Osakkeenomistajan yhdenvertaisuus ja korjausvastuuta koskeva yhtiöjärjestyksen muutos?

Tapauksessa on kysymys siitä, loukkaako asunto-osakeyhtiön päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Kantaja oli vaatinut, että asunto-osakeyhtiön 30.3.2011 pidetyssä yhtiökokouksessa tekemä päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta kumotaan. Lisäksi kantaja oli vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 14 §:n mukaan yhtiökokouksessa ei saa tehdä saman lain 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä.

Riidanalaisella yhtiöjärjestyksen muutoksella lattiapohjien, seinien, vesieristeiden, vesieristeiden läpivientien ja lattiakaivojen kunnossapito- ja korjausvastuu siirtyisi osakkeenomistajilta asunto-osakeyhtiölle. Kantaja oli vastustanut yhtiökokouksessa 30.3.20211 yhtiöjärjestyksen muutoksen hyväksymistä osakkeenomistajan kunnossapito- ja korjausvastuun osalta.

Kantajan mukaan kantaja ja erät muut osakkeenomistajat ovat omilla kustannuksillaan tehneet omien huoneistojensa märkätiloihin saneeraukset, saisi asunto-osakeyhtiö ja sen kautta muut osakkeenomistajat epäoikeutettua etua ja hyötyä saneeraukset jo suorittaneiden osakkeenomistajien kustannuksella. Asunto-osakeyhtiö katsoi, että asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa osakkeenomistajien taloudellisen hyvittämisen, mikäli osakkeenomistaja on tehnyt huoneistossaan jo aiemmin vastaavan remontin, jonka yhtiö päättää myöhemmin suorittaa kaikissa asunto-osakeyhtiön huoneistoissa.

Lisäksi asunto-osakeyhtiö totesi, ettei kantaja ole asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n mukaisesti ilmoittanut mahdollisista remonteistaan asunto-osakeyhtiölle. Näin ollen asunto-osakeyhtiöllä ei ole ollut tietoa kantajan asuntoon kohdistuneista remonteista.

Käräjäoikeuden perustelujen mukaan normaalit kunnossapitokustannukset maksetaan lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n mukaan aina yhtiövastikeperusteella. Asunto-osakeyhtiö on yhtiömuotona sellainen, että osakkeenomistajien maksamat vastikkeet ja heidän saamansa hyöty eivät käytännössä ole täysin yhtenevät. Osakkeenomistajien täytyykin sietää vähäiset eriarvoisuudet. Toisaalta osakkeenomistajalla on mahdollisuus nostaa omaa asumistasoaan muista teettämällä esimerkiksi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaisesti omaan lukuunsa huoneiston kunnossapitotöitä, kuten keittiö- tai kylpyhuoneremontteja.

Yksittäiset huoneistojen äkilliset korjaustarpeet eivät välttämättä vaikuta yhtiövastikkeeseen, koska korjaukset voidaan korvata kiinteistön vakuutuksesta taikka teettää asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n nojalla osakkeenomistajan kustannuksella, jos tämä on lyönyt laimin lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.

Vesieristeet ja lattiakaivo ovat riskirakenteita, jotka voivat aiheuttaa laajoja ja kustannuksiltaan mittavia vahinkoja koko kiinteistöön.
Esimerkiksi yhden huoneiston vesivahinko, jota ei korjata asianmukaisesti, saattaa aiheuttaa mittavaa vahinko a myös muille osakehuoneistoille. Vahingot yksittäisissä huoneistoissa voivat tapahtua ennalta-arvaamatta. Kun asunto-osakeyhtiö kantaa vastuun näiden rakenteiden kunnossapidosta, ne eivät jää kunkin yksittäisen osakkeenomistajan maksukyvyn, vastuuntunnon tai tietoisuuden varaan. Sen vuoksi yhtiöjärjestyksen muuttaminen asunto-osakeyhtiölain mukaiseksi tuo yhtäläisen edun kaikille osakkeenomistajille.


Käräjäoikeus hylkäsi kantajan kanteen asunto-osakeyhtiötä vastaan. Käräjäoikeuden mukaan asunto-osakeyhtiön 30.3.2011 tekemä päätös ei ole loukannut kantajan yhdenvertaisuutta ja asunto-osakeyhtiön päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta on voitu tehdä ilman sen kaikkien osakkeenomistajien suostumusta. Käräjäoikeus totesin, että yhtiöjärjestyksen muuttaminen asunto-osakeyhtiölain mukaiseksi tuo yhtäläisen edun kaikille osakkeenomistajille.

