Kylpyhuone vahingonkorvaus

Kylpyhuoneen korjauksen virheet, kumpi vastaa osakkeenomistaja vai taloyhtiö?


Tausta

Osakkaan kylpyhuoneessa oli kosteusvaurio, joka kuului taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Taloyhtiö ryhtyi kunnossapitotöihin ja valitsi urakoitsijan joka teki työt. Työssä oli kuitenkin virheitä ja osakas vaati taloyhtiöltä vahingonkorvauksia. Taloyhtiö kiisti vaatimukset, väitti että virheet olivat vähäisiä ja että osakas oli ilmoittanut ne liian myöhään.

Käräjäoikeus hylkäsi 2018 osakkaan vahingonkorvauskanteen reklamaation laiminlyönnin vuoksi. Hovioikeus oli tuomiossa 18.6.2019 myös hylännyt kanteen sillä perusteella, että A oli menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta laiminlyötyään reklamaation tekemisen riittävän ajoissa.

Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan KKO 2021:35, ettei A ollut menettänyt oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta sillä alempien oikeuksien katsomalla perusteella, ettei hän ollut ilmoittanut virheistä yhtiölle viivytyksettä. Asunto-osakeyhtiölain osakkaan ilmoitusvelvollisuus ei ole luonteeltaan reklamaatio, johon liittyy vahingonkorvausoikeuden menettäminen laiminlyötäessä reklamaatio. Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion, ja palautti asian uudelleen Turun hovioikeuteen käsiteltäväksi.

Hovioikeuden uusintakäsittely 2022

Palautusasian osalta A ja Asunto Oy A olivat hovioikeuden tiedusteltua asianosaisten käsitystä asian käsittelyjärjestyksestä ilmoittaneet, että asia on ratkaistavissa esittelystä pääkäsittelyä toimittamatta. Asia ratkaistiin tällöin valituksen, vastauksen, kirjallisten lausumien sekä käräjäoikeudessa kertyneen oikeudenkäyntiaineiston perusteella, eikä asiassa otettu miltään osin huomioon hovioikeuden tuomioon 18.6.2019 kirjattua hovioikeudessa vastaanotettua suullista todistelua.

A oli hovioikeudessa vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio pääasian osalta kumotaan, kanne hyväksytään ja Asunto Oy A velvoitetaan korvaamaan hänen asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa korkoineen. A oli vaatinut Asunto Oy Altä vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n nojalla. Vahingonkorvausvaatimus oli perustunut siihen, että yhtiö oli laiminlyönyt valvoa, että sen valitsema ja palkkaama urakoitsija noudattaa kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja että lopputulos on hyvän rakennustavan mukainen.

Asunto Oy A oli hovioikeudessa vaatinut, että valitus hylätään ja A velvoitetaan korvaamaan yhtiön asianosais- ja oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen. Asunto Oy A katsoi, että vaikka A ei ollut menettänyt oikeuttaan vaatia vahingonkorvausta, oli kylpyhuoneen esteettisen haitan merkittävyyttä ja An omaa tuottamusta arvioitaessa otettava huomioon se, ettei hän ollut viivytyksettä ilmoittanut yhtiölle remontin vioista ja puutteellisuuksista.

Hovioikeus katsoi, että ratkaisun pohjaksi on asetettava hammastuksen osalta se käräjäoikeuden tekemä johtopäätös, että asiassa on jäänyt näyttämättä laatoituksessa olevan hyvän rakennustavan vastaisena pidettävää hammastusta, koska osapuolet eivät edellyttäneet, että käräjäoikeuden suullinen todistelu olisi otettava vastaan hovioikeudessa, eikä hovioikeudella ollut siten mahdollisuutta muuttaa käräjäoikeuden ratkaisua siltä osin kuin käräjäoikeuden ratkaisu on perustunut suulliseen todisteluun.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset käräjäoikeuden tuomion sivuilla 7-8 lattiakallistuksen (Al), laatoituksen soiroisuuden (A2), saumojen paksuuden vaihtelun (A3) sekä kohdissa B ja C todettujen virheiden osalta. Hovioikeus katsoi, ettei yhtiö ollut näyttänyt, että se olisi menetellyt työn valvonnassa huolellisesti. Näin ollen yhtiö on laiminlyönyt valvontavastuunsa nyt kysymyksessä olevan työn osalta.

Hovioikeus katsoi, että yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnistä hyvän rakennustavan noudattamisessa oli virheiden A1 - 3 osalta aiheutunut Alle asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n nojalla korvattavaa vahinkoa. Hovioikeus totesi, että mikäli yhtiö olisi huolehtinut valvontavastuustaan asianmukaisesti, olisivat työssä aiheutuneet virheet olleet myös yhtiön havaittavissa. Näin ollen An mahdollisuuksilla valvoa työn laatua tai sillä seikalla, ettei hän ollut ilmoittanut havaitsemistaan virheistä asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n edellyttämällä tavalla viivytyksettä, ei ollut merkitystä vahingonkorvauksen määrää alentavana seikkana. Asiassa ei oltu myöskään väitetty, että hyvän rakennustavan vastaisuudesta johtuneet virheet olisivat lisääntyneet tai pahentuneet An mainitun lainkohdan mukaisen ilmoituksen viivästymisen vuoksi.

Onko yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnistä aiheutunut korvattavaa vahinkoa?

Yhtiö on katsonut, ettei Alle ole laatoituksen osalta (virheet kohdassa A) aiheutunut mitään vahinkoa, koska hän on korjausten johdosta saanut hyväkseen tasoltaan paremman ja kauniimman kylpyhuoneen kuin mikä hänellä oli ollut ennen remonttia. Aiheutunut vahinko on ainoastaan esteettistä eivätkä laatoituksen virheet ole estäneet kylpyhuoneen käyttämistä.

An mukaan saunan ja pesuhuoneen laatoituksen virheistä aiheutuu myös toiminnallista haittaa sekä asunnon arvon laskua.

Vahingon aiheutumista ja sen määrää arvioitaessa lähtökohtana on vakiintuneesti pidetty niin sanotun differenssiopin mukaista tapahtumainkulkujen erotusta. Tämän mukaan vahinko perustuu hypoteettisen ja todellisen tapahtumainkulun väliseen vertailuun. Hypoteettinen tapahtumien kulku on oletus sellaisesta tapahtumaketjusta, johon ei liity korvausvastuun perustavaa seikastoa. (KKO 2022:18, kohta 16 ja siinä mainitut ratkaisut.) Vahingon aiheuttaja on velvollinen korvaamaan vahingon siltä osin kuin se on tarpeen vahinkoa kärsineen saattamiseksi samaan asemaan kuin tämä oli ennen vahinkotapahtumaa. Korvauksen määrittämisen ei tule johtaa siihen, että vahinkoa kärsinyt saa etua korvauksesta ja päätyy vahinkotapahtuman korvaamisen kautta parempaan asemaan kuin missä tämä olisi ollut ilman aiheutunutta vahinkoa (ns. rikastumiskielto). (KKO 2022:18, kohta 17.)
KKO 2022:18 linkki: https://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2022/20220...


Tässä tapauksessa vaihtoehtoinen tapahtumainkulku olisi johtanut siihen, että saunan ja kylpyhuoneen korjaukset olisi tehty hyvää rakennustapaa noudattaen eikä remontista olisi aiheutunut edellä todettuja virheitä. Kuten yhtiö on todennut, virheet eivät ole kuitenkaan estäneet kylpyhuoneen käyttöä. Lattiakallistuksen (A1) osalta hovioikeus toteaa, että tavarantarkastuskertomuksen (K1) mukaan pesuhuoneen lattiakallistus ei ole tasaisesti lattiakaivoon viettävä ja lattian kallistus kaivoon loivenee noin 20 senttimetriä ennen kaivoa. Edelleen kertomuksen mukaan lattiassa on epätasaisuutta ja etenkin saunassa on "kuoppia".

Asiassa ei ole kuitenkaan esitetty tarkempaa selvitystä virheellisyyden aiheuttamasta toiminnallisesta haitasta, kuten esimerkiksi veden mahdollisesta lammikoitumisesta. Vedeneristyksen ei ole väitetty olevan puutteellinen eikä An taholta ole riitautettu sitä yhtiön esittämää seikkaa, että tilassa on lattialämmitys.

Hovioikeus päätyy edellä mainittujen seikkojen perusteella siihen, että lattiakallistuksen riittämättömyydestä (A1) on aiheutunut toiminnallista vahinkoa, mutta vahinkoa on pidettävä suhteellisen vähäisenä ottaen huomioon tilassa oleva lattialämmitys sekä mahdollisuus kuivata ja ohjata lattialle jäänyttä vettä lattiakaivoon. Laatoituksen soiroisuuden (A2) ja saumojen paksuuden vaihtelun (A3) osalta kysymys on lähtökohtaisesti arvostuksenvaraisesta esteettisestä vahingosta. Kuitenkin on yleisesti tiedossa, että epäasianmukaisesti suoritettu korjaustyö voi alentaa asunnon jälleenmyyntiarvoa. Näin ollen kysymys ei virheiden A2 ja 3 osalta ole pelkästään aineettomasta vahingosta. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 24/2009 vp s. 279) mukaan lain 24 luvun 6 §:n nojalla huolimattoman yhtiön korvattavaksi saattaa tulla myös esinevahinkoon nähden liitännäisiä vahinkoja, jos nämä ovat seurausta kunnossapito ja muutostyötä koskevien määräysten rikkomisesta. Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on katsottu, että yhtiö on vastuussa aiheuttamistaan vahingoista ilman vahinkolajeihin kohdistuvia rajoituksia (KKO 1992:66, Jauhiainen, Jyrki ym.: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 1219, 1225). Linkki KKO 1992:66 https://www.finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/1992/19920...


