Yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä

Yhdenvertaisuus asunto-osakeyhtiössä

Yhtiökokouksissa noudatetaan enemmistöperiaatetta eli päätökset tehdään yksinkertaisella enemmistöllä (yli 50%) tai joissakin tilanteissa määräenemmistöllä (2/3). Enemmistö ei voi kuitenkaan tehdä sellaisia päätöksiä, joilla loukataan vähemmistön oikeuksia epäoikeutetusti. Tätä suojataan yhdenvertaisuusperiaatteella. Monissa päätöksissä herää kysymys, voidaanko niitä tehdä vaikka kaikki osakkaat eivät siitä hyödy. Periaatteena kuitenkin on, että kaikki yhtiön normaaliin toimintaan liittyvät päätökset voidaan tehdä, vaikka hyöty ei jakaudu tasan kaikille tai joillekin ei ollenkaan ja vaikka vastike siitä nousee. Kunhan päätöksellä ei puututa ja rajoiteta osakkaan oman asunnon käyttöä. Joissain tilanteissa sekin on mahdollista, mutta silloin perusteena täytyy olla yhtiön etu. Yhdenvertaisuudella ei suojata henkilökohtaisia mieltymyksiä tai tarpeita ja vain mikäli loukkaaminen johtaa osakkeen arvon alenemiseen se voi olla yhdenvertaisuuden vastaista. Silloinkin voidaan tappiota tasata kompensoimalla sitä esim. rahalla tai vastaavalla.

Korkein oikeus on ratkaisut useita yhdenvertaisuuteen liittyviä tapauksia:

KKO 1998:61 erikokoiset piha-alueet loukkasivat yhdenvertaisuutta kun kokoerolla ei ollut hyväksyttävää perustelua eikä niitä ollut yhtiöjärjestyksessä määritelty osakkeille, myös KKO 1983 II 47 yhtiökokouksella oli oikeus päättää piha-alueen koosta


KKO 2005:83 parvekelasitukset hyväksyttiin vaikka kaikilla ei parvekkeita

KKO 2009:22 vesimaksun muuttaminen, kohtuullistaminen, yhtiövastike

KKO 2015:19 rakennusluvan hakeminen

KKO 2016:43 pyykkitupa vastikemaksuihin

KKO 2023:52 yhtiöjärjestyksen rahoitusvastikemääräyksen muuttaminen






1:9 §.Enemmistöperiaate.

Enemmistöperiaate
Osakkeenomistajat käyttävät päätösvaltaansa yhtiökokouksessa. Päätökset tehdään annettujen äänten enemmistöllä, jollei tässä laissa säädetä tai yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

HE 2009

Pykälässä todettaisiin asunto-osakeyhtiöissä yleensä noudatettava enemmistöperiaate, jonka mukaan osakkeenomistajat päättävät yhtiön asioista äänten enemmistöllä, jollei laista tai yhtiöjärjestyksestä johdu muuta. Säännös on lähinnä informatiivinen, ja päätöksenteon tarkempi sääntely sisältyy 6 lukuun. Pykälästä ilmenevä periaate ilmenee voimassa olevan lain 38 §:n 1 momentista. Pykälä vastaa osakeyhtiölain 1 luvun 6 §:ää.

1:10§ Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus

Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

HE 2009

10 §.Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus on yksi asunto-osakeyhtiöoikeuden keskeisistä periaatteista ja sen päällimmäisenä tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkeenomistajia. Periaatteen noudattaminen ei estä enemmistövallan käyttämistä, mutta estää enemmistöosakkeenomistajien suosimisen vähemmistön kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaate soveltuu tyypillisesti muttei yksinomaan yhtiön tilojen käyttöoikeuksien jakamista, yhtiön uudistustoimenpiteiden vastikerahoitusta ja yhtiön varojen jakamista koskeviin tilanteisiin. Periaatteen merkitystä asunto-osakeyhtiöoikeuden vähemmistönsuojajärjestelmässä korostaa sekä asunto-osakeyhtiöiden monimuotoisuus että yhteiskunnan monimutkaistuminen, joiden vuoksi yhtiöiden toimintaa ei voida kattavasti normittaa yksityiskohtaisilla säännöksillä.

Ehdotetun pykälän ensimmäisessä virkkeessä on voimassa olevan lain 9 §:n säännös, jonka mukaan osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Osakkeenomistajalla on siten oikeus lähtökohtaisesti luottaa siihen, että hänen osakkeensa tuottavat samat oikeudet kuin muutkin osakkeet. Toisaalta säännös merkitsee myös sitä, että osakkeenomistajat voivat luottaa yhtiöjärjestysmääräyksestä johtuvien erilaisten osakeoikeuksien pysyvyyteen. Osakeoikeuksia voidaan kuitenkin lain sallimin keinoin muuttaa, jolloin yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta on keskeistä kiinnittää huomiota osakeomistuksen arvon säilymiseen.

Pykälän toisessa virkkeessä on yhdistetty voimassa olevan lain 46 ja 60 §:n yleislausekkeet kielletyistä päätöksistä ja toimista vähäisin sanonnallisin muutoksin. Säännöksessä kielletään epäoikeutetun edun antaminen osakkeenomistajalle tai muulle yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Säännös koskee yhtiökokouksen ja yhtiön johdon päätöksiä sekä yhtiön johdon tekemiä muitakin toimenpiteitä, kuten tiettyä osakkeenomistajaa suosivia sopimuksia. Säännöksellä kielletään kaikenlaisen epäoikeutetun taloudellisen edun antaminen esimerkiksi enemmistöosakkaalle vähemmistöosakkeenomistajan kustannuksella. Tällainen etu voi olla esimerkiksi tiettyä osakkeenomistajaa hyödyttävä yhtiön tilojen käyttöoikeuden luovutus käypää korvausta alhaisemmalla hinnalla tai sellaisen uudistuksen kustannusten jakaminen yhtiövastikeperusteen mukaisesti, joka ei selvästikään hyödytä joitakin osakkeenomistajia. Toisaalta esimerkiksi autotalliosakkeiden omistajia ei lähtökohtaisesti kohdella yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti sellaisessa putkiremontissa, jossa remontin vuoksi avattujen osakkeenomistajien vastuulla olevien pinnoitteiden korjauskustannukset, kunnossapidon osalta odotettavissa oleva säästö huomioon ottaen, eivät ole merkittävästi suuremmat kuin jos korjaukseen olisi käytetty alkuperäistä vastaavaa materiaalia.

Yhdenvertaisuusperiaatteesta ei kuitenkaan johdu kieltoa tehdä osakkeenomistajan kanssa tämän kannalta edullisia toimia, jos toimet ovat myös yhtiön edun mukaisia. Toisaalta lain muotomääräysten mukaan tehty, kaikkiin osakkeenomistajiin muodollisesti samalla tavalla kohdistuva päätös tai toimi saattaa tosiasiallisten vaikutustensa takia olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.

Epäoikeutetun edun antaminen muulle henkilölle viittaa muun muassa suorituksiin osakkeenomistajan lähipiirille. Yhtiön toiminnan tarkoituksen vastaisia toimia, kuten ulkopuolisille tehtyjä puhtaita lahjoituksia, arvioidaan myös yhtiön tarkoitusta ja toimintaa koskevien 2 ja 5 §:n säännösten valossa.
Yhdenvertaisuusperiaate voi tulla sovellettavaksi siinäkin tapauksessa, että yhtiökokouksen päätös on tehty määräenemmistöllä. Päätöksen tekeminen määräenemmistöllä saattaa kuitenkin olla viite siitä, että päätöstä pidetään yleisesti osakkeenomistajien etujen mukaisena. Mahdollisuus vedota muihin osakkeenomistajien vähemmistöä suojaaviin säännöksiin ei estä yhdenvertaisuusperiaatteen soveltamista.

Säännöksen sanamuodon mukaan yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan yhtiön osakkeenomistajaan. Vastaavia periaatteita on kuitenkin sovellettava myös esimerkiksi osakkeen merkitsijään sitovan merkintätoimen jälkeen siinä laajuudessa, kuin se osakkeen merkitsijän asema huomioon ottaen on mahdollista. Periaatteet ovat vastaavalla rajauksella ulotettavissa myös optio-oikeuden haltijaan. Optio-oikeuden haltijoiden osalta on kuitenkin kiinnitettävä huomiota siihen, että näiden asemaa voidaan turvata option liikkeeseenlaskuehdoissa. Edellä mainittujen tahojen osalta yhdenvertaisuusperiaatetta vastaavien periaatteiden soveltuminen on katsottu tarkoituksenmukaiseksi jättää oikeuskäytännön varaan.

Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on, jollei yhtiöjärjestyksessä rajoiteta huoneiston luovuttamista toisen käyttöön tai määrätä talossa asuvien osakkeenomistajien etuoikeudesta. Tällainen rajoitus voidaan yleensä sisällyttää yhtiöjärjestykseen vain yhtiön perustamisvaiheessa, koska myöhemmin sen lisäämiseen yhtiöjärjestykseen vaaditaan käytännössä kaikkien osakkeenomistajien suostumus (ks. 6 luvun 35 §).

Säännös vastaa sisällöltään pääosin voimassa olevaa oikeutta. Ehdotuksessa johdon jäsenillä ei kuitenkaan tarkoiteta puhtaita yhtiön edustajia, mikä käy ilmi 7 luvun säännöksistä. Voimassa olevan lain esitöistä (HE 201/2000, s. 3—4 ja YmVM 1/2001) ja oikeuskäytännöstä ilmenevällä tavalla päätöksen tai toimenpiteen suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen arvioitaessa merkitystä on sillä, miten päätös tai toimenpide vaikuttaa osakkeenomistajien osakkeiden eli näiden hallinnassa olevien huoneistojen arvoon. Yhdenvertaisuusarvioinnin kannalta ei ole merkitystä sillä, miten päätös tai toimenpide vaikuttaa päätöksentekohetkellä tai toimenpiteen toteutuksen aikana huoneistoa hallitsevan osakkeenomistajan henkilökohtaisten asumistarpeiden toteutumiseen.

Esimerkiksi yhtiön perusparannusten, uudistusten ja muiden muutostöiden kohdalla osakkeenomistaja voi yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla luottaa siihen, että yhtiökokouksen enemmistöpäätöksillä toteutetaan vain sellaisia muutoksia, jotka eivät ole omiaan tuottamaan toiselle osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua ensin mainitun osakkeenomistajan tai yhtiön kustannuksella.

Vain joidenkin osakkeenomistajien huoneistoihin liittyvä muutostyö voi kuitenkin olla yhdenvertaisuusperiaatteen mukainen, jos muutos vähentää yhtiön tulevia käyttö- ja kunnossapitokustannuksia (KKO 2005:83: Yhtiö osoitti, että osakehuoneistojen parvekkeiden lasittaminen säästi parvekkeiden huoltokustannuksia niin paljon, että toimenpide oli myös parvekkeettomia osakehuoneistoja hallitsevien osakkeenomistajien kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen ratkaisu. Parvekelasitusta ja sen vastikerahoitusta koskeva päätös ei tuottanut epäoikeutettua etua parvekkeellisia osakehuoneistoja hallitseville osakkeenomistajille muiden osakkeenomistajien kustannuksella.)

Yhtiön kunnossapidon ja sen kustannusten jaon osalta vastikeperusteesta poikkeaminen voi olla tarpeen yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi lähinnä 6 luvun 32 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa, koska osakkeen merkitsijän tai ostajan on otettava huomioon se, että kaikki yhtiön kunnossapitovastuun täyttämiseksi tarpeelliset kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksestä ilmenevän vastikeperusteen mukaisesti. Jos yhtiön rakennuksessa on alun perin hissi tai vain joissakin huoneistoissa on parveke, ensimmäisen kerroksen asuntoon tai parvekkeettoman asuntoon oikeuttavat osakkeet hankkivan on otettava huomioon se, että taloyhtiö vastaa hissin kunnossapidosta ja suurimmalta osin myös parvekkeiden kunnossapidosta. Yhtiön kunnossapidon toteuttamista rakenteita uusimalla korjaamisen sijasta ei ole ongelmallista yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisen kannalta, jos toimenpide on tarpeen rakentamista koskevien vaatimusten vuoksi tai uusimisen kustannukset eivät ylitä korjauskustannuksia (KKO 2005:83). Kunnossapitoa koskeva päätös tai toimenpide voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen lähinnä silloin, kun yhtiö laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa joidenkin huoneistojen osalta, eikä kysymys ole tavanmukaisesta kunnossapidon vaiheittaisesta toteutuksesta.

Tavalliset kunnossapitopäätökset ja –toimet eivät lähtökohtaisesti ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, vaikka ne hyödyttäisivät eri tavoin eri osakehuoneistoja. Yhdenvertaisuusperiaate voi tulla sovellettavaksi myös silloin, kun yhtiö pyrkii perimään osakkeenomistajalta vastikeperusteen mukaisen osuuden sellaisesta vain muihin huoneistoihin kohdistuvasta kunnossapidosta tai muutoksesta, jonka osakkeenomistaja on aiemmin toteuttanut oman huoneistonsa osalta siten, että osakkeenomistajan toimenpide säästää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Yhtiön päätöksenteon selventämiseksi ja helpottamiseksi ehdotetaan 6 luvun 32 §:n 1 momenttiin erityissäännöstä yhtiölle koituvan säästön huomioon ottamisesta.
Myös kunnossapitovastuun muuttamista tarkoittava päätös yhtiöjärjestyksen muuttamisesta voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen (ks. 6 luvun 35 §:n perustelut).

Myös yhtiön muutostyön osalta kustannusten jaon lähtökohtana on aina yhtiövastikeperuste. Yhdenvertaisuuden loukkauksessa on siten aina kyse yksittäistapauksessa ilmenevästä poikkeamisesta siitä, mihin osakkeenomistaja on osakkeet hankkiessaan ollut velvollinen varautumaan. Näyttövelvollisuus yhdenvertaisuusvaatimuksen loukkaamisesta on siihen vetoavalla osakkeenomistajalla. Tämän vuoksi yhdenvertaisuudesta poikkeamisen on käytännössä oltava varsin selvä, jotta osakkeenomistaja voi sen perusteella vastustaa enemmistön päätöstä. Yhdenvertaisuusperiaatteen soveltaminen joudutaan viime kädessä ratkaisemaan tapauskohtaisesti.

Voimassa olevaa lakia vastaavasti muutostyötä ja sen rahoittamista koskevan päätöksen suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen arvioitaessa merkitystä on sillä, miten muutos vaikuttaa osakkeenomistajien hallinnassa olevien huoneistojen arvoon. Yhdenvertaisuusarvioinnin kannalta ei ole merkitystä sillä, miten muutos edistää päätöksentekohetkellä huoneistoa hallitsevan osakkeenomistajan henkilökohtaisten asumistarpeiden toteutumista. Esimerkiksi kaapelitelevisioverkko, pihaistutukset ja sauna-osasto voivat olla hankkeita, joilla ei ole jollekin osakkeenomistajalle lainkaan käyttöä. Jos nämä hankkeet kuitenkin korottavat yleensä kaikkien huoneistojen arvoa suunnilleen samassa suhteessa, ne ovat yleensä yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisia. Toisaalta uudistusta ja sen rahoitusta koskeva päätös voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen, jos kustannusten jako osakkeenomistajien kesken poikkeaa selvästi siitä, miten uudistus vaikuttaa kunkin osakkeenomistajan huoneiston arvon kehitykseen tässä yhtiössä (HE 201/2000, s. 3—4 ja YmVM 1/2001).

Uudistuksen tavanomaisuudesta seuraa, että yhtiökokous voi päättää sen vastikerahoituksesta enemmistöpäätöksellä. Kaikki ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia vastaavat uudistukset eivät kuitenkaan hyödytä kaikkia osakkeenomistajia yhtäläisesti edes osakkeiden arvonnousuna. Esimerkiksi hissin rakentaminen voi hyödyttää osakkeenomistajia eri tavoin sen mukaan, missä kerroksessa huoneisto sijaitsee. Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen voi siten edellyttää, että näiden uudistusten osalta on poikettava vastikeperusteen mukaisesta kustannusten jaosta tai vastikeperusteen mukaiseen kustannusten jakoon on saatava myös tiettyjen osakkeenomistajien suostumus. Yhtiön päätöksenteon selventämiseksi ja helpottamiseksi ehdotetaan 6 luvun 32 §:n 3 momenttiin erityissäännöstä yhdenvertaisuusperiaatteen huomioon ottamisesta hissin jälkiasennusta ja sen vastikerahoitusta koskevassa päätöksenteossa.

