Hallituksen jäsenen vastuu?

HALLITUS

Hallituksen jäsenen vastuu?

Asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenet ovat usein maallikkoja. Moni kieltäytyy hallituksen jäsenyydestä koska pelkää joutuvansa vastuuseen mahdollisista vahingoista. Vastuun syntyminen on kuitenkin poikkeuksellista.
Tyypillisiä vastuutilanteita:

1. Yleisin syy on varojen valvonnan laiminlyönti vaikka on epäiltävissä, että yhtiön varoja on hävinnyt tai niitä on käytetty väärin.

2. Hallitus ei hoida sille lain mukaan kuuluvia tehtäviä.

3. Hallitus ei hanki tarpeellista asiantuntija-apua korjaushankkeisiin esim. laiminlyödään pätevien suunnittelijoiden käyttäminen tai valvonta riippuen korjaushankkeen laajuudesta.

Usein on siis kysymys korjaustöiden epäonnistumisesta. Yhtiössä suoritettavat korjausrakennushankkeet edellyttävät usein suurta rakennusalan ammattitaitoa. Hallituksen jäsen ei ole henkilökohtaisesti vastuussa rakennustoimien epäonnistumisesta, mikäli hallitus on organisoinut yhtiön korjaustoiminnan asianmukaisesti. Hallitus on toiminut huolellisesti, jos se on hankkinut asiantuntijoita hoitamaan erityisosaamista vaativia tehtäviä.
Riittävänä huolellisuutena voidaan yleensä pitää sitä, että ratkaisun taustaksi on hankittu tilanteen edellyttämä asianmukainen tieto, sen perusteella tehty on tehty johdonmukainen päätös tai muu toimi eivätkä päätöksen tai muun toimen tekoon ole vaikuttaneet johdon jäsenten eturistiriidat.
Hallituksen jäsenten velvollisuuksiin ei pääsäännön mukaan kuulu yhtiön päivittäisen hallinnon hoitaminen eikä yhtiön huollon ja kunnossapitotarpeen jatkuva seuranta. Kyseiset tehtävät kuuluvat isännöitsijälle.

It is often a matter of repair failure. Renovation projects in the company often require a great deal of construction expertise. The Board member is not personally responsible for the failure of the construction work if the Board has properly organized the Company's repair activities. The Board has acted diligently if it has recruited experts to perform specific tasks.
In general, due diligence can be attributed to the fact that the resolution is backed up by appropriate information required by the situation, has been the subject of a consistent decision or action and has not been influenced by conflicts of interest of management.
As a rule, members of the Board of Directors are not responsible for the day-to-day administration of the Company nor for the continuous monitoring of the Company's maintenance and servicing needs. These tasks are the responsibility of the property manager.
Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuudesta säädetään AOYL 24:1§ :ssä:

"Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.

Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä."


Hallituksen esitys HE 24/2009

1 §.Johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuus. Pykälä vastaa vähäisin poikkeuksin voimassa olevan lain 3 §:n 1 §:n 1 momentin 9 kohdan perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 15 luvun 1 §:ää.

Johdolla pykälässä tarkoitetaan, kuten 7 luvussakin, hallituksen jäseniä sekä isännöitsijää. Kysymys siitä, ketä on pidettävä pykälässä tarkoitettuna johtoon kuuluvana henkilönä, ratkaistaan viime kädessä sen perusteella, kuka tosiasiassa on valittu hoitamaan kyseistä tehtävää, eikä asiaa koskevien muodollisten seikkojen perusteella. Esimerkiksi kaupparekisterimerkinnällä on tässä suhteessa ainoastaan todisteluvaikutusta. Koska perustajakäsitteestä ehdotetaan luovuttavaksi, pykälässä ei enää säädetä perustajan vahingonkorvausvastuusta. Selvitysmiehen korvausvastuusta on ehdotuksen 22 luvun 9 §:n 1 momentin viittaussäännöksen perusteella voimassa, mitä hallituksen jäsenen vastuusta säädetään.

