KKO:2007:15
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiökokouksen päätöksen moite - Yhtiövastike - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot
Diaarinumero:S2006/269
Esittelypäivä:16.11.2006
Antopäivä:27.2.2007
Taltio:269
Kysymys kylpyhuoneiden korjauskustannusten vastikerahoittamista koskevan asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen pätevyydestä.
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Asian tausta
A:t, jotka omistavat Asunto Oy Kotivarpusen omistamassa rakennuksessa erään huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, olivat keväällä 2003 vaatineet yhtiötä korjauttamaan huoneistonsa kylpyhuoneessa ilmenneet kosteusvauriot.
Yhtiö ei ollut suostunut vaatimukseen. Lisäksi se oli ylimääräisessä yhtiökokouksessa 15.5.2003 päättänyt muuttaa yhtiöjärjestystään lisäämällä sen 7 §:ään määräyksen, jonka mukaan osakkeenomistaja vastaa hallitsemansa huoneiston sisäpuolisista vesi- ja kosteuseristeistä sekä niiden mahdollisista puutteista aiheutuvista vioista.
Saman yhtiökokouksen pöytäkirjan kohdassa 7 "ylimääräinen yhtiövastike kylpyhuoneen korjaukseen" oli todettu, ettei
"taloyhtiön kustannuksella ole maksettu kylpyhuoneiden korjauksia eikä vesieristeitä. Mahdolliset muutokset ja korjaukset kunkin huoneiston omistaja on hoitanut oman suunnitelmansa mukaisesti kustannuksellaan. Yhtiöllä ei näin ollen ole tosiasioihin perustuvaa tietoa kaikkien huoneistojen kylpyhuoneiden vesieristeistä tai muusta kunnosta ennen yhtiöjärjestyksen 7 §:n lisäystä".
Kohdassa 7 oli päätetty, että
"jos taloyhtiöltä vaaditaan jonkun huoneiston kylpyhuonekorvauskustannuksiin osallistumista jollakin rahamäärällä X (seuraavassa X) esim. puuttuvan vesieristeen johdosta, niin sama rahamäärä varataan kaikkien huoneistojen kylpyhuonekorjauksia varten. Näin saatu kokonaishinta (33 huoneistoa x X) peritään osakkeenomistajilta yhtiöjärjestyksen osakemäärän mukaisesti ylimääräisenä vastikkeena ja valmistaudutaan kaikkien kylpyhuoneiden korjaukseen",
sekä
"mikäli joku osakkeenomistaja ei halua huoneistonsa kylpyhuoneen korjausta ja kirjallisesti ottaa vastuun huoneistonsa korjauksesta vaikkei tietoa vesieristeen kunnosta ole, niin hänen katsotaan maksaneen yhtiölle rahamäärän X, mikä huomioidaan vähennyksenä kyseisen huoneiston lisävastikkeessa".
A:t olivat korjauttaneet huoneistonsa märkätilat ja vesivuodon aiheuttamat vahingot kesäkuussa 2003.
Yhtiöjärjestyksen 7 §:n muutos rekisteröitiin 2.7.2003.
A:ille annetussa, 3.8.2003 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa oli maininta, jonka mukaan huoneiston "kylpyhuonevastikkeeksi" tulee A:iden esittämän vaatimuksen mukaan 10 989,30 euroa.
A:t vaativat asunto-osakeyhtiötä vastaan nostamassaan kanteessa yhtiön velvoittamista korvaamaan kylpyhuoneen korjauttamisesta aiheutuneet kustannukset 6 500 eurolla. Käräjäoikeus totesi, ettei yhtiöjärjestyksessä ollut ollut vahinkohetkellä asunto-osakeyhtiölain 78 §:stä poikkeavia määräyksiä, ja hyväksyi kanteen tältä osin.
A:ille annetussa, 3.6.2004 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa on mainittu, että huoneiston kylpyhuoneen korjausvastikkeeksi tulee edellä mainitun tuomion mukaan laskien 8 607,32 euroa.
Asiassa on kysymys A:iden edellä mainitussa kanteessa esittämästä vaatimuksesta, jonka mukaan yhtiökokouksessa tehty vastikepäätös on vahvistettava mitättömäksi tai julistettava pätemättömäksi.
