Osakkaan vai yhtiön kunnossapitovastuu, putkivuodot?

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä laista poikkeavista kunnossapitovelvoitteista ja näin usein pienissä yhtiöissä tehdäänkin. Yhtiöjärjestyksen tulkinnassa sananmuoto on silloin ensisijainen tulkintalähde. Mutta jos tämä ei vastaa tarkoitustaan tai se johtaa osakkeenomistajan kannalta yllättävään tai kohtuuttoman lopputulokseen, voidaan sananmuodosta poiketa. Alla olevassa tapauksessa yhtiöjärjestyksessä oli määrätty osa vesijohdoista yhtiön ja osa osakkaan kunnossapitovastuulle. Riita koski osakkeenomistajan huoneiston alla kulkevia pienempien vesijohtojen vuotoja.

Tapauksessa on ensisijaisesti kysymys siitä, onko kunnossapitovastuu osakkeenomistajalla vai yhtiöllä. Osakkeenomistaja K***sten hallitsemassa huoneistossa oli todettu kaksi vesivahinkoa, josta toinen vesivahinko oli aiheutunut K***sten kylpyhuoneessa olleesta lämpimänveden hanakulman vuodosta ja toinen erillisen yksiön lattian alla olleen putken vuodosta.

Yhtiön mukaan K***sten huoneistossa todetun kahden vesivahingon korjauskustannukset ovat yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluneet K***sten vastattaviksi. Vauriokohdat ovat sijainneet K***sten hallinnassa olleessa rakennuksenosassa ja putkissa, jotka ovat palvelleet vain K***sten huoneistoa. Yhtiössä toteutetun erityisen tarkastuksen mukaan taloyhtiön kirjanpidossa vuonna 2014 on virheellisesti vesivahinkoa koskevia kustannuksia kanteessa tarkoitettu määrä, joka kuuluu yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla K***sten vastattavaksi.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön välillä säännöksen mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Hovioikeus toteaa, että vesiputkisto on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukainen kaikkia huoneistoja palveleva perusjärjestelmä, jolloin lähtökohtana on, että sen kunnossapidosta ja sen vian vuoksi aiheutuneiden vahinkojen korjaamisesta vastaa yhtiö. Kysymys on nyt siitä, onko yhtiöjärjestyksessä määrätty vastuusta toisin.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentissa on säädetty osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuudesta. Sen mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Käräjäoikeus toteaa, että kyse on ollut K***sten huoneistossa tapahtuneesta heistä riippumattomasta syystä johtuneesta vesivahingosta. Vesivahinko olisi voinut tapahtua kenen asunnossa tahansa. Käräjäoikeus katsoo, että vesijohtojärjestelmä on koko taloyhtiötä palveleva kokonaisuus. Taloyhtiössä on oltu sitä mieltä, että mainittu kylmän veden runkoputki on ollut yhtiön vastuulla, mutta jokaista huoneistoa erikseen palvelevat ohuemmat vesiputket ovat kunkin osakkaan vastuulla. Käräjäoikeus toteaa lopuksi, että vesijohtojärjestelmä on ollut yhtiön vastuulla ja siten myös vesivahinkojen korvaaminen kummankin vahingon osalta.

Hovioikeus toteaa seuraavaa:
Yhtiöjärjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava lähtökohdaksi määräyksen sanamuoto. Sanamuodon mukaisesta tulkinnasta voidaan poiketa silloin, kun tällainen tulkinta ei vastaa sitä tarkoitusta, joka lausekkeella osana yhtiöjärjestystä on, tai se johtaa yhtiön, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yllättävään tai kohtuuttomaan lopputulokseen. Yhtiöjärjestyksen tulkinnassa on lisäksi otettava huomioon asunto-osakeyhtiölain yhtiöjärjestykselle asettamat rajoitukset ja asunto-osakeyhtiölain tulkinnassa noudatettavat keskeiset periaatteet. Yhtiöjärjestyksen sanamuodon mukainen tulkinta on siis pyrittävä myös sovittamaan yhteen sen kokonaisuuden kanssa, jonka osa yhtiöjärjestys on. (KKO 2001:57 ja KKO 2017:2 kohdat 9 ja 10.)