Asunto Oy velvoitettiin suorittamaan A lle vahingonkorvauksena 5.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 8.2.2017 lukien. Lisäksi Asunto Oy velvoitettiin suorittamaan Alle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 7.376,88 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antopäivästä lukien.



Turun hovioikeus
Tuomio Nro 523
Antopäivä 13.9.2022
Diaarinumero S 21/896

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Pirkanmaan käräjäoikeus 14.6.2018 nro 21453 (liitteenä)

Asia
Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu

Valittaja
A A

Vastapuoli
Asunto Oy A


Muutoksenhaun aikaisemmat vaiheet

An haettua muutosta käräjäoikeuden tuomioon hovioikeus on 18.6.2019 antamallaan tuomiolla käräjäoikeuden tavoin hylännyt An kanteen. Hovioikeus on katsonut, että kun A ei ollut ilmoittanut Asunto Oy Alle (myöhemmin myös yhtiö, A) viivytyksettä niistä virheistä, jotka hän oli havainnut yhtiön hänen hallitsemansa huoneiston kylpyhuoneen ja saunan sisäosissa teettämässä laatoitustyössä, A oli menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta. Kylpy- ja pukuhuoneen välisen tulvakynnyksen osalta hovioikeus on todennut, ettei An voitu edellyttää havainneen sen puuttumista. Hovioikeus on kuitenkin katsonut jääneen näyttämättä, että kynnyksessä olisi ollut virhe, joka olisi aiheutunut yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnistä.

An haettua muutosta hovioikeuden edellä mainittuun tuomioon, korkein oikeus on myöntänyt Alle osittaisen valitusluvan. Korkeimmassa oikeudessa on ollut ratkaistavana kysymys siitä, onko A menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnin perusteella sen vuoksi, että hän oli ilmoittanut korjaustyön vioista ja puutteellisuuksista yhtiölle liian myöhään.

Korkein oikeus on päätöksessään 28.5.2021 katsonut, ettei A ole tulvakynnystä lukuun ottamatta menettänyt oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta sillä alempien oikeuksien katsomalla perusteella, ettei hän ollut ilmoittanut virheistä yhtiölle viivytyksettä. Korkein oikeus on tämän vuoksi kumonnut hovioikeuden 18.6.2019 antaman tuomion ja palauttanut asian hovioikeuteen vahingonkorvausvaatimuksen tutkimiseksi. Tulvakynnyksen osalta korkein oikeus on lausunut, että hovioikeus on tältä osin lainvoimaisesti hylännyt An vaatimuksen.

Välitoimet

Asianosaiset ovat hovioikeuden pyynnöstä lausuneet käsityksensä siitä, miltä osin ja minkä oikeudenkäyntiaineiston perusteella asia on korkeimman oikeuden palauttamista koskevan päätöksen jälkeen ratkaistavana hovioikeudessa. Lisäksi asianosaiset ovat hovioikeuden pyynnöstä lausuneet asian käsittelyjärjestyksestä.

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

A on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio pääasian osalta kumotaan, kanne hyväksytään ja Asunto Oy A velvoitetaan korvaamaan hänen asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa korkoineen.

Perusteinaan A on lausunut, että yhtiön toteuttama kylpyhuoneen kunnossapitotyö oli tehty hyvän rakennustavan vastaisesti ja siinä oli ollut kanteessa mainitut virheet. Yhtiö oli laiminlyönyt kunnossapitotyön valvomisen ja siten menetellyt huolimattomasti. Saunan ja pesuhuoneen laatoituksen virheistä aiheutuu toiminnallista haittaa, joka edellyttää laatoituksen uusimista. Lattiakaivo ei ole korjattavissa yhtiön tarjoamalla puhdistuksella, ja se on joka tapauksessa uusittava laatoituksen uusimisen yhteydessä.

Vastaus

Asunto Oy A on vaatinut, että valitus hylätään ja A velvoitetaan korvaamaan yhtiön asianosais- ja oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan yhtiö on lausunut, että A oli ollut vastuussa huoneistossa tehdyn remontin valvomisesta. Käräjäoikeuden tuomiossa mainitun virheen A osalta kysymys on esteettisestä haitasta, josta ei ole aiheutunut korvattavaa vahinkoa. Yhtiön suorittaman kunnossapitotyön yhteydessä A oli saanut hyväksi aiempaan verrattuna tasoltaan paremman ja esteettisesti kauniimman kylpyhuoneen. Vaikka A ei ole menettänyt oikeuttaan vaatia vahingonkorvausta, on esteettisen haitan merkittävyyttä ja An omaa tuottamusta arvioitaessa otettava huomioon se, ettei hän ollut viivytyksettä ilmoittanut yhtiölle remontin vioista ja puutteellisuuksista. Alla ei ole oikeutta vaatia vahingonkorvausta siitä lähtökohdasta, että kylpyhuone remontoitaisiin jälleen kokonaan uudelleen. Arvonalennusvaatimus on perusteeton. Virheiden B ja C osalta A ei ole sallinut yhtiön korjata vikoja, eikä hänellä siten ole enää oikeutta vaatia niistä vahingonkorvausta. Lisäksi mainittuja virheitä koskeva osa tuomiosta on jäänyt lainvoimaiseksi, eikä niistä voi olla enää kyse korkeimman oikeuden ratkaisun jälkeen.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Hovioikeuden käsiteltävänä olevat virhekohdat

A on käräjäoikeudessa vireille panemassaan kanteessa vaatinut yhtiöltä vahingonkorvausta seuraavista kanteessa luetelluista virheistä.

A Saunan ja pesuhuoneen laatoitus
l. Lattian kaadot ovat riittämättömät ja osin väärään suuntaan
2. Laattajako ei ole asianmukainen (soirot)
3. Saumojen paksuus vaihtelee ja laatoissa on hammastusta
4. Kylpyhuoneen ja pukuhuoneen välinen kynnys on toteutettu virheellisesti, koska se on liian matala ja kynnyksen vedeneristys on puutteellinen
5. Saunan nurkkien laatoituksen saumat ovat epätasaiset ja irvistävät
6. Pesuhuoneen ja saunan oven karmien alapuolella laatoitus virheellinen: saumat ovat epätasaiset ja niissä on rakoja

B Lattiakaivo
1. Laattojen kiinnityslaastia ja/tai vesieristettä on pursunnut lattiakaivon kohdalla estäen lattiakaivon hajulukon avaamisen
C Ilmanvaihtoventtiiliin ja ilmanvaihtokoneen kondenssivesiputki
1. Ilmanvaihtoventtiili on kiinnitetty silikonilla, joten sitä ei voi avata silikonia rikkomatta ja siitä on lohkaistu reunasta pala pois
2. Ilmanvaihtokoneen kondenssivesiputki on kannakoitu puutteellisesti

Edellä otsikon "Muutoksenhaun aikaisemmat vaiheet" alla todetuin tavoin An vaatimus tulvakynnyksen osalta (A4) on lainvoimaisesti hylätty hovioikeuden tuomiolla 18.6.2019. joten siitä ei ole hovioikeudessa enää kysymys.

Yhtiö on hovioikeuden pyynnöstä antamassaan lausumassaan 12.11.2021 katsonut, että myös edellä mainitut kohdat B ja C ovat jääneet lainvoimaisiksi, eikä asiassa voi olla enää kysymys myöskään niistä. Tältä osin hovioikeus toteaa, että A on valituksessaan vaatinut käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen hyväksymistä todeten perusteinaan muun ohella, että kylpyhuoneessa on kanteessa mainitut virheet. Hovioikeus on tuomiossa 18.6.2019 ottanut asiallisesti kantaa vain tulvakynnystä koskevaan virheeseen päätyen muiden virheiden osalta siihen, ettei A ollut ilmoittanut niistä yhtiölle viivytyksettä, minkä seikan vuoksi hän oli menettänyt oikeutensa vaatia niistä yhtiöltä vahingonkorvausta. Korkein oikeus on ratkaissut asian vain An ilmoitusvelvollisuutta koskevalta osalta. Muiden virheiden kuin tulvakynnyksen osalta korkein oikeus on katsonut, ettei A ole ilmoitusvelvollisuutensa laiminlyönnin perusteella menettänyt oikeuttaan vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta. Näin ollen hovioikeudessa on nyt kysymys virheisiin A1-3 ja A5-6 sekä B1 ja C l -2 liittyvistä vaatimuksista.

Hovioikeuden 18.6.2019 antaman tuomion merkityksestä asiassa

Kuten edellä on todettu, hovioikeus on tuomiossa 18.6.2019 hylännyt kanteen sillä perusteella, että A oli menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta laiminlyötyään reklamaation tekemisen riittävän ajoissa. Hovioikeudessa on asian aikaisemman käsittelyn yhteydessä järjestetty pääkäsittely, jossa on otettu vastaan henkilötodistelua myös muilta kuin reklamaatiota koskevilta osin.