Pykälän 1 momentti vastaa asiallisesti voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 9 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 15 luvun 1 §:n 1 virkettä. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on toimessaan ehdotuksen 1 luvun 11 §:n vastaisesti tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttanut yhtiölle. Myös asunto-osakeyhtiön ja sen johdon suhde voidaan rinnastaa paljolti päämiehen ja asiamiehen suhteeseen. Ehdotuksen 1 luvun 11 §:n mukaan johdon on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua eli johtoon kuuluvalla henkilöllä on niin sanottu yleinen huolellisuusvelvollisuus yhtiötä kohtaan. Jos johtoon kuuluva henkilö rikkoo tätä velvollisuuttaan, hän on käsillä olevan pykälän mukaan velvollinen korvaamaan yhtiölle aiheuttamansa vahingon. Korvausvastuun perustavasta tuottamuksellisesta menettelystä ei kuitenkaan ole kysymys esimerkiksi tilanteissa, joissa yhtiön johdon tekemät olosuhteisiin nähden asianmukaiseen harkintaan ja selvitykseen perustuvat päätökset jälkikäteen osoittautuvat yhtiön kannalta taloudellisesti epäonnistuneiksi.

Ehdotuksen valmistelussa on arvioitu tarvetta rajata kunnossapitoon liittyvät lievästä huolimattomuudesta aiheutuneet vahingot vastuusäännösten soveltamisalan ulkopuolelle. Rajauksen tarvetta on arvioitu yhtäältä sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiöiden hallituksen jäsenillä ja usein isännöitsijälläkään ei ole kokemusta kiinteistönpidosta tai sen järjestämisestä, ja toisaalta sen vuoksi, että kunnossapidon järjestämiselle asetettavia vaatimuksia on pidetty ainakin osittain epäselvinä ja puutteellisina. Tällaista vastuun rajoitusta ei kuitenkaan ehdoteta, koska vastuun lieventäminen vähentäisi johdon sitoutumista pitkäjänteiseen kiinteistönhoitoon. Tuottamusvastuu kaavamaiseen rajoittamiseen ei ole tarvetta sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiön johtoon kuuluville asetettavat vaatimukset ovat hallinnon järjestämistä koskevien yhtiöoikeuden yleisten periaatteiden soveltamisen seurauksena käytännössä lievemmät kuin mitä pidetään lähtökohtana sellaisessa liiketoimintaa harjoittavassa osakeyhtiössä, jossa omistus ja johto ovat eriytyneet. Liiketoimintaa harjoittavista osakeyhtiöistä poiketen asunto-osakeyhtiöissä on tavanomaista, että kaikki hallintopalvelut ostetaan ulkopuolisilta tahoilta eikä yhtiö voi taloudellisten rajoitteidensa takia edellyttää johtoon kuuluvilta suurta ajankäytöllistä panosta tai nimenomaista ammatillista osaamista. Tämä vaikuttaa johdon jäsenille asetetun huolellisuusvaatimuksen arviointiin vahingonkorvausvastuun syntymisen osalta. Vastuuta ei synny, jos johtoon kuuluva on toiminut normaaliin asunto-osakeyhtiöiden hallinnointitapaan verrattuna huolellisesti. Myös yksittäisten johdon jäsenten henkilökohtaisen osaamisen tasolla on merkitystä arvioitaessa vahingonkorvausvastuun syntymistä ja jakautumista johdon jäsenten välillä. Jos hallituksen jäsenet ovat tavanomaiseen tapaan maallikoita ja isännöitsijä asunto-osakeyhtiöiden asioihin perehtynyt ammattilainen, kykenee isännöitsijä arvioimaan esimerkiksi jatkuvaa kunnossapitotarvetta hallituksen maallikkojäseniä paremmin, mikä luonnollisesti vaikuttaa eri tahojen vahingonkorvausvastuuseen.