Käytännössä osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät hyödy jokaisesta vähäisestä uudistuksesta suorittamaansa maksuosuuttaan vastaavassa suhteessa (esim. ovipuhelimien asennus kerrostaloon, jossa alimman kerroksen huoneistoihin on käynti kadulta). Käytännössä huomattava osa uudistuksista on sellaisia, että voi olla hyvinkin vaikeata osoittaa niiden vaikuttaneen osakkeiden arvoon.

Jos osakkeenomistaja on itse suorittanut huoneistossaan toimenpiteitä, jotka sittemmin yhtiökokouksessa päätetään tehdä yhtiön varoin kaikissa huoneistoissa, yhdenvertaisuusperiaatteesta voi seurata, että osakkeenomistajaa ei voida velvoittaa ainakaan täysimääräisesti yhtiövastikkeella osallistumaan toimenpiteen toteuttamiseen muiden huoneistojen osalta.

Yhdenvertaisuusperiaatteen merkitystä kunnossapitoa ja uudistuksia koskevassa päätöksenteossa käsitellään myös 6 luvun 32 ja 35 §:n perusteluissa.
----

6:32§ Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta

Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla (yksinkertaisella)enemmistöllä uudistusta varten osakkeenomistajalta perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta, jos osakkeenomistajan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Sama koskee kunnossapitoa varten perittävän yhtiövastikkeen alentamista, jos osakkeenomistajan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle aiheutuvia kustannuksia. Alennusta laskettaessa otetaan huomioon yhtiölle tuleva säästö ja osakkeenomistajan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus. Alennuksen enimmäismäärä on pienempi näistä.

Yhtiökokous voi päättää 27 §:ssä tarkoitetulla (2/3) määräenemmistöllä kunnossapidosta ja uudistuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakehuoneistoihin ja kunnossapidosta tai uudistuksesta kullekin osakehuoneistolle tuleva etu ja kunkin huoneiston osalta aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret.

Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä hissin jälkiasennuksesta aiheutuvien kustannusten jakamisesta siten, että kustannusten jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna osakehuoneiston kerroksella, joka määräytyy porrashuoneen sisäänkäynnin perusteella. Osakehuoneiston kerros on huoneiston sisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin saapumistason kerros. Porrashuoneen sisäänkäynnin kerros on pääsisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin lähtötason kerros. Osakehuoneiston kerros määritellään puolen kerroksen tarkkuudella. Jos osakehuoneiston kerros on samalla etäisyydellä hissin eri saapumistasoista, osakehuoneiston kerroksena pidetään ylempänä olevaa saapumistasoa.

Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä hissin jälkiasennuksesta vain osaan porrashuoneista. Tällaiseen päätökseen vaaditaan lisäksi enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy. Kulut jaetaan tällöin 3 momentissa tarkoitetulla tavalla näiden osakkeenomistajien kesken. Sama koskee hissin asentamista kerrostalon porrashuoneeseen yhtiössä, jossa on yhtiöjärjestyksen mukaan sellaisia määrättyyn käyttötarkoitukseen varattuja osakehuoneistoja, joille asennus ei tuota etua, tai jossa on myös sellaisia rivitaloja tai muita rakennuksia, joissa on osakehuoneistoja. (11.6.2010/547)

Yhtiökokous päättää 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöllä siitä, että tiettyihin osakehuoneistoihin kohdistuvaa vain näille huoneistoille etua tuottavaa uudistusta varten ei peritä vastiketta muilta osakkeenomistajilta. Lisäksi päätökseen vaaditaan enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy.

HE 2009

32 §.Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta. Pykälään ehdotetaan uusia säännöksiä osakkeenomistajien maksuvelvollisuuden jakamisesta kunnossapidon ja uudistuksen osalta yhtiöjärjestyksessä määrätystä vastikeperusteesta poikkeavalla tavalla. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön kunnossapitotyössä tai uudistuksessa osakkeenomistajan huoneiston osalta syntyvän säästön huomioon ottamisesta vastikkeen perimisessä, uudistuksen ja kunnossapidon kustannusten tasajaosta silloin, kun huoneistoon kohdistuvan kunnossapidon tai uudistuksen kustannukset ja edut ovat samansuuruiset kunkin huoneiston osalta, yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta hissin jälkiasennuksen yhteydessä sekä yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta silloin, kun uudistus toteutetaan vain tietyn käyttötarkoituksen osakehuoneistoissa ja uudistus ei tuota etua toisen käyttötarkoituksen huoneistoille. Kaikissa näissä tapauksissa on kysymys 31 §:ssä tarkoitetuista sinänsä tavanomaisista uudistuksista. Tavanomaisen tason ylittäviä uudistuksia koskevasta päätöksenteosta ehdotetaan säädettäväksi 33 §:ssä.

Yhtiövastikkeen alentaminen yhtiölle tulevan säästön perusteella. Pykälässä säädetään edellytyksistä, joilla yhtiökokous voi päättää vastikeperusteesta poikkeamisesta sekä kunnossapidon että uudistuksen yhteydessä silloin, kun yhtiölle aiheutuu säästöä sen vuoksi, että uudistusta ei tarvitse tehdä tietyn osakkeenomistajan huoneistossa sen vuoksi, että toimenpide on jo alun perin tai osakkeenomistajan tai tämän edeltäjän toimesta tehty kyseisessä huoneistossa. Sama koskee sellaista osakkeenomistajan tekemää kunnossapitotyötä, josta aiheutuu säästöä yhtiön kunnossapitotyössä. Edellytyksenä on, että yhtiö voi toteuttaa toimenpiteensä pienemmillä kustannuksilla sen vuoksi, että osakkeenomistaja on aiemmin tehnyt vastaavan kunnossapitotyön tai uudistuksen omalla kustannuksellaan tai että kyseinen uudistus vastaa osakkeenomistajan huoneistossa muuten vallitsevaa tasoa.

Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavia säännöksiä. Käytännössä on epäselvää, millä tavoin osakkaan toimenpiteestä yhtiölle tuleva säästö voidaan ottaa huomioon hänen vastikeperusteen mukaisen maksuvelvollisuutensa vähennyksenä. Kun osakkeenomistaja on tehnyt huoneistossaan kunnossapito- tai muutostyön ja yhtiö päättää myöhemmin suorittaa vastaavan toimenpiteen kaikissa huoneistoissa, yhtiölle saattaa syntyä säästöä sen johdosta, että toimenpidettä ei tarvitse tehdä jossakin huoneistossa. Mikäli säästöä ei otettaisi huomioon työn osaltaan tehneiltä osakkeenomistajilta perittävässä vastikkeessa, säästö tulisi kaikkien osakkeenomistajien eduksi. Tällöin kunnossapidon tai muutoksen omalla kustannuksellaan tehnyt osakkeenomistaja joutuisi maksamaan uudelleen osuutensa kunnossapidosta tai muutoksesta.

Käytännössä oikeustilan epäselvyys rajoittaa jossain määrin osakkeenomistajien halukkuutta kunnossapitotöihin ja uudistuksiin ja johtaa erimielisyyksiin siitä, milloin ja miten osakkeenomistajan toimenpiteistä yhtiölle koituva säästö pitäisi ottaa huomioon. Nimenomainen säännös on tarpeen oikeustilan selventämiseksi näissä yleisissä ja todennäköisesti tulevaisuudessa edelleen yleistyvissä tilanteissa. Ehdotuksen tavoitteena on poistaa esteitä, jotka vähentävät osakkeenomistajien halukkuutta huolehtia huoneistojensa kunnossapidosta ja ajanmukaisuudesta, sekä vähentää yhtiön ja osakkeenomistajien välisiä erimielisyyksiä.

