranantajan edustajalle. Vastaaja U***i ei ollut tarkastanut asuntoa vuokralaisen vaihdon yhteydessä.

Huoneiston *** alakerran asukas oli 19.6.2017 havainnut asunnossaan kosteutta. Huoneiston *** vuotovahingosta oli aiheutunut vahinkoa huoneistoille *** ja ***. AsOy on korjannut vahingot, mistä on aiheutunut 11.878,14 euron kustannukset, joita kantaja on laskuttanut vastaajalta.

Kanne

Vastaaja U***en vakuutusyhtiö F***a on kieltäytynyt korvaamasta vahinkoa vastaajan vastuuvakuutuksesta. Vakuutusyhtiö on perustellut päätöstään sillä, ettei asiassa ole osoitettu U***en toiminnassa vahingonkorvausvelvollisuuden synnyttävää tuottamuksellista tekoa tai laiminlyöntiä, eikä asiassa ole syytä katsoa vastaajan osalta olevan kyse huolimattomuudesta, jota edellytetään vahingonkorvausvelvollisuuden syntymiseksi.

Kantaja Asunto Oy J***i on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa vastaaja J U***en maksamaan kantajalle

1. vahingonkorvauksena kiinteistön korjauskustannuksista 11.878,14 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 20.1.2018 lukien ja

2. korvauksena kantajan asianosais- ja oikeudenkäyntikuluista 7.394,80 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Kanteen perusteet

1. Vahinkotapahtuma

Vesivahinko on todettu K***a Oy:n 26.6.2017 laatimassa raportissa (K1). Vahingon syyksi on raportin sivulla 2 todettu huoneiston *** astianpesukoneen tulppaamaton poistoputki. Raportin tekijän käsityksen mukaan huoneiston asukas on ilmeisesti huomaamattomasti osunut hanassa olevaan sulkuun, jolloin vettä on alkanut vuotamaan alakaappiin ja siitä edelleen rakenteisiin. Huoneistossa ei ole ollut astianpesukonetta.

2. Vastaajan vahingonkorvausvelvollisuuden perusteet

2.1. Sovellettavista säännöksistä

Asunto-osakeyhtiölain (jäljempänä AsOyL) 4 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneiston sisäosat. Pykälän 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoaan huolellisesti.

AsOyL 24 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla AsOyL:n tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan huolimattomuudestaan aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

AsOyL:n muuttamista koskevan hallituksen esityksen mukaan jos vahinko on aiheutettu rikkomalla AsOyL 4 luvun säännöksiä osakkeen­ omistajan kunnossapitovastuusta, osakkeenomistajan on 24 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan osoitettava menetelleensä huolellisesti. Kyseessä on ns. tuottamusolettama.

AsOyL 4 luvun 3:ää koskevissa perusteluissa on todettu tulevan tarkoituksenmukaista, että huoneiston sisäosien vahingoituttua osakkeenomistajan on näytettävä, ettei hän ole menetellyt huoneiston hoidossa huolimattomasti eikä aiheuttanut vahinkoa toimenpiteillään tai laiminlyönnillään.

Asunto-osakeyhtiölain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä on edelleen todettu, että osakkeenomistajan on lain 4 luvun 3 §:n 2 momentin mukaisen huolellisuusvaatimuksen perusteella seurattava myös vuokralle antamansa tilan kuntoa. Lisäksi hallituksen esityksessä todetaan, että osakkeenomistajan on tarkistettava huoneiston kunto riittävän usein.

Edellä kerrotuilla perusteilla osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan.

2.2. Osakkeenomistajan laiminlyönti

Vastaajan olisi osakkeenomistajana tullut huolehtia siitä, että huoneistossa ollut astianpesukone asennetaan ja poistetaan asianmukaisesti sekä poiston yhteydessä poistoputki tulpataan. Jos poistoputki olisi tulpattu, hanaa kääntämällä ei olisi voinut aiheutua nyt tapahtunutta vahinkoa.

Kun vuokralaiset olivat vaihdon yhteydessä vaihtaneet avaimia keskenään, eikä vastaaja ollut käynyt huoneistossa tarkastamassa sen kuntoa, vastaaja on laiminlyönyt huolenpitovelvollisuutensa.

Kantajalla ei ole tietoa, kuinka usein ja miten vastaaja on huoneiston tarkastanut. Osakkeenomistajan on näytettävä tarkastaneensa huoneiston kunnon riittävän usein.