Asuntoyhtiössä edellytetty kunnossapidon taso perustuu lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiöissä kulloinkin yleisesti noudatettuun ja yleisesti tiedossa olevaan hyvään tapaan, johon vaikuttavat muun muassa asunto-osakeyhtiöiden keskinäisyys (vastikerahoitus) ja osakkeenomistajahallinto. Osakkeenomistajien voidaan yleensä katsoa hyväksyneen esimerkiksi henkilövalintojen ja johdon käyttöön annettavien resurssien sekä talousarviota, kunnossapitoa ja muutostöitä koskevien päätösten kautta sen, että asunto-osakeyhtiön hallintoa ei järjestetä vastaavalla tavalla ammattimaisesti kuin liiketoimintaa harjoittavissa yhtiöissä. Asunto-osakeyhtiössä ei esimerkiksi yleensä edellytetä jatkuvaa seurantaa ja arviointia sen suhteen, milloin on yhtiön kannalta otollisinta suorittaa kunnossapitotoimi ottaen huomioon rahoitus- ja rakennuskustannusten kehitys ja rakennuspalveluiden saatavuus. Tällainen osakkeenomistajien myötävaikutus otetaan myös huomioon silloin, kun määritetään yhtiön tai sen johtoon kuuluvan vastuu yksittäistapauksessa.

Lisäksi on selvää, että yhtiön kunnossapitotarpeen jatkuva seuranta on lähtökohtaisesti sellaista päivittäistä toimintaa, josta isännöitsijä vastaa hallituksen ja isännöitsijän välistä toimivallanjakoa koskevien yleissäännösten perusteella. Yksi uuden lain tärkeimmistä tavoitteista on kiinnittää kaikkien yhtiössä toimivien huomiota kiinteistönpidon tasoon ja riittävän ammattitaitoisen isännöinnin merkitykseen. Tuottamusvastuun kaavamainen lieventäminen ei edistäisi näitä tavoitteita.

Pykälän 2 momentin mukaan johtoon kuuluva henkilö on velvollinen korvaamaan 1 momentissa tarkoitetun lisäksi myös vahingon, jonka hän on toimessaan muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallisesti tai tuottamuksellisesti aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Ehdotus vastaa voimassa olevaa lakia, jonka 3 §:n 1 momentin 9 kohdan viittaussäännöksen sanamuodon perusteella korvausvastuu voi syntyä myös asunto-osakeyhtiölain säännöksen rikkomisen perusteella. Käytännössä yhtiön kunnossapitovelvollisuutta ja rakennustöitä koskevan sääntelyn selventäminen selventää myös johdon vastuuta näiden tehtävien osalta.

Pelkästään ehdotuksen 1 luvun 11 §:ssä tarkoitetun yleisen huolellisuusvelvoitteen rikkominen ei kuitenkaan voisi aiheuttaa johtoon kuuluvan vastuuta osakkeenomistajalle tai sivulliselle aiheutuvasta vahingosta. Kun vastuu seuraa ainoastaan asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomisesta, esimerkiksi se, että yhtiön johto on myötävaikuttanut yhtiön ja muun henkilön välisen sopimuksen rikkomiseen, ei merkitse, että johto olisi asunto-osakeyhtiölaista johtuvan vahingonkorvausvastuun muodossa henkilökohtaisessa vastuussa sopimuksen täyttämisestä suhteessa yhtiön sopimuskumppaniin.