Kantaja oli hovioikeudessa vedonnut uutena todisteena yhtiön hallituksen kunnossapitoselvitykseen ja selvitykseen suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä 16.2.2012. Koska asian valmistelu oli päättynyt käräjäoikeudessa 17.2.2012, ei kantaja siihen mennessä voinut vedota uuteen seikkaan todisteena, joka otettiin hovioikeudessa huomioon. Hovioikeus oli tutkinut käräjäoikeuden ratkaisun oikeellisuuden eikä ole ilmennyt aihetta ratkaisun muuttamiseen.

Hakusanat: asoy, korjausvastuu, muutos, yhdenvertaisuus

Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 10
Antamispäivä 9.1.2014
Diaarinumero S 12/397


Ratkaisu, josta on valitettu
Etelä-Pohjanmaan käräjäoikeuden tuomio 2.3.2012 nro 2106 (liitteenä)

Asia:
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen moittiminen

Valittaja
R Y I PPP

Vastapuoli
Asunto Oy KKK

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Valitus

Vaatimukset

R Y I PPP on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja hänen käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanteensa hyväksytään. PPP on myös vaatinut, että Asunto Oy KKK velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 4.300,77 eurolla ja hovioikeudesta 2.483,95 eurolla laillisine korkoineen.

Perusteet

Yhtiökokouksen päätös, jolla yhtiöjärjestyksen 15 § on poistettu, loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. PPP on omalla kustannuksellaan korjauttanut kylpyhuonettaan. Mikäli yhtiö päättää saneerata muut märkätilat, saavat muut osakkeenomistajat epäoikeutettua etua säästyneistä kustannuksista PPPn huoneiston osalta. Se, että asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 § 1 momentti antaa mahdollisuuden myöhempään hyvitykseen, ei ole riittävä peruste hyväksyä yhdenvertaisuutta loukkaavaa yhtiökokouksen päätöstä.

Vastaus

Yhtiö on vaatinut, että valitus hylätään ja että PPP velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 2.976 eurolla laillisine korkoineen. Käräjäoikeuden tuomio on oikea.

Valittajan lisälausumus

PPP on kiistänyt yhtiön vaatimat oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 2.483,95 euroa ylittävältä osalta.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Hovioikeudessa esitetty uusi kirjallinen todiste

PPP on hovioikeudessa vedonnut uutena todisteena yhtiön hallituksen kun­ nossapitoselvitykseen ja selvitykseen suoritetuista huomattavaista kunnossapito- ja muutostöistä 16.2.2012. Asian valmistelu on päättynyt käräjäoikeudessa 17.2.2012. PPP ei ole siihen mennessä saanut tietoa uudesta todisteesta, joten hänellä on ollut pätevä aihe vedota uuteen todisteeseen vasta hovioikeudessa. Hovioikeus ottaa uuden todisteen huomion. Lainkohta: Oikeudenkäymiskaari 25 luku 17 § 1 mom.

Pääasia

Hovioikeus on tutkinut käräjäoikeuden ratkaisun oikeellisuuden eikä ole ilmennyt aihetta ratkaisun muuttamiseen.

Tuomiolauselma

Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

PPP velvoitetaan korvaamaan yhtiön kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 2.500 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 10.3.2014.


Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenlaamanni R L***t
hovioikeudenneuvos A V***
ma. hovioikeudenneuvos H N***m

Ratkaisu on yksimielinen.

ETELÄ-POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Seinäjoen kanslia
Käräjätuomari P H***ä

TUOMIO 12/2106
2.3.2012 L 11/5657


Kantaja
PPP, R Y I

Vastaaja
Asunto Oy KKK

Asia
Yhtiökokouksen päätöksen moittim, as.oy

Vireille
30.6.2011

TAPAHTUMAT

Asunto Oy KKK -nimisen asunto-osakeyhtiön voimassa olevan yhtiönjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan kunnossapito- ja korjausvastuulle kuuluvat märissä huonetiloissa lattiapohjat ja seinien vesieristeet sekä vesieristeen läpiviennit ja lattiakaivo.

