Hallituksen jäsenen vastuu korjaustöiden suorittamisesta asunto-osakeyhtiössä?

Asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenet ovat usein maallikkoja. Moni kieltäytyy hallituksen jäsenyydestä koska pelkää joutuvansa vastuuseen mahdollisista vahingoista. Vastuun syntyminen on kuitenkin poikkeuksellista. Esim. alla olevassa riidassa oli kysymys katon korjaustöiden epäonnistumisesta. Oikeus arvioi muun ohella mikä oli hallituksen jäsenen menettely suunnitelmia arvioitaessa sekä työn valvontaa.

Käräjäoikeuden perusteluissa on todettu tiivistetysti miten vastuuta voi syntyä:
"Yhtiössä suoritettavat korjausrakennushankkeet edellyttävät usein suurta rakennusalan ammattitaitoa. Hallituksen jäsen ei ole henkilökohtaisesti vastuussa rakennustoimien epäonnistumisesta, mikäli hallitus on organisoinut yhtiön korjaustoiminnan asianmukaisesti. Hallitus on toiminut huolellisesti, jos se on hankkinut asiantuntijoita hoitamaan erityisosaamista vaativia tehtäviä.
Riittävänä huolellisuutena voidaan yleensä pitää sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellyttämä asianmukainen tieto, sen perusteella tehty on tehty johdonmukainen päätös tai muu toimi eivätkä päätöksen tai muun toimen tekoon ole vaikuttaneet johdon jäsenten eturistiriidat.
Hallituksen jäsenten velvollisuuksiin ei pääsäännön mukaan kuulu yhtiön päivittäisen hallinnon hoitaminen eikä yhtiön huollon ja kunnossapitotarpeen jatkuva seuranta. Kyseiset tehtävät kuuluvat isännöitsijälle."

In English:
Board members of housing companies are often laymen. Many refuse to board because they fear being held liable for any damage. However, liability is exceptional. For example, the dispute below concerned the failure of a roof repair. The court assesses, among other things, what the board member's process was when evaluating plans and supervising work.

The district court's reasoning summarizes how liability can arise:
"Renovation projects within a company often require a great deal of construction expertise. A board member is not personally responsible for the failure of the construction work if the company has properly organized the company's renovation work.
In general, due diligence can be attributed to the fact that the resolution is backed up by appropriate information required by the situation, has been the subject of a consistent decision or action and has not been influenced by conflicts of interest of management.
As a rule, members of the Board of Directors are not responsible for the day-to-day administration of the Company nor for the continuous monitoring of the Company's maintenance and servicing needs. Those tasks shall be the responsibility of the property manager.



Alla olevassa tapauksessa on sovellettu osin vanhaa lakia mutta normi on edelleen sama eli uudessa laissa johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus AOYL 24:1§ perusteella:

"Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.

Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä."


Tuottamuksen lisäksi vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää, että muutkin vahingonkorvauksen edellytykset ovat olemassa.
Vahingonkorvaus edellyttää syy-yhteyttä toiminnan ja vahingon välillä. Jos yhtiö on kärsinyt vahinkoa kiinteistön korjausten laiminlyönnin vuoksi, korvattavaa vahinkoa voi olla aiheuttavasta kustannuksesta vain se osuus, joka olisi voitu estää, jos toimet olisi hoidettu asianmukaisesti.

Käräjäoikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen puheenjohtajan vastuu ei poikkea muiden hallituksen jäsenten vastuusta. Hallituksen jäsenen vastuuta on arvosteltava yksilöllisesti. Jokaisen hallituksen jäsenen osalta on erikseen selvitettävä vastuun edellytysten olemassaolo. Jos kaksi tai useampi hallituksen jäsen on aiheuttanut saman vahingon, vastaavat he yhteisvastuullisesti aiheutetusta vahingosta.



Kysymys oli myös kanneoikeuden vanhentumisesta, josta käräjäoikeus totesi:
"Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 10 §:n mukaan kanne on nostettava kolmessa vuodessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta.
Vahingonkärsijältä edellytetään tavanomaista aktiivisuutta vahingon ja siitä vastuussa olevan selvittämiseksi.
Vanhan asunto-osakeyhtiön aikana on oikeuskäytännössä katsottu, että jos vastuu perustuu hallituksen jäsenen laiminlyöntiin, vanhentumisaika alkaa kulua vasta, kun laiminlyönnillä ei ole enää merkitystä vahingon syntymiselle tai sen määrälle.
Käräjäoikeus toteaa, että todistaja Txxxxxxxnn kertomuksen mukaan vahingon laajuus kävi kokonaisuudessaan ilmi vasta siinä vaiheessa, kun peltikate oli purettu helmikuussa 2013. Käräjäoikeus katsoo, että tässä vaiheessa yhtiö on saanut tietää vahingosta siten, että vanhentumisaika on alkanut kulua.
Kanne on nostettu 29.10.2014. Näin ollen kanne on nostettu kolmen vuoden määräajassa."


Hovioikeuden perusteluissa todetaan:
"Hovioikeus toteaa, että siltä osin kuin vaatimukset ovat perustuneet asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksiin, ne ovat asuntoyhtiön omia päätöksiä, joista Pxxxxxxxi ei lähtökohtaisesti voi olla yhtiötä kohtaan vastuussa. Siltä osin kuin yhtiökokousten päätösten osalta on vedottu niiden luonteeseen Pxxxxxen ja muiden enemmistöosakkaiden päätöksinä hovioikeus toteaa, että vähemmistöosakkaiden oikeusturvakeinoista päätösten moittimiseksi on säädetty oma menettelynsä. Asunto-osakeyhtiö voi vain poikkeuksellisissa olosuhteissa menestyksellisesti ajaa vaatimuksia, joiden perusteena on sen omien aiempien päätösten virheellisyys, vaikka yhtiökokouksen enemmistö nyttemmin pitäisi niitä virheellisinä.

Tuhoutuneen koti-irtaimiston ja asumishaitan osalta vahingot eivät luonteensa perusteella aiheudu asuntoyhtiölle. Myös valituksessa on lausuttu niiden aiheu­tuneen tiettyjen asuntojen osakkaille. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneville kohtien 2 ja 3 korvausvaatimuksille ei ole esitetty sellaisia perusteita, että tu­ houtuneesta koti-irtaimistosta tai asumishaitasta aiheutuneet vahingot olisivat kohdistuneet As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:ään. Pxxxxxkeen kohdistetut kor­ vausvaatimukset näiltä osin tulevat jo tällä perusteella hylättäviksi."

Oikeudenkäyntikulut

Kantajalle eli asunto-osakeyhtiölle tuli maksettavaksi vastaajan hallituksen jäsenen oikeudenkäyntikulut yli 40.000 euroa ja lisäksi omat oikeudenkäyntikulut, kaikki yhteensä arviolta yli 70.000 euroa.


Syy-yhteys


Asiassa oli kysymys myös väitetyn hallituksen jäsenen tuottamuksen ja vahingon syy-yhteydestä sekä väitetystä vahingosta. Kanne oli hylätty jo muilla perusteilla mutta käräjäoikeus lausui myös tästä ja totesi että vaatimukset olisi tullut hylätyiksi jo syy-yhteyden epäselvyyden johdosta koska osa katon vaurioista oli vanhoja rakenteellisia vikoja ja osa uuden korjauksen myötätulleita. Näitä ei ollut kuitenkaan eroteltu ja yksilöity siten että oikeus olise voinut jälkimmäisten perusteellaa tuomita mitään korvauksia jos tuottamusta olisikin havaittu.

"Käräjäoikeus on edellä katsonut, ettei Pxxxxxki ole toiminut huolimattomasti kantajan väittämällä tavalla. Tästä huolimatta käräjäoikeus lausuu lyhyesti syy-yhteydestä ja vahingosta seuraavaa:

Todistajien Lxxxxxsen, Exxxxxxn ja Txxxxxxxnn kertomuksista sekä Lxxxxxsen (K 17 s. 14) ja Ixxxxxnn (K 7, s. 3) lausumista on käynyt ilmi, että ullakoiden rakentaminen asuintarkoitukseen on vuonna 1990 toteutettu hyvän rakennusravan vastaisesti. Yläpohjan eristeissä ja sen tuuletuksessa on ollut vakavia puutteita. Tämän vuoksi yläpohjaan on jäänyt kosteutta, mikä on aiheuttanut rakenteille kosteusvaurion.
Kosteusvaurio on aiheuttanut rakenteissa ja eristeissä homevaurion. Lisäksi voidaan esimerkiksi todistaja Ixxxxxnn kertomuksen perusteella päätellä, että Peltikate on vuotanut jo ennen vuotta 2009 ja nämä vuodot ovat aiheuttanut katolle kosteusvaurioita.

Kantaja on asiassa väittänyt, ettei rakennuksen katto ole vuotanut ennen vuotta 2009. Edellä mainittujen todistajien kertomuksista voidaan päätellä, etteivät katon kosteus- ja homevauriot ole syntyneet pelkästään vuoden 2009 jälkeen vaan jo noin vuodesta 1990 lähtien rakenteellisista virheistä johtuen ja aikaisemmista vuodoista johtuen.

Pxxxxxki on valittu hallitukseen vuonna 2009. Pxxxxxki ei ole ollut vastuussa puutteellisesti toteutuneista ullakoiden rakentamisesta asuintarkoitukseen eikä hän ole myöskään ole ollut vastuussa Peltikatteen kunnosta ennen vuotta 2009.

Käräjäoikeus toteaa, ettei kantaja ole näyttänyt, mitkä vahingot olisivat olleet vesikaton vuotojen seuraus ja toisaalta mitkä vahingot olisivat olleet puutteellisesti toteutuneen ullakkorakentamisen seuraus. Lisäksi asian ratkaisussa tulisi ottaa kantaa siihen, mitkä ovat ennen vuotta 2009 tapahtuneiden vuotojen vaikutus kattorakenteiden kokonaisvahinkoon. Asiassa esitetyn näytön perusteella käräjäoikeus ei pysty ottamaan kantaa näihin kysymyksiin, eikä kysymystä voida oikeudenkäymiskaaren mukaisesti ratkaista kohtuullisuusharkinnan perusteella. Näin ollen kanne olisi tullut hylätä myös tällä perusteella.

Oikeudenkäyntikulut Kantaja on asian lopputulos huomioon ottaen velvollinen maksamaan Pxxxxxelle korvausta tämän kohtuullisista oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista. Asianosaiskulujen määrää ei voida pitää kohtuuttomana, kun otetaan huomioon, että asiassa on pidetty kaiken kaikkiaan seitsemän istuntopäivää. On selvää, että oikeudenkäyntiin osallistuminen on Pxxxxxelle aiheuttanut ansionmenetystä ja kuluja. Osallistumalla aktiivisesti asian valmisteluun Pxxxxxki on vähentänyt oikeudenkäyntikulujen määrää."


Turun hovioikeus


Tuomio Nro 405

Antopäivä 25.4.2017

Diaarinumero S 16/751


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 19.2.2016 nro 2x28 (liitteenä)


Asia Valittaja Vastapuoli

Asunto-osakeyhtiöasia

As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 Mxxxi Pxxxxxi

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus
As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 4 on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kanteensa perusteineen ja vaatinut, että se hyväksytään. Lisäksi asuntoyhtiö on vaatinut, että Pxxxxxki velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa viivästyskorkoineen.