Koska vahingon toteamisen yhteydessä liitäntää ei ollut tulpattu, kantaja on riitauttanut vastaajan jäljempänä kerrottavan väitteen siitä, että pesukoneen liitäntä olisi ollut tulpattu myöskään vuokrasuhteen alkaessa kesäkuussa 2016.

Kun vuokralaiset olivat toimineet vastoin heille annettuja ohjeita, osakkeenomistajalla on ollut syytä varmistua siitä, että huoneistoa on pidetty asianmukaisessa kunnossa. Kun vastaaja ei ole toiminut mitenkään, hän on tuottamuksen perusteella vastuussa AsOy:lle aiheutuneesta vahingosta.

3. Vahingon määrästä

Kaikki korjauskustannukset ovat olleet syy-yhteydessä huoneiston *** vesivuotoon.

Vaurioituneissa kylpyhuoneissa on ollut vedeneristeenä muovimatto. Yläpuolelta tullut kosteus oli päässyt seinän ja muovimaton väliin, jolloin vedeneristys on pitänyt korjata. Koska muovimaton käyttäminen olisi edellyttänyt laatoitusta vaativampia pohjatöitä eikä kyseiselle työlle löytynyt tekijöitä, on työt suoritettu laatoittamalla. AsOy:n kannan mukaan asiassa ei ole syntynyt tasonparannusta. AsOy on selvittanyt korjauskustannuksia ja pyytänyt työstä tarjoukset kolmelta yritykseltä.

Edullisin yhteen huoneistoon kohdistuva tarjous on ollut noin 10.000 euroa. Rakennustyötä tekemään saatiin tuntityönä M T*** -niminen henkilö ja putkityöt teetettiin LVI-Asennus S S***ella.


Vastaus

Näin vahingon korjauskustannukset saatiin jäämään 11.878,14 euroon.

Vastaaja J U***i on vastustanut kannetta ja vaatinut, että käräjäoikeus

1. hylkää kanteen kokonaisuudessaan; ja

2. velvoittaa kantajan korvaamaan vastaajan oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut 11.943,26 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Vastaaja on myöntänyt kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrän oikeaksi.

Vastauksen perusteet

1. Huoneiston kunnon tarkastamisesta

Koska vastaaja asuu itse H***äällä, on hän tarkastuttanut asuntonsa säännöllisesti S***a Oy:n R H***sella.

Asunto oli tarkastettu ennen vuokrasuhteen alkua kesäkuussa 2016 ja liitäntä oli ollut silloin asianmukaisesti tulpattu. Vuokralaisen vaihtuessa vastaaja oli ohjeistanut vuokralaisia suorittamaan avaintenvaihdon siten, että avaimet toimitetaan vastaajan edustajalle, mutta vuokalaiset olivat vastoin ohjeistusta suorittaneet avaintenvaihdon keskenään.

2. Vastaaja ei ole laiminlyönyt velvollisuuksiaan

Kantajan siteeraamassa hallituksen esityksessä (HE 24/2009 s. 96) edellytetään tosiasiassa huoneiston kunnon tarkastamista silloin, kun osakkeenomistajan on syytä olettaa (esim. vuokralaisen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella tai muusta syystä), että huoneistossa on yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vika, josta yhtiö ei ole tietoinen, tai vuokralainen ei muuten huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan.

Jos osakkeenomistajalla ei ole syytä olettaa vuokralaisen olevan huolimaton tai aiheuttavan haittaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille, vuokranantaja voi luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa hänelle huoneenvuokralainsäädännön ja vuokrasopimuksen mukaisesti huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista. Tämän on todennut myös korkein oikeus päätöksessään KKO 2016:33 ja todennut lisäksi, että osakkeenomistaja ei ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää.

Vastaajalla ei ole ollut syytä olettaa, että vuokralainen olisi toiminut huolimattomasti tai aiheuttanut haittaa yhtiölle. Vastaaja oli tarkastuttanut asunnon ennen vuokrasuhteen alkua ja tulovesiputki oli tuolloin ollut asianmukaisesti tulpattuna. Vuokralainen ei ollut ilmoittanut, että asunnossa olisi vikoja tai puutteita. Vastaajalla ei näin ollen ole ollut tarvetta eikä velvollisuutta käydä tarkastamassa asuntoa.