Tämä yhtiöjärjestyksen kohta on poistettu asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa 30.3.2011. Koska yhtiöjärjestyksen aiempi määräys kunnossapito- ja korjausvastuusta on poistettu, tulee tältä osin sovellettavaksi asunto-osakeyhtiölaki.

Asiassa on erimielisyys siitä, loukkaako asunto-osakeyhtiön päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.

KANNE

Vaatimukset

R Y I PPP on vaatinut, että Asunto Oy KKK -nimisen asunto-osakeyhtiön 30.3.2011 pidetyssä yhtiökokouksessa tekemä päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta kumotaan.

Lisäksi PPP on vaatinut, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa arvonlisäveroineen 4.300,77 eurolla korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.

Perustelut

Asunto-osakeyhtiön tekemä päätös loukkaa asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:ssä säädettyä osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.

Riidanalaisella yhtiöjärjestyksen muutoksella lattiapohjien, seinien, vesieristeiden, vesieristeiden läpivientien ja lattiakaivojen kunnossapito­ ja korjausvastuu siirtyisi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §:n mukaisesti osakkeenomistajalta asunto-osakeyhtiölle.
Kun PPP ja eräät muut osakkeenomistajat ovat jo omalla kustannuksellaan tehneet omien huoneistojensa märkätiloihin saneerauksen, asunto-osakeyhtiö säästäisi vastaisuudessa kunnossapito- ja korjauskustannukset näissä huoneistoissa suoritettujen toimenpiteiden osalta. Näin asunto-osakeyhtiö ja sen kautta muut osakkeenomistajat saisivat epäoikeutettua etua ja hyötyä saneeraukset jo suorittaneiden osakkeenomistajien kustannuksella.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 14 §:n mukaan yhtiökokouksessa ei saa tehdä saman lain 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä.

PPP on yhtiökokouksessa 30.3.2011 vastustanut yhtiöjärjestyksen muutoksen hyväksymistä osakkeenomistajan kunnossapito- ja korjausvastuun osalta.

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n mukaisella menettelyllä voidaan yhdenvertaisuuden loukkausta eliminoida vain siinä tapauksessa, että asunto-osakeyhtiö päättäisi teettää kaikissa huoneistoissa märkätilojen remontit. Tuolloin on mahdollista alentaa korjaukset jo teettäneiden osakkeenomistajien vastiketta. Asunto-osakeyhtiön viisivuotiskorjaussuunnitelmassa ei kuitenkaan ole tiedossa märkätilojen remontteja eikä asunto-osakeyhtiöllä olisi siihen resursseja.

Mikäli asunto-osakeyhtiössä suoritetaan märkätilojen remontti vain esimerkiksi yhden asunnon osalta, PPP joutuu vastaamaan kustannuksista ja siinä tilanteessa hänen eriarvoisuutensa korostuu.

Asunto-osakeyhtiö ei ole voinut tehdä asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 28
§:n mukaan päätöstä ilman PPPn suostumusta. PPP ei ole suostunut päätökseen.

VASTAUS

Vaatimukset

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että kanne hylätään.

Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että PPP velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen 4.127,67 eurolla korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.

Perustelut
Yhtiöjärjestyksen muuttaminen asunto-osakeyhtiölain mukaiseksi ei voi johtaa siihen, että yhtiöjärjestys muutoksen jälkeen loukkaisi osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.

Vesieristeet ja lattiakaivo ovat riskirakenteita, jotka voivat aiheuttaa laajoja ja kustannuksiltaan mittavia vahinkoja koko kiinteistöön. Tämän vuoksi on tarkoituksenmukaista, että asunto-osakeyhtiö kantaa vastuun kuvattujen rakenteiden kunnossapidosta eikä niitä jätetä kunkin yksittäisen osakkeenomistajan vastuuntunnon ja tietoisuuden varaan.
Yhtiöjärjestyksen muutos ei tässä tapauksessa ole sinällään loukannut osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Yhdenvertaisuuden loukkaus voi tapahtua vasta myöhemmässä vaiheessa, jos PPPaa ei hyvitettäisi asunnossa mahdollisesti suoritetuista remonteista asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n mukaisesti.

Yhtiöjärjestys on ollut epätäsmällinen, koska märkätiloja ei ole määritelty täsmällisesti.

Asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa osakkeenomistajien taloudellisen hyvittämisen, mikäli osakkeenomistaja on tehnyt huoneistossaan jo aiemmin vastaavan remontin, jonka yhtiö päättää myöhemmin suorittaa kaikissa asunto-osakeyhtiön huoneistoissa. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokous voi enemmistöpäätöksellä päättää uudistusta tai kunnossapitotyötä varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta. Tämä edellyttää, että osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Hyvityksen maksaminen ei ole yhtiön vapaasti päätettävissä, vaan osakkeenomistaja on oikeutettu saamaan hyvitystä, jos hänen aiemmasta työstään aiheutuu säästöä.

Asunto-osakeyhtiö on suorittanut tiedustelun osakkeenomistajien keskuudessa huoneistojen muutostöistä eikä kukaan ole ilmoittanut tehneensä märkätiloihin remontteja. Asunto-osakeyhtiössä ei ole tällä hetkellä yleistä tarvetta märkätilojen saneerauksiin.

PPP ei myöskään ole asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n mukaisesti ilmoittanut mahdollisista remonteistaan asunto-osakeyhtiölle.
Asunto-osakeyhtiöllä ei näin ollen ole tietoa PPPn asuntoon kohdistuneista remonteista.

Mikäli äkillinen korjaustarve ilmaantuu minkä tahansa huoneiston kohdalla, yhtiön korjaustoimet eivät loukkaa yhdenvertaisuutta, koska myös PPP on niihin yhtälailla oikeutettu, ja yhtiö on velvollinen hyvittämään myös kunnossapitotöistä tulevat säästöt, jos edellytykset täyttyvät.

TODISTELU

Kantaja

Kirjalliset todisteet

K 1. Hallituksen kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä, kohta 2, sivu 3(5) Todistusteema: Kaikkien huoneiston uusimisen tarvetta ei ole tiedossa

K 2. Asunto-osakeyhtiön tase 31.12.2010
Todistusteema: asunto-osakeyhtiöllä ei ole taloudellisten resurssien puuttumisen vuoksi resursseja märkätilojen uusimiseen

K 3. Pöytäkirja 24.3.2011 varsinaisesta yhtiökokouksesta, kohta 14 Todistusteema: Päätös, että osakas vastaa märkätilojen kunnossapidosta

K 4. K-Rauta Pohjantuulen tilausvahvistus ja kassakuitti 2., 15. ja 15.5.2011
Todistusteema: PPPn huoneistossaan suorittama märkätilojen peruskunnostus, sen ajankohta ja maksaja

K 5 L***a Oy:n kuitit 19.4. ja 4.5.2011
Todistusteema: = K 4

Henkilötodistelu

1. PPP todistelutarkoituksessa
Todistusteema: Asunto-osakeyhtiössä noudatettu käytäntö ennen vuotta 2002, PPPn asunnossa suoritetut remontit ja niiden ajankohta

Vastaaja
Kirjalliset todisteet

1. Kantajan kirjallinen todiste K 1
Todistusteema: Asunto-osakeyhtiössä ei ole olemassa eikä tiedossa kaikkien märkätilojen yleistä korjaustarvetta

V 2. Asunto-osakeyhtiön kyselyn tulokset
Todistusteema: Kukaan osakas ei ole ilmoittanut remontoineensa märkätiloja sinä aikana, kun kunnossapitovastuu on osakkailla

V 3. Yhtiökokouksen pöytäkirja 10.12.1994
Todistusteema: Yhtiössä on noudatettu aikaisemmin lain mukaista vastuunjakoa, eivätkä osakkaat ole itse vastanneet märkätilojen kunnossapidosta


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Tuomiolauselma


Perustelut
R PPPn kanne Asunto Oy KKK -nimistö asunto-osakeyhtiötä vastaan on hylätty.

R PPP velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy KKK-nimiselle asunto-osakeyhtiölle oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi 4.127,67 euroa (sis. alv 771,84 euroa) korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoinee1 siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut tämän tuomion antamisesta.

Riidanalaisen yhtiöjärjestyksen sisältö

Varsinaisen yhtiökokouksen pöytäkirja 10.12.1994 on osoittanut, että yhtiössä oli päätetty ryhtyä noudattamaan kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoa korjausasioissa. Taulukko on päätetty myös jakaa osakkeenomistajille (= vastaajan kirjallinen todiste V 3).