Nyt käsillä olevan palautusasian osalta A ja Asunto Oy A ovat hovioikeuden tiedusteltua asianosaisten käsitystä asian käsittelyjärjestyksestä ilmoittaneet, että asia on ratkaistavissa esittelystä pääkäsittelyä toimittamatta. Asia ratkaistaan tällöin valituksen, vastauksen, kirjallisten lausumien sekä käräjäoikeudessa kertyneen oikeudenkäyntiaineiston perusteella, eikä asiassa oteta miltään osin huomioon hovioikeuden tuomioon 18.6.2019 kirjattua hovioikeudessa vastaanotettua suullista todistelua.

Vahingonkorvausvastuuta koskevan arvioinnin lähtökohdat ja virheiden olemassaolo

Asiassa on korkeimman oikeuden 28.5.2021 antaman ratkaisun perusteella selvää, että A hallinnassa olevan huoneiston kylpyhuoneen ja saunan pintamateriaalien uusiminen on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin nojalla kuulunut yhtiön kunnossapitovastuun piiriin ja että yhtiöllä on saman lain 4 luvun 1 §:n 3 momentin nojalla ollut tällöin velvollisuus huolehtia siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

A on vaatinut Altä vahingonkorvausta asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n nojalla. Vahingonkorvausvaatimus on perustunut siihen, että yhtiö on laiminlyönyt valvoa, että sen valitsema ja palkkaama urakoitsija noudattaa kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja että lopputulos on hyvän rakennustavan mukainen.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle.

Tältä osin asunto-osakeyhtiölain säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (24/2009 vp s. 279) on muun ohella todettu, että lain 4 ja 5 luvun säännösten perusteella yhtiön on huolehdittava siitä, että sen sopimuskumppanina oleva itsenäinen urakoitsija noudattaa hyvää rakennustapaa myös sen varmistamiseksi, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajille. Yhtiön on huolehdittava siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvotaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajille. Jos yhtiö rikkoo tätä velvollisuuttaan, yhtiö voi joutua vastuuseen myös oman sopimuskumppaninsa eli työn tehneen tahon aiheuttamista vahingoista, jos ne ovat syntyneet kunnossapito- ja muutostyötä koskevien määräysten, esimerkiksi hyvän rakennustavan rikkomisen seurauksena.

Vahingonkorvausvastuuta koskevien yleisten periaatteiden mukaan vahingonkärsijän on osoitettava säännöksen tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkominen, vahinko ja sen määrä sekä syy-yhteys (HE 24/2009 vp s. 37).

A on käräjäoikeudessa myöntänyt kanteen A-C kohdissa mainitut seuraavat virheet.
A1 Lattiakallistus ei ole tasaisesti lattiakaivoon viettävä. Tästä ei kuitenkaan seuraa riskiä, koska lattialämmitys kuivaa lattian.
A2 Laatoituksessa on ohuita soiroja.
A3 Saumojen paksuus vaihtelee, mutta ei kuitenkaan merkittävästi. B ja C -kohdat kanteen mukaisina.
Yhtiö ei ole tämän jälkeen peruuttanut myöntämistään, minkä vuoksi hovioikeus katsoo, että myönnetyt virheet on asetettava ratkaisun perustaksi myös käsiteltäessä asiaa uudelleen hovioikeudessa.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset käräjäoikeuden tuomion sivuilla 7-8 lattiakallistuksen (Al), laatoituksen soiroisuuden (A2), saumojen paksuuden vaihtelun (A3) sekä kohdissa B ja C todettujen virheiden osalta.

Laatoituksen hammastusta koskevan virheen (A3) osalta hovioikeus toteaa, että siitä ovat käräjäoikeudessa kertoneet todistajat Pitkänen ja Vikman. Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 16 §:n mukaan, jos käräjäoikeudessa vastaanotettua suullista todistelua ei oteta hovioikeudessa uudelleen vastaan, käräjäoikeuden ratkaisua saa tämän todistelun osalta muuttaa vain, jos todistelua ei enää voida ottaa uudelleen vastaan. Koska suullinen todistelu olisi hovioikeudessa ollut otettavissa vastaan, mikäli jompikumpi asian osapuoli sitä olisi edellyttänyt, ei hovioikeudella ole mainitun lainkohdan mukaan mahdollisuutta muuttaa käräjäoikeuden ratkaisua siltä osin kuin käräjäoikeuden ratkaisu on perustunut suulliseen todisteluun. Näin ollen ratkaisun pohjaksi on asetettava hammastuksen osalta se käräjäoikeuden tekemä johtopäätös, että asiassa on jäänyt näyttämättä laatoituksessa olevan hyvän rakennustavan vastaisena pidettävää hammastusta.

Saunan nurkkien sekä pesuhuoneen ja saunan oven karmien alapuolisten saumojen virheitä (A5 ja 6) ei mainita erikseen kirjallisissa todisteissa K1 ja K2. Työn laadun puutteellisuus tältä osin ilmenee lähinnä valokuvista (K7) sekä An RRRlle 6.3.2015 lähettämästä sähköpostista (K6), jossa on maininta kannien alaosan oudosta laatoitusjäljestä. Valokuvien osalta epäselväksi jää, mistä ja milloin ne on otettu. Kuvista on kuitenkin havaittavissa laattojen saumojen paksuuden vaihtelu. Tältä osin kysymys on samankaltaisesta virheestä kuin kohdassa A3. Tavarantarkastuskertomuksen perusteella ei ole yksiselitteisesti selvitettävissä, missä kohdin saumojen paksuuden vaihtelua on havaittu. Vaihtelu on tavarantarkastuskertomuksessa todettu yleisenä havaintona, jota on todennettu useammasta paikasta otetuin valokuvin. Tavarantarkastuskertomuksessa on yhteenvetona todettu, että pesuhuone-sauna ei täytä märkätiloista annettuja ohjeita pintamateriaalien asennuksen osalta. Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus toteaa, että kohtien A5 ja 6 osalta ei ole näytetty hyvän rakennustavan vastaisuutta yli sen, mitä kohdassa A3 on todettu saumojen paksuuden vaihtelusta. Tältä osin mainittua hyvän rakennustavan vastaista vaihtelua esiintyy myös saunan nurkkien sekä oven karmien alapuolisten laatoitusten saumoissa.

Yhtiön huolimattomuus

Edellä todetulla tavalla kunnossapitovastuunsa piiriin kuuluvia korjaustöitä ulkopuolisella urakoitsijalla teettävän yhtiön on huolehdittava siitä, että sen sopimuskumppani noudattaa hyvää rakennustapaa. Yhtiön on muun ohella valvottava rakennustyötä siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa osakkeenomistajille.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n 2 momentin mukaan vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista, eikä yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti.

Hovioikeus on edellä lausunut kunnossapitotyön yhteydessä aiheutuneista virheistä. Yhtiö ei ole näyttänyt, että se olisi menetellyt työn valvonnassa huolellisesti. Näin ollen yhtiö on laiminlyönyt valvontavastuunsa nyt kysymyksessä olevan työn osalta.

Onko yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnistä aiheutunut korvattavaa vahinkoa?

Yhtiö on katsonut, ettei Alle ole laatoituksen osalta (virheet kohdassa A) aiheutunut mitään vahinkoa, koska hän on korjausten johdosta saanut hyväkseen tasoltaan paremman ja kauniimman kylpyhuoneen kuin mikä hänellä oli ollut ennen remonttia. Aiheutunut vahinko on ainoastaan esteettistä eivätkä laatoituksen virheet ole estäneet kylpyhuoneen käyttämistä.

An mukaan saunan ja pesuhuoneen laatoituksen virheistä aiheutuu myös toiminnallista haittaa sekä asunnon arvon laskua.

Vahingon aiheutumista ja sen määrää arvioitaessa lähtökohtana on vakiintuneesti pidetty niin sanotun differenssiopin mukaista tapahtumainkulkujen erotusta. Tämän mukaan vahinko perustuu hypoteettisen ja todellisen tapahtumainkulun väliseen vertailuun. Hypoteettinen tapahtumien kulku on oletus sellaisesta tapahtumaketjusta, johon ei liity korvausvastuun perustavaa seikastoa. (KKO 2022:18, kohta 16 ja siinä mainitut ratkaisut.) Vahingon aiheuttaja on velvollinen korvaamaan vahingon siltä osin kuin se on tarpeen vahinkoa kärsineen saattamiseksi samaan asemaan kuin tämä oli ennen vahinkotapahtumaa. Korvauksen määrittämisen ei tule johtaa siihen, että vahinkoa kärsinyt saa etua korvauksesta ja päätyy vahinkotapahtuman korvaamisen kautta parempaan asemaan kuin missä tämä olisi ollut ilman aiheutunutta vahinkoa (ns. rikastumiskielto). (KKO 2022:18, kohta 17.)

