Vuokranantajaosakkaan huolellisuusvelvollisuus?

Pitääkö vuokranantajan tarkistaa huoneisto ja miten vuokralaisen vaihtuessa, jotta vuokranantaja ei joudu vastuuseen osakkeenomistajana huoneiston hoidon laiminlyönnistä. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys tulppaamattoman vesijohdon aiheuttamasta vesivahingosta joka olisi hovioikeuden mukaan voitu havaita normaalissa vesipisteiden tarkastuksessa mutta joka oli nyt laiminlyöty.

Kysymys oli siis siitä, oliko vuokranantaja U***i jättäessään suorittamatta asunnossa tarkastuksen vuokralaisen vaihduttua laiminlyönyt hänelle AsOyL 4 luvun 3 §:n mukaan kuuluvan kunnossapitovastuun lain 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden synnyttävällä tavalla. Asiassa oli ratkaistava kysymys vastaaja U***en vahingonkorvausvastuun perusteesta eli siitä, oliko hän menetellyt vahingonkorvausvastuun tavalla huolimattomasti.

U***i oli kesäkuuussa 2016 vuokrannut asunnon yhden vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella. Vuokralainen oli muuttanut pois asunnosta kesken vuokrakauden ja sopinut U***in kanssa, että vuokralaisen tuttava tulee uudeksi vuokralaiseksi vuokrakauden loppuun. Vuokralainen oli vuokranantajan ohjeiden vastaisesti luovuttanut avaimen uudelle vuokralaiselle eikä vuokranantajan edustajalle. Vastaaja U***i ei ollut tarkastanut asuntoa vuokralaisen vaihdon yhteydessä. Huoneistossa oli sattunut vuotovahinko, josta asunto-osakeyhtiö oli laskuttanut vastaajalta.

Käräjäoikeus totesi, että U***en vahingonkorvausvastuun kannalta ratkaisevaa oli arvio siitä, oliko hänen laiminlyöntinsä tarkastaa tai tarkistuttaa huoneisto vuokralaisen vaihtuessa ollut AsOyL:n 24 luvun 2 §:ssä tarkoitetulla tavalla huolimatonta. Käräjäoikeuden mukaan vastaaja U***i ei ollut myötävaikuttanut asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen huolimattomuudesta aiheuttanut kantajalle kanteessa tarkoitettua vahinkoa. Siten kanne oli hylättävä.

Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus katsoi U***en menetelleen huolimattomasti AsOyL 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla. Hovioikeus totesi seuraavaa:

Kirjallisuuskannanoton mukaan normaalina toimintana voidaan pitää sitä, että huoneiston kunto ainakin päällisin puolin tarkastetaan viimeistään vuokralaisen vaihtuessa (Furuhjelm ym: Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaari, Osa 3, 4. painos, 2019, s. 391).

Helsingin hovioikeus on Finlex-ratkaisussaan HelHO 2015:11 katsonut, että vuokranantaja ei ollut vastuussa vuokratussa asunnossa keittiön altaan viemäriputken väitetysti allaskaapissa säilytetyn liiallisen tavaran aiheuttamasta irtoamisesta johtuneesta vesivahingosta. Ratkaisun perustelujen kappaleissa 36 ja 37 hovioikeus on AsOyL:n esitöiden mukaisesti todennut, että vaikka vuokranantajan tulee aika ajoin tarkastaa huoneistonsa, vuokranantajan on voitava pitkälle luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vioista vuokranantajalle, koska se on myös vuokralaisen edun mukaista. Vuokralaisen asemakin huomioon ottaen ei ole käytännön tarpeiden mukaista edellyttää, että vuokranantaja kovin usein käy huoneistossa valvomassa sen kuntoa, ellei siihen ole erityistä syytä. Jos huoneistossa vuokralaiset vaihtuvat useasti, huoneiston tarkastaminen saattaa siten ajoittua näihin vaihtotilanteisiin. Pelkästään se seikka, että vuokratussa huoneistossa oli ollut mahdollisesti vuokranantajan tieten paljon tavaraa ja että huoneistossa oli aikaisemmin ollut vuokralaisen huolimattomuudesta johtunut WC-istuimen tulvimisen aiheuttama vesivahinko, ei vielä tarkoittanut sitä, että vuokranantajalla olisi ollut velvollisuus ryhtyä tutkimaan keittiön allaskaapin sisältöä ja viemärin kuntoa.

Hovioikeuden mukaan arvio vuokranantajaosakkaan menettelyn huolellisuudesta tai huolimattomuudesta oli perustettava kokonaisharkintaan, jossa otetaan huomioon toisaalta vahingonvaaran suuruus ja toisaalta varotoimenpiteiden mahdollisuus. Hovioikeus katsoi, että vuokranantajaosakkaan AsOyL 4 luvun 3 §:n ja 24 luvun 2 §:n huolellisuusvelvoitteesta seuraavaa tarkastusvelvollisuutta ei voitu asettaa niin ankaraksi, että se käytännössä merkittävästi rajoittaisi vuokralaisen kotirauhaa ja asettaisi asioita tavanomaisella tavalla hoitavan vuokranantajaosakkaan ennakoimattomien vahingonkorvausvastuiden vaaraan.

Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 260
Antamispäivä 17.6.2020
Diaarinumero S 19/1066

Lue koko tapaus:


Yhtiön korjausvelvollisuus ja vastikelisäys.
Osakkaan muutostyö - ilmalämpöpumppu.
Osakkaan ilmoitusvelvollisuus ja reklamointi asunnon virheistä?

Osakkeenomistajan korjausoikeus ja yhtiön korvausvastuu kun yhtiö ei
ryhdy ajoissa selvittely- ja korjaustoimiin osakkaan ilmoitettua viasta.

Putkiremontti ja korjaustapa, kynnys liian korkea?
Osakasremontin valvontakulut?
Asoy pesukonevuoto tuottamus.

Asunto-osakeyhtiö - Asunto - osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Yhtiökokouksen päätöksen moite.

Osakkeenomistaja ei saanut laajentaa terassia yhtiön hallitsemalle alueelle.


Pankki tuomittu vastuuseen osakkeenomistajille kauppahinnan

kuittaamisesta itselleen kun se oli näin käytetty muuhun kuin
rakentamiseen.

Asunto-osakeyhtiö - Yhtiövastike - Vesimaksu.

Vaikka osakkeenomistajalla oli käytössään toinen asunto muualla, jossa asui osan ajastaan, voitiin häneltä periä kokonainen vesimaksu puolikäytöstäkin.


Lunastamisen olisi pitänyt kohdistua kaikkiin ostettuihin osakkeisiin. Lunastus hylätty.
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiölle maksettava vastike

Perusteettoman edun palauttaminen.

Vahinko oli tapahtunut jalkakäytävällä ja asoy oli korvausvastuussa liukastumisesta.

Laiminlyöntirikos - Kuolemantuottamus - Hallituksen jäsenen vastuu

Puheenjohtaja tuomittu kuolemantuottamuksesta kun jäälohkare putosi jalankulkijan päälle.

Yhtiövastike - Osakeyhtiö

Yhtiökokouksen päätöksen moite.

Asoy velvoitettiin korjaamaan ilmanvaihto ravintolamääräysten nykytasolle yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Piha-aluetta ei ollut yhtiöjärjestyksessä jaettu osakkeenomistajien hallintaan. Yhtiökokouksen päätös oli pätemätön kun käyttöalueita jaettiin perusteetta epätasaisesti.

Osakkeenomistajan muutostyö - Yhtiöjärjestyksen muuttaminen.
(KTS KKO:2010:17)

Isännöitsijäntodistus - Hallituksen jäsenen vastuu - Asuntokauppalain soveltaminen

Vahingonkorvaus.

Hallitus - Toimikausi - Yhtiökokouksen koolle kutsuminen.

Rakennus ja huoneistot - Yhtiöjärjestys - Hallinta.
Ullakko ja varastotilat asunto-osakeyhtiöissä.
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiövastike - Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen.
Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Rakennuksen kunnossapito - Vahingonkorvaus - Vahingonkorvausvastuu.

Yhtiövastike - Osakeyhtiö

Yhtiökokouksen päätöksen moite.

Suihkun tulviminen osakkaan vai yhtiön korvausvastuu.
Osakkeenomistajan muutostyö - Rakennuksen kunnossapito.
Asunto-osakeyhitö, kiinteistöosakeyhtiö, yhtiöjärjestys, lunastuslauseke, lunastusaika.
Yhtiön suorittaman korjauksen huolellisuus ja vahingonkorvaus osakkaalle.
Osakkaan ilmoitusvelvollisuus ja reklamointi asunnon virheistä?

Ylivelkaisen kiinteistöosakeyhtiön vastuu periä vastikkeita omistajilta?

Budjetin pitää olla realistinen. Liian vähän vastikkeita maksanut joutui maksamaan korvausta yhtiölle kun yhtiö oli määrännyt vastikkeen liian alhaiseksi.

Yhtiökokouksen päätös muuttaa aiempaa päätöstä?
Yhtiön suorittaman korjauksen huolellisuus ja vahingonkorvaus osakkaalle.

Asunto-osakeyhtiö - Osakeyhtiö - Yhtiökokouksen päätöksen moite.

Yhtiökokous voi vaihtaa vain poikkeustilanteissa puheenjohtajan kesken kokousta. Puheenvuoron myöntämättä jättäminen oli tällainen. Kokousta voitiin jatkaa myös toisessa huoneessa uuden puheenjohtajan toimesta.
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiövastike - Vesimaksu - Yhtiöjärjestyksen tulkinta - Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen.
Asoy vastuu osakas hiekoituksesta.
Osakkaan korjausoikeus Asoy:ss?
Osakkaan vai yhtiön kunnossapitovastuu, putkivuodot?
Osakkaan korjaus ja asoy hyväksyntä.
Hallituksen jäsenen vastuu.