PPPn väite on edellä mainitusta yhtiökokouksen päätöksestä ollut se, että käytännössä tätä yhtiökokouksen päätöstä ei ollut noudatettu ja että asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat olivat vastanneet omien huoneistojensa märkätiloista.

PPP on kertonut, että yhtiössä oli 24.3.2001 tehty päätös, jonka mukaan vastuu märkätiloista tuli osakkeenomistajalle. Vaikka käräjäoikeudessa ei ote esitetty alkuperäistä pöytäkirjaa sanotusta! 77 yhtiökokouksesta vaan vain PPPn tietokoneelle jäänyt kopio siitä (= kantajan kirjallinen todiste K 3), käräjäoikeus on pitänyt PPPn kertomusta tältä osin uskottavana. Tämä johtuu siitä, että PPP on tuohon aikaan toiminut asunto-osakeyhtiön isännöitsijänä eikä ole ollut syytä epäillä hänen valehdelleen asiasta. Tätä yhtiöjärjestyksen muutoksesta tehtyä päätöstä tukee sekin, että PPP on päätöksen jälkeen itse korjauttanut omistamansa huoneiston märkätilat omaan lukuunsa, kuten hänen jättämänsä tilausvahvistus, kassakuitti ja muut kuitit ovat osoittaneet (kantajan kirjalliset todisteet K 4-5). Koska kaksi muuta asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajaa, jotka PPP on nimeltä nimennyt, olivat menetelleet huoneistojensa korjausten kanssa samalla tavalla kuin PPP, tämä osoittaa, että muillakin osakkeenomistajilla PPPn lisäksi on ollut sama tieto.

PPPn mukaan tilintarkastajien antaman huomautuksen johdosta edellä mainittu yhtiökokouksen päätös yhtiöjärjestyksen muutoksesta oli sittemmin myös viety merkittäväksi kaupparekisteriin.

PPPn kertomusta tukee Asunto Oy KKKn 7.8.2002 voimassa olleen yhtiöjärjestyksen 15 §, minkä sisältö on ollut riidaton. Sen mukaan osakkaan kunnossapito- ja korjausvastuulle ovat kuuluneet märissä huonetiloissa lattiapohjat ja seinät vesieristeineen sekä vesieristeen läpiviennit ja lattiakaivo. Huoneiston hanat ovat kuuluneet osakkaan kunnossapito- ja korjausvastuulle. Muissa kohdin on noudatettu yhtiökokouksen hyväksymää Suomen kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoa.

Tämän oikeudenkäynnin erimielisyyden kohteena on asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa 30.3.2011 tehty päätös, jolla asunto-osakeyhtiö on päättänyt kumota edellä mainitun yhtiöjärjestyksen 15 §:n. PPP, joka on yhtiökokouksessa vastustanut päätöstä, ei ole myöhemminkään antanut yhtiöjärjestyksen muuttamiseen suostumustaan.

PPPn ja asunto-osakeyhtiön välillä on erimielisyys siitä, onko asunto-osakeyhtiö voinut tehdä viimeksi sanotun päätöksen ilman PPPn suostumusta.

Kysymys siitä, loukkaako asunto-osakeyhtiönpäätös PPPn yhdenvertaisuutta

Kysymyksen asettelu

Asunto Oy KKK on 30.3.2011 pidetyssä yhtiökokouksessa tehdyllä päätöksellä poistanut yhtiöjärjestyksessä olleen määräyksen siitä, että kosteissa huonetiloissa lattiapohjat ja seinien vesieristeet sekä vesieristeen läpiviennit ja lattiakaivo kuuluvat osakkeenomistajan kunnossapito- ja korjausvastuulle.

Edellä mainittu päätös merkitsee käytännössä sitä, että
asunto-osakeyhtiön lattiapohjien, seinien, vesieristeiden läpivientien ja lattiakaivojen kunnossapito- ja korjausvastuu on jatkossa asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 ja 3 §:n nojalla asunto-osakeyhtiöllä.

Asiassa on arvioitavana kysymys siitä, loukkaako tämä asunto-osakeyhtiön päätös osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta ja onko päätös siis asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n vastaisena kumottava, kun se on tehty ilman saman lain 6 luvun 28 §:n edellyttämää PPPn suostumusta.