3. Vahinko ei ole aiheutunut vastaajan tuottamuksesta

Kuten korkein oikeus on päätöksessään KKO 2016:33 todennut, ei osak­keenomistaja ilman omaa tuottamustaan vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla käytöllä asunto-osakeyhtiölle aiheuttamasta vahingosta.

Kanteen mukaan vahinko on aiheutunut siten, että alkuperäinen vuokralainen on poistaessaan astianpesukonetta jättänyt tuloputken tulppaamatta ja vuokralaisen sijaan tullut uusi vuokralainen on epähuomiossa avannut sulun, jolloin vettä on päässyt valumaan keittiön kaappiin. Vahingon syntymiseksi vuokralaisten on siis täytynyt poistaa tulppaus sekä avata hana ja jättää se auki. Sekä pesukoneen tuloputken tulppaamatta jättämistä että hanan avaamista ja sen auki jättämistä) on pidettävä huolimattomana menettelynä. Vahinko on aiheutunut vuokralaisten huolimattomuudesta, mistä vastaaja asunnon osakkeenomistajana ei ole vastuussa.

Kanteen perustelujen lausuma siitä, että AsOyL 4 luvun 3 §:n nojalla osakkeenomistajan on näytettävä, ettei vahinko ole aiheutunut hänen huolimattomuudestaan, koskee ainoastaan ko. huoneiston sisäosille aiheutuneita vahinkoja, joista nyt ei ole kysymys.

4. Vahinkojen syy-yhteys vuotoon ja vahingon määrä

Ainakaan kaikki todetut kosteusvauriot eivät ole syy-yhteydessä tuloputkesta valuneeseen veteen. K***a Oy:n raportin mukaan vahinkoa on aiheutunut alapuolella olleiden huoneistojen kylpyhuoneisiin ja välittömästi kylpyhuoneen vieressä oleville rakenteille. Raportin mukaan suuri osa havaitusta kosteudesta sijaitsee huoneistojen märkätiloissa, joiden seinissä ei ole ollut vesieristystä. Näin ollen on vähintäänkin mahdollista, ellei jopa todennäköistä, että mittauksissa havaitun kosteuden syynä on ollut pesuhuoneen käytöstä aiheutunut kosteus.

Taloyhtiön vastaajalle toimittamasta laskusta ei käy ilmi, mitä töitä huoneistoissa on tehty.

K***a Oy:n raportissa on suositeltu mm. pesuhuoneiden täydellistä remontointia nykymääräysten mukaisesti. Tästä on pääteltävissä, että pesuhuoneet eivät ole vastanneet nykyisten voimassa olevia rakennusmääräyksiä. Mikäli pesuhuoneet on remontoitu raportin suositusten mukaiset on kyseessä selkeä tasonparannus, josta aiheutunut kustannus ei liity vahinkoon. Vastaajalle on jäänyt epäselväksi, onko tällaista täysremontttia tehty ja mikä on ollut sen kustannus. Näin ollen vastaaja on kiistänyt vahingon myös määrällisesti.

Kantajan lausuma vastauksesta

Kantaja on kiistänyt, että alakerran huoneistojen kylpyhuoneiden vauriot olisivat aiheutuneet kylpyhuoneiden käytöstä. Niissä on ollut vesierityksenä muovimatto. Vahinkotapahtumassa vesi oli päässyt muovimaton ja seinän väliin ja aiheuttanut vauriot.

Näyttötaakan osalta kantaja on todennut, että AsOyL 4 luvun 3 § soveltuu asiaan, koska vesi oli ensin päässyt vastaajan omistaman huoneiston sisäpuolelle, josta se oli sitten levinnyt muihin huoneistoihin.

Vastaajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksesta kantaja on todennut, että vastaajan puolesta on vaadittu vastauksen laatimiseen liittyvistä töistä 8.-15.4.2019 väliseltä ajalta palkkiota yhteensä 24 tunnilta 15 minuutilta, jota vaatimusta kantaja pitää kohtuuttomana. Kantajan puolesta on alku­ toimiin: asian selvittämiseen, oikeudenkäyntiä edeltävään maksuvaatimukseen sekä haastehakemuksen laatimiseen käytetty aikaa 9 tuntia.

Sen perusteella kantaja on pitänyt vastaajan osalta kohtuullisena vaatimuksena 8.-15.4.2019 väliseltä ajalta 9 tunnin laskutusta. Muutoin vastaajan laskusta ei ole huomautettavaa.