Tässä tapauksessa vaihtoehtoinen tapahtumainkulku olisi johtanut siihen, että saunan ja kylpyhuoneen korjaukset olisi tehty hyvää rakennustapaa noudattaen eikä remontista olisi aiheutunut edellä todettuja virheitä. Kuten yhtiö on todennut, virheet eivät ole kuitenkaan estäneet kylpyhuoneen käyttöä. Lattiakallistuksen (A1) osalta hovioikeus toteaa, että tavarantarkastuskertomuksen (K1) mukaan pesuhuoneen lattiakallistus ei ole tasaisesti lattiakaivoon viettävä ja lattian kallistus kaivoon loivenee noin 20 senttimetriä ennen kaivoa. Edelleen kertomuksen mukaan lattiassa on epätasaisuutta ja etenkin saunassa on "kuoppia".

Asiassa ei ole kuitenkaan esitetty tarkempaa selvitystä virheellisyyden aiheuttamasta toiminnallisesta haitasta, kuten esimerkiksi veden mahdollisesta lammikoitumisesta. Vedeneristyksen ei ole väitetty olevan puutteellinen eikä An taholta ole riitautettu sitä yhtiön esittämää seikkaa, että tilassa on lattialämmitys.

Hovioikeus päätyy edellä mainittujen seikkojen perusteella siihen, että lattiakallistuksen riittämättömyydestä (A1) on aiheutunut toiminnallista vahinkoa, mutta vahinkoa on pidettävä suhteellisen vähäisenä ottaen huomioon tilassa oleva lattialämmitys sekä mahdollisuus kuivata ja ohjata lattialle jäänyttä vettä lattiakaivoon. Laatoituksen soiroisuuden (A2) ja saumojen paksuuden vaihtelun (A3) osalta kysymys on lähtökohtaisesti arvostuksenvaraisesta esteettisestä vahingosta. Kuitenkin on yleisesti tiedossa, että epäasianmukaisesti suoritettu korjaustyö voi alentaa asunnon jälleenmyyntiarvoa. Näin ollen kysymys ei virheiden A2 ja 3 osalta ole pelkästään aineettomasta vahingosta. Asunto-osakeyhtiölain esitöiden (HE 24/2009 vp s. 279) mukaan lain 24 luvun 6 §:n nojalla huolimattoman yhtiön korvattavaksi saattaa tulla myös esinevahinkoon nähden liitännäisiä vahinkoja, jos nämä ovat seurausta kunnossapito ja muutostyötä koskevien määräysten rikkomisesta. Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on katsottu, että yhtiö on vastuussa aiheuttamistaan vahingoista ilman vahinkolajeihin kohdistuvia rajoituksia (KKO 1992:66, Jauhiainen, Jyrki ym.: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 1219, 1225).

Edellä mainituilla perusteilla hovioikeus katsoo, että yhtiön valvontavelvollisuuden laiminlyönnistä hyvän rakennustavan noudattamisessa on virheiden A1 - 3 osalta aiheutunut Alle asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n nojalla korvattavaa vahinkoa.

B ja C -kohtien virheiden osalta on riidatonta, että A ei ole sallinut yhtiön korjata niitä. Kysymys on varsin vähäisistä virheistä, joiden osalta A ei ole näyttänyt, etteikö yhtiö olisi voinut niitä asianmukaisesti korjata laatoituksesta riippumattomina erillisinä kohteina. Tämän vuoksi hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, ettei Alla ole B ja C -kohtien virheiden osalta oikeutta saada yhtiöltä vahingonkorvausta.

Vahingon määrä

An 12.759,33 euron korvausvaatimus perustuu määrällisesti laatoituksen purkamisesta ja uuden laatoituksen asentamisesta aiheutuvista korjauskustannuksista annettuihin arvioihin. Hovioikeus toteaa, että edellä virheiden Al-3 luonteesta ja vaikutuksellisuudesta todettuun sekä virheiden B ja C osalta todettuun nähden Alla ei ole oikeutta täysimääräisesti vaatimaansa korvaukseen, vaan korvausta arvioitaessa sitä alentavana on otettava huomioon myös yhtiön vetoamat seikat siitä, että todetut virheet ovat olleet osaltaan luonteeltaan esteettisiä eivätkä virheet ole myöskään estäneet kylpyhuoneen käyttöä. Hovioikeus arvioi, että korvattava vahingon määrä on tässä tapauksessa 5.000 euroa.

Yhtiö on vedonnut myös siihen, että korvauksen määrää vähentävänä seikkana on otettava huomioon An oma tuottamus reklamoinnin viivästyksen ja An oman valvonnan laiminlyönnin osalta. Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 7 §:n 2 momentin mukaan vahinkoa kärsivän on ryhdyttävä kohtuullisiin toimenpiteisiin vahinkonsa rajoittamiseksi. Jos hän laiminlyö tämän, hän saa kärsiä itse vastaavan osan vahingosta. Lain esitöissä (HE 24/2009 vp s. 280) säännöksen todetaan vastaavan vahingonkorvausoikeuden yleisiä periaatteita.

Edellä on todettu, että yhtiö on laiminlyönyt korjaustyöhön käyttämänsä urakoitsijan toimintaan liittyvän valvontavastuunsa. Hovioikeus toteaa, että mikäli yhtiö olisi huolehtinut valvontavastuustaan asianmukaisesti, olisivat työssä aiheutuneet virheet olleet myös yhtiön havaittavissa. Näin ollen An mahdollisuuksilla valvoa työn laatua tai sillä seikalla, ettei hän ollut ilmoittanut havaitsemistaan virheistä asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:n edellyttämällä tavalla viivytyksettä, ei ole merkitystä vahingonkorvauksen määrää alentavana seikkana. Asiassa ei ole väitetty, että hyvän rakennustavan vastaisuudesta johtuneet virheet olisivat lisääntyneet tai pahentuneet An mainitun lainkohdan mukaisen ilmoituksen viivästymisen vuoksi.

Oikeusavun jatkaminen

A on pyytänyt, että hänelle oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen ja oikeusturvavakuutuksen enimmäismäärän ylittävään osaan myönnettyä oikeusapua jatketaan.

Käräjäoikeus on 23.5.2018 myöntänyt Alle oikeusapulain 3 b §:n nojalla oikeusavun ilman omavastuuosuutta oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuteen sekä vakuutuksen ylärajan ylittävään osaan korkeintaan 15 tunnin ajalta. Hovioikeus on päätöksellään 19.3.2019 jatkanut oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän ylittäviin kustannuksiin myönnettyä oikeusapua 30 tunnilla siten, että oikeusapu kattaa An avustajan toimenpiteet yhteensä enintään 45 tunnilta. Myönnetyistä tunneista on tähän mennessä käytetty yhteensä 40 tuntia siten, että käräjäoikeudessa on käytetty 15 tuntia, hovioikeudessa asiaa ensimmäisen kerran käsiteltäessä 19 tuntia ja korkeimmassa oikeudessa 6 tuntia.

Hovioikeus toteaa, että An oikeusturvan tarve edellyttää oikeusavun jatkamista vielä 10 tunnilla. Oikeusapu kattaa An avustajan toimenpiteet siten yhteensä enintään 55 tunnilta.

Avustajan palkkio ja oikeudenkäyntikulut

An avustajalle asianajaja J AAAlle maksetaan valtion varoista palkkio toimenpiteistään hovioikeudessa vaatimuksensa mukaisesti.

Korkeimman oikeuden 28.5.2021 antaman ratkaisun mukaan hovioikeuden on palautusasian yhteydessä lausuttava myös asiassa esitetyistä oikeudenkäyntikuluja koskevista vaatimuksista.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 2 momentin mukaan, jos asia palautetaan, kysymys kuluista ylemmässä tuomioistuimessa on tutkittava alemmassa oikeudessa palautetun asian yhteydessä. Säännöksen taustalla (HE l 91/1993 vp s 21) on ajatus siitä, ettei perusteltuna ole pidetty sitä, että ylempi tuomioistuin asian palautettuaan määräisi kuluista sen mukaan, mitä muutoksenhakumenettelyssä oli tapahtunut. Jos esimerkiksi asianosainen, jonka muutoksenhakemuksen johdosta juttu on palautettu takaisin alempaan tuomioistuimeen, sittemmin häviää juttunsa, ei olisi kohtuullista, jos hän kuitenkin saisi korvauksen oikeudenkäyntikuluistaan ylemmässä tuomioistuimessa. Hovioikeus toteaa, että asian oikeudenkäyntikulujen on siten tarkoitettu määräytyvän asian lopputuloksen mukaisesti.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Saman pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Oikeudenkäynti on olennaisesti keskittynyt kysymyksiin kylpyhuoneremontin hyvän rakennustavan vastaisuudesta eli virheistä sekä yhtiön vastuuseen niistä. Selvää on, että A on näiden seikkojen osalta voittanut asian enimmiltä osin. Toisaalta kaikki An väittämät virheet eivät ole tulleet näytetyiksi. Myöskään An korvausvaatimuksen lähtökohta siitä. että kylpyhuone olisi remontoitava kokonaan uudestaan, ei ole menestynyt, ja maksettavaksi tuomittu vahingonkorvaus alittaa selvästi hänen vaatimansa määrän. Edellä mainittuihin seikkoihin nähden hovioikeus katsoo, että vaikka A on pääosin voittanut asian, hänen vaatimuksiensa hyväksymättä jäänyt osa ei ole kuitenkaan koskenut yksinomaan sellaista harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vai­ kutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Näin ollen ei ole perusteltua velvoittaa yhtiötä korvaamaan hänen oikeudenkäynti- ja asianosaiskulu­ jaan täysimääräisesti. Hovioikeus harkitsee oikeaksi velvoittaa yhtiö oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla korvaamaan kaksi kolmasosaa An oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista.

