Vähemmistön suoja asunto-osakeyhtiössä

Miten vähemmistöosakkeenomistajia suojataan asunto-osakeyhtiöissä?

Asunto-osakeyhtiöissä noudatetaan enemmistöperiaatetta (asunto-osakeyhtiölaki eli AOYL 1:8§).
Se tarkoittaa, että yhtiössä tehdään päätökset yhtiökokouksissa
enemmistöperiaatteella eli päätökseksi tulee ehdotus, jota kannattaa yli
puolet läsnäolijoista (ei siis kaikista yhtiön osakkaista). Tästä
säännöstä on useita poikkeuksia AOYL:ssa ja niitä voi olla määrätty
yhtiöjärjestyksessäkin.

Tässä muutamia keskeisiä poikkeuksia millä suojataan vähemmistön
keskeisiä asunnon hallintaan ja vastikkeisiin liittyviä oikeuksia.

1. Yhdenvertaisuusperiaate on keskeinen vähemmistöä ja yksittäistä
osakkeenomistajaa suojaava periaate. Yhtiökokous, hallitus tai
isännöitsijä ei saa tehdä päätöksiä, jotka ovat omiaan tuottamaan
epäoikeutettua etua toiselle osakkeenomistajalle toisen kustannuksella
(1:10§).

Tämä ei tarkoita etteikö enemmistö voisi tehdä sellaisia päätöksiä,
joista koko yhtiö hyötyy (oikeutettu etu), vaikka jotkut
osakkeenomistajat eivät siitä mitään hyödy tai vaikka näille aiheutuisi
siitä tappiotakin esim. nousevina vastikkeina. Esimerkkinä on KKO ratkaisu 2005:83.
Yhtiö voi päättää että parvekkeisiin asennetaan lasitukset vaikka
kaikilla ei ole parvekkeita ja kuitenkin kaikki osallistuvat
kustannuksiin, siis nekin joilla ei ole parvekkeita. Perusteena on
yhtiön saama hyöty kun parvekkeiden huoltotarve vähenee. Eli hyöty
täytyy olla aina perusteltu.

Toinen tyypillinen esimerkki on putkremonteissa tehtävät
putkilinjamuutokset, jotka pienentävät joidenkin asuntojen
kylpyhuoneita. Jos tälle on esitettävissä rakennustekniset perustelut
niin kyseisten osakkeenomistajien, joiden kylpyhuoneet pienenevät on
suostuttava tähän hallituksen päätökseen.Katso esim. Helsingin hovioikeus 2006 antama päätös.

Yhdenvertaisuusperiaatetta ei arvioida subjektiivisten mieltymysten
tai asumisen tarpeiden pohjalta. Päätöstä arvioidaan arvonmuutoksen
näkökulmasta. Mikäli muutos vaikuttaa selvästi arvoa alentavasti eikä
sitä kompensoida mitenkään saattaa kyseessä olla epäoikeutettu etu
toisen kustannuksella.

Lue lisää yhdenvertaisuusperiaatteesta.

Osakkeenomistajaa suojataan näissä moitekanneoikeudella eli
osakkeenomistaja voi aina nostaa kanteen yhtiötä vastaan 3kk kuluessa
yhtiökokouksen päätöksestä mikäli katsoo yhdenvertaisuutta loukatun.
Hallituksen päätöksiä voidaan moittia vain rajoitetusti (23:3§).

Hallituksen jäsenillä ja isännöitsijällä on päätöksistään
vahingonkorvausvastuu eli osakkeenomistaja voi nostaa heitä ja yhtiötä
vastaan vahingonkorvauskanteen (24:1§).Vahingonkorvauksen tuomitseminen
edellyttää kuitenkin että yhtiöjärjestystä tai asunto-osakeyhtiölakia on
rikottu tahallaan tai tuottamuksella ja siitä on aiheutunut vahinkoa.

2. Vähemmistöä suojataan myös määräenemmistöpäätöksillä kun on
kysymys merkittävistä osakkeen arvoon vaikuttavista päätöksistä.
Määräenemmistöpäätöksiä (yli 2/3 osa yhtiökokouksessa läsnä olevista
äänistä) vaaditaan moniin päätöksiin kuten

- yhtiöjärjestyksen muuttaminen

- päätökset suunnatusta osakeannista (esim. kun päätetään ullakkorakentamisesta asuinnoiksi)

- suunnattu omien osakkeiden hankkiminen (huoneiston hankkiminen yhtiön omistukseen)

Katso tarkemmin asunto-osakeyhtiölain AOYL 6:27§ ja 6:34, 6:35, 6:37§.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen aiheuttaa paljon riitoja
asunto-osakeyhtiöissä, jos muutoksella muutetaan esim.
vastikkeenmaksuperusteita (katso 3:8§) tai kunnosspitovastuita yhtiön ja
osakkeenomistajan välillä. Yhtiöllä on enemmistöperiaatteen mukaisesti
oikeus tehdä päätöksiä mikäli niille on esitettävissä riittävät
perustelut esim. muuttamalla kylpyhuoneiden kunnossapitovastuita.