Sovellettavat oikeusohjeet

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Kuten lainkohdan esitöissä todetaan, säännöksen päällimmäisenä tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkeenomistajia. Periaatteen noudattaminen ei estä enemmistövallan käyttämistä, mutta se estää enemmistöosakkeenomistajien suosimisen vähemmistön kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaate soveltuu tyypillisesti muttei yksinomaan yhtiön tilojen käyttöoikeuksien jakamista, yhtiön uudistustoimenpiteiden vastikerahoitusta ja yhtiön varojen jakamista koskeviin tilanteisiin. Osakkeenomistajalla on oikeus lähtökohtaisesti luottaa siihen, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muutkin osakkeet (HE 24/2009 s. 53).

Yhdenvertaisuusperiaatteesta ei kuitenkaan johdu kieltoa tehdä osakkeenomistajan kanssa tämän kannalta edullisia toimia, jos toimet ovat myös yhtiön edun mukaisia (HE 24/2009 s. 54).

Tavalliset kunnossapitopäätökset ja -toimet eivät lähtökohtaisesti ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, vaikka ne hyödyttäisivät eri tavoin eri osakehuoneistoja. Yhdenvertaisuusperiaate voi tulla sovellettavaksi myös silloin, kun yhtiö pyrkii perimään osakkeenomistajalta vastikeperusteen mukaisen osuuden sellaisesta vain muihin huoneistoihin kohdistuvasta kunnossapidosta tai muutoksesta, jonka osakkeenomistaja on aiemmin toteuttanut oman huoneistonsa osalta siten, että osakkeenomistajan toimenpide säästää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Yhtiön päätöksenteon selventämiseksi ja helpottamiseksi on saman lain 6 luvun 32 §:n 1 momenttiin säädetty erityissäännös yhtiölle koituvan säästön huomioon ottamisesta (HE 24/2009 s. 55).

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n mukaan yhtiökokous voi päättää maksuvelvollisuuden muuttamisesta kunnossapidon ja uudistusten osalta. Pykälässä säädetään edellytyksistä, joilla yhtiökokous voi päättää vastikeperusteesta poikkeamisesta sekä kunnossapidon että uudistuksen yhteydessä silloin, kun yhtiölle aiheutuu säästöä sen vuoksi, että uudistusta ei tarvitse tehdä tietyn osakkeenomistajan huoneistossa sen vuoksi, että toimenpide on jo alunperin tai osakkeenomistajan tai tämän edeltäjän toimesta tehty kyseisessä huoneistossa (ks. HE 24/2009 s. 135).

Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 28 §:n mukaan yhtiökokous ei saa ieliI&å 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan.

Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen tässä tapauksessa

Asunto-osakeyhtiön hallituksen teettämä kunnossapitotarveselvitys ja selvitys suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä asunto-osakeyhtiön tiedustelun tulokset osoittavat, ettei tällä hetkellä ole tiedossa kunnossapitotarvetta asunto-osakeyhtiön kaikkien huoneistojen osalta (= kantajan kirjallinen todiste K 1 ja vastaajan kirjallinen todiste V 2). Asunto-osakeyhtiön tase osoittaa, ettei asunto-osakeyhtiö ole myöskään tällaisiin kustannuksiin vielä varautunut (kantajan kirjallinen todiste K 2). Koska asunto-osakeyhtiön oma pääoma on taseen mukaan huomattava, asunto-osakeyhtiön varallisuusasema on sinänsä hyvä ja se pystyy vastaamaan tulevistakin kunnossapito- ja muutostöistä esimerkiksi hankkimalla omaisuuttaan vastaan pankista lainaa.

Edellä esitetyllä näytöllä ei ole asian ratkaisussa mitään merkitystä, koska tällaiset selvitykset eivät poista asunto-osakeyhtiön oikeutta päättää asunto-osakeyhtiölain mukaisesti omaisuutensa kunnossapito­ ja muutostöistä. Asunto-osakeyhtiö voi periaatteessa milloin tahansa päättää kunnossapito- ja muutostöistä.

