Asuntoyhtiön kunnossapitovastuu ja kattovuodot?

Uuden näytön esittäminen hovioikeudessa?

Asunto-osakeyhtiöissä on usein riitaa siitä, tekeekö yhtiö korjaukset riittävän hyvin. Yhtiöllä on oikeus päättää korjaustavasta mutta sen on oltava lain ja määräysten mukainen. Toisaalta se ei saa loukata osakkaiden yhdenvertaisuutta. Osakkeenomistajalla on oikeus vaatia oikeudessa yhtiöltä oikeaa korjaustapaa. Oikeudenkäynnit ovat usein vaikeita todistelun osalta mikä on oikeaa korjausta ja onko yhtiö menetellyt huolellisesti jne.

Alla riidassa oli tapahtunut useita kosteusvaurioita kantajan asunnossa jo vuodesta 1997 lähtien. Yhtiö oli korjannut vahingon ja useita vahinkoja sen jälkeen. Kantaja vaati vahingonkorvauksia mm. terveyshaitoistaan. Yhtiö puolestaan maksamattomia vastikkeita, jotka osakas oli jättänyt vahinkojen johdosta maksamatta. Yhtiö vaati lisäksi häätöä koska vastikkeet oli maksamatta. Kantaja hävisi kaikki vaatimukset käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.


Kysymys on myös siitä, onko asuntoyhtiö kosteusvaurioiden korjauksissa laiminlyönyt vanhassa ja uudessa asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn kunnossapitovastuunsa. Lisäksi kyse on siitä, onko huoneiston puutteellinen kunto ja Virtasen (nimi muutettu) väittämä terveys- ja asumishaitta sekä ansionmenetys olleet asuntoyhtiön kunnossapitovastuun laiminlyönnin seuraus sekä onko asuntoyhtiöt aiheuttanut väitetyt vahingot huolimattomuudesta.

Korvausvastuuseen sovellettava laki

Asunto-osakeyhtiölaki (809/1991, vanha laki) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen on kumottu ja asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009, uusi laki) on tullut voimaan 1.7.2010. Asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (1600/2009) 1 §:n 3 momentin mukaan uutta lakia sovelletaan myös ennen sen voimaantuloa perustettuun asunto-osakeyhtiöön, jollei tästä laista johdu muuta. Voimaanpanolain 20 §:ssä säädetään, että vahingonkorvaukseen, joka perustuu ennen uuden lain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, sovelletaan vanhaa lakia.

Virtasen asunnossa on havaittu kosteusvaurio ensimmäisen kerran vuonna 1997 ja viimeisin kosteusvaurio on ilmennyt vuonna 2015. Näin ollen asuntoyhtiön vahingonkorvausvastuuta on arvioitava osin vanhan ja osin uuden lain mukaisesti.

Kunnossapitovastuusta säädettiin vanhan asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä ja vahingonkorvausvelvollisuudesta lain 3 §:n 9 kohdan viittaussäännöksen mukaisesti vanhan osakeyhtiölain (734/1978) 15 luvussa. Asunto-osakeyhtiön velvollisuudesta korvata osakkeenomistajalle kunnossapitovastuun laiminlyönnistä aiheutuneet vahingot ei kuitenkaan ollut laissa nimenomaisia säännöksiä. Yhtiön on kuitenkin oikeuskäytännössä katsottu olevan vastuussa vahingoista, jotka yhtiön toimielimet ovat lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallisesti tai huolimattomuudellaan aiheuttaneet osakkeenomistajalle (KKO 1992:66).

Uuden asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 ja 2 §:ssä säädetään yhtiön kunnossapitovastuusta. Lain 24 luvun 6 §:n mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiö- järjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti. Korvausvastuun sovittelusta säädetään luvun 7 §:ssä.


Käräjäoikeus totesi todistelusta esitettävän laajasti kirjallista todistelua ja henkilötodistelua. Henkilötodistelun luotettavuutta heikentää se, että asiassa on suurelta osin kysymys tapahtumista useiden vuosien ja jopa yli 20 vuoden takaa. Sen takia käräjäoikeus oli pitänyt asiassa esitettyä kirjallista todistelua ensisijaisena ja luotettavampana kuin henkilötodistelua. Virtanen muistinongelmat ovat heikentäneet hänen kertomuksensa luotettavuutta, toisin kuin Pn kertomus on ollut looginen ja saanut tukea Rn kertomuksesta.

Käräjäoikeus katsoi asiassa näytetyksi, että yhtiö on toiminut huolellisesti ja näin ollen Virtasen vaatimukset on hylättävä. Hovioikeus katsoi, että käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei ole syytä muuttaa. Hovioikeuden mukaan kosteusvaurioita, niitä koskevia asuntoyhtiön korjaustoimenpiteitä ja Virtasen terveydentilaa koskevien seikkojen selvittäminen pohjautuu kirjalliseen oikeudenkäyntiaineistoon. Valituksessa tai vastauksessa ei ole väitetty, että asiassa kuultujen henkilöiden kertomusten sisältö poikkeaisi käräjäoikeuden tuomioon kirjatusta.


Uudet todisteen hovioikeudessa

Virtanen oli valituskirjelmässä nimennyt uusia todisteita. Asuntoyhtiö oli vastustanut edellä mainitun todistelun vastaanottamista hovioikeudessa.
Valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota vaatimuksensa tueksi sellaisiin seikkoihin tai todisteisiin, joita ei ole esitetty käräjäoikeudessa, jollei hän näytä todennäköiseksi sitä, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut jokin pätevä syy tehdä niin. Tapauksessa on pitkälti kyse todistelusta ja uudesta näytöstä hovioikeudessa.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.


Hovioikeuden mukaan:

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 15 §:n 1 momentissa säädetään valituskirjelmän sisällöstä haettaessa hovioikeudessa muutosta käräjäoikeuden ratkaisuun. Pykälän mukaan valituskirjelmässä on muun muassa mainittava: 1) käräjäoikeuden ratkaisu, johon muutosta haetaan; 2) miltä kohdin käräjäoikeuden ratkaisuun haetaan muutosta; 3) mitä muutoksia käräjäoikeuden ratkaisuun vaaditaan tehtäviksi sekä 4) perusteet, joilla muutosta vaaditaan, ja miltä osin käräjäoikeuden ratkaisun perustelut valittajan mielestä ovat virheelliset. Säädös koskee myös sanottua käräjäoikeuden käsittelyratkaisua. Virtasella on ollut käräjäoikeudessa ja valituskirjelmää laadittaessa avustajana sama avustaja. Hovioikeus katsoi, että avustajalle on täytynyt olla selvää, miten käräjäoikeuden tekemään käsittelyratkaisuun haetaan muutosta.

Hovioikeus totesi, että valittajan velvollisuus on esittää hyväksyttävä syy siihen, miksi uuteen seikkaan tai todisteeseen vedotaan vasta hovioikeusvaiheessa. Homekoiratutkimusraportin valmistuminen käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen 15.1.2019 ei ole sellainen hyväksyttävä syy, jonka perusteella voitaisiin sallia uuteen todisteluun vetoaminen hovioikeudessa. Oikeudenkäynti käräjäoikeudessa on kestänyt yli vuoden ajan, jolloin tarpeellisen todistelun kartoittamiseen on ollut hyvin aikaa.


Hakusanat: asunto-osakeyhtiö, kosteusvaurio, kunnossapitovastuu, terveyshaitta, hovioikeuskäytäntö, pääkäsittely


Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 461
Antamispäivä 4.11.2020
Diaarinumero S 19/19

Ratkaisut, joista on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 9.11.2018 nro 21283 ja sen täydennys 21.11.2018 nro 22150 (liitteinä)

Asia
Asunto-osakeyhtiöasia

Valittaja
S Virtanen

Vastapuoli
Asunto Oy T**i

Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset

S Virtanen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Hän on toistanut käräjäoikeuden tuomion sivuilta 2 ja 3 ilmenevät kannevaatimuksensa yhteensä 50.000 euroa käräjäoikeudessa vaadittuine korkoineen. Virtanen on lisäksi toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä (tuomio sivu 10) kuittausvaatimuksen ja vaatinut, että käräjäoikeuden määräys hänen häädön uhalla tapahtuvasta muuttamisestaan kumotaan.

Virtanen on lisäksi vaatinut, että Asunto Oy T***i (jäljempänä asuntoyhtiö) velvoitetaan tutkimaan ja korjaamaan Virtasen huoneiston B 40 vauriot ja saattamaan huoneisto asumiskuntoiseksi. Vielä Virtanen on vaatinut, että osapuolet pitävät oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Perusteet

Virtanen on muutoksenhaun tueksi pääosin vedonnut käräjäoikeudessa kanteen tueksi esittämiinsä perusteisiin ja seikkoihin.

Asunnon vauriot

Virtasen huoneistossa on ollut kosteusvaurioita vuosina 1997, 2013 ja 2015. Käräjäoikeus on katsonut, että todetuilla vahingoilla ei ole yhteyttä keskenään. Jokaisen kosteusvaurion syntymekanismi on ollut sama. Kerrostalon seinä- ja kattorakenteiden liittymäkohdasta on päässyt vettä ainakin ylimmän kerroksen seinärakenteisiin ja sitä kautta Virtasen ylimmässä kerroksessa sijaitsevan huoneiston lattiarakenteisiin. Tähän vesivuotoon on keskeisesti vaikuttanut se seikka, että seinä- ja kattorakenteiden liittymäkohdasta on puuttunut myrskypellit vuoteen 2015 saakka.

Vuonna 1997 Virtasen huoneiston lattia on ollut märkä. Kosteusvaurion syitä ei tuolloin selvitetty asianmukaisesti eikä lattiarakenteita avattu. Vaurio on korjattu vain vaihtamalla lattiamateriaali muovimattoon.

Vuonna 2013 Virtasen huoneiston vaatehuoneen katossa on pintaremontin yhteydessä havaittu homevaurio. Asuntoyhtiön sen johdosta talon yläpohjassa tekemä tarkastus on ollut lähinnä silmämääräinen, eikä vaatehuoneen katon kosteusvaurion syitä selvitetty. Vaurio on korjattu puoliksi Virtasen kustannuksella, koska hänen asunnossaan toimitettiin sisätilaremonttia.

Vuonna 2015 Virtasen huoneiston lattialla on ollut vettä, ja huoneiston lattiarakenne ja sen eristetila ovat olleet kosteusvaurion vahingoittamat. Kysymyksessä on ollut vuosien saatossa kehittynyt pitkäaikaisen kosteusrasituksen aiheuttama vaurio. Huoneiston lattiaan poratuista koerei'istä on päässyt asuntoon myrkyllistä kaasua. Tällainen kaasu ei ole voinut syntyä lattiarakenteisiin lyhyen ajan kuluessa.

Edellä kerrottuja kosteusvaurioita ja asuntoyhtiön niitä koskevia toimenpiteitä on tarkasteltava kokonaisuutena.

Asuntoyhtiön toimet

Asuntoyhtiö on tehnyt Virtasen huoneistoon remontin vuoden 2015 kosteusvaurion korjaamiseksi. Huoneiston lopputarkastus on kuitenkin jäänyt kesken ja asunnon lopullinen kunto selvittämättä. Asuntoyhtiö ei ole tehnyt huoneiston remonttia loppuun saakka. Virtasella ei ole muistikuvaa siitä, että hän olisi ilmoittanut isännöitsijälle huoneiston tarkastuksen tarpeettomuudesta. Virtanen on joutunut hävittämään valtaosan irtaimistostaan. Tämän vahingon asuntoyhtiö on jälkeenpäin korvannut.

Asuntoyhtiö on ylimääräisen yhtiökokouksen päätöksellä 16.12.2015 valtuuttanut asuntoyhtiön hallituksen korvaamaan Virtaselle kosteusvauriosta aiheutuneet vahingot. Asuntoyhtiön hallituksen ja isännöitsijän vaihduttua asuntoyhtiö on kiistänyt tämän korvausvastuunsa.

Asuntoyhtiön toimintaa kosteusvaurioiden syiden selvittämisessä ja korjaamisessa ei voida pitää huolellisena, kun otetaan huomioon kerrostalon ja Virtasen huoneiston vauriohistoria ja vauriomekanismista esitetty selvitys sekä huoneiston kosteusvaurioiden vakavuus.

Virtasen terveydentila

Virtanen on ollut elämäntavoiltaan aktiivinen henkilö ja hän on käyttänyt huoneistoaan aikaisemmin lähinnä vain yöpymiseen. Virtasen terveys on romahtanut pian sen jälkeen, kun hän on asunut pysyvämmin huoneistossaan. Virtasen hengitystieoireet ovat ilmenneet ja pahentuneet vuoden 2013 jälkeen. Virtasen hengitystieoireilu on aiheuttanut yleisen terveydentilan ja voinnin heikkenemistä. Virtasen terveydentilan heikentyminen on aiheutunut huoneiston vakavista kosteusvaurioista.