Asunto-osakeyhtiölain rikkomisesta on kysymys myös silloin, kun toimitaan sellaisen muun säädöksen tai muun normin vastaisesti, jota asunto-osakeyhtiölain mukaan on noudatettava, esimerkiksi kun tilinpäätöstä ei ole 10 luvun 3 §:n säädetyllä tavalla kirjanpitolain mukaisesti tai yhtiön rakennustyötä ei ole järjestetty hyvän rakennustavan mukaisesti siten kuin 4 luvun 1 §:ssä tai 5 luvun 9 §:ssä säädetään. Johdon vahingonkorvausvastuun syntyminen ja sitä koskeva tuottamusolettama näissä tilanteissa edellyttää kuitenkin lisäksi sitä, että johtoon kuuluvat ovat rikkoneet omiin tehtäviinsä kuuluvia vaatimuksia tai syyllistyneet niihin liittyvään laiminlyöntiin. Esimerkiksi hyvän rakennustavan rikkomisesta voi seurata tuottamusolettaman soveltaminen ja vahingonkorvausvastuu vain, jos on kysymys sellaisesta rakennus- tai kunnossapitotyön organisointiin, ohjaukseen ja valvontaan liittyvästä tehtävästä, jonka hyvä rakennustapa määrittäisi yksiselitteisesti johdolle. Johdon toimintaa arvioitaisiin tällöin ensisijaisesti 7 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan. Johdon henkilökohtaista korvausvastuuta esimerkiksi rakentamisen osalta arvioidaan siten sen perusteella, onko esimerkiksi rakennustyön suunnittelu, toteutus ja valvonta organisoitu tavanomaisella tavalla. Tuottamusolettama voi tulla sovellettavaksi johdon tehtävien osalta, mutta tällöinkin johtoon kuuluva voi vapautua vastuusta osoittamalla toimineensa huolellisesti. Vastuu saattaisi syntyä esimerkiksi silloin, kun yhtiön kannalta olennaiseen kunnossapito- tai muutostyöhön selvästi tarvittava suunnittelu laiminlyödään, suorittajaksi valittavalta urakoitsijalta selvästi puuttuu ammattitaito tai resurssit työn suorittamiseen tai työn valvonta kokonaan laiminlyödään. Olettamasäännös ei siten yleensä tulisi sovellettavaksi kunnossapito- ja muutostöiden osalta eikä ehdotus tämänkään vuoksi muuta olennaisesti oikeustilaa.

Ehdotuksen mukaan johdon vastuu hyvän rakennustavan rikkomisen osalta perustuisi johdon tehtäviin mahdollisesti liittyvien normien rikkomiseen eikä siihen, onko rakentamisen yksityiskohdissa noudatettu hyvää rakennustapaan. Tämän vuoksi johdon henkilökohtainen vastuu on kunnossapidon ja rakentamisen osalta lievempi kuin yhtiön ja osakkeenomistajan vastuu, joista säädetään 2 ja 6 §:ssä. Ehdotus ei tältä osin muuta oikeustilaa.

Selvyyden vuoksi ehdotus on kirjoitettu siten, että momentissa mainitaan myös yhtiölle aiheutetusta vahingosta, vaikka näissä tilanteissa onkin säännönmukaisesti samalla kysymys 1 momentissa tarkoitetun yleisen huolellisuusvelvollisuuden rikkomisesta. Lisäksi nimenomaisesti säädettäisiin, että vastuu edellyttää myös nyt kysymyksessä olevassa momentissa tarkoitetuissa tapauksissa tahallisuutta tai tuottamusta.

Pykälän 3 momentissa säädetään tuottamusolettamasta. Tavallisesti sillä, joka väittää olevansa oikeutettu vahingonkorvaukseen, on velvollisuus osoittaa korvausvastuun yleiset edellytykset, kuten tuottamus. Tilannetta on kuitenkin perusteltua arvioida toisin, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölain säännöstä tai yhtiöjärjestyksen määräystä. Tällöin lähtökohdaksi voidaan ottaa — hieman vastaavalla tavalla kuin esimerkiksi sopimusrikkomustilanteessa — tuottamusolettama eli se, että johtoon kuuluvan henkilön, joka on asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla aiheuttanut tehtävässään vahinkoa, on korvausvastuun välttääkseen osoitettava menetelleensä huolellisesti. Tuottamusolettamaa ei sovelleta sellaiseen lain tai yhtiöjärjestyksen säännöksen tai määräyksen rikkomiseen, jossa ei ole kyse johdon tehtäviin kuuluvasta asiasta. Esimerkiksi hyvän rakennustavan rikkomisesta ei seuraa tuottamusolettamaa, ellei juuri johdolle hyvän rakennustavan mukaan kuuluvaa velvollisuutta ole rikottu tai laiminlyöty. Tuottamusolettamasta ei ole säännöstä voimassa olevassa laissa, mutta ehdotusta vastaava nimenomainen säännös on osakeyhtiölain 22 luvun 1 §:n 3 momentissa. Ehdotus vastaa myös asiasta oikeuskirjallisuudessa esitettyä ja sen voidaan katsoa vastaavan myös oikeuskäytäntöä.

