K O R K E I N O I K E U S T U O M I O Diaarinro 1(17)
S2011/371
Antopäivä Nro
14.10.2013 2183
MUUTOKSENHAKIJA K Ponttinen
VASTAPUOLI Asunto Oy Tampereen Kullervonkatu 23
ASIA Tuomioistuimen lupa asunto-osakeyhtiön osakkeen- omistajan muutostyölle
RATKAISU, JOHON ON HAETTU MUUTOSTA
Turun hovioikeuden tähän liitetty tuomio 2.3.2011 nro 434
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Valituslupa on myönnetty 27.10.2011.
K Ponttinen on vaatinut, että käräjäoikeuden ja hovioi- keuden tuomiot kumotaan ja hänet oikeutetaan tekemään Asunto Oy Tampereen Kullervonkatu 23:n omistaman rakennuksen ulko- seinärakenteen läpi halkaisijaltaan 60 millimetriä oleva reikä siten, että hän vastaa kaikista kustannuksista. Kont- tinen on lisäksi vaatinut, että hänet vapautetaan oikeuden- käyntikulujen korvausvelvollisuudesta ja Asunto Oy Tampereen
Kullervonkatu 23 velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyn- tikulunsa kaikissa oikeusasteissa yhteensä 10 930,07 eurolla korkoineen.
Asunto Oy Tampereen Kullervonkatu 23 on vastannut valituk- seen vaatien sen hylkäämistä ja vastauskulujensa korvaamista
1 000 eurolla korkoineen.
Ponttinen on antanut kirjallisen lausuman yhtiön oikeuden- käyntikuluista.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asian tausta
1. Ponttinen on pyytänyt Asunto Oy Tampereen Kullervonkatu 23:lta lupaa tehdä halkaisijaltaan 60 millimetriä oleva rei- kä asunto-osakeyhtiön rakennuksen ulkoseinään asunto-osake- yhtiössä osakeomistuksen perusteella hallitsemansa huoneis- ton sisätiloista parvekkeelle. Ponttisen tarkoituksena oli asentaa huoneistoonsa ilmalämpöpumppu, jonka ulkoyksikkö olisi tullut parvekkeelle.
2. Asunto-osakeyhtiö ei ole antanut Ponttisen pyytämää lu- paa. Koska reikä tulisi rakennuksen ulkoseinään, kysymys oli rakennuksen sellaisesta tilasta, joka ei ollut osakkeenomis-
tajan hallinnassa. Yhtiö on sen vuoksi katsonut, ettei lupaa voitu myöntää myöskään oikeuden toimesta. Joka tapauksessa luvan myöntämiseen ei muutoinkaan ollut laissa tarkoitettua perustetta.
3. Ponttinen on nostanut yhtiötä vastaan kanteen, jossa hän on vaatinut tuomioistuinta oikeuttamaan hänet tekemään edel- lä kuvatun muutostyön yhtiön kieltäydyttyä antamasta siihen lupaa. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus ovat hylänneet Ponttisen kanteen sillä perusteella, ettei tuomioistuimella ollut toimivaltaa luvan antamiseen, kun tila, johon muutos- työ on kohdistunut, ei ollut osakkaan hallinnassa.
4. Ponttinen on Korkeimmassa oikeudessa lausunut, että ra- kennuksen lämpöeristetty ulkoseinä on kiistatta yhtiön hal- lintaan kuuluva rakenneosa. Ponttisen mukaan osakkeenomista- jalla tulisi kuitenkin olla oikeus muutostyöhön kyseiseen osakashallinnan ulkopuoliseen tilaan siinä tilanteessa, että muutokseen osoitetaan olevan tarve, eikä muutostyö aiheut- taisi vahinkoa.
Kysymyksen asettelu ja asiaan sovellettavat säännökset
5. Ponttisen kanne on tullut vireille 9.3.2009. Kanteen vi- reille tullessa osakkeenomistajan oikeudesta muutostöihin säädettiin asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:ssä. Oikeu- denkäynnin aikana 1.7.2010 on tullut voimaan uusi asunto- osakeyhtiölaki (1599/2009). Sen voimaanpanolain 19 §:n
(1600/2009) mukaan ennen uuden lain voimaantuloa tehdyn pää- töksen pätemättömyyttä koskevan moitekanteen tai muun vaati- muksen käsittelemiseen ja ratkaisemiseen sovelletaan vanhaa lakia, jollei voimaanpanolaista muuta johdu. Voimaanpano- laissa ei ole erityisiä säännöksiä muutostöistä. Vaatimus on esitetty ennen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa.
Asiassa sovelletaan siten vanhaa asunto-osakeyhtiölakia, ku- ten alemmat oikeudet ovat tehneetkin.
6. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joi- hin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yh- tiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus. Jollei hallitus tai osakkeenomistaja anna suostumusta muutokseen, tuomioistuin voi pykälän 3 momentin mukaan oikeuttaa osak- keenomistajan tekemään muutoksen, mikäli sen raukeaminen olisi kohtuutonta ottaen huomioon toisaalta aiheutuvan hai- tan määrä ja toisaalta osakkeenomistajalle koituva hyöty.
7. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on Ponttisen valituksen johdosta kysymys siitä, kuuluuko riidanalainen toimenpide asunto-osakeyhtiölain (809/1991) mukaan osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin ja onko tuomioistuimella toimival- ta oikeuttaa osakkeenomistaja tekemään kyseinen muutos, mi- käli yhtiö ei anna siihen suostumusta.
Muutostyöoikeuden piiriin kuuluvat tilat
8. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 7 §:n ja 8 §:n 7 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksestä tulee ilmetä ne tilat, joihin osakkeet tuottavat hallintaoikeuden. Lain 77 §:n mukaan osakkeenomistajan muutostyöoikeus kohdistuu tiloihin, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Asiassa on rii- datonta, että Ponttisen hallintaan on yhtiöjärjestyksen mu- kaan kuulunut kaksi huonetta käsittävä asunto. Ponttisella on siten osakkeen omistukseen perustuva oikeus tehdä asunto- osakeyhtiölain 77 §:ssä (809/1991) tarkoitettuja muutoksia kyseisessä huoneistossa.
9. Osakkeenomistajan yksinomaisessa käytössä voi tosiasiassa olla sellaisiakin tiloja, joiden hallinnasta ei yhtiöjärjes- tyksessä ole nimenomaista mainintaa. Ponttisen käytössä ole- valle parvekkeelle on kulkuyhteys ainoastaan Ponttisen hal- litsemasta huoneistosta, joten parveke on tosiasiassa ollut Ponttisen yksinomaisessa hallinnassa.
10. Pelkästä osakkeenomistajan tosiasiallisesta hallinnasta, joka ei vastaa yhtiöjärjestykseen merkittyä osakkeeseen liittyvää hallintaoikeutta, ei oikeuskäytännön mukaan ole kuitenkaan seurannut oikeutta asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:ssä tarkoitettuihin muutostöihin. Korkeimman oikeuden rivitaloyhtiön piha-aluetta koskevassa ratkaisussa KKO 2005:26 on todettu, että asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä hallintaoikeudella tarkoitetaan asunto-osakeyhtiölain mukaan
osakkeisiin liittyvää ja nimenomaan yhtiöjärjestyksestä il- menevää hallintaoikeutta (kohdat 4 - 7).
11. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2008:7 on tosin kat- sottu, että osakkaan yksinomaisessa, muut poissulkevassa käytössä olevaa parveketta oli pidettävä hallintaoikeuden kannalta huoneistoon kuuluvana, vaikkei yhtiöjärjestyksessä ollut tällaista merkintää (kohta 4). Ratkaisu koskee kuiten- kin yhtiön mahdollisuutta kieltää tupakointi osakkaan yksin- omaisessa käytössä olevalla parvekkeella eikä siinä ole ar- vioitu osakkeenomistajan muutostyöoikeuden ulottuvuutta. Kun ratkaisussa ei siten ole ollut kysymys asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n soveltamisesta, sille ei voida antaa mer- kitystä tässä asiassa. Nyt sovellettavassa laissa ei myös- kään ole erityisiä parvekkeen hallintaoikeuteen tai parvek- keen kunnossapitoon tai siellä tehtäviin muutostöihin liit- tyviä säännöksiä.
12. Ponttisella ei siten ole osakkeen omistukseen perustuvaa oikeutta tehdä asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä (809/1991) tarkoitettuja muutoksia parvekkeella. Pyydetty muutostyö kohdistuu asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen lämpö- eristettyyn ulkoseinään, joka sijaitsee muutostyöoikeuden piirissä olevan osakehuoneiston ja Ponttisen tosiasiallises- sa käytössä olevan parvekkeen välissä.
13. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) esitöissä (HE 216/1990 vp s. 56) todetaan, että lain 77 §:n säännökset merkitsevät
käytännössä muun muassa sitä, että osakkeenomistajalla on oikeus päättää huoneistonsa sisustuksesta ja kalustuksesta säännöksessä mainittujen rajoitusten puitteissa. Hän saa it- se määrätä esimerkiksi huoneiston seinien, katon ja lattian päällystemateriaaleista sekä siitä, millaisia kiinteitä ka- lusteita ja laitteita huoneistossa on.
14. Muutostyöoikeuden on oikeuskäytännössä ja oikeustieteel- lisessä kirjallisuudessa vakiintuneesti katsottu koskevan huoneiston sisäpuolisia toimenpiteitä. Se, miten asunto- osakeyhtiön omistamaa rakennusta koskeva kunnossapitovastuu on jaettu yhtiön ja sen osakkeenomistajien kesken, ei ole lähtökohtaisesti rajoittanut osakkeenomistajan oikeutta hal- litsemansa huoneiston sisäpuolisiin muutostöihin.
15. Sen sijaan oikeuskirjallisuudessa ja –käytännössä on ra- kennuksen ulkorakenteisiin kohdistuvien muutostöiden osalta katsottu, etteivät ne kuulu osakkeenomistajan muutostyöoi- keuden piiriin. Korkein oikeus katsoo, ettei tästä lähtökoh- dasta ole syytä poiketa siinäkään tapauksessa, että raken- nuksen ulkoseinän läpäisevät muutostyöt voidaan toteuttaa huoneiston sisärakenteista käsin.
Korkeimman oikeuden johtopäätökset
16. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n 1 momentin mu- kaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Korkein
oikeus on edellä katsonut, etteivät yhtiön hallinnassa ole- vaan rakennuksen ulkoseinään kohdistuvat muutostyöt kuulu osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin siinäkään ta- pauksessa, että muutostyö voidaan toteuttaa huoneiston sisä- rakenteista käsin. Myöskään se, että muutostyön kohteena oleva ulkoseinä rajoittuu osakkeenomistajan tosiasiallisessa käytössä olevaan parvekkeeseen, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin.
17. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n 3 momentin mu- kainen tuomioistuimen lupa oikeuttaa osakkeenomistaja teke- mään muutostyö vastoin yhtiön kantaa voi koskea vain osak- keenomistajan muutostyöoikeuden piiriin kuuluvia muutostöi- tä. Kun Ponttisen vaatima lupa kohdistuu hänen osakkeenomis- tajan muutostyöoikeuden ulkopuolella oleviin tiloihin, ei tuomioistuin ole asiassa toimivaltainen. Siten aihetta muut- taa kanteen hylkäävää ratkaisua ei ole.
Oikeudenkäyntikulut
18. Ponttinen on muutoksenhaun hävitessään velvollinen kor- vaamaan asunto-osakeyhtiön vastauskulut, joiden määrän osal- ta hänellä ei ole ollut huomautettavaa.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
K Ponttinen velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Tampe- reen Kullervonkatu 23:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluis- ta Korkeimmassa oikeudessa 1 000 euroa. Korvaukselle on mak- settava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoi- tetun korkokannan mukaan siitä lähtien, kun kuukausi on ku- lunut Korkeimman oikeuden tuomion antamisesta.
Tätä kaikki asianomaiset noudattakoot.
KORKEIN OIKEUS
Kati Hidén Pasi Aarnio
Soile Poutiainen Ari Kantor
Tuula Pynnä
Tommi Vuorialho
Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot
Oikeusneuvos Poutiainen:
Kysymyksenasettelu
Ponttinen on pyytänyt Asunto Oy Tampereen Kullervonkatu 23:lta lupaa tehdä halkaisijaltaan noin 60 millimetriä oleva reikä asunto-osakeyhtiön rakennuksen ulkoseinään asunto- osakeyhtiössä osakeomistuksen perusteella hallitsemansa huo- neiston parvekkeelta sisätiloihin. Ponttisen tarkoituksena oli asentaa huoneistoonsa ilmalämpöpumppu, jonka ulkoyksikkö tuli parvekkeelle. Reikä oli tarpeen ulkoyksikön ja laitteen sisälle tulevan yksikön yhdistävien putkien asentamista var- ten.
Asunto-osakeyhtiö ei ole antanut Ponttisen pyytämää lupaa. Koska reikä tulisi rakennuksen ulkoseinään, kysymys oli ra- kennuksen sellaisesta tilasta, joka ei ollut osakkeenomista- jan hallinnassa. Yhtiö on sen vuoksi katsonut, ettei lupaa voitu myöntää myöskään tuomioistuimen toimesta. Joka tapauk- sessa luvan myöntämiseen ei muutoinkaan ollut laissa tarkoi- tettua perustetta.
Asiassa on kysymys ensin siitä, onko Ponttisen tarkoittama muutostyö sellainen, että osakkeenomistaja voi saada sen te- kemiseen tuomioistuimen luvan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n nojalla. Jos kysymys on säännöksessä tar-
koitetusta muutostyöstä, on vielä ratkaistava, onko työ sel- lainen, että edellytykset luvan myöntämiselle ovat olemassa.
Sovellettavat säännökset
Ponttisen kanne on tullut vireille 9.3.2009. Tuolloin voi- massa olleen asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n 1 mo- mentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeu- den. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muu- ta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostu- mus. Pykälän 3 momentin mukaan, jollei hallitus tai osak- keenomistaja anna suostumusta muutokseen, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkaan tekemään muutoksen, mikäli sen raukeami- nen olisi kohtuutonta ottaen huomioon toisaalta aiheutuvan haitan määrä ja toisaalta osakkeenomistajalle koituva hyöty.
Oikeudenkäynnin aikana 1.7.2010 on tullut voimaan uusi asun- to-osakeyhtiölaki (1599/2009). Sen voimaanpanolain (1600/2009) 19 §:n mukaan ennen uuden lain voimaantuloa teh- dyn päätöksen pätemättömyyttä koskevan moitekanteen tai muun vaatimuksen käsittelemiseen ja ratkaisemiseen sovelletaan vanhaa lakia, jollei voimaanpanolaista muuta johdu. Voimaan- panolaissa ei ole erityisiä säännöksiä oikeudesta tehdä muu- tostöitä ja niihin tarvittavasta luvasta.
Kanne asiassa on tullut vireille vanhan asunto-osakeyhtiö- lain voimassa ollessa. Vaatimus on siten esitetty ennen uu- den asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa, joten asiassa sovel- letaan vanhaa asunto-osakeyhtiölakia, kuten alemmat oikeudet ovat tehneetkin.
Osakkeenomistajan muutostöiden piiriin kuuluvat tilat
Sanotun asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin mukaan osak- keenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, jotka kuuluvat hänen hallintaoikeutensa piiriin. Huoneisto, josta reikä tulisi tehtäväksi sen parvekkeelle, kuuluu Ponttisen hallintaan. Parveketta ei ole yhtiöjärjestyksessä merkitty kuuluvaksi huoneistoon. Asiassa on kuitenkin riidatonta, et- tä se on yksinomaan Ponttisen käytössä.
Osakkeenomistajan hallinnassa olevat tilat ilmenevät ensisi- jaisesti yhtiöjärjestyksestä. Uuden asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 vp s. 49) on kuitenkin parvekkeen koh- dalta aikaisemman lain osalta lausuttu, että vaikka yhtiö- järjestyskäytäntö vaihteleekin sen suhteen, mainitaanko par- vekkeet yhtiöjärjestyksessä, käytännössä kaikissa yhtiöissä lähtökohtana on, että parveke rinnastetaan olennaisilta osin osakkeenomistajahallinnassa olevaan huoneistoon. Korkein oi- keus on myös ratkaisussaan 2008:7 (kohta 4) todennut, että parveketta, johon osakkeenomistajalla on tosiasiallisesti yksinomainen, muut poissulkeva pysyväisluotoinen käyttöoi-
keus, on osakkaan hallintaoikeuden kannalta pidettävä huo- neistoon kuuluvana.
Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa on tilannetta huoneistoihin kuuluvan parvekkeen osalta vielä selvennetty niin, että lain
1 luvun 3 §:n 2 momentissa on nimenomaan säädetty, että osa- kehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulku- yhteys vain osakehuoneiston kautta.
Muutostyöoikeuden sisällöstä
Sovellettavan lain esitöissä (HE 216/1990 vp s. 56) lausu- taan, että lain 77 §:n säännökset merkitsevät käytännössä muun muassa sitä, että osakkeenomistajalla on oikeus päättää huoneistonsa sisustuksesta ja kalustuksesta säännöksessä mainittujen rajoitusten puitteissa. Hän saa itse määrätä esimerkiksi huoneiston seinien, katon ja lattian päällyste- materiaaleista sekä siitä, millaisia kiinteitä kalusteita ja laitteita huoneistossa on.
Sanotuissa esitöissä ei ole käsitelty osakkaan muutostyöoi- keutta parvekkeen osalta. Myöskään Korkeimman oikeuden oi- keuskäytännössä ei ole otettu siihen aikaisemmin kantaa. Uu- den asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 vp s. 49) on kuitenkin ennen uuden lain säätämistä vallitsevan oikeusti- lan osalta todettu, että koska käytännössä parveke on rin- nastettu omistajahallinnassa olevaan huoneistoon, osakkeen- omistaja voi käyttää ja kalustaa parveketta huoneiston käyt-
töä ja osakkeenomistajan muutostyötä koskevien säännösten mukaisesti.
Parveke on osa yhtiön rakennuksen julkisivua ja ulkoseinää. Parvekkeella tehtävät muutokset voivat vaikuttaa siten ra- kennuksen ulkonäköön ja yhtiön kunnossapidettäviin rakennuk- sen osiin. Uuden asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 vp s. 49) onkin nimenomaan mainittu, että osakkeenomistajan muutostyöoikeus on parvekkeen osalta käytännössä suppeampi, koska sen muutostyö voi useammin vaikuttaa yhtiön kunnossa- pitovastuuseen tai siitä voi aiheutua esteettinen haitta yh- tiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.
Muutostyöoikeuden arviointi tässä tapauksessa
Asiassa on kysymys reiän tekemisestä Ponttisen hallitseman huoneiston sisätilojen ja parvekkeen välille ilmalämpöpumpun asentamista varten. Asiaa on arvioitava paitsi reiän tekemi- sen kannalta myös kokonaisuutena sen suhteen, kuuluuko sano- tun laitteen asentaminen muutostyöoikeuden piiriin.
Edellä todetuin tavoin parvekkeen on jo sovellettavan lain aikana katsottu kuuluvan Ponttisen hallinnassa oleviin ti- loihin. Hän on siten voinut siellä käyttää osakkeenomistajan oikeutta muutosten tekemiseen. Ilmalämpöpumppu on sellainen laite, jonka asentaminen sinänsä on mahdollista muutostyöoi- keuden puitteissa.
Osakkeenomistaja on muutostyöoikeutensa nojalla voinut esi- merkiksi asunnon kylpyhuoneen muutostöiden yhteydessä asen- taa ja upottaa rakennuksen rakenteisiin erilaisia putkia ja johtoja, jotka ovat edellyttäneet puuttumista asunto-osake- yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin. Ilmaläm- pöpumppuun kuuluvien putkien edellyttämä reikä tulisi tehtä- väksi asunto-osakeyhtiön rakennuksen ulkoseinään, jonka kun- nossapitovastuu on yhtiöllä. Seinän tämä osa sijaitsee kui- tenkin Ponttisen hallinnassa olevien tilojen välissä. Tähän nähden katson, että kyseessä on sellainen puuttuminen asun- to-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin raken- teisiin, joka lähtökohtaisesti kuuluu muutostyöoikeuden pii- riin.
Ilmalämpöpumppu tulisi asennettavaksi osittain parvekkeelle, jossa se saattaa aiheuttaa esteettistä taikka muunlaista, esimerkiksi sen käyntiäänestä johtuvaa haittaa yhtiölle ja muille osakkaille. Reiän tekeminen yhtiön ulkoseinään saat- taa vahingoittaa rakennusta. Tästä syystä tällaisen muutok- sen tekeminen edellyttää asunto-osakeyhtiön hallituksen tai muiden osakkeenomistajien suostumusta.
Asunto-osakeyhtiö ei ole antanut suostumustaan Ponttisen suunnitteleman muutostyön tekemiseen. Kun edellä todetuin tavoin kysymys on sellaisesta muutostyöstä, joka kuuluu asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentissa säädetyn muutos- työoikeuden piiriin, tuomioistuin voi pykälän 3 momentin
tarkoittamin edellytyksin oikeuttaa Ponttisen muutoksen te- kemiseen.
Oikeuden antaman suostumuksen edellytysten arviointi
Alemmat oikeudet ovat hylänneet Ponttisen kanteen sillä pe- rusteella, ettei kysymys ollut sellaisesta muutoksesta, jo- hon tuomioistuin voi sanotun lainkohdan tarkoittamin tavoin antaa suostumuksensa. Alemmissa oikeuksissa ei ole sen vuok- si arvioitu muutoksesta asunto-osakeyhtiölle tai muille osakkaille aiheutuvaa haitan määrää ja verrattu sitä Pontti- selle muutoksesta aiheutuvaan hyötyyn. Näistä seikoista on käräjäoikeudessa esitetty sekä kirjallista että suullista todistelua.
Suostumuksen antamisen edellytyksiä ei ole siten arvioitu alemmissa oikeuksissa. Oikeusastejärjestyksestä johtuen ar- viointia ei ole tarkoituksenmukaista tehdä suoraan Korkeim- massa oikeudessa, vaan asia on tältä osin palautettava kärä- jäoikeuteen.
Päätöslauselma
Kumoan hovioikeuden tuomion. Vapautan Ponttisen käräjäoikeu- den ja hovioikeuden tuomitsemasta oikeudenkäyntikulujen kor- vausvelvollisuudesta.
Vahvistan, että Ponttisen suunnittelema reiän tekeminen par- vekkeen ja huoneiston väliseen seinään ilmalämpöpumpun asen- tamista varten on asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin (809/1991) piiriin kuuluva muutostyö, joka edellyttää asun- to-osakeyhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus- ta.
Sen arvioimiseksi, onko edellytyksiä oikeuttaa Ponttinen sa- notun pykälän 3 momentissa tarkoitetuin tavoin tuomioistui- men luvalla suorittamaan muutostyö, palautan asian Pirkan- maan käräjäoikeuteen.
Enemmistön päätymän lopputuloksen johdosta velvollisena lau- sumaan Ponttisen maksettavaksi tuomittavista oikeudenkäynti- kuluista ilmoitan olevani samaa mieltä kuin enemmistö.
Oikeusneuvos Aarnio: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Poutiainen.
Vakuudeksi
Tommi Vuorialho
S2011/371
Antopäivä Nro
14.10.2013 2183
MUUTOKSENHAKIJA K Ponttinen
VASTAPUOLI Asunto Oy Tampereen Kullervonkatu 23
ASIA Tuomioistuimen lupa asunto-osakeyhtiön osakkeen- omistajan muutostyölle
RATKAISU, JOHON ON HAETTU MUUTOSTA
Turun hovioikeuden tähän liitetty tuomio 2.3.2011 nro 434
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Valituslupa on myönnetty 27.10.2011.
K Ponttinen on vaatinut, että käräjäoikeuden ja hovioi- keuden tuomiot kumotaan ja hänet oikeutetaan tekemään Asunto Oy Tampereen Kullervonkatu 23:n omistaman rakennuksen ulko- seinärakenteen läpi halkaisijaltaan 60 millimetriä oleva reikä siten, että hän vastaa kaikista kustannuksista. Kont- tinen on lisäksi vaatinut, että hänet vapautetaan oikeuden- käyntikulujen korvausvelvollisuudesta ja Asunto Oy Tampereen
Kullervonkatu 23 velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyn- tikulunsa kaikissa oikeusasteissa yhteensä 10 930,07 eurolla korkoineen.
Asunto Oy Tampereen Kullervonkatu 23 on vastannut valituk- seen vaatien sen hylkäämistä ja vastauskulujensa korvaamista
1 000 eurolla korkoineen.
Ponttinen on antanut kirjallisen lausuman yhtiön oikeuden- käyntikuluista.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asian tausta
1. Ponttinen on pyytänyt Asunto Oy Tampereen Kullervonkatu 23:lta lupaa tehdä halkaisijaltaan 60 millimetriä oleva rei- kä asunto-osakeyhtiön rakennuksen ulkoseinään asunto-osake- yhtiössä osakeomistuksen perusteella hallitsemansa huoneis- ton sisätiloista parvekkeelle. Ponttisen tarkoituksena oli asentaa huoneistoonsa ilmalämpöpumppu, jonka ulkoyksikkö olisi tullut parvekkeelle.
2. Asunto-osakeyhtiö ei ole antanut Ponttisen pyytämää lu- paa. Koska reikä tulisi rakennuksen ulkoseinään, kysymys oli rakennuksen sellaisesta tilasta, joka ei ollut osakkeenomis-
tajan hallinnassa. Yhtiö on sen vuoksi katsonut, ettei lupaa voitu myöntää myöskään oikeuden toimesta. Joka tapauksessa luvan myöntämiseen ei muutoinkaan ollut laissa tarkoitettua perustetta.
3. Ponttinen on nostanut yhtiötä vastaan kanteen, jossa hän on vaatinut tuomioistuinta oikeuttamaan hänet tekemään edel- lä kuvatun muutostyön yhtiön kieltäydyttyä antamasta siihen lupaa. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus ovat hylänneet Ponttisen kanteen sillä perusteella, ettei tuomioistuimella ollut toimivaltaa luvan antamiseen, kun tila, johon muutos- työ on kohdistunut, ei ollut osakkaan hallinnassa.
4. Ponttinen on Korkeimmassa oikeudessa lausunut, että ra- kennuksen lämpöeristetty ulkoseinä on kiistatta yhtiön hal- lintaan kuuluva rakenneosa. Ponttisen mukaan osakkeenomista- jalla tulisi kuitenkin olla oikeus muutostyöhön kyseiseen osakashallinnan ulkopuoliseen tilaan siinä tilanteessa, että muutokseen osoitetaan olevan tarve, eikä muutostyö aiheut- taisi vahinkoa.
Kysymyksen asettelu ja asiaan sovellettavat säännökset
5. Ponttisen kanne on tullut vireille 9.3.2009. Kanteen vi- reille tullessa osakkeenomistajan oikeudesta muutostöihin säädettiin asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:ssä. Oikeu- denkäynnin aikana 1.7.2010 on tullut voimaan uusi asunto- osakeyhtiölaki (1599/2009). Sen voimaanpanolain 19 §:n
(1600/2009) mukaan ennen uuden lain voimaantuloa tehdyn pää- töksen pätemättömyyttä koskevan moitekanteen tai muun vaati- muksen käsittelemiseen ja ratkaisemiseen sovelletaan vanhaa lakia, jollei voimaanpanolaista muuta johdu. Voimaanpano- laissa ei ole erityisiä säännöksiä muutostöistä. Vaatimus on esitetty ennen uuden asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa.
Asiassa sovelletaan siten vanhaa asunto-osakeyhtiölakia, ku- ten alemmat oikeudet ovat tehneetkin.
6. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joi- hin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muuta haittaa yh- tiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus. Jollei hallitus tai osakkeenomistaja anna suostumusta muutokseen, tuomioistuin voi pykälän 3 momentin mukaan oikeuttaa osak- keenomistajan tekemään muutoksen, mikäli sen raukeaminen olisi kohtuutonta ottaen huomioon toisaalta aiheutuvan hai- tan määrä ja toisaalta osakkeenomistajalle koituva hyöty.
7. Korkeimman oikeuden ratkaistavana on Ponttisen valituksen johdosta kysymys siitä, kuuluuko riidanalainen toimenpide asunto-osakeyhtiölain (809/1991) mukaan osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin ja onko tuomioistuimella toimival- ta oikeuttaa osakkeenomistaja tekemään kyseinen muutos, mi- käli yhtiö ei anna siihen suostumusta.
Muutostyöoikeuden piiriin kuuluvat tilat
8. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 7 §:n ja 8 §:n 7 kohdan mukaan yhtiöjärjestyksestä tulee ilmetä ne tilat, joihin osakkeet tuottavat hallintaoikeuden. Lain 77 §:n mukaan osakkeenomistajan muutostyöoikeus kohdistuu tiloihin, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Asiassa on rii- datonta, että Ponttisen hallintaan on yhtiöjärjestyksen mu- kaan kuulunut kaksi huonetta käsittävä asunto. Ponttisella on siten osakkeen omistukseen perustuva oikeus tehdä asunto- osakeyhtiölain 77 §:ssä (809/1991) tarkoitettuja muutoksia kyseisessä huoneistossa.
9. Osakkeenomistajan yksinomaisessa käytössä voi tosiasiassa olla sellaisiakin tiloja, joiden hallinnasta ei yhtiöjärjes- tyksessä ole nimenomaista mainintaa. Ponttisen käytössä ole- valle parvekkeelle on kulkuyhteys ainoastaan Ponttisen hal- litsemasta huoneistosta, joten parveke on tosiasiassa ollut Ponttisen yksinomaisessa hallinnassa.
10. Pelkästä osakkeenomistajan tosiasiallisesta hallinnasta, joka ei vastaa yhtiöjärjestykseen merkittyä osakkeeseen liittyvää hallintaoikeutta, ei oikeuskäytännön mukaan ole kuitenkaan seurannut oikeutta asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:ssä tarkoitettuihin muutostöihin. Korkeimman oikeuden rivitaloyhtiön piha-aluetta koskevassa ratkaisussa KKO 2005:26 on todettu, että asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä hallintaoikeudella tarkoitetaan asunto-osakeyhtiölain mukaan
osakkeisiin liittyvää ja nimenomaan yhtiöjärjestyksestä il- menevää hallintaoikeutta (kohdat 4 - 7).
11. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2008:7 on tosin kat- sottu, että osakkaan yksinomaisessa, muut poissulkevassa käytössä olevaa parveketta oli pidettävä hallintaoikeuden kannalta huoneistoon kuuluvana, vaikkei yhtiöjärjestyksessä ollut tällaista merkintää (kohta 4). Ratkaisu koskee kuiten- kin yhtiön mahdollisuutta kieltää tupakointi osakkaan yksin- omaisessa käytössä olevalla parvekkeella eikä siinä ole ar- vioitu osakkeenomistajan muutostyöoikeuden ulottuvuutta. Kun ratkaisussa ei siten ole ollut kysymys asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n soveltamisesta, sille ei voida antaa mer- kitystä tässä asiassa. Nyt sovellettavassa laissa ei myös- kään ole erityisiä parvekkeen hallintaoikeuteen tai parvek- keen kunnossapitoon tai siellä tehtäviin muutostöihin liit- tyviä säännöksiä.
12. Ponttisella ei siten ole osakkeen omistukseen perustuvaa oikeutta tehdä asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä (809/1991) tarkoitettuja muutoksia parvekkeella. Pyydetty muutostyö kohdistuu asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen lämpö- eristettyyn ulkoseinään, joka sijaitsee muutostyöoikeuden piirissä olevan osakehuoneiston ja Ponttisen tosiasiallises- sa käytössä olevan parvekkeen välissä.
13. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) esitöissä (HE 216/1990 vp s. 56) todetaan, että lain 77 §:n säännökset merkitsevät
käytännössä muun muassa sitä, että osakkeenomistajalla on oikeus päättää huoneistonsa sisustuksesta ja kalustuksesta säännöksessä mainittujen rajoitusten puitteissa. Hän saa it- se määrätä esimerkiksi huoneiston seinien, katon ja lattian päällystemateriaaleista sekä siitä, millaisia kiinteitä ka- lusteita ja laitteita huoneistossa on.
14. Muutostyöoikeuden on oikeuskäytännössä ja oikeustieteel- lisessä kirjallisuudessa vakiintuneesti katsottu koskevan huoneiston sisäpuolisia toimenpiteitä. Se, miten asunto- osakeyhtiön omistamaa rakennusta koskeva kunnossapitovastuu on jaettu yhtiön ja sen osakkeenomistajien kesken, ei ole lähtökohtaisesti rajoittanut osakkeenomistajan oikeutta hal- litsemansa huoneiston sisäpuolisiin muutostöihin.
15. Sen sijaan oikeuskirjallisuudessa ja –käytännössä on ra- kennuksen ulkorakenteisiin kohdistuvien muutostöiden osalta katsottu, etteivät ne kuulu osakkeenomistajan muutostyöoi- keuden piiriin. Korkein oikeus katsoo, ettei tästä lähtökoh- dasta ole syytä poiketa siinäkään tapauksessa, että raken- nuksen ulkoseinän läpäisevät muutostyöt voidaan toteuttaa huoneiston sisärakenteista käsin.
Korkeimman oikeuden johtopäätökset
16. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n 1 momentin mu- kaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Korkein
oikeus on edellä katsonut, etteivät yhtiön hallinnassa ole- vaan rakennuksen ulkoseinään kohdistuvat muutostyöt kuulu osakkeenomistajan muutostyöoikeuden piiriin siinäkään ta- pauksessa, että muutostyö voidaan toteuttaa huoneiston sisä- rakenteista käsin. Myöskään se, että muutostyön kohteena oleva ulkoseinä rajoittuu osakkeenomistajan tosiasiallisessa käytössä olevaan parvekkeeseen, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin.
17. Asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n 3 momentin mu- kainen tuomioistuimen lupa oikeuttaa osakkeenomistaja teke- mään muutostyö vastoin yhtiön kantaa voi koskea vain osak- keenomistajan muutostyöoikeuden piiriin kuuluvia muutostöi- tä. Kun Ponttisen vaatima lupa kohdistuu hänen osakkeenomis- tajan muutostyöoikeuden ulkopuolella oleviin tiloihin, ei tuomioistuin ole asiassa toimivaltainen. Siten aihetta muut- taa kanteen hylkäävää ratkaisua ei ole.
Oikeudenkäyntikulut
18. Ponttinen on muutoksenhaun hävitessään velvollinen kor- vaamaan asunto-osakeyhtiön vastauskulut, joiden määrän osal- ta hänellä ei ole ollut huomautettavaa.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
K Ponttinen velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Tampe- reen Kullervonkatu 23:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluis- ta Korkeimmassa oikeudessa 1 000 euroa. Korvaukselle on mak- settava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoi- tetun korkokannan mukaan siitä lähtien, kun kuukausi on ku- lunut Korkeimman oikeuden tuomion antamisesta.
Tätä kaikki asianomaiset noudattakoot.
KORKEIN OIKEUS
Kati Hidén Pasi Aarnio
Soile Poutiainen Ari Kantor
Tuula Pynnä
Tommi Vuorialho
Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot
Oikeusneuvos Poutiainen:
Kysymyksenasettelu
Ponttinen on pyytänyt Asunto Oy Tampereen Kullervonkatu 23:lta lupaa tehdä halkaisijaltaan noin 60 millimetriä oleva reikä asunto-osakeyhtiön rakennuksen ulkoseinään asunto- osakeyhtiössä osakeomistuksen perusteella hallitsemansa huo- neiston parvekkeelta sisätiloihin. Ponttisen tarkoituksena oli asentaa huoneistoonsa ilmalämpöpumppu, jonka ulkoyksikkö tuli parvekkeelle. Reikä oli tarpeen ulkoyksikön ja laitteen sisälle tulevan yksikön yhdistävien putkien asentamista var- ten.
Asunto-osakeyhtiö ei ole antanut Ponttisen pyytämää lupaa. Koska reikä tulisi rakennuksen ulkoseinään, kysymys oli ra- kennuksen sellaisesta tilasta, joka ei ollut osakkeenomista- jan hallinnassa. Yhtiö on sen vuoksi katsonut, ettei lupaa voitu myöntää myöskään tuomioistuimen toimesta. Joka tapauk- sessa luvan myöntämiseen ei muutoinkaan ollut laissa tarkoi- tettua perustetta.
Asiassa on kysymys ensin siitä, onko Ponttisen tarkoittama muutostyö sellainen, että osakkeenomistaja voi saada sen te- kemiseen tuomioistuimen luvan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n nojalla. Jos kysymys on säännöksessä tar-
koitetusta muutostyöstä, on vielä ratkaistava, onko työ sel- lainen, että edellytykset luvan myöntämiselle ovat olemassa.
Sovellettavat säännökset
Ponttisen kanne on tullut vireille 9.3.2009. Tuolloin voi- massa olleen asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 77 §:n 1 mo- mentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeu- den. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa muu- ta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostu- mus. Pykälän 3 momentin mukaan, jollei hallitus tai osak- keenomistaja anna suostumusta muutokseen, tuomioistuin voi oikeuttaa osakkaan tekemään muutoksen, mikäli sen raukeami- nen olisi kohtuutonta ottaen huomioon toisaalta aiheutuvan haitan määrä ja toisaalta osakkeenomistajalle koituva hyöty.
Oikeudenkäynnin aikana 1.7.2010 on tullut voimaan uusi asun- to-osakeyhtiölaki (1599/2009). Sen voimaanpanolain (1600/2009) 19 §:n mukaan ennen uuden lain voimaantuloa teh- dyn päätöksen pätemättömyyttä koskevan moitekanteen tai muun vaatimuksen käsittelemiseen ja ratkaisemiseen sovelletaan vanhaa lakia, jollei voimaanpanolaista muuta johdu. Voimaan- panolaissa ei ole erityisiä säännöksiä oikeudesta tehdä muu- tostöitä ja niihin tarvittavasta luvasta.
Kanne asiassa on tullut vireille vanhan asunto-osakeyhtiö- lain voimassa ollessa. Vaatimus on siten esitetty ennen uu- den asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa, joten asiassa sovel- letaan vanhaa asunto-osakeyhtiölakia, kuten alemmat oikeudet ovat tehneetkin.
Osakkeenomistajan muutostöiden piiriin kuuluvat tilat
Sanotun asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin mukaan osak- keenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, jotka kuuluvat hänen hallintaoikeutensa piiriin. Huoneisto, josta reikä tulisi tehtäväksi sen parvekkeelle, kuuluu Ponttisen hallintaan. Parveketta ei ole yhtiöjärjestyksessä merkitty kuuluvaksi huoneistoon. Asiassa on kuitenkin riidatonta, et- tä se on yksinomaan Ponttisen käytössä.
Osakkeenomistajan hallinnassa olevat tilat ilmenevät ensisi- jaisesti yhtiöjärjestyksestä. Uuden asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 vp s. 49) on kuitenkin parvekkeen koh- dalta aikaisemman lain osalta lausuttu, että vaikka yhtiö- järjestyskäytäntö vaihteleekin sen suhteen, mainitaanko par- vekkeet yhtiöjärjestyksessä, käytännössä kaikissa yhtiöissä lähtökohtana on, että parveke rinnastetaan olennaisilta osin osakkeenomistajahallinnassa olevaan huoneistoon. Korkein oi- keus on myös ratkaisussaan 2008:7 (kohta 4) todennut, että parveketta, johon osakkeenomistajalla on tosiasiallisesti yksinomainen, muut poissulkeva pysyväisluotoinen käyttöoi-
keus, on osakkaan hallintaoikeuden kannalta pidettävä huo- neistoon kuuluvana.
Uudessa asunto-osakeyhtiölaissa on tilannetta huoneistoihin kuuluvan parvekkeen osalta vielä selvennetty niin, että lain
1 luvun 3 §:n 2 momentissa on nimenomaan säädetty, että osa- kehuoneistoon kuuluu myös sellainen parveke, jolle on kulku- yhteys vain osakehuoneiston kautta.
Muutostyöoikeuden sisällöstä
Sovellettavan lain esitöissä (HE 216/1990 vp s. 56) lausu- taan, että lain 77 §:n säännökset merkitsevät käytännössä muun muassa sitä, että osakkeenomistajalla on oikeus päättää huoneistonsa sisustuksesta ja kalustuksesta säännöksessä mainittujen rajoitusten puitteissa. Hän saa itse määrätä esimerkiksi huoneiston seinien, katon ja lattian päällyste- materiaaleista sekä siitä, millaisia kiinteitä kalusteita ja laitteita huoneistossa on.
Sanotuissa esitöissä ei ole käsitelty osakkaan muutostyöoi- keutta parvekkeen osalta. Myöskään Korkeimman oikeuden oi- keuskäytännössä ei ole otettu siihen aikaisemmin kantaa. Uu- den asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 vp s. 49) on kuitenkin ennen uuden lain säätämistä vallitsevan oikeusti- lan osalta todettu, että koska käytännössä parveke on rin- nastettu omistajahallinnassa olevaan huoneistoon, osakkeen- omistaja voi käyttää ja kalustaa parveketta huoneiston käyt-
töä ja osakkeenomistajan muutostyötä koskevien säännösten mukaisesti.
Parveke on osa yhtiön rakennuksen julkisivua ja ulkoseinää. Parvekkeella tehtävät muutokset voivat vaikuttaa siten ra- kennuksen ulkonäköön ja yhtiön kunnossapidettäviin rakennuk- sen osiin. Uuden asunto-osakeyhtiölain esitöissä (HE 24/2009 vp s. 49) onkin nimenomaan mainittu, että osakkeenomistajan muutostyöoikeus on parvekkeen osalta käytännössä suppeampi, koska sen muutostyö voi useammin vaikuttaa yhtiön kunnossa- pitovastuuseen tai siitä voi aiheutua esteettinen haitta yh- tiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.
Muutostyöoikeuden arviointi tässä tapauksessa
Asiassa on kysymys reiän tekemisestä Ponttisen hallitseman huoneiston sisätilojen ja parvekkeen välille ilmalämpöpumpun asentamista varten. Asiaa on arvioitava paitsi reiän tekemi- sen kannalta myös kokonaisuutena sen suhteen, kuuluuko sano- tun laitteen asentaminen muutostyöoikeuden piiriin.
Edellä todetuin tavoin parvekkeen on jo sovellettavan lain aikana katsottu kuuluvan Ponttisen hallinnassa oleviin ti- loihin. Hän on siten voinut siellä käyttää osakkeenomistajan oikeutta muutosten tekemiseen. Ilmalämpöpumppu on sellainen laite, jonka asentaminen sinänsä on mahdollista muutostyöoi- keuden puitteissa.
Osakkeenomistaja on muutostyöoikeutensa nojalla voinut esi- merkiksi asunnon kylpyhuoneen muutostöiden yhteydessä asen- taa ja upottaa rakennuksen rakenteisiin erilaisia putkia ja johtoja, jotka ovat edellyttäneet puuttumista asunto-osake- yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin. Ilmaläm- pöpumppuun kuuluvien putkien edellyttämä reikä tulisi tehtä- väksi asunto-osakeyhtiön rakennuksen ulkoseinään, jonka kun- nossapitovastuu on yhtiöllä. Seinän tämä osa sijaitsee kui- tenkin Ponttisen hallinnassa olevien tilojen välissä. Tähän nähden katson, että kyseessä on sellainen puuttuminen asun- to-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluviin raken- teisiin, joka lähtökohtaisesti kuuluu muutostyöoikeuden pii- riin.
Ilmalämpöpumppu tulisi asennettavaksi osittain parvekkeelle, jossa se saattaa aiheuttaa esteettistä taikka muunlaista, esimerkiksi sen käyntiäänestä johtuvaa haittaa yhtiölle ja muille osakkaille. Reiän tekeminen yhtiön ulkoseinään saat- taa vahingoittaa rakennusta. Tästä syystä tällaisen muutok- sen tekeminen edellyttää asunto-osakeyhtiön hallituksen tai muiden osakkeenomistajien suostumusta.
Asunto-osakeyhtiö ei ole antanut suostumustaan Ponttisen suunnitteleman muutostyön tekemiseen. Kun edellä todetuin tavoin kysymys on sellaisesta muutostyöstä, joka kuuluu asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentissa säädetyn muutos- työoikeuden piiriin, tuomioistuin voi pykälän 3 momentin
tarkoittamin edellytyksin oikeuttaa Ponttisen muutoksen te- kemiseen.
Oikeuden antaman suostumuksen edellytysten arviointi
Alemmat oikeudet ovat hylänneet Ponttisen kanteen sillä pe- rusteella, ettei kysymys ollut sellaisesta muutoksesta, jo- hon tuomioistuin voi sanotun lainkohdan tarkoittamin tavoin antaa suostumuksensa. Alemmissa oikeuksissa ei ole sen vuok- si arvioitu muutoksesta asunto-osakeyhtiölle tai muille osakkaille aiheutuvaa haitan määrää ja verrattu sitä Pontti- selle muutoksesta aiheutuvaan hyötyyn. Näistä seikoista on käräjäoikeudessa esitetty sekä kirjallista että suullista todistelua.
Suostumuksen antamisen edellytyksiä ei ole siten arvioitu alemmissa oikeuksissa. Oikeusastejärjestyksestä johtuen ar- viointia ei ole tarkoituksenmukaista tehdä suoraan Korkeim- massa oikeudessa, vaan asia on tältä osin palautettava kärä- jäoikeuteen.
Päätöslauselma
Kumoan hovioikeuden tuomion. Vapautan Ponttisen käräjäoikeu- den ja hovioikeuden tuomitsemasta oikeudenkäyntikulujen kor- vausvelvollisuudesta.
Vahvistan, että Ponttisen suunnittelema reiän tekeminen par- vekkeen ja huoneiston väliseen seinään ilmalämpöpumpun asen- tamista varten on asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin (809/1991) piiriin kuuluva muutostyö, joka edellyttää asun- to-osakeyhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumus- ta.
Sen arvioimiseksi, onko edellytyksiä oikeuttaa Ponttinen sa- notun pykälän 3 momentissa tarkoitetuin tavoin tuomioistui- men luvalla suorittamaan muutostyö, palautan asian Pirkan- maan käräjäoikeuteen.
Enemmistön päätymän lopputuloksen johdosta velvollisena lau- sumaan Ponttisen maksettavaksi tuomittavista oikeudenkäynti- kuluista ilmoitan olevani samaa mieltä kuin enemmistö.
Oikeusneuvos Aarnio: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Poutiainen.
Vakuudeksi
Tommi Vuorialho