Kustannusten tasajako kaikkien huoneistojen osalta samat edut ja kustannukset tuottavassa kunnossapidossa ja uudistuksessa. Lisäksi ehdotetaan, että yhtiökokous voi päättää 2/3:n määräenemmistöllä kunnossapidosta tai uudistuksesta aiheutuvien jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakkeenomistajien hallinnassa oleviin huoneistoihin ja siitä kunkin huoneiston osalle tuleva etu ja aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret. Tällainen kunnossapito tai uudistus voi olla esimerkiksi ulko-ovien vaihtaminen huoneistoihin tai samankokoisten parvekkeiden jälkiasennus. Voimassa olevan lain 39 §:n mukaan mahdollisuus poiketa yhtiövastikeperusteen mukaisesta kulujaosta yhtiökokouksen päätöksen perusteella koskee ehdotusta vastaavalla tavalla sekä kunnossapitoa että uudistusta.

Ehdotuksen valmistelussa on harkittu poikkeamismahdollisuuden rajoittamista uudistuksiin osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden ennakoitavuuden lisäämiseksi. Tällaista rajoitusta ei kuitenkaan ehdoteta, koska se kannustaisi puutteiden korjaamiseen uudistuksen muodossa silloinkin, kun kunnossapito olisi tarkoituksenmukaisempi vaihtoehto. Rajoitus voisi myös johtaa riitojen lisääntymiseen, koska kunnossapidon ja uudistamisen välinen raja ei ole selvä kaikissa tilanteissa. Poikkeusmahdollisuuden säilyttäminen myös kunnossapidon osalta on tarpeen yhtiön päätöksenteon helpottamiseksi silloin, kun suurin osa osakkaista vastustaisi kustannusten kattamista vastikeperusteen mukaisesti. Toisaalta on edelleen tarpeen rajoittaa tasajaon mahdollisuus välittömästi huoneistoon kohdistuviin toimenpiteisiin, jotta vastikeperusteen merkitys yhteisten kulujen jakoperusteena ei vesittyisi ja osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden kehitys olisi riittävässä määrin ennakoitavissa.

Yhtiövastikeperusteesta poikkeaminen hissin jälkiasennuksessa. Pykälään ehdotetaan uusia säännöksiä myös siitä, millä edellytyksillä yhtiökokous päättää poiketa hissin jälkiasennuksen yhteydessä yhtiövastikeperusteen mukaisesta kustannusten jaosta. Voimassa olevassa laissa ei ole vastaavia säännöksiä siitä, miten sinänsä tavanomaisena pidettävästä hissin jälkiasennuksesta voidaan päättää silloin, kun vastikeperusteen noudattaminen kustannusten jaossa olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Yhtiön päätösten suhdetta yhdenvertaisuusperiaatteeseen arvioidaan sen perusteella, miten päätös ja sen täytäntöönpano vaikuttavat yhtiön osakkeiden arvoon (ks. HE 201/2000 vp., s. 4). Yksittäisen osakkeenomistajan kannalta kysymys on pelkistäen siitä, missä määrin hissin rakentamisesta hänelle aiheutuvat kustannukset ja hänen osakkeidensa arvonnousu vastaavat toisiaan. Kuten edellä 1 luvun 10 §:n kohdalla on esitetty, osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun toteutumista arvioitaessa ei oteta huomioon osakkeenomistajan henkilökohtaisia käsityksiä uudistuksen vaikutuksesta huoneiston käytettävyyteen.

Hissin jälkiasennus eroaa muista asunto-osakeyhtiöissä yleisistä asuntojen arvoon vaikuttavista tavanomaisista uudistuksista siten, että hissin rakentamisen rahamääräinen vaikutus eri kerroksissa olevien asuntojen arvoon on yleensä huomattava ja helposti ennalta havaittavissa.

Esimerkki: Jos esimerkiksi neljäkerroksisen porrashuoneen hissin asennuksesta jäisi julkisten avustusten jälkeen kyseisen rapun osakkaiden maksettavaksi 40.000 euroa, vastikeperusteen noudattaminen tarkoittaisi sitä, että ensimmäisen kerroksen osakkaat maksaisivat 10.000 euroa uudistuksesta, joka ei käytännössä lisää heidän huoneistojensa käytettävyyttä eikä vähennä yhtiön hoitokuluja. Jos oletetaan, että kunkin kerroksen huoneistojen pinta-ala olisi yhteensä 200 neliötä ja huoneistot ovat samansuuruisia, tämä tarkoittaisi 2.500 euron lisälaskua jokaisen ensimmäisen kerroksen huoneiston osalta.

Jos hissin rakentaminen nostaisi ylimmän kerroksen huoneistojen asuntojen hintoja 10 % (tai 5 %) ja alimman kerroksen hintoja 2 % (tai 1 %), tästä seuraisi esimerkiksi Helsingin keskihinnalla (oletuksena 3.500 euroa/m2), että ylimmän kerroksen osakkaiden huoneistojen välittömästi realisoitavissa oleva arvonnousu rakentamiskustannukset huomioon ottaen voisi olla yhteensä 60.000 (tai 25.000) euron luokkaa ja alimman kerroksen osakkaiden huoneistojen osalta yhteensä 4.000 (tai -3.000) euron luokkaa. Yleinen käsitys on, että suuressa osassa tapauksia alimman kerroksen osakkeiden arvonnousu ei ensisijassa perustu huoneiston käytettävyyden parantumiseen vaan lähinnä siihen, että ylempien kerrosten asuinhuoneistojen arvonnousu vaikuttaa käytännössä jossain määrin kaikkien samassa rakennuksessa sijaitsevien asuinhuoneistojen kauppahintoihin.

Toisaalta oikeuskäytännön mukaan yhtiökokouksella ei ole oikeutta ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta päättää hissien jälkiasennuksen hankintakustannusten perimisestä yhtiövastikeperusteesta poikkeavalla tavalla (KKO:1966—II—1).

Tässä tilanteessa suurin osa hissin jälkiasennusta koskevista asunto-osakeyhtiöiden päätöksistä tehdään nykyisin yksimielisesti. Esimerkiksi vuosina 2004—2007 taloyhtiöissä tehdyistä 319:stä hissipäätöksestä 222 tehtiin yksimielisesti (tiedot Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen hissiavustuspäätöksistä). Yksimielisyysvaatimus on johtanut siihen, ettei kaikkia tarpeellisia hissin rakentamispäätöksiä saada tehdyksi.

Ehdotuksen mukaan hissin jälkiasennuksesta päätetään vastikeperusteesta poiketen normaalilla enemmistöpäätöksellä ja asennuskustannusten jakoperusteena on huoneiston sijainti rakennuksessa. Ehdotuksen perusteella hissin jälkiasennuksen osalta uudesta laista ilmenisi nykyistä selvemmin miten yhdenvertaisuusperiaatetta tulkitaan hissin jälkiasennuksen kustannusten jaossa. Tarkoitus on, että jatkossa hissin rakentamisesta ja rahoituksesta voitaisiin aina päättää pätevästi enemmistöpäätöksellä. Väestön ikääntymisen myötä tarve hissien jälkiasennukseen kasvaa, mikä osaltaan puoltaa hissin jälkiasennusta koskevan päätöksenteon helpottamista.

Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu tarvetta soveltaa samaa periaatetta myös jälkiasennetun hissin vuotuisten huoltokustannusten jakoon. Huoltokustannusten osalta ei kuitenkaan ehdoteta vastaavaa erityissäännöstä, koska niiden jyvitys ei yleensä olisi yhtiön kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukaista. Hissin huoltokulujen jyvityksen vaikutus osakkeenomistajien maksuvelvollisuuteen olisi yleensä vähäinen verrattuna poikkeavan vastikeperusteen soveltamisesta yhtiölle aiheutuviin hallintokuluihin.

Yhtiövastikkeen alentaminen vain muun käyttötarkoituksen huoneistoissa tehtävän uudistuksen yhteydessä. Lisäksi ehdotetaan, että yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä yhtiövastikkeen perimättä jättämisestä muissa osakehuoneistoissa toteutettavaa uudistusta varten, jos osakkeenomistajan huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on toinen kuin niiden huoneistojen, joissa uudistus toteutetaan. Lisäksi päätökseen vaadittaisiin enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy. Lisävaatimuksen tarkoituksena on varmistaa, että myös uudistuksen maksajista laskettava ääntenenemmistö kannattaa päätöstä.