Luettelo todisteista


Kirjalliset todisteet

Henkilötodistelu

K1N 1. K***a Oy:n 26.6.2017 laatima raportti,
K2. AsOy:n lasku 20.12.2017 U***elle,
K3. F***an korvauspäätös 11.4.2018,
K4. Tositteet vahinkokartoituksesta, kuivauksesta ja valvonnasta,
K5. Tositteet rakennustarvikkeista,
K6. Tositteet LVI-tarvikkeista ja töista,
K7. Selvitys rakennustöistä ja niihin käytetystä ajasta,

1. Kantajan edustaja A S*** todistelutarkoituksessa.
2. Vastaaja J U***i todistelutarkoituksessa.
3. Kantajan nimeämä todistaja T M H***o.
4. Vastaajan nimeämä todistaja R J H***.


RATKAISU

Tuomion perustelut

1. Riitakysymykset ja niiden käsittely tuomiossa

Asianosaiset ovat olleet yhtä mieltä siitä, että vahingon syntymistapa on tullut luotettavasti selvitetyksi. Todisteessa K1/V1 esitetty vahinkotapahtuma on kuvattu kanteen perusteiden 1. jaksossa. Raportin ja sen laatineen todistaja T H***n kertomuksen mukaan asunnon B 20 allaskaapin alle vuotanut vesi oli levinnyt muiden asuntojen rakenteisiin kylpyhuoneissa olevan putkikotelon kautta.

Käräjäoikeus toteaa, että todisteiden K1/V1 kirjausten ja sivulla 6 olevan alemman valokuvan sekä todisteena K3 esitetyn vakuutusyhtiön korvauspäätöksen perusteella kysymys on mitä ilmeisimmin ollut vastauksessa mainitusta astianpesukoneen tulovesiputkesta eikä poistovesiputkesta. Asiassa on myös käytetty termiä "pesukoneen liitäntä". Tällä epävarmuudella ei kuitenkaan ole merkitystä itse vahinko­ tapahtumaan eli veden vuotamiseen tulppaamattomasta putkesta alakaappiin ja siitä edelleen rakenteisiin.

Todisteista K2 ja K4-K7 ilmenevien korjauskustannusten määrä on sinänsä riidaton.

Asiaan sovellettavien asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n ja 24 luvun 2 §:n säännöksiä esitöineen (HE 24/2009 vp) on selostettu kanteen perusteluissa jaksossa 2.1.

Ensimmäisenä asiassa on ratkaistava kysymys vastaaja U***en vahingonkorvausvastuun perusteesta eli siitä, onko hän menetellyt vahingonkorvausvastuun synnyttävällä tavalla huolimattomasti jättäessään vuokrahuoneiston tarkastamatta vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä keväällä 2017. Tähän liittyy myös kysymys siitä, oliko asunnon astianpesukoneen vesiputki ollut tulpattuna asunnosta lähteneen vuokralaisen vuokrasuhteen alkaessa kesällä 2016.

Mikäli U***en katsotaan olevan vahingonkorvausvelvollinen, asiassa tulevat ratkaistavaksi kysymykset korjattujen kosteusvaurioiden syy-yhteydestä huoneiston B 20 vesivuotoon sekä korjausten laajuudesta, niistä syntyvästä tasonparannuksesta ja korvattavan vahingon määrästä.

Lopuksi ratkaistaan kysymykset oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta ja määrästä.

2. Onko vastaajan vahingonkorvausvelvollisuudelle perusteita?

2.1. Vesiputken tulppaaminen vuokrasuhteen alussa

Todistaja R H***sen kertomuksella on näytetty, että allaskaapissa oleva astianpesukoneen vesiputki oli ollut tulpattuna kesällä 2016 vuokralaisen A vuokrasuhteen alkaessa. H*** on tarkastanut kyseisen asunnon useampia kertoja alkaen siitä, kun asunto oli myyty U***lle. Hän on todennut tehneensä "perustarkastuksen", jossa käydään läpi vesipisteet, sähkölaitteet, kaapit ja huoneiston kunto sekä liitännät, jos asunnossa on pesukone. Kyseisessä huoneistossa ei tuolloin ollut astianpesukonetta.

Käräjäoikeus toteaa, että asiassa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella H***sen kertomusta putken tulpattuna olosta olisi syytä epäillä. H*** on uskottavasti perustellut asian muistamista sillä, että hän tarkastaa huoneistot vakiintuneella tavalla, eikä H***sen kertomukselle ole esitetty vastanäyttöä.