An asianosais- ja oikeudenkäyntikulujen määrä käräjäoikeudessa on ollut yhteensä 11.065,32 euroa, mistä Allä ei ole ollut huomauttamista.

Lisäksi Alle on myönnetty oikeusapua oikeusturvavakuutuksen omavastuu-osuuteen sekä vakuutuksen avustamisesta oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuutena 1.422,30 euroa (sisältäen arvonlisäveroa 275,28 euroa) ja oikeusturvavakuutuksen ylärajan ylittävältä osalta 2.046 euroa (sisältäen arvonlisäveroa 396 euroa). Hovioikeuden tuomiolla 18.6.2019 An avustamisesta hovioikeudessa on maksettu valtion varoista yhteensä 2.762,22 euroa (sisältäen arvonlisäveroa 534,62 euroa) ja korkeimman oikeuden ratkaisussa 28.5.2021 avustamisesta korkeimmassa oikeudessa yhteensä 818,40 euroa (sisältäen arvonlisäveroa 158,40 euroa). Edellä oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta lausuttu sekä oikeusapulain 22 §:n 1 momentin säännös huomioon ottaen A on velvollinen korvaamaan valtiolle kaksi kolmasosaa sen varoista maksetuista edellä mainituista määristä korkoineen.


Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomiolauselmaan

Asunto Oy A velvoitetaan suorittamaan A Alle vahingonkorvauksena 5.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 8.2.2017 lukien.

Asunto Oy A velvoitetaan suorittamaan A Alle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 7.376,88 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antopäivästä lukien.

Asunto Oy A velvoitetaan oikeusapulain 22 §:n 1 momentin nojalla korvaamaan valtiolle kaksi kolmasosaa käräjäoikeudessa An avustajalle oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuutena maksetusta määrästä eli 948,20 euroa sekä kaksi kolmasosaa palkkiona maksetusta määrästä eli 1.364 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien. Muilta osin maksetut määrät jäävät valtion vahingoksi.

A A vapautetaan velvollisuudesta korvata Asunto Oy An oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa 18.6.2019 päättyneessä oikeudenkäynnissä ja korkeimmassa oikeudessa koskevat lausunnot

A A vapautetaan velvollisuudesta korvata Asunto Oy An oikeudenkäyntikuluja ja asianosaiskuluja 7.021,36 euroa hovioikeudessa 18.6.2019 päättyneessä oikeudenkäynnissä.

Asunto Oy A velvoitetaan oikeusapulain 22 §:n 1 momentin nojalla korvaamaan valtiolle kaksi kolmasosaa hovioikeudessa 18.6.2019 päättyneessä oikeudenkäynnissä sekä korkeimmassa oikeudessa An avustajalle palkkioina ja kulukorvauksina maksetuista määristä eli yhteensä 2.387,08 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien. Muilta osin maksetut määrät jäävät valtion vahingoksi.

Asunto Oy An vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa ja korkeimmassa oikeudessa hylätään.

Hovioikeudessa nyt käsillä olevaa oikeudenkäyntiä koskevat lausunnot

A Alle oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän ylittäviin kustannuksiin myönnettyä oikeusapua jatketaan 10 tunnilla siten, että oikeusapu kattaa An avustajan toimenpiteet yhteensä enintään 55 tunnilta.

Valtion varoista maksetaan asianajaja J AAAlle palkkioksi A An avustamisesta nyt käsillä olevassa oikeudenkäynnissä hovioikeudessa 1.007,60 euroa ja arvonlisäveron osuutena 241,82 euroa eli yhteensä 1.249,42 euroa. Asunto Oy A velvoitetaan oikeusapulain 22 §:n 1 momentin nojalla korvaamaan valtiolle kaksi kolmasosaa edellä mainitusta määrästä eli 832,95 euroa. Määrälle on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien. Muilta osin palkkio jää valtion vahingoksi.

Asunto Oy An vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa hylätään.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.11.2022.


Asia on ratkaistu esittelystä.

Hovioikeudenneuvos K SSS
Hovioikeudenneuvos E KKK, joka esitteli asian
Hovioikeudenneuvos J HHH

Ratkaisu on yksimielinen.



PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto


TUOMIO 18/21453
Annettu kansliassa

14.6.2018
L 17120427

Käräjätuomari J JJJ


Kantaja

A, A

Vastaaja

Asunto Oy A


Asia

Asunto-osakeyhtiön vahingonkorvausvastuu

Vireille

28.6.2017

Asian tausta

A A (A) omistaa Asunto Oy A -nimisen asunto-osakeyhtiön (A tai yhtiö) osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan rivitalohuoneistoa H osoitteessa A, ***** A.

Yhtiö on teettänyt An hallitseman huoneiston kylpyhuoneessa ja saunassa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden kosteusvaurioiden korjauksia ja uusinut tässä yhteydessä muun muassa kylpyhuoneen vesieristyksen. Näiden korjausten suorittamisen johdosta on täytynyt uusia myös An kunnossapitovastuulle kuuluvat kylpyhuoneen ja saunan sisäosat kuten muun muassa lattian ja seinän laatoitukset. Työ on valmistunut helmikuussa 2015.

Asianosaisten välillä aiemmin käsittelyssä olleessa riita-asiassa L 14/36844 A oli esittänyt Aiä vastaan vaatimuksia huoneiston yläkerran makuuhuoneen kattorakenteiden puhdistamisesta ja korjaamisesta. Tämä asia oli tullut vireille 14.12.2014 ja se on ratkaistu 20.6.2016.

Kanne

Vaatimukset

A on vaatinut, että Asunto Oy A velvoitetaan

1. suorittamaan Alle vahingonkorvauksena 12.759,33 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 8.2.2017 lukien; ja

2. korvaamaan An asianosais-, selvittely- ja oikeudenkäyntikulut myöhemmin esitettävän laskun mukaisesti korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen siltä osin kuin niitä ei korvata Alle oikeusapulain mukaisesti. Erittely oikeudenkäynti ja selvittelykuluista

- avustajan palkkiolasku 12.430,87 euroa
- selvittely- ja todistelukulut 3.005,62 euroa


Perusteet

Kunnossapitotyö on hyvän rakennustavan vastainen ja siten virheellinen seuraavilta osin.

A. Saunan ja pesuhuoneen laatoitus
1. Lattian kaadot ovat riittämättömät ja osin väärään suuntaan
2. Laattajako ei ole asianmukainen (soirot)
3. Saumojen paksuus vaihtelee radikaalisti ja laatoissa on hammastusta
4. Kylpyhuoneen ja pukuhuoneen välinen kynnys on toteutettu virheellisesti, koska se on liian matala ja kynnyksen vedeneristys on puutteellinen
5. Saunan nurkkien laatoituksen saumat ovat epätasaiset ja irvistävät
6. Pesuhuoneen ja saunan oven karmien alapuolella laatoitus on virheellinen: saumat ovat epätasaiset ja niissä on rakoja

B. Lattiakaivo

1. Laattojen kiinnityslaastia ja/tai vesieristettä on pursunut lattiakaivon kohdalle, mikä estää lattiakaivon hajulukon avaamisen.

C. llmanvaihtoventtiili ja ilmanvaihtokoneen kondenssivesiputki

1. Umanvaihtoventtiili on kiinnitetty silikonilla, joten sitä ei voi avata silikonia rikkomatta ja siitä on lohkaistu reunasta pala pois

2. llmanvaihtokoneen kondenssivesiputki on kannakoitu puutteellisesti

Vaatimus perustuu siihen, että A on laiminlyönyt valvoa, että sen valitsema ja palkkaama urakoitsija noudattaa kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja että lopputulos on hyvän rakennustavan mukainen. Kannetta ajetaan siten asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n mukaisena vahingonkorvauskanteena, ei saman lain 4 luvun kunnossapitovastuuta koskevien normien perusteella eli siinä ei vaadita korjausta tehtäväksi tai oikeutta teettää se asuntoyhtiöyhtiön kustannuksella. Kanne ei ole ennenaikainen. Vaatimus perustuu ensisijaisesti korjauskustannuksiin ja toissijaisesti arvonalenemiseen. Kyseessä ei ole välillinen vahinko, ja jos olisikin, se tulee korvattavaksi tuottamukseen perustuen.

A on reklamoinut virheistä 6.3.2015 työtä An puolesta valvoneelle M RRRlle, yhtiössä noudatetun vakiintuneen tavan mukaisesti An toiminnantarkastaja S HHHlle 14.3.2015 sekä suoraan Alle marraskuussa 2016. Myös K SSSn lausunto 4.3.2015 on ollut riittävä reklamaatio. A ei ole ollut velvollinen reklamoimaan työn tehneelle urakoitsijalle, koska hän ei ole ollut siihen sopimussuhteessa. Alla ei ole ollut edes velvollisuutta reklamoida remontin lopputuloksesta Aille, vaan kanteen nostaminen AsOyL:n 24 luvun 10 momentin määräajassa on riittävää. AsOyL 4 luvun 8 §:n säännös ei tule sovellettavaksi, koska laatoituksen osalta kunnossapitovastuu on Alla, ei Allä. Alla ei ole ollut velvollisuutta valvoa työtä eikä hän voinut myöskään havaita virheitä remontin aikana. A ei ole vastaanottanut teettämäänsä remonttia asianmukaisesti.