Vain tiettyyn käyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa toteutettava uudistus ei tuota etua muuhun käyttöön tarkoitetuille huoneistoille edes arvonnousun muodossa. Edulla tarkoitetaan uudistuksen vaikutusta osakehuoneiston arvoon. Tällainen uudistus voi olla esimerkiksi kylpyhuoneiden, saunojen tai parvekkeiden rakentaminen asuinhuoneistoihin yhtiössä, jossa on autotalli-, myymälä- tai toimistohuoneistoja. Tällaisen sinänsä tavanomaisen uudistuksen rahoittaminen myös muita kuin asuinhuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta perittävällä vastikkeella on lähtökohtaisesti yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Tämän vuoksi on tarpeen säätää siitä, miten vastikeperusteesta poiketaan tavallisella enemmistöpäätöksellä yhdenvertaisuusperiaatteen huomioon ottamiseksi silloin, kun yhtiössä on asuinhuoneistojen lisäksi sellaisia yhtiöjärjestyksen mukaan muuhun tarkoitukseen varattuja osakehuoneistoja, joissa uudistusta ei toteuteta.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä osakkeenomistajalta kunnossapidosta tai uudistuksesta aiheutuviin kuluihin perittävän yhtiövastikkeen alentamisesta silloin, kun osakkeenomistaja on jo suorittanut vastaavan toimenpiteen hallitsemassaan huoneistossa ja siitä aiheutuu yhtiölle säästöä. Yhtiökokous päättää tällöin enemmistöpäätöksellä, että osakkeenomistajalta peritään vähemmän tai ei lainkaan vastiketta tällaisen kunnossapidon tai uudistuksen kuluihin. Hyvityksen maksaminen ei ole yhtiön vapaasti päätettävissä vaan osakkeenomistaja on oikeutettu saamaan hyvitystä, jos hänen aiemmasta työstään aiheutuu säästöä.

Osakkeenomistaja voi saada yhtiöltä hyvitystä enintään määrän, jonka yhtiö säästää sen vuoksi, ettei yhtiön tarvitse teettää osakkeenomistajan huoneistoon kyseistä kunnossapitoa tai uudistusta. Osakkeenomistajan omalla kustannuksellaan toteuttaman kunnossapidon ja uudistuksen osalta käytännössä samaan lopputulokseen voidaan usein päästä myös siten, että yhtiö tarjoutuu korvaamaan osakkeenomistajalle toimenpiteen suorittamisen hintaan, joka yhtiöltä säästyy tämän huoneiston osalta. Näin syntyvällä osakkeenomistajan saatavalla voidaan kuitata hänen maksettavakseen kuuluvaa, yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan laskettavaa vastiketta vastaan.

Yhtiö ei ole velvollinen oma-aloitteisesti selvittämään, miten sen kunnossapitotyössä tai uudistuksessa voidaan hyödyntää osakkeenomistajien aiemmin tekemiä töitä ja miten paljon niistä voisi tulla säästöä. Viime kädessä osakkeenomistajan on itse osoitettava yhtiölle tuleva säästö. Usein syntyneen säästön arvioinnissa voidaan hyödyntää yhtiön teettämän työn tekijän arviota säästöstä.

Säästön arvioinnissa otetaan huomioon myös sen selvittämisestä ja huomioon ottamisesta yhtiölle aiheutuvat kulut ja vaikutus yhtiön tuleviin kunnossapitokuluihin. Näistä syistä säästöä ei yleensä synny esimerkiksi sellaisista osakkeenomistajan kunnossapitotöistä tai uudistuksista, jotka ovat arvoltaan vähäisiä tai joista on kulunut pidemmän aikaa.

Osakkeenomistajan tekemästä työstä ei tietenkään tule säästöä yhtiölle, jos yhtiöllä on perusteltu syy toteuttaa kunnossapito tai uudistus myös tällaisessa huoneistossa. Osakkeenomistajan kunnossapito tai muutostyö voi olla esimerkiksi niin vanha tai siten toteutettu tai dokumentoitu, että yhtiön tulevan kunnossapitovastuun kannalta on perusteltua tehdä työ myös tässä huoneistossa.

Jos kunnossapidosta tai uudistuksesta aiheutuva kustannus on kunkin huoneiston osalta suurin piirtein yhtä suuri ja osakkeenomistajan vastikeperusteella laskettu osuus yhteiskustannuksista on keskimääräistä suurempi, osakkeenomistaja voi joutua osallistumaan hankkeen kustannuksiin vastikkeen muodossa vaikka hänen maksettavakseen tulevaa vastiketta alennettaisiin kustannussäästön perusteella. Jos osakkeenomistajan vastikeperusteen mukainen maksuosuus on keskimääräistä pienempi, hänellä ei myöskään ole oikeutta saada vastikkeen alentamisen lisäksi muuta hyvitystä yhtiölle tulevasta säästöstä. Huomioon otettava säästö voi olla enintään työstä aiheutuvan yhtiövastikkeen suuruinen.

Syntyvän säästön määrästä ei ole yleensä tarkoituksenmukaista sopia etukäteen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä.Yleensä on tarkoituksenmukaista, että osakkeenomistajan työn yhteydessä hallitus hyväksyy työn otettavaksi huomioon siihen määrään asti, jonka yhtiö säästää myöhemmin kaikkien huoneistojen osalta toteutettavan toimenpiteen kohdalla.

Jos yhtiökokous myöhemmin päättää vastikkeen perimisestä osakkeenomistajalta siten, että päätöksessä ei oteta huomioon yhtiölle tulevaa säästöä edellä esitetyllä tavalla, osakkeenomistaja voisi moittia päätöstä tämän momentin säännösten rikkomisen perusteella. Päätöstä vastustavan osakkeenomistajan pitäisi osoittaa yhtiölle tuleva säästö ja se, että hän on vaatinut toimenpiteensä huomioon ottamista niin ajoissa, että yhtiö olisi voinut ottaa sen huomioon sopiessaan kunnossapidon tai uudistuksen toteutuksesta.

Käytännössä olosuhteet voivat muuttua olennaisesti sen jälkeen, kun osakkeenomistaja on tehnyt oman työnsä. Olosuhteiden muutos voi vaikuttaa hyvitykseen määrää vähentävästi tai vaihtoehtoisesti poistaa oikeuden hyvitykseen jopa kokonaan.

Esimerkki: Osakkeenomistaja vaihtaa huoneistoonsa ajankohdan vaatimusten mukaiset uudet ikkunat. Viiden vuoden kuluttua yhtiö uusii kaikki ikkunat. Tähän mennessä on ilmennyt, että osakkeenomistajan asentamat ikkunat eivät vastaa tuolloin voimassa olevia määräyksiä ja että niiden ikkunoiden puitteet eivät kestäkään tavanomaista sään vaihtelua. Myös osakkeenomistajan aiemmin vaihtamat ikkunat on uusittava, koska niistä todennäköisesti aiheutuisi yhtiölle huomattava ikkunoiden ja rakennuksen ulkovaipan korjaustarve jo lähitulevaisuudessa.

Säästön määrää laskettaessa otetaan huomioon muun muassa yhtiön kunnossapitotyön tai uudistuksen taso. Esimerkiksi parvekelasien asennuksessa mahdollinen alennus tai hyvitys lasketaan yhtiön valitseman peruslasituksen kustannusten perusteella eikä merkitystä anneta sille, että joku osakkeenomistaja on hankkinut poikkeuksellisen hienot ja erikoiset parvekelasit huoneistoonsa. Säästön määrään voivat vaikuttaa myös yhtiölle aiheutuvat ylimääräiset purku- ja asennuskulut. Säästön laskemisessa on arvioitava kustannuksista saatava säästö, mutta myös osakkeenomistajan tekemästä työstä yhtiölle mahdollisesti aiheutuvat lisäkustannukset. Jos esimerkiksi parvekelasitus toteutetaan rakennuksen ulkovaipan pinnoituksen peruskorjauksen yhteydessä, osakkeenomistajan asentamat parvekelasitukset on yleensä purettava ennen pinnoituksen korjausta. Ylimääräisestä purkutyöstä yhtiölle aiheutuvat kustannukset vähentävät säästöä, joka yhtiölle tulee osakkeenomistajan hankkimasta lasituksesta.