2.2. Vastaajan menettely

Asiassa on riidatonta, että U***i ei ollut tarkastanut tai tarkastuttanut huoneistoa keväällä 2017 siinä vaiheessa, kun vuokralainen oli vaihtunut A:sta B:hen. Riidatonta on sekin, että vuokralainen A oli vastoin U***en ohjetta luovuttanut huoneiston avaimet suoraan vuokralainen B:lle.

U***i on kertonut käyneensä asunnossa omistusaikanaan ehkä kaksi kertaa joidenkin aiempien vuokralaisten lähdettyä ja asunnon ollessa tyhjänä. Asukkaiden aikaan hän ei ole siellä koskaan käynyt eikä ole tullut tietämään, että huoneistossa olisi joskus ollut astianpesukone.

Keväällä 2017, ehkä helmi-maaliskuussa, vuokralainen A oli halunnut lähteä kesken vuokrakauden ja esittänyt, että hänen kaverinsa B voisi tulla tilalle. B oli ollut alaikäinen ja vuokrasopimus oli tehty ensin kolmeksi kuukaudeksi hänen tukihenkilönsä nimiin. Sekä vuokralaiset että tukihenkilö olivat U***en käsityksen mukaan maahanmuuttajia, eikä hän ollut itse nähnyt kumpaakaan vuokralaista.

U***i oli ohjeistanut vuokralainen A:ta luovuttamaan huoneiston avaimet R H***alle. Avainten vaihtoaikaan vuokralaiset eivät kuitenkaan olleet vastanneet puhelinsoittoihin ja -viesteihin.

Parin päivän jälkeen U***i oli saanut B:ltä viestin, että avaimet ovat hänellä ja kaikki on ok. U***i ei ollut pitänyt huoneiston tarkastamista tarpeellisena, koska tarkastuksen tarkoitus oli yleensä ollut varmistaa, ettei edellinen vuokralainen ollut tehnyt vahinkoa, joka koituisi seuraavan vuokralaisen vastuulle.

2.3. Käräjäoikeuden kanta vastaajan menettelyyn

Käräjäoikeus toteaa, että U***en vahingonkorvausvastuun kannalta ratkaisevaa on arvio siitä, onko hänen laiminlyöntinsä tarkastaa tai tarkastuttaa huoneisto vuokralaisen vaihtuessa edellä kuvatulla tavalla ollut AsOyL:n 24 luvun 2 §:ssä tarkoitetulla tavalla huolimatonta. Kun menettelyn kulusta ei ole ollut riitaa eikä siitä ole esitetty vaihto­ ehtoisia tapahtumainkulkuja, mainitun pykälän 2 momentin näyttötaakkasäännöksellä ei ole tässä tapauksessa ratkaisevaa merkitystä.

AsOyL:n 4 luvun 3 §:n 2 momentissa säädetystä osakehuoneiston huolellisesta hoitamisesta on lain esitöissä todettu, että huolenpito­ velvollisuuteen kuuluu yhtiön vastuulle kuuluvien osien vaurioittamisen välttämisen lisäksi niiden kunnon seuraaminen ja ilmoittaminen mahdollisesta viasta (HE 24/2009 vp s. 88). Huolellisuusvaatimuksen perusteella osakkeenomistajan olisi tavanomaisella tavalla seurattava myös vuokralle antamansa tai tyhjänä pitämänsä osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan kuntoa. Vastuuta ei voida määritellä täsmällisesti kalenteriajan ja seurantakäyntien välisenä suhteena, vaan tavanomaiseksi katsottavan huolellisuuden arviointi on tehtävä tapauskohtaisesti kulloinkin vallitsevan yleisen käytännön perusteella. Jos osakkeenomistajalla ei ole syytä olettaa vuokralaisen olevan huolimaton tai aiheuttavan haittaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille, vuokranantaja voi luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa hänelle huoneenvuokralainsäädännön ja vuokrasopimuksen mukaisesti huoneistossa ilmenneistä vahingoista ja puutteista (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 24 §). Toisaalta, jos vuokralaisen käyttäytymisen, yhtiön tai muiden osakkeenomistajien yhteydenottojen perusteella tai muusta syystä osakkeenomistajan on syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vika, josta yhtiö ei ole tietoinen, tai vuokralainen ei muuten huolehdi vuokrasuhteeseen perustuvasta huolenpito- ja ilmoitusvelvollisuudestaan, osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että huoneiston kunto tarkistetaan tarvittavan usein (HE 24/2009 vp s. 96 ja 276).