Laatoituksen virheiden korjaaminen ei ole mahdollista riskittömästi muuten kuin uusimalla kylpyhuoneen ja saunan laatoitus kauttaaltaan. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että laatoitus poistetaan, jonka jälkeen kylpyhuone ja sauna laatoitetaan uudelleen siten, että se on lopputulokseltaan asianmukainen ja vastaa hyvää rakennustapaa. Tässä samassa yhteydessä korjautuu samalla myös muut kanteessa yksilöidyt virheet/puutteet. kuten lattiakaivo. Määrällinen vaatimus perustuu An pyytämien kolmen tarjouksen keskiarvohintaan. Laatoituksen virheellisyydestä aiheutuu myös asunnon arvon laskua verrattuna siihen, että se olisi tehty virheettömästi.

A ei ole vaatinut kylpyhuoneen laatoittamista kauttaaltaan, vaan se on ollut An valinta. Myös eräässä toisessa huoneistossa An toteuttamassa remontissa kylpyhuone oli laatoitettu kauttaaltaan entisen muovimaton uusimisen sijaan. A voi hyötyä kotitalousvähennyksestä enintään 400 euroa, koska hänen ansiotulojensa vero on noin 500 euroa vuodessa. Puoliso ei voi hyödyntää vähennystä, koska hänen tuloistaan ei mene veroa niiden vähäisyyden vuoksi.

A on tarjoutunut tekemään pesuhuoneen lattiakaivon puhdistuksen sekä yläkerran wc:n IV-koneen poistoputken kannakoinnin, mihin A ei ole suostunut. Tällä seikalla ei ole kuitenkaan merkitystä vahingonkorvauksen määrään, koska ne tulisivat joka tapauksessa tehdyksi laatoituksen uusimisen yhteydessä.

Vastaus

Vaatimukset

Asunto Oy A on vaatinut kanteen hylkäämistä perusteettomana.
Määrällisesti vaatimuksesta on myönnetty 600 euroa.

Lisäksi A on vaatinut, että A velvoitetaan korvaamaan Alle aiheutuvat oikeudenkäyntikulut 10.411,40 euroa ja asian selvittelystä aiheutuvat asianosaiskulut 2.771 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen.

Perustelut

Kiistämisperusteet

Vahingonkorvausvaatimus liittyy yhtiö kunnossapitovastuuseen ja siinä on huomioitava AsOyl:n 4 luvun kunnossapitoa koskevat säännökset ja myös luvun 8 §:n reklamaatiovelvollisuus. Virheistä olisi tullut reklamoida viipymättä. A on ollut korostettu reklamaatiovelvollisuus, koska asianosaisten välillä on ollut remontin tekohetkellä vireillä käräjäoikeudessa riita-asia. joka on liittynyt läheisesti nyt käsiteltävänä olevaan asiaan. A on ollut velvollisuus valvoa päivittäin remonttia, koska hän on ollut paikalla. Tämä on ollut myös Assä käytäntönä. M RRR ei ole toiminut taloyhtiön valvojana laatoitustyön osalta.

Kanne jutussa L 14/36844 oli nostettu 18.12.2014 eli juuri ennen nyt kysymyksessä olevaa korjaustyötä. Haastehakemuksessa A toteaa reklamoineensa hallitsemansa huoneiston kylpyhuoneen rakenteista useaan kertaan taloyhtiön isännöitsijälle. An vastauksen jälkeen A asiamies on toimittanut käräjäoikeudelle lausuman, jossa mm. todetaan, että haastehakemusta on kavennettu vaatimuskirjeestä esitetystä siten, että pesuhuoneen korjausta ei ole kanteeseen sisällytetty ja että kantaja on tältä osin ottanut riskin siitä, että mikäli työtä ei tehdä, asiaa täydennettäisiin täydentävällä haastehakemuksella myöhemmin. Asiassa on toimitettu suulliset valmistelut 2.9.2015 ja 7.10.2015. Pääkäsittely piti järjestää 7.-9.12.2015, mutta A ilmoitti 2.12.2015 kaventavansa vaatimuksiaan ja sen vuoksi 7.12. pidettiin vain jatkettu valmisteluistunto. Varsinainen pääkäsittely pidettiin sitten vasta 2.-3.6.2016. Edellä kerrotulla tavalla Alla oli aikaa ja mahdollisuus sekä velvollisuus reklamoida kylpyhuoneesta sekä ottaa se mukaan ensimmäiseen kanteeseen.

Kyse olisi tuolloin myös ollut teettämisvelvollisuudesta kuten kanteessa muiltakin osin. Teettämisvaatimus on aina ensisijainen oikeusturvakeino ja yhtiöllä olisi ollut oikeus korjata virhe. Kanteenmuutoskielto ei olisi tätä estänyt. Hänellä oli myös aiempien reklamointiensa takia tarkka tieto reklamaatiovelvollisuudestaan. A on Alle ilmoittanut hyväksyvänsä korjaustyön ja tämän jälkeen hän on sen myös konkludenttisesti hyväksynyt A on passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeuden vaatia vahingonkorvausta.

Vahingonkorvauskannetta ei voi ajaa tällaisessa asiassa muutoin kuin liittämällä sen perusteisiin asunto-osakeyhtiölain 4 luvun säännökset. jolloin asuntoyhtiön korjausoikeus ja osakkaan reklamaatiovelvollisuus on otettava huomioon. Osakas ei voi AsOyL:n 4 luvun 4 §:n perusteella vaatia korjauskustannuksia etukäteen. Osakkeenomistajana ei ole myöskään oikeutta teettää korjausta, ellei virheestä aiheudu hänelle vähäistä suurempaa haittaa, mitä Alle ei aiheudu. A ei myöskään ole vaadittavalla tavalla kirjallisesti vaatinut taloyhtiötä korjaamaan pesuhuoneen laatoitusta eikä päästänyt taloyhtiön edustajaa suorittamaan tilassa katselmusta. Kanne on hylättävä tälläkin perusteella.

A on reklamoinut virheistä vasta 31.1.2017 eli myöhässä. A ei ole reklamoinut virheistä lainkaan työn tehneelle urakoitsijalle. Kari Salmisen lausunto ei ole reklamaatio. A on myös laiminlyönyt velvollisuutensa ryhtyä vahinkoa rajoittaviin toimenpiteisiin, koska on ollut passiivinen remontin aikana. Kanne on myös ennenaikainen, koska A ei ole tehnyt korjauksia, joista hän vaatii korvausta.

Yhtiöllä ei olisi ollut velvollisuutta tehdä A pesuhuoneeseen ja saunaan täysremonttia. Asia olisi edullisimmillaan voitu hoitaa niin, että tuolloin vesieristeenä ja pinnoitteena olleesta muovimatosta olisi leikattu noin neliömetrin pala irti, kuivattu kostunut betoni infrapunakuivaimella ja hitsattu uusi neliömetrin pala tilaile. Tämän kustannukset olisivat olleet n. 500 euroa. Aikaisempien erimielisyyksien ja asian sovinnollisen hoitamisen vuoksi taloyhtiö päätti kuitenkin teettää An kylpyhuoneessa ns. täysremontin, jonka puitteissa pinnat purettiin betoniin asti, asennettiin lattiaan ja seinille uusi vesieriste ja laatoitettiin lattia ja seinät sekä paneloitiin katto uudestaan. Remontin yhteydessä tehtyjen havaintojen johdosta remontti laajeni löylyhuoneeseen ja sen viereiseen wc:hen niin, että korjaustyöt maksoivat n. 13.000 euroa.

A sai siis 500 euron lattiapinnoitteen korjauksen sijaan 13.000 euron remontin, jossa hänelle tehtiin kokonaan uusi kylpyhuone ja uusi löylyhuone. Se, että A nyt saatuaan taloyhtiön kustannuksella n. 12.500 euron hyödyn, vielä vaatii taloyhtiöltä 12.759,33 euron vahingonkorvausta, on shikaaninluontoista. Lattiakaivon laastipurseiden osalta (B) sekä ilmanvaihtoventtiilin ja ilmanvaihtokoneen kondenssivesiputken (C) virheet olisivat olleet myös helposti korjattavissa, mutta A ei ollut sallinut urakoitsijan tehdä korjauksia tehdä.


Virheistä

Vaatimus huoneiston hinnan alennukseen perustuen on hylättävä myös sillä perusteella, että AsOyL:n 24 luvun 6 §:n perusteella ei korvata välillisiä vahinkoja. Vaatimus tällä perusteella on myös kohtuuttoman suuri. Määrän osalta myönnetään 600 euroa.

A on myöntänyt kanteen A - C -kohdissa mainitut virheet tavarantarkastuskertomuksen (K1) mukaisina eli seuraavasti:

A1: Lattiakallistus ei ole tasaisesti lattiakaivoon viettävä. Vaikka kaadot olisivatkin hyvän rakennustavan vastaisia, niistä ei seuraa riskiä, koska lattialämmitys kuivaa lattian.

A2: Laatoituksessa on ohuita soiroja.