Vastaus

Vaatimukset

Asuntoyhtiö on vaatinut, että Virtasen valitus hylätään ja että Virtanen velvoitetaan korvaamaan asuntoyhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 8.531,20 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Asuntoyhtiö on hovioikeudessa vedonnut samoihin seikkoihin ja perusteisiin kuin käräjäoikeudessa.

Asunnon vaurioiden korjaaminen

Virtasen huoneiston kosteusvahinko on korjattu vuonna 1997 rakennusalan ammattilaisten toimesta ajankohdan rakennustavan mukaisesti. Asuntoyhtiön hallitus on todennut korjaustyöt hyväksytysti suoritetuiksi. Mikäli korjaus olisi ollut virheellinen tai puutteellinen, Virtasen olisi tullut se havaita varsin pian ja reklamoida siitä asuntoyhtiölle. Korvausvaatimukset vuoden 1997 kosteus- vahingon osalta ovat vanhentuneet.

Asuntoyhtiössä on vuonna 1999 teetetty kattoremontti, joka sekin on toteutettu ajankohdalle tavanomaisella tasolla. Kattoremontissa ei ole asennettu myrskypeltejä. Niiden asentaminen ei ole ollut rakennusmääräysten perusteella pakollista eikä rakennusalan ammattilaisten kannan mukaan myöskään tarpeellista. Kattoremonttia on valvonut ulkopuolinen valvoja ja se on vastaanotto- ja takuutarkastettu. Lisäksi asuntoyhtiön hallitus on todennut kattoremontin hyvin ja ammattitaidolla tehdyksi.

Asuntoyhtiö on suorittanut mainitut 1990-luvun korjaukset viipymättä korjaus- tarpeen ilmenemisen jälkeen ja ne on toteutettu ulkopuolisten ammattilaisten toimesta. Asuntoyhtiö on toiminut kaikilta osin huolellisesti. Virtasen kertomus ja lääkärinlausunnot osoittavat, että hänellä on ollut oirehdintaa jo ennen syksyllä 2015 havaittua kosteusvahinkoa. Virtasen terveyshaittaan perustu- vien vaatimusten taustalla eivät näin ollen voi olla väitetyt viiveet ja puutteet vuoden 2015 vahingon selvittämisessä ja korjaamisessa. Väitetty asuntoyhtiön huolimattomuus liittyy edellä mainittuihin 1990-luvun remontteihin.

Rakennusalan ammattilaiset ovat korjanneet Virtasen huoneiston kosteusvaurion vuonna 2015 heti sen havaitsemisen jälkeen. Huoneiston lattia on uusittu kaikilta niiltä osin kuin rakennusalan ammattilaiset ovat arvioineet sen tarpeelliseksi. Asuntoyhtiö on toiminut huolellisesti ja luottanut ulkopuolisten rakennusalan ammattilaisten arvioon. Virtasen huoneistossa on tehty useita mittauksia korjaustöiden jälkeen. Virtanen on ilmoittanut keväällä 2017 asunto- yhtiön tuolloiselle isännöitsijälle, ettei sisäilmamittausta tarvitse suorittaa hänen asunnossaan.

Virtanen ei ole ennen vuotta 2015 ilmoittanut asuntoyhtiölle, että kerrostalon tai hänen huoneistonsa remontit olisivat olleet virheellisesti toteutettuja tai että kosteusvauriot eivät olisi tulleet korjatuiksi. Asiaan ei ole huoneiston kunnon osalta palattu tämän jälkeen ennen kuin asuntoyhtiö on ryhtynyt syksyllä 2017 perimään Virtasen maksamattomia vastikkeita ja uhannut häntä huoneiston haltuunotolla. Tuolloin Virtanen on ryhtynyt jälleen vetoamaan huoneiston kuntoon ja sen aiheuttamaan sairastumiseensa perusteena olla maksamatta vastiketta.

Huoneiston tutkiminen ja korjaaminen

Asuntoyhtiölle on käräjäoikeuskäsittelyssä esitetty vaatimus huoneiston kunnon tutkimisesta ja väite tutkimusten suorittamisen laiminlyönnistä. Tämän jälkeen asuntoyhtiön isännöitsijä on pyytänyt Virtasen avustajalta lupaa mennä huoneistoon suorittamaan sisäilmatutkimusta. Lupaa ei ollut saatu. Aikaisemmat tutkimukset ja käräjäoikeuden ratkaisun perustelut huomioon ottaen asuntoyhtiö ei ole pitänyt tarpeellisena pyrkiä tekemään tutkimuksia vastoin Virtasen tahtoa.

Asuntoyhtiön toimet korvausten maksamiseksi

Asuntoyhtiö on maksanut Virtasen vuonna 2015 havaitun kosteusvaurion korjaustyöt täysimääräisesti. Asuntoyhtiö on sen lisäksi maksanut Virtaselle perusteettomasti muun muassa selvästi vanhentuneita vahingonkorvauksia. Asuntoyhtiön entinen isännöitsijä on antanut asuntoyhtiön hallitukselle ja yhtiökokoukselle virheellistä tietoa liittyen asuntoyhtiön vahingonkorvausvastuuseen tässä asiassa. Vahingonkorvausten maksaminen Virtaselle on sittemmin lopetettu.

Virtasen terveydentila

Syy-yhteys Virtasen oireiden ja väitetyn sisäilmahaitan välillä puuttuu. Virtasen terveydentila on heikentynyt aiemmista vuosista ja ajoittuu samaan aikaan hänelle suoritettujen laajojen operaatioiden kanssa, jolloin Virtanen on ollut pitkiä aikoja sairaalahoidossa. Mitään lääketieteellistä diagnoosia, tutkimusta tai edes lääketieteen ammattilaisen mielipidettä siitä, että huoneiston sisäilma olisi aiheuttanut Virtaselle terveyshaittaa, ei ole esitetty.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisut

Uusi todistelu hovioikeudessa

Virtanen on valituskirjelmässä nimennyt kirjallisiksi todisteiksi vakuutusyhtiön korvauspäätökset 16.11.2015 ja 25.4.2016 teemana taloyhtiön huolimattomuus ja sen seuraukset. Lisäksi Virtanen on lisäkirjelmässä 28.2.2019 nimennyt kirjalliseksi todisteeksi 15.1.2019 päivätyn homekoiratutkimusraportin teemana Virtasen huoneiston kelpaamattomuus asumiseen ja todistajana kuultavaksi raportin laatijan T T***en teemana Virtasen huoneiston puutteellinen remontti ja huoneistossa havaitut kosteus- ja homevauriot.

Asuntoyhtiö on vastustanut edellä mainitun todistelun vastaanottamista hovioikeudessa. Virtanen ei ole valituskirjelmässään hakenut muutosta Keski-Suomen käräjäoikeuden käsittelyratkaisuun, jolla vakuutusyhtiön korvauspäätöksiä ei ole hyväksytty asiassa todisteiksi. Homekoiratutkimusraportti puolestaan on uusi todiste. Mainittu tutkimus olisi voitu tehdä jo käräjäoikeuskäsittelyn aikana. Tutkimuksia olisi silloin voitu tehdä myös asuntoyhtiön toimesta, mikäli Virtanen olisi sen sallinut.

Keski-Suomen käräjäoikeus on pääkäsittelyssä 9.11.2018 tekemällään käsittelyratkaisulla hylännyt Virtasen vaatimuksen vakuutusyhtiön korvauspäätösten esittämisestä kirjallisina todisteina. Käräjäoikeuden ratkaisun perustelujen mukaan asia oli tuolloin ollut vireillä jo vuoden ajan ja mainitut kirjalliset todisteet olivat olleet kantajan hallussa. Virtanen ei ollut oikeudenkäymiskaaren 6 luvun 9 §:n 2 momentin mukaisesti saattanut todennäköiseksi, että hänen menettelynsä olla nimeämättä näitä todisteita jo valmistelussa olisi johtunut pätevästä syystä. Käräjäoikeuden pöytäkirjaan tehdyn merkinnän mukaan käsittelyratkaisuun saa hakea muutosta yhdessä pääasiaratkaisun kanssa samassa järjestyksessä.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 15 §:n 1 momentissa säädetään valituskirjelmän sisällöstä haettaessa hovioikeudessa muutosta käräjäoikeuden ratkaisuun. Pykälän mukaan valituskirjelmässä on muun muassa mainittava: 1) käräjäoikeuden ratkaisu, johon muutosta haetaan; 2) miltä kohdin käräjäoikeuden ratkaisuun haetaan muutosta; 3) mitä muutoksia käräjäoikeuden ratkaisuun vaaditaan tehtäviksi sekä 4) perusteet, joilla muutosta vaaditaan, ja miltä osin käräjäoikeuden ratkaisun perustelut valittajan mielestä ovat virheelliset. Säädös koskee myös sanottua käräjäoikeuden käsittelyratkaisua. Virtasella on ollut käräjäoikeudessa ja valituskirjelmää laadittaessa avustajana sama avustaja.
Hovioikeus katsoo, että avustajalle on täytynyt olla selvää, miten käräjäoikeuden tekemään käsittelyratkaisuun haetaan muutosta.

Virtanen on valituskirjelmässään yksilöinyt muutoksenhaun koskevan annettua pääasiaratkaisua eikä valituskirjelmässä ole käsittelyratkaisusta valittamisen kannalta myöskään edellä mainituissa kohdissa 2) – 4) edellytettyjä tietoja. Toisaalta valituskirjelmässä on nimetty ”uusiksi” todisteiksi pääkäsittelyssä käräjäoikeudelle jätetyt vakuutusyhtiön korvauspäätökset. Näiden asiakirjojen huomioon ottaminen todisteina hovioikeuskäsittelyssä ei voi perustua oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momenttiin, koska niihin on vedottu todisteina jo käräjäoikeudessa.

Virtasen tarkoituksena voidaan katsoa olevan saada vedota näihin asiakirjoihin todisteina hovioikeudessa eikä se voi tapahtua muutoin kuin käräjäoikeuden käsittelyratkaisun kumoamisen kautta. Valituskirjelmässä ei ole esitetty sellaisia perusteita ja seikkoja, joiden nojalla käräjäoikeuden edellä yksilöity käsittelyratkaisu olisi virheellinen ja se tulisi kumota. Virtanen ei näin ollen voi vedota vakuutusyhtiön korvauspäätöksiin todisteina hovioikeudessa.

Virtanen on vedonnut uutena kirjallisena todisteena homekoiratutkimusraporttiin ja nimennyt uudeksi todistajaksi sen laatijan.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Valittajan velvollisuus on esittää hyväksyttävä syy siihen, miksi uuteen seikkaan tai todisteeseen vedotaan vasta hovioikeusvaiheessa. Homekoiratutkimusraportin valmistuminen käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen 15.1.2019 ei ole sellainen hyväksyttävä syy, jonka perusteella voitaisiin sallia uuteen todisteluun vetoaminen hovioikeudessa, kun otetaan huomioon, että asuinhuoneiston kunto on ollut keskeinen riidanalainen kysymys jo käräjäoikeusvaiheessa ja oikeudenkäynti käräjäoikeudessa on kestänyt yli vuoden ajan, jolloin tarpeellisen todistelun kartoittamiseen on ollut hyvin aikaa.

Hovioikeus määrää, että hovioikeuden käsittelyssä ei saa käyttää todisteina vakuutusyhtiön korvauspäätöksiä 16.11.2015 ja 25.4.2016, homekoiratutkimus- raporttia 15.1.2019 tai kuulla todistajana sen laatijaa T T***ea.

Pääkäsittelyn toimittaminen hovioikeudessa

Virtanen on pyytänyt pääkäsittelyn toimittamista hovioikeudessa näytön uudelleen arvioimiseksi sen vuoksi, että käräjäoikeuden näytön arvioinnin lopputulos on virheellinen. Jäljempänä hovioikeus katsoo, että todistelua ei tarvitse ottaa uudelleen vastaan hovioikeudessa, koska käräjäoikeuden vastaanottaman näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä mitään varteenotettavaa epäilystä ottaen huomioon käräjäoikeuden näytön arvioinnin perustelut, valituksessa pääkäsittelyn toimittamista varten esitetyt näkökohdat ja kirjallinen oikeudenkäyntiaineisto asiassa.

Virtanen, jota on avustanut kokenut lakimies, ei ole pyytänyt niin sanotun pienimuotoisen pääkäsittelyn toimittamista hovioikeudessa. Kyse on asuntoyhtiön ja osakkeenomistajan välisestä riita-asiasta. Vaikka kyse on Virtasen asumiseen keskeisesti liittyvästä riidasta, ei asiassa ole tarpeen toimittaa asian laatu ja sen merkitys huomioon ottaen myöskään edellä mainittua pääkäsittelyä hovioikeudessa.