Perusteinaan As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 on lausunut, että Pxxxxxki oli hallituksen puheenjohtajana ja hallituksen jäsenenä tahallisesti tai törkeällä huolimattomuudella laiminlyönyt velvollisuutensa huolehtia, että katon korjaushan­ke tulee asianmukaisesti suunnitelluksi ja toteutetuksi. Pxxxxxki oli laiminlyönyt velvollisuutensa valvoa katon pinnoitusremontin suorittamista vuonna 2009. Pxxxxxki oli tullut tietoiseksi kattoremontin jälkeen tapahtuneesta katon vuotamisesta toukokuusta 2010 lukien ja A-portaan asukkaalle aiheutuneista terveyshaitoista elokuusta 2010 lukien. Pxxxxxen johtama hallitus ei ollut ryhtynyt asianmukaisiin toimenpiteisiin kattovuotojen syiden tutkimiseksi ja korjaamiseksi. Pxxxxxki ei ollut valmistellut hallituksen yhtiökokoukselle tekemiä esityksiä siten, että yhtiökokouksissa 30.5.2011 ja 29.9.2011 olisi ollut edellytykset tehdä Peltikatteen uusimista koskevia päätöksiä. Yhtiökokouksen 30.10.2011 tekemä päätös oli ollut riittämätön ja vastoin osakkaiden yhdenvertaisuus periaatetta. Katon korjaushanke oli aloitettu vuodenvaihteessa 2012- 2013, jolloin katto oli vuotanut huoneistoihin kolmen vuoden ajan. Katossa oli ollut 111 reikää ja se oli ollut suojaamatta sanottuun aikaan saakka. Jatkuvat vesivuodot olivat aiheuttaneet rakenteiden vaurioitumista, lahoa ja homehtu­ mista.


Vastaus

Pxxxxxki on ensisijaisesti vaatinut, että valitus hylätään, ja toissijaisesti, että vahingonkorvausvastuuta sovitellaan. Lisäksi Pxxxxxki on vaatinut, että As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa.

Perusteinaan Pxxxxxki on lausunut, että kanneoikeus on vanhentunut 31.7.2014. Asuntoyhtiöllä oli ollut riittävät tiedot vahingosta jo heinäkuussa 2011 ja se oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa tarkemman tiedon hankkimiseksi. Kanneoikeus on joka tapauksessa vanhentunut muiden hallituksen jäsenten osalta, jotka olisivat olleet vastuussa samoista toimenpiteistä kuin Pxxxxxxi, jolloin korvausvastuu on muuttunut pääluvun mukaiseksi.

As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 ei ole selvittänyt, mitkä kiinteistössä todetuista vahingoista olisivat seurausta Pxxxxxen toimista yhtiön hallituksessa ja mikä Pxxxxxen toiminnan tai toimimatta jättämisen ja vahinkojen syntymisen välinen syy-yhteys on. Pxxxxxki ei myöskään ollut ollut yksin vastuussa hallituksen tai yhtiökokousten päätöksistä.

As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:lle ei ole syntynyt sellaista vahinkoa, jonka perusteella irtaimistoa tai asumishaittaa koskevat vahingonkorvaukset tulisivat Pxxxxxxi korvattavaksi.

Katto oli jo vuonna 2009 erittäin huonokuntoinen, minkä vuoksi sen pinnoitus­ työstä oli päätetty. Pxxxxxki ei tuolloin vielä ollut yhtiön hallituksen jäsen. Vuonna 2009 teetetyn kattopinnoituksen epäonnistumisessa kysymys oli ollut urakoitsijan virheestä pinnoitusmateriaalin valinnassa. Materiaalin tarkastami­nen ei ollut kuulunut hallituksen velvoitteisiin. Pxxxxxki ei ollut ollut vastuussa kattovuotojen syntymisestä. Joulukuussa 2012 katolla oli havaittu 111 vuo­tokohtaa, jotka olivat syntyneet jo ennen vuosia 2010-2012. Katto- ja yläpoh­jarakenteisiin oli todennäköisesti päässyt ylimääräistä kosteutta jo ennen vuotta 2010. Ullakkotilat oli muutettu lämpimiksi käyttöullakoiksi vuosina 1989- 1990. Vesikaton ja sen alla olevan laudoituksen alla olevien ullakkotilojen eristys, tuuletus ja höyrynsulutus oli toteutettu virheellisesti. Ullakkohuoneistoja rakennettaessa tehdyt rakennusvirheet olivat vuosikymmenten aikana aiheutta­neet kosteusrasitetta ja vahinkoa.

Pxxxxxki oli hallituksen jäsenenä tullut tietoiseksi vesivuodoista 31.5.2010 ja helmikuussa 2011, minkä lisäksi hän ei ollut saanut tietoa muista mahdollisista vesivuodoista. Pxxxxxki oli toiminut huolellisesti. Hän oli käyttänyt vuotojen selvittämisessä ja korjaamisessa asiantuntijoiden apua ja noudattanut heidän antamiaan ohjeita. Vesikattoa koskevaan laajempaan selvitystyöhön ei vuonna 2010 ollut ilmennyt aihetta ja vuonna 2011 selvitys oli tehty kohtuullisessa ajassa.


Hovioikeuden ratkaisu

Käsittely ratkaisu

As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 on vaatinut, että asiassa toimitetaan pääkäsittely. Pxxxxxki on vastustanut pääkäsittelyn toimittamista aiheettomana.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n I momentin mukaan hovioikeuden on toimitettava pääkäsittely, jos riita-asiassa asianosainen sitä vaatii. Sanotun py­ kälän 2 momentin mukaan pääkäsittelyä ei kuitenkaan tarvitse toimittaa, jos asiassa ei 15 §:n l momentin mukaan tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle.

As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 on valituksessaan riitauttanut käräjäoikeuden asiassa tekemät johtopäätökset. Ratkaisun kannalta merkityksellinen tapahtu­ mainkulku on riidaton, eikä kysymys ole henkilötodistelun uskottavuudesta, vaan asiassa tehtävistä johtopäätöksistä. Näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä ja pääkäsittelyn toimittaminen on muu­ toinkin selvästi tarpeetonta. As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:n pyyntö pääkäsittelyn toimittamisesta hylätään.


Pääasiaratkaisun perustelut

Asianosaisasetelmasta

Käsiteltävänä on käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä asunto-osakeyhtiön aja­ma kanne sen entistä hallituksen jäsentä ja puheenjohtajaa vastaan. Hovioikeus toteaa, että siltä osin kuin vaatimukset ovat perustuneet asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksiin, ne ovat asuntoyhtiön omia päätöksiä, joista Pxxxx­ xxxi ei lähtökohtaisesti voi olla yhtiötä kohtaan vastuussa. Siltä osin kuin yhtiökokousten päätösten osalta on vedottu niiden luonteeseen Pxxxxxen ja muiden enemmistöosakkaiden päätöksinä hovioikeus toteaa, että vähemmistöosakkaiden oikeusturvakeinoista päätösten moittimiseksi on säädetty oma menettelynsä. Asunto-osakeyhtiö voi vain poikkeuksellisissa olosuhteissa menestyksellisesti ajaa vaatimuksia, joiden perusteena on sen omien aiempien päätösten virheellisyys, vaikka yhtiökokouksen enemmistö nyttemmin pitäisi niitä virheellisinä.

Tuhoutuneen koti-irtaimiston ja asumishaitan osalta vahingot eivät luonteensa perusteella aiheudu asuntoyhtiölle. Myös valituksessa on lausuttu niiden aiheu­tuneen tiettyjen asuntojen osakkaille. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneville kohtien 2 ja 3 korvausvaatimuksille ei ole esitetty sellaisia perusteita, että tu­houtuneesta koti-irtaimistosta tai asumishaitasta aiheutuneet vahingot olisivat kohdistuneet As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:ään. Pxxxxxkeen kohdistetut kor­ vausvaatimukset näiltä osin tulevat jo tällä perusteella hylättäviksi.

Vanhentumisesta

Nyt voimassaoleva asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) on tullut sen voimaan­ panosta annetun lain (1600/2009) l §:n mukaan voimaan 1.7.2010. Voimaanpanolain 20 §:n mukaan vahingonkorvaukseen, joka perustuu ennen uuden lain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, sovelletaan vanhaa la­kia.

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin Pxxxxxki on ollut asuntoyhtiön hallituksen jäsen ajanjaksot 2.9.2009-23.5.2012 ja 21.9.2012-14.1.2013. Kanteen perusteena olevat Pxxxxxen väitetyt laiminlyönnit ajoittuvat käräjäoikeuden tuomiossa selostetulla tavalla vuoden 2009 pinnoitustyön valvontaan, helmikuun 2010 vesivuotoon, talven 2011 vesivuotoon sekä toimiin 31.10.2011 yhtiökokouksen jälkeen 23.5.2012 asti ja vielä yhtiökokouksen 21.9.2012 jäl­keen 14.1.2013 asti.

Vanhassa asunto-osakeyhtiölaissa (809/1991) on ollut vahingonkorvausvelvollisuuden osalta 3 §:n 9 kohdan viittaussäännös osakeyhtiölain säännösten so­veltamiseen. Osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain (625/2006) 1 §:n 3 momentin mukaisesti sovellettavan osakeyhtiölain (734/1978) 15 luvun 7 §:n mukaan yhtiön lukuun ajettavaa kannetta ei voida nostaa, ellei kanne perustu rangaistavaan tekoon, hallituksen jäsentä vastaan kolmen vuoden kuluttua sen tilikauden päättymisestä, jona se päätös tehtiin tai siihen toimenpiteeseen ryh­ dyttiin, johon kanne perustuu. Oikeuskäytännöstä ilmenee, että mainittua van­hentumisaikaa sovelletaan myös laiminlyöntiin perustuvaan vaatimukseen (KKO 1999:118).

Yhtiössä on tehty vuonna 2009 kattotyötä. Asuntoyhtiön vaatimus osaltaan pe­rustuu väitteeseen, että Pxxxxxki hallituksen jäsenenä oli laiminlyönyt katto­ työn valvonnan. Yhtiön tilikausi oli päättynyt 31.12.2009, josta kanneoikeuden vanhentuminen mainitun perusteen osalta oli alkanut. Vanhentumisaika on ollut edellä todetuin tavoin kolme vuotta tilikauden päättymisestä. Kanne on nostettu 29.10.2014. Mainituilla perusteilla kanneoikeus tältä osin on vanhentunut.

Muihin asuntoyhtiön väittämiin laiminlyönteihin sovelletaan uuden asunto­-osakeyhtiölain 24 luvun 1§:ää. Kanneoikeus näiltä osin ei ole vanhentunut.

Pxxxxxen huolimattomuudesta ja väitetystä vahingosta

Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus toteaa, että kanteessa on vaadittu pitkäai­ kaisten kosteusvaurioiden korjauskustannuksista 266.783 euroa, mutta sen pe­ rusteista ei ilmene, minkä lisävahingon Pxxxxxen väitetty huolimattomuus oli­ si aiheuttanut.

Kanneoikeuden vanhentumisesta kattotyön valvonnan laiminlyönnin osalta on todettu edellä. Muilta osin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siitä, ettei Pxxxxxen ole selvitetty asuntoyhtiön hallituksen jä­ senenä toimineen kanteessa väitetyllä tavalla huolimattomasti.

Kanteen tullessa edellä lausutuilla perusteilla hylättäväksi, asiassa ei ole tar­ peen lausua muiden vastuuasemassa olleiden osuuden vanhentumisen vaiku­ tuksesta korvausmäärään tai sovitteluvaatimuksesta.

Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole.


Oikeudenkäyntikulut


As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 häviää muutoksenhakunsa ja on siten oikeuden­ käymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaisesti velvollinen korvaamaan vastapuolensa oikeudenkäyntikulut. Oikeudenkäyntikulujen määrä on myön­ netty.


Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 velvoitetaan suorittamaan Mxxxxx Pxxxxxelle kor­vaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 3.137,20 euroa.

As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:n vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.


Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal­ la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises­ ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk­ sen tekemiseen päättyy 26.6.2017.

Asia on ratkaistu esittelystä:
Hovioikeudenlaamanni A.N
Hovioikeudenneuvos T.H
Hovioikeudenneuvos R.M


Esittelijä:

Ratkaisu on yksimielinen.

Hovioikeuden esittelijä E.A






KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO
Annettu kansliassa

16/2028

19.2.2016 L 14/10906



Kantaja As Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4

Vastaaja Pxxxxxki, Mxxxxx


Asia Vireille KANNE

Asunto-osakeyhtiöasia 29.10.2014

Vaatimukset

Asunto Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 on vaatinut, että Pxxxxxki velvoitetaan korvaamaan yhtiölle:

1) pitkäaikaisten kosteusvaurioiden korjauskustannukset 266.783 euroa,

2) korvaus tuhoutuneesta koti-irtaimistosta 16.000 euroa,

3) korvaus asumishaitasta 29.700 euroa, sekä

4) Peltikatteen uusimisurakan tarjouksen indeksikorotus 9.200 euroa.