Korkein oikeus on ratkaisussaan 2016:33 edellä selostettuihin esitöihin viitaten todennut, että osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu ja huolenpitovelvollisuus huoneistostaan myös silloin, kun hän on luovuttanut huoneiston vuokralaisen hallintaan. Osakkeenomistaja voi kuitenkin tavallisesti luottaa siihen, että vuokralainen toimii asianmukaisesti, eikä osakkeenomistaja ole vastuussa sellaisesta vuokralaisen menettelystä aiheutuneesta vahingosta, josta hän ei ole tiennyt eikä voinut tietää tai jota hänen ei ole ollut mahdollista tavanomaisella huolellisella toiminnalla estää. Osakkeenomistajan vastuu vuokralaisen menettelyllään yhtiön kunnossapitovastuulla oleville rakenteille aiheuttamista vahingoista edellyttää siten sitä, että osakkeenomistaja on menetellyt edellä mainituissa suhteissa huolimattomasti. Osakkeenomistaja ei siis ilman omaa tuottamustaan vastaa vuokralaisen huoneiston huolimattomalla käytöllä asunto­ osakeyhtiölle aiheuttamasta vahingosta (mainitun ratkaisun perustelujen kohdat 8, 9 ja 10).

U***i on kertonut, ettei kummastakaan edellä kerrotusta vuokralaisesta ollut tullut mitään valituksia nyt käsiteltävänä olevan vahingon ilmenemiseen mennessä. Kummankaan vuokralaisen ei ole esitetty ilmoittaneen U***elle mistään huoneiston kuntoon liittyvästä asiasta. Asiassa ei myöskään ole selvitetty, oliko huoneistossa kummankaan vuokralaisen asumisaikana ollut astianpesukonetta asennettuna. Siten ei ole pois suljettu sitäkin mahdollisuutta, että jompi kumpi vuokralaisista olisi poistanut vesiputken tulpan muussa yhteydessä kuin astianpesukonetta poistettaessa.

Käräjäoikeus katsoo, että vuokralaisten toimiminen vastoin ohjeita avainten vaihtamisessa ja sitä koskevan ilmoituksen tekemättä jättäminen vuokranantajalle eivät ole olleet sellaisia huoneiston kunnossapitoon ja sitä koskevaan, vuokrasuhteeseen kuuluvaan ilmoitusvelvollisuuteen liittyvien toimien laiminlyöntejä tai viitteitä vuokralaisen huolimattomasta tai epäasianmukaisesta huoneiston hoidosta, joiden perusteella vastaajalle osakkeenomistajana olisi syntynyt velvollisuus tarkastaa tai tarkastuttaa huoneiston kunto. Asunto-osakeyhtiölaissakaan ei ole sellaiseen velvoittavaa säännöstä vuokralaisen vaihtumistilanteessa.

Edelleen käräjäoikeus katsoo, että vuokralaisen etninen tausta ja nuoruus eivät ole sellaisia seikkoja, jotka sellaisinaan tai yhdessä edellä kerrotun avainten vaihtoa koskevan menettelyn kanssa olisivat antaneet vastaajalle syyn olettaa, että huoneistossa olisi asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vika, jonka selvittämiseksi huoneiston tarkastus olisi tullut toimittaa. U***en kertoma uuden vuokralaisen B:n ilmoitus avainten vaihdosta ja kaiken olemisesta kunnossa on osaltaan puhunut tällaista oletusta vastaan.

Näin ollen vastaaja U***i ei ole myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen huolimattomuudesta aiheuttanut kantajalle kanteessa tarkoitettua vahinkoa. Oman tuottamuksen puuttuessa vastaajaa ei ole velvoitettava maksamaan kantajalle vahingonkorvausta, vaan sitä koskeva kanne on hylättävä.


3. Kysymykset syy-yhteydestä ja vahingonkorvauksen määrästä

Koska vastaajan vahingonkorvausvelvollisuudelle ei ole olemassa perusteita, käräjäoikeus ei ota kantaa siihen, ovatko kaikki korjatut kosteusvauriot olleet syy-yhteydessä asunnon *** vesivuotoon eikä myöskään vahingonkorvauksen määrään liittyviin kysymyksiin.