Pääkäsittelyn toimittaminen hovioikeudessa on näin ollen oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 2 momentin nojalla selvästi tarpeetonta näillä sekä jäljempänä pääasiaa koskevista perusteluista ilmenevillä perusteluilla. Virtasen pyyntö pääkäsittelyn toimittamisesta hylätään.

Oikeusavun jatkaminen

Virtanen on pyytänyt hänelle myönnetyn oikeusavun jatkamista 25 tunnilla. Keski-Suomen oikeusaputoimisto on päätöksellään 11.1.2018 myöntänyt Virtaselle enintään 80 tuntia oikeusapua 0 prosentin perusomavastuulla 7.11.2017 alkaen ja määrännyt hänen avustajakseen asianajaja T L***an. Myönnetyistä oikeusaputunneista on käräjäoikeudessa käytetty 72 tuntia.

Oikeusapulain 5 §:n 2 momentin mukaan oikeusapu kattaa avustajan toimenpiteet enintään 80 tunnilta. Asiaa käsittelevä tuomioistuin voi kuitenkin päättää, että oikeusavun antamista jatketaan. Edellytyksenä on, että oikeusavun saaja esittää selvityksen asian käsittelyn edellyttämistä välttämättömistä toimenpiteistä sekä että oikeusavun jatkamiseen on erityisiä syitä ottaen huomioon oikeusavun saajan oikeusturvan tarve sekä asian laatu ja laajuus. Tuomioistuimen on tällöin asetettava enimmäistuntimäärä avustajalle korvattaville toimenpiteille. Tämä tuntimäärä ei voi kerralla ylittää 30 tuntia, jollei tuomioistuin asian erityisen laajuuden vuoksi toisin määrää. Pyyntö oikeusavun antamisen jatkamisesta on tehtävä hyvissä ajoin ennen kuin tuntimäärä on tullut täyteen.

Kyseessä on laajahko taloyhtiön vahingonkorvausvelvollisuutta koskeva asia. Ottaen huomioon asian laatu, laajuus ja sen merkitys Virtaselle ja hänen oikeusturvan tarpeensa, asiassa on oikeusapulain 5 §:n 2 momentin tarkoittamia erityisiä syitä jatkaa Virtasen oikeusapua hänen pyytämällään tavalla. Virtasen avustajan yksittäisten toimenpiteiden tarpeellisuus ja ajankäytön kohtuullisuus arvioidaan jäljempänä ratkaistaessa kysymys avustajalle maksettavasta palkkiosta.

Pääasia

Käräjäoikeuden ratkaisu

Virtasen huoneiston vauriot ja asuntoyhtiön niiden johdosta tekemät korjaukset ilmenevät käräjäoikeuden tuomiosta s. 12–14. Käräjäoikeus on katsonut, että asuntoyhtiö on toiminut huolellisesti toteuttaessaan asuntoyhtiön ja Virtasen huoneiston korjaustoimenpiteet (tuomio s. 14-15). Lisäksi asiassa on käräjäoikeuden mukaan jäänyt selvittämättä, että Virtasen sairaudet ja oireet olisivat aiheutuneet yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvissa rakenteissa olleista vaurioista (tuomio s. 15-17). Käräjäoikeus on hylännyt Virtasen korvausvaatimukset.

Korvausvastuuseen sovellettava laki

Asunto-osakeyhtiölaki (809/1991, vanha laki) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen on kumottu ja asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009, uusi laki) on tullut voimaan 1.7.2010. Asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (1600/2009) 1 §:n 3 momentin mukaan uutta lakia sovelletaan myös ennen sen voimaantuloa perustettuun asunto-osakeyhtiöön, jollei tästä laista johdu muuta. Voimaanpanolain 20 §:ssä säädetään, että vahingonkorvaukseen, joka perustuu ennen uuden lain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, sovelletaan vanhaa lakia.

Virtasen asunnossa on havaittu kosteusvaurio ensimmäisen kerran vuonna 1997 ja viimeisin kosteusvaurio on ilmennyt vuonna 2015. Näin ollen asuntoyhtiön vahingonkorvausvastuuta on arvioitava osin vanhan ja osin uuden lain mukaisesti.

Kunnossapitovastuusta säädettiin vanhan asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä ja vahingonkorvausvelvollisuudesta lain 3 §:n 9 kohdan viittaussäännöksen mukaisesti vanhan osakeyhtiölain (734/1978) 15 luvussa. Asunto-osakeyhtiön velvollisuudesta korvata osakkeenomistajalle kunnossapitovastuun laiminlyönnistä aiheutuneet vahingot ei kuitenkaan ollut laissa nimenomaisia säännöksiä. Yhtiön on kuitenkin oikeuskäytännössä katsottu olevan vastuussa vahingoista, jotka yhtiön toimielimet ovat lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallisesti tai huolimattomuudellaan aiheuttaneet osakkeenomistajalle (KKO 1992:66).

Uuden asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 ja 2 §:ssä säädetään yhtiön kunnossapitovastuusta. Lain 24 luvun 6 §:n mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiö- järjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti. Korvausvastuun sovittelusta säädetään luvun 7 §:ssä.

Kysymyksenasettelu

Virtasen väittämän mukaan hänen huoneistonsa ei ole asuntoyhtiön teettämien remonttien jälkeen vieläkään ollut asuttavassa kunnossa. Kysymys on siitä, onko asuntoyhtiö kosteusvaurioiden korjauksissa laiminlyönyt vanhassa ja uudessa asunto-osakeyhtiölaissa säädetyn kunnossapitovastuunsa. Kyse on lisäksi siitä, onko huoneiston puutteellinen kunto ja Virtasen väittämät terveys- ja asumishaitta sekä ansionmenetys olleet asuntoyhtiön kunnossapitovastuun laiminlyönnin seuraus, ja onko asuntoyhtiö aiheuttanut väitetyt vahingot huolimattomuudesta.

Virtasen mukaan asuntoyhtiön on korjattava huoneisto asumiskuntoiseksi ja maksettava hänelle korvaus pysyvästä viasta ja haitasta, kivusta ja särystä sekä muusta tilapäisestä haitasta, asumishaitasta sekä ansionmenetyksestä. Asuntoyhtiö on kiistänyt Virtasen vaatimukset.

Kun yhtiön korvausvastuuta arvioidaan yhtiöoikeudellisin perustein ajalta ennen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa 1.7.2010, korvausta vaativalla on todistustaakka kaikista edellä mainituista korvauksen edellytyksistä eli vahingosta ja sen syy-yhteydestä väitettyyn yhtiön lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen. Yhtiön on vahingonkorvausvastuusta vapautuakseen korkeimman oikeuden ennakkoratkaisusta 1992:66 ilmenevän oikeusohjeen ja lain 24 luvun 6 §:n 2 momentin mukaisesti osoitettava menetelleensä huolellisesti, kuten käräjäoikeus on katsonut.

Asunnon vauriot ja asuntoyhtiön korjaustoimenpiteet

Käräjäoikeuden tuomion sivulla 12 on todettu, että todistajien kertomukset ovat perustuneet suurelta osin asiassa laadittuihin asiakirjoihin ja siihen, mitä todistajat ovat kuulleet asiasta muiden kertomina. Asiat, joista todistajat ovat kertoneet ovat useiden vuosien ja jopa 20 vuoden takaisia, mikä osaltaan on käräjäoikeuden mukaan heikentänyt henkilötodistelun luotettavuutta. Tämän vuoksi käräjäoikeus on pitänyt asiassa esitettyä kirjallista todistelua ensisijaisena ja luotettavampana kuin henkilötodistelua.

Käräjäoikeus on katsonut, että vuoden 1997 vesivahingon syntymekanismista ei ole esitetty täysin aukotonta selvitystä. Käräjäoikeuden mukaan vuoden 1997 ja 2015 kosteusvauriot ovat kuitenkin aiheutuneet eri tavoin. Käräjäoikeuden johtopäätös vuoden 1997 kosteusvauriosta on perustunut Virtasen kertomukseen siitä, että hänen huoneistonsa lattialle oli tullut sadeilmalla vettä ikkunasta ja että korjaustoimenpiteenä oli laitettu ikkunaan kolmas lasi. Asiassa on kirjallisena todisteena esitetty lasku V 16, jossa rakennusliike on laskuttanut asuntoyhtiötä Virtasen asunnon ikkuna- ja mattotöistä. Lisäksi kirjallisena todisteena V 13 on esitetty asuntoyhtiön hallituksen kokouspöytäkirja 15.9.1997, jossa on todettu Virtasen asunnon vesivahingon korjaustyöt hyväksytysti suoritetuiksi.

Edellä mainitusta kokouspöytäkirjasta on käynyt myös ilmi se, että Virtasen huoneiston korjaustyön hyväksymisen lisäksi samalle pöytäkirjan momentille on kirjattu merkintä vesikatteen uusimisen tarpeesta ja urakkatarjouksen pyytämisestä. Käräjäoikeudessa on kirjallisena todisteena K 3 esitetty ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 16.12.2015. Pöytäkirjan kohtaan 8 on kirjoitettu, että taloyhtiössä on uusittu vesikatto noin 15 vuotta sitten. Katto uusittiin, koska huoneistoon B 40 (Virtasen asunto) oli tullut vettä katosta, silloin huoneisto oli kunnostettu seinät maalaamalla ja lattialle oli vaihdettu uusi muovimatto.

Virtasen kertomus vuoden 1997 kosteusvaurion synnystä ja asiassa esitetty kirjallinen todistelu on jossain määrin ristiriidassa. Edellä kerrotun selvityksen perusteella mahdollista on sekin, että 1997 kosteusvaurio on aiheutunut vesikaton vuodosta, jolloin vettä on tullut ylimmässä kerroksessa olevan Virtasen huoneiston lattialle. Hovioikeus toteaa, että täyttä selvyyttä tähän kysymykseen tuskin on enää saatavissa.

Asuntoyhtiön vuonna 1999 toteuttamasta kattoremontista, jossa tiilikatto vaihdettiin konesaumatuksi peltikatoksi, on esitetty käräjäoikeudessa runsaasti kirjallista todistelua (V 14, V 15 ja V 17-V 20). Kattoremontista on tehty suunnitelma ja pyydetty tarjoukset ja tehty urakkasopimus. Kattoremontin valmistuttua on järjestetty vastaanottotarkastus 10.6.1999 ja takuutarkastus 11.6.2001. Asuntoyhtiön hallituksen kokouksen 5.10.1999 pöytäkirjaan (todiste V 15) on kohtaan 5. merkitty, että keskusteltiin suoritetusta vesikaton uusimisremontista, joka vastaanottotarkastuksessa todettiin hyvin ja ammattitaidolla tehdyksi. Samalla todettiin, että aikaisemmin esiintyneitä kattovuotoja ei enää ole havaittu.

Käräjäoikeudessa on todettu riidattomaksi seikaksi, että Virtasen portaassa on vuonna 2013 tehty linjasaneerausta. Virtanen on käräjäoikeudessa kertonut, että samaan aikaan hänen huoneistoonsa on tehty remontti. Vaatehuoneen katossa oli tuolloin havaittu hometta. Urakoitsija oli kieltäytynyt vaurion korjaamisesta ennen kuin yläpohjan mahdollinen ongelma on korjattu. Todistajana käräjäoikeudessa kuultu tuolloinen isännöitsijä K***a on kertonut, että vaatehuoneen katossa oli ollut kosteusvaurio, jonka hän oli nähnyt sen puhdistamisen jälkeen. K***a oli käynyt yläpohjassa hallituksen jäsenten kanssa ja tarkastanut, ettei yläpohja ole märkä tai vaurioitunut. Virtasen huoneisto oli sen jälkeen korjattu vauriokohdasta puhdistamalla, hiekkapuhaltamalla ja maalaamalla. Virtanen on maksanut puolet kyseisen vaurion korjaamisen kustannuksista. Asiassa ei ole esitetty selvitystä, että Virtanen olisi tästä asiasta myöhemmin reklamoinut asuntoyhtiölle. Hovioikeus katsoo, että vuoden 2013 vaatehuoneen katon kosteusvaurio on ollut laadultaan ja laajuudeltaan erilainen kuin vuoden 1997 ja 2015 vesivuotojen aiheuttamat kosteusvauriot.

