Osakkaan ilmoitusvelvollisuus asunto-osakeyhtiön hallitukselle kun kyseessä on yhtiölle kuuluva korjaus kuten kylpyhuone
The shareholder's obligation to report to the housing company's board when it comes to repairs that belong to the company, such as a bathroom (below in English)
The shareholder's obligation to report to the housing company's board when it comes to repairs that belong to the company, such as a bathroom (below in English)
Osakas on velvollinen ilmoittamaan asuntonsa virheistä viipymättä yhtiön isännöitsijälle tai hallitukselle. Yhtiön on puolestaan ryhdyttävä hoitamaan asiaan ilman viivyttelyä ja ilmoitettava osakkeenomistajalle miten korjaus hoidetaan.
Kylpyhuoneet vesieristyksineen kuuluvat yhtiön korjausvastuulle, jos niissä havaitaan kosteusvaurioita. Mutta mikäli osakas haluaa korjata kylpyhuoneen uudenlaiseksi ilman, että siinä havaitaan virheitä, vastaa hän itse myös kosteuserityksistä ja muista kustannuksista. Tämä on niin sanottu osakasremontti.
Alla olevassa riidassa rivitalon osakkeenomistaja oli selvittänyt itse homekoiratutkimuksella että kylpyhuoneessa oli kosteusvaurio. Tästä oli heti kirjallisesti ilmoitettu yhtiölle. Yhtiö ei ollut kuitenkaan ryhtynyt asiaa käsittelemään vaan pitkitti useamman kuukauden siihen vastaamista ilmeisesti odottaen että osakas ryhtyy itse korjaamaan ns. osakasremonttina sitä. Osakas ilmoitti siinä vaiheessa että hän ryhtyy korjaamaan kph itse ja laskuttaa kulut yhtiöltä ja asetti määräpäivän yhtiön vastaukselle, korjaako yhtiö kph:n vai ei. Mitään ei ilmoitettu ja osakas korjasi kylpyhuoneen.
Osakas vaati kuluja oikeudessa ja yhtiö kiisti paitsi vahingon myös osakkaan korjausoikeuden sillä perusteella että yhtiössä piti korjata kaikki kylpyhuoneet, jota oltiin suunnittelemassa.
Käräjäoikeus ja hovioikeus hyväksyivät kaikki osakkaan vaatimukset korjauksista ja tutkimuksista ja katsoivat että yhtiön olisi pitänyt ottaa korjaus hoitaakseen asunto-osakeyhtiönlain mukaisesti. Korjausvelvollisuuteen ei vaikuttanut se että yhtiössä olleet muiden osakkaiden kylpyhuoneet oli korjattu yksi aikaisemmin ja kaksi seuraavana vuonna ns. osakasremontteina. Näitä ei yhtiö korvannut koska ne olivat osakasremontteja.
Tärkeää on tällaisissa tapauksissa että osakas ilmoittaa viasta kirjallisesti esim. sähköpostilla ja mieluummin useaan kertaan ja asettaa lopulta uhan korjata itse, jos yhtiö ei muutamassa kuukaudessa asiaan ole vastannut.
Hovioikeus on viitannut perusteluissa tapauksiin KKO 2021:35 (kohta 13) ja KKO 2015:87 (kohdat 22-23).
Linkki tapaukseen elsingin hovioikeus 15.11.2023
In English
The shareholder's obligation to report to the housing company's board when it comes to repairs that belong to the company, such as a bathroom
The shareholder is obliged to notify the company's property manager or the board of defects without delay. The company, on the other hand, must take care of the matter without delay and inform the shareholder how the repair will be handled.
Bathrooms with waterproofing are the company's responsibility for repairs if moisture damage is detected in them. But if the shareholder wants to repair the bathroom to a new look without any defects being detected, he himself is also responsible for moisture repair and other costs. This is a so-called shareholder renovation.