Tuottamusolettamaa ei sovelleta tilanteeseen, jossa on rikottu pelkästään 1 luvussa säädettyjä yleisiä periaatteita. Tuottamusolettaman soveltaminen viimeksi mainitulla perusteella johtaisi periaatteiden yleisluontoisuuden huomioon ottaen yhtiön johdon vastuuta ajatellen liian ankaraan tulokseen. Eri asia on, että asunto-osakeyhtiölain muiden lukujen säännösten tai yhtiöjärjestyksen määräysten rikkominen on usein samalla 1 luvun periaatteiden vastaista, mikä ei estä tuottamusolettamaa soveltumasta tilanteeseen.

Toisaalta myös silloin, kun yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle on aiheutettu korvattavaa vahinkoa yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä oikeustoimella tai muulla siihen rinnastettavalla järjestelyllä, voidaan lähtökohtaisesti olettaa, että kysymyksessä on vähintäänkin tuottamuksellinen menettely. Muu järjestely voi olla esimerkiksi yhtiön saatavan perimättä jättäminen. Tällaiset tilanteet eroavat olennaisesti yhtiön tavanomaiseen toimintaan kuuluvista päätöksentekotilanteista, joissa vahvana lähtökohtana on, ettei vahinko ole aiheutunut tuottamuksesta, vaikka päätös jälkikäteen arvioituna osoittautuukin yhtiön kannalta taloudellisessa mielessä epäedulliseksi. Säännöksen soveltaminen ei edellytä näyttöä siitä, että tarkoitus oli tuottaa lähipiiriin kuuluvalle etua, vaan riittävää on, että toimi objektiivisesti arvioiden on tapahtunut lähipiiriin kuuluvan eduksi. Lähipiiri määritellään ehdotuksen 11 luvun 8 §:ssä.

Momentissa tarkoitetaan ainoastaan niin sanottua tavallista tuottamusta. Jos vahingonkärsijä väittää asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla syntynyttä vahinkoa aiheutetuksi tahallisesti tai törkeästä tuottamuksesta, hän on lähtökohtaisesti velvollinen näyttämään väitteensä toteen. Tällä voi olla merkitystä vahingonkorvauksen määrän sovittelun kannalta. Momentti ei myöskään vaikuta johdon rikosoikeudellisen vastuun arviointiin.

Vastaavaa olettamasääntöä ei sovelleta muihin korvausvastuun edellytyksiin, joten vahingonkärsijän on osoitettava yleisten sääntöjen mukaisesti aiheutunut vahinko ja syy-yhteys.

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu tarvetta poiketa osakeyhtiölaissa omaksutusta vastuusääntelystä siten, että asunto-osakeyhtiölaissa ei säädettäisi tuottamusolettamasta. Tuottamusolettamasäännön jättäminen pois laista ei käytännössä muuttaisi juurikaan oikeustilaa, koska olettamasäännöstä säädetään yleisessä osakeyhtiölaissa ja oikeuskirjallisuudessa on jo nyt katsottu, että esimerkiksi normin rikkominen vaikuttaa kaavailtua säännöstä vastaavasti todistustaakan jakautumiseen esimerkiksi silloin, kun vahingonkorvausta vaaditaan yhtiöoikeudellisen normin rikkomisen perusteella. Nykyistä oikeuskäytäntöä vastaavan tuottamusolettamasäännöksen puuttuminen vähentäisi asunto-osakeyhtiölain informatiivisuutta yhtiöissä toimivien maallikoiden kannalta. Olettamasäännöksen säätäminen on tarpeen myös sen selventämiseksi, että osakeyhtiöiden osalta kehittyvään oikeuskäytäntöön ja -kirjallisuuteen on syytä kiinnittää huomiota myös asunto-osakeyhtiössä.