Virtanen on vuonna 2015 havainnut asuntonsa lattialla vettä. Virtanen on ilmoittanut asiasta isännöitsijälle, joka oli tilannut urakoitsijan paikalle. Todistaja T R***a on kertonut käräjäoikeudessa vuoden 2015 kosteusvaurion selvittämisestä. Perussyyksi R***a on todennut, että myrskyisellä ja tuulisella sadeilmalla vettä oli päässyt räystäältä seinärakenteeseen. Vastaavan tilanteen estämiseksi kerrostaloon oli asennettu myrskypellit. R***an mukaan myrskypellit eivät ole välttämättömät eikä niiden puuttumista voida pitää rakennusvirheenä. Asiassa ei ole väitettykään, että rakentamismääräykset olisivat edellyttäneet myrskypeltien asentamista vuonna 1999 toteutetussa asuntoyhtiön kattoremontissa. Käräjäoikeuden johtopäätös on ollut, että Virtasen asunnon vuoden 2015 kosteusvaurio on aiheutunut myrskypeltien puutteesta. Kattoremontista oli kulunut noin 15 vuotta ennen kuin myrskypeltien asentaminen oli tullut ajankohtaiseksi. Todistaja R***an kertomus huomioon ottaen vesivuodon on aiheuttanut rankka myrskysade, mihin vahinkoon myrskypeltien puuttuminen on hyvinkin saattanut myötävaikuttaa.

Kirjallisista todisteista V 1 ja V 2 on käynyt ilmi, että asunnossa oli aloitettu tutkimukset ja laajat remontit. Edelleen kirjallisista todisteista V 3, V 5, V 6 ja V 7 on ilmennyt, että Virtasen asunnossa on remontin jälkeen tehty useita mittauksia ja tarkastuksia.

Virtanen asunnossa ei ole tehty viimeisintä sisäilmamittausta. Virtanen on käräjäoikeudessa kertonut, että hän ei ole kieltänyt sisäilmamittauksen tekemistä. Todistaja E P*** on käräjäoikeudessa kertonut, että Virtanen oli soittanut ja ilmoittanut hänelle, että sisäilmamittausta ei tarvitse tehdä.
Myös todistaja R***a oli käräjäoikeudessa kertonut samalla tavalla kuin P***. Asiassa on esitetty kahden henkilön samansuuntaiset kertomukset siitä, että Virtanen on kieltänyt sisäilmamittauksen tekemisen. Käräjäoikeus on todennut, että Virtasen kertomus on ollut paikoin epäjohdonmukainen ja hän on ollut muistamaton. Valituksessa on esitetty, että Virtanen ei muista todistaja P***sen tarkoittamaa soittoa. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden näytön arvioinnin siitä, että Virtanen on kieltänyt sisäilmamittauksen toteuttamisen huoneistossaan.

Johtopäätökset

Asiassa on saatu vahvoja viitteitä siitä, että vuoden 1997 kosteusvaurio on aiheutunut vesikaton vuodosta. Vuoden 2013 kosteusvaurio on ilmennyt paikallisesti Virtasen huoneiston sisäkatossa ja vuoden 2015 kosteusvaurio on aiheutunut poikkeuksellisten sääolojen vaikutuksesta ja ilmeisesti myös myrskypeltien puutteesta. Edelleen selvitetyksi on tullut se, että Virtanen ei ole reklamoinut asuntoyhtiölle näiden kosteusvahinkojen korjaamisen puutteista ennen nykyistä oikeusprosessia.

Vuoden 1997 kosteusvauriosta on tullut näytetyksi, että se on korjattu rakennusalan ammattilaisen toimesta ajankohdalle tavanomaisella tasolla. Asuntoyhtiö on hyväksynyt remontin ja ryhtynyt viipymättä toimenpiteisiin vesikaton remontin toteuttamiseksi. Vesikattoremontti on saatu päätökseen vuonna 1999 ja se on dokumentoitu kattavasti. Asuntoyhtiön hallitus on hyväksynyt molemmat remontit. Asiassa on tullut selvitetyksi, että edellä selostetut vuosien 1997 ja 1999 remontit on toteutettu viipymättä ja ajankohdalle tavanomaisella tasolla. Vuoden 1999 vesikattoremontin tarkoituksena on ollut myös ehkäistä enempien kattovuotojen syntymistä. Hovioikeus katsoo, että asuntoyhtiö on näiden remonttien osalta täyttänyt kunnossapitovastuuseen liittyvät velvollisuutensa ja yhtiö on toiminut niiden suhteen huolellisesti.

Vuoden 2013 kosteusvaurio on tullut ilmi, kun Virtanen on toteuttanut asunnossaan remonttia. Vauriokohdan ja sen asianmukaisen korjaamisen on käynyt tarkastamassa isännöitsijä ja asuntoyhtiön hallituksen jäsen. Asuntoyhtiö on myös osallistunut vaurion korjauskustannuksiin. Vuoden 2015 kosteusvauriota on tutkittu ja korjattu laajasti sekä ilman viivytystä. Hovioikeus katsoo näidenkin remonttien osalta, että yhtiö on täyttänyt kunnossapitovastuuseen liittyvät velvollisuutensa ja toiminut niiden suhteen huolellisesti.

Käräjäoikeuden tuomion sivuilla 15-17 on käsitelty Virtasen terveydentilaa. Arvio Virtasen terveydentilasta on perustunut kirjalliseen lääketieteelliseen selvitykseen. Asiassa on käräjäoikeuden mukaan jäänyt näyttämättä, että Virtasen sairaudet ja oireet olisivat aiheutuneet yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvissa rakenteissa olleista vaurioista. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja johtopäätökset tältä osin.

Näillä lisäyksillä käräjäoikeuden tuomion perusteluihin hovioikeus katsoo, että tuomion lopputulosta ei ole syytä muuttaa.

Edellä kerrottuja kosteusvaurioita, niitä koskevia asuntoyhtiön korjaustoimenpiteitä ja Virtasen terveydentilaa koskevien seikkojen selvittäminen pohjautuu pääosin kirjalliseen oikeudenkäyntiaineistoon. Valituksessa tai vastauksessa ei ole väitetty, että asiassa kuultujen henkilöiden kertomusten sisältö poikkeaisi käräjäoikeuden tuomioon kirjatusta. Johtopäätökset asuntoyhtiön korvausvastuun kannalta merkityksellisistä seikoista voidaan tehdä kirjallisen oikeuden- käyntiaineiston sekä käräjäoikeuden tuomioon merkittyjen kirjausten perusteella. Asian ratkaiseminen ei edellytä käräjäoikeudessa esitetyn henkilötodistelun vastaanottamista uudelleen hovioikeudessa. Perustetta pääkäsittelyn toimittamiselle hovioikeudessa ei siten ole.

Oikeudenkäyntikulut ja valtion varoista maksettava avustajan palkkio

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan, jos seikka, josta asian lopputulos aiheutui, ei ennen oikeudenkäyntiä ollut hävinneen asianosaisen tiedossa eikä hänen olisi pitänytkään olla siitä tietoinen, tuomioistuin voi määrätä, että asianosaisten on pidettävä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Virtanen on hovioikeudessa toistanut pääosin sen mitä on kanteen perusteeksi jo käräjäoikeudessa esitetty. Jo käräjäoikeudessa asiassa on ollut kyse asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuuta koskevasta asiasta, jonka oikeustila on ollut esimerkiksi näyttötaakkanormien osalta selvä. Virtanen on viimeistään jo käräjäoikeusvaiheessa tullut arvioida, millä tavalla hänen tulee näyttää kanteensa toteen. Asiassa ei ole tullut ilmi seikkoja, jotka edellyttäisivät oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 2 momentin poikkeussäännön soveltamista.

Asuntoyhtiö on voittanut asian hovioikeudessa ja Virtasen valitus on hylätty. Virtanen on paljoksunut asuntoyhtiön oikeudenkäyntikululaskua vastauksen laatimiseen liittyvien toimenpiteiden 12.3., 19.3. ja 20.3.2019 yhteensä yli kuuden tunnin sekä jälkitöiden yli tunnin osalta.

Hovioikeus toteaa, että asia on ollut tuttu asuntoyhtiön asiamiehelle jo käräjäoikeudesta, ja hovioikeudessa on esitetty samat väitteet kuin käräjäoikeudessa. Hovioikeus hyväksyy Virtasen kiistämisen vastauksen laatimiseen liittyvästä ajankäytöstä ja katsoo kohtuulliseksi asuntoyhtiön oikeudenkäyntikulujen määräksi 28 tunnin perusteella yhteensä 6.944 euroa.

Virtanen saa oikeusapua ilman omavastuuosuutta. Hovioikeus hyväksyy varatuomari T L***an laskun.

Tuomiolauselma

Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

S Virtanen velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy T***in oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 6.944 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Valtion varoista maksetaan Virtasen avustajaksi määrätylle varatuomari T L***alle avustajan tehtävästä hovioikeudessa palkkiona 3.080 euroa ja arvonlisäverona 739,20 euroa eli yhteensä 3.819,20 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.

Hovioikeuden päätöksellään 11.3.2019 numero 78 määräämä Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomion 9.11.2018 numero 21283 täytäntöönpanon keskeytysmääräys raukeaa.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.1.2021.


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos P K***
hovioikeudenneuvos M***ä
hovioikeudenneuvos T K***i

Esittelijä:
hovioikeuden esittelijä
H T***a
Ratkaisu on yksimielinen.
KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
TUOMIO 18/21283
Julistettu 9.11.2018
L 17/18997



Kantaja
Virtanen, S
Asunto Oy T***i
Keski-Suomen edunvalvontatoimiston 3. yleinen edunvalvoja c/o S Virtasen edunvalvojana

Vastaaja
Asunto Oy T***i

Virtanen, S

Keski-Suomen edunvalvontatoimiston 3. yleinen edunvalvoja c/o S Virtasen edunvalvojana

Asia
Asunto-osakeyhtiöasia 15.11.2017

SELOSTUS ASIASTA
Riidaton tausta


S Virtanen omistaa Asunto Oy T***in (jäljempänä yhtiö) osakkeet 1763 - 1800, jotka oikeuttavat hallitsemaan asuinhuoneistoa B 40 yhtiön omistamassa asuinrakennuksessa, jonka osoite on K***katu 6, 4***0 ***ä. Asuinhuoneiston A 40 pinta-ala on 53 m2. Huoneistossa on painovoimainen ilmanvaihto.

Vuonna 1997 Virtasen omistamassa huoneistossa on korjattu vesivahinko.

Vuonna 1998 yhtiössä on korjattu vesikatto.

Virtasen omistamassa huoneistossa on havaittu kattovuodon aiheuttama vesivahinko vuonna 2015.

Huoneistossa on suoritettu vahinkokartoitus 5. - 28.10.2015, minkä jälkeen yhtiö on suorittanut huoneistossa korjaustoimenpiteitä.

Yhtiö on teettänyt Virtasen huoneistossa sisäilmatutkimuksen 2.2.2016 ja kuntotutkimuksen 10.11.2016.

Xn kaupungin Ympäristöterveydenhuolto on tehnyt Virtasen pyynnöstä hänen huoneistossaan asunnontarkastuksen 4.7.2016.
Tarkastuksen jälkeen huoneistossa on suoritettu korjaustoimenpiteitä.

Huoneistossa on 17.1.2017 teetetty Raksystems Insinööritoimisto Oy:n katselmus, jonka yhteydessä on arvioitu huoneiston sisäilmaa huonontavia tekijöitä ja tarvittavia korjaustoimenpiteitä. Katselmuksen jälkeen huoneistossa on suoritettu korjaustoimenpiteitä.

Asunto Oy T***i on suorittanut S Virtaselle erilaisia korvauksia 17.10.2015-17.3.2017 yhteensä 24.648,30 euroa, josta osa on ollut korvausta vuoden 1999 Virtasen itse maksamista vesivahingon korjauskustannuksista.

Virtanen on jättänyt maksamatta vastikkeita ja käyttökorvauksia 1.8.2016 - 25.9.2018 pääomaltaan yhteensä 12.849,32 euroa.

Yhtiö on 24.10.2017 antanut Virtaselle varoituksen ja kehottanut häntä suorittamaan tuolloin maksamatta olleet maksut 8.651,29 euroa uhalla, että yhtiö ottaa huoneiston haltuun. Virtanen ei ole tämänkään jälkeen maksanut vastikkeita ja käyttökorvauksia.

Virtanen on asunut asunnossa koko sen ajan, kun hän on jättänyt vastikkeet maksamatta.

Yhtiön yhtiökokous on päättänyt ottaa Virtasen huoneiston haltuun 11.12.2017 ja yhtiökokouksen päätös on annettu Virtaselle tiedoksi 21.12.2017. Virtanen ei ole moittinut päätöstä määräajassa. Hän ei ole muuttanut asunnosta pois vapaaehtoisesti.

Kanne

Vaatimukset
S Virtanen on vaatinut, että Asunto Oy T***i velvoitetaan suorittamaan hänelle korvaukseksi:
-pysyvästä viasta ja haitasta 16.400 euroa,
-kivusta ja särystä sekä muusta tilapäisestä haitasta 15.600 euroa,
-asumishaitasta 5.000 euroa ja
-ansionmenetyksestä 13.000 euroa
eli yhteensä 50.000,00 euroa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 30.11.2017 lukien.

