Osakkeenomistajan suorittamat muutostyöt
(Luvut 1-9 § linkit tekstin lopussa)
Luvun 1—8 §:ssä säädetään osakkeenomistajan muutostöistä. Luvun 9 §:ssä säädetään yhtiön uudistuksen tai muun muutostyön aloittamista koskevasta ilmoituksesta ja työn suorittamisesta.
Yhtiön muutostyön osalta voimassa olevassa laissa säädetään erikseen vain perusparannuksen ja muun uudistuksen vastikerahoitusta koskevasta päätöksestä. Erityissäännöksiä muutostyön aloittamisesta ja toteutuksen tasosta ehdotetaan oikeustilan selventämiseksi. Näiltä osin ei ole syytä
säännellä eri tavoin muutoksia, jotka nostavat asumistasoa, säästävät yhtiön kuluja tai joissa voi ainakin joidenkin osakkeenomistajien mielestä olla kysymys tason laskemisesta (esim. kaupunkikaasusta luopuminen, kerhohuoneen muuttaminen vuokrattavaksi toimistotilaksi).
Muutostöitä koskevia säännöksiä sovellettaisiin myös asunto-osakeyhtiön rakentamisvaiheessa tehtäviin muutoksiin. Vaikka osakkeenomistajan muutostyön suorittamisesta ei ennen rakennuksen valmistumista yleensä
voikaan aiheutua muille osakkeenomistajille haittaa, kun asuntojen hallintaa ei vielä ole luovutettu, muutostyön seuraukset voivat vaikuttaa muiden osakkeenomistajien asemaan. Muille osakkeenomistajille (osakkeidenostajille) olisi ilmoitettava muutoksesta.
Esimerkiksi silloin, kun huoneiston piha-alueelle tehtävä muutos voi vähentää pysyvästi naapurihuoneistojen valoisuutta, yhtiön olisi ilmoitettava muutoksesta naapurihuoneistojen osakkeenomistajille, jotka voisivat harkita tarpeellisiin toimiin ryhtymistä (lisäselvityksen hankkiminen, ehtojen asettaminen, muutostyön kieltäminen). Ellei rakentamisvaiheen
aikana tehtävällä muutoksella ole vaikutusta muiden osakkeenomistajien asemaan eikä yhtiölle myöhemmin aiheutuviin kunnossapitokustannuksiin, ei velvollisuutta ilmoittaa muutoksesta muille osakkeenomistajille ole.
Kunnossapitoon ja kustannusvastuun jakautumiseen liittyvien epäselvyyksien välttämiseksi on myös tärkeää, että asunto-osakeyhtiöllä on tieto myös rakentamisvaiheessa huoneistoon osakkeenomistajan tai –ostajan pyynnöstä tehdyistä muutoksista. Rakennusaikaiset muutostyöt on siten dokumentoitava ja dokumentit säilytettävä samalla tavalla kuin myöhemmissä muutostöissä. Asuntokauppalain edellyttämät ilmoitukset ja
rakentamisasiakirjojen täydennykset voivat täyttää myös
asunto-osakeyhtiölakiehdotuksen mukaiset vaatimukset. Tällöin erillisten dokumenttien laatimista asunto-osakeyhtiölain asettamien vaatimusten noudattamiseksi ei luonnollisesti edellytetä. Ehdotuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu tarvetta säätää erikseen keskinäisten kiinteistöosakeyhtiön ja sen osakkeenomistajan muutostyöoikeudesta.
Tällaiset yhtiöt eroavat toisistaan niin merkittävästi, että ei ole
tarkoituksenmukaista säätää erikseen muutostyöoikeudesta tällaisissa yhtiöissä. Kukin tällainen yhtiö voi yhtiöjärjestyksessään valita, sovelletaanko ehdotettuja asunto-osakeyhtiölain säännöksiä ja jos sovelletaan, miltä osin (ks. 28 luku 1 §). Ehdotuksen mukaan asunto-osakeyhtiön kaikkiin osakehuoneistoihin sovelletaan ehdotettavia säännöksiä huoneiston käyttötarkoituksesta riippumatta. Huoneiston käyttötarkoitus voidaan kuitenkin ottaa huomioon yhtiön muutostyön vastikerahoitusta koskevassa päätöksessä siten kuin 6 luvun 32 §:ssä ehdotetaan.
1§. Oikeus muutostyöhön osakehuoneistossa.
4§. Muutostyön aloittaminen ja ilmoituksen käsittely.
5§. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja viranomaisen lupa.
6§. Muutostyö tuomioistuimen päätöksellä.
8§. Muutostyö yhtiön tiloissa.