Olettamasäännön soveltaminen ei käytännössä tiukenna yhtiön johdon vastuuta, koska olettaman soveltamiseen johtavasta normin rikkomisesta voi olla esimerkiksi kunnossapitovastuun osalta kysymys vain, jos kunnossapidon järjestämistä koskevat vaatimukset perustuvat johdon tehtäviin kuuluvaan yhtiöjärjestykseen, yhtiön päätöksiin, viranomaisnormeihin tai sellaiseen vastaavissa yhtiöissä yleisesti noudatettuun, vakiintuneeseen sekä riittävän yksiselitteiseen käytäntöön, jota osakkeenomistajat voivat olettaa noudatettavan ilman yhtiön nimenomaista päätöstäkin. Olettamasääntöä ei siten sovellettaisi pelkästään sillä perusteella, että jälkikäteen arvioituna vahinko olisi voitu välttää kunnossapitotoimella.

Pykälän 4 momentissa säädetään isännöintiin perustuvasta vastuusta silloin, kun isännöitsijäksi on valittu isännöintiyhteisö. Tällöin myös päävastuullisen isännöitsijän vastuuseen sovelletaan isännöitsijän vastuuta koskevia tämän luvun säännöksiä. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavaa säännöstä. Päävastuullisen isännöitsijän vastuusta on tarpeen säätää sen vuoksi, että 7 luvun 20 ja 21 §:n mukaan isännöitsijäksi voitaisiin valita myös oikeushenkilö, jonka pitäisi nimetä päävastuulliseksi isännöitsijäksi luonnollinen henkilö.

Pykälä vastaa osakeyhtiölain 22 luvun 1 §:ää sillä lisäyksellä, että ehdotuksessa on otettu huomioon myös mahdollisuus isännöintiyhteisön valitsemiseen. Osakeyhtiön toimitusjohtajaksi ei voida valita oikeushenkilöä.

Muuta vastuusta


Tuottamuksen lisäksi vahingonkorvausvastuun syntyminen edellyttää, että muutkin vahingonkorvauksen edellytykset ovat olemassa.
Vahingonkorvaus edellyttää syy-yhteyttä toiminnan ja vahingon välillä. Jos yhtiö on kärsinyt vahinkoa kiinteistön korjausten laiminlyönnin vuoksi, korvattavaa vahinkoa voi olla aiheuttavasta kustannuksesta vain se osuus, joka olisi voitu estää, jos toimet olisi hoidettu asianmukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen puheenjohtajan vastuu ei poikkea muiden hallituksen jäsenten vastuusta. Hallituksen jäsenen vastuuta on arvosteltava yksilöllisesti. Jokaisen hallituksen jäsenen osalta on erikseen selvitettävä vastuun edellytysten olemassaolo. Jos kaksi tai useampi hallituksen jäsen on aiheuttanut saman vahingon, vastaavat he yhteisvastuullisesti aiheutetusta vahingosta.


Kysymys on myös kanneoikeuden vanhentumisesta.
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 10 §:n mukaan kanne on nostettava kolmessa vuodessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta.
Vahingonkärsijältä edellytetään tavanomaista aktiivisuutta vahingon ja siitä vastuussa olevan selvittämiseksi.
Vanhan asunto-osakeyhtiön aikana on oikeuskäytännössä katsottu, että jos vastuu perustuu hallituksen jäsenen laiminlyöntiin, vanhentumisaika alkaa kulua vasta, kun laiminlyönnillä ei ole enää merkitystä vahingon syntymiselle tai sen määrälle.

Syy-yhteys

Asiassa voi olla kysymys myös väitetyn hallituksen jäsenen tuottamuksen ja vahingon syy-yhteydestä sekä väitetystä vahingosta. Vaatimukset voivat tulla hylätyiksi jo syy-yhteyden epäselvyyden johdosta esim. jos osa vaurioista on vanhoja rakenteellisia vikoja ja osa uuden korjauksen myötätulleita. Jos näitä ei ole eroteltu ja yksilöity ei korvausta voida tuomita jos tuottamusta olisikin havaittu.


Katso tapaus Turun hovioikeus 25.4.2017