Vuokranantajaosakkaan huolellisuusvelvollisuus?

Pitääkö vuokranantajan tarkistaa huoneisto ja miten vuokralaisen vaihtuessa, jotta vuokranantaja ei joudu vastuuseen osakkeenomistajana huoneiston hoidon laiminlyönnistä. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys tulppaamattoman vesijohdon aiheuttamasta vesivahingosta joka olisi hovioikeuden mukaan voitu havaita normaalissa vesipisteiden tarkastuksessa mutta joka oli nyt laiminlyöty.

Kysymys oli siis siitä, oliko vuokranantaja U***i jättäessään suorittamatta asunnossa tarkastuksen vuokralaisen vaihduttua laiminlyönyt hänelle AsOyL 4 luvun 3 §:n mukaan kuuluvan kunnossapitovastuun lain 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden synnyttävällä tavalla. Asiassa oli ratkaistava kysymys vastaaja U***en vahingonkorvausvastuun perusteesta eli siitä, oliko hän menetellyt vahingonkorvausvastuun tavalla huolimattomasti.

U***i oli kesäkuuussa 2016 vuokrannut asunnon yhden vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella. Vuokralainen oli muuttanut pois asunnosta kesken vuokrakauden ja sopinut U***in kanssa, että vuokralaisen tuttava tulee uudeksi vuokralaiseksi vuokrakauden loppuun. Vuokralainen oli vuokranantajan ohjeiden vastaisesti luovuttanut avaimen uudelle vuokralaiselle eikä vuokranantajan edustajalle. Vastaaja U***i ei ollut tarkastanut asuntoa vuokralaisen vaihdon yhteydessä. Huoneistossa oli sattunut vuotovahinko, josta asunto-osakeyhtiö oli laskuttanut vastaajalta.

Käräjäoikeus totesi, että U***en vahingonkorvausvastuun kannalta ratkaisevaa oli arvio siitä, oliko hänen laiminlyöntinsä tarkastaa tai tarkistuttaa huoneisto vuokralaisen vaihtuessa ollut AsOyL:n 24 luvun 2 §:ssä tarkoitetulla tavalla huolimatonta. Käräjäoikeuden mukaan vastaaja U***i ei ollut myötävaikuttanut asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen huolimattomuudesta aiheuttanut kantajalle kanteessa tarkoitettua vahinkoa. Siten kanne oli hylättävä.

Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus katsoi U***en menetelleen huolimattomasti AsOyL 24 luvun 2 §:n vahingonkorvausvelvollisuuden perustavalla tavalla. Hovioikeus totesi seuraavaa:

Kirjallisuuskannanoton mukaan normaalina toimintana voidaan pitää sitä, että huoneiston kunto ainakin päällisin puolin tarkastetaan viimeistään vuokralaisen vaihtuessa (Furuhjelm ym: Asunto-osakeyhtiölaki – Kommentaari, Osa 3, 4. painos, 2019, s. 391).

Helsingin hovioikeus on Finlex-ratkaisussaan HelHO 2015:11 katsonut, että vuokranantaja ei ollut vastuussa vuokratussa asunnossa keittiön altaan viemäriputken väitetysti allaskaapissa säilytetyn liiallisen tavaran aiheuttamasta irtoamisesta johtuneesta vesivahingosta. Ratkaisun perustelujen kappaleissa 36 ja 37 hovioikeus on AsOyL:n esitöiden mukaisesti todennut, että vaikka vuokranantajan tulee aika ajoin tarkastaa huoneistonsa, vuokranantajan on voitava pitkälle luottaa siihen, että vuokralainen ilmoittaa vioista vuokranantajalle, koska se on myös vuokralaisen edun mukaista. Vuokralaisen asemakin huomioon ottaen ei ole käytännön tarpeiden mukaista edellyttää, että vuokranantaja kovin usein käy huoneistossa valvomassa sen kuntoa, ellei siihen ole erityistä syytä. Jos huoneistossa vuokralaiset vaihtuvat useasti, huoneiston tarkastaminen saattaa siten ajoittua näihin vaihtotilanteisiin. Pelkästään se seikka, että vuokratussa huoneistossa oli ollut mahdollisesti vuokranantajan tieten paljon tavaraa ja että huoneistossa oli aikaisemmin ollut vuokralaisen huolimattomuudesta johtunut WC-istuimen tulvimisen aiheuttama vesivahinko, ei vielä tarkoittanut sitä, että vuokranantajalla olisi ollut velvollisuus ryhtyä tutkimaan keittiön allaskaapin sisältöä ja viemärin kuntoa.

Hovioikeuden mukaan arvio vuokranantajaosakkaan menettelyn huolellisuudesta tai huolimattomuudesta oli perustettava kokonaisharkintaan, jossa otetaan huomioon toisaalta vahingonvaaran suuruus ja toisaalta varotoimenpiteiden mahdollisuus. Hovioikeus katsoi, että vuokranantajaosakkaan AsOyL 4 luvun 3 §:n ja 24 luvun 2 §:n huolellisuusvelvoitteesta seuraavaa tarkastusvelvollisuutta ei voitu asettaa niin ankaraksi, että se käytännössä merkittävästi rajoittaisi vuokralaisen kotirauhaa ja asettaisi asioita tavanomaisella tavalla hoitavan vuokranantajaosakkaan ennakoimattomien vahingonkorvausvastuiden vaaraan.

Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 260
Antamispäivä 17.6.2020
Diaarinumero S 19/1066