Mikäli asunto-osakeyhtiö tekee yhtiövastikkeeseen vaikuttavan päätöksen kunnossapito- ja muutostöistä, PPP ei joudu jo suorittamansa kylpyhuoneremontin takia eriarvoiseen asemaan muiden osakkeenomistajien kanssa. Tämä johtuu siitä, että voimassa olevassa asunto-osakeyhtiölaissa on vastikeperusteesta poikkeamisen sääntely.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous päättää asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan enemmistöpäätöksenä uudistusta tai kunnossapitoa varten perittävän vastikkeen alentamisesta, jos PPPn osakehuoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Mikäli yhtiökokous kieltäytyy yhtiölle tulevan säästön huomioimisesta PPPn vastikkeen alennuksena, sen päätös voi siinä yhteydessä olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen. Jos kunnossapidon tai uudistuksen tekeminen huoneistossa on asunto-osakeyhtiön kannalta perusteltua, ei yhtiölle synny säästöä, joka tulisi hyvittää PPPlle.

Asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa siis myöhemmin PPPn taloudellisen hyvittämisen, jos edellytykset täyttyvät.

Normaalit kunnossapitokustannukset maksetaan lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:n mukaan aina yhtiövastikeperusteella. Asunto-osakeyhtiö on yhtiömuotona sellainen, että osakkeenomistajien maksamat vastikkeet ja heidän saamansa hyöty eivät käytännössä ole täysin yhtenevät. Osakkeenomistajien täytyykin sietää vähäiset eriarvoisuudet. Toisaalta osakkeenomistajalla on mahdollisuus nostaa omaa asumistasoaan muista teettämällä esimerkiksi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaisesti omaan lukuunsa huoneiston kunnossapitotöitä, kuten keittiö- tai kylpyhuoneremontteja.

Yksittäiset huoneistojen äkilliset korjaustarpeet eivät välttämättä vaikuta yhtiövastikkeeseen, koska korjaukset voidaan korvata kiinteistön vakuutuksesta taikka teettää asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n nojalla osakkeenomistajan kustannuksella, jos tämä on lyönyt laimin lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustuvan kunnossapitovelvollisuutensa ja laiminlyönnistä voi aiheutua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.

Vesieristeet ja lattiakaivo ovat riskirakenteita, jotka voivat aiheuttaa laajoja ja kustannuksiltaan mittavia vahinkoja koko kiinteistöön.
Esimerkiksi yhden huoneiston vesivahinko, jota ei korjata asianmukaisesti, saattaa aiheuttaa mittavaa vahinko a myös muille osakehuoneistoille. Vahingot yksittäisissä huoneistoissa voivat tapahtua ennalta-arvaamatta. Kun asunto-osakeyhtiö kantaa vastuun näiden rakenteiden kunnossapidosta, ne eivät jää kunkin yksittäisen osakkeenomistajan maksukyvyn, vastuuntunnon tai tietoisuuden varaan. Sen vuoksi yhtiöjärjestyksen muuttaminen asunto-osakeyhtiölain mukaiseksi tuo yhtäläisen edun kaikille osakkeenomistajille.

Asunto-osakeyhtiön 30.3.2011 tekemä päätös ei näin ollen ole loukannut PPPn yhdenvertaisuutta ja asunto-osakeyhtiön päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta on voitu tehdä ilman sen kaikkien osakkeenomistajien suostumusta.

Mainituilla perusteilla kanne on hylätty.

Oikeudenkäyntikulut Koska kanne on hylätty, PPP on velvollinen oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaisesti korvaamaan asunto-osakeyhtiön kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

PPPlla ei ole ollut huomauttamista asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikululaskun määrään. Lasku on eritelty ja toimenpiteisiin kulunut aika on ilmoitettu kunkin toimenpiteen kohdalla erikseen.
Asianajotoimiston käyttämä tuntilaskutus ei myöskään poikkea tämän alueen yleisestä hintatasosta. Asian laatuun ja laajuuden nähden vaatimus on ollut kohtuullinen.

MUUTOKSENHAKU

Tähän tuomioon haetaan muutosta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyllä tavalla Vaasan hovioikeuteen.
Muutoksenhakuohjeet.

TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITTAMINEN

Asianajaja V T***a on ilmoittanut R PPPn asiamiehenä tyytymättömyyttä koko tuomioon määräajassa. Ilmoitus on hyväksytty.

Valituksen määräaika on 2.4.2012 klo 16:15.
Vastavalituksen määräaika on 16.4.2012 klo 16:15.

Valitusosoitus

Käräjätuomari
P H***ä