Suoritetusta kunnossapidosta tai uudistuksesta voidaan antaa alennusta myös osakkeiden uudelle omistajalle vaikka edellinen omistaja on toteuttanut kunnossapidon tai uudistuksen, esimerkiksi asentanut parvekelasit, ja toimet vähentävät yhtiön myöhemmin suorittaman toimenpiteen kustannuksia.

Momenttiin ei ehdoteta yksityiskohtaisia säännöksiä siitä, milloin alennusta on annettava tai miten alennus on laskettava. Vastaus kumpaakin kysymystä on viime kädessä haettava tämän pykälän ja lain yleissäännösten, yhtiöjärjestyksen ja yhtiökäytännön sekä kyseisen yhtiön ja osakkeenomistajien välisten sopimusten kautta. Lähtökohtana on, että osakkeenomistajan on osoitettava syntyvä säästö. Käytännössä osakkeenomistajan näyttövelvollisuudesta seuraa yleensä, että säästön on oltava vähäistä merkittävämpi, jotta yhtiö olisi velvollinen ottamaan sen huomioon osakkeenomistajan maksuvelvollisuuden vähennyksenä.

Pykälän 2 momentissa säädetään vastikeperusteesta poikkeamisesta osakehuoneistoihin kohdistuvan kunnossapidon ja uudistusten osalta siten, että kulut jaetaan osakkeenomistajien kesken tasan, jos kunnossapito tai uudistus vaikuttaa samalla tavalla kunkin huoneiston arvoon ja siitä yhtiölle aiheutuva kustannus on yhtä suuri kunkin huoneiston osalta.

Yhtiövastikkeen käyttämistä koskevista 30 ja 31 §:n pääsäännöistä seuraa, että määräenemmistöllä voidaan päättää kustannusten tasajaosta vain ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaavan uudistuksen osalta.

Käytännössä vastikeperusteesta poikkeamisesta seuraa lähes aina, että suurten huoneistojen maksuvelvollisuus pienenee ja pienten huoneistojen maksuvelvollisuus kasvaa verrattuna vastikeperusteen mukaiseen kulujakoon. Käytännössä poikkeusmahdollisuutta ei tiettävästi ole pidetty ongelmallisena kunnossapidon tai uudistusten rahoituksen osalta. Ongelmatilanteiden syntymistä vähentää se, että ehdotuksen ja voimassa olevan lain mukaan poikkeaminen vastikeperusteesta on mahdollista vain, jos toimenpiteen kulut ja hyödyt ovat samat kaikkien huoneistojen osalta, toimenpide kohdistuu huoneistoihin ja toimenpide on tavanomainen tai siitä on määrätty yhtiöjärjestyksessä.

Momentin säännöksiä sovellettaessa otetaan huomioon kunnossapidon tai uudistuksen kokonaiskustannukset ja edut kunkin huoneiston osalta. Säännökset eivät sovellu tilanteeseen, jossa samansuuruinen kustannus perustuu toimenpiteen jakamiseen keinotekoisesti sellaisiin osiin, että tietyn osan kustannukset saadaan yhtä suuriksi kunkin huoneiston osalta. Momenttia ei myöskään sovelleta silloin, kun toimenpide ei kohdistu huoneistoihin. Näistä syistä momentin poikkeussäännöstä ei sovelleta esimerkiksi sellaiseen vesi-, viemäri- tai sähköjohtojen korjaukseen, joka tehdään ainakin osittain osakehuoneistojen ulkopuolella. Jos yhtiö päättää esimerkiksi toteuttamansa putkiremontin yhteydessä vaihtaa lakiehdotuksen mukaan osakkeenomistajan vastuulle kuuluvat kylpyhuoneen ja keittiön hanat, putkiremontti maksetaan vastikeperusteella, mutta hanojen kustannus voidaan jakaa tämän momentin perusteella vastikeperusteesta poiketen siten, että jokainen huoneisto maksaa omat hanansa.

Yhtiökäytännössä huoneistoon kohdistuvana kunnossapito- tai muutostyönä on pidetty huoneiston ulko-oven, parvekkeen oven ja ikkunoiden korjausta ja uusimista. Toisaalta huoneistoon kohdistuvana toimenpiteenä ei pidetä rakennuksen ulkovaipan korjaamista tai uusimista huoneistojen kohdalla.

Pykälän 3 momentin mukaan yhtiökokous päättää 26 §:n mukaisella enemmistöpäätöksellä yhtiövastikeperusteesta poikkeamisesta hissin jälkiasennuksen osalta. Hissien jälkiasennuksen osakehuoneistoille tuottama etu jakaantuu yleensä huoneistojen välillä siten, että normaalin vastikeperusteen soveltaminen eri kerroksissa sijaitseviin huoneistoihin olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Momentissa säädetään siitä, miten vastikeperusteesta poiketaan hissin jälkiasennuksen osalta tavallisella enemmistöpäätöksellä. Yhdenvertaisuusperiaatetta sovelletaan myös hissin jälkiasennuksen rahoitusta koskevaan asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätökseen.

Yhtiön päätöksentekoon liittyvistä voimassa olevan lain puutteista huolimatta joissakin yhtiöistä on sovellettu alla esitettyjä malleja hissin jälkiasennuksen kustannusten jakamiseen yhtiövastikeperusteesta poikkeavalla tavalla. Yhtiökäytännössä vastikeperusteesta poikkeava kustannusten jako on yleensä toteutettu siten, että

- vastikeperuste kerrotaan huoneiston sijaintikerroksen mukaan tasaisesti kasvavalla kertoimella (1. kerroksen normaalivastikkeen mukainen maksukerroin on 10 yksikköä, 2. kerroksen maksukerroin 20 yksikköä, 3 kerroksen maksukerroin 30. yksikköä jne.) tai,

- vastikeperuste kerrotaan huoneiston ulko-oven ja hissin lähtötason välisten porrasaskelmien lukumäärällä taikka

- osa kuluista katetaan vastikeperusteen mukaan ja osa huoneiston sijaintikerroksen mukaisella kertoimella korjatun vastikeperusteen mukaan (esimerkiksi 10 %/90 % kuluista).

Yleisesti hyväksyttäväksi ja yhdenvertaisuusperiaatteen mukaiseksi voidaan katsoa sellainen kustannusten jakoperuste, jossa maksuvelvollisuus on sidoksissa kullekin osakehuoneistolle tulevaan etuun. Huoneiston saamalla edulla tarkoitetaan toimenpiteen vaikutusta huoneiston arvoon.

Hissin jälkiasennuksesta huoneistolle tuleva etu perustuu lähtökohtaisesti siihen, missä kerroksessa huoneisto sijaitsee. Yleensä huoneistoon kohdistuvan arvonnousun ja kustannusten suhteen täsmällinen määritteleminen etukäteen päätöstä tehtäessä ei ole kuitenkaan mahdollista. Riitaisuuksien välttämiseksi ja yhtiöiden päätöksenteon helpottamiseksi ehdotetaan, että enemmistöpäätöksellä vastikeperusteesta voitaisiin poiketa vain siten, että kustannukset jaon perusteena on kerros, jossa osakehuoneisto sijaitsee.

Yhtiökäytännössä esiintyvät muut poikkeamistavat, joissa vastike määräytyy porrasaskelmien lukumäärällä tai normaalivastikkeen ja sijaintikerroksen tai porrasaskelmien yhdistelmänä (niin sanottu sekamalli), ovat vaikeasti ymmärrettäviä sekä sekaannusta ja riitaisuuksia aiheuttavina. On mahdollista, että näitä malleja on käytetty sen vuoksi, että yhtiövastikeperusteesta poikkeamiseen on tarvittu kaikkien osakkeenomistajien yksimielinen päätös.