Edellä mainituille määrille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista korkoa haasteen tiedoksiannosta 14.11.2014 lukien.

Kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 67.821,41 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta lukien.

Perustelut

Vastaaja on toiminut yhtiön hallituksen puheenjohtajana vuodesta 2009 lukien ja eronnut hallituksesta 14.1.2013.

Yhtiön A-rakennuksen peltikatto on alkanut vuotaa keväällä 2010. Huoneiston A 3 asukas on viikonloppuna 29.-30.5.2010 ensimmäisen kerran ilmoittanut vastaajalle vesivahingosta huoneistossaan. Lausumasta 1.7.2015 ilmenee s. 8 - 9 luettelo vastaajan laiminlyönneistä. Asukkaat ovat jatkuvasti huomauttaneet sen jälkeen asiasta yhtiön hallitukselle.

Vastaajan johtama hallitus on toiminut huolimattomasti ja laiminlyönyt selvittää katon korjaustarpeen tai tehdä asianmukaisen kosteuskartoituksen A-rakennuksen katon vaurioista.

Kun yhtiön hallitus ei ole ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin (ollut toimeton), huoneistojen A 3 ja A 4 osakkaat ovat tilanneet katselmuksen ja lausunnon katon virheistä, kosteusvaurioista sekä kuntotarkastuksen.
Kattorakenteissa ja huoneistoissa on todettu kosteusvaurioita. Toimenpidesuosituksena on esitetty vaurioituneiden puurakenteiden poistaminen, vesikaton uusiminen sekä räystäiden tuuletuksen ja lämmöneristyksen riittävyyden tarkistaminen. Materiaalinäytteessä on esiintynyt mikrobikasvustoa. Peltikatteessa on havaittu merkittäviä puutteita.

Vesikatto olisi pitänyt uusia jo vuonna 2009. Lisäksi katon pinnoitus on tehty maalilla eikä massoituksella vuonna 2009, jolloin hallitus on laiminlyönyt työnvalvonnan. Yhtiön hallitus on vasta loppukesästä 2012 ryhtynyt selvittämään korjaustarvetta. Ensimmäisistä vesivuotohavainnoista on kulunut yli kaksi vuotta, kun hallitus on tehnyt ensimmäiset konkreettiset toimenpiteet riittävien korjaustöiden aloittamiseksi. Tänä aikana A-rakennuksen rakenteisiin oli päässyt jatkuvasti kosteutta. Kosteissa oloissa syntynyt mikrobikasvusto on aiheuttanut asukkaille vakavan terveyshaitan ja huoneistot ovat olleet asumiskelvottomia.

Hallituksen viivyttely on pahentanut merkittävästi kosteusvaurioita
A-talossa. Vesivuodot ovat viivyttelyn aikana vaurioittaneet rakenteita ja synnyttäneet mikrobikasvustoa. Ehjiäkin rakenteita on pitänyt desinfioida mikrobikasvuston vuoksi.

Kantaja on kiistänyt, että rakennuksen katto olisi vuotanut ennen vuonna 2009 tehtyjä korjauksia.

Kosteusvauriot ja niiden aiheuttama mikrobikasvusto ovat tuhonneet huoneistojen A 3 ja A 4 koti-irtaimistot, mistä yhtiö on korvausvelvollinen osakkaille. Vastaaja ei ollut asianosaisena asiassa, joka on sovittu 17.10.2013. Edellä mainitussa asiassa ei ollut tarkoituskaan sopia nyt riidan kohteena olevia vaatimuksia. Näin ollen käräjäoikeuden 17.10.2013 vahvistaman sovinnon oikeusvoima ei estä kyseisen vaatimuksen esittämistä.

Mikrobikasvustojen vuoksi asunto A 4 on ollut 1.8.2010 - 30.4.2013 asumiskelvoton. Yhtiö on vastuussa asumishaitasta, jonka määrä on yhtiövastikkeen lisäksi korvaavan asunnon vuokrahinta, yhteensä 900 euroa kuukaudessa.

Kun peltikattoa ei ole uusittu vuonna 2009, yhtiö on joutunut teettämään saman työn myöhemmin kalliimmalla. Vuoden 2009 tarjouksen hintaan 92.000 euroa on tehty indeksikorotus 10 % (9.200 euroa). Peltikaton vaihtaminen ja uusiminen ei sisälly vaatimukseen 1.

Kanneoikeus ei ole vanhentunut. Kantaja on saanut tietää vastaajan laiminlyönnin eli viivyttelyn aiheuttamasta vahingosta vasta, kun peltikatto ja rakenteiden kosteusvauriot on korjattu perusteellisesti vuodenvaihteessa 2012/2013 alkaneen korjaushankkeen aikana.
Vanhentuminen alkaa vahingon ja viivyttelyn toteamisesta. Ennen rakenteiden avaamista kantajalla ei ole ollut tietoa korjaushankkeen viivyttelyn ja vahinkojen välisestä syy-yhteydestä, vahinkojen laajuudesta taikka korjaus- ja selvittelykustannuksista. Vahingon aiheuttaminen on ollut jatkuvaa vuodesta 2010 korjaushankkeen alkamiseen saakka.

Kantaja on kiistänyt, että yhtiöllä olisi ollut yleinen velvollisuus reklamoida virheestä. Joka tapauksessa virheistä on reklamoitu esimerkiksi haastehakemuksella 31.1.2012 (V16).

Vastaajan vastuu ei rajoitu pääluvun mukaiseen vastuuseen sen vuoksi, ettei kantaja ole nostanut kannetta muita hallituksen jäseniä kohtaan.
Jokaisella hallituksen jäsenellä on yksilöllinen, ei kollektiivinen vastuu. Asunto Oy Hxxxxn Kxxxxxxxu 4:n hallituksen jäsenet Hxxxxxxxa, Sxxxt, Axxxxx Lxxxxxxn, Sxxxxxn Lxxxxxn taikka yhtiön isännöitsijät Fxxxxxxl tai Lxxxxs eivät ole toimillaan myötävaikuttaneet vahinkojen syntymiseen.

Kantaja on kiistänyt vastaajan sovitteluvaatimuksen. Edellytyksiä sovitteluun ei ole ottaen huomioon vastaajan tärkeät tai tahalliset laiminlyönnit ja niiden aiheuttamat merkittävät vahingot sekä asumisen terveellisyyden ja turvallisuuden vaarantuminen ja muut olosuhteet.

Vesivuodoista aiheutuneet vastaajan vastuulla olevat lisäkorjauskustannukset ovat 266.888,03 euroa.
Rakennuksen korjauksen yhteydessä on tehty muita töitä, mutta näistä ei ole esitetty korvausvaatimusta.

Katon ongelmat eivät ole johtuneet tuuletuksen puuteellisuudesta eikä siitä johtuvasta kondensoimisesta.

Vastaajan maksettavat vahingonkorvaukset vähentävät häneltä veloitettavia vastikkeita yhtiölle eikä kantajan tulisi hyvittää häneltä vastikeperusteisesti veloitettua osuutta korjauskustannuksista.

Kantaja on kiistänyt että yhtiöllä olisi vastaajan väittämä selvittelyvelvollisuus.

Yhtiö ei ole velvollinen esittämään vahingonkorvausvaatimusta Oxxi Vxxxxa kohtaan, eikä vaatimuksen esittämättä jättäminen vähennä vastaajan vastuuta omista laiminlyönneistään esillä olevassa asiassa.

Kyse ei ole tasonparannuksesta, sillä yläpohjarakenteiden tulisi kestää rakennuksen koko elinkaaren.

Vastaaja on hallituksen puheenjohtajana puutteellisesti valmistellut yhtiökokouksessa päätettäviä asioita, esittänyt riittämätöntä korjausvaihtoehtoa ja äänestänyt esityksensä puolesta.

Kantaja on kiistänyt ullakoiden rakennusvirheet ja niiden väitetyn syy-yhteyden riidan kohteena oleviin kattovuotoihin ja kosteusvaurioihin.


VASTAUS


Vaatimukset

Vastaaja on vaatinut, että kanne hylätään ja että kantaja velvoitetaan maksamaan vastaajalle korvauksena oikeudenkäyntikuluista 38.734,34 euroa ja asianosaiskuluista 2.920,50 euroa. Viivästyneelle määrälle on maksettavaa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista korkoa kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

Kanne on vanhentunut. Kanne on nostettu yli kolme vuotta sen jälkeen, kun kantaja on tullut riittävästi tietoiseksi väittämästään vahingosta ja sen aiheuttajasta. Kaikki yhtiön osakkaat ja isännöitsijä ovat viimeistään 27.7.2011 tulleet tietoisiksi nyt väitetystä vahingosta. Osakkaat Hxxxxxxxa, Vxxxxxxxx ja Sxxxxxxx-xx ovat 26.5.2011 vaatineet ylimääräistä yhtiökokousta koolle käsittelemään vahingonkorvauskanteen nostamista hallituksen jäseniä vastaan rakennuksen kunnossapidon laiminlyönnistä. Yhtiö on joka tapauksessa laiminlyönyt selvittelyvelvollisuutensa. .

Yhtiö ei ole tehnyt virheistä reklamaatiota vastaajalle kohtuullisessa ajassa ja yhtiö on näin ollen menettänyt puhevaltansa. Korjaustyö ja laskutus on päättynyt 15.8.2013. Vastaaja on vasta 24.9.2014 saanut luonnoksen kannekirjelmästä, jota voidaan pitää reklamaationa.

Vastaaja ei ole hallituksen jäsenenä aiheuttanut vahinkoa huolellisuusvelvoitteen vastaisella toiminnalla. Kaikissa tilanteissa ja ratkaisujen perusteina on käytetty asiantuntijaa.

Lukuun ottamatta toukokuussa 2010 ja helmikuussa 2011 tapahtuneita vesivuotoja hallitukselle eikä ainakaan vastaajalle ole tehty ilmoituksia. Hallitus on viipymättä ryhtynyt toimenpiteisiin ensimmäisestä vuotohavainnosta alkaen. Hallitus on viipymättä turvautunut asiantuntijaan ja ryhtynyt toimenpiteisiin, joita asiantuntijat ovat pitäneet riittävinä. Käytetyt asiantuntijat ovat olleet kokeneita ammattilaisia.
Hallitus on menetellyt siltä edellytettävällä huolellisuudella.

Hallituksen jäsenen velvoitteisiin ei kuulu tarkistaa urakoitsijan materiaalipakkauksista, käyttääkö pinnoitustyöhön valittu ammattilainen urakoitsija oikeaa ainetta. Hallituksen jäsenen velvoitteisiin eikä asiantuntemukseen ei myöskään kuulu katolla valvoa, suorittaako ammattilainen urakoitsija pinnoitustyön asianmukaisesti. Katon pinnoitustyötä voi verrata ulkoseinien maalaamiseen, eikä työ vaativuudeltaan ja laajuudeltaan edellytä ulkopuolista valvojaa.
Asunto-osakeyhtiö oli käyttänyt samaa urakoitsijaa katon tarkastamiseen jo ennen vastaajan hallituskautta (K 21) ja pyytänyt siltä tarjouksen katon pinnoittamisesta. Urakoitsijalla oli mm. paras luottoluokitus ja se antoi työlleen takuun. Vastaajalla ei ole ollut aihetta epäillä urakoitsijan ammattitaitoa. Vastaaja ei ole laiminlyönyt velvoitteitaan 2009 pinnoitustyön osalta.

2009 pinnoitus oli vaihtoehtona asunto-osakeyhtiön tilaamassa asiantuntijalausunnossa 8.5.2009 (K 7 liite Jukka R. ja Minna A.) Äänestäminen pinnoittamisvaihtoehdon puolesta ei ole voinut olla vastaajalta huolimattomuutta. Kantaja toisaalta väittää samaan asiantuntijalausuntoon viitaten vastaajan laiminlyönniksi, että katto olisi pitänyt jo 2009 uusia. Jos näin on, olisivat siitä vastuussa Kenneth Vxxxxxxxx ja muut hallituksessa ennen vastaajaa olleet henkilöt.

Hallituksen jäsen ei ole korvausvastuussa yhtiökokouksen päätöksen seurauksista. Hallitus on alistanut asioiden käsittelyn yhtiökokoukselle. 2009 tehty päätös katon pinnoittamisesta oli yhtiökokouksen päätös.
Rxxxxxxxxsin raporttiin perustunut päätös katon pinnoittamisesta oli myös yhtiökokouksen päätös. Vastaaja ei ole äänillään yksin ratkaissut asiaa yhtiökokouksessa.

Hallitus esitti yhtiökokoukselle ja yhtiökokous päätti 21.10.2011 sisäpuolisten korjausten käynnistämistä Rxxxxxxxxsin raportin perusteella. Tämä työ viivästyi, koska yhtiökokouksen päätöstä moitittiin kaikilta osin. Asunto-osakeyhtiön asianajajan Axxx Pxxxxxxxlan neuvosta hallitus pidättätyi korjaustoimenpiteiden käynnistämisestä moiteasian käsittelyn ajaksi. Hallitus teetti tänä väliaikana vesikaton suojauksen ammattilaisella. Näin menetellessään Pxxxxxki ei ole toiminut huolimattomaksi.

Yhtiö ei ole nostanut määräajassa kannetta muita hallituksen jäseniä kohtaan, mikä johtaa pääluvun mukaiseen vastuuseen. Hallituksen päätökset ovat olleet yksimielisiä eikä hallituksen sisällä ole tehty tehtävänjakoa. Yhtiökokous on 6.6.2012 käsitellyt korvausvaatimuksen esittämistä hallituksen jäsenille. Yhtiö on sopimuksella vapauttanut Vxxxxn kaikista vastuista ja tämä toiminpiteen seurauksena Pxxxxxen vastuu alenee Vxxxxn osuutta vastaavalla määrällä.

Rakennuksen peltikatto on ollut ainakin 80 vuotta vanha. Katon korjaustarve ei ole syntynyt kantajan väittämänä aikana, vaan huomattavasti pidemmän ajan kuluessa. Katto on päästänyt kosteutta rakenteisiin tuntemattoman ajan. Vuosina 1990 - 1992 tehty ullakkotilojen muuttaminen asuinhuoneistoiksi on osittain toteutettu virheellisesti ja näiden virheiden vuoksi rakenteisiin on kerääntynyt kosteutta.

Vastaajan vastuu korjaustarpeesta, jos sellaista olisi, on vastaavasti pienempi. Osa kustannuksista on syntynyt sellaisista korjauksista, jotka olisi pitänyt tehdä riippumatta siitä, oliko kanteen perusteena olevia vaurioita vai ei. Lisäksi vaadituissa kustannuksissa on toimenpiteitä, jotka eivät liity kanteen perusteena olevien kosteusvaurioiden korjaamiseen.

Mikäli korvausvastuu todetaan, tulee se jakaa hallituksen jäsenten ja isännöitsijän kesken. Vastaaja on maalikko jäsenensä joutunut yksin vastaamaan kanteeseen, vaikka muukin hallitus on osallistunut hallituksen työskentelyyn. Lisäksi yhtiössä on ollut ammatti-isännöitsijä, jolla on ollut informointi- ja neuvontavelvollisuus. Vastaaja on hallituksen, jäsenenä ryhtynyt asiantuntijan suosituksiin ja alistanut asiat yhtiökokousten päätettäväksi. Edellä mainitusta syistä korvausvastuu on myös soviteltava (AsOyL 24:7).

Vaatimus korjauskustannusten korvaamisesta on määrältään kiistetty. Vaatimukset ovat perusteiltaan ja määriltään yksilöimättömiä. Vastaaja ei ole vastuussa vuosina 2010 ja 2011 tapahtuneista paikallisista vuodoista. Rakennuksessa ei ole ollut sellaista korjaustarvetta, jota ei olisi ollut jo vuonna 2010. Peruskorjauksen yhteydessä on tehty toimenpiteitä, joilla ei ole tekemistä kosteusvaurion kanssa. Luettelo lausumassa 31.8.2015.

Peruskorjauksella on uusittu vanhan rakennuksen rakenteita. Ainakin eristeiden osalta on tehty selkeä tason parannus. Tasoparannuksen ja käyttöiän pidennyksen vaikutuksena on pidettävä 80 %, mikä osuus on vähennettävä korjauskustannusten määrästä. Käyttöullakot oli toteutettu virheellisesti, vastoin hyvää rakennustapa, ja nyt ne ensimmäistä kertaa on rakennettu asianmukaisesti.

Yhtiö ei ole maksanut huoneistojen A 3 ja A 4 osakkaille korvausta vaurioituneesta koti-irtaimistosta ja asumishaitasta. Näin ollen yhtiölle ei ole aiheutunut vahinkoa. Yhtiö ei myöskään ole, eikä ole ollut velvollinen näitä korvauksia osakkaille maksamaan. Mikäli korvausta on maksettu, ovat ne määrältään liian suuret. Osakkaiden koti-irtaimisto ei ole vaurioitunut eikä kanteen mukaista korvattavaa asumishaittaa ole aiheutunut.

Vahingosta ei ole aiheutunut käyttöhaittaa osakkaille, sillä osakkaat ovat käyttäneet asuntoja normaalisti. Käyttöhaittaa ei siis ole. Määrän osalta osakkeiden loma-asuntoluonteen huomioon ottaen haitta on ollut 300 e/kk, eli 450 e/vuosi.

lndeksikorotus kiistetään perusteettomana. Määrällisesti korvauksen tulisi olla 60 973,70 euroa.

Vastaaja on maksanut 24.3.2014 omistamiensa osakkeiden osuutena yhtiön ottamista korjauslainoista 137.370,90 euroa ja vaimonsa omistamien osakkeiden osuutena 42.723 euroa, yhteensä 180.093,90 euroa. Mikäli vastaaja velvoitetaan maksamaan yhtiölle korvausta edellä mainituista korjauksista, tulee jo maksettu määrä vähentää tai kuitata kantajan vaatimuksista.


TODISTELU

Kirjalliset todisteet

K1) Pxxxxxen isännöitsijälle lähettämä sähköposti 31.5.2010

K2) Isännöitsijä Fxxxxxxlin sähköposti Pxxxxxelle 1.6.2010
K3) Sähköpostikirjeenvaihto isännöitsijä Fxxxxxxlin ja osakkaan Vxxxxxxxxn välillä 2.-3.8.2010
K4) Pxxxxxxa sähköposti Pxxxxxelle 21.12.2010
K5) Ab T.T Oy:n raportti tarkastuksesta 11.2.2011

K6) Yhtiökokouksen pöytäkirja 10.3.2011
V7) Pxxxxxn sähköposti isännöitsijälle 14.5.2011
V8) Yhtiökokouksen pöytäkirja 30.5.2011
V9) Hallituksen pöytäkirja 18.6..2011
V10) Hallituksen pöytäkirja 20.7.2011
V11) (K7)
V12) (K8)
V13) Hallituksen pöytäkirja 20.7.2011
V14) Tiedote osakkaille 27.7.2011
V15) Yhtiökokous pöytäkirja 31.10.2011
V16) Tiedoksiantotodistus ja haaste L 12/1272
V17) Ylimääräisen yhtiökokouksen kutsumisvaatimus 26.5.2011
V18) Pöytäkirjayhteenveto 10.6.2011 vireille tulleessa asiassa L 11/5768 ,
V19) Lxxxxsuunnittelu Oy:n lausunto 6.9.2012
V20) Yhtiökokouspäätös 21.9.2012
V21) (K 17)
V22) Länsi-Uudenmaan käräjäoikeuden Sovinnon vahvistaminen tuomio ja päätös 17.10.2013
V23) Yhtiökokouskutsu ja pöytäkirja 6.6.2012
V24) Yhtiökokouksen pöytäkirja 10.3.2011
V25) Yhtiökokouksen pöytäkirja 29.9.2011 (K 35)
V26) Yhtiökokouksen pöytäkirja 2.9.2009
V27) Tarkastuskäyntiraportti 7.12.2012 B.P
V28) Pxxxxxn ja asianajaja A P sähköpostivaihtoa
V29) Oy A S Ab:n tarjous
V30) Tiliote 31.3.2014
V31) Osakeluettelo ja yhtiöjärjestys


Henkilötodistelu

K1) T Exxxx todistelutarkoituksessa
K2) K Vxxxx todistelutarkoituksessa
K3) Todistaja M Exxxx
K4) Todistaja Kxxx Ixxxxx
K5) Todistaja B Pxxxxx
K6) Todistaja C Lxxxx

V1) M Pxxxxxi todistelutarkoituksessa
V2) Todistaja A Lxxx
V3) Todistaja H Pxxxx
V5) Todistaja R Lxxxx
V6) Todistaja T Hxxx
V7) Todistaja I Txxxx
V(8) Todistaja O Vxxxx




KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Johdanto Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:n mukaan yhtiön hallituksen on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Saman lain 7 luvun 2 §:n mukaan hallitus huolehtii yhtiön kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Saman lain 24 luvun 1 §;n mukaan hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Yhtiössä suoritettavat korjausrakennushankkeet edellyttävät usein suurta rakennusalan ammattitaitoa. Hallituksen jäsen ei ole henkilökohtaisesti vastuussa rakennustoimien epäonnistumisesta, mikäli hallitus on organisoinut yhtiön korjaustoiminnan asianmukaisesti. Hallitus on toiminut huolellisesti, jos se on hankkinut asiantuntijoita hoitamaan erityisosaamista vaativia tehtäviä.

Riittävänä huolellisuutena voidaan yleensä pitää sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellyttämä asianmukainen tieto, sen perusteella tehty on tehty johdonmukainen päätös tai muu toimi eivätkä päätöksen tai muun toimen tekoon ole vaikuttaneet johdon jäsenten eturistiriidat.

Hallituksen jäsenten velvollisuuksiin ei pääsäännön mukaan kuulu yhtiön päivittäisen hallinnon hoitaminen eikä yhtiön huollon ja kunnossapitotarpeen jatkuva seuranta. Kyseiset tehtävät kuuluvat isännöitsijälle.

Tuottamuksen lisäksi vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää, että muutkin vahingonkorvauksen edellytykset ovat olemassa.
Vahingonkorvaus edellyttää syy-yhteyttä toiminnan ja vahingon välillä. Jos yhtiö on kärsinyt vahinkoa kiinteistön korjausten laiminlyönnin vuoksi, korvattavaa vahinkoa voi olla aiheuttavasta kustannuksesta vain se osuus, joka olisi voitu estää, jos toimet olisi hoidettu asianmukaisesti.

Käräjäoikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen puheenjohtajan vastuu ei poikkea muiden hallituksen jäsenten vastuusta. Hallituksen jäsenen vastuuta on arvosteltava yksilöllisesti. Jokaisen hallituksen jäsenen osalta on erikseen selvitettävä vastuun edellytysten olemassaolo. Jos kaksi tai useampi hallituksen jäsen on aiheuttanut saman vahingon, vastaavat he yhteisvastuullisesti aiheutetusta vahingosta.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 3 momentin mukaista tuottamusolettamaa ei sovelleta hallituksen jäsenen vastuuseen, joka perustuu saman lainkohdan 1 momenttiin. Tässä asiassa kantaja on väittänyt, ettei Pxxxxxki hallituksen jäsenenä olisi toiminut sanotun lain 1 luvun 11 §:n mukaisesti. Kantaja ei ole väittänyt, että Pxxxxxki olisi muulla tavoin rikkonut sanottua lakia tai yhtiöjärjestystä. Kantajalla on siten tässä asiassa näyttötaakka kaikilta osin.