A3. Saumojen paksuus vaihtelee, mutta ei radikaalisti. Hammastus (laattapintojen epätasaisuus) kiistetään.

B ja C -kohdat kanteen mukaisina.

Laatoituksen (A) osalta kyse on esteettisestä haitasta, josta A myöntää määrällisesti 500 euroa ja muiden virheiden (B ja C osalta) 100 euroa.


Todistelu

Asiakirjatodistelu

K1. Tavarantarkastuskertomus 4.11.2016
K2. K SSSn asiantuntijalausunto 4.2.2015
K3. A Oy:n tarjous 6.6.2017
K4. VVV Oy:n tarjous 9.6.2017
K5. RRR tarjous 26.6.2017
K6. M RRRlle 6.3.2015 lähetetty sähköposti
K7. valokuvia kylpyhuoneen ja pukuhuoneen välisestä kynnyksestä ja saunan nurkista.

V1. Täydennetty yhteenveto 3.12.2015 asiassa L 14/36844
V2. (K3 ja K5) A Oy:n ja RRR Oy:n tarjoukset
V3. J An sähköposti 21.5.2017 ja A An vastaus 22.5.2017
V4. An haastehakemus asiassa L 14/36844
V5. An asiamiehen lausuma asiassa L 14/36844
V6. Pirkanmaan käräjäoikeuden päätös 26.2.2016
V7. M RRRn sähköposti 19.4.2018


Henkilötodistelu

A A todistelutarkoituksessa sekä todistajat M KKK, K A, M VVV ja J A.


RATKAISU

Perustelut

Kysymyksenasettelu

Asiassa on kyse taloyhtiön vahingonkorvausvastuusta osakkeenomistajaa kohtaan tilanteessa, jossa taloyhtiö on kunnossapitovastuunsa puitteissa korjannut huoneiston pesutiloja eikä osakkeenomistaja ole tyytyväinen työn laatuun lähinnä pintamateriaalien (laatoituksen) asennuksen osalta. Kanneperusteena on se, että taloyhtiö on laiminlyönyt valvoa, että työ suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Mikäli taloyhtiön katsotaan olevan vahingonkorvausvastuussa, kyse on vielä vahingon määrästä.

Säännöspohjaa

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n mukaan yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei yhtiö osoita menetelleensä huolellisesti.

Lain 4 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Saman luvun 1 §:n 3 momentin mukaan kunnossapitotyön suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Luvun 5 §:n mukaan osakkeenomistaja voi teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa: 1) jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä; ja 2) jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Edellä 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkeenomistajalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Yhtiön on korvattava osakkeenomistajalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Luvun 8 §:n mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta. jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä.

Taloyhtiön vastuusta

Pintamateriaalien korjaaminen (uusiminen) on ollut välttämätöntä A Oyn vastuulla olevan kunnossapitotyön toteuttamiseksi. Siten kyse on siltäkin osin ollut yhtiön kunnossapitovastuulla olevasta työstä ja yhtiön on tullut valvoa, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.
Mikäli yhtiö laiminlyö valvontavelvollisuutensa, on se vahingonkorvausvastuussa laiminlyönnistä osakkeenomistajalle aiheutuneesta vahingosta. Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan velvollisuus noudattaa hyvää rakennustapaa ja sen laiminlyönnistä aiheutuva AsOyL 24 luvun mukainen vahingonkorvausvastuun uhka on todettu nimenomaisesti lain esitöissä (HE 24/2009 s. 81).

Kyseessä on ns. presumoitu vahingonkorvausvastuu eli vapautuakseen vastuusta yhtiön on näytettä menetelleensä huolellisesti.

Virheiden olemassaolo Kohta A1. A Oy on myöntänyt, että lattiakaadot eivät ole tasaisia.
Tavarantarkastuskertomuksessa 4.11.2016 (K1, s. 6) ilmenee, että lattian kallistus kaivoon loivenee kaivon lähellä, lattiassa on epätasaisuutta ja etenkin saunassa on "kuoppia". Tästä voidaan päätellä, ettei lattiakallistus ole kaikin paikoin Suomen rakentamismääräyskokoelman vaatimusten mukainen 1:100 ja sellainen, että vesi valuu esteettä lattiakaivoon.

Kohta A2. Laatoituksen "soiroisuus" on myönnetty eli lattian reunoilla on käytetty hyvin ohuita laattasuikaleita, kapeimmillaan alle 10 mm (K1, s. 6-8). Hyvän rakennustavan mukaisesti laattajako tulee suunnitella symmetrisesti siten, että mikäli laattoja joudutaan leikkaamaan, niiden koko olisi vähintään 50 % alkuperäisestä eli tässä vähintään 5 cm.

Kohta A3. Laattojen saumavälin vaihteleminen on myönnetty ja se ilmenee myös tavarantarkastuskertomuksen valokuvista (K1, s. 8-9). Kertomuksen mukaan saumavälit ovat pääosin noin 5 mm leveitä, mutta paikoin vain 2-3 mm: Hyvän rakennustavan mukaan saumojen tulee olla yhtä leveitä ja saumalinjojen suoria.

Kari Sn asiassa L 14/36844 antamassa asiantuntijalausunnossa (K2, s. 7) on todettu, että seinä- ja lattialaatoituksessa on havaittavissa häiritsevää hammastusta, jolla tarkoitetaan laattapinnan epätasaisuutta. Saman seikan on todennut todistajina kuullut P A ja M VVV, jotka ovat tehneet havaintonsa tutustuessaan kohteeseen antaessaan korjaustarjouksia Alle (K4 ja KS).

Sen sijaan tavarantarkastuskertomuksessa ei ole mainintaa laattapintojen hammastuksesta. Käräjäoikeus toteaa, että jonkinasteista laatoituksen hammastusta ilmeisesti esiintyy, mutta näyttämättä on jäänyt sen tarkempi laatu ja laajuus. Tältä osin ei siis voida puhua virheestä.

Kohta A4. Riidatonta on, ettei pesuhuoneen ja pukuhuoneen välissä ole vähintään 1,5 cm korkeaa, muusta kuin orgaanisesta materiaalista tehtyä ns. tulvakynnystä. Sen tarkoituksena on estää veden tulviminen märkätilasta kuivaan tilaan esimerkiksi lattiakaivon tukkeutuessa.

An ja VVVn mukaan rakentamismääräykset edellyttävät tulvakynnyksen olemassaoloa. Todistajana kuultu remontin tehnyt J A on puolestaan kertonut, ettei tulvakynnys ole tarpeen, koska myös pukuhuone on märkätilaa ja siinä on laatoituksen alla pesuhuoneen kanssa yhtenäinen vesieristys.

Käräjäoikeus katsoo An kertomuksen perusteella, ettei tulvakynnyksen puuttuminen ole virhe.

Kohdat A5 ja A6. Saumojen epätasaisuus ja irvistäminen ilmenevät valokuvista (K7). Niitä ei kuitenkaan mainita tavarantarkastuskertomuksessa eikä SSSn asiantuntijalausunnossa. Näin ollen ei voida sanoa, missä määrin kyse on virheestä ja missä määrin välttävästä työnlaadusta.

Kohdat B ja C. An myöntämisen perusteella virheet on näytetty.


Virheiden laadusta

Käräjäoikeus toteaa, että edellä kohdan A virheistä (laatoitus) aiheutuu pelkästään esteettistä haittaa, kohtien B {lattiakaivo) ja C1 (ilmanvaihtoventtiili) virheistä aiheutuu toiminnallista haittaa, koska ne estävät ja vaikeuttavat niiden puhdistusta. Tiloja voidaan kuitenkin käyttää, koska vedeneristys on toimiva, mikä seikka on todettu myös tavarantarkastuskertomuksessa (K1, s. 11).

B ja C -kohtien virheiden osalta on riidatonta, ettei AP ole sallinut niiden korjauttamista An toimesta. Täten on selvää, ettei hänellä voi olla oikeutta vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta näiden virheiden osalta.


Vastuu laatoitustyön valvonnasta

Kuten edellä on todettu, myös laatoituksen osalta kyse on ollut yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta työstä. Siten valvontavastuu työn suorittamisesta on lähtökohtaisesti ollut Allä. Yhtiö on vedonnut Assä noudatettuun käytäntöön, että yhtiönkin teettämissä remonteissa valvontavastuu pintatöiden (tässä laatoituksen) osalta olisi osakkeenomistajalla. A on kiistänyt tällaisen käytännön olemassaolon ja hän on kertonut olettaneensa M RRRn olevan valvojana. Yhtiö ei ole esittänyt näyttöä väitteensä tueksi.

Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että laatoitustyön osalta valvontavastuu olisi asunto-osakeyhtiölain säännöksistä poiketen ollut Alla. Yhtiön mukaan remontin valvojana olleen M RRRn toimeksianto ei ollut käsittänyt laatoitustyötä. Tämä ilmenee myös RRRsen sähköpostiviestistä (V3), jossa hän ilmoittaa toimeksiantonsa päättyneen vedeneristyksen tarkastukseen 12.2.2015. Todistaja A on kertonut käsityksenään, että laatoitustyön osalta valvojana olisi ollut taloyhtiön isännöitsijä J KKK.

Johtopäätöksenä voidaan siten todeta, että yhtiö on laiminlyönyt valvontavastuunsa laatoitustyön osalta.