Ehdotuksessa kustannusten jakoperusteena on yhtiövastikeperuste kerrottuna huoneiston sisäänkäyntikerrosta lähinnä olevan hissin sisäänkäynnin suhteella porrashuoneen sisäänkäyntiä lähinnä olevaan hissin sisäänkäynnin kerrokseen. Huoneiston ja rakennuksen sisäänkäyntien suhde otetaan huomioon puolen kerroksen tarkkuudella. Säännöksessä ei oteta huomioon esimerkiksi yhtiön kellarissa tai ullakolla olevaa varastoa tai yhteistä saunaa, jonka käyttäminen voi helpottua hissin jälkiasennuksen yhteydessä, koska näiden tilojen käytettävyyden paraneminen ei yleensä vaikuta olennaisesti osakehuoneiston arvoon. Jos osakehuoneistoa lähinnä oleva hissin sisäänkäynti on porrashuoneen sisäänkäyntikerroksen alapuolella, suhdeluku lasketaan porrastasanteen sijainnin perusteella. Jos osahuoneisto on useammassa kerroksessa, kussakin kerroksessa olevasta huoneiston osasta perittävään vastikkeeseen voi tulla sovellettavaksi eri suhdeluku, jos porrashuoneesta on sisäänkäynti huoneiston eri kerroksiin.

Jos yhtiöjärjestyksessä on varauduttu hissin jälkiasennukseen, kustannustenjakoon sovelletaan pääsääntöisesti yhtiöjärjestyksen mukaista vastikeperustetta.

Käytännössä ainakin joissakin tapauksissa hissin jälkiasennus on tiettävästi lisännyt jonkin verran myös ensimmäisen kerroksen huoneistojen arvoa, vaikka muutostyö ei ole olennaisesti parantanut huoneiston käytettävyyttä eikä vähentänyt yhtiön hoitokustannuksia. Vaikka alimman kerroksen huoneistojen arvonnousu perustuisikin ylempien kerrosten huoneistojen arvonnousuun, on perusteltua, että myös ensimmäisen kerroksen huoneistojen omistajat osallistuvat kustannuksiin edellä esitetyn mallin mukaisesti. Toisaalta, jos samassa taloyhtiössä on rivitalo ja kerrostalo, ei ole perusteita sille, että rivitalossa olevat huoneistot osallistuisivat hissin jälkiasennuksen kustannuksien maksamiseen. Ei myöskään ole perusteita periä vastiketta hissin rakentamiseen katutason liikehuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta osalta, jos on syytä olettaa, että uudistus ei lisää heidän huoneistojensa arvoa sen vuoksi, että näiden huoneistojen arvo määräytyy pääasiassa vastaavien liiketilojen eikä saman rakennuksen asuinhuoneistojen arvojen perusteella. Tällaisten liiketilojen ja autotallien osalta kysymykseen tulee vapauttaminen vastikkeenmaksuvelvollisuudesta 4 momentin perusteella.

Ehdotuksesta seuraa, että

- kolmikerroksisessa kerrostalossa, jonka kaikissa kerroksissa on osakashallinnassa olevia asuinhuoneistoja, ensimmäinen kerros maksaa 1/6 osan, toinen kerros 2/6 osaa ja kolmas kerros 3/6 osaa hissin rakennuskuluista

- vastaavassa nelikerroksissa kerrostalossa ensimmäinen kerros maksaa 1/10 osan, toinen kerros 2/10 osaa, kolmas kerros 3/10 osaa ja neljäs kerros 4/10 osaa hissin jälkiasennuksen kuluista

- vastaavassa nelikerroksissa kerrostalossa, jossa porrashuoneen sisäänkäyntiä lähinnä oleva hissin sisäänkäynti on 0,5 kerrosta ensimmäisen kerroksen alapuolella ensimmäinen kerros maksaa 1,5/10,5 osaa kuluista,

- nelikerroksissa kerrostalossa, jossa hissiin pääsee katutasosta ja jonka ensimmäisessä kerroksessa on yhteisiä tiloja taikka autotalli- tai toimistohuoneistoja, autotalli- ja toimistohuoneistojen omistajat eivät osallistu hissin jälkiasennuksen kuluihin (ks. 4 momentti), ensimmäinen asuinkerros maksaa 2/9 osan, toinen asuinkerros 3/9 osaa ja kolmas asuinkerros 4/9 osaa rakennuskuluista (liite 2).

Jos yhtiössä on useita porrashuoneita ja vain osaan näistä on tarkoitus jälkiasentaa hissi, yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista on, että hissin rakentamiskustannuksista vastaavat vain kyseisen porrashuoneen huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat 33 §:ssä säädetyllä tavalla.

Hissin asentamisen jälkeen voi olla perusteltua, että hissin kunnossapitokustannukset maksetaan normaalilla vastikeperusteella, jos hissin jälkiasennus vähentää yhtiön siivouskustannuksia ja aiheutunut säästö vastaa hissistä aiheutuvia kunnossapitokuluja tai jos kulujen jakaminen vastikeperusteesta poiketen olisi epätarkoituksenmukaista yhtiön hallintokulut huomioon ottaen.

Pykälän 4 momentin mukaan yhtiökokous päättää tavallisella enemmistöpäätöksellä siitä, että osakkeenomistajalta ei peritä vastiketta muissa osakehuoneistoissa toteutettavaa uudistusta varten, jos osakkeenomistajan huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on toinen kuin niiden huoneistojen, joissa uudistus toteutetaan. Vain tiettyyn käyttöön tarkoitetuissa huoneistoissa toteutettava uudistus ei tuota etua muuhun käyttöön tarkoitetuille huoneistoille edes arvonnousun muodossa. Edulla tarkoitetaan uudistuksen vaikutusta osakehuoneiston arvoon. Tällainen uudistus voi olla esimerkiksi kylpyhuoneiden, saunojen tai parvekkeiden rakentaminen asuinhuoneistoihin yhtiössä, jossa on autotalli-, myymälä- tai toimistohuoneistoja. Sama koskee osakkeenomistajaa, jonka osakehuoneisto on toisessa rakennuksessa. Tällä perusteella hissin jälkiasennukseen yhtiön kerrostaloon ei peritä vastiketta saman yhtiön rivitalohuoneistoja hallitsevilta osakkeenomistajilta. Toisaalta säännöstä ei sovelleta vaiheittain toteuttavaan hissien jälkiasennukseen yhtiössä, jossa on useampia kerrostaloja.

Sellaisia vastikerahoituksella toteutettavia uudistuksia, jotka tuottavat etua eli lisäävät vain tiettyjen osakehuoneistojen arvoa, voidaan pitää 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena. Tämän vuoksi on tarpeen säätää siitä, miten vastikeperusteesta poiketaan tavallisella enemmistöpäätöksellä yhdenvertaisuusperiaatteen huomioon ottamiseksi silloin, kun yhtiössä on asuinhuoneistojen lisäksi sellaisia yhtiöjärjestyksen mukaan muuhun tarkoitukseen varattuja osakehuoneistoja, joissa uudistusta ei toteuteta. Lisäksi päätökseen vaaditaan maksuvelvollisuuden ja päätöksenteon keskinäisen suhteen vuoksi enemmistö niiden osakkeenomistajien annetuista äänistä, joiden osakehuoneistoihin uudistus liittyy. Tällä tarkoitetaan kyseisten osakkeenomistajien ääntenenemmistöä yhtiökokouksessa.

Momentti tulee sovellettavaksi sellaisessa asunto-osakeyhtiössä tavanomaisessa uudistuksessa, joka kohdistuu vain tiettyyn tarkoitukseen varattuihin osakehuoneistoihin ja uudistuksesta ei koidu muuhun tarkoitukseen varatuille huoneistoille edes välillistä etua esimerkiksi alentuneina käyttö- tai kunnossapitokustannuksina.

Kuten edellä yhdenvertaisuusperiaatteen kohdalla (1 luvun 10 §) on todettu, käytännössä osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, että kaikki eivät hyödy jokaisesta vähäisestä uudistuksesta maksuosuuttaan vastaavassa suhteessa (esim. ovipuhelimien asennus kerrostaloon, jossa alimman kerroksen huoneistoihin on käynti kadulta). Tämän vuoksi momentin soveltaminen edellyttää lisäksi, että uudistus lisää niiden huoneistojen arvoa, joissa se toteutetaan. Käytännössä pienillä uudistuksilla ei yleensä ole vaikutusta huoneistojen arvoon.

Yleensä säännöksen soveltamisalaan kuuluvat merkittävät uudistukset kohdistuvat asuinhuoneistoihin. Tällaisia sinänsä tavanomaisia uudistuksia ovat esimerkiksi parvekkeiden jälkiasentaminen kaikkiin asuinhuoneistoihin tai kylpyhuoneiden rakentaminen asuinhuoneistojen wc–tiloihin. Ehdotuksen mukaan tällaiseen uudistukseen ei voitaisi periä vastiketta autotallien, liikehuoneistojen tai varastotilojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajilta.

Säännöstä ei sovelleta yhtiön vastuulla olevaan kunnossapitotyöhön, koska osakkeenomistajien on otettava huomioon yhtiölle kuuluvien kunnossapitotöiden rahoittaminen yhtiövastikeperusteella, vaikka kunnossapito ei kohdistukaan kaikkiin osakehuoneistoihin tai siitä ei aiheutuisi tietyille huoneistoille minkäänlaista hyötyä. Säännöstä ei myöskään sovelleta yhtiön velvollisuuteen korjata osakehuoneistojen sisäosat esimerkiksi putkiremontin tai muun yhtiön vastuulla olevan korjauksen yhteydessä (ks. 4 luvun 2 §:n 1 momentti).

Säännöstä ei myöskään sovelleta sellaiseen asuinhuoneistoihin liittyvään muutokseen, joka on yhtiön käyttö- ja kunnossapitokuluvaikutus huomioon ottaen myös muuhun käyttöön tarkoitettujen osakehuoneistojen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen, kuten parvekelasituksen rakentaminen tietyissä tapauksissa (KKO 2005:83) ja ikkunoiden uusiminen uudisrakentamista koskevien vaatimusten mukaisesti. Säännöstä ei sovelleta myöskään sellaiseen uudistukseen, jota kaikkien osakehuoneistojen käyttäjät voivat hyödyntää (esimerkiksi uudet tietoliikenneyhteydet, yhtiön sauna- ja pesulatilat).




____
6:37§ Suostumus toiminnan tai yhtiömuodon muuttamiseen tai lopettamiseen tai omaisuuden luovuttamiseen

Yhtiökokouksen yksimielisen päätöksen lisäksi on saatava suostumus myös muilta osakkeenomistajilta, kun päätös koskee:
1) yhtiömuodon muuttamista;
2) selvitystilaan asettamista tai selvitystilan lopettamista;
3) sulautumista toiseen yhtiöön;
4) jakautumista; taikka
5) yhtiön hallitseman kiinteistön tai rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovuttamista.
Yhtiökokous voi kuitenkin päättää 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta luovuttamisesta 26 §:ssä tarkoitetulla enemmistöpäätöksellä, jos luovutus koskee vain sellaista kiinteistön ja rakennuksen osaa tai rakennusta, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen tai huoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin.
3 momentti on kumottu L:lla 8.2.2019/183.
Yhtiökokous voi kuitenkin päättää 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta sulautumisesta, jos osakkeenomistajat, joilla on vähintään neljä viidesosaa kaikista yhtiön osakkeista, suostuvat siihen ja sulautumisen toteuttamatta jättäminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon sitä vastustaville osakkeenomistajille aiheutuvan haitan määrä ja kaikille osakkeenomistajille koituva hyöty. (8.2.2019/183)
Jos osakkeenomistaja on hyväksynyt päätöksen yhtiökokouksessa, hänen katsotaan suostuneen siihen. Osakkeenomistaja voi suostua päätökseen myös ennen yhtiökokousta tai sen jälkeen.

….
HE 2009

Ehdotuksen tarkoituksena on selventää oikeustilaa vähäiseen luovutukseen sovellettavien päätösvaatimusten osalta. Tällaisia luovutuksia koskevaa voimassa olevan lain 45 §:n 1 momentin toisen virkkeen säännöstä on pidetty epäselvänä, koska siinä säädetyt edellytykset eivät ole riittävän yksiselitteisiä ja ne poikkeavat muualla asunto-osakeyhtiölaissa säädetyistä yhtiön ja osakkeenomistajien välisiä suhteita koskevista periaatteista. Ehdotettu selvennys helpottaa yhtiöiden päätöksentekoa ja osakkeenomistajien asemaa. Ehdotuksen perusteella luovutuksen vaikutusta osakkeenomistajan aseman arvioidaan objektiivisesti arvioitavissa olevien seikkojen perusteella eli sen perusteella, miten toimenpide vaikuttaa osakehuoneistojen arvoon.

Tässä tarkoitetun alueen tai rakennuksen luovuttamisesta voitaisiin päättää yleensä enemmistöpäätöksellä, jos luovutus toteutetaan käyvällä hinnalla ja luovutus vaikuttaa samalla tavalla kaikkien huoneistojen käyttämiseen ja siitä aiheutuviin kustannuksiin. Käytännössä edellä mainittujen ehtojen noudattamisesta yleensä seuraa, että luovutus ei vähennä yhtiön osakehuoneistojen arvoa. Luovutuksesta päättävän enemmistön voidaan olettaa arvioivan sitä, miten luovutus vaikuttaa huoneistojen arvoon esimerkiksi näkymien tai valoisuuden muutoksen kautta. Käytännössä enemmistö voisi tietoisesti hyväksyä osakkeiden arvoon negatiivisesti vaikuttavan luovutuksen vain sellaisessa tapauksessa, että ainakin osa päätöstä kannattavista osakkeenomistajat hyötyisi luovutuksesta yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisesti muulla tavalla (esimerkiksi vastaanottavan tahon omistajina tai muina edunsaajina). Yksittäinen osakkeenomistaja ei voi vastustaa luovutusta sillä perusteella, että hänen henkilökohtaisten mieltymystensä perusteella asunnon käytettävyys huononisi. Sisällön osalta yksittäinen osakkeenomistaja voisi moittia päätöstä lähinnä momentissa mainittujen erityisten edellytysten tai yhdenvertaisuusperiaatteen sivuuttamisen perusteella. Tällainen tilanne voi olla esimerkiksi silloin, kun luovutettavalle alueelle voidaan rakentaa rakennus, joka peittää vain jonkin osakehuoneiston näköalaa tai uudisrakennus tulisi muuten hyvin lähelle jotakin osakehuoneistoa. Viimeksi mainitussa tapauksessa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen voi edellyttää, että luovutukseen saadaan kyseisen osakkeenomistajan suostumus.

Momentin poikkeussäännöstä voitaisiin soveltaa esimerkiksi sellaisen piha-alueen luovuttamiseen, johon osakkeenomistajilla ei ole yhtiöjärjestyksessä määrättyä hallintaoikeutta, jos edellä mainitut ehdot täyttyvät. Käytännössä yhtiön hallinnassa olevan piha-alueen luovuttaminen voi haitata huoneistojen käyttöä ja vaikuttaa negatiivisesti asuntojen arvoon, jolloin momenttia ei voitaisi soveltaa. Yhtiön hallinnassa olevan alueen luovuttamisen edellytyksiin sovelletaan myös kaavoitusta ja rakentamista koskevia säännöksiä määräyksiä, jotka voivat rajoittaa esimerkiksi kiinteistön pysäköintialueen tai aivan rakennuksen lähellä olevan alueen luovuttamista.

Momentissa mainitusta luovutuksesta on perusteltua päättää yhtiökokouksessa, koska luovutuksella voi olla peruuttamattomia vaikutuksia kiinteistön käyttöön ja osakkaiden yhdenvertaiseen kohteluun. Lisäksi asunto-osakeyhtiöiden hallituksen ja yhtiökokouksen välinen toimivallan jakautuminen puoltaa käsittelyä yhtiökokouksessa. Mainittua päätöksentekoedellytystä voidaan tiukentaa yhtiöjärjestyksen määräyksellä, mutta ei lieventää.
Pykälän 3 momentissa säädetään, että kaikkien osakkeenomistajien suostumusta ei tarvita 1 momentin 2, 3 tai 5 kohdassa tarkoitetun päätöksen tekemiseen, jos yhtiön toiminnan jatkaminen tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa. Päätös on tällöin pätevä, jos osakkeenomistajat, joilla on neljä viidesosaa kaikista yhtiön osakkeista suostuvat siihen. Momentti poikkeaa voimassa olevan lain 45 §:n 2 momentista siten, että helpotettua päätöksentekoa ei enää sovellettaisi yhtiömuodon muuttamiseen.