KKO:2012:88

Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Yhtiöjärjestys - Hallinta
Diaarinumero:S2011/161
Esittelypäivä:21.8.2012
Antopäivä:30.10.2012
Taltio:2190

A oli ostanut huoneiston hallintaan oikeuttavat kiinteistöosakeyhtiön osakkeet. Yhtiön hallitus oli tätä ennen päättänyt, että näiden osakkeiden omistajalla oli oikeus hallita myös eräitä kellari- ja ullakkotiloja, joita ei ollut mainittu yhtiöjärjestyksessä. Yhtiöjärjestystä ei muutettu hallituksen päätöstä vastaavaksi. Kiinteistöosakeyhtiö muutettiin myöhemmin asunto-osakeyhtiöksi siten, että yhtiöjärjestys säilyi ennallaan siltä osin kuin siinä oli määrätty, mistä tiloista A:n omistama huoneisto koostui ja mitkä tilat jäivät välittömästi yhtiön hallintaan. Asunto-osakeyhtiön vaatimuksesta A velvoitettiin luovuttamaan hallitsemansa kellari- ja ullakkotilat yhtiön hallintaan. Vrt. KKO:1992:49

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Kanne Hämeenlinnan käräjäoikeudessa
Asunto-osakeyhtiö Hämeenlinnan Possentie 1 kertoi A:ta vastaan ajamassaan kanteessa, että A omisti asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka yhtiöjärjestyksen mukaan oikeuttivat hallitsemaan kolme huonetta, keittiön ja hallin käsittävää huoneistoa numero 4 asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa.

Myöhemmin asunto-osakeyhtiöksi muutetun Kiinteistöosakeyhtiö Possentie 1 -nimisen yhtiön hallitus oli 4.4.2003 päättänyt jakaa kiinteistöosakeyhtiön omistamien yhteisten tilojen hallinnan siten, että huoneiston numero 4 yhteydessä oleva noin 30 neliömetrin suuruinen ullakkohuone ja asuntoon johtavan oven vieressä oleva noin 20 neliömetrin suuruinen kellaritila kuuluivat asunnon säilytystiloina kyseisen huoneiston hallintaan. A oli ostanut osakkeet 7.5.2003 B:ltä. Kiinteistöosakeyhtiön hallituksella ei ollut ollut oikeutta päättää yhtiön omistamien tilojen hallinnasta pysyvästi. A ei siten voinut perustaa mainittujen tilojen hallintaa kiinteistöosakeyhtiön hallituksen päätökseen. Hän on hallinnut ullakko- ja kellaritilaa oikeudettomasti.

Asunto-osakeyhtiö vaati kanteessaan, että A velvoitetaan välittömästi häädön uhalla luovuttamaan edellä mainitut ullakko- ja kellaritilat asunto-osakeyhtiön hallintaan. Asunto-osakeyhtiö vaati lisäksi, että A velvoitetaan suorittamaan korvauksena ullakkotilan käyttöhyödystä ajalta 1.12.2007 - 30.3.2009 yhteensä 2 016 euroa korkoineen haasteen tiedoksiannosta 6.4.2009 lukien ja 1.4.2009 alkaen 126 euroa kuukaudessa korkoineen kunkin kuukauden viimeisestä päivästä lukien siihen saakka, kunnes ullakkotila on luovutettu asunto-osakeyhtiön hallintaan.

Vastaus ja vastakanne
A kiisti kanteen ja vaati sen hylkäämistä. Sen lisäksi hän vaati vahvistettavaksi, että hänellä on omistamiensa asunto-osakeyhtiön osakkeiden perusteella oikeus hallita edellä mainittuja ullakko- ja kellaritiloja, jotka liittyvät huoneistoon numero 4.

Kiinteistöosakeyhtiön hallituksen kokouksessa 4.4.2003 olivat olleet läsnä kaikki hallituksen jäsenet, jotka myös olivat olleet kiinteistöosakeyhtiön ainoat osakkeenomistajat. Hallituksen päätös rinnastui siten oikeusvaikutuksiltaan yhtiökokouksen päätökseen, ja sillä oli tarkoitettu päättää tilojen hallinnasta pysyvästi. Päätöksen mukaan huoneiston numero 4 yhteydessä olevien ullakko- ja kellaritilojen hallinta oli vastikkeeton. Perustetta käyttöhyödyn korvaamiseen ei ollut. Kyseessä olevien ullakko- ja kellaritilojen ei ole yhtiöjärjestyksessä mainittu kuuluvan yhtiön hallintaan.

Vastaus vastakanteeseen
Asunto-osakeyhtiö kiisti A:n vastakanteen ja vaati sen hylkäämistä. A ei voinut vedota hallintansa perusteena kiinteistöosakeyhtiön hallituksen 4.4.2003 tekemään päätökseen, koska päätös loukkasi osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta eikä päätöksellä ollut voitu päättää yhtiön tilojen hallinnan jakamisesta. Päätöksellä ei ollut ollut tarkoitus luovuttaa mainittujen ullakko- ja kellaritilojen hallintaa pysyvästi huoneiston numero 4 haltijalle, koska asiaa ei ollut käsitelty 25.5.2003 pidetyssä yhtiökokouksessa.

Käräjäoikeuden tuomio 2.11.2009
Käräjäoikeus toimitti asiassa pääkäsittelyn ja katselmuksen. Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että kiinteistöosakeyhtiön hallituksen kokoukseen 4.4.2003 olivat osallistuneet kaikki kiinteistöosakeyhtiön osakkeita tuolloin omistaneet henkilöt. Yhden huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet oli tosin myyty ulkopuoliselle henkilölle ennen 4.4.2003, mutta omistusoikeus osakkeisiin oli siirtynyt mainitulle henkilölle vasta kauppahinnan tultua maksetuksi 13.6.2003.

Käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että kiinteistöosakeyhtiön hallitus oli päätöksellään 4.4.2003 tarkoittanut määrätä mainittujen ullakko- ja kellaritilojen hallinnasta pysyvästi. Kysymyksessä oli yhtiökokouksen päätökseen rinnastettava päätös. Sillä, ettei kiinteistöosakeyhtiö ylimääräisessä yhtiökokouksessaan 25.5.2003 ollut muuttanut yhtiöjärjestystä tältä osin, ei käräjäoikeuden mukaan ollut asiassa merkitystä. Huoneistoon numero 4 oli oma sisäänkäynti, jonka tuulikaapista oli käynti kysymyksessä oleviin kellaritiloihin. Huoneistosta oli pääsy ullakkotilaan, jota kukaan muu asunto-osakeyhtiön osakkaista ei voinut hyödyntää. A oli ostanut huoneiston, johon tilojen oli ilmoitettu kuuluvan ja johon niiden oli myös näytetty kuuluneen jo ennen kuin A oli saanut huoneiston haltuunsa. Kiinteistöosakeyhtiön hallituksen päätös 4.4.2003 ei ollut loukannut osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Koska yhtiökokous asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan määrää huoneistoista suoritettavan vastikkeen, asunto-osakeyhtiön hallitus ei ollut voinut määrätä A:ta maksamaan vastiketta vastaavaa käyttökorvausta ullakkotilasta.

Näillä perusteilla käräjäoikeus hylkäsi asunto-osakeyhtiön kanteen ja hyväksyen A:n vastakanteen vahvisti, että A:lla oli oikeus hallita mainittuja ullakko- ja kellaritiloja.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Eija-Leena Uotila.

Turun hovioikeuden tuomio 13.12.2010
Hovioikeus, jonne asunto-osakeyhtiö valitti, hyväksyi käräjäoikeuden johtopäätöksen siitä, että kiinteistöosakeyhtiön hallituksen 4.4.2003 tekemä päätös oli ollut kaikkien silloisten osakkeenomistajien yksimielisesti tekemä ja että päätös siten voitiin rinnastaa yhtiökokouksen tekemään päätökseen. Kiinteistöosakeyhtiön osakkeita ennen 4.4.2003 ostanut mutta omistusoikeuden niihin vasta sen jälkeen saanut henkilö ei ollut millään tavoin moittinut hallituksen päätöstä. Hovioikeus katsoi, ettei päätöstä tilojen jakamisesta näin ollen voitu pitää yhdenvertaisuusperiaatteen nojalla pätemättömänä tai mitättömänä. Näillä ja muilla lausumillaan perusteilla hovioikeus hylkäsi asunto-osakeyhtiön valituksen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Riitta Jousi, Riitta Santo ja Hannele Satopää. Esittelijä Jarmo Hannikainen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Asunto-osakeyhtiölle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan asunto-osakeyhtiö vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan, asunto-osakeyhtiön kanne hyväksytään ja A:n vastakanne hylätään.

A vastasi valitukseen ja vaati, että se hylätään.

Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian tausta

1. B omisti Kiinteistö Oy Possentie 1 -nimisen yhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan huoneistoa numero 4 kiinteistöosakeyhtiön omistamassa rakennuksessa. Kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan huoneisto numero 4 käsitti kolme huonetta, keittiön ja hallin ja sen suuruus oli 70 neliömetriä. Yhtiöjärjestyksen mukaan kiinteistöosakeyhtiön välittömään hallintaan jäi kolme kahden paikan autotallia, sauna- ja pesutilat, kellari- ja varastotilat sekä lämmönjakohuone, kaikki yhteensä pinta-alaltaan 330 neliömetriä.

2. Kirjallisena todisteena esitetyn pöytäkirjan mukaan kiinteistöosakeyhtiön hallitus, jonka jäsen B oli, päätti 4.4.2003 kiinteistöosakeyhtiön omistamien yhteisten tilojen hallinnan jakamisesta. Päätöksen mukaan huoneiston numero 4 yhteydessä yläkerrassa oleva noin 30 neliömetrin suuruinen ullakkohuone ja asunnosta siihen johtavat portaat sekä asuntoon ulkoa johtavan oven vieressä olevat noin 20 neliömetrin suuruiset tilat kuuluivat asunnon säilytystiloina kyseisen huoneiston hallintaan. Hallitus päätti samalla, että asunnon omistajalla oli oikeus niin halutessaan sisustaa kyseessä olevia tiloja ja käyttää niitä sekä rakentaa alakerran säilytystiloihin saunatilat. Hallitus ei tehnyt samalla päätöksiä muiden huoneistojen hallintaan kuuluvista säilytys- tai muista tiloista.

3. B myi asunnon numero 4 hallintaan oikeuttavat kiinteistöosakeyhtiön osakkeet A:lle 7.5.2003. Todisteena esitetyn kauppakirjan mukaan kaupan kohde oli huoneiston numero 4 hallintaan oikeuttavat osakkeet. Kauppakirjassa viitataan huoneiston osalta yhtiöjärjestykseen toteamalla, että yhtiöjärjestyksen mukaan huoneisto käsittää kolme huonetta, keittiön ja hallin ja että sen pinta-ala on 70 neliömetriä. A on asunnon numero 4 haltijana pitänyt ja pitää edelleen hallinnassaan myös edellä kohdassa 2 mainittuja ullakkohuonetta, portaita ja kellaritilaa.

4. Kiinteistöosakeyhtiö on 25.5.2003 pidetyssä ylimääräisessä yhtiökokouksessa, johon A on osakkeenomistajana osallistunut, päätetty muuttaa Asunto-osakeyhtiö Hämeenlinnan Possentie 1 -nimiseksi asunto-osakeyhtiöksi. Asunto-osakeyhtiön 22.9.2003 rekisteröidyssä yhtiöjärjestyksessä oleva selostus huoneistosta numero 4 ja asunto-osakeyhtiön hallintaan jäävistä tiloista on samansisältöinen kuin kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä. Asiassa on riidatonta, että kiinteistöosakeyhtiön hallituksen päätöksessä 4.4.2003 huoneiston numero 4 hallintaan osoitetut tilat eivät sisälly asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä mainittuihin yhtiön välittömään hallintaan jääneisiin tiloihin.

Kysymyksenasettelu

5. Asiassa on kysymys siitä, kuuluvatko riidanalaiset ullakko- ja kellaritilat sen hallintaoikeuden piiriin, jonka A:n asunto-osakkeiden omistaminen tuottaa.

Asiassa sovellettavat säännökset

6. Asiassa on pääosin sovellettava ennen 1.7.2010 voimassa ollutta asunto-osakeyhtiölakia (809/1991). Lain 8 §:n mukaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä on mainittava muun muassa huoneiston sijainti rakennuksessa, sen numero tai kirjaintunnus, rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu huoneiston pinta-ala sekä huoneiston käyttötarkoitus ja huoneiden lukumäärä, ja lisäksi yhtiön välittömässä hallinnassa olevat huoneistot ja muut tilat. Lain 40 §:n mukaan yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää yhtiökokous. Yhtiöjärjestyksen muuttamista koskeva yhtiökokouksen päätös on lain 44 §:n mukaan viivytyksettä ilmoitettava rekisteröitäväksi, eikä sitä saa noudattaa ennen kuin rekisteröiminen on toimitettu. Siltä osin kuin kysymys on kiinteistöosakeyhtiön toiminnasta, asiassa on asunto-osakeyhtiölain 2 §:n 1 momentin ja 92 §:n 2 momentin sekä kiinteistöosakeyhtiön yhtiöjärjestyksen nojalla sovellettava tuolloin voimassa ollutta osakeyhtiölakia (734/1978). Vuonna 2003 voimassa olleen osakeyhtiölain 9 luvun 1 a §:n (1094/2000) mukaan osakkeenomistajat voivat yhtiökokousta pitämättä yksimielisinä päättää yhtiökokoukselle kuuluvasta asiasta. Lainkohdan esitöissä (HE 69/2000 vp s. 14) on todettu, että yksimielisyyden tulisi koskea sekä kokouksen muotovaatimusten syrjäyttämistä että varsinaista päätöksentekoa.

Hallintaoikeutta koskeva Korkeimman oikeuden kannanotto

7. Kiinteistö- ja asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys osoittaa ensisijaisesti, mitä huoneistoa ja muita tiloja tietyt osakkeet oikeuttavat hallitsemaan. Käsillä olevassa tapauksessa A:n asuntoon, kuten muihinkaan huoneistoihin kyseisessä asunto-osakeyhtiössä, ei yhtiöjärjestyksen mukaan kuulu mitään kellari- tai ullakkotiloja tai muitakaan säilytystiloja. A:n vaatimus hänen hallintaoikeutensa vahvistamisesta riidan kohteena oleviin tiloihin ei siten saa tukea kaupantekohetkellä tai myöhemminkään voimassa olleesta yhtiöjärjestyksestä. Kuten Korkeimman oikeuden ratkaisusta 1992:49 ilmenee, nimenomainen yhtiöjärjestysmääräys ei kuitenkaan ole ainoa mahdollinen peruste hallita pysyvästi tiettyä tilaa.

8. A on vedonnut hallintaoikeutensa perusteena kiinteistöosakeyhtiön hallituksen 4.4.2003 tekemään päätökseen. A:n mukaan hallituksen päätöksen tekemiseen olivat osallistuneet kaikki kiinteistöosakeyhtiön senhetkiset osakkaat, joten hallituksen päätös oli rinnastettavissa yhtiökokouksen päätökseen. A on vedonnut todisteena kokouksesta laadittuun pöytäkirjaan, joka otsikkonsa mukaan on pöytäkirja kiinteistöosakeyhtiön hallituksen kokouksesta. Pöytäkirjan mukaan yhtiön hallitus oli kokonaisuudessaan läsnä, ja kokous oli laillinen ja päätösvaltainen. Korkein oikeus toteaa, että kokous on pöytäkirjasta ilmenevällä tavalla ollut nimenomaisesti kiinteistöosakeyhtiön hallituksen kokous eikä yhtiökokous. Läsnä on todettu olleen hallituksen kokonaisuudessaan, ei kiinteistöosakeyhtiön osakkeenomistajien. Kysymys ei siten ole ollut ylimääräisestä yhtiökokouksesta tai muusta kaikkien osakkeenomistajien kokouksesta, jossa olisi päätetty ratkaista yhtiökokoukselle kuuluvia asioita. Pöytäkirja hallituksen kokouksesta ei myöskään ole sellainen yhtiökokouksen tai kaikkien osakkeenomistajien yksimielisen päätöksen osoittava asiakirja, jonka perusteella yhtiöjärjestyksen muuttaminen voitaisiin rekisteröidä. Korkein oikeus katsoo, ettei A:n vetoamaa kiinteistöosakeyhtiön hallituksen päätöstä näistä syistä voida sellaisenaan rinnastaa yhtiökokouksen päätökseen riippumatta siitä, olivatko kaikki senhetkiset osakkeenomistajat A:n väittämällä tavalla kokouksessa läsnä.

9. Korkein oikeus toteaa, että kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajat voivat yksimielisesti päättää tai sopia yhtiön tilojen hallinnasta. Mikäli yhtiöjärjestystä ei kuitenkaan muuteta päätöstä tai sopimusta vastaavasti, se ei välttämättä myöhemmin sido asunto-osakeyhtiötä ja sen osakkeenomistajia. Vajaan kahden kuukauden kuluttua kiinteistöosakeyhtiön hallituksen päätöksen tekemisestä kiinteistöosakeyhtiö piti 25.5.2003 ylimääräisen yhtiökokouksen, johon myös A osallistui. Kokouksessa muutettiin yhtiön yhtiöjärjestystä monilta osin, mutta asuntoon numero 4 kuuluvien tilojen yksilöinti säilytettiin yhtiöjärjestyksessä entisellään. Korkein oikeus toteaa, että yhtiöjärjestyksen jättäminen ylimääräisessä yhtiökokouksessa tältä osin muuttamatta viittaa siihen, ettei kiinteistöosakeyhtiön hallituksen päätöstä eräiden tilojen hallinnasta ollut tarkoitettu pysyväksi.

10. Käräjäoikeus on toimittanut asiassa katselmuksen, josta laaditun pöytäkirjan mukaan huoneiston numero 4 ulko-oven edessä on tuulikaappi, josta avautuu ovi kellaritiloihin. Tuulikaapista johtaa portaat huoneiston numero 4 ulko-ovelle. Huoneiston sisällä puolestaan on portaat ullakkotiloihin. Portaiden ja ullakkotilojen välissä on palo-ovi. Korkein oikeus katsoo kellaritilan ja huoneiston numero 4 erillisten ulko-ovien perusteella, ettei kellaritilan voida olettaa kuuluvan huoneistoon numero 4. Se, että huoneistosta on oma käynti ullakolle, ei osoita, että osa ullakosta kuuluisi erottamattomasti huoneiston osaksi, kun ullakolle pääsee myös talon rappukäytävästä. Huoneistosta ullakolle johtavien rappusten yläpäässä on palo-ovi, mikä osoittaa, että kysymyksessä on alun perin ollut käynti talon yhteiseen ullakkotilaan. Ennen kuin A on ostanut huoneiston numero 4, osa ullakosta oli erotettu väliseinällä omaksi tilakseen, johon pääsee huoneistosta numero 4 johtavia rappusia pitkin. Korkein oikeus toteaa, ettei tällainen ullakkotilan jakaminen ole asunto-osakeyhtiötä sitova, kun siitä ei ole mainintaa yhtiöjärjestyksessä.

11. A on vedonnut asiassa myös riidan kohteena olevien tilojen pitkäaikaiseen hallintaan. Asunto-osakeyhtiön hallitus on puuttunut siihen, että A on hallinnut mainittuja ullakko- ja kellaritiloja noin neljä vuotta sen jälkeen kun hän oli ostanut huoneiston numero 4 hallintaan oikeuttavat osakkeet. Ottaen huomioon edellä kerrotut olosuhteet, joissa ullakko- ja kellaritilojen hallinta on saanut alkunsa, ei kuluneen ajanjakson perusteella voida katsoa, että yhtiö olisi hyväksynyt vallinneen olotilan. Tästä syystä, ja ottaen erityisesti huomioon, ettei yhtiöjärjestyksessä ole mainintaa huoneistoon numero 4 kuuluvista ullakko- tai kellaritiloista tai muista säilytystiloista, asunto-osakeyhtiön hallituksen vaatimus tilojen luovuttamisesta yhtiön käyttöön ei loukkaa niitä A:n oikeuksia, jotka hänelle asunto-osakkeiden omistajana lain ja yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluvat. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiön vaatimus mainittujen ullakko- ja kellaritilojen luovuttamisesta yhtiön hallintaan on hyväksyttävä.

Käyttöhyöty

12. Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että A velvoitetaan suorittamaan korvausta ullakkotilan käytöstä saamastaan hyödystä. Korkein oikeus toteaa, että A:n ostaessa huoneiston numero 4 hallintaan oikeuttavat osakkeet hänelle oli ilmoitettu, että kellari- ja ullakkotilat kuuluvat huoneistoon. Osoituksena siitä A:lle oli annettu kopio kiinteistöosakeyhtiön hallituksen 4.4.2003 tekemästä päätöksestä. Asunto-osakeyhtiö oli irtisanonut A:n käyttöoikeuden päättymään 18.11.2007. Kysymys A:n käyttöoikeuden pysyvyydestä ja asunto-osakeyhtiön oikeudesta irtisanoa se on ollut epäselvä. Korkein oikeus katsoo, ettei A tässä oikeudellisesti epäselvässä tilanteessa ole pitänyt ullakkotilaa hallinnassaan sillä tavalla vilpillisessä mielessä, että hänet tulisi velvoittaa suorittamaan asunto-osakeyhtiölle korvausta käyttöhyödystä. Korkein oikeus hylkää asunto-osakeyhtiön sitä koskevan vaatimuksen.

Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomio kumotaan. A:n vastakanne hylätään.

Korkein oikeus velvoittaa A:n välittömästi häädön uhalla luovuttamaan hallinnassaan pitämänsä kellari- ja ullakkotilat asunto-osakeyhtiön hallintaan.

Asunto-osakeyhtiön vaatimus käyttöhyödyn korvaamisesta hylätään.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Pertti Välimäki, Pasi Aarnio, Timo Esko, Jorma Rudanko ja Pekka Koponen. Esittelijä Risto Niemiluoto.