Käräjäoikeuden tulee ensiksi ottaa kantaa siihen, onko kanne nostettu säädetyssä määräajassa. Sen jälkeen käräjäoikeuden tulee ottaa kantaa siihen, onko Pxxxxxki yhtiön hallituksen jäsenenä toiminut huolimattomasti. Mikäli Pxxxxxki on toiminut huolimattomasti, käräjäoikeuden tulee ottaa kantaa syy-yhteyteen ja vahingon määrään.

Pxxxxxki on toiminut yhtiön hallituksen jäsenenä 2.9.2009 - 23.5.2012 ja 21.9.2012 - 14.1.2012. Todistaja Vxxxxxi on myös toiminut hallituksen jäsenenä kyseisenä ajanjaksona, kuten myös 23.5.2012 - 20.9.2012.
Vxxxxn ja Pxxxxxen lisäksi yhtiön hallituksessa on kyseisenä ajanjaksona toiminut lukuisia henkilöitä. Todistaja Lxxxxs on tullut yhtiön isännöitsijäksi 20.12.2010. Hxxxu Fxxxxxxl on maaliskuusta elokuuhun 2010 hoitanut isännöitsijän tehtäviä rajoitetulla isännöintisopimuksella. Vaikka hallituksessa on toiminut kyseisenä ajankohtana muita henkilöitä ja yhtiöllä on ollut ammatti-isännöitsijä, kantaja on kohdistanut korvausvaatimuksensa pelkästään Pxxxxxkeen. Tätä ratkaisua on lähtökohtaisesti pidettävä erikoisena.

Asiassa on ajanjaksona 30.5.2010 - 29.9.2011 kirjallisesti dokumentoitu kaksi vuototapahtumaa yhtiön rakennuksissa. Ensimmäinen dokumentoitu vuoto on ilmoitettu yhtiön hallitukselle 30.5.2010 ja toinen helmikuussa 2011. Sen lisäksi kantaja on väittänyt, että rakennuksen katto olisi vuotanut elokuussa 2011, mutta tästä ei ole esitetty kirjallista ilmoitusta, josta voitaisiin luotettavasti päätellä, milloin ja missä väitetty vuoto olisi tapahtunut. Vxxxxxxxxn sähköpostista 3.8.2011 ei ilmene, että rakennuksen katto olisi vuotanut kevään 2011 jälkeen.

(Kirjallisuus: Kuhanen - Kanerva - Furuhjelm - Kinnunen, 2010, s. 947 - 957, 960 - 961 ja 1000 - 1001 sekä Jauhiainen - Järvinen - Nevala,
2010, s. 935 - 947 ja 980 - 981)


Kanneoikeuden vanhentuminen

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 10 §:n mukaan kanne on nostettava kolmessa vuodessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta.

Vahingonkärsijältä edellytetään tavanomaista aktiivisuutta vahingon ja siitä vastuussa olevan selvittämiseksi

Vanhan asunto-osakeyhtiön aikana on oikeuskäytännössä katsottu, että jos vastuu perustuu hallituksen jäsenen laiminlyöntiin, vanhentumisaika alkaa kulua vasta, kun laiminlyönnillä ei ole enää merkitystä vahingon syntymiselle tai sen määrälle.(Kyläkallio - lirola - Kyläkallio (2003), s.435, KKO 1994:61 ja 1999:118)

Käräjäoikeus toteaa, että todistaja Txxxxxxxnn kertomuksen mukaan vahingon laajuus kävi kokonaisuudessaan ilmi vasta siinä vaiheessa, kun peltikate oli purettu helmikuussa 2013. Käräjäoikeus katsoo, että tässä vaiheessa yhtiö on saanut tietää vahingosta siten, että vanhentumisaika on alkanut kulua.

Kanne on nostettu 29.10.2014. Näin ollen kanne on nostettu kolmen vuoden määräajassa.


Pxxxxxen väitetty huolimattomuus


Vuoden 2009 pinnoitustyön valvominen

Vuonna 2009 tehdystä vesikatteen korjaamisesta käräjäoikeus toteaa, että yhtiökokous on 2.9.2009 (V 26) tehnyt päätöksen kyseisestä korjauksesta. Pxxxxxki on valittu hallituksen jäseneksi samassa kokouksessa ja näin ollen hän ei ole vastuussa hallituksen jäsenenä päätöksen valmistelusta tai siitä, että hän olisi hallituksen jäsenenä yhtiökokoukselle mahdollisesti antanut väärää tietoa koskien vesikatteen korjausmenetelmää. Yhtiökokous on valinnut urakoitsijaksi Oy A.S Ab:n. Kyseinen urakoitsija on jo aikaisemmin toiminut yhtiön asiantuntijana (K 21) ja tehnyt korjaustoimenpiteitä yhtiössä vuonna 2004.

Asiassa on riidatonta, ettei urakoitsijan käyttämä aliurakoitsija ole massannut vesikatetta tilauksen mukaisesti. Aliurakoitsija on syksyllä 2009 massauksen sijaan maalannut vesikatteen kattomaalilla. Hallitus on ollut vastuussa kyseisen työn valvonnasta.

Käräjäoikeus toteaa, ettei urakan laajuus huomioon ottaen voida edellyttää, että hallitus palkkaa ulkopuolisen valvojan valvomaan urakoitsijan suoritusta. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt, että olisi jollain tavalla ollut ennakoitavissa, että kyseinen aliurakoitsija erehdyttää työn tilaajaa edellä kerrotuin tavoin. Kyseisen urakoitsijan maine on tapahtuma-aikana on ollut hyvä ja työlle on annettu kymmenen vuoden takuu. Sen jälkeen, kun asia on paljastunut, hallitus on tehnyt reklamaation ja vaatinut, että urakoitsijaa korjaa suorituksessaan olleen virheen.

Johtopäätöksenä käräjäoikeus toteaa, ettei Pxxxxxki ole hallituksen jäsenenä tältä osin toiminut huolimattomasti.


Helmikuun 2012 vuoto

Pxxxxxen sähköpostiviestistä 31.5.2010 (K 1) ilmenee, että osakkeenomistaja Vxxxxxxxx on 29.5.2010 tai 30.5.2010 ilmoittanut tekstiviestillä Pxxxxxelle, että hänen asunnossaan on ollut vesivuoto keittiön katossa (keittiön ikkunan yläpuolella). Edelleen Vxxxxxxxx ilmoittaa tässä sähköpostissa, että samasta kohdasta on asuntoon vuotanut vettä jo maaliskuussa 2010.

Osakkeenomistaja, hallituksen nykyinen jäsen Vxxxxxxxx on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hän oli maaliskuussa 2010 huomannut asunnon A 3:n vesivahingot ja vesivuodot asunnossa. Vxxxxxxxxn mukaan vuotoja oli ollut paljon. Asunnon lattia oli ollut veden vallassa ja tästä johtuen parketti oli kupruilla. Asunnon seinissä ja katossa oli vesivalumia. Vxxxxxxxx oli ilmoittanut vuodoista isännöitsijälle ja luultavasti myös Pxxxxxelle tai Vxxxxlle. Kun mihinkään ei ryhdytty, asianajaja Pxxxxxxaa oli kehottanut Vxxxxxxxxtä laittamaan kirjallisen pyynnön (K 1). Vxxxxxxxxn mukaan vuodot uusiutuivat talvella 2011.

Pxxxxxen ja isännöitsijä Hxxxu Fxxxxxxlin sähköpostikirjeenvaihdosta 1.6.201O (K 2) ilmenee, että yhtiö on tilannut Hxxxö Pxxxt -nimisen yrityksen tarkastamaan katon tilannetta.

Todistaja, teknikko Pxxxxxxxn, joka kertomansa mukaan on toiminut rakennusalalla yli 30 vuotta, on lausunnossaan 22.5.2011 (V 2) todennut, että asunnossa A 3 oli havaittu pieni vesivuoto vuonna 2010. Pxxxxxxxn on tarkastanut katon ja tehnyt kosteusmittauksia. Mittausten perusteella Pxxxxxxxn oli päätellyt, että kyseisen asunnon yläpuolella olevan asunnon (A 4) kattoikkunan sauma oli vuotanut. Pxxxxxxxn toteaa lausunnossaan, että hän oli korjannut kattovuodon ja lisäksi
vuotokohdan alapuolella olevat rakenteet. Alapuolella olevat rakenteet oli myös kuivatettu. Pxxxxxxxn on pääkäsittelyssä täsmentänyt, että märkä alue katosta oli purettu runkoon asti ja osa seinää oli purettu vesiPxxxxiin asti. Pxxxxxxxn on lisäksi kertonut, että pinta oli sen verran kuiva, että se kuivasi itsestään eikä kuivatukseen laitetta käytetty. Pxxxxxxxn on kertonut käyneensä asunnossa A 3 samassa yhteydessä, kun korjattiin huoneistossa A 4 ollut vuotokohta. Pxxxxxxen mukaan vesi ei ollut aiheuttanut vaurioita asunnossa. Pxxxxxxxn on kertonut, että asunnon A 3 rakenteet olisi purettu, jos siinäkin olisi todettu kosteutta.

Todistaja, rakennusinsinööri A.L on lausunnossaan 10.10.2010 (V 2) todennut tarkastaneensa kesällä 2010 asunnon A 4 ullakon pintakosteusmittarilla ja havainneensa, että yhden kattoikkunan kohdalla oli kosteutta. A.Lin mukaan kosteusmittausten ja näköhavaintojen perusteella ei havaittu katto- tai muissa rakenteissa vuotokohtia tai kosteusvaurioita. Lausunnossa todetaan lopuksi, että H. Pxxxxxxen rakennusliike korjasi asian kuntoon. A.L on kertonut käyneensä asunnossa A 4 kaksi kertaa Pxxxxxxen pyynnöstä tekemässä kosteusmittauksia. A.Lille ei ole ollut muistikuvia siitä, oliko hän myös käynyt asunnossa A 3.

Osakkeenomistaja Vxxxxxxxx ja isännöitsijä Fxxxxxxl ovat sähköposteissa 2. - 3.8.2010 (K 3) keskustelleet siitä, miten vesikattoa olisi korjattava. Fxxxxxxl on ilmoittanut sähköpostissaan, että Hxxxx Pxxx niminen yritys oli käynyt katolla ja todennut, ettei siinä ollut vuotokohtia. Vxxxxxxxxn sähköpostiviesteistä saa sen käsityksen, ettei asuntoon ole vuotanut vettä kevään vuotojen jälkeen.

Asiassa ei ole esitetty kirjallisia ilmoituksia kattovuodoista syksyllä 2010. Osakkeenomistaja Exxxn ja asianajaja Pxxxxxxa sähköposteista (K4, V3 ja V4) ilmenee lähinnä, että he ovat pettyneitä hallituksen toimintaan, mutta viesteissä ei ole mainintaa siitä, että katto olisi vuotanut syksyllä 2010.

Käräjäoikeus toteaa, ettei asiassa ole ilmennyt, että Pxxxxxki olisi ennen Vxxxxxxxxn tekstiviestiä ollut tietoinen siitä, että asuntoon A 3 olisi vuotanut vettä. Käräjäoikeus toteaa myös, ettei Vxxxxxxxxn viestistä saa sellaista käsitystä, että asuntoon olisi vuotanut hänen kertomallaan tavalla runsaasti vettä. Kyseisen ilmoituksen jälkeen Pxxxxxki on ollut yhteydessä isännöitsijään ja yhtiö on tilannut paikalle paikallisen urakoitsijan tutkimaan vuotaa ja sen syytä. Urakoitsija on löytänyt vuotokohdan ja korjannut sen. Sen lisäksi rakennusinsinööri A.L on käynyt varmistamassa kosteusmittarilla, että vuotokohta sekä vuodon aiheuttamat vauriot on korjattu. Kesän ja syksyn 2010 aikana yhtiön hallitukselle ei ole ilmoitettu uusista vuodoista.

Kevään/kesän 2010 vuodon johdosta yhtiön hallitus on tilannut kokeneen ammattimiehen tarkastamaan syntynyttä vahinkoa. Kyseinen ammattimies on myös ilmoituksensa mukaan korjannut rakenteellisen virheen kattoikkunan läheisyydessä. Kokenut rakennusinsinööri on vielä varmistanut kosteusmittarilla, että rakenteet on tullut korjatuksi. Asiassa ei ole näytetty, että asuntoon olisi vuotanut runsaasti vettä ja tähän nähden hallituksen ja Pxxxxxen toimenpiteitä on pidettävä riittävinä.
Lisäksi on huomioitava, että Peltikatetta oli pinnoitettu edellisenä syksynä ja urakoitsija oli antanut työlleen 10 vuoden takuun. Hallituksella ei kesällä 2010 ole ollut syytä epäillä, että yhtiö on joutunut huijauksen kohteeksi. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen Pxxxxxki ei hallituksen jäsenenä ole kevään 2010 vuodon ja sen korjaamisen osalta toiminut huolimattomasti.


Talven 2011 vuoto

Osakkeenomistaja Vxxxxxxxx on kertonut todistelutarkoituksessa kuultuna, että kesän 2010 vuodon jälkeen hänen asuntoonsa oli vuotanut vettä seuraavan kerran helmikuussa 2011. Vxxxxxxxx on kertonut, että vuodot olivat olleet tuolloin paljon pahemmat. Vxxxxxxxx oli yhdessä isännöitsijä Lxxxxsksen kanssa käynyt tarkastamassa asunnon ja Lxxxxs oli ottanut yhteyttä Txxx Txx -nimiseen yritykseen ja pyytänyt heitä tutkimaan asiaa.

Todistaja, isännöitsijä Cxxxxa Lxxxxs on kertonut, että hän oli tullut yhtiön isännöitsijäksi vuonna 2010. Lxxxxxs on kertomansa mukaan suorittanut isännöitsijän ammattitutkinnon. Lxxxxs on kertonut, että hän on toiminut isännöitsijänä 10 vuotta. Lxxxxs on kertonut, että Vxxxxxxxx oli ottanut häneen yhteyttä ja ilmoittanut, että hänen asuntoonsa oli vuotanut vettä. Lxxxxs oli tilannut Txxx Txxin paikalle.

Txxx Txx on 11.2.2011 tehnyt katselmuksen. Txxx Txxin lausunnossa todetaan, että poikkeuksellinen lumentulo ja pitkä yhtenäinen pakkaskausi ovat aiheuttanut sen että talon räystäälle ja erityisesti jiirille on muodostunut jääpatoja, jotka keräävät kattolappeilla olevien lumimassojen alle vettä. Sulamisvesi on päässyt vesikaton läpi yläpohjaeristeisiin ja seinärakenteisiin. Txxx Txx on suositellut, että lumimassat sekä jääpadot poistetaan vesikatolta välittömästi. Lisäksi Txxx Txx on suositellut, että asunnon A 4 kastuneet rakenteet (keittiökatto, seinät ja keittiölattia) avataan ja märät eristeet poistetaan sekä rakenteet ja kuivatetaan ja puurakenteet käsitellään lahoamisenestoaineella. Txxx Txxin lausunnosta ei ilmene milloin se on valmistunut, mutta voidaan olettaa, että se viimeistään helmikuun viimeisenä viikkona on ollut hallituksen tiedossa.

Todistaja Lxxxxs on kertonut, että hän oli keskustellut hallituksen kanssa katon tilanteesta sen jälkeen, kun hän oli saanut Txxx Txxin raportin.

Yhtiössä on pidetty yhtiökokous 10.3.2011. Pöytäkirjan (K 6) mukaan kokouksen aikana ei ole keskusteltu helmikuun kattovuodosta tai Txxx Txxin raportista.

Sähköpostissaan 21.3.2011 (V 5) Pxxxxxki on kysynyt Lxxxxskselta miten A 3:n vesivahinkoasia on edennyt. Lisäksi sähköpostista ilmenee, että hallitus on ennen tätä päättänyt, että Pxxxxxxxn ensi töikseen tutkii vahinkojen laajuuden. Lxxxxs on sähköpostiviestissään 22.3.2011 ilmoittanut Pxxxxxelle, että osakkeenomistajat Vxxxxxxxx ja Ek ovat ilmoittaneet, ettei Pxxxxxxa saa päästää heidän hallitsemiinsa asuntoihin.

Hallituksen pöytäkirjassa 29.4.2011 (V 6) todetaan, että asunnon A 3 omistaja Vxxxxxxxx ei ollut päästänyt taloyhtiön edustajia huoneistoon tutkimaan vahinkoa, jotta vahinkojen laajuus saataisiin selvitettyä ja korjaustoimenpiteiden aloitettua. Lisäksi todetaan, että hallituksen puheenjohtaja oli valtuuttanut isännöitsijän antamaan Vxxxxxxxxlle varoituksen, että asuntoon mennään poliisin avulla, jos Vxxxxxxxx ei suostu päästämään yhtiön edustajia tutkimaan vahinkoa. Vxxxxxxxxlle oli annettu varoitus ja sen jälkeen Pxxxxxxxn oli käynnyt asunnossa kartoittamassa tilannetta. Lisäksi pöytäkirjasta ilmenee, että jääpoiston yhteydessä urakoitsija oli ilmoittanut bitumipinnoitteen hilseilystä.

Sähköpostista 14.5.2011 (V 7) ilmenee, että Pxxxxxxxn oli tehnyt kosteusmittauksia asunnossa A 3. Pxxxxxxen mukaan asunto oli jo ehtinyt kuivua. Hallituksen jäsenet olivat päättäneet pyytää kuntotarkastusyrityksen käymään läpi asunnon A 3 vuotoasian ja tarkastamaan yläpuolella olevan asunnon katon. Pxxxxxki oli pyytänyt Lxxxxsta huolehtimaan asiasta sekä lisäksi kiirehtinyt asiaa.

Hallituksen pöytäkirjasta 18.6.2011 (V 9) ilmenee, että on tarkastanut A-talon kattorakenteet ja vuotoasian 16.6.2011. Hallitus oli saanut suullisesti suosituksia Rxxxxxxxxsiltä. Hallitus päätti odottaa raportin valmistumista ja sen jälkeen tehdä ehdotuksen yhtiökokoukselle miten tulisi edetä. Pöytäkirjasta ilmenee myös, että Exxx ja Vxxxxxxxx ovat nostaneet kanteen yhtiötä vastaan.

Hallituksen pöytäkirjasta 20.7.2011 (V 10) ilmenee, että Rxxxxxxxxsin raportti on valmistunut samana päivänä. Kokouksessa on päätetty, että vauriot korjataan mahdollisimman nopeasti Rxxxxxxxxsin suositusten mukaan. Pöytäkirjassa todetaan lisäksi, että hallituksen pyynnöstä isännöitsijä on ollut yhteydessä Lxxxx ja hallitus on päättänyt käyttää yritystä mahdollisimman pian heidän omiensa jälkeen. Hallitus on päättänyt ottaa vähintään kolme tarjousta peltikatteen vaihtamiseen. Lisäksi hallitus on harkinnut katon massausta.


Rxxxxxxxxs A Insinööritoimisto Oy (insinööri A.H) on 15.7.2011 (V12 ja K 8) antanut asiantuntijalausuntonsa koskien A
-talon yläpohjarakenteiden kuntoa. Lausunnon laatijalla on ollut käytössään todistaja Kxxxi Ixxxxxxsen (Cxxxxxss) lausunto 18.5.2011 (K 7 ja V11). Lausunnossa todetaan, että vesikaton pinnoitteessa oli havaittu irtoamista sekä paikoin ruostumista. Havainnot olivat viitanneet puutteisiin vesikatteen pinnoitusta edeltävissä pohjatöissä. Vesikatolla oli havaittu rakoja Pxxxxien saumoissa ja huoneiston A 4 kohdalla oli havaittu kosteusvaurio, joka on aiheutunut rakojen kautta vuotaneesta vedestä.
Saumojen vuotaminen oli todennäköisesti ollut seurausta lumen sulamisesta katolla. Vesikaton nykyinen pinnoite ei lausunnon mukaan ole tiivistänyt Pxxxxityksen saumoja ja vesikatteen vuotoja. Vuotojen esiintyminen jatkossa nykyisellä katteella ja pinnoitteella oli ollut todennäköistä.

Rxxxxxxxxsin lausunnossa todetaan, että suositeltavinta olisi uusia vesikate nykyisten määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Mikäli vesikatteen käyttöikää halutaan jatkaa uusimatta katetta, tulee se pinnoittaa paksummalla elastisella pinnoitteella, joka tiivistää myös Pxxxxityksen saumakohtien raot. Vesikatteen pinnoittaminen ei ole suositeltavin toimenpide, koska se ei ole pitkäkestoinen ratkaisu ja pinnoittamisen onnistumiseen liittyy aina epävarmuustekijöitä.

Lisäksi Rxxxxxxxxs toteaa, etteivät yläpohjan vino-osat ole vaurioituneet tuulettumisen puutteista johtuen. Rxxxxxxxxs on suositellut yläpohjan vino-osien alareunojen tuuletusrakojen tarkistamista sekä kasvattamista lämmöneristekaistaletta madaltamalla osilla, joissa avataan muita korjauksia varten sivu-ullakoita sekä muilta osilta rakojen avaamista seuraavan vesikatteen uusimisen yhteydessä. Lisäksi Rxxxxxxxxs on suositellut rakennuksen räystäille asennettavaksi tuulettumisventtiilit sivu-ullakoiden ja yläpohjan rakenteiden tuulettumisen tehostamiseksi sekä vesikatteen uusimisen yhteydessä lisätä vesikaton alipainetuulettimien määrän. Kattoikkunan alapuolella havaitut jäljet maalipinnassa ovat rakenneavauksen kohdalta tehtyjen havaintojen mukaan aiheutuneet kosteuden tiivistymisestä levypinnalle lämminerityksen puuttumisesta johtuen. Rxxxxxxxxs on suositellut tarkastamaan vesikatteen uusimisen yhteydessä kaikkien kattoikkunoiden ympärillä lämmöneristeiden sekä ilma/ höyrysulkujen asennusta. Lämmönesityksen sekä ilma/ höyrysulkujen puutteet aiheuttavat rakenteiden kosteuden tiivistymisen riskin rakenteisiin.

Hallituksen tiedotteesta 27.7.2011 (V 14) ilmenee, että hallitus on informoinut osakkeenomistajia 20.7.2011 tehdyistä päätöksistä sekä ilmoittanut heille, että asia viedään yhtiökokoukselle päätettäväksi.

Yhtiökokouksen pöytäkirjasta 29.9.2011 (V 25) ilmenee, että yhtiökokouksessa on keskusteltu eri korjausvaihtoehtoista. Lisäksi on yhtiökokouksessa käyty läpi kahden yrityksen antamia tarjouksia Peltikatteen vaihtamisesta. Yhtiökokouksessa on yksimielisesti lykätty katon ja sisätilojen kunnostus- ja rahoituspäätösten tekemistä.

Yhtiökokouksen pöytäkirjasta 31.10.2011 ilmenee, että yhtiökokous on päättänyt äänestyksen jälkeen, että:
- tehdään talvisuojaus vuoden 2011 aikana PH Pxxxxxxxxxs Oy:n tarjouksen pohjalta asuntojen A 4 ja A 3 yläpuolelle,
- katto korjataan paksulla massauksella vuoden 2012 kesäkauden aikana, ja
- sisäpuoliset vauriokohteet korjataan mahdollisimman pian käyttäen Rxxxx Rakennus Oy:tä urakoitsijana.

Osakkeenomistajat Vxxxxxxxx ja Sxxxxxxx-xx ovat 31.1.2012 (V 16) moittineet edellä mainitun yhtiökokouksen edellä mainittuja päätöksiä.

Yhtiökokouksen pöytäkirjasta 21.9.2012 ilmenee, että yhtiökokous on yksimielisesti hallituksen esityksestä päättänyt, että rakennusten vesikatteet uusitaan ja että rakennusten homevauriot korjataan.

Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa, että kesällä 2010 tehdyistä korjauksista huolimatta katto on helmikuussa 2011 vuotanut runsaasti. Isännöitsijä Lxxxxs on hallituksen puolesta tilannut Txxx Txxin tutkimaan vahinkoa. Txxx Txx on lausunnossaan suositellut, että lumet ja jääpadot tulisi välittömästi poistaa vesikatolta. Lisäksi Txxx Txx on suositellut, että asunnossa A 3 korjataan vuodon aiheuttamat vauriot.

Hallituksen kokouksen pöytäkirjasta 29.4.2011 ilmenee, että hallitus on toiminut Txxx Txxin suositusten mukaan poistamalla lumet ja jääpadot katolta. Pxxxxxen ja Lxxxxsksen sähköpostikirjeenvaihdosta 21.3.2011 ilmenee, että yhtiö on päättänyt, että Pxxxxxxelle annettaan tehtäväksi tutkia vahinkojen laajuus. Sähköposteista ja hallituksen kokouksen pöytäkirjasta 29.4.2011 voidaan päätellä, ettei osakkeenomistaja Vxxxxxxxx ole päästänyt Pxxxxxxa hallitsemaansa asuntoon 21.3.2011
ja 19.4.2011 välisenä aikana. Kun Pxxxxxxxn on päässyt asuntoon, rakenteet ovat jo kuivuneet eikä Pxxxxxxxn ole tästä syystä pystynyt tekemään arviota vuodon aiheuttamista vahingoista. Tämän jälkeen isännöitsijä Lxxxxs on tilannut Rxxxxxxxxsiltä kuntokartoituksen. Rxxxxxxxxs on 18.6.2011 tehnyt katselmuksensa ja sen raportti on valmistunut 20.7.2011.

Pxxxxxen väitetystä huolimattomuudesta käräjäoikeus toteaa, että yhtiöllä on kyseisenä aikana ollut paikkakunnalla toimiva
ammatti-isännöitsijä. Pxxxxxki ei ole asunut Hxxxxxxsa, vaan hän on viettänyt vapaa-aikansa siellä. Hallitusten kokousten pöytäkirjoista ilmenee, että Lxxxxs on ajanjaksona helmikuu 2011 - heinäkuu 2011 ollut jokaisessa kokouksessa läsnä. Edellä selostetusta kirjallisesta näytöstä ilmenee, että yhtiön hallitus ja Pxxxxxki ovat pyrkineet isännöitsijän avustamana selvittämään vuodon syytä. Pxxxxxki on muutamia kertoja kiirehtinyt isännöitsijää ja asiakirjoista ei saa sellaista kuvaa, että tilanteen selvittäminen olisi viivästynyt Pxxxxxestä johtuneista syistä. Pxxxxxki on pyytänyt isännöitsijää huolehtimaan kuntokartoituksen tilaamisesta. Harkinnassa on lisäksi huomioitava, että vuodon syyn tutkiminen on viivästynyt vähintään kuukaudella, koska osakkeenomistaja ei ole päästänyt yhtiön palkkaamaa urakoitsijaa hallitsemaansa huoneistoon. On selvää, ettei kuntokartoituksen tekijää tule heti paikalle sen jälkeen kuin tilaus on tehty. Käräjäoikeus toteaa siten, ettei Pxxxxxen toiminnassa hallituksen jäsenenä ole aikavälillä helmikuu 2011 - heinäkuu 2011 ollut kanteessa väitettyä huolimattomuutta.

Yhtiön hallitus on saatuaan Rxxxxxxxxsin lausunnon 20.7.2011 päättänyt, että vauriot korjataan mahdollisimman pikaisesti. Lisäksi on päätetty, että yhtiö pyytää kolme tarjousta Peltikatteen vaihtamisesta. Tiedotteesta 27.7.2011 ilmenee, että asia viedään yhtiökokouksen päätettäväksi. Yhtiökokous on pidetty kaksi kuukautta myöhemmin.
Asiassa on käynyt ilmi, että kutsu yhtiökokoukseen on toimitettava osakkeenomistajalle vähintään kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta. Näin ollen korjausasian valmistelu on kestänyt noin kaksi kuukautta.
Yhtiökokouksessa 29.9.2011 asian käsittely on yksimielisesti lykätty.

Yhtiökokouksessa 31.10.2011 on hallituksen esityksen mukaisesti tehty päätös vanhan vesikatteen massauksesta sekä vaurioiden korjaamisesta. Lisäksi on päätetty suojata kattoa talvikaudeksi 2011 - 2012.

Käräjäoikeus toteaa, ettei yhtiön hallitus ole tehnyt päätöstä vesikatteen massauksesta. Näin ollen Pxxxxxki ei hallituksen jäsenenä voi
asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n perusteella olla vastuussa tämän päätöksen mahdollisesta virheellisyydestä.

Rxxxxxxxxsin lausunnon mukaan vesikatteen käyttöikää voidaan pidentää massaamalla, mutta se ei ole suositeltavin ratkaisu. Pxxxxxki on pääkäsittelyssä kertonut, että massaukseen päädyttiin, koska A.S Oy olisi mahdollisesti korvannut massauksen kustannukset. Arto A.S Oy oli antanut työlleen 10 vuoden takuun.

Käräjäoikeus toteaa, ettei Pxxxxxki ole toiminut vastoin Rxxxxxxxxsin lausuntoa, kun hän on hallituksen jäsenenä esittänyt yhtiökokoukselle, että vesikate tulisi korjata massauksella. Rxxxxxxxxs ei ole lausunnossaan poissulkenut tätä mahdollisuutta. Rxxxxxxxxs on tunnettu toimija alalla ja Pxxxxxki on maallikkona voinut luottaa kyseisen yrityksen ammattitaitoon. Käräjäoikeus toteaa myös, että todistaja K Ixxx (Cxxxxxss) ei ole lausunnossaan ottanut kantaa siihen, olisiko hänen mielestään mahdollista pidentää vesikaton käyttöikää massaamalla. Rxxxxxxxxsillä on ollut käytössään Ixxxxxnn lausunto.
Todistaja Txxxxnen on vielä 6.9.2012 pitänyt pinnoittamista mahdollisena korjaustapana (V 19).

Käräjäoikeus toteaa, että kantaja on kanteen tueksi esittänyt todistaja Exxxxxxn lausunnon. Exxxxxxn mukaan peltikate olisi pitänyt vaihtaa jo vuonna 2009 ja Exxxxxx on suhtautunut hyvin kriittisesti hallituksen toimintaan. Yhtiön oikeudenkäyntilaskusta ilmenee, että yhtiön avustaja on lukuisia kertoja neuvotellut Exxxxxxn kanssa ennen lausunnon antamista. Exxxxxxn lausunto on ristiriidassa hänen pääkäsittelyssä antamansa kertomuksen kanssa. Pääkäsittelyssä Exxxxxx on arvioinut, että rakennuksen yläpohjassa on ollut kosteusrasitetta vuodesta 1990 lähtien. Lausunnossaan Exxxxxx ei mainitse tätä kosteusrasitetta, vaan mainitsee ainoastaan, että kattovuotojen vuoksi rakenteisiin on muodostunut kosteusrasitetta. Edellä mainitut seikat vähentävät merkittävästi Exxxxxxn lausunnon luotettavuutta.

Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa näin ollen, ettei Pxxxxxki ole hallituksen jäsenenä toiminut kanteessa väitetyllä tavalla huolimattomasti kyseisenä ajanjaksona.


Tapahtumat 31.10.2011 - 23.5.2012

Pxxxxxki on kertonut, että 31.10.2011 pidetyn yhtiökokouksen jälkeen asianajaja A.P oli neuvonut hallitusta, ettei yhtiökokouksen päättämiin korjaustoimenpiteisiin pidä ryhtyä ennen kuin tiedetään, aikovatko vähemmistöön jääneet osakkeenomistajat moittia yhtiökokouksen päätöksiä koskien katon korjaamista. Tämä sama kannanotto ilmenee Pxxxxxxn sähköpostiviesteistä (V 28). Sen jälkeen, kun yhtiön hallitus oli saanut tiedon siitä, että vähemmistöön jääneet osakkeenomistajat olivat moittineet päätöstä, Pxxxxxxna oli neuvonut hallitusta, ettei korjaustoimenpiteisiin pidä ryhtyä ennen kuin moitekanteet on lainvoimaisesti ratkaistu. Pxxxxxxn antaman neuvon mukaisesti hallitus oli antanut Px Pxxxxi -nimiselle yritykselle tehtävän tehdä katolle talvisuojaus, vaikka yhtiökokouksen päätöstä oli myös tältä osin moitittu.

Pääkäsittelyssä osakkeenomistajat Vxxxxxxxx ja Ek sekä todistaja, isännöitsijä Lxxxxs ovat pitäneet PH Pxxxxin tekemää talvisuojausta täysin riittämättömänä. Lxxxxs on kertonut, että hallitus oli päättänyt katon suojaustavasta. Lxxxxs on lisäksi kertonut, että savupiipun ympärille oli laitettu pressu. Lxxxxs on arvioinut, että suojaustapa ei ollut riittävä, koska siinä vaiheessa ei tiedetty mistä kohdista katto vuotaa.

PH Pxxxxiasennuksen omistaja, todistaja Hxxxxa on kertonut, että hänen yrityksensä on asentanut rakennuksen katolle talvisuojauksen talvelle 2011 - 2012. Hxxxxa on suojaustavasta kertonut, että katon vuotokohtia suojattiin pressulla. Hxxxxa on jälkeenpäin arvioinut, että kyse oli toimivasta ratkaisusta, koska yhtiölle ei ole talven aikana tullut ilmoituksia vuodoista asuntoihin.

Todistaja Pxxxxxxn on suojauksesta kertonut, ettei kyse ollut ammattitaitoisesta suojauksesta ja että parempi suojaus olisi ollut paikallaan.

Käräjäoikeus toteaa, että yhtiö on yhtiökokouksen jälkeen toiminut asianajaja Pxxxxxxn ohjeiden mukaisesti. Asianajaja Pxxxxxxna on kokenut ja pätevä asunto-osakeyhtiöoikeuden asiantuntija. Käräjäoikeus päättelee siten, ettei yhtiön hallitus ole toiminut huolimattomasti, kun se on noudattanut Pxxxxxxn antamia neuvoja.

Katon talvisuojauksesta käräjäoikeus toteaa, että kyse on kattoremontteihin erikoistuneen yrityksen tekemästä suojauksesta. Asiassa on myös ilmennyt, että yhtiö on myöhemmin antanut samalle yritykselle tehtäväksi vaihtaa rakennuksen peltikatteen.

Lxxxxs on pääkäsittelyssä kritisoinut suojaustapaa. Asiassa ei kuitenkaan ole ilmennyt että Lxxxxskselle olisi talven aikana tehty ilmoituksia siitä, että asuntoihin olisi vuotanut vettä. Asiassa ei ole myöskään ilmennyt, että Lxxxxs olisi yhtiön isännöitsijänä talven aikana ilmoittanut Pxxxxxelle käsityksensä katon talvisuojauksesta, vaikka hänen on täytynyt tietää, ettei Pxxxxxki käy säännöllisesti Hxxxxxxa.
Lxxxxsksen tehtäviin on isännöitsijänä kuulunut (muun selvityksen puuttuessa) valvoa rakennusten kuntoa ja tilannetta.

Yhteenvetona käräjäoikeus päättelee, että Pxxxxxki on hallituksen jäsenenä voinut luottaa siihen, että rakennuksen katto on asianmukaisesti suojattu. Pxxxxxki ei ole tältä osin toiminut huolimattomasti kantajan väittämällä tavalla.


Yhtiökokouksen 21.9.2012 jälkeiset tapahtumat

Yhtiökokous on 21.9.2012 (V 20) tehnyt yksimielisen päätöksen siitä, että rakennusten vesikatteet uusitaan ja että tiedossa olevat homevauriot korjataan todistaja, diplomi-insinööri Ixxxxa Txxxxxxxnn (Lxxxxxxxxxxxu Oy) muistion mukaisesti. Lisäksi yhtiökokous on päättänyt, että kattotyön ja homevauriokorjausten vastaavana projektipäällikkönä toimii Ixxxxa Txxxxnen ja Txxxxxxxnn edustajana ja paikalla olevana valvojana toimii Bxxxn Pxxxxxxn. Urakoitsijoiksi valittiin PH Pxxxxxxxxxs ja sisäpuolisten vaurioiden korjaajaksi Lx Rxxxxxs Oy.

Todistaja, diplomi-insinööri Ixxxxa Txxxxnen on kertonut, että osakkeenomistaja Txxxa Jxxxxxxxn ja asianajaja Pxxxxxxna olivat ottaneet häneen yhteyttä 31.5.2012 ja pyytänyt häntä arvioimaan rakenneteknisten selvitysten merkitystä ja katon korjaustarvetta sekä mahdollisuutta pinnoittamiseen. Txxxxnen oli käynyt tutustumassa kohteeseen 11.8.2012. Tarkastuksen ajankohtana ei ollut tietoa laajamittaisista kosteusvaurioista eikä myöskään siitä, että lämmöneristys olisi tehty huolimattomasti vuoden 1990 korjausten yhteydessä. Txxxxnen on kertonut, että hänet oli valittu työnjohtajaksi ja aloituspalaveri oli pidetty 9.11.2012. Aloituspalaverissa oli katsottu paikkoja ja sovittu töiden aloittamisesta. Työt olivat käynnistyneet Txxxxxxxnn mukaan tahmeasti muun muassa siitä syystä, ettei saatu avaimia asuntoihin A 3 ja A4 sekä siitä syytä, että urakoitsijalla oli ollut toinen urakka käynnissä. Txxxxnen on kertonut, että kun kattoa oli avattu joulukuun alussa, huonosti toteutunutta eritystyötä ja oli päätetty, että yläpohjan eristykset korjataan kokonaisuudessaan.
Txxxxxxxnn mukaan projektiin lähtiessä ei tiedetty, että lämmineristys oli tehty niin kelvottomasti. Txxxxxxxnn arvion mukaan kritiikki suunnittelun puutteellisuudesta on jälkiviisautta. Täydellinen suunnittelu olisi edellyttänyt, että kattoa olisi jouduttu purkamaan siihen pisteeseen kuin se oli 5.2.2013.

Todistaja Hxxxxa on kertonut, että peltikaton purun jälkeen havaittiin huonosti toteutettua rakentamista. Hxxxxan mukaan lautojen alta näkyi muun muassa eristämättömät vesijohtoputket ja että tuulensuojalevyt oli pätkistä tehty.

Todistaja Lxxxxnen on tehnyt tavarantarkastuksen kohteessa helmikuussa 2013 (K 17). Tarkastuksen aikana talo oli huputettu ja kattoPxxxxi poistettu. Lxxxxnen oli todennut rakennuksen kantavissa rakenteissa paljon lahovaurioita. Katon rakenteissa oli runsaasti hyvän rakennustavan vastaista rakentamista. Lxxxxxsen mukaan ullakkohuoneiden rakentamisen yhteydessä oli tehty runsaasti virheellisiä ratkaisuja, jotka olivat aiheuttaneet rakennukselle kosteusvaurioita. Lxxxxnen on lausunnossaan todennut, että urakkaan oli lähdetty ilman riittäviä lähtötietoja ja ilman riittävää suunnittelua.

Todistaja, rakennusinsinööri Bxxxn Pxxxxxxn on kertonut, että hänet oli palkattu kyseisen työmaan valvontatehtäviin. Pxxxxxxn on kertonut, että todistaja Txxxxnen oli ottanut häneen yhteyttä. Pxxxxxxn oli tullut mukaan projektiin siinä vaiheessa, kun urakoitsija oli valittu ja korjaustyö oli pitänyt aloittaa. Pxxxxxxn on kertonut, että hän oli käynyt työmaalla lähes päivittäin, koska tilanteet olivat eläneet paljon ja oli tullut yllätyksiä.
Yllätyksenä oli muun muassa tullut, että lämmöneristeenä oli vain 10 senttimetriä villaa ja oli huomattu, että eristeissä oli ollut kosteusvaurioita. Lisäksi oli huomattu, että katon kantavissa rakenteissa oli ilmeisesti ullakkoremontin yhteydessä (noin 1990) poistettu tärkeitä osia. Viimeksi mainitut virheet oli huomattu vasta, kun kate ja eristeet oli poistettu. Pxxxxxxn on arvioinut, että korjauksiin oli ryhdytty ilman asianmukaista suunnitelmaa. Kokenut suunnittelija olisi välittömästi huomauttanut siitä, että kattorakenteissa oli liian vähän eristeitä.

Käräjäoikeus toteaa, että Mxxxi Pxxxxxi on 21.9.2012 uudelleen valittu . hallituksen jäseneksi. Näin ollen hän ei ole ollut hallituksen jäsenenä vastuussa yhtiökokouksen päätöksen valmistelusta. Käräjäoikeuden tulee sen vuoksi ottaa kantaa siihen, onko Pxxxxxki toiminut yhtiökokouksen jälkeen huolimattomasti korjaushankkeen aloittamisessa ja sen toteuttamisessa siihen asti, kunnes hänen tehtävänsä hallituksen jäsenenä on päättynyt tammikuussa 2013.

Yhtiökokous on tehnyt yksimielisen päätöksen siitä, että korjaukset tehdään diplomi-insinööri Ixxxxa Txxxxxxxnn muistion mukaisesti. Kyseistä muistiota ei ole asiassa esitetty kirjallisena todisteena. Pxxxxxki ei yhtiökokouksen jälkeen hallituksen jäsenenä ole pystynyt vaikuttamaan projektijohtajan valintaan ja siihen millä tavoin korjaukset tehdään.

Txxxxnen on kokenut ammattilainen, jolla on kokemusta myös vastaavien rakennusten korjausten suunnittelusta. Txxxxnen on ottanut kyseisen tehtävän huolehdittavakseen ja hän ei ole esittänyt, että yhtiön olisi tullut tilata lisäsuunnitelmia ennen kuin ryhdytään korjauksiin. Txxxxnen on vielä pääkäsittelyssä todennut, että keskustelu riittävästä suunnitellusta on jälkiviisautta.

Kun arvioidaan Pxxxxxen mahdollista huolimattomuutta on huomioitava, ettei hän ole rakennusalan ammattilainen. Hallituksen jäsen ei ole vastuussa asiantuntijan tekemästä virheestä, mikäli asiantuntijalla on riittävä asiantuntemus (koulutus ja kokemus) tehtävän vaativuus huomioon ottaen. Maallikoita ei voida edellyttää, että hän kykenee ottamaan kantaa siihen, onko rakennusalan ammattilaisen suunnitelmia pidettävä asianmukaisina, ja onko suunnittelijalla ollut riittävää tietoa kohteesta. Käräjäoikeus toteaa myös, että yhtiökokouksessa 31.10.2012 on ollut läsnä asianajaja A.P ja varatuomari R.H, joilla molemmilla on pitkä kokemus rakennusalaan liittyvistä oikeudellisista kysymyksistä. Pöytäkirjasta ei ilmene, että esimerkiksi R.H olisi päämiestensä puolesta puuttunut siihen, että päätös tehdään puutteellisten suunnitelmien pohjalta, vaikka hän on aikaisemmissa yhtiökokouksissa vaatinut asianmukaista suunnittelua. On kohtuutonta edellyttää - sen jälkeen, kun rakennuksessa on havaittu puutteellisesti toteutettua rakentamista - että Pxxxxxen olisi hallituksen jäsenenä pitänyt vaatia Txxxxxxxnlta perusteellisempia suunnitelmia. Sen vuoksi käräjäoikeus katsoo, ettei Pxxxxxki ole korjausrakentamisen yhteydessä toiminut huolimattomasti. Asiassa on myös ilmennyt, että korjaustöihin on yhtiökokouksen jälkeen ryhdytty riittävällä ripeydellä.

Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa, ettei Pxxxxxki ole hallituksena jäsenenä toiminut huolimattomasti kantajan väittämällä tavalla.


Yhteenveto liittyen Pxxxxxen väitettyyn huolimattomuuteen

Asiassa ei ole osoitettu eikä asiassa ole myöskään ilmennyt, että Pxxxxxki olisi hallituksen jäsenenä toiminut kanteessa väitetyn tavoin huolimattomasti. Näin ollen yhtiön esittämä vahingonkorvausvaatimus on perusteettomana hylättävä.


Väitetyn tuottamuksen ja vahingon syy-yhteys sekä väitetty vahinko

Käräjäoikeus on edellä katsonut, ettei Pxxxxxki ole toiminut huolimattomasti kantajan väittämällä tavalla. Tästä huolimatta käräjäoikeus lausuu lyhyesti syy-yhteydestä ja vahingosta seuraavaa:

Todistajien Lxxxxxsen, Exxxxxxn ja Txxxxxxxnn kertomuksista sekä Lxxxxxsen (K 17 s. 14) ja Ixxxxxnn (K 7, s. 3) lausumista on käynyt ilmi, että ullakoiden rakentaminen asuintarkoitukseen on vuonna 1990 toteutettu hyvän rakennusravan vastaisesti. Yläpohjan eristeissä ja sen tuuletuksessa on ollut vakavia puutteita. Tämän vuoksi yläpohjaan on jäänyt kosteutta, mikä on aiheuttanut rakenteille kosteusvaurion.
Kosteusvaurio on aiheuttanut rakenteissa ja eristeissä homevaurion. Lisäksi voidaan esimerkiksi todistaja Ixxxxxnn kertomuksen perusteella päätellä, että Peltikate on vuotanut jo ennen vuotta 2009 ja nämä vuodot ovat aiheuttanut katolle kosteusvaurioita.

Kantaja on asiassa väittänyt, ettei rakennuksen katto ole vuotanut ennen vuotta 2009. Edellä mainittujen todistajien kertomuksista voidaan päätellä, etteivät katon kosteus- ja homevauriot ole syntyneet pelkästään vuoden 2009 jälkeen vaan jo noin vuodesta 1990 lähtien rakenteellisista virheistä johtuen ja aikaisemmista vuodoista johtuen.

Pxxxxxki on valittu hallitukseen vuonna 2009. Pxxxxxki ei ole ollut vastuussa puutteellisesti toteutuneista ullakoiden rakentamisesta asuintarkoitukseen eikä hän ole myöskään ole ollut vastuussa Peltikatteen kunnosta ennen vuotta 2009.

Käräjäoikeus toteaa, ettei kantaja ole näyttänyt, mitkä vahingot olisivat olleet vesikaton vuotojen seuraus ja toisaalta mitkä vahingot olisivat olleet puutteellisesti toteutuneen ullakkorakentamisen seuraus. Lisäksi asian ratkaisussa tulisi ottaa kantaa siihen, mitkä ovat ennen vuotta 2009 tapahtuneiden vuotojen vaikutus kattorakenteiden kokonaisvahinkoon. Asiassa esitetyn näytön perusteella käräjäoikeus ei pysty ottamaan kantaa näihin kysymyksiin, eikä kysymystä voida oikeudenkäymiskaaren mukaisesti ratkaista kohtuullisuusharkinnan perusteella. Näin ollen kanne olisi tullut hylätä myös tällä perusteella.

Oikeudenkäyntikulut Kantaja on asian lopputulos huomioon ottaen velvollinen maksamaan Pxxxxxelle korvausta tämän kohtuullisista oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista. Asianosaiskulujen määrää ei voida pitää kohtuuttomana, kun otetaan huomioon, että asiassa on pidetty kaiken kaikkiaan seitsemän istuntopäivää. On selvää, että oikeudenkäyntiin osallistuminen on Pxxxxxelle aiheuttanut ansionmenetystä ja kuluja. Osallistumalla aktiivisesti asian valmisteluun Pxxxxxki on vähentänyt oikeudenkäyntikulujen määrää.

TUOMIOLAUSELMA Kanne hylätään.

Asunto-osakeyhtiö Hxxxxn Kxxxxxxxu 4 velvoitetaan maksamaan Pxxxxxelle:

- korvauksena oikeudenkäyntikuluista 38.734,34 euroa (sisältää arvonlisäveroa 7.495,42 euroa), ja

- korvauksena asianosaiskuluista 2.920,50 euroa.