Lisäksi S Virtanen on vaatinut, että Asunto Oy T***i velvoitetaan tutkimaan ja selvittämään Virtasen omistaman huoneiston tämän hetkinen kunto ja korjaamaan mahdolliset vauriot yhtiön kustannuksella siten, että huoneisto tulee asumiskuntoiseksi.

Asunto Oy T***i on velvoitettava korvaamaan oikeusapua korvauksetta saavan Virtasen oikeudenkäyntikulut 9.820,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Virtanen on kiistänyt yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimuksen ja asianosaiskuluvaatimukset perusteeltaan, mutta myöntänyt sen määrällisesti oikeaksi. Joka tapauksessa asia on ollut oikeudellisesti niin epäselvä, että asianosaisten tulee vastata omista oikeudenkäyntikuluistaan.

Perusteet
Yhtiö on myötävaikuttamalla asunto-osakeyhtiölain rikkomiseen törkeästä huolimattomuudesta tai huolimattomuudesta aiheuttanut Virtaselle alla tarkemmin yksilöidyt vahingot.

Virtasen omistamassa huoneistossa on ollut seuraavat kosteus- ja homevauriot:
-huoneiston korkkilattiamatolle oli ilmestynyt vettä 1997. Yhtiö oli korjannut vahingon siten, että kostunut korkkilattiamatto oli poistettu ja sen tilalle oli asennettu muovimatto. Alle jäänyttä pilaantunutta lattiamateriaalia ei ollut poistettu. Vesivahingon syy oli jäänyt tuolloin selvittämättä, eikä sen aiheuttajana ollutta talon rakenteellista vikaa oltu tuolloin korjattu. Rakenteellinen vika on todennäköisesti sama joka on havaittu myöhemmin vuonna 2015. Virtanen on itse maksanut näistä remonteista puolet taloyhtiön edustajan kanssa sovituin tavoin.
-huoneiston kohdalla oleva ulkoseinä on ollut märkä 1990-luvun lopusta lähtien. Kyseinen seinä on ollut märkä myös vuonna 2015 ja vielä myöhemminkin. Vika oli havaittu ensimmäisen kerran vesikattoremontin yhteydessä 1998. Myöhemmin on havaittu, että kattorakenteen ja seinärakenteen välissä ei ole niin sanottua myrskypeltiä, minkä seurauksena ulkoa tuleva vesi oli päässyt talon seinärakenteisiin aiheuttaen seinä- ja lattiarakenteiden kostumista ja homevaurioita.
Rakennevirhettä ei ole korjattu vaikka kattorakenteen ongelmat ovat täytyneet olla taloyhtiön tiedossa.
-huoneiston vaatehuoneen katossa on pintaremontin yhteydessä
havaittu homevaurio vuonna 2013. Homevauriosta ilmoitettiin isännöitsijä K***alle.
-huoneistossa on ollut kattovuodosta johtuva vesivahinko, joka on
havaittu vuonna 2015. Huoneiston lattia oli ollut kostea, homevaurioinen, epäpuhdas ja siihen tehdystä koereiästä oli tullut voimakasta taksista hajua huoneistoon. Isännöitsijä oli kehottanut Virtastä poistumaan asunnosta välittömästi ja hänelle oli tarjottu tilapäisasuntoa useiden kuukausien ajaksi.

Virtasen huoneistossa on ollut seuraavat ilmanvaihto-ongelmat:
-Huoneistossa on ollut isännöitsijän luvalla Virtasen itsensä noin 20 vuotta sitten asennuttama liesituuletin, joka on ollut sekoittamassa

huoneiston painovoimaista ilmanvaihtoa. Liesituuletin on otettu pois käytöstä 2015 alkaen tehdyissä remonteissa. Taloyhtiön isännöitsijä on antanut luvan liesituulettimen asentamiseen, joka on myöhemmin osoittautunut sisäilman kannalta ongelmalliseksi. Siten taloyhtiö on ollut tietoinen sisäilmaongelmasta.
-Talassa on myös piippu, joka nyt käyttämättömänä aiheuttaa ilmanvaihto-ongelmia ylimmän kerroksen asuntoon. Taloyhtiön on täytynyt olla tietoinen siitä, että korkea käyttämätön piippu tulee aiheuttamaan ilmanvaihto-ongelmia ylimmän kerroksen asuntoihin.
-Joka tapauksessa huoneiston ilmanvaihto on ollut puutteellista ja huonoa, minkä on voinut havaita aistinvaraisesti. Ottaen huomioon toistuvat kosteusvaurioremontit huoneistossa taloyhtiön on katsottava tulleen tietoiseksi myös ilmanvaihto-ongelmista.

Yhtiön toiminta on ollut törkeän huolimatonta tai huolimatonta, koska yhtiön vuonna 1998 teettämässä kattoremontissa ei ole asennettu myrskyspeltiä tai se on asennettu huolimattomasti. Virtasen asunnon ulkoseinä on ollut toistuvasti kostea etenkin tuulisella ja sateisella säällä, mikä on ollut niin selvästi havaittavissa, että taloyhtiön olisi pitänyt se havaita. Virtasen huoneistossa tehdystä vahinkokartoituksessa 5. - 28.10.2015, ***n kaupungin asuntotarkastuksessa 4.7.2016 ja Raksystems Oy:n katselmuksessa 17.1.2017 tehtyjen havaintojen perusteella edellytettyjä korjaustoimenpiteitä ei ole tehty.
Lattiarakenteessa, seinissä ja katossa olleita kosteus- ja homevaurioita ei ole korjattu riittävällä tavalla ja ne on tehty puutteellisesti ja huolimattomasti. Taloyhtiön sisäilmaongelmista ovat valittaneet myös muut taloyhtiön asukkaat. Muun muassa pitkäaikainen taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja E U***a on muuttanut pois taloyhtiössä sijaitsevasta asunnostaan sisäilmaongelmien vuoksi.

Virtanen ei ole ilmoittanut talvella 2017 yhtiön teettäessä sisäilmamittauksia huoneistoissa, ettei hän halua hänen asuntoonsa mittaajia. Vaikka hän olisi näin ilmoittanutkin, ei sairaan ja iäkkään asukkaan ilmoitus vapauta taloyhtiötä vastuusta suorittaa tarvittavia tutkimuksia, selvityksiä ja korjaustoimenpiteitä.

Virtasen omistamaa huoneistoa on remontoitu, mutta se ei ole vieläkään asuttavassa kunnossa. Virtanen on joutunut asumaan huoneistossa olosuhteiden pakosta.

Lähtökohtaisesti Virtanen vetoaa terveydensuojelulain 1 §:ään ja siitä ilmenevään terveydenhaittaa koskevaan määritelmään. Terveyshaitalla tarkoitetaan ihmisessä todettavaa sairautta, muuta terveyden häiriötä tai sellaisen tekijän tai olosuhteen esiintymistä, joka voi vähentää väestön tai yksilön terveellisyyttä. Lisäksi Virtanen viitaa saman lain 26 §:ään, jonka mukaan asunnon olosuhteiden tulee olla sellaiset sisätilan sisäilman puhtauden ynnä muun perusteella, ettei siitä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa. Virtasen huoneisto B 40 ei täytä yllä mainittujen lainkohtien vaatimuksia ja siitä on aiheutunut Virtaselle terveyshaitta tai ainakin terveyden häiriö (oireisto).

Virtaselle on aiheutunut vesivahingoista, piilevästä kosteusvaurioista ja huoneiston rakenteiden vaurioitumisesta johtuvasta sisäilman toksisuudesta keuhkojen toiminnallisen ahtaus, nenäoireita, poikkeavaa väsymystä, ponnistelun siedon alenemaa, veren hapettamishäiriöitä ja uloshengitysahtautta. Virtasen oireet viittaavaat astmantyyppiseen tautitilaan. Oireet ovat ilmenneet lievänä vuodesta 2013 alkaen ja voimistuneet vuoteen 2015 mennessä ja pahentuneet edelleen siten, että näistä oireista ja vaivoista on tullut pysyviä.

Virtaselle on aiheutunut piilevästä kosteusvaurioista ja huoneiston rakenteiden vaurioitumisesta johtuvasta sisäilman toksisuudesta pysyvä haitta eli pysyvä hengitysteiden oireilu ja keuhkojen ja ilmateiden toiminnallinen astmantyyppinen ahtaus. Kysymys on vahingonkorvauslain 5 luvun 2 c §:n 2 momentissa tarkoitetusta pysyvästä viasta ja haitasta, josta on aiheutunut Virtasen elämänlaadun pysyvän erityisen heikentyminen. Haitta sijoittuu haittaluokkaan 10 (hengityselimet). Ottaen huomioon haittaluokka ja Virtasen ikä pysyvän vian ja haitan korvausmäärä on 16.400 euroa (35.600 € - (72-18)/100*35.600 €).

Virtaselle on aiheutunut piilevästä kosteusvaurioista ja huoneiston rakenteiden vaurioitumisesta johtuvasta sisäilman toksisuudesta vahingonkorvauslain 5 luvun 2 c §:n 1 momentissa tarkoitettua kipua ja särkyä sekä muuta tilapäistä haittaa. Haitta on alkanut keuhkojen toiminnallisena ahtautumisena ja hengitysteiden astmantyyppisenä oireiluna, joka on kehittynyt vuoteen 2015 mennessä ja jatkuu edelleen. Tämä voimakas oireilu on aiheuttanut Virtaselle koko elämäntilanteen muutoksen. Aiemmin voimaurheilua harrastaneen Virtasen kunto on romahtanut. Tämä on aiheuttanut edellä kuvattujen sairauksien ja oireiden lisäksi myös pitkäkestoisen masennuksen ja psyykelääkityksen tarpeen. Virtasella on myös säännöllisiä univaikeuksia.

Virtaselle on aiheutunut piilevästä kosteusvaurioista ja huoneiston rakenteiden vaurioitumisesta johtuvasta sisäilman toksisuudesta asumishaittaa. Asunnon käyttöhyöty ja Iäkkään ja sairaan asukkaan asumismukavuus on heikentynyt pitkäaikaisesti. Kysymys on pitkäaikainen aleneminen.

Virtanen on piilevän kosteusvaurion ja huoneiston rakenteiden vaurioitumisesta johtuvan sisäilman toksisuuden aiheuttamien sairauksien ja oireiden vuoksi ollut sairaalassa touko-marraskuussa 2015 ja työkyvyttömänä toukokuusta 2015 marraskuuhun 2017 asti. Tästä hänelle on aiheutunut ansionmenetystä 13.000 euroa.

Asunto Oy T***i on suorittanut S Virtaselle erilaisia korvauksia 17.10.2015-17.3.2017 yhteensä 24.648,30 euroa. Korvaukset on maksettu esinevahingoista.

Vastaus

Vaatimukset

Perusteet
Asunto Oy T***i on kiistänyt Virtasen vaatimukset ja vaatinut, että Virtanen velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut 19.758 euroa ja asianosaiskuluina yhtiön hallituksen puheenjohtajalle 350 euroa ja isännöitsijä x 3.850 euroa, kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.
Yhtiö on kiistänyt Virtasen oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteeltaan, mutta myöntänyt sen määrällisesti oikeaksi.

Virtasen huoneistoa on korjattu kosteusvahingon johdosta vuonna 1997. Korjaus on suoritettu ulkopuolisen ammattilaisen toimesta asianmukaisesti. Vesivahinko ei ole johtunut väitetyn myrskypellin asentamattomuudesta tai siitä että se olisi asennettu huonosti.

Yhtiön katto on uusittu vuonna 1999 alkuperäisen tiilikaton elinkaaren päättymisen vuoksi. Korjaustyö on suoritettu ja valvottu asianmukaisesti ulkopuolisten ammattilaisten toimesta. Yhtiö on kaikilta osin aiemmissa korjaustöissään toiminut huolellisesti ja täyttänyt velvoitteensa.

Korjaukset vuonna 1999 on tehty asianmukaisesti ja oikein, eikä vauriomekanismi vuonna 2015 ole ollut sama kuin vuonna 1997. Taloyhtiö on maksanut remontit vuonna 1997 ja 1999.

Joka tapauksessa näihin vuosina 1997 ja 1999 suoritettuihin korjaustoimiin liittyvät vaatimukset väitetystä huolimattomasta toiminnasta aiheutuvasta korvausvastuusta ovat vanhentuneet.

Virtasen huoneistossa ei ole havaittu, tutkittu tai korjattu homevauriota vuonna 2013. Yhtiölle ei ole välitetty tietoa väitetystä homevauriosta.