4. Oikeudenkäyntikulut

Kantaja häviää asian ja on siten lähtökohtaisesti velvollinen korvaamaan vastaajan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Kantaja on riitauttanut vastaajan avustajan esittämän laskun mukaisen vaatimuksen vastauksen laatimiseen liittyvistä töistä 8.-15.4.2019 väliseltä ajalta 9 tuntia ylittävältä osalta verrattuaan työmäärää oman avustajansa asian alkutoimissa tekemään työmäärään.

Vastaajan avustajan laskussa on edellä mainitulta ajalta laskutettu palkkiota yhteensä 24 tunnilta 15 minuutilta. Toimenpiteinä kyseisellä ajalla on ollut perehtymistä materiaaliin, asiaan liittyviä selvityksiä, vastauksen laatimista, kirjelmän muokkaamista, mahdollisen todistelun läpikäymistä sekä vastineen viimeistelyä.

Verrattaessa vastaajan avustajan laskua edellä kerrotulta osin kantajan avustajan laskuun haastehakemuksen tekemiseen saakka voidaan todeta, että kantajan avustaja on käyttänyt aineistoon ja oikeuskäytäntöön perehtymiseen, ennen haastehakemuksen laatimista tapahtuneeseen asioiden selvittämiseen ja haastehakemuksen laatimiseen aikaa yhteensä 8 tuntia 45 minuuttia.

Kantajan haastehakemus ja vastaajan vastaus ovat olleet jokseenkin yhtä laajoja. Kantaja oli jo haastehakemuksessa nimennyt kolme kirjallista todistetta, joista yhden vastaaja oli vastauksessa nimennyt myös omaksi todisteekseen. Henkilötodistelua ei ollut nimetty vielä kummassakaan kirjelmässä. Nämä seikat huomioiden käräjäoikeus toteaa, että kantajan ja vastaajan avustajien näihin vaiheisiin saakka tekemiin toimenpiteisiin käytetyissä ajoissa on ollut toisiinsa nähden huomattava epäsuhta. Laskuerittelyistä ja vastaajan antamasta kirjallisesta vastauksesta ei ole pääteltävissä, että vastaajan puolelta asiaan perehtyminen, todistelun selvittäminen ja vastauksen laatiminen olisivat kohtuudella edellyttäneet yli 2,5-kertaista ajankäyttöä haastehakemuksen laatimiseen ja sen vaatimaan asiaan perehtymiseen verrattuna.

Edellä esitetyt seikat huomioiden käräjäoikeus arvioi, että kohtuullisena vastauksen antamiseen sekä sen edellyttämään perehtymiseen ja selvittelyyn käytettynä aikana voidaan pitää 12 tuntia 15 minuuttia.

Vaatimuksesta tulee siten vähennettäväksi 12 tuntia vastaava osuus, jonka käräjäoikeus katsoo kohtuulliseksi tehdä palkkiolaskun 220 euron tuntiveloituksella tehdystä osuudesta, johon on sisältynyt valtaosa asian selvittämisestä ja vastauksen laatimisesta.

Vähennyksen nettomäärä on siten 2.640 euroa ja siihen kohdistuvan arvonlisäveron määrä 633,60 euroa, jolloin vähennyksen yhteismäärä on 3.273,60 euroa. Sen jälkeen kantajan vastaajalle korvattavien, kohtuullisena pidettävien oikeudenkäynti- ja asianosaiskulujen määrä on yhteensä 8.669,66 euroa vaadittuine viivästyskorkoineen.


Sovelletut lainkohdat

Asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 3 § ja 24 luku 2 §, oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 § ja 8 §.

Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

Asunto-osakeyhtiö J***i velvoitetaan maksamaan J U***lle oikeudenkäyntikulujen korvauksena vaatimus enemmälti hyläten 8.669,66 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.11.2019 lukien.

MUUTOKSENHAKU

Määräpäivät

Tähän tuomioon saa hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta valittamalla tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella.

Muutoksenhakuohjeet liitteenä.

Tyytymättömyyden ilmoittamiselle: 25.10.2019
Valitukselle: 18.11.2019
Vastavalitukselle: 2.12.2019


Allekirjoitus ja käräjäoikeuden kokoonpano
Käräjätuomari


Tyytymättömyyden ilmoitus

Asunto Oy J***i on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Käräjätuomari
H H***ä