Edelleen hovioikeus toteaa, että:
Yhtiöjärjestyksen julkinen luonne ja osakkeiden siirtokelpoisuus huomioon ottaen se ei ole sopimukseen rinnastettavissa, ja siten yhtiön noudattaman käytännön merkitys yhtiöjärjestyksen tulkinnassa on arvioitava tapauskohtaisesti. Oikeuskäytännössä on muun ohella katsottu, että vuosiakaan kestänyt yhtiöjärjestyksen vastainen käytäntö ei ollut luonut osakkeenomistajille yhtiöjärjestyksen määräyksistä poikkeavia oikeuksia tai velvollisuuksia. (Ks. KKO 1989:146, KKO 1998:61, KKO 2009:22 ja KKO 2012:88.) Yhtiöjärjestyksen tulkinnassa voidaan siten ainoastaan varsin rajoitetuin edellytyksin antaa merkitystä yhtiössä noudatetulle käytännölle.

Kysymyksessä olevan yhtiöjärjestyksen 11 §:ssä on kyse kustannuksista, jotka johtuvat osakkeenomistajan vastuulle kuuluvista huoneistoista, piha-alueista, rakennuksista tai rakennuksenosista. Edelleen yhtiöjärjestyksen 11 §:n mukaan niistä kustannuksista, joita ei voida kohdistaa mihinkään yksittäiseen huoneistoon, piha-alueeseen eikä rakennukseen tai rakennuksenosaan, joka on tietyn osakkeenomistajan hallinnassa, vastaavat osakkeenomistajat yhdessä.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella osa yhtiön putkista palvelee kaikkia rakennuksia ja osa vain tiettyjä rakennuksia, mikä osaltaan tukee sitä näkemystä, että kunnossapitovastuu jakautuisi jokaisen putken osalta erikseen. Toisaalta putkiston osalta ei voida yhtiöjärjestyksen 11 §:n sanamuodon perustella kuitenkaan tehdä sellaista tulkintaa, että putkistoa ei tulisi tarkastella kokonaisuutena. Putkiston osalta kysymys ei ole myöskään yhtiöjärjestyksen 11 §:ssä tarkoitetusta rakennuksesta tai rakennuksen osasta, eikä perusjärjestelmiä ole mainittu kyseisessä yhtiöjärjestyksen kohdassa. Näin ollen asiassa on katsottava, ettei yhtiöjärjestyksessä ole asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuusta poikkeavaa määräystä perusjärjestelmien osalta.

Asunto-osakeyhtiö on vielä vedonnut siihen, että yhtiössä oli muodostunut yhtiöjärjestyksen 11 §:n soveltamista koskeva vakiintunut käytäntö, jolla oli merkitystä yhtiöjärjestyksen tulkinnassa.

Kuten edellä on todettu, yhtiöjärjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava lähtökohdaksi määräyksen sanamuoto. Hovioikeus katsoo, että tilanteessa, jossa yhtiöjärjestyksen tulkinnassa saadaan tukea säännöksen sanamuodosta sekä yleisistä asunto-osakeyhtiölain tulkinnassa noudatettavista keskeisistä periaatteista, yhtiössä noudatetulle käytännölle ei voida antaa merkittävää painoa yhtiöjärjestyksen tulkinnassa.

Hovioikeus katsoo, että tilanteessa, jossa yhtiöjärjestyksen tulkinnassa saadaan tukea säännöksen sanamuodosta sekä yleisistä asunto-osakeyhtiölain tulkinnassa noudatettavista keskeisistä periaatteista, yhtiössä noudatetulle käytännölle ei voida antaa merkittävää painoa yhtiöjärjestyksen tulkinnassa. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja johtopäätökset siltä osin kuin se on katsonut yhtiön olleen vastuussa lattian alla olleen vahingon korjauskustannuksista.

KATSO KOKO TAPAUS:

Osakkaan vai yhtiön kunnossapitovastuu, putkivuodot?