Virtasen omistamassa huoneistossa on havaittu kattovuodon aiheuttama vesivahinko vuonna 2015. Vaurio on aiheutunut täysin poikkeuksellisen säätilan yhteydessä rakennuksen rännin täytyttyä ja ohjattua veden rännin sisäpuolelta seinärakenteeseen. Vahingon ja sen aiheuttaman vaurion havaitsemisen jälkeen kohteelle asennettiin varmuuden varalta myrskypellit, jotta tällaisessa täysin poikkeuksellisessa tilanteessa vauriota ei pääsisi tulevaisuudessa aiheutumaan. Myrskypellin asentaminen ei ole ollut rakentamismääräysten mukaan välttämätöntä, mutta yhtiö on halunnut toimia erityisen huolellisesti ja on korjaustöiden yhteydessä asentanut
myrskypellit.
Huoneiston kohdalla oleva ulkoseinä ei ole ollut toistuvasti kostea/märkä 1990-luvun lopusta lähtien, eikä taloyhtiöllä ole ollut tästä ainakaan tietoa. Katon väitetystä rakennevirheestä ei ole ollut, eikä olisi pitänytkään olla tietoa taloyhtiössä ennen vuodon havaitsemista syksyllä 2015. Vuonna 2015 aiheutunut kosteusvahinko ei ole aiheutunut taloyhtiön huolimattomuudesta.

Virtasen asentamalle liesituulettimelle ei ole ollut taloyhtiön lupaa. Kun liesituuletin on yhtiön isännöitsijän toimesta havaittu, se on vaadittu poistamaan ja tämä on kohentanut huoneiston ilmanvaihdon tilannetta. Kohteella oleva käyttämätön piippu ei aiheuta kohteen ilmanvaihdolle ongelmia, tai taloyhtiö ei ainakaan ole näistä tietoinen. Taloyhtiöllä ei ole ollut tietoa Virtasen asunnon sisäilmaongelmista ennen syksyllä 2015 tapahtunut kosteusvahinkoa, jolloin kaikki vauriot on korjattu viipymättä ja asianmukaisesti taloyhtiön toimesta.

Huoneistossa on suoritettu vahinkokartoitus 5. - 28.10.2015, minkä jälkeen yhtiö on suorittanut huoneistossa korjaustoimenpiteitä vahinkokartoituksessa edellytetyllä tavalla.

Yhtiö on teettänyt Virtasen huoneistossa sisäilmatutkimuksen 2.2.2016 ja kuntotutkimuksen 10.11.2016. Mittausten perusteella ei voida pitää selvänä, että huoneistossa on yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva vaurio.

***än kaupungin Ympäristöterveydenhuolto on tehnyt Virtasen pyynnöstä hänen huoneistossaan asunnontarkastuksen 4.7.2016. Yhtiö on tehnyt tarkastuksesta laaditussa raportissa mainitut korjaustoimenpiteet Virtasen huoneistossa.

Huoneistossa on 17.1.2017 teetetty Raksystems Insinööritoimisto Oy:n katselmus, jonka yhteydessä on arvioitu huoneiston sisäilmaa huonontavia tekijöitä ja tarvittavia korjaustoimenpiteitä. Katselmuksen jälkeen huoneistossa on suoritettu korjaustoimenpiteitä.

Virtanen on ilmoittanut talvella 2017 yhtiön teettäessä sisäilmamittauksia huoneistoissa, ettei hän halua hänen asuntoonsa mittaajia.

E U***a ei ole muuttanut kohteelta pois sisäilmaongelmien vuoksi, eikä yhtiöllä ole tietoa väitetyistä muista sisäilmaongelmista.

Yhtiö on tilannut ja teettänyt viipymättä kaikki tarkastusraporttien edellyttämät toimenpiteet Virtasen huoneistossa ulkopuolisilta ammattilaisilta. Yhtiöllä ei ole ollut tiedossaan tai syytä epäillä, että tehdyt toimenpiteet tai korjaukset olisivat olleet puutteellisia. Yhtiö ei ole laiminlyönyt kunnossapitovastuutaan, eikä myöskään toiminut huolimattomasti tai törkeän huolimattomasti.

Virtasen ikään ja muihin vakaviin sairauksiin, sekä terveydellisiin operaatioihin liittyvät oireet ja kunnon väitetty romahtaminen eivät ole miltään osin aiheutuneet kohteella asumisesta tai taloyhtiön huolimattomasta toiminnasta. Virtaselle ei ole aiheutunut kipua, särkyä ja muuta tilapäistä haittaa taikka pysyvää vikaa tai haittaa taloyhtiön toiminnasta. Virtasella on voinut olla vastaavaa oirehdintaa jo ennen kohteella havaittua vesivahinkoa.

Syy-yhteyttä yhtiön väitetyn tuottamuksen, huoneiston kunnon ja sairastumisen välillä ei ole. Lisäksi vaadittu määrä on oikeuskäytäntö huomioon ottaen liiallinen. Joka tapauksessa korvausmäärää harkittaessa tulee ottaa huomioon, että yhtiö on suorittanut Virtaselle erilaisia korvauksia 17.10.2015 - 17.3.2017 yhteensä 24.648,30 euroa. Suoritetut korvaukset eivät ole korvausta siitä, että Virtanen on maksanut osan vuoden 1999 remonteista itse. Korvaukset ovat perustuneet syksyllä 2015 havaittuun vahinkoon ja niistä esitettyihin vaateisiin.

Virtaselle ei ole aiheutunut asumishaittaa.

Virtasen asunto on asuttavassa kunnossa, eikä Virtasen asuminen ole keskeytynyt. Huoneistossa on vesivahingon 2015 jälkeen tehty tarvittavat tutkimus- ja korjaustoimenpiteet 2015 - 2017 asianmukaisesti. Virtanen on myös itse ilmoittanut aiemmin olevansa tyytyväinen suoritettuihin korjaustoimenpiteisiin.

Eläkkeellä olevalle Virtaselle ei ole aiheutunut ansionmenetystä.

Virtanen ei ole ilmoittanut tai vaatinut asunto-osakeyhtiötä tekemään huoneistossa lisätutkimuksia ja selvityksiä ennen 25.9.2018.

Vastakanne

Vaatimukset
Asunto Oy T***i on vaatinut, että S Virtanen velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy T***ille maksamattomia vastikkeita ja käyttökorvauksia:
-2.790,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 31.8.2016 lukien,
-495,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.9.2016 lukien,
-20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 26.10.2016 lukien,
-7 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.11.2016 lukien,
-502,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.12.2016 lukien,
-527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.1.2017 lukien,
-527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.2.2017 lukien,
-527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.3.2017 lukien,
-527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.4.2017 lukien,
-527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.5.2017 lukien,
-527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.6.2017 lukien,
-381,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.7.2017 lukien,
-381,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.8.2017 lukien,
-381,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.9.2017 lukien,
-381,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.10.2017 lukien,
-147,21 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 2.11.2017 lukien,
-371,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.12.2017 lukien,
-371,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 5.1.2018 lukien,
-24 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.1.2018 lukien
-371,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.2.2018 lukien,
-371,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.3.2018 lukien,
-341,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.4.2018 lukien,
-341,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.5.2018 lukien,
-488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.6.2018 lukien,
-488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.7.2018 lukien,
-488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.8.2018 lukien,
-488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.10.2018 lukien,
-488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.9.2018 lukien ja
-488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.11.2018 lukien.

Lisäksi Asunto Oy T***i on vaatinut, että S Virtanen velvoitetaan heti omalla kustannuksellaan tapahtuvan häädön uhalla muuttamaan pois huoneistosta osoitteessa Y***katu 6 B 40, 4***0 ***ä.
Asunto Oy T***i on vastustanut S Virtasen vaatimusta kuittaamisesta.
Vielä Asunto Oy T***i on vaatinut, että Virtanen velvoitetaan korvaamaan sen Asunto Oy T***n oikeudenkäyntikulut ja l***an ja K***sen asianosaiskulut Virtasen kanteeseen annetussa vastauksessa ilmenevällä tavalla.

Perusteet
Virtanen on jättänyt maksamatta vastikkeita ja käyttökorvauksia 1.8.2016 - 25.9.2018 pääomaltaan yhteensä 12.849,32 euroa. Yhtiö on 24.10.2017 antanut Virtaselle varoituksen ja kehottanut häntä suorittamaan tuolloin maksamatta olleet maksut 8.651,29 euroa uhalla, että yhtiö ottaa huoneiston haltuun. Virtanen ei ole tämänkään jälkeen maksanut vastikkeita ja käyttökorvauksia. Virtasen huoneistoa on voinut käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti ja hän on asunut asunnossa koko sen ajan, kun hän on jättänyt vastikkeet maksamatta.

Yhtiön yhtiökokous on päättänyt ottaa Virtasen huoneiston haltuun 11.12.2017 ja yhtiökokouksen päätös on annettu Virtaselle tiedoksi 21.12.2017. Virtanen ei ole moittinut päätöstä määräajassa. Hän ei ole muuttanut asunnosta pois vapaaehtoisesti.

Vastaus

Vaatimukset

Perusteet
S Virtanen on myöntänyt Asunto Oy T***in vaatimuksen maksamattomien vastikkeiden ja käyttökorvausten osalta perusteeltaan ja määrältään oikeaksi ja vaatinut, että joka tapauksessa hänellä yhtiöltä olevalla vastasaamisella kuitataan yhtiön saaminen häneltä.

S Virtanen on vastustanut Asunto Oy T***in vaatimusta häädöstä.

Virtasella on yllä kuvattu kipuun ja särkyyn ja muuhun tilapäiseen haittaan, pysyvään vikaan ja haittaan, asumishaittaan ja ansionmenetykseen perustuva 50.000,00 euron suuruinen vastasaaminen yhtiöltä.

Virtanen haluaa myydä huoneiston sen täydellä hinnalla. Häätö ja haltuunotto vaikeuttaa huoneiston myyntiä, koska yhtiö vuokraisi huoneiston saatuaan sen haltuunsa. Lisäksi hänen terveydentilansa on heikko ja taloudellinen tilanteensa huono.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet
Kantaja

K1. Taloyhtiön 24.10.2017 päiväämä kirje (sama kuin V10)
K2. Maksukehotus 16.10.2017
K3. Ylimääräisen yhtiökokouksen pöytäkirja 16.12.2015
K4. Erikoislääkäri M P***sen lääkärinlausunto 22.10.2015
K5. LT professori K R***an lääkärinlausunto 2.5.2016
K7. Hallituksen kokouspöytäkirja 2/2016
K8. AS T***in tilin tapahtumia, tilivuosi 2015 ja 2016
K9. VT ***en vaatimuskirjeet 15.12.2015 ja 18.4.2016

Vastaaja

V1. Keski-Suomen T***t Oy:n vahinkokartoitusraportti
28.10.2015
V2. Yhtiön toimesta suoritetut tutkimus- ja korjaus laskut 17.10.2015-3.3.2017
V3. Tarkastustalon sisäilmamittausraportti 25.2.2016
V4. Kiinteistöliiton lausunto 4.5.2016
VS. Tarkastustalon Kuntotutkimusraportti 7.12.2016
V6. Terveystarkastaja V l***an tarkastuskertomus 20.7.2016
V7. Katselmus/asiantuntijalausunto 10.2.2017 Raksystems Insinööritoimisto Oy
V8. Keski-Suomen T***t Oy:n lasku 28.2.2017
V9. Keski-Suomen T***o Oy:n raportti 29.3.2017
V10. Vastaajan 24.10.2017 antama varoitus (Sama kuin K1.)
V11. 11.12.2017 Vastaajayhtiön yhtiökokous pöytäkirja
V12. Haltuunottopäätöksen tiedoksiantotodistus
V13. Hallituksen kokouspöytäkirja 15.9.1997
V14. Hallituksen kokouspöytäkirja 28.1.1999
V15. Hallituksen kokouspöytäkirja 5.10.1999
V16. Laskut vuodelta 1997 huoneiston B 40 korjauksesta
V17. Tarjouspyyntö 8.12.1998 liitteineen
V18. Pienurakkasopimus 15.3.1999, liitteineen
V19. Vastaanottotarkastuksen pöytäkirja 10.6.1999
V20. Takuutarkastuksen pöytäkirja 12.6.2001
V21. Isännöitsijä K***sen laatima listaus tapahtumista

Henkilötodistelu
Kantaja:

KH1. Virtanen todistelutarkoituksessa
KH2. todistaja M K***
KH3. todistaja K***a
KH4. todistaja M A*** (=VH1)
KH5. todistaja M ***i
KH6. todistaja R Virtanen
KH7. todistaja V A***

Vastaaja:

VH1. todistaja M A*** (=KH4)
VH2. todistaja T K***
VH4. todistaja T R***a
VH6. todistaja E P***
VH7. K*** todistelutarkoituksessa
VH8. todistaja M P***a

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Kysymyksen asettelu Asiassa on riitaa
1. siitä, mitä kosteus, home ja sisäilmaongelmia Virtasen asunnossa on ollut ja mitä remontteja taloyhtiössä on tehty,
2. siitä, onko taloyhtiö laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa sen vastuulle kuuluvien rakenteiden kunnossapidon osalta ja onko se toiminut asiassa huolellisesti,
3. siitä, mitä sairauksia tai oireita Virtasella on havaittu ja ovatko ne aiheutuneet yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvissa rakenteissa mahdollisesti olleista vaurioista ja
5. Virtasen velvollisuudesta maksaa yhtiölle vastikkeita ja käyttökorvauksia sekä häädöstä.
6. oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista.

Asiassa on myös joitakin muita vaatimusten ja vastausten perusteista ilmeneviä riitaisia kysymyksiä. Oikeudenkäynti on kuitenkin keskittynyt lähes yksinomaan kysymyksenasettelun kohtiin 1 - 3. Tästä syystä käräjäoikeus on tuomiossaan keskittynyt sanottujen kohtien ratkaisemiseen. Lisäksi jutun lopputulos huomioon ottaen lausuminen muista kuin kysymyksenasettelun kohdista 1 - 6 on tarpeetonta.

Todistelusta yleisesti

Asiassa on esitetty varsin laajasti kirjallista todistelua ja henkilötodistelua. Asiassa kuultujen asianosaisten ja todistajien kertomukset ovat perustuneet suurelta osin asiassa laadittuihin asiakirjoihin ja siihen, mitä he ovat kuulleet asioista muiden kertomina. Lisäksi asiassa on suurelta osin kysymys tapahtumista useiden vuosien ja jopa yli 20 vuoden takaa. Tämä heikentää henkilötodistelun luotettavuutta. Näistä syistä käräjäoikeus on pitänyt asiassa esitettyä kirjallista todistelua ensisijaisena ja luotettavampana kuin henkilötodistelua.

Virtasen huoneiston vauriot ja taloyhtiön remontit

Käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että Virtasen huoneistossa on ollut seuraavat vauriot ja että hänen huoneistossaan ja taloyhtiössä on tehty seuraavat remontit:

Asiassa on riidatonta, että Virtasen huoneistossa on vuonna 1997 havaittu vettä huoneiston lattialla. Riidatonta on, että lattialla ollut korkkimatto on otettu pois ja sen tilalle on asennettu muovimatto ja seinät on maalattu. Vettä oli Virtasen mukaan tullut ikkunasta sisään sadeilmalla ja että ikkunaan oli laitettu kolmas lasi. Virtanen ja todistaja P***a ovat kertoneet, että vesivahingon korjauksen on suorittanut ulkopuolinen urakoitsija. Kirjallisesta todisteesta V16 ilmenee, että RST-tekniikka Oy on laskuttanut taloyhtiötä muun muassa asunnon B40 ikkunoista ja mattotöistä on laskutettu taloyhtiötä vuonna 1997. Kirjallisesta todisteesta V13 ilmenee, että taloyhtiön hallitus on kokouksessaan 15.9.1997 todennut muun muassa asunnon 40 vesivahingon korjaustyöt hyväksyttävästi suoritetuksi. Virtasen kertoman mukaan hän oli sopinut isännöitsijän kanssa, että kustannukset jaetaan puoliksi.

Kirjallisista todisteista V14, V15 ja V17 - V20 ilmenee, että yhtiössä on vuonna 1999 teetetty ulkopuolisella urakoitsijalla kattoremontti, jossa tiilikatto on purettu ja sen tilalle on asennettu konesaumattu peltikatto. Sanotuista kirjallisista todisteista ilmenee, että kattotyöstä on ulkopuolisella yrityksellä teetetty suunnitelmat ja pyydetty tarjoukset, tehty urakkasopimus, sekä urakan tultua suoritetuksi teetetty lopputarkastus ja vielä takuutarkastus.

Asiassa on riidatonta, että Virtasen portaassa on vuonna 2013 tehty linjasaneerausta. Virtanen on kertonut, että hän oli samassa yhteydessä teettänyt samalla urakoitsijalla huoneistossaan täysremontin. Vaatekomero oli purettu ja muutettu vaatehuoneeksi. Katossa oli havaittu Virtasen mukaan hometta. Urakoitsija oli kieltäytynyt korjaamasta vauriota ennen kuin yläpohjassa oleva mahdollinen ongelma oli korjattu. Tuolloin isännöitsijänä ollut todistaja K***a on kertonut, että katossa oli ollut kosteusvaurio. K***a oli nähnyt vauriokohdan vasta sen jälkeen, kun se oli puhdistettu. K***a oli yhdessä taloyhtiön hallituksen jäsenten kanssa käynyt talon yläpohjassa ja tarkastanut, ettei yläpohja ole märkä tai vaurioitunut ja että Virtasen katossa ollut vaurio voidaan korjata. Urakoitsijan oli korjannut Virtasen huoneiston katossa olleen vauriokohdan puhdistamalla, hiekkapuhaltamalla ja maalaamalla.

Asiassa on riidatonta, että Virtasen asunnossa oli vuonna 2015 havaittu kosteutta lattialla ja että isännöitsijä oli jo samana päivänä Virtasen ilmoitettua asiasta tilannut paikalle ulkopuolisen urakoitsijan, joka oli porannut reikiä huoneiston lattiaan. Riidatonta on myös se, että tuolloin oli havaittu, että rei'istä nousee myrkyllistä ilmaa ja Virtaselle oli järjestetty tilapäisasunto. Kirjallisista todisteista V1 ja V2 ilmenee, että asunnossa oli aloitettu tutkimukset ja laajat remontit, jossa makuuhuoneen ja olohuoneen lattiat oli purettu kokonaan huoneistojen väliseen betonilaattaan asti ulkopuolisen urakoitsijan toimesta. Remontin toteuttaneen T***t Oy:n palveluksessa olevan todistaja K***sen kertoman lattiasta oli poistettu hyvän rakennustavan mukaisesti kaikki pilaantunut materiaali ja sen ympäriltä tervettä materiaalia puolesta metristä metriin. Huoneistoa oli kuivatettu ja lopulta uusi lattia asennettu paikalleen. K***sen kertoman mukaan on selvää, että lattian vauriot ovat seurausta pidemmän aikaa tapahtuneesta rakenteiden kostumisesta.

Kirjallisista todisteista V3, V5, V6 ja V7 ilmenee, että Virtasen asunnossa on remontin jälkeen tehty useita mittauksia ja tarkastuksia sekä uusia kunnostustoimenpiteitä, joilla on muun muassa tiivistetty ilmavuotoja ja parannettu ilmanvaihtoa sekä purettu keittiön kalusteita. Todistaja K*** on kertonut, että kaikki Raksystems Oy:n (V?) edellyttämät suositukset ja toimenpiteet on tehty. Tutkimusten (V3 ja V5) tekemisessä mukana ollut todistaja R***a on kertonut, että mikäli asiantuntijalausunnon (V7) toimenpiteet on tehty, on heidänkin suosituksia noudatettu.

Todistaja R***an kertomuksesta on ilmennyt, että talon yläpohjaa ja kattorakenteita oli tarkastettu ja etsitty syytä sille, mistä vesi pääsee rakenteisiin. Perussyynä huoneiston kosteusvaurioon on ollut veden tulo myrskyisellä ja tuulisella sadeilmalla räystäiltä seinärakenteeseen. R***an kertoman mukaan taloon on asennettu tuolloin myrskypellit veden tulon estämiseksi. R***an kertoman mukaan myrskypellit eivät ole esitetyn selvityksen perusteella välttämättömät, vaan niiden asentamisen tarve riippuu rakennuksen sijainnista korkeudesta ja ominaisuuksista. R***an kertoman mukaan tässä kohteessa myrskypeltien puuttumista ei voida pitää rakennusvirheenä.

Asiassa on riidatonta, että viimeisin sisäilmanmittaus Virtasen huoneistossa on jäänyt tekemättä. Virtanen on kertonut, ettei hän ole ilmoittanut taloyhtiölle, että hänen asuntonsa on kunnossa, eikä hänen asuntoonsa saa tulla. Todistaja P*** on toiminut taloyhtiön isännöitsijän perehdyttäjänä tammikuusta maaliskuun puolenväliin vuonna 2017. Hän on kertonut, että Virtanen oli soittanut ja kertonut, että hänen asuntonsa on kunnossa, eikä sisäilmamittausta tarvitse tehdä, eikä asuntoon saa mennä. Todistaja R***a on kertonut, että he eivät tehneet sisäilmamittausta Virtasen huoneistossa, koska isännöitsijä oli ilmoittanut, ettei sitä tarvitse tehdä, että asunto on kunnossa. Käräjäoikeus toteaa, että Virtasen kertomus käräjäoikeudessa on ollut joiltakin osin epäjohdonmukainen ja hän on myös ollut muistamaton. On ilmeistä, että hänellä on muistiongelmia.
Tämä seikka heikentää hänen kertomuksensa luotettavuutta. P***sen kertomus on ollut looginen ja se saa tukea R***an kertomuksesta.
Näillä perusteilla käräjäoikeus pitää P***sen kertomusta luotettavampana kuin Virtasen kertomusta ja katsoo näytetyksi, että sisäilmamittaus on jäänyt tekemättä P***sen kertomasta syystä.

Yhtiön toiminnan huolellisuuden arvioiminen

Näyttötaakka yhtiön huolellisesta toimimisesta sen vastuulla olevasta kunnossapitovastuusta on yhtiöllä.
Vuoden 1997 remontista esitetty näyttö on varsin niukkaa. Tämä johtuu pääasiassa ajan kulumisesta, mikä on otettava huomioon harkittaessa yhtiön huolimattomuutta. Remontti on tehty ulkopuolisen urakoitsijan toimesta, eikä Virtanen ole esitetyn selvityksen perusteella ennen nyt kysymyksessä olevaa riitaa esittänyt yhtiölle, että kyseinen remontti olisi tehty jotenkin puutteellisesti ja vaatinut yhtiöltä sen korjaamista. Vuoden 2015 Virtasen asunnossa havaitun vesivahingon syy on ollut myrskypeltien puute. Katto on remontoitu vuonna 1999 eli vesivahingon 1997 jälkeen. Siten ja vaikka 1997 vesivahingon syntymekanismista ei ole esitetty täysin aukotonta selvitystä, vesivahinkojen 1997 ja 2015 vauriomekanismit ovat olleet keskenään erilaisia. Esitetyn näytön valossa asiassa ei ole ilmennyt mitään syytä epäillä, että vuoden 1997 remontti olisi tehty vastoin hyvää rakennustapaa tai epäasiallisesti.
Edellä todetuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asiassa on tullut näytetyksi, että yhtiö on toiminut remontin 1997 osalta huolellisesti.

Remontti 2013 on tehty ulkopuolisen remontoijan toimesta. Katon yläpuoliset rakenteet on tarkistettu taloyhtiön isännöitsijän ja hallituksen puolesta. Aihetta yläpohjan materiaalien vaihtoon ei ole tässä vaiheessa havaittu. Yläpohjaa on tarkasteltu vielä 2015 remontin yhteydessä. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asiassa on tullut näytetyksi, että yhtiö on toiminut remontin 2013 osalta huolellisesti.

Remontit 1999 ja 2015 ovat yksityiskohtaisesti dokumentoidut. Esitetyn näytön perusteella yhtiö on teettänyt kaikki tarpeelliset toimenpiteet ulkopuolisilla urakoitsijoilla, joiden ammattitaitoa tai osaamista ei ole esitetyn näytön valossa syytä epäillä. Remontteja on suunniteltu, valvottu ja tarkastettu, eikä niiden toteuttamisessa ei ole viivytelty. Vuoden 2015 remontin jälkeen havaittujen sisäilmaongelmien selvittely on osaltaan kesken. Keskeneräisyys johtuu kuitenkin Virtasestä johtuvasta syystä. Hän on kieltänyt asuntoonsa tulon. Tätä seikkaa ei voida Virtasen käytöksen vuoksi lukea yhtiön huolimattomuudeksi. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että asiassa on tullut näytetyksi, että yhtiö on toiminut remonttien 1999 ja 2015 osalta huolellisesti.

Koska asiassa on tullut näytetyksi, että yhtiö on toiminut huolellisesti on Virtasen vaatimukset pysyvästä viasta ja haitasta, kivusta, särystä ja muusta tilapäisestä haitasta, asumishaitasta ja ansionmenetyksestä hylättävä.

Virtasen sairaudet ja syy-yhteys

Näyttötaakka Virtasen sairauksista ja oireista ja hänen asunnossaan olleiden yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden vaurioitumisen syy-yhteydestä Virtasen sairauksiin ja oireisiin on Virtasella.

Syy-yhteys riita-asiassa edellyttää uskottavaa näyttöä sen olemassaolosta. Pelkkä syy-yhteyden mahdollisuus ei ole riittävä selvitys sen olemassaolosta.

Virtasen terveydentilasta ja sairauksista on esitetty näyttönä sairauskertomus 22.10.2015 ja lääkärinlausunto 2.5.2016.

Sairauskertomuksen esitietojen mukaan Virtasella on havaittu nuhaoireita kahden vuoden ajalta. Hänellä on ollut aamuisin nenätukkoisuutta, voimakasta vesinuhaa ja äänen madaltumista. Virtasen ponnistelun sieto merkittävästi madaltunut kesällä 2015. Keuhkosairauksien erikoislääkäri M P*** on havainnut veren happipitoisuuden madaltuneen, nenän limakalvoilla olleen lievää turvotusta ja selkeän uloshengityksen ahtautumisen eli keuhkoihin on virrannut ilmaa helpommin sisään kuin ulos. Lääkärin mukaan uloshengitysahtaus ei selity potilaan aikaisemmalla tupakoinnilla tai työhistorialla. Muutoin sairauskertomuksessa on esitetty arvioita mahdollisen home- ja kosteusvaurioituneen asunnon vaurioiden selvittämisestä ja kunnostamisesta. Sairauskertomuksessa ei ole otettu kantaa Virtasen kertomien kosteus- ja homevaurioiden syy-yhteyteen hänellä havaittuihin sairauksiin ja oireisiin.

Lääkärinlausunnosta 2.5.2016 ilmenee, että X

R***an lausunnon johtopäätösosassa on todettu, että Virtasen asuinhuoneistossa on todettu kesällä 2015 runsaiden sateiden aikana makuuhuoneen lattialla vettä. Tässä kerrostalon ylimmässä asuinhuoneistossa on saadun tiedon mukaan ollut jo aikaisemmin vesivahinkoja lähinnä kattovuotoihin liittyen. Syksyllä 2015 ulkopuolinen yritys on toteuttanut vahinkokartoituksen ja sen perusteella korjaustoimia. Tehdyissä rakennusteknisissä tutkimuksissa todettiin asunnon olo-ja makuuhuoneiden välipohjassa kastumisesta johtuneita vaurioita. Lisäksi välipohja puhdistettiin pilaantuneista eristemateriaaleista, rakenteet on kuivattu koneellisesti ja tilannetta seurattu rakennekosteusmittauksin. Virtanen on ollut pois asunnosta 2.10.2015 alkaen tutkimus- ja korjaustöiden ajan. Virtasella on viimeisen kahden vuoden aikana ilmennyt hengitysteiden oireilu ja siihen liittyvä kunnon heikkeneminen, mitkä voivat liittyä asuinrakennuksen kosteus- ja homevaurioon. Virtanen on asunut huoneistossa, jossa on kiistatta ollut lähinnä sadeveden vuotoon liittyviä toistuvia kosteusvauriota. Ne on todettu syksyllä 2015 tehdyissä rakenneteknisissä selvityksissä. Lääkäri M P***sen lausunnossa 22.10.2015 on maininta tyypillisistä kosteusvauriomikrobeista myös Virtasen huoneistossa. Virtasen asunnossa on edellä olevan perusteella todettu luotettavien rakenneteknisten selvitysten ja täydentävien mikrobimittausten perusteella merkittävä kosteus- ja homevaurio.

Edelleen R***an lausunnossa todetaan, että kosteus- ja homevaurioon liittyy kohonnut riski sairastua hengitysteiden oireiluun ja astmaan.
Virtasella ei ole tutkimuksissa todettua astmaa, mutta hänellä on kertomansa mukaan tullut hengitysteiden oireilua asuntonsa sisäilmaan liittyen. Keuhkolääkäri P***sen lausunnon mukaan (22.10.2015) Virtasella on keuhkojen toiminnallinen ilmateiden ahtaus. On siis mahdollista, että hengitysteiden oireilu voi liittyä asunnon kosteusvaurioihin. Tätä tukee Virtasen kertomus, että hänen oireilunsa helpotti, kun hän muutti pois asuinhuoneistosta. Varmaa näyttöä hengitysteiden oireilun ja asuinrakennuksen kosteusvaurion välisestä yhteydestä on kuitenkin mahdotonta saada.

Käräjäoikeus katsoo sairauskertomuksesta ja lääkärinlausunnosta ilmenevillä seikoilla tulleen näytetyksi, että Virtasella on väittämänsä mukaiset sairaudet ja oireet.

Käräjäoikeus toteaa, että ainoa asiassa esitetty näyttö Virtasen asunnossa olleiden ja yhtiön vastuulla olleiden rakenteiden home- ja kosteusvarioiden syy-yhteydestä Virtasen sairauksiin ja oireisiin on R***an lausunto. R***a on lausunnossaan pitänyt mahdollisena, että hengitysteiden oireilu voi liittyä asunnon kosteusvaurioihin. Tämä ei ole uskottava ja riittävä näyttö syy-yhteydestä kosteusvaurioiden ja Virtasen oireiden välillä.

Yllä todetuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Virtasen sairaudet ja oireet ovat aiheutuneet yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvissa rakenteissa olleista vaurioista. Näin ollen Virtasen vaatimukset pysyvästä viasta ja haitasta, kivusta, särystä ja muusta tilapäisestä haitasta, asumishaitasta ja ansionmenetyksestä hylättävä.

Vastikkeet ja käyttökorvaukset sekä häätö

Yhtiön vaatimukset ovat perusteeltaan ja määrältään riidattomat. Virtasen kanteen tultua hylätyksi hänellä ei ole vastasaatavaa yhtiöltä. Näin ollen Virtanen on velvollinen suorittamaan yhtiölle maksamattomia vastikkeita ja käyttökorvauksia yhtiön vaatimuksen mukaan kuitenkin siten, että vaatimus vastikkeista ja käyttökorvauksista marraskuulta 2018 hylätään 10.11 - 31.11.2018 väliseltä ajalta ennen aikaisena.

Asian lopputulos huomioon ottaen Virtanen häädetään asunnosta.

Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Käräjäoikeus pitää oikeusapua korvauksetta saavan Virtasen avustajaksi määrätyn asianajaja T L***an oikeudenkäyntikululaskua asian laatu ja laajuus huomioon kohtuullisena. L***an palkkio maksetaan valtion varoista vaatimuksen mukaan valmistautumisen osalta ja avustamisesta pääkäsittelyssä istunnon keston perusteella eli yhteensä 72 tunnin perusteella. L***alle maksettu palkkio jätetään valtion vahingoksi.

Virtanen on kiistänyt yhtiön oikeudenkäyntikulujen ja asianosaiskulujen perusteen katsoen, että kysymys on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:ssä tarkoitetusta oikeudellisesti epäselvästä asiasta. Määrällisesti Virtanen on myöntänyt vaatimukset oikeiksi. Käräjäoikeus toteaa, että asiassa on ollut kysymys yhtiön vahingonkorvausvastuusta, Virtasen huoneiston vaurioista, yhtiön toiminnan huolellisuuden arvioinnista, Virtasen sairauksista ja niiden syy-yhteydestä huoneiston vaurioihin, vastikkeiden maksamisesta ja häädöstä. Asia ei ole lainsäädäntö tai oikeuskäytäntö huomioon ottaen pidettävä oikeudellisesti epäselvänä. Näin ollen Virtanen velvoitetaan korvaamaan taloyhtiön oikeudenkäyntikulut ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtajan ja isännöitsijän asianosaiskulut vaaditun mukaisesti.

Tuomiolauselma
S Virtasen vaatimukset hylätään .

S Virtanen velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy T***ille maksamattomia vastikkeita ja käyttökorvauksia: 2.790,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 31.8.2016 lukien,
495,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.9.2016 lukien,
20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
26.10.2016 lukien,
7 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.11.2016 lukien,
502,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.12.2016 lukien,
527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.1.2017 lukien,
527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.2.2017 lukien,
527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.3.2017 lukien,
527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.4.2017 lukien,
527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.5.2017 lukien,
527,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.6.2017 lukien,
381,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.7.2017 lukien,
381,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.8.2017 lukien,
381,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.9.2017 lukien,
381,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.10.2017 lukien,
147,21 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
2.11.2017 lukien,
371,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.12.2017 lukien,
371,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
5.1.2018 lukien,
24 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
12.1.2018 lukien,
371,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.2.2018 lukien, .
371,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
eräpäivästä 5.3.2018 lukien,
341,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
eräpäivästä 5.4.2018 lukien,
341,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
eräpäivästä 5.5.2018 lukien,
488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
eräpäivästä 5.6.2018 lukien,
488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
eräpäivästä 5.7.2018 lukien,
488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
eräpäivästä 5.8.2018 lukien,
488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
eräpäivästä 5.9.2018 lukien,
488,79 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen eräpäivästä 5.10.2018 lukien ja
146,64 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
eräpäivästä 5.11.2018 lukien.

S Virtanen velvoitetaan heti omalla kustannuksellaan tapahtuvan häädön uhalla muuttamaan pois huoneistosta osoitteessa Y***katu 6 B 40, 4***0 ***ä.

S Virtanen velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy T***in oikeudenkäyntikulut 19.758 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion julistamispäivästä lukien ja asianosaiskuluina, K l***alle 350 euroa ja K***selle 3850 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Valtion varoista maksetaan asianajaja T L***alle palkkioksi 7.920 euroa ja arvonlisäveroa 1.900,80 euroa eli yhteensä 9.820,80 euroa.

MUUTOKSENHAKU

Tähän tuomioon saa hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta valittamalla.

Tyytymättömyyden ilmoitus

S Virtanen on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräpäivät
Valitukselle: 10.12.2018
Vastavalitukselle: 27.12.2018

Käräjätuomari
M P***

Asian ovat ratkaisseet puheenjohtajana käräjätuomari M P*** ja jäseninä käräjätuomari U T***i ja käräjänotaari P K***a.

Ratkaisu on yksimielinen.


KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
Jyväskylän kanslia


TUOMIO 18/22150
Tuomion täydentäminen
21.11.2018
L 17/18997


Kantajat
Virtanen, S

Asunto Oy T***i

Vastaajat
Asunto Oy T***i

Virtanen, s

Asia
Asunto-osakeyhtiöasia
Vireille
15.11.2017
SELOSTUS ASIASTA
Käräjäoikeuden tuomio

Käräjäoikeus on 9.11.2018 julistanut tuomion asiassa L 17/18997.

Täydennyspyyntö

Virtasen todistajaksi nimeämä varatuomari M ***i on vaatinut, että tuomiota täydennetään, koska hänen Virtaseen kohdistamastaan vaatimuksesta todistajanpalkkion maksamisesta ei ole lausuttu.

Täydennyspyyntö on lähetetty tiedoksi Virtaselle ja Asunto Oy T***ille.

***n vaatimus
***i on pääkäsittelyssä 8.11.2018 ilmoittanut vaativansa todistajanpalkkiota 500 euroa ja vaatinut, että Virtanen velvoitetaan suorittamaan hänelle todistajanpalkkiota siltä osin kuin hänen vaatimuksensa ylittää valtion varoista maksettavan taloudellisen menetyksen korvauksen määrän.

***i on valmistautunut todistamiseen käymällä asiakirjoja läpi kahden tunnin ajan ja todistamiseen odotusaikoineen on kulunut kolme tuntia työaikaa.

Virtasen vastaus
Virtanen on paljoksunut ***n vaatimusta Virtasen heikko taloudellinen asema huomioon ottaen.


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Tuomiolauselma


Perustelut
Virtanen velvoitetaan suorittamaan kuulustuttamalleen todistaja M ***elle todistajanpalkkioksi 420 euroa.

Käräjäoikeus ei ole lausunut ***en Virtaseen kohdistamasta vaatimuksesta ***en kuulemisen jälkeen tai tuomiota julistettaessa.

Virtanen on nimennyt varatuomari M ***en todistajaksi asiassa L 17/18997. ***elle on maksettu valtion varoista korvausta taloudellisesta menetyksestä 80 euroa. ***en vaatimus on kohtuullinen ottaen huomioon todistamiseen ja siihen valmistautumiseen käytetty aika.

Lainkohdat
Oikeudenkäymiskaaren 17 luku 65 § ja 24 luku 11 ja 12 §

MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta valittamalla. Oheisena muutoksenhakuohjeet.

Määräpäivät
Tyytymättömyyden ilmoittamiselle: 28.11.2018
Valitukselle: 21.12.2018
Vastavalitukselle: 4.1.2019

Käräjäoikeuden kokoonpano

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari M P***, käräjätuomari U T***i ja käräjänotaari P K***a. Ratkaisu on yksimielinen.


Käräjätuomari M P***

Ratkaisu on lainvoimainen
Keski-Suoman käräjäoikeudessa