3. Kyselyoikeus yhtiökokouksessa on tärkeä vähemmistösuojakeino.
Varsinaisessa yhtiökokouksessa osakas voi esittää kysymyksiä
hallitukselle talouden hoidosta ja näihin tulee antaa asialliset
vastaukset joko heti tai kahden viikon kuluessa (6:25§).

4. Kun osakkeenomistajat epäilevät hallintoa tai taloutta hoidetun
väärin voidaan aluehallintoviranomaiselle tehdä hakemus erityisen
tarkastuksen vaatimisesta. Erityinen tarkastus edellyttää että vähintään
1/10 osakkeista tai että yhtiökokouksessa vähintään 1/3 sitä
kokouksessa vaatii (9:13§).

5. Vähemmistöllä 1/10 osakkeista on mahdollisuus vaatia pidettäväksi
ylimääräistä yhtiökokousta käsittelemään jotain tiettyä asiaa (6:5§).

6. Yksittäisellä osakkeenomistajalla on mahdollisuus pyytää jotain
asiaa yhtiökokoukseen asialistalle käsiteltäväksi ja päätettäväksi, jos
tämä asia ja pyyntö toimitetaan hallitukselle riittävän ajoissa että se
ehditään ottaa kokouskutsuun.Yhtiökokouksissa voidaan nimittäin päättää
vain kokouskutsussa mainituista asioista.

7. Tiedonsaantioikeus on rajoitettu yhtiökoukseen ja siellä
esitettäviin kysymyksiin. Mutta osakkeenomistajalla on oikeus aina
pyytää kopiona

- yhtiökokouspöytäkirjat myös vanhat (6;23§) ja

- saada omaa huoneistoa koskeva selvitykset ja tutkimukset mikäli niillä on merkitystä huoneiston arvoon tai käyttöön.

8. Osakkeenomistajalla on yhtiökokouksen koollekutsumisoikeus
aluehallintokeskuksen valtuuttamana, jos sitä ei ole kutsuttu koolle
vaikka se olisi pitänyt kutsua koolle. (6:18§)

9. Äänileikkuri yhtiökokouksissa eli yksi osakas ei voi äänestää
isommalla äänimäärällä kuin 1/5 osalla kokouksessa edustettujen
osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä, ellei yhtiöjärjestyksessä ole
muuta määrätty (6:13§). Tämä ei koske valtakirja ääniä.

10. Osakkaalla on aina oikeus osallistua yhtiökokoukseen (6:7§) ja
osakkaalla voi olla yhtiökokouksessa valtuutettu ja avustaja. (6:8§).
Näillä on esillä olevissa asioissa kysely ja puheoikeus.

11. Kunnossapitopäätökset tehdään yleensä yksinkertaisella (50%)
enemmistöllä yhtiökokouksessa annetuista äänistä. Tietyt päätökset
edellyttävät kaikkien osakkeenomistajien tai jonkun tietyn
osakkeenomistajan suostumusta (6:28§). Kysymys on silloin
yhdenvertaisuutta olennaisesti loukkaavasta menettelystä. Tavanomaisia
korjauksia voidaan tehdä vaikka korjaukset eivät kaikkia hyödyttäisikään
samalla tavalla. Se ei silloin loukkaa yhdenvertaisuutta. Esim. jos
hankitaan laajakaista mutta kaikki eivät sitä tarvitse. Mutta mikäli
korjaus on normaalia selvästi laajempi uudistus ja / tai nostaa
vastiketta kohtuuttomasti, siihen tarvitaan kaikkien suostumus.
Rajanveto aiheuttaa usein riitoja asunto-osakeyhtiöissä (6:31§).
Tavanomaisen tason ylittävistä uudistuksista voidaan tehdä normaali
yksinkertainen enemmistöpäätös jos vastike kohdistetaan vain uudistusta
kannattaneisiin.

12. Osakkaan aiemmin suorittama aiempi korjaus tulee hyvittää, jos se säästää yhtiön korjauskustannuksia (6:32).

13. Viimeisenä keinona tulee vaikutusvallan väärinkäyttötilanteissa
mahdollisuus vaatia toista osakkeenomistajaa lunastamaan toisen osakkeet
(25:1§).

Osakasta suojaa myös esteellisyyssäännökset ja muut AOYL:n säännökset
kussakin erityistilanteessa, jotka ilmenevät tarkemmin laista. Mutta
kuten edellä esitetystä ilmenee, vaikuttamiskeinoja on useita.