Liikehuoneistoa ei voitu muuttaa ravintolaksi vastoin yhtiön suostumusta.

Parvekkeiden lasitus voitiin kattaa vastikkeilla vaikka kaikilla ei ollut parveketta.

Yhtiökokouksen moite - Yhteisomistus - Oikeudenkäyntimenettely - Riita-asia - Asianosaisen kuuleminen - Prosessinjohto.

Yhteisesti omistetun asunnon omistajien on yhdessä ajettava moitekannetta yhtiötä vastaan.
Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Rakennuksen kunnossapito

Osakkaan vaatimus hylätty kellarin kosteusvaurioista koska kellari oli 70-v
vanha eikä taloyhtiö ollut aiheuttanut kosteuden lisääntymistä. Taloyhtiö ei ollut velvollinen nostamaan kellarin laatutasoa nykypävän tasolle.

Vahingonkorvaus - Sopimussuhteeseen perustuva vastuu - Osakkeenomistaja - Osakkeenomistajan muutostyö.

Asunto-osakeyhtiönvahingonkorvausvaatimus osakkeenomistajia kohtaa oli vanhentunut kun väärin tehdystä kellarin korjauksesta oli kulunut yli 10 vuotta.

Asunto-osakeyhtiö - Yhtiökokouksen päätöksen moite - Yhtiövastike - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot

Yhtiökokouksen päätös kumottiin kun vastikkeen kerääminen tuleviin kph korjauksiin oli tehty väärin perustein ja vastavetona yhden osakkeenomistajan kph:n korjausvaatimukseen.

Asunto-osakeyhtiö - Yhtiökokouksen päätöksen moite.

Osakkaiden tekemä yhtiöjärjestyksen vastainen sopimus lainojen kohdistamisesta sitoi myöhempää ostajaa läheisyyssuhteen takia.

Ostajien oli korvattava vahinko lunastajille aloittamistaan muutostöistä.

Asunto-osakeyhtiö - Yhtiövastike - Vesimaksu - Yhtiöjärjestyksen tulkinta - Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen.

Yhtiö ei ollut velvollinen korvamaan osakkeenomistajalle edellisen omistajan asentamaa parempaa laatoitusta ja lattialämmitystä kuin yhtiössä noudatettu normaalitaso. Näin vaikka toiselle osakkeenomistajalle oli aikaisemmin sellainen korvattu.

Asunto-osakeyhtiö - Yhtiövastike - Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen.

Ullakko ja varastotilat asunto-osakeyhtiöissä.

Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot.

Asoy velvoitettiin korjaamaan ilmanvaihto ravintolamääräysten nykytasolle yhtiöjärjestyksen käyttötarkoituksen mukaisesti.

Isännöitsijäntodistus - Hallituksen jäsenen vastuu.
Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Rakennuksen kunnossapito - Osakkeenomistajan muutostyö - Korjauskustannukset.

Yhtiö ei ollut velvollinen korvamaan osakkeenomistajalle edellisen omistajan asentamaa parempaa laatoitusta ja lattialämmitystä kuin yhtiössä noudatettu normaalitaso. Näin vaikka toiselle osakkeenomistajalle oli aikaisemmin sellainen korvattu.

Lunastaminen ja osakekauppa.

Lunastusoikeutta ei ollut osaomistuksen vaihtuessa.

Yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä.
Yhtiön suorittaman korjauksen huolellisuus ja vahingonkorvaus osakkaalle.
Ullakkorakentaminen, kattoikkunat, hyväksyntä.

Asunto-osakeyhtiö - Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan.

Piha-aluetta ei ollut yhtiöjärjestyksessä jaettu osakkeenomistajien hallintaan.

Yhtiökokouksen päätös oli pätemätön kun käyttöalueita jaettiin perusteetta epätasaisesti.

Sopimus kolmannen hyväks
Perusteettoman edun
palautus - Hissi.

Osakkeenomistajan ja yhtiön välinen sopimus esim. hissin asentamisesta on tehtävä tarkasti mm. huomioiden tulevat tilanteet.

Kiinteistöosakeyhtiö ja asunnon haltuunottomenettely, mikä laki?

Huoneiston käyttäminen vastoin yhtiöjärjestysmääräystä.

Osakkaan ilmoitusvelvollisuus ja reklamointi asunnon virheistä?
Ullakkorakentaminen, kattoikkunat, hyväksyntä.

Asunto-osakeyhtiö - Osakkeen lunastaminen - Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen.

Yhtiöjärjestystä kohtuullistettiin siten, että lunastushinta määrättiin kaupan osapuolten sopimaksi hinnaksi tai käyväksi hinnaksi kun se oli aikaisemmin ollut kirjanpitoarvo. (Katso KKO 1992:88).

Tuomioistuinsovittelu - Sovinto
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiöjärjestyksen muuttaminen.