Oulun käräjäoikeuden tuomio 19.5.2004
Käräjäoikeus totesi, että märkätilojen vesieristeiden kunnossapitovastuu oli yhtiöjärjestyksen muutoksella siirretty osakkeenomistajille. Koska yhtiöllä ei osakkeenomistajien itsensä tekemien kunnossapitotoimenpiteiden johdosta ollut tietoa kaikkien huoneistojen vesieristeistä ja niiden kunnosta, yhtiökokouksessa oli tehty päätös, että jos joku osakas vaatii yhtiön osallistumista korjauskustannuksiin, se varaa vaadittua määrää vastaavan rahamäärän kaikkien huoneistojen kylpyhuoneiden korjaukseen. Jollei joku osakas halua korjausta ja sitoutuu itse ottamaan vastuun siitä, vastaava rahamäärä otetaan vähennyksenä huomioon kyseisen huoneiston lisävastikkeessa.
Mitä tuli siihen A:iden väitteeseen, että vastikkeesta olisi tullut määrätä yhtiöjärjestyksessä, käräjäoikeus lausui, että kysymyksessä olivat olleet yhtiövastikkeella katettavat menot. Vastike oli yhtiöjärjestyksen mukaisesti määrätty osakkeiden lukumäärän perusteella. Ylimääräinen yhtiökokous oli voinut päättää vastikkeen perimisestä.
Sikäli kuin A:t olivat väittäneet, että päätös oli vaikutukseltaan taannehtiva, koska se oli sälyttänyt A:ille huoneiston kunnossapitovastuun, vaikka yhtiöjärjestyksen muutos oli tullut voimaan vasta 2.7.2003, käräjäoikeus totesi, että päätöksellä oli ratkaistu se, miten A:iden ja muiden osakkeenomistajien kylpyhuoneremontit rahoitetaan. Kysymys ei ollut ollut siitä, että yhtiöjärjestyksen kunnossapitomääräystä olisi sovellettu A:iden tapauksessa taannehtivasti. Asunto-osakeyhtiö oli yhtä kuin osakkeenomistajat, joten yhtiön maksuvelvollisuus merkitsi maksuvelvollisuutta osakkeenomistajille. Yhtiö ei ollut varautunut puheenaoleviin korjauksiin, joten rahoitus oli ollut saatava jollakin tavalla.
Mitä tuli siihen A:iden väitteeseen, että vastikepäätös olisi loukannut osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, ei päätös ollut ollut taannehtiva, ja se oli merkinnyt, että yhtiö maksaa kylpyhuoneremontin kertaalleen kaikille osakkeenomistajille. Vastike oli määräytynyt osakkeiden lukumäärän mukaan ja laskennan perusteena oli ollut A:iden vaatima rahamäärä. Käräjäoikeus katsoi näin ollen jääneen näyttämättä, että päätös olisi ollut omiansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
Siltä osin kuin A:t olivat vedonneet siihen, että päätös olisi edellyttänyt heidän suostumustaan, käräjäoikeus totesi, ettei erillistä osakkeenomistajan suostumusta ollut tarvittu, vaan yhtiökokouksella oli ollut oikeus päättää vastikkeesta. Kokous oli ollut laillisesti kokoonkutsuttu ja päätösvaltainen eikä se ollut äänestänyt asiasta. Kysymys ei ollut ollut asunto-osakeyhtiölain 41 §:n tarkoittamasta tilanteesta.
Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoi, ettei vastikepäätös ollut ollut lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, ja hylkäsi kanteen tältä osin.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Kaisa Helevä-Vuoti.
Rovaniemen hovioikeuden tuomio 30.1.2006
A:iden valitettua hovioikeuteen ja vedottua muun muassa liiallisen yhtiövastikkeen perimiskieltoon hovioikeus totesi, ettei selvitystä kylpyhuoneremonttien tekemisestä lähitulevaisuudessa ollut esitetty. Vastikkeen periminen sanottuja korjauskustannuksia varten voisi siten tarkoittaa liiallisen yhtiövastikkeen perimistä, mikä oli sinänsä kiellettyä. Sanottu vastikepäätös oli pantavissa täytäntöön sitä mukaa kuin vaatimuksia yhtiölle esitetään. Päätöksessä ei ollut määrätty ylimääräisen vastikkeen maksupäivää. Päätöksen ei siten voitu katsoa johtavan liiallisen vastikkeen perimiseen, kun kaikilla osakkeenomistajille tuli olla yhtäläinen oikeus saada kylpyhuoneremontti kertaalleen yhtiön kustannuksella.
Hovioikeus hyväksyi muutoin käräjäoikeuden tuomion perustelut eikä muuttanut lopputulosta.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Eero Yrttiaho, Teija Unkila ja Ritva Keskinen (eri mieltä). Esittelijä Heikki Juntunen (mietintö).
Esittelijän mietinnössä todettiin, että A:iden kylpyhuoneremontissa oli ollut kysymys yhtiövastikkeella katettavasta rakennuksen ylläpidosta. Oikeuskäytännössä oli katsottu, että yhtiön vastuulle kuuluvan korjauksen kohdistuminen vain joidenkin osakkeenomistajien hallitsemiin tiloihin ei tuota näille epäoikeutettua etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella (mm. KKO 2005:83). Toinen tulkinta tarkoittaisi sitä, että osakkeenomistaja yleensä vastaisi yhtiön vastuulle kuuluvan korjaustyön kustannuksista täysimääräisesti itse, millä tehtäisiin merkityksettömäksi asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä kunnossapitovastuun jakautumisesta säädetty. Osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu ei siten edellyttänyt, että kaikkien huoneistojen kylpyhuoneiden korjaamiseen varattiin sama rahamäärä. Sinänsä mahdollinen varautuminen kaikkien kylpyhuoneiden korjaamiseen olisi edellyttänyt jonkinasteista varmuutta siitä, että vastikkeiden käyttötarkoitus kohtuullisen ajan kuluessa toteutuu. Korjaustarvetta yhtiössä ei kuitenkaan ollut selvitetty eikä todellista päätöstä kaikkien kylpyhuoneiden korjaamisesta ollut tehty.
Asunto-osakeyhtiölain tarkoituksen mukaista ei ollut, että osakkeenomistaja yksin kantaa vastuun sellaisesta hallitsemaansa huoneistoa kohtaavasta vahingosta, joka kuuluu yhtiön vastuulle. Osakkeenomistajan oli voitava luottaa lain ja yhtiöjärjestyksen hänelle suomiin oikeuksiin. Tästä lähtökohdasta ei ollut syytä poiketa pelkästään sillä perusteella, etteivät muut yhtiön osakkeenomistajat olleet vaatineet heille kuuluvaa oikeutta teettää kylpyhuoneremonttinsa yhtiön toimesta ja kustannuksella.
Vaikka ylimääräisen vastikkeen perimistä koskeva päätös muodollisesti kohdistui kaikkiin osakkeenomistajiin samalla tavalla, tosiasialliset seuraukset olivat varsin erilaiset. Rahamääräistä eroa kertaluontoisilla vastikkeilla saattoi osakeomistusten määristä riippuen olla tuhansia euroja. Päätöksen soveltaminen A:iden oikeutetusta vaatimuksesta yhtiölle aiheutuneiden kustannusten kattamiseen tarkoitti sitä, että A:ille määrätty ylimääräinen vastike oli suurempi kuin heidän yhtiölle esittämän korvausvaatimuksen määrä. Käytännössä heiltä riistettiin oikeus saada kylpyhuoneremontti suoritetuksi yhtiön kustannuksella ja kustannukset jaettaviksi kaikkien osakkeenomistajien kesken. Päätöksen olikin asiallisesti katsottava tarkoittavan asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 3 momentin mukaista osakkeenomistajan vastuulle kuuluvan korjaustyön suorittamista yhtiön kustannuksella, eikä sen soveltaminen voinut alkaa ennen kuin yhtiöjärjestyksen muutos oli rekisteröity. Vastikepäätöstä ei siten tullut soveltaa A:iden kylpyhuoneremontista aiheutuneiden kustannusten kattamiseen.
Edelleen mietinnössä todettiin, että vastikepäätös oli sinänsä voitu tehdä enemmistöpäätöksellä ja ettei sitä voitu pitää osakkeenomistajan kannalta kohtuuttomana tai näiden yhdenvertaisuutta loukkaavana tilanteessa, jossa vastuu kylpyhuoneremonteista oli siirtynyt osakkeenomistajille. Vastikepäätös ei näin ollen ollut mitätön eikä väitteenvaraisesti pätemätön.
Päätöstä ylimääräisen vastikkeen perimisestä ei mietinnön mukaan saanut soveltaa A:iden valituksessa tarkoitetusta kylpyhuoneremontista aiheutuneiden kustannusten kattamiseen.
Eri mieltä ollut määräaikainen hovioikeudenneuvos Keskinen käräjäoikeuden mainitsemin perustein pysytti tuomion.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
A:ille myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he toistivat vaatimuksensa, että yhtiökokouksen päätös julistetaan mitättömäksi tai pätemättömäksi.
Asunto Oy Kotivarpunen vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian tausta
1. Asunto Oy Kotivarpunen on ennen yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröintiä 2.7.2003 ollut vastuussa omistamassaan rakennuksessa sijaitsevien huoneistojen märkätilojen kosteuseristyksistä. Asiassa ei ole erimielisyyttä siitä, etteikö yhtiö olisi vastuussa myös muista kuin A:iden kylpyhuoneen vesieristyksen puutteellisuuden johdosta ennen 2.7.2003 mahdollisesti syntyneistä korjaustarpeista, vaikka vaatimuksia ei olisi toistaiseksi esitetty. Yhtiön kieltäydyttyä keväällä 2003 korjaamasta A:iden kylpyhuoneessa ilmenneitä kosteusvaurioita käräjäoikeus on velvoittanut sen suorittamaan A:ille korvaukseksi näiden teettämästä kylpyhuoneen korjauksesta 6 500 euroa. Yhtiö on yhtiökokouksessaan 15.3.2003 tehnyt päätöksen ylimääräisen yhtiövastikkeen perimisestä siinä tapauksessa, että joku osakkaista vaatii kylpyhuonekorjauksen korvaamista yhtiön varoista. Tähän päätökseen pohjautuvan isännöitsijäntodistuksen mukaan A:iden osakkeita rasittaa "kylpyhuoneen korjausvastikevelka " 8 607,32 euroa.
2. A:t ovat pitäneet lisävastikkeen perimistä koskevaa päätöstä asunto-osakeyhtiölain vastaisena katsoen sen merkitsevän vastikkeen maksuperusteen muuttamista ja johtavan asunto-osakeyhtiölain 5 §:n vastaisen liiallisen vastikkeen perimiseen ja lisäksi siihen, että he joutuisivat asunto-osakeyhtiölain 78 §:n vastaisesti taannehtivasti kustantamaan vesieristeiden korjaustyön, joka vahingon tapahtuessa kuului yhtiön vastattavaksi. Riidanalainen vastikepäätös on seuraavan sisältöinen:
"Päätettiin, että jos taloyhtiöltä vaaditaan jonkun huoneiston kylpyhuonekorjauskustannuksiin osallistumista jollakin rahamäärällä X (seuraavassa X) esim. puuttuvan vesieristyksen johdosta, niin sama rahamäärä varataan kaikkien huoneistojen kylpyhuonekorjauksia varten. Näin saatu kokonaishinta (33 huoneistoa * X) peritään osakkeenomistajilta yhtiöjärjestyksen osakemäärän mukaisesti ylimääräisenä vastikkeena ja valmistaudutaan kaikkien kylpyhuoneiden korjaukseen".
Lisäksi päätettiin, että mikäli joku osakkeenomistaja ei halua huoneistonsa kylpyhuoneen korjausta ja kirjallisesti ottaa vastuun kylpyhuoneen korjauksesta vaikkei tietoa vesieristeiden kunnosta ole, niin hänen katsotaan maksaneen yhtiölle rahamäärän X, mikä huomioidaan vähennyksenä kyseisen huoneiston lisävastikkeessa. Hallitus valtuutettiin hoitamaan asia käytännössä."
Ylimääräisen vastikkeen lainmukaisuus
3. Kysymys on ensiksi siitä, onko yhtiökokouksessa 15.5.2003 tehty päätös ylimääräisen vastikkeen perimisestä merkinnyt vastikkeen maksuperusteen muuttamista, ja olisiko siitä sen vuoksi tullut määrätä yhtiöjärjestyksessä. Toiseksi kysymys on siitä, onko päätös asunto-osakeyhtiölain 5 tai 78 §:n vastainen.
4. Kuten alemmat oikeudet ovat todenneet, ylimääräinen yhtiövastike on määrätty perittäväksi asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisen perusteen eli osakkeiden lukumäärän mukaisesti. Se, että tarvittavan vastikkeen suuruutta laskettaessa perusteena on päätetty käyttää osakkeenomistajan vaatimaa korjauskustannusten rahamäärää tai että perusteena on sittemmin käytetty yhtiön maksettavaksi tuomittua korvausta, ei merkitse sitä, että vastikkeen maksuperustetta olisi muutettu.
5. Asunto-osakeyhtiölain 5 §:n mukaan yhtiövastiketta voidaan periä lainkohdassa mainittujen yhtiön menojen, kuten rakennuksen ylläpito-, hoito- ja perusparannusmenojen kattamiseksi. Koska kylpyhuoneiden vesieristys on ennen yhtiöjärjestyksen 2.7.2003 rekisteröityä muutosta ollut sellainen rakennuksen osa, jonka kunnossapidosta yhtiö on ollut vastuussa, yhtiökokous on sinänsä voinut päättää periä yhtiövastiketta vesieristysten puutteellisuuksien korjaamisesta yhtiölle jo aiheutuneiden tai sen vastuuajalta myöhemmin maksettavaksi tulevien menojen kattamiseksi.
6. Yhtiö on todennut, että vastikepäätöksen tarkoitus oli ollut taata se, että yhtiö maksaa kertaalleen kylpyhuoneremontin kