Oliko kyseessä asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitovastuu?

Oliko kyseessä asunto-osakeyhtiölain mukainen kunnossapitovastuu?

Asunto-osaketyhtiö vastaa rakenteiden korjaamisesta ellei muuta ole sovittu yhtiöjärjestyksessä. Osakkeenomistajan on ilmoitettava vahingosta välittömästi asunto-osakeyhtiölle ja yhtiön on käynnistettävä korjaukset. Jos asunto-osakeyhtiö ei sellaista päätöstä tee, tai vitkuttelee sen tekemisessä, tai korjaus on kiireellinen voi osakkeenomistaja tehdä korjauksen itse ja vaatia korvauksia asunto-osakeyhtiöltä kuten tapauksessa KKO 2015:87 ( https://www.asoyriidat.fi/kko-2015-87-kph-amme-sui... ). Osakkeenomistaja ei voi kuitenkaan tehdä korjausta itse ja vaatia kustannuksia asunto-osakeyhtiöltä jälkeenpäin korjausten tultua suoritetuksi. Tässä oli kysymys juuri tästä.Nyt tässä riidassa perusteluissa todetiin:"Siten toisin kuin ratkaisussa KKO 2015:87, yhtiö ei ole saanut selkeää tietoa kunnostustarpeesta ja tilaisuutta ryhtyä toimiin korjausten toteuttamiseksi. Yhtiöllä ei ole ollut mahdollisuutta harkita kunnostuksen tarpeellisuutta sekä tarkoituksenmukaisinta tapaa työn teettämiseksi." Riidassa oli myös kysymys siitä, oliko osapuolten välillä sovittu korvauksista. Yhtiö kun oli korjauttanut osan vaurioista. Mutta sen jälkeen osakkeenomistaja oli jatkanut korjauksia ja vaati nyt näitä yhtiöltä.

Kantajat olivat vaatineet, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan suorittamaan 55.697,50 euroa korvauksena yhtiön vastuulle kuuluvista kunnossapitotöistä sekä heidän asianajo- ja oikeudenkäyntikulunsa.

Kantajien mukaan keskimmäisen kerroksen lattian kantavissa rakenteissa oli lahovaurioita, jotka paljastuivat saunan purun yhteydessä kesäkuussa 2017. Kantajien mukaan rakenteiden lahovaurio johtuu vuoden 1993 vesivahingon puutteellisesta korjaamisesta, joka oli ollut yhtiön vastuulla ja jota ei oltu tehty asianmukaisesti. Lahovaurion vuoksi huoneiston keskikerros jouduttiin rakentamaan kokonaan uudestaan, vaikka keskikerroksen pinnat olivat hiljattain uusittuja ja hyvässä kunnossa. Kantajat katsoivat, että yhtiön on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin perusteella korjattava ne osakehuoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai kunnossapitovastuulle kuuluvan vian korjaamisen vuoksi.

Yhtiö oli vaatinut, että kantajien kanne hylätään ja sen asianajo- ja oikeudenkäyntikulut korvataan. Yhtiön mukaan kantajien kanssa oltiin sovittu hirsivaurion korjaamisesta ja kantajat olivat hyväksyneet, että vastaajan vastuulla oleva osuus korjaustoimenpiteistä oli 8.108,82 euroa. Yhtiö katsoi, että kantajien vaatimus perustuu sellaisiin töihin, jotka eivät kuulu yhtiön kunnossapitovastuun piiriin ja vaatimukset olivat liian suuret, koska niissä vaadittiin yhtiön perustasoon nähden tarpeettomia toimenpiteitä. Lisäksi yhtiö katsoi, ettei kantajat olleet varanneet yhtiölle mahdollisuutta toteuttaa väitettyjä yhtiön vastuulle olevia korjauksia tai arvioida niiden tarvetta.

Käräjäoikeus katsoi, että asiassa oli jäänyt näyttämättä, että yhtiön ja kantajien välillä olisi sovittu, että yhtiön vastuu lahovaurioista rajoittuisi 8.108,82 euroon. Käräjäoikeuden mukaan mitään kirjallista sopimusta ei ollut esitetty eikä sellaista voitu päätellä tehdyn todisteena olevien sähköpostien perusteella. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, että asiassa oli jäänyt näyttämättä, että yhtiön ja kantajien välillä olisi sovittu siitä, että yhtiön vastuu lahovaurioista rajoittuisi 8.108.82 euroon.

Käräjäoikeuden mukaan asiassa ei oltu esitetty selvitystä siitä, että kantajat olisivat vaatinet kirjallisesti yhtiötä ryhtymään korjaustoimenpiteisiin eikä kantajat olleet esittäneet vaatimuksia yhtiölle kuin vasta aikaisintaan joulukuussa 2018, jolloin vaatimukset koskivat jo tehdyn työn rahallista korvaamista. Siten yhtiöllä ei ole ollut mahdollisuutta harkita kunnostuksen tarpeellisuutta sekä tarkoituksenmukaista tapaa työn teettämiseksi.

Kantajat olivat väittäneet, että keittiön lattian alla ollut lahovaurio olisi johtunut vuonna 1993 tapahtuneesta vesivahingon puutteellisesta korjauksesta ja yhtiö olisi siten aiheuttanut huolimattomuudellaan vahinkoa kantajille. Käräjäoikeus totesi, että kantajilla ei ollut asunto-osakeyhtiölain tai vahingonkorvauslain perusteella oikeutta saada korvausta asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden korjaamisesta, joten kanne oli käräjäoikeuden mukaan hylättävä. Hovioikeus katsoi, ettei kantajien ilmoittaman mukaisesti yhtiön väitettyä laiminlyöntiä vuonna 1993 korjata sen vastuulle kuuluvat asianmukaisesti voitu arvioida siihen tapahtumaan perustuvana vahingonkorvausvastuuna vaan asunto-osakeyhtiölain mukaisena kunnossapitovastuuna.

Hovioikeuden perustelujen mukaan:
"Mainituin täydennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että KKKt olisivat vaatineet asunto-osakeyhtiötä teettämään kanteessa mainitut työt taikka esittäneet kirjallista tai muussakaan muodossa tehtyä asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa tarkoitettua huomautusta kunnossapitotarpeesta 18.6.2017 jälkeen ja ennen joulukuuta 2017. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen siitä, että kysymyksessä olevat korjaustyöt eivät ole sellaisia kiireellisiä töitä, jotka olisivat tarpeen lisävahingon välttämiseksi ja jotka osakas voi tehdä ilman, että yhtiölle varataan mahdollisuus teettää ne."

Käräjäoikeus katsoi, että kantajat olivat hävinneet kanteensa, joten he olivat velvollisia korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut 19.516 euroa laillisine viivästyskorkoineen. Koska kantajat hävisivät muutoksenhakunsa myös hovioikeuden osalta, hovioikeus velvoitti heidät yhteisvastuullisesti suorittamaan yhtiölle oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa 14.313,22 euroa korkoineen sekä kantajien asianosais- ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset hylättiin.

Turun hovioikeus
Tuomio Nro 12
Antopäivä 11.1.2022
Diaarinumero S 20/1499

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Varsinais-Suomen käräjäoikeus 25.9.2020 nro 40531 (liitteenä)

Asia
Asunto-osakeyhtiöasia
Valittajat
K KKK
K KKK

Vastapuoli
Turun työväen asunto-osakeyhtiö RRR

Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
K KKK ja K KKK (jatkossa KKKt) ovat toistaneet käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset siitä, että Turun työväen asunto-osakeyhtiö RRR (jatkossa asunto-osakeyhtiö ja yhtiö) velvoitetaan suorittamaan KKKlle 55.697,50 euroa korkoineen 5.8.2018 lukien korvauksena yhtiön vastuulle kuuluvista kunnossapitotöistä. Lisäksi KKK ovat vaatineet, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan KKKn oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa korkoineen ja että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan KKKn oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan KKK ovat lausuneet, että asunnossa, jonka hallintaan oikeuttavat asunto-osakeyhtiön osakkeet KKKt omistavat, on vuonna 2017 ilmennyt lahovaurio. Lahovaurion syynä on vuonna 1993 tapahtunut vesivahinko, jonka yhtiön vastuulle kuuluneiden korjaustoimenpiteiden laiminlyönti on aiheuttanut nyt kysymyksessä olevan kunnossapitotarpeen. Yhtiön on katsottava olleen tietoinen vuoden 1993 vesivahingosta, sen korjauksesta sekä siitä, ettei yhtiö ole täyttänyt korjausvelvollisuuttaan asianmukaisesti, mikä on otettava huomioon arvioitaessa yhtiön kunnossapitovastuuta.

Yhtiölle on ilmoitettu korjauksista ja yhtiöllä on ollut tosiasiallinen tieto korjauksista. Korjaukset ovat aiheuttaneet KKKlle vähäistä suurempaa haittaa ja ovat olleet kiireellisiä. KKKt eivät ole menettäneet oikeuttaan esittää asunnon kunnostustarpeeseen liittyviä vaatimuksia yhtiölle passiivisuutensa perusteella.

KKKt ovat tehneet yhtiölle kirjallisen ilmoituksen kunnossapitotarpeesta, ja yhtiö on tosiasiallisesti suorittanut osan sen vastuulle kuuluvista kunnossapitovastuista. KKKt ovat kertoneet suullisesti yhtiölle ja sen edustajille myös tämän jälkeen korjaustöiden etenemisistä ja vauriosta. Yhtiö on ollut tietoinen korjaustarpeesta ja korjausten suorittamisesta, minkä lisäksi yhtiöllä on ollut tosiasiallinen mahdollisuus täyttää kunnossapitovastuunsa, mistä se on kieltäytynyt. Yhtiö on tullut tietoiseksi tai sen on pitänyt tulla tietoiseksi siitä, että ilmoitettu vaurio on jatkunut myös olohuoneen puolelle, että lahovaurion jäljiltä asunnon pintoja ja muita rakenteita on ennallistettava ja että asunnon ennallistamisesta syntyy kustannuksia. Yhtiöllä on ollut tosiasiallinen mahdollisuus arvioida ennallistamisvastuutaan. Yhtiö ei ole valvonut lahovaurion korjausta lainkaan.

Yhtiö olisi todennäköisesti tilannut korjaustyön samalta urakoitsijalta kuin KKKt, joten ylimääräisiä kuluja ei ole asiassa syntynyt. Vaadittu ennallistamisen taso ei ylitä perustasoa, jonka on katsottava olevan ennen lahovaurion paljastumista vastannut asunnon taso. KKKn vaatimukset perustuvat huoneiston yhtiöjärjestyksen mukaiseen käyttötarkoitukseen eivätkä ne sisällä perustasoa kalliimpia valintoja.

Vaaditut kustannukset ovat sellaisia kustannuksia, joita KKKlle ei olisi syntynyt osana heidän osakasaloitteista remonttiaan.

Vastaus

Turun työväen asunto-osakeyhtiö RRR on vaatinut, että valitus hylätään ja että KKKt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan asunto-osakeyhtiö on lausunut, että käräjäoikeuden tuomio ja sen lopputulos on oikea.

Yhtiö on suorittanut sen vastuulle kuuluvat korjaukset ja maksanut ne. RRRn suorittamat toimenpiteet ovat kattaneet kaikki sen kunnossapito- ja ennallistamisvastuuseen kuuluvat toimenpiteet. Osapuolten välille on syntynyt sopimus siitä, millä tavoin hirsivaurio korjataan. Yhtiö on suorittanut tarvittavat toimenpiteet. Lahovaurion korjauksen jälkeen yhtiö on katsonut KKKn jatkaneen jo ennen lahovaurion ilmenemistä aloittamaansa remonttia. Ennallistamisvaatimusta koskevaa vaatimusta ei ole esitetty missään muodossa kuin vasta jälkikäteen, joten asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin edellytykset eivät täyty. Mitään muita vaatimuksia yhtiötä kohtaan ei ole esitetty ennen kuin puolen vuoden kuluttua korjaustarpeen ilmenemisestä ja korjaamisesta. KKKn suorittamissa töissä ei ole ollut kysymys sellaisista kiireellisistä töistä, jotka olisivat olleet tarpeen lisävahingon välttämiseksi.

Yhtiö ei ole laiminlyönyt sellaista väitettyä velvoitetta tai toimenpidettä, josta sitä ei ole tiedotettu. Yhtiö ei ole tullut tietoiseksi yhtiön kunnossapitovastuun laajuudesta sillä perusteella, että yhtiön hallituksen jäsenet olivat vierailleet KKKn asunnossa seuraamassa KKKn oman remontin etenemistä. Kyseessä ei ole myöskään vähäistä suurempi haitta.

Yhtiö ei ole saanut selkeää tietoa kunnostustarpeesta tai tilaisuutta ryhtyä toimiin korjausten toteuttamiseksi. Yhtiöllä ei ole ollut mahdollisuutta suorittaa tai vaikuttaa kunnossapitotöihin asiassa. KKKn kunnostustoimenpiteet eivät ole olleet tarpeellisia, remontti olisi voitu toimittaa edullisemmin ja KKKn vaatimukset ovat joka tapauksessa kohtuuttoman suuret. Vaatimukset perustuvat kustannuksiin, joilla huoneisto on remontoitu parempaan kuntoon kuin mitä perustaso yhtiössä on. KKKn vaatimuksien perusteena olevat seikat ja toimenpiteet ovat olleet tarpeettomia ja yhtiön vastuulla olevasta hirsien korjauksesta riippumattomia. Hirsien vaihto on voitu suorittaa niin, että siitä ei ole aiheutunut mitään sellaista korjaus- tai ennallistamistarvetta, mistä KKKt vaativat asiassa korvausta.

KKKn vaatimusten perusteena olevassa laskelmassa on käytetty korkeampaa tuntiveloitusta kuin mitä he ovat todellisuudessa maksaneet. KKKt olisivat joka tapauksessa suorittaneet remontin asunnon kaikissa kerroksissa, vaikka lahovaurioita ei olisi ilmennyt.

Hirsien lahoaminen ei ole johtunut yhtiön virheellisesti tekemästä remontista vuonna 1993. Remontti oli tehty tuolloin asianmukaisesti.

Asunto-osakeyhtiössä ei ole tehty keskikerrokseen kohdistuvia perusparannushankkeita. Kun yhtiössä on tehty osakkaiden toimesta muutostöitä, yhtiö ei ole ottanut näitä muutostöitä vastuulleen, vaan ne on nimenomaan määrätty ja jätetty osakkaiden vastuulle.

KKKn remontin korvaaminen yhtiön varoista olisi osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden vastaista, koska vastaavia tasonparannukseen liittyviä töitä ei ole aikaisemmin korvattu tai suoritettu muille osakkeenomistajille. Yhtiötä ei voida myöskään tämän vuoksi velvoittaa suorittamaan KKKn vaatimaa korvausta.

Todistelu hovioikeudessa

Hovioikeudessa on esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa. Hovioikeus on toimittanut katselmuksen osoitteessa PPPkatu 5, 20100 Turku, asunnot Al ja B14.

Hovioikeuden ratkaisu
Asiassa kuullut henkilöt ovat kertoneet asian ratkaisemisen kannalta merkityksellisistä seikoista pääpiirteittäin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. K KKK on lisäksi kertonut käräjäoikeuden tuomion sivulle 8 kirjattuun tapaan, että hän ei ollut esittänyt vaatimuksia asunto-osakeyhtiölle, koska hän oli uskonut vakuutusyhtiön korvaavan kaiken.

Perustelut

Sopimus yhtiön ja KKKn välillä

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että yhtiön ja KKKn välillä olisi sovittu siitä, että yhtiön vastuu lahovaurioista rajoittuu 8.108,82 euroon.

Lahovaurioista aiheutuneiden kustannusten korvaaminen

Käräjäoikeuden tuomiossa kerrotun lainkohdan lisäksi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n 5 momentin mukaan osakkeenomistajan mainitussa pykälässä tarkoitettua ilmoitusvelvollisuutta omasta kunnossapitotyöstä sovelletaan myös silloin, kun osakkeenomistaja teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella lain 4 §:n nojalla.

K KKKn muun ohella asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle 18.5.2017 lähettämästä sähköpostista (todiste Vl) ilmenee, että KKKn ovat tuolloin suunnitelleet muutostöitä asunnossaan muun muassa yläkerran ja alakentan osalta sekä ilmoittaneet tekevänsä pintaremonttia keskikerroksessa ja uusivansa keittiökaapit vuoden 1907 hengen mukaan. T TTT on sähköpostissaan 11.4.2017 (todiste K3) antanut tarjouksen remontista.

K KKK on sähköpostissaan 10.6.2017 (todiste V2) muun ohella isännöitsijälle ja TTTlle ilmoittanut, että KKKn asunnon remontissa oli paljastunut pahasti lahonneita hirsiä. K KKK oli pyytänyt TTTsta laskemaan kustannusarvion hirsien vaihdosta ja materiaalista. TTT on sähköpostissaan (todiste V3) muun ohella K KKKlle ja isännöitsijälle ilmoittanut käyvänsä alkuviikosta läpi koko välipohjan kantavat hirret myös olohuoneen puolelta ja palaavansa asiaan sekä laittavansa kustannusarvion materiaaleista ja työstä. TTT on sähköpostissaan 18.6.2017 (V4 ja Kl 9) muun ohella K KKKlle ja isännöitsijälle ilmoittanut kustannusarvionsa KKKn asunnon lahovaurioista todeten, että olohuoneen puolella näyttäisi olevan kantavat rakenteet pääosin kunnossa, mutta tarkempi tarkastelu voidaan suorittaa maanantaina 19.6.2017 imuautonjälkeen, kun kaikki eristeturpeet on imetty pois. Kustannusarvio on ollut euromäärältään yhteensä 6.353 euroa. Tuolloin asunto-osakeyhtiön hallituksessa jäsenenä toiminut YYY on sähköpostillaan 22.6.2017 (todiste K6 ja V7) muun ohella K KKKlle, TTTlle ja isännöitsijälle ilmoittanut, että yhtiön hallitus oli päätöksellään 21.6.2017 päättänyt tilata asunnon hirsien vaihdon tarjotun mukaisesti yhteensä 6.353 euron hintaan.

Edellä kerrotun todistelun perusteella on selvitetty, että kysymyksessä oleva lahovaurio KKKn asunnon lattian hirsissä on havaittu KKKn remontin aikana ja asunto-osakeyhtiö on KKKn vaatimuksen (V2, K19, V7) mukaisesti maksanut lahovaurion korjauksen. Käräjäoikeuden tuomiossa todetuin (s. 14) ja K KKKn itsensäkin kertoman perusteella KKKt eivät ole 18.6.2017 jälkeen esittäneet vaatimuksia kunnossapitotyöstä yhtiölle ennen kuin aikaisintaan joulukuussa 2017 ja silloinkin vaatimukset ovat koskeneet jo tehdyn työn rahallista korvaamista. Mainituin täydennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että KKKt olisivat vaatineet asunto-osakeyhtiötä teettämään kanteessa mainitut työt taikka esittäneet kirjallista tai muussakaan muodossa tehtyä asunto-osake-yhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa tarkoitettua huomautusta kunnossapitotarpeesta 18.6.2017 jälkeen ja ennen joulukuuta 2017. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätöksen siitä, että kysymyksessä olevat korjaustyöt eivät ole sellaisia kiireellisiä töitä, jotka olisivat tarpeen lisävahingon välttämiseksi ja jotka osakas voi tehdä ilman, että yhtiölle varataan mahdollisuus teettää ne.

Hovioikeus toteaa, että valittajien ilmoittaman mukaisesti (valituskirjelmä s. 10 ja 11) yhtiön väitettyä laiminlyöntiä vuonna 1993 korjata sen vastuulle kuuluvat rakenteet asianmukaisesti ei arvioida nyt siihen tapahtumaan perustuvana vahingonkorvausvastuuna vaan asunto-osakeyhtiölain mukaisena kunnossapitovastuuna.

Mainituin täydennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen kanteen hylkäämisestä.

Oikeudenkäyntikulut

K ja K KKK ovat hävinneet muutoksenhakunsa ja ovat sen vuoksi oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla velvollisia korvaamaan vastapuolensa Turun työväen asunto-osakeyhtiö RRRn hovioikeuskulut, joiden määrästä valittajilla ei ole ollut huomauttamista, kokonaan korkoineen.

Tuomiolausclma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

K ja K KKK velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Turun työväen asunto-osakeyhtiö RRRlle korvauksena oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 14.312,22 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien. Määrä sisältää arvonlisäveron.

K ja K KKKn asianosais- ja oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset hylätään.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.3.2022.

Hovioikeudenneuvos A MMM
Hovioikeudenneuvos M KKK
Hovioikeudenneuvos M KKK

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä A LLL

Ratkaisu on yksimielinen.

VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari T HHH

TUOMIO 20/40531
25.9.2020
L 19/22780

Kantaja
KKK, K
KKK, K

Vastaaja
Turun työväen asunto-osakeyhtiö RRR

Asia
Asunto-osakeyhtiöasia
Vireille
12.7.2019

Kanne

Kantajat ovat vaatineet, että Turun työväen asunto-osakeyhtiö RRR jatkossa myös RRR, yhtiö ja taloyhtiö velvoitetaan suorittamaan 55.697,50 euroa korvauksena yhtiön vastuulle kuuluvista kunnossapitotöistä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisina korkoineen 5.8.2018 lukien. Lisäksi kantajat ovat vaatineet. että heidän oikeudenkäyntikulunsa ja asianosaiskulunsa korvataan korkoineen.

Perusteinaan kantajat ovat lausuneet, että keskimmäisen kerroksen lattiassa oli lahovaurioita kantavissa rakenteissa. Lahovaurio paljastui kesäkuussa 2017 saunan purun yhteydessä KKKn aloittaman remontin myötä. Lahovaurion paljastuessa keittiön kaappeja ei oltu purettu, vaan muutama kaappi oli irrotettu, jotta niiden takana oleva vanha sanomalehdistä tehty eriste saatiin poistettua palomääräysten vastaisena. Lahovaurio oli johtunut kostuneesta turve-eristeestä ja kysymys oli vuonna 1993 sattuneen vesivahingon puutteellisesta korjauksesta. Vastaajayhtiö oli tilannut 21.6.2017 kantavien rakenteiden korjaustyön, jonka yhteydessä koko huoneiston keskimmäisen kerroksen sisäosat, mukaan lukien WC, keittiö ja sisäportaat purettiin. Kantajat eivät ole tehneet vastaajayhtiön väittämää sopimusta, eikä korjaustyön kustannuksista ole lopullisesti sovittu.

Lahovaurion vuoksi huoneiston keskikerros jouduttiin rakentamaan käytännössä kokonaan uudestaan, esimerkiksi keittiökalusteet, johdotukset ja pinnat, mikä johtui taloyhtiön vastuulla olevien rakenteiden korjaamisesta. Keskikerroksen pinnat olivat hiljattain uusittuja ja hyvässä kunnossa ja ne on uusittu vastaavaan tasoon. Vastaajan on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin perusteella korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai kunnossapitovastuulle kuuluvan vian korjaamisen vuoksi. Koska yhtiön vastuulla olleiden kantavien rakenteiden korjaaminen on aiheuttanut sen, että koko keskikerros jouduttiin käytännössä rakentamaan uudelleen, yhtiön on vastuussa näistä kustannuksista.

Kantavien rakenteiden lahovaurio johtuu vuoden 1993 vesivahingon puutteellisesta korjaamisesta, joka on ollut yhtiön vastuulla ja jota ei ole tehty asianmukaisesti.

Yhtiö on kiistänyt kantajien esittämän kannevaatimuksen mukaisen määrän 20.4.2018 eikä ole ryhtynyt toimiin asian johdosta. KKKlla on ollut siten oikeus asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan teettää kunnossapitotyö ja saada korvaus siitä yhtiöltä. Kantajat ovat esittäneet asiaa koskevan vaatimuksensa yhtiölle ennen työhön ryhtymistä ja heti vaurioiden ilmettyä ja yhtiö on tilannut osan sen vastuulle kuuluvista töistä kesäkuussa 2017. Yhtiö ei ole tässä vaiheessa ilmoittanut mitään siitä, etteikö se korvaisi myös huoneiston sisäosien ennallistamiskustannuksia perustasoon saakka. Yhtiö on ollut tietoinen korjaustarpeesta (KKO 2015:87), kun asiaa oli selvitetty vakuutusyhtiön kanssa yhdessä hallituksen entisen puheenjohtajan YYYn kanssa. Kesästä 2017 marraskuulle 2017 yhtiö ja kantajat
selvittivät yhtiön vakuutusyhtiön kanssa sitä, korvaako vakuutusyhtiö tätä asiaa. Marraskuussa 2017 vakuutusyhtiö ilmoitti, että oikeus vakuutuskorvaukseen on vanhentunut. KKKt ovat esittäneet tämän jälkeen päivitetyt vaatimuksensa alkuvuodesta 2018, missä vaiheessa osa kustannuksista on ollut syntymättä. Kantajat eivät olisi remontoineet keskikerrosta ilman lahovauriota.

KKKt vaativat Yhtiöltä yhteensä 55.697,50 euroa kustannuksia sille kuuluvista kunnossapitotöistä, jotka jakautuvat seuraavasti:

- 18 332,80 euroa (sis. alv 24 %) keittiön ennallistamisesta, koostuen työn osuudesta 8 332,80 euroa (sis. alv 24 %) sekä 10 000,00 euroa (sis. alv 24 %) uusista kiintokeittiökalusteista.
- 5 728,80 euroa (sis. alv 24 %) olohuoneen ennallistamisesta työn osuutta;
- 6 555,20 euroa eteisen ennallistamisesta, koostuen työn osuudesta 5 555,20 euroa (sis. alv 24 %) sekä 1 000,00 euroa (sis. alv 24 %) kaapin uusimisesta;
- 3 819,20 euroa (sis. alv 24 %) WC:n ennallistamisesta työn osuutta;
- 13 700,00 euroa (sis. alv 24 %) ullakkokerrokseen johtavasta portaista;
- 3 100,00 euroa (sis. alv 24 %) kaikkiin huoneisiin liittyviä materiaaleja ja tarvikkeita. Tämä määrä on arvio;
- 1 748,00 euroa (sis. alv 24 %) sähköasennuksesta kaikista kerroksen huoneista;
- 1 200,00 euroa (sis. alv 24 %) LVI-töistä kaikista kerroksen huoneista;
- 1 054,00 euroa (sis. alv 24 %) rakennekuvista;
- 459,50 euroa (osin arvonlisäveroton, osin alv 24 %) aitaamismaksusta ja tarkistusmaksusta

KKKn vaatimukset ovat huomattavasti alemmat kuin todelliset kustannukset ja vaatimukset on esitetty perustason mukaisesti.

Yhtiön perustasona ei voida pitää vuoden 1906 perustasoa. Asumisen taso ja sitä määrittävät normit ovat muuttuneet, mikä on johtanut siihen, että myös yhtiön perustaso on muuttunut. Lähtökohtana on pidettävä yhtiöjärjestyksen mukaista huoneistoselitelmää, jonka mukaan huoneistoon kuuluu keittiö ja yksi huone. Yhtiö on myös aiemman vesivahingon yhteydessä hyväksynyt WC:n uusimiskustannukset sen vastuulle kuuluviksi, joten perustasoon kuuluu huoneistossa oleva WC, eikä yhtiö voi alentaa perustasoaan vuonna 1993 noudatetusta. Yhtiö vastaa huoneiston ennallistamisesta perustasoon.

Keittiö

Keittiökalusteiden uusimiskustannukset kuuluvat yhtiölle, koska ne on pitänyt uusia kantavien rakenteiden korjauksen vuoksi. Vanhoja kalusteita ei ole saatu ehjänä irti ja takaisin paikalleen. Kiintokalusteiden osuutena vaaditaan kohtuullisena pidettävä 10.000 euroa, keittiön kalusteiden asennuksesta 3.124,80 euroa, seinäpinnoista 3.819,20 euroa ja lattian uusimisesta 1.388,80 euroa, eli yhteensä 18.332,80 euroa.

Olohuone

Olohuoneen ennallistamiskustannukset ovat työn osuutena 3.992,80 euroa seinäpinnoista ja 1.736 euroa lattioista, eli yhteensä 5.728,80 euroa.

Eteinen

Eteisen ennallistamuskustannukset ovat seinäpintojen osalta 4.166,40 euroa ja 1.388,80 euroa lattioiden uusimisesta, eli yhteensä 5.555,20 euroa ja lisäksi kaapiston uusimisesta laskennallinen 1.000 euroa.

WC

WC:n ennallistamiskustannukset ovat 2.777,60 euroa seinäpinnoista ja 1.041,60 euroa lattioista. Lisäksi WC:hen liittyy osuus materiaalikustannuksista (3.100 euroa, arvio), joka sisältää laatat ja lattiamateriaalin.

Sähkö- ja LVI-kustannukset

Asunto-osakeyhtiö vastaa rakennuksen sähkö- ja ilmastointijärjestelmistä, mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole toisin määrätty. Vastaajayhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole tällaista määräystä ja sen vuoksi yhtiö vastaa näistä kustannuksista.

Muut kulut

Rakennekuvat ja aitaamismaksu ovat olleet tarpeellisia kuluja ja sen vuoksi yhtiö vastaa niistä.

Ullakolle johtavat portaat

Vaikka ullakolle johtavat portaat kuuluvat osakkaan kunnossapitovastuulle, portaiden uusimistarve on johtunut yhtiölle kuuluvien rakenteiden uusimisesta.

Vastaus

Turun Työväen Asunto-osakeyhtiö RRR on vaatinut, että kanne hylätään ja että sen oikeudenkäyntikulut sekä asianosaiskulut korvataan korkoineen.

Perusteinaan vastaajayhtiö on lausunut, että kantajien kanssa on sovittu hirsivaurion korjaamisesta ja KKKt ovat hyväksyneet, että vastaajan vastuulla oleva osuus korjaustoimenpiteistä on 8.108,82 euroa, jonka yhtiö on maksanut. Sopimus kattaa kaikki kulut keskikerroksen lattian uusimisen osalta.

KKKt ovat suorittaneet korjaustöitä asunnossa varaamatta yhtiölle mahdollisuutta suorittaa niitä töitä, joiden kantajat väittävät kuuluvan yhtiön vastuulle. Yhtiö on tilannut korjaustyöt asianmukaisesti ja osakkaiden vaatimassa laajuudessa.

Kantajien vaatimus perustuu sellaisiin töihin, jotka eivät kuulu yhtiön kunnossapitovastuun piiriin ja vaatimukset ovat liian suuret, koska niissä vaaditaan yhtiön perustasoon nähden tarpeettomia toimenpiteitä.

Yhtiö ei ole kiistänyt vastuutaan korjaustöistä ja yhtiölle on esitetty lisävaatimuksia sovittujen korjaustöiden lisäksi vasta noin vuosi hirsivaurion korjaamisen jälkeen. KKKt ovat teettäneet mittavan remontin ja vaatineet jälkikäteen yhtiötä korvaamaan kustannukset vaikka hirsivaurioiden aiheuttamat kulut on korvattu sovitun mukaisesti.

KKKn tarkoituksena on ollut joka tapauksessa tehdä keskikerrokseen pintaremontti sekä uusia keittiön kaapit ja kalusteet. Kantajat ryhtyivät remontoimaan asuntoa toukokuussa 2017 ja havaitsivat kesäkuussa 2017 saunan purkamisen yhteydessä lahovauriot välipohjan kantavissa rakenteissa. Tässä vaiheessa keittiön kalusteet oli jo kantajien toimesta purettu. Keittiön kalusteet olisi saatu ehjänä irti ja takaisin. Yhtiö ei vastaa kustannuksista, jotka olisivat muutoinkin tulleet osakkaan kustannettavaksi. Hirsien vaihtaminen ei ole edellyttänyt uusia keittiön kaappeja, muita kalusteita tai portaiden uusimista. keskikerroksen seinien remontointi ja muu keskikerroksen remontti on ollut tarpeetonta. Yhtiö ei ole hyväksynyt WC:n uusimista vastuulleen kuuluvaksi, asunnon vanha wc-istuin on yhtiön toimesta vaihdettu toiseen toimivaan istuimeen vuonna 1993. Yhtiö vastaa WC-istuimesta, mutta ei muuten WC-tilasta.

Yhtiön perustasoksi on katsottava vuoden 1906 taso, koska yhtiö ei ole ottanut osakkeenomistajien muutostöitä vastattavakseen. Vaikka näihin on annettu lupa, niistä ei ole otettu vastuuta. Vaikka yhtiö on hyväksynyt jonkin muutoksen ja valvonut sen suorittamista, se ei tarkoita sitä, että yhtiö on ottanut muutoksen vastuulleen. Muutostyölupia myöntäessään yhtiö on nimenomaisesti jättänyt muutostyöt osakkaan vastuulle.

Yhtiöjärjestyksen mukaan huoneisto käsittää vain huoneen ja keittiön (36m2) mihin yhtiön vastuu rajoittuu. Yhtiön vastuulle eivät kuulu portaat, keittiökalusteet eivätkä lattian pintamateriaalit perusmuotoista lautalattiaa lukuun ottamatta. Yhtiössä ei ole tehty keskikerrosta koskevia perusparannushankkeita.

Hirsivaurio olisi voitu korjata kellarikerroksen kautta ilman, että koko keskikerrosta olisi tarvinnut remontoida ja tällaisen työn yhtiö on huoneistoon tilannut ja maksanut. Vastaava korjaus on toteutettu yhtiössä aiemminkin toiseen huoneistoon. Tarvittavat toimenpiteet ovat olleet lattian ja kevyiden väliseinien purkutyöt, vanhojen lattiapintojen, eristeiden ja koolausten poisto, eteisen portaiden purku ja teko (ei tarkoita kerrosten välisiä portaita), kantavien rakenteiden vaihto ja tuenta, koolaus, eristyksen ja sisäportaiden teko sekä lattiapinnan ja lattian alapinnan teko. Myös eristeiden purusta aiheutuvat kustannukset ovat olleet tarpeen. Yhtiö on LLL Tmi/T TTTn kustannus ja työmääräarvion perusteella korvannut nämä kaikki kustannukset, jotka ovat aiheutuneet hirsien vaihdosta ja huoneiston saattamisesta yhtiön perustasoon. Tilaus on tehty tämän työmääräarvion perusteella ja se käsitti noin 24 m2. Yhtiö kiistää sen että hirsien lahoaminen olisi johtunut yhtiön virheellisesti teettämästä korjaustyöstä vuonna 1993. Remontti on tuolloin tehty asianmukaisesti.

Yläkertaan johtavat portaat eivät ole yhtiön vastuulla, koska ne on asennettu osana muutostyötä ja yhtiö ei ole ottanut niitä vastuulleen. Rakennekuvat on tilattu kantajien remontin vuoksi, eikä vastaajayhtiö ole niistä vastuussa.

Joka tapauksessa vaatimukset ovat liian suuria, koska esimerkiksi keittiön kaapit olisi voitu viedä pois ja laittaa lattian korjauksen jälkeen takaisin. Myöskään eteisen kaappia ei ole tarvinnut uusia. WC tilojen tai ullakolle johtavien portaiden osalta ei olisi tarvinnut suorittaa mitään korjaustoimenpiteitä. Kantaja ei ole yksilöinyt vaatimustaan kaikkiin huoneisiin kohdistuvista materiaaleista ja tarvikkeista.

Osakkaan teettämisoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen. Tällöinkin osakkaan tulee ilmoittaa toimistaan yhtiölle ilman aiheetonta viivytystä, jotta yhtiö voi ottaa korjauksen vastuulleen. Muu kuin kiireellinen yhtiön vastuulle kuuluva korjaus voidaan tehdä vain, mikäli yhtiölle on ilmoitettu korjaustarpeesta kirjallisesti, mutta se ei ole viivytyksettä ryhtynyt toimenpiteisiin.

KKKt eivät ole olleet yhteydessä yhtiöön hirsivaurion jälkeen ennallistamisvaatimuksensa osalta. He eivät ole varanneet yhtiölle mahdollisuutta toteuttaa väitettyjä yhtiön vastuulla olevia korjauksia tai arvioida niiden tarvetta. Yhtiölle ei ole ilmoitettu tarpeesta laajemmille toimenpiteille, kuin se on tehnyt, joten se ei ole voinut laiminlyödä kunnossapitovastuutaan.


Riidattomat seikat

1. Keskikerroksen kantavissa rakenteissa on ollut lahovaurio, jota on korjattu yhtiön toimesta.
2. Yläkerrokseen johtavien portaiden osalta on alun perin kysymys ollut osakasaloitteisesta muutostyöstä.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat

K1. (V8) Turun Työväen Asunto-osakeyhtiö RRRn yhtiöjärjestys 26.6.2009 alkaen
K2. Turun kaupungin rakennuslautakunnan arkistomateriaalia huoneiston 14 ullakkotilaan liittyen
K3. Laatukorjaus Tmi TTT, tarjous urakasta 11.4.2017
K4. LLL tarkastusraportti 27.7.2017
K5. Laatukorjaus Tmi/T TTT, raportti 2017
K6. Yhtiön hallituksen sähköpostitilaus Laatukorjaus Tmi:ltä 22.6.2017
K7. Yhtiön hallituksen kokouspöytäkirja 9.9.1993
KS. BBB LKV:n laatima KKK asunnon myyntiesite 2017
K9. Yhtiön hallituksen kokouspöytäkirja 6.5.1993
K10. LLL Tmi:n laskelma Yhtiön vastuulle kuuluvasta kustannusosuudesta
K11. Kuitit KKKlle toteutuneista kustannuksista
K12. Tarjoukset 5.5.2017 Asennuspalvelu NNN keittiön kalusteista ja kodinkoneista
K13. Puupalvelu J RRR Oy, lasku 7.8.2018
K14. Ote Yhtiön yhtiökokouksen pöytäkirjasta 18.2.1982
K15. KKKn kirje Yhtiölle 6.7.2018
K16. M MMM lausunto 23.6.2020
K17. III Vakuutus, asiakasvaltuutetun ratkaisu 15.11.2017
K18. Valokuvia kesäkuulta 2017, KKKn asunto
K19 (V4) LLL / T TTT lähettämä sähköposti, kustannusarvio 18.6.2017

Vastaaja

V1. K KKK sähköposti 18.5.2017
V2. K KKK sähköposti 10.6.2017
V3. LLL / T TTT lähettämä sähköposti 11.6.2017
V4. LLL / T TTT lähettämä sähköposti, kustannusarvio 18.6.2017
V5. As Oy RRRn hallituksen kokouspöytäkirja 27.9.1993
V6. R LLL lähettämä sähköposti 15.5.2017
V7. E YYY sähköposti 22.6.2017
V8. Turun työväen asunto-osakeyhtiö RRR yhtiöjärjestys
V9 (K4) LLL tarkastusraportti 27.7.2017
V 10. Yhtiön hallituksen kokouksen pöytäkirja 18.5.2017
V 11. Dl H RRR laatima muistio / lausunto 11.8.2020
V12. Valokuvat yhtiön remontoimattomasta asunnosta


Henkilötodistelu

Kantajat
1. K KKK henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa
2. T TTT
3. M MMM

Vastaaja
1. isännöitsijä P PPP todistelutarkoituksessa
2. T KKK, todistelutarkoituksessa, yhtiön hallituksen jäsen ja entinen puheenjohtaja
3. R LLL (yhtiön entinen hallituksen puheenjohtaja)
4. E YYY (yhtiön entinen hallituksen puheenjohtaja)
5. Dl H RRR


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Henkilötodistelu

K KKK on kertonut, että hän oli ostanut kysymyksessä olevan asunnon vuoden 2017 maaliskuussa. Asunnon keskikerroksessa ei olisi välttämättä tarvinnut tehdä mitään, se oli hyvässä kunnossa. Remontin päätavoite oli alakerrassa. K KKKn oli kysellyt taloyhtiöltä mitä asunnossa voidaan tehdä ja hän oli hankkinut suunnittelijan ja rakennuslupaa oli pitänyt hakea. Toukokuussa katsottiin olisiko keittiöön saatu puuhella. Kirjallisena todisteena olevassa sähköpostissa (V1) on maininta keskikerroksen remontoinnista, joka liittyi muun ohella mahdolliseen puuhellan asennukseen. Suunnitelmat elivät ajan kuluessa. Puuhellan asennus ei ollut onnistunut palomuurin huonon kunnon vuoksi ja palomuurin välistä oli löytynyt sanomalehteä. Tätä varten oli jouduttu poistamaan pari keittiön kaappia. Tämä oli noin 10.6.2017.

Pesuhuoneen kattopaneelien purun yhteydessä oli käynyt ilmi, että katossa olevat keskikerroksen tukihirret olivat lahonneet. Koko alakerran katto oli otettu alas ehkä 10.6.2017. K KKKn oli ollut yhteydessä taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja YYY (V2) ja pyytänyt hänet paikalle. Olohuoneen lattian kunnosta ei ollut tietoa, kun keskikerroksen lattia oli avattu siinä vaiheessa vain alhaalta päin. KKK oli saanut taloyhtiöltä vastauksen siitä, että tällainen vahinko oli sattunut aiemminkin toisessa taloyhtiön asunnossa ja että hirsien vaihtaminen korvataan ja taloyhtiön hallitus oli hyväksynyt TTTn tarjouksen keittiön hirsien osalta (V4). Olohuone ei kuulunut tarjouksen piiriin. Olohuoneen lattiahirsien ja ulkoseinien alimpien hirsien kunto selvisi vasta kun keskikerroksen lattian turve oli imetty pois. MMM oli tehnyt keskikerroksen ja yläkerran rakennesuunnittelun. Todisteessa K11 oleva. MMMn lasku koostuu keskikerroksen rakennesuunnittelusta hirsien lahovaurion vuoksi.

KKK oli ajatellut, että taloyhtiö saa vakuutuksesta korvauksen TTTn tarjouksen mukaisesta työstä ja myös asunnon ennallistamisesta. KKK oli selvittänyt asiaa vakuutusyhtiöltä ja valittanut päätöksestä. Oikeus korvaukseen oli kuitenkin vanhentunut. Vakuutusyhtiö oli korvannut vuonna 1993 vesivahingon korjauksen kysymyksessä olevan asunnon osalta. KKK oli loppuvuodesta toimittanut taloyhtiölle laskelman siitä, mikä oli taloyhtiön osuus KKKn korjauksista. KKK oli ensin halunnut selvittää, että saisiko korvausta jostain muualta eikä hän esittänyt muita vaatimuksia taloyhtiötä kohtaan varsinkin, kun hirsien vaihto oli luvattu maksaa.

Remonttia tehtiin koko ajan vaikka asia oli kesken vakuutusyhtiössä. KKK olettaa, että taloyhtiö oli tietoinen siitä, että remonttia jatkettiin.

Asunnon korjaus oli tullut maksamaan yhteensä noin 193.000 euroa. Ennallistamiskulut olivat tosiasiassa paljon suuremmat kuin mikä on kannevaatimus, vaatimus on laskettu aivan perustason materiaaleilla ja muutenkin alakanttiin. Kustannukset perustuvat timpurin laskelmiin materiaaleista ja työtunneista, sähkötöiden ja tarvikkeiden määrään alakerran osalta, jonka on tehnyt KKK. NNN Oy on ilmoittanut keskikerroksen osuuden työstä ja tarvikkeista LVI-saneerauksen osalta. Keittiökaappien osalta oli vaadittu 10.000 euroa vaikka keittiön kaapit olivat maksaneet tosiasiassa 20.000 euroa ja timpuri asensi ne. Keittiön kaapit ja eteisin kaappi oli pitänyt purkaa, kun seinät oli pitänyt putsata ja kun alla on betonilattia, niin alapuolelta ei päässyt tekemään. Keittiön kaappien kiinnityslistat olivat repeilleet ja niitä ei olisi saatu takaisin paikalleen. Kyllä ne olivat siinä kasassa keittiön lattialla ja KKK oli sanonut, että kyllä ne viedään kaatopaikalle ja laitetaan vakuutuksen listalle uudet. Eteisen portaat purettiin, koska tukihirret ulottuivat seinän reunaan asti. Ylä- ja alakerran portaat purettiin, koska on vaikea saada remonttia tehtyä muuten. Portaat hajosivat ja ne piti purkaa ja ne vietiin pois. Aitaamismaksu liittyy kaikkien pintamateriaalien viemiseen kaatopaikalle, kun jätelava piti aidata. Esimerkiksi parketit, seinälevyt, keittiön kaapit ja lahonneet hirret vietiin jätelavalle.

Kun vakuutusyhtiön kielteinen päätös oli tullut. KKK oli alkanut miettiä, että jääkö kustannus ennallistamisesta heidän maksettavakseen ja hän oli alkanut erittelemään kohtuullisia kuluja keskikerroksen osalta. Hän oli joulun aikoihin 2017 lähettänyt ensimmäisen vaatimuksen ja huhtikuussa 2018 hän oli saanut tehtyä lopullisen vaatimuksen.

KKK ei ole sopinut, että muita vaatimuksia ei esitetä kuin ne, mitkä taloyhtiön oli korvannut. Silloin oli sovittu. että ennen kuin lisävaatimuksia esitetään, niin katsotaan, mikä vakuutusyhtiön kanta on.

KKK oli maalis-huhtikussa 2017 päätynyt siihen, että kellari ja vintti remontoidaan ja hän oli hakenut rakennuslupaa. TTT on KKKn pitkäaikainen ystävä ja asuntoa ostettaessa oli tarkoitus, että hän remontoi asuntoa.

Taloyhtiön hallituksen jäseniä ja hallituksen puheenjohtaja oli käynyt katsomassa remontin aikana, miltä siellä näyttää. Remonttia jatkettiin ja kyllä heidän täytyi olla tietoisia siitä. KKK oli jatkanut remonttia ja pakko sinne oli pinnat laittaa ja hän oli ajatellut, että myöhemmin selviää, kuka maksaa. Wc-istuimen ja lavuaarin paikkaa oli vaihdettu.

Keskikerroksen pintaremontilla KKK tarkoittaa sitä, että tapetteja olisi ehkä vaihdettu. Esimerkiksi parketin vaihtamista ei olisi tehty.

PPP on kertonut, että hän ollut vastaajayhtiön isännöitsijä tammikuusta 2016 alkaen. Yhtiön asuntojen varustetaso ja kunto vaihtele paljon. PPPn aikana yhtiö ei ole maksanut osakkaiden remonteista. Talotekniikan osalta tulkinta on ollut se, että perustasoon kuuluu keskikerroksen vessa ja vesipiste, pääviemäröinti sekä sähköt keskikerroksen osalta. PPPn aikana ei ole tehty taloyhtiön toimesta korjaustoimenpiteitä.

Peiponen oli saanut tiedon KKKn asunnon remontoinnista toukokuussa 2017. K KKKn oli ilmoittanut sähköpostilla remontin sisällöstä (V1). Suurimmat mieleen jääneet muutokset olivat saunan paikan siirtäminen ja oven laittaminen umpeen, jotka vaativat rakennusluvan.

9.6.2017 PPP oli saanut tiedon hallituksen puheenjohtajalta, että KKKn asunnon lattiahirsissä on ongelmia. 21.6.2017 oli pidetty hallituksen kokous ja päätettiin korjata hirret. Tämä perustui siihen, että vastaavanlainen tapaus oli ollut toisessa asunnossa. Oli katsottu, että keskikerroksen ja alakerran välinen välipohja kuuluu yhtiölle. PPPlle oli jäänyt sellainen käsitys, että asia on hoidettu. Ei ole sovittu siitä, että tässä oli kaikki, eikä myöskään siitä, että tämä asia jotenkin jatkuisi vielä. TTTn tarjous (V3) kattaa sen, mitä yhtiön vastuulle kuuluu, eli hirsien vaihto ja ennallistaminen perustasoon. Perustaso on saavutettu sillä, että lattiaan on laitettu lastulevy, jonka päälle on myöhemmin laitettu lopullinen pinnoite. PPPn tulkinta perustuu siihen, että pintamateriaali ei ole yhtiön vastuulla. Jos tarkoituksena on laittaa jotain siihen pintaan, niin lastulevy korvaa vanhan lautalattian. Tässä vaiheessa yhtiön ja KKKn välillä ei ollut erimielisyyttä.

Vakuutusasiaa selvitettiin ja sen jälkeen ensimmäinen vaatimus KKKlta tuli 10.3.2018. Hirsivaurion korjaaminen ei olisi vaatinut niin laajoja toimenpiteitä, kuin nyt on tehty. Lattiavauriot olisi voitu korjata vähemmällä purkamisella, keittiön kaapit olisi voitu laittaa takaisin ja yläkaappeja ei olisi tarvinnut lattian vaurioiden korjaamiseksi irroittaa.

Kysymyksessä olevan asunnon wc-istuin on yhtiön toimesta vaihdettu toimivaan (K7). Yhtiö ei ole voinut vaikuttaa siihen, mitä korjataan ja miten korjaukset tehdään lukuun ottamatta TTTlta tilattua työtä 21.6.2017. Tämän jälkeen yhtiöön ei olla oltu yhteydessä.

PPPn käsityksen mukaan wc-tiloihin ei tarvita vesieristystä. Yhtiö ei asettanut valvojaa KKKn remonttiin.

TTT on kertonut että, hänellä on noin 20 vuoden kokemus korjausrakentamisesta. KKK on TTTn tuttava, koska heidän vaimonsa ovat ystäviä. KKKn kanssa oli alun perin puhetta, että korjaamisen pääpanostus laitetaan asunnon alakertaan. TTT on ottanut kantajan todisteena 18 olevat kuvat. Keskikerroksen lattiapinnat olivat suhteellisen siistit, Keittiön lattia tosin oli muita huoneita korkeammalla.

Saunan paneelien purun yhteydessä TTT havaitsi niiden alla kosteusjälkiä ja hirret olivat lahot. Hirsivaurio oli laajalla alueella, osittain olohuoneen puolellakin. Päävauriot olivat keittiön kohdalla. Kantavien hirsien yläpuolella oleva koolaus oli alkuperäinen ja sen yläpuolella oli alkuperäinen lattia. Tämän yläpuolella oli 50x50 koolaus ja sen päällä lastulevy ja sen jälkeen solumuovi ja parketti. Kosteusvaurio oli hirsien kohdalla, koska ne oli peitetty turpeella, joka oli kosteaa. Betoninen rakenne oli ulottunut suunnilleen keittiön puoliväliin saakka. Alapuolelta pääsi käsiksi noin puoleen väliin keittiötä ja eteistä. Lahovaurio jatkui betonirakenteen päällä ja se meni myös hieman olohuoneen puolelle.

Olohuoneessa ja keittiössä laho veistettiin pois ja laho jatkui myös osittain seinähirsiin, joita piti myös veistää. Lattian kuntoa oli vaikea arvioida silloin turve oli edessä.

TTTn tarjous taloyhtiölle (V4) kattoi runkorakenteen poistetun hirren tilalle. Tarjous koski keittiön, eteisen ja eteisessä olevan vessan aluetta. Se ei sisältänyt lattian pintamateriaalia. Keittiön kohdalta oli pitänyt ottaa seinästä lahoa pois. Yläkertaan johtavat portaat olisi voitu pitää paikallaan, mutta tukirakenteet ja lattian pintamateriaalit olisi ollut vaikea ja työläs korjata.

Seinäpintoja on vaikea säilyttää entisellään, kun lattiaa oli avattu. Lisäksi piti tarkistaa, että seinähirret eivät olleet ylempää lahoja. Eteisestä oli pitänyt purkaa vanhat portaat ja komerot. Myös vanha vessa oli pitänyt purkaa. Tämä oli pitänyt tehdä sen vuoksi, että lahovauriot voitiin korjata ja vaihtaa uudet tukirakenteet. Korjausta ei voitu tehdä ylhäältä päin, kun betonirakenne, joka esti alapuolelta korjaamisen, ulottui puoleen väliin keittiötä ja lahovaurio osittain olohuoneen puolelle. Jos alakertaan johtavat portaat olisi jätetty, niin hirsien veistäminen ja alakerran seinien puhdistaminen ei olisi onnistunut. TTT ei juuri ollut yhteydessä taloyhtiöön tekemäänsä tarjousta lukuun ottamatta.

Sähkökeskus oli samassa paikassa kuin nykyäänkin, eli eteisessä. Kun lattiarakenteita purettiin, niin sähköjohtoja meni alakertaan. Kun työnlaajuus oli asunnossa niin laaja kuin siitä tuli, niin samalla vanhat mittaritaulut ja johdot vaihdettiin, vaikka johdot olivatkin 80- tai 90-luvulta. Lattiarakenteiden purkaminen alhaalta päin ei olisi onnistunut. Myös kevyet väliseinät purettiin.

Jos vessassa ei ole lattiakaivoa, niin vesieristys ei ole pakollinen. Vesieristyksen laittamisesta aiheutuu hyvin pieni kustannus.

KKKt ovat maksaneet TTTlle työstä määrän, joka on 50.000 ja
60.000 euron välillä. Todisteessa K10 on arvio siitä mitä keskikerroksen ennallistaminen on maksanut. Arvio ei ole ainakaan liian suuri.

Seinät on pitänyt avata, koska lahovaurio nousee seinää ylös, niin se pitää ottaa pois. On hyvin vaikea työskennellä, jos vanha seinäpinta on siinä tiellä. Työskentely on silloin hidasta.

Vanhat keittiön kaapistot olisi saatu takaisin paikoilleen, mutta harmi piti uusia ja pinnoittaa uudestaan, joten keittiön taso olisi pitänyt uusia ja laittaa listoja.

TTT oli tehnyt tarjouksen KKKlle työstä siten, että hänen tuntiveloituksensa on 30 euroa tunti lisättynä arvonlisäverolla.
Kustannuslaskelma on tehty keskimääräisellä tuntiveloituksella eli 35 euroa tunnilta lisättynä arvonlisäverolla.

Alakerran osuus kaikista töistä oli suurin eli arviolta ehkä 40 prosenttia ja keskikerroksen osuus ehkä 30 prosenttia. Loppu meni yläkerran remontointiin. Rakennuksessa oli painovoimainen ilmanvaihto, mutta kun oli mahdollisuus laittaa, niin laitettiin koneellinen poisto wc:stä, keittiöstä ja pesuhuoneesta.

Olohuoneen hirret olivat paremmassa kunnossa. Lahot veistettiin pois ja hirret olivat siinä kunnossa, että ne voitiin jättää. Olohuoneen lattian runkoon laitettiin myös uutta tukirakennetta. Kaikki lattiat saatiin samaan tasoon, kun keittiö oli aiemmin ollut ylempänä.

WC istuimen siirtäminen ei vaatinut paljoa työtä, koska rakenne oli auki joka tapauksessa. LVI-työt teki LLL Oy.

MMM on kertonut, että hän on tehnyt suunnittelua omassa insinööritoimistossaan 22 vuoden ajan. MMMn tehtävä oli kohteen rakennesuunnittelu, eli kantavat rakenteet. Rakennesuunnittelua tarvittiin mittavien lahovaurioiden vuoksi. Keittiön lahonneiden hirsien korjaaminen olisi voinut onnistua alakauttakin. Lahovaurion laajuuden selvittäminen ei olisi onnistunut kellarin kautta. Ulkoseinän kaksi alinta hirttä oli pahasti lahonnut. Kun lahovaurio oli niin suuri, niin päätettiin selvitettiin myös olohuoneen tilanne. Olohuoneen osalta korjaaminen alakautta olisi ollut täysin mahdotonta betonirakenteen vuoksi. Seinän osalta lahovaurio on poistettava ja koattava terveellä puulla. Lahoa ei voida selvittää ilman, että poistetaan seinän pintamateriaali. Kun MMM kävi ensimmäisen kerran paikalla, keittiö oli kokonaan poissa ja turpeet oli poistettu, mutta ei olohuoneesta. On vaikea korjata lattian kantavia rakenteita, jos väliseinät ovat paikallaan. Jos kantavat rakenteet ovat portaiden kohdalta lahot, niin portaita ei voida jättää. Sähköt ja putkivedot olivat jo käyttöikänsä päässä.

Olisi ollut hölmöä jättää selvittämättä joku alue lahovaurion osalta, kun kerran korjataan. MMMn käsityksen mukaan halvempaa korjaustapaa on vaikea nähdä.

Olohuoneen lattia avattiin varmuuden vuoksi, koska on hölmöä jättää tarkistamatta, kun kerran korjataan. Ne kohdat, joissa oli hirsissä lahoa, poistettiin ja laitettiin uutta puutavaraa tueksi. Olohuoneessa ei ollut merkittävää lahovauriota. Ulkoseinien lahovaurio olohuoneessa ei todennäköisesti liity vesivahinkoon.

KKK on kertonut, hän on asunut asunto-osakeyhtiössä 30 vuotta ja hän oli puheenjohtajana vuosina 2018-2019. Osakkaat ovat omalla kustannuksellaan rakentaneet yläkerran ja alakerran. Yhtiössä on asuntoja, joissa yläkerta tai alakerta on rakentamatta. Yhtiö ei ole maksanut korjauksia, jollei se ole liittynyt keittiön hanaan tai keskikerroksen wc-istuimeen. Yhtiön toimesta on tehty ikkunoiden vaihto ja keskikerroksen putkityöt.

Hallitus oli saanut KKKlta arkkitehdin suunnitelmat ja siinä oli laajoja muutoksia, kuten oven muutos ikkunaksi. Hallitukselle ilmoitettiin vesivahingosta ja KKK oli keskustellut vakuutusyhtiön kanssa tästä. Hallituksen kokoukseen 18.6.2017 oli saatu tarjous lahovaurioiden korjaamisesta, mikä hyväksyttiin. Lisäksi luvattiin maksaa myös imuauto. Tässä kohtaa asia oli KKKn käsityksen mukaan käsitelty osakkaan ja yhtiön välillä, eli yhtiö oli maksanut lahovaurion korjaamisen.

LLL on kertonut, että hän oli ollut vuosina 2003-2018 asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajana. Hän on ollut yhtiön hallituksessa lähes koko asumisajan, vuoteen 2017 saakka jolloin hän oli hallituksen puheenjohtajana. Taloyhtiö oli maksanut LLLn asuntoon uuden wc-istuimen. LLLn tiedossa ei ole, että yhtiö olisi maksanut osakkaiden asuntojen korjauksia.

KKK oli toukokuussa 2017 soittanut LLLlle ja hänelle oli jäänyt käsitys, että kysymys oli suuresta remontista. LLL oli käynyt läpi K KKKn suunnitelmia ennen kuin ne esiteltiin hallitukselle.

Yläkertaan tuli uusi vessa, alakerrassa saunan ja suihkuhuoneen paikkaa vaihdetaan ja lattiaa muutetaan. KKKn tarkoitus oli myös remontoida keittiö ja laittaa hella siihen missä se oli aiemmin ollut.
LLL ajatteli, että remontti ei ole taloudellisesti järkevä. LLL jäi pois hallituksesta 6.6.2017.

YYY on kertonut, että hän on asunut vuodesta 2012 alkaen vastaajayhtiössä. YYY oli hallituksen puheenjohtajana vuosina 2017-2018. Yhtiön käytäntö on ollut se, että jos keskikerroksessa esimerkiksi hana on mennyt epäkuntoon, niin se on vaihdettu. Muuten osakkaat ovat vastanneet omista remontointikustannuksistaan.
YYY oli saanut sähköpostilla tiedon KKKn remontista hallituksen jäsenenä. K KKK oli hakenut YYYn asuntoon katsomaan lahoa hirttä. Vanhoja papereita oli käyty läpi kansiokaupalla ja sieltä oli löytynyt, että asunnossa oli ollut vesivahinko joskus 80-luvulla. KKKn työmieheltä oli tullut laskelma hirsivaurion korjaamisesta (V4), jonka hallitus oli hyväksynyt. Vakuutusyhtiö ei korvannut näin vanhaa vauriota, joten se jäi yhtiön vastuulle ja yhtiö maksoi sen kun vakuutusyhtiön ei maksanut. YYYlle jäi sellainen käsitys, että asia on hoidettu. Seuraavan kerran K KKK oli soittanut YYYlle maaliskuussa 2018. Remontti oli mennyt eteenpäin. YYY oli siinä uskossa, että asia on hoidossa, kunnes K KKK oli soittanut, että hän oli tullut toisiin ajatuksiin.

RRR on kertonut, että hän on toiminut tavarantarkastajana, opettajana ja rakennusalalla laajasti. Viimeisen kymmenen vuoden aikana hän on tehnyt erilaisia tarkastuksia ja antanut asiantuntijalausuntoja.

Todisteen V4 perusteella varsinainen lattian pintamateriaali ei selviä, rakenteiden korjaukset ovat siinä ja se vaikuttaa hinnaltaan ja muutenkin tavanomaiselta. Korjaus tehdään niin pitkälle kunnes tervettä tulee vastaan. Alakautta olisi ollut järkevää edetä. Hirret keittiön kohdalla näyttävät niin huonoilta, että ilmeisesti ne menevät kokonaan uusiksi.

Lattian rajakohdan voi korjata avaamatta koko seinää. Keittiön kaapit on mahdollista saada uudelleen paikalleen ja yläkaappeja ei ole ollut tarpeen irrottaa. Portaat voidaan säästää niin, että portaan alapää roikotetaan yläkerrasta. Keskikerroksen purkaminen alhaalta päin olisi ollut edullisempaa. Seinien korjausta ei ole näiden asiakirjojen perusteella ollut tarpeen tehdä.

Korjauskustannusarviossa (V10) on kysymys uuden tekemisestä, siinä on seinien levytystä, uuden keittiön asennusta, tapetointia ja niin edelleen. Keittiön lattia täytyy tehdä, mutta joku ikävähennys siitä täytyy tehdä. Miksi on tehty ikkunasmyygit, ääneneristystä ja listoitusta, se ei ilmene näistä asiakirjoista. Pitäisi pystyä perustelemaan minkä vuoksi jotain korjauksia täytyy tehdä. Töitä on tehty 540 tuntia, mikä on suuri tuntimäärä varsinkin, kun otetaan huomioon, että rakenteen korjaus on jo maksettu taloyhtiön toimesta.

Perustelut

Sopimus yhtiön ia KKKn välillä

Asiassa on riitaa siitä, onko sovittu siitä, että yhtiön vastuu lahovauriosta rajoittuu 8.108,82 euroon. LLL on kertomuksensa mukaan jäänyt pois taloyhtiön hallituksesta 6.6.2017, eli ennen kuin yhtiö oli hyväksynyt korjaustarjouksen 18.6.2020, joten hän ei ole voinut olla sopimassa asiaa yhtiön puolesta, eikä hänen kertomuksestaan ilmene, että tällaista sopimusta olisi tehty. KKKn, KKKn ja YYYn kertomusten perusteella taloyhtiön ja K KKKn välillä ei ole suullisesti sovittu yhtiön vastuun rajoittamisesta. Myöskään kirjallista sopimusta ei ole esitetty eikä sellaista voida päätellä tehdyn todisteena olevien sähköpostien perusteella. Vaikka K KKK on esittänyt nyt käsiteltävänä olevat vaatimukset vasta melko pitkän ajan kuluttua siitä, kun taloyhtiö oli tilannut korjaustyön hänen asuntoonsa, tästä ei voida päätellä sitä, että yksin KKKn passiivisuuden perusteella osapuolten välillä olisi syntynyt väitetty sopimus. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että yhtiön ja KKKn välillä olisi sovittu siitä, että yhtiön vastuu lahovauriosta rajoittuu 8.108,82 euroon.

Lahovauriosta aiheutuneiden kustannusten korvaaminen

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.

Lainkohtaa koskevassa hallituksen esityksen 24/2009 yksityiskohtaisissa perusteluissa todetaan, että mikä hyvänsä yhtiön kunnossapitotoimen laiminlyönti ei oikeuttaisi osakkeenomistajaa teettämään työtä, vaan laiminlyönnillä tulisi olla vähäistä suurempi merkitys. Pelkkä esteettinen haitta ei yleensä voine olla lainkohdan tarkoittamalla tavalla vähäistä suurempi, vaan teettämisoikeuden piiriin voi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen.

Lisäksi osakkeenomistajan oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva korjaus edellyttäisi, että yhtiölle on kirjallisesti ilmoitettu korjaustarpeesta, mutta se ei ole viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin.

Toimenpiteiden riittävyys on ratkaistava kussakin tapauksessa erikseen.

KKKn kertomuksen mukaan hän oli lähettänyt joulukuussa 2017 kohtuullisia kuluja koskevan vaatimuksen taloyhtiölle. YYYn kertomuksen perusteella KKK oli ollut yhteydessä 18.6.2017 taloyhtiön hyväksymän korjaustarjouksen jälkeen seuraavan kerran maaliskuussa 2018, jolloin KKK oli vaatinut korvausta korjauskuluista. PPP on kertonut, että KKK oli esittänyt vaatimuksia 21.6.2017 päätetyn korjauksen jälkeen maaliskuussa 2018.

Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että KKK olisi vaatinut kirjallisesti taloyhtiötä ryhtymään korjaustoimenpiteisiin 18.6.2017 jälkeen. Yhtiö oli päättänyt 21.6.2017 tilata kirjallisesta todisteesta K6 ilmenevän korjaustyön ja KKKn ja YYYn kertomusten perusteella tämän jälkeen KKK ei ole esittänyt vaatimuksia yhtiölle ennen kuin aikaisintaan joulukuussa 2017 ja kun vaatimuksia on esitetty ne eivät ole koskeneet korjauksen teettämistä, vaan jo tehdyn työn rahallista korvaamista (K15). Asiassa on jäänyt näyttämättä, että kantajat olisivat vaatineet yhtiötä teettämään kanteessa mainitut työt. Siten toisin kuin ratkaisussa KKO 2015:87, yhtiö ei ole saanut selkeää tietoa kunnostustarpeesta ja tilaisuutta ryhtyä toimiin korjausten toteuttamiseksi. Yhtiöllä ei ole ollut mahdollisuutta harkita kunnostuksen tarpeellisuutta sekä tarkoituksenmukaisinta tapaa työn teettämiseksi.

KKK ei ole esittänyt laissa edellytettyä kirjallista tai muussakaan muodossa tehtyä vaatimusta, joka on yhtiön riittävän pitkään jatkuneen passiivisuuden lisäksi asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan edellytyksenä sille, että osakas voi teettää yhtiön kustannuksella yhtiön vastuulla olevan kunnossapitotyön. Nyt kysymyksessä olevat työt koskevat asunnon ennallistamista asuttavaan kuntoon ja ne eivät ole sellaisia kiireellisiä töitä, jotka ovat tarpeen lisävahingon välttämiseksi ja jotka osakas voi tehdä ilman, että yhtiölle varataan mahdollisuus teettää ne.

Asunto osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentti mahdollistaa poikkeamisen siitä säännöstä, että yhtiö vastaa sen vastuulla olevien rakennuksen osien kunnossapidosta. Se on otettu lakiin hallituksen esityksen 24/2009 mukaan sen vuoksi, että toisena vaihtoehtona oleva teettämiskanne käräjäoikeudessa on usein liian raskas ja hidas
erityisesti pienehköjen korjaustöiden osalta. Yhtiö vastaa sen vastuulla olevista rakenteista myös osakkaan tekemän korjaustyön jälkeen ja sille on kustannusten ja korjaustavan valinnan vuoksi varattava mahdollisuus tehdä nämä työt. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että yhtiölle olisi varattu tällaista tilaisuutta ja sen vuoksi KKKn menettely ei ole täyttänyt asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin edellytyksiä. Koska lain edellytykset eivät täyty, KKKlla ei ole siten oikeutta korvaukseen asunto-osakeyhtiölain perusteella niiden korjaustöiden ja pintojen ennallistamistöiden osalta, jotka muuten kuuluisivat taloyhtiön vastuulle.

Vahingonkorvausvastuu

KKKt ovat väittäneet, että keittiön lattian alla ollut lahovaurio on johtunut vuonna 1993 tapahtuneen vesivahingon puutteellisesta korjauksesta ja siten taloyhtiö on huolimattomuudellaan aiheuttanut vahinkoa KKKlle.

Asiassa on riidatonta, että keskikerroksen kantavissa rakenteissa on ollut lahovaurio. Kirjallisen todisteen K7 perusteella huoneistossa on ollut vesivahinko vuonna 1993, joka on korjattu yhtiön toimesta. KKK on kertonut kuulleensa kysymyksessä olevan asunnon naapurissa olleelta henkilöltä, että vettä oli tullut rakenteisiin paljon. Siitä, miten vuoden 1993 vesivahinko on korjattu ja siitä, mistä hirsien lahoamisen aiheuttanut kosteus on tullut, ei ole esitetty selvitystä. Kosteutta on voinut tulla rakenteisiin vuoden 1993 jälkeen myös muusta syystä ja kantajat eivät ole saattaneet todennäköiseksi, että kosteus olisi johtunut vuoden 1993 vesivahingon huolimattomasta korjauksesta. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että vastaajayhtiö olisi vahingonkorvausvastuussa.

Kantajilla ei ole asunto-osakeyhtiölain tai vahingonkorvauslain perusteella oikeutta saada korvausta asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvien rakenteiden korjaamisesta, joten kanne on hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Kantajat ovat hävinneet kanteensa, joten he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollisia korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Kantajat ovat myöntäneet vastaajien avustajan laskusta oikeaksi 70 tuntia tuntiveloituksella 220 euroa lisättynä arvonlisäverolla.

Vastaajan oikeudenkäyntikuluvaatimus on avustajan palkkion osalta noin 87 tuntia tuntihinnalla 240 euroa ilman arvonlisäveroa.

Vastaajan avustaja on käyttänyt aikaa asiaan ennen käräjäoikeuden valmisteluistuntoa noin 55 tuntia, mistä noin 5,5 tuntia on ollut erilaisia neuvotteluja. Tätä määrää voidaan pitää liian suurena ottaen huomioon asian laatu ja laajuus. Käräjäoikeus pitää kohtuullisena ajankäyttönä koko asiassa vastaajan myöntämää 70 tuntia.

Vastaajan oikeudenkäyntiavustajan käyttämä 240 euron tuntiveloitus lisättynä arvonlisäverolla on riitautettu. Avustajat voivat määritellä oman tuntipalkkionsa ja avustajaa tarvitseva voi vapaasti valita avustajansa. Ei kuitenkaan ole perusteltua, että oikeudenkäynnin hävinnyt osapuoli on velvollinen maksamaan sen palkkion josta vastapuoli ja tämän avustaja ovat sopineet. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan yleinen hintataso siviiliasioissa Turun seudulla on hiukan yli 200 euroa tunnilta lisättynä arvonlisäverolla. Käräjäoikeus pitää vastaajan avustajan käyttämää 240 euron tuntiveloitusta korkeana ja katsoo, että vastapuoli on velvollinen korvaamaan myöntämisensä perusteella 220 euroa tunnilta lisättynä arvonlisäverolla.

Vastaaja on vaatinut asianosaiskuluina isännöitsijän työtunneista yhteensä 2.380 euroa sisältäen arvonlisäveron. Kantajat ovat kiistäneet vaatimuksen sillä perusteella, että osallistuminen asian selvittämiseen ja oikeudenkäyntiin kuuluu isännöitsijän normaaliin työhön.

Kysymys on asianosaiskuluista, joiden korvaaminen tulee rajoittaa lähinnä tilanteisiin, joissa asianosainen on itse ammattitaitonsa tai erityisosaamisensa perusteella tehnyt sellaisia oikeudenkäynnin kannalta välttämättömiä paljon aikaa vaativia toimenpiteitä, jotka muun suorittamina olisivat avustajan laskuttamia kulueriä (HE 107/1998, s. 19) Lähtökohta on siten se, että jokainen on omassa asiassaan velvollinen tekemään työtä ja näkemään vaivaa korvauksetta. On siis arvioitava sitä olisiko asian hoitaminen oikeudenkäynnissä edellyttänyt asianosaisen työllä tuotetun tiedon hankkimista joka tapauksessa jollakin muulla kustannuksia aiheuttavalla tavalla. Käräjäoikeus katsoo, että isännöitsijän työstä esitetyn erittelyn perusteella kysymys on ollut pääasiassa erilaisiin neuvotteluihin osallistumisesta, eli toimista, joihin asianosainen joutuu oikeudenkäynnin vuoksi ryhtymään asianosaisasemansa vuoksi. Kysymys ei ole ollut esimerkiksi tiedonhankinnasta, jonka avustaja tai jokin ulkopuolinen asiantuntija olisi tehnyt joka tapauksessa juttua varten. Siten kysymys on oikeudenkäynnin asianosaiselle aiheuttamasta tavanomaisesta työstä, jota vastapuoli ei ole velvollinen korvaamaan. Käräjäoikeus katsoo, että PPPn läsnäolo oikeudenkäynnissä ei ole ollut välttämätöntä, kun paikalla on ollut yhtiön asiamies, joka on hoitanut oikeudenkäynnin.

Vastaajan todistajan palkkioiden osalta kantajat ovat myöntäneet oikeaksi YYYn todistajanpalkkion ja pitäneet RRRn palkkion osalta kohtuullisena määränä 300 euroa, joka käsittää myös oikeudessa kuulemisen. Kantaja on vaatinut RRRn asiantuntijalausunnosta 400 euroa ja oikeudenkäynnissä kuulemisesta 200 euroa. RRRn lausunnon osalta sen laajuus ja sen laatimisessa käytettyjen asiakirjojen laajuus huomioon ottaen käräjäoikeus pitää kohtuullisena palkkiona 200 euroa. Oikeudenkäynnissä kuulemisen osalta käräjäoikeus pitää vaadittua 200 euroa kohtuullisena palkkiona kun otetaan huomioon tilaisuuteen valmistautumisen edellyttämä työmäärä.

Siten KKKt ovat velvollisia korvaamaan vastaajan kohtuullisina oikeudenkäyntikuluina avustajan palkkion osalta arvonlisäveroineen
19.096 euroa ja todistajan palkkioina 420 euroa.

Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

K KKK ja K KKK velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Turun työväen asunto-osakeyhtiö RRRlle korvauksena oikeudenkäyntikuluista 19.516 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta lukien.

MUUTOKSENHAKU

Tähän ratkaisuun tyytymätön voi hakea siihen muutosta hovioikeudelta valittamalla tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.

Muutoksenhakuohjeet.

Tyytymättömyyden ilmoitus

Asianajaja T KKK on K ja K KKKn puolesta ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä 26.10.2020.
Vastavalituksen määräpäivä 9.11.2020.

Käräjätuomari
T HHH

JÄLJENNÖKSEN OIKEAKSI TODISTAA VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUDESSA

Jäljennöksen O HHH