Vahingonkorvauskanteen määräajat asunto-osakeyhtiöissä

Milloin on myöhäistä hakea mitään korvauksia talotyhtiöissä? Riitatilanteet asunto-osakeyhtiöissä ovat monimutkaisia ja edellyttävät asunto-osakeyhtiölain (AOYL) säännösten tuntemista. Ongelmia saattaa syntyä esimerkiksi siitä kun hallitus tekee ilman riittävän avointa ja perusteellista valmistelua päätöksiä ja osakkaat eivät saa haluamiaan tietoja hallitukselta ja syntyy epäily väärinkäytöksistä. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää nopeaa reagointia muuten oikeus korvauksiin menetetään passiivisuuden ja hidastelun johdosta. Asunto-osakeyhtiölaki eroaa juuri kanneajoissa vanhentumislaista ja osakeyhtiölaistakin.


1.Vahinko ja tekijä tiedossa

Vahingonkorvauskanne on nostettava 3 vuodessa hallituksen jäseniä ja muita osakkeenomistajia vastaan. Aika lasketaan siitä kun saadaan tieto vahingosta ja vastuullisesta tahosta esim. yhtiön hallitus on päättänyt tehdä korjauksen yhtiön kustannuksella yhden osakkaan asunnossa vaikka vahinko oli osakkeenomistajan itsensä aiheutama.

Tulkinnanvaraista on tietysti se, milloin on riittävä tieto vahingosta ja vastuullisesta. Tätä arvioidaan objektiivisesti eli milloin kenen tahansa huolellisesti toimivan olisi pitänyt ymmärtää, että kyseessä saattaa olla teko, josta aiheutuu vahinkoa jne. Tämä saattaa edellyttä aktiivisuutta asian selvittämisessä.
Katso TuHo 25.4.2017 tapaus

Osakkeenomistaja voi käyttää varsinaisessa yhtiökokouksessa kyselyoikeuttaan vahingon selvittämiseksi. Jos tiedot tulevat esille vasta yhtiökokouksessa kyselyjen perusteella, 3 vuotta lasketaan siitä.

Mikäli hallituksen jäsenelle myönnetään vastuuvapaus varsinaisessa yhtiökokouksessa edelliseltä tilikaudelta on kanne nostettava 3 kuukauden kuluessa päätöksestä (AOYL 24:9). Samalla on syytä harkita yhtiökokouksen moitekannetta.

Vähemmistöosakkeenomistajilla, jos omistavat yli 10% kaikista osakkeista tai jos yhtiökokouksessa yli 1/3 kannattaa, on kuitenkin oikeus vaatia yhtiökokouksessa erityistä tarkastusta aluehallintovirastossa (AOYL 9:13§). Silloin aluehallintovirasto selvittää, onko lakia ehkä rikottu ja voi määrätä asunto-osakeyhtiöön erityisen tarkastajan. Kanne voidaan nostaa 3 kuukauden kuluessa kun erityisen tarkastajan raportti on esitelty yhtiökokouksessa. Jos aluehallintovirasto ei hyväksy erityistä tarkastajaa eli hylkää hakemuksen, kanne pitää nostaa 3 kk kuluessa hylkäävästä päätöksestä.


2.Vahinko ja/tai tekijä ei tiedossa

Takarajana kaikille vahingonkorvaus kanteille asunto-osakeyhtiöissä on 5 vuotta vahingosta. Eli jos osakkeenomistaja saakin tietää vahingosta ja tekijästä ym. vasta 4.vuonna tapahtumasta, hänellä on aikaa ajaa kannetta oikeudessa vain 1 vuosi eikä 3 vuotta (AOYL 24:10§ 2momentti).


3.Kunnossapidon laiminlyönti

Erityistapaus on huolimaton kunnossapito tai sen laiminlyönti tai muutostyön vahingon korvaaminen, jolloin korvauskanne voidaan nostaa osakkeenomistajaa tai asunto-osakeyhtiötä vastaan 10 vuoden kuluessa. Tämä tarkoittaa esimerkiksi sellaista virhettä, jossa osakkeenomistaja on tehnyt yläkerrassa muutostyön kuten kylpyhuoneen paikkaa on vaihdettu ja tästä aiheutuu alakerran osakkeenomistajalle vahinkoa. Aika lasketaan siitä kun työ on tullut valmiiksi. Se voi tulla laskettavaksi myös ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä (AOYL 4:8) ja muodostua näin huomattavan pitkäksi.
Huom. hallitusta ja isännöitsijää vastaan kanne on nostettava kuitenkin 3 tai 5 vuoden kuluessa.


4.Rikos

Viimeisenä on rikosperusteet esim. kavallus, petos jne. jolloin korvausta osakkeenomistajalta tai hallituksen jäseneltä voidaan vaatia näiden vanhentumisaikojen puitteissa, esimerkiksi petoksessa 5 vuotta ja törkeässä petoksessa 10 vuotta. Syytä kuitenkin huomata, että poliisi ei ryhdy helposti näitä rikoksia tutkimaan. Asunto-osakkeenomistajien riitaisuudet eivät juuri koskaan ole sellaisia rikoksia. Vain selvät varojen kavallukset jne. voivat johtaa syytetoimiin. Mutta muut epäselvyydet ja epäilyt on hoidettava edellä sanottujen moiteoikeuksien ja lyhyiden kanneaikojen kautta.


5.Moittiminen

Edellä oleviin korvausvaatimuksiin saattaa tilanteesta riippuen liittyä myös yhtiökokouksen päätöksen moittiminen. Päätöstä tulee moittia 3 kk kuluessa (23:1§) yhtiökokouksesta. Sama koskee hallituksen tekemää vastaavaa yhtiökokoukselle kuuluvaa päätöstä (23:3§). Mitätöntä päätöstä ei tarvitse moittia (21:2§).