Reklamointivelvollisuus ja An passiivisuus

Reklamaatio ja reklamaatiovelvollisuus on vakiintuneesti kytketty sopimusrikkomustilanteisiin. Reklamaatiolla tarkoitetaankin yleisesti toisen sopimuskumppanin ilmoitusta toiselle siitä, ettei tämä ole tehnyt sopimuksenmukaista suoritusta. Reklamaatiolla pyritään varmistamaan, että reklamaation tekijän sopimuskumppani saa tiedon sopimuksen syntymiseen tai sopimuksen täyttämiseen liittyvistä epäselvyyksistä sekä odotettavissa olevista vaatimuksista. Reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönnistä seuraa, että velkoja menettää oikeutensa vaatia sopimusrikkomuksen seuraamuksia. (Ks. mm. Ari Saarnilehto, Velvollisuudesta reklamoida. Lakimies 1/2010, s. 3 -18).

A ja A eivät ole olleet pesuhuoneremontin osalta sopimussuhteessa keskenään; yhtiö on suorittanut sille kunnossapitovastuun perusteella kuuluvaa työtä. Asiaa ei muuta toiseksi se, että remontin yhteydessä on yhtiön aloitteesta - ja mitä ilmeisimmin An suostumuksella - lattian muovimatto korvattu laatoituksella eli alkuperäistä tasokkaammalla pintamateriaalilla.

AsOyL:n 24 luvun 6 §:n mukaista vahingonkorvausta koskevissa säännöksissä ei ole nimenomaisesti säädetty korvauksen vaatijalle erillistä reklamointivelvollisuutta vaan säädetty kanteen nostamiselle kolmen vuoden määräaika siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta.

A on asunut huoneistossa remontin ajan ja on voinut havaita laatoitustyön laadun heti sen valmistuttua helmikuussa 2015. Pn mukaan hänelle ei oltu reklamoitu asiasta ja A oli vielä tilannut häneltä pukuhuoneen remontin.

On selvää, että näissä oloissa An tulee toimia aktiivisesti säilyttääkseen oikeutensa vahingonkorvaukseen

Todisteesta K6 ilmenee, että A on lähettänyt M RRRlle 6.3.2015 sähköpostiviestin, jossa hän todennut, että "Kaakelointityö ala-arvoista, karmeilla ja kynnyksellä peitelty epämääräistä työtä.

Nimenomaan oven karmien alaosassa on outoa laatoitusjälkeä ja saumavälit ovat epätasaiset. Ovelta katsottaessa seinän laatoitus on vino. Pääosin viesti koskee taloyhtiön tekemää muuta yhtiön huoneistossa teettämää remonttia. Kuten aikaisemmin on todettu, RRR ei ole toiminut valvojana enää laatoitustyön osalta.

Käräjäoikeus pitää kuitenkin uskottavana, ettei A ole tiennyt tästä, joten hän on voinut olla perustellusti sinä uskossa, että reklamaation voi tehdä RRRlle. Seuraava asiaa koskeva vaatimus on esitetty yhtiölle 31.1.2017 ja kanne on nostettu 28.6.2017.

An kanne asiassa L 14/36844 on tullut vireille 18.12.2018. Tuossa asiassa An asiamiehen käräjäoikeudelle toimittamasta lausumasta (V5, s. 3-4) ilmenee, että pesuhuoneen korjausta koskeva vaatimus oli ollut esille ennen kanteen nostamista, mutta se oli jätetty siitä pois, koska oli saatu varmuus sen teettämisestä yhtiön toimesta. Lisäksi asiamies lausuu, että "Tältä osin kantaja on ottanut riskin, että mikäli työtä ei tehdä, asia täydennettäisiin täydentävällä haastehakemuksella myöhemmin."

Lausumasta ei ilmene, milloin se on annettu, mutta käräjäoikeus pitää päätöksen 26.2.2016 (V6) perusteella todennäköisenä että lausuma on annettu joko loppuvuodesta 2015 tai alkuvuodesta 2016 eli pitkän ajan kuluttua tässä kanteessa havaittujen virheiden havaitsemisesta.
Laatoitustyön virheet oli todettu jo K SSSn asiantuntijalausunnossa (K2, s. 3), joka oli esitetty aikasemman jutun todisteena.

Asian ensimmäinen valmisteluistunto oli ollut 2.9.2015 ja pääkäsittely vasta kesäkuun alussa 2016. Asia on koskenut AsOyL:n 4 luvun mukaista saman huoneiston kunnossapitovastuuta. Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan nyt esitetty vaatimus olisi ollut mahdollista esittää kanteenmuutoskiellon estämättä lisävaatimuksena tai ainakin lisähaastehakemuksella. Näin A ei ole kuitenkaan menetellyt

Käräjäoikeus toteaa johtopäätöksenään, että Allä on ollut perusteltu syy uskoa, ettei Alla ole pesuhuone-saunaremontin tiimoilta yhtiötä kohtaan vaatimuksia. A on siten passiivisuutensa takia menettänyt oikeutensa vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta, minkä vuoksi kanne on hylättävä

Muuta

Todistajina kuullut M KKK, K A ja M VVV ovat kertoneet pääasiassa vahingonmäärää koskevista seikoista, joten asian näin päättyessä heidän kertomuksiaan ei ole tarpeen enemmälti käsitellä.

Oikeudenkäyntikulut

A on hävinnyt asian, joten hän velvollinen korvaamaan An kohtuulliset oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut. Oikeudenkäyntikulujen osalta määrä on riidaton. A on paljoksunut An asianosaiskuluvaatimusta 700 euroa ylittävältä osin.

An asianosaiskuluvaatimus koostuu sen isännöitsijän J KKKn toimenpiteistä asian hoitamisessa. On selvää, että hän on joutunut käyttämään huomattavasti aikaa asian selvittelyyn sekä avustajan konsultointiin. An avustajan asianajolaskun mukaan avustajan ajankäyttö asian hoitamiseen on ollut 30,5 tuntia, kun puolestaan An avustajan varatuomari M RRRn ajankäyttö on ollut laskuerittelyn mukaan 53 tuntia eli lähes kaksinkertainen. Tähän nähden on ilmeistä, että KKKn aktiivinen osallistuminen asian selvittelyyn on vähentänyt avustajan ajankäyttötarvetta ia siten pienentänyt hänen laskuaan.

Asianosaiskuluerittelyn mukaan KKKn ajankäyttö asian hoitamisessa yhteensä 40,75 tuntia, joista istuntokäsittelyjen osuus 6,25 tuntia, istuntokäsittelyihin valmistautumisen osuus 4 tuntia ja selvitystyön ym. osuus 30,25 tuntia. Käräjäoikeus katsoo, ettei erillistä istuntokäsittelyihin valmistautuminen ole hyväksyttävä menoerä, koska myös avustaja on laskuttanut valmistautumisesta, joten hyväksyttävänä ajankäyttönä on pidettävä 36,75 tuntia. Kn mukaan hänen toimenpiteensä laskutetaan Altä erillistoimenpiteinä eli ne eivät kuulu sovitun isännöintipalkkion piiriin. Käytetty arvonlisäverollinen tuntiveloitus 68 euroa on kohtuullinen. Kohtuullisten asianosaiskulujen määrä on siten 2.499 euroa, mikä määrä sisältää arvonlisäveron.

Oikeusapu

A saa oikeusapua oikeusturvakuutuksen omavastuuosuuteen 15 % sekä oikeusturvavakuutuksen ylärajan (9.482 euroa) ylittävään ajankäyttöön, kuitenkin enintään 15 tunnilta, ja hänen avustajakseen on määrätty varatuomari M RRR. Valmistelusta maksetaan palkkio 10 tunnin ajankäytön mukaan ja istuntokäsittelystä 22.5.2018 viideltä tunnilta eli yhteensä 15 tunnilta.

Tuomiolauselma

Pääasia

Kanne hylätään.

A A velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy An oikeudenkäyntikulut 10.411,40 euroa ja asianosaiskulut 2.499 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 14.7.2018 lukien.

Oikeusapupalkkio

Valtion varoista maksetaan VT M RRRlle An avustamisesta
- oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuutena 1.422,30 euroa sisältäen arvonlisäveroa 275,28 euroa ja
- oikeusturvavakuutuksen ylärajan ylittävän ajankäytön osalta 15 tunnilta palkkiona 1.650 euroa ja arvonlisäveron osuutena 396 eli yhteensä 2.046 euroa.
Valtion varoista Rlle maksettava määrä jää valtion vahingoksi. A A velvoitetaan korvaamaan todistajapalkkiona
- M KKKlle 288,10 euroa
- K Alle 240 euroa

Todistajanpalkkiot

An oikeudenkäynti- ja selvittelykuluvaatimus hylätään.


Asunto Oy A velvoitetaan korvaamaan todistajanpalkkiona
- J Alle 200 euroa


MUUTOKSENHAKU

Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Turun hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimpaan oikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 ja 30a luvuissa säädetyllä tavalla.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

A A ilmoitti tyytymättömyyttä koko tuomioon lukuun ottamatta oikeusapua koskevaa ratkaisua.

Valituksen määräpäivä 16.7.2018
Vastavalituksen määräpäivä 30.7.2018

Käräjätuomari J JJJ