In the dispute below, the shareholder of the terraced house had found out himself with a mold dog inspection that there was moisture damage in the bathroom. The company was immediately informed of this in writing. However, the company had not started to deal with the matter but took several months to answer it, apparently waiting for the shareholder to start fixing it as a shareholder renovation. At that point, the shareholder announced that he would start to repair the bathroom himself and bill the costs from the company, and set a deadline for the company's response, whether the company would repair the kph or not. Nothing was reported and the shareholder repaired the bathroom.
The shareholder demanded costs in court and the company denied not only the damage but also the partner's right to repair on the basis that all the bathrooms in the company had to be repaired, which was being planned.
The District Court and the Court of Appeal accepted all the shareholder's demands for repairs and investigations and considered that the company should have taken care of the repairs in accordance with the Housing Corporation Act. The obligation to repair was not affected by the fact that the bathrooms of the other partners in the company had been repaired one earlier and two in the following year as so-called shareholder renovations. The company could not pay these because they were now shareholder renovations.
It is important in such cases that the partner reports the defect in writing, e.g. by e-mail, preferably several times, and finally threatens to repair it himself if the company has not responded to the matter within a few months.
The Court of Appeal has referred to the cases KKO 2021:35 (paragraph 13) and KKO 2015:87 (paragraphs 22-23).
Käräjäoikeuden perusteluissa oli lainkohta ja hallituksen esitys kirjoitettu auki:
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Pykälän 4 momentin mukaan ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Pykälän 5 momentin mukaan 1, 2 ja 4 momentin säännöksiä ilmoituksen tekemisestä sovelletaan myös silloin, kun osakkeenomistaja teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella 4 tai 5 §:n nojalla.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n esitöiden (HE 24/2009 vp s. 93-96) mukaan ilmoitusvelvollisuuden tarkoituksena on antaa yhtiölle mahdollisuus reagoida ilmoituksen saatuaan esimerkiksi asettamalla työn suorittamiselle ehtoja. Yhtiö voi ilmoituksen saatuaan harkita muun muassa riittävän valvonnan järjestämistä. Tarkkaa määräaikaa ilmoituksen tekemiselle ei ehdotettu, vaan riittävä aika määräytyisi tapauskohtaisesti työn laadun, laajuuden ja muiden olosuhteiden mukaan. Osakkeenomistajan teettämisoikeuden perusteella tehtävien töiden ilmoitusvelvollisuudesta esitöissä on todettu, että koska teettämisen perusteena on yhtiön laiminlyönti ja yhtiöllä on jo osakkeenomistajan aiemmin esittämän kunnossapitotyön toteuttamista koskevan vaatimuksen johdosta ollut aikaa varautua työn toteutumiseen, ei ilmoitusta tarvitsisi tehdä yhtä hyvissä ajoin kuin osakkeenomistajan tehdessä omalle vastuulleen kuuluvia kunnossapitotöitä. Melko lyhytkin varoitusaika saattaa tapauksesta riippuen olla riittävä. Myöskään ilmoituksen sisällöltä ei edellytettäisi samanlaista tarkkuutta kuin osakkeenomistajan omasta kunnossapitotyöstä ilmoitettaessa, vaan ilmoitusvelvollisuuden täyttämiseksi riittäisi, että toimenpiteen sisältö kerrottaisiin pääpiirteittäin. Yhtiön tiedossa olisi jo osakkeenomistajan aiemman kunnossapitoa koskevan vaatimuksen perusteella, mitä töitä laiminlyönti koskee. Yhtiön tulee myös kunnossapidosta vastaavana tahona olla perillä siitä, mitä toimenpiteitä kunnossapitotyö edellyttää.
Osakkeenomistajan ei näin ollen enää yhtiön laiminlyötyä velvollisuutensa tarvitsisi selostaa seikkaperäisesti, mitä yksittäisiä toimenpiteitä hän teettämisoikeutensa nojalla aikoo tehdä.
Helsingin hovioikeus TuomioAntamispäivä 15.11.2023