Osakkaan huolenpitovelvoite ja yhtiön kunnossapitovastuu ja selvitysvelvollisuus?

Osakkaan on huolehdittava omasta huoneistostaan. Osakkaan on myös ilmoitettava asunto-osakeyhtiölle yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvista vioista. Osakkaalla on oikeus AOYL 4:4,2§ mukaan teettää yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvia töitä, jos yhtiö ei niitä tee ja viasta aiheutuu osakkaalle vähäistä suurempaa haittaa. Osakkaan on silloin ilmoitettavat kirjallisesti viasta ja vaadittava yhtiöltä korjausta uhalla, että osakas teettää ne itse ja laskuttaa yhtiötä myöhemmin. Tämä koskee myös epäillyn vian tutkimista kun viasta on perusteltu epäily.

Alla olevassa asiassa oli kysymys kylpyhuoneen alla olevien rakenteiden mikrobivaurioista. Käräjäoikeus ja hovioikeus päätyivät molemmat velvoittamaan yhtiö korvaamaan osakkaalle tälle aiheutuneet kph selvitys ja rakenteiden korjauskustannukset 49.000 euroa ja lisäksi oikeudenkäyntikuluja yhteensä 32.000 euroa. Yhtiö oli kieltäytynyt korjauksista ja katsonut ettei mitään vikaa ole ja että mahdolliset haitat voidaan poistaa kapseloimalla rakenteita. Tätä ei kuitenkaan katsottu riittäväksi toimenpiteeksi koska mahdollista oli että mikrobit pääsevät kph rakenteiden läpi asuntoon.

Asunto-osakeyhtiön kiistämisen perusteet:

"Kantajien teettämät korjaustoimet perustuvat muutamaan havaittuun vanhaan vesivuotojälkeen ja lattiarakenteesta, pintabetonivalun alla olevasta askeläänieristeestä sekä putkieristeestä otettuihin kolmeen mikrobinäytteeseen.

WD Kuivaus Oy on todennut kylpyhuoneen pesualtaan edustalla paikallista kohonnutta kosteutta. Muita kosteushavaintoja huoneistossa ei ole kantajien toimittaman selvityksen perusteella tehty.

Kivirakenteisessa lattiassa kylpyhuonetilassa paikallinen kosteus ei ole välttämätöntä korjausta edellyttävä havainto. Kylpyhuonetiloja käytettäessä kosteutta imeytyy normaalistikin laattasaumoista alapuolisiin rakenteisiin, josta kosteus myös saumojen kautta haihtuu. Kantajien huoneistossa havaittiin käsienpesualtaan poistoputkessa tipoittain vuotava kohta.

Kantajat olivat teettämässä kylpyhuoneessa joka tapauksessa saneerauksen purku- ja rakennustöineen.

Kantajat ovat tilanneet paikalle Kiratek Oy:n, joka on havaintojensa perusteella päätellyt, että makuuhuoneen patteriputkissa sekä kylpyhuoneen ja makuuhuoneen seinä- ja lattiarakenteessa oli viite vanhasta vesivuodosta. Rakenteet olivat sen raportin mukaan kuivat (kantajan todiste 1). Kysymys oli siis tuntemattomana ajankohtana ja tuntemattomasta syystä ilmenneestä jonkinlaisesta kosteudesta, joka oli joskus kuivunut.

Esitetyn selvityksen perusteella kantajien huoneistossa ei ole ollut kosteusvauriota tai materiaalia, joka olisi ollut kastumisen vuoksi tai kastumisen seurauksena syntyneen laho- tms. vaurion takia korjattava."

Hovioikeuden näytön arviointi ja johtopäätökset

"Edellä selostetun todistelun perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että Osakasten huoneistossa on ollut kosteusvauriota keittiön ja makuuhuoneen välisessä seinässä ja lattiarakenteessa, keittiön vastaisen makuuhuoneen patteriputkissa, kylpyhuoneessa sekä keittiön lattiassa.
Todistaja Pxxxxx on kertonut, että huoneistosta löydetyt bakteerit ja sienet ovat terveydelle haitallisia. Ottaen huomioon kirjalliset todisteet sekä todistaja Pxxxxn kertomus hovioikeus katsoo, että Osakasten omistamaan huoneistoon on tullut tehdä korjaustoimenpiteitä mikrobilöydösten poistamiseksi. Todistajien Pxxxxn, Nxxxmen ja Hxxxn kertomuksiin nähden kapselointimenetelmä ei ole ollut riittävä toimenpide mikrobiongelman poistamiseen.

Riidatonta on, että huoneistosta otetut näytteet on otettu sellaista kohdista, jotka sinänsä kuuluivat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin.
Asunto-osakeyhtiö ei ollut sille esitetyistä selvityksistä ja vaatimuksista huolimatta ryhtynyt toimenpiteisiin asiassa. Osakasten esittämää kirjallista selvitystä kulujen jakautumisesta heidän ja asunto-osakeyhtiön välillä ei ole osoitettu virheelliseksi. Home- ja kosteusvaurioihin liittyvät sähkö- ja putkityöt, joilla tilanne on palautettu ennalleen, kuuluvat asunto- osakeyhtiön vastuun piiriin, ja muut sähkö- ja putkityöt Osakkaat ovat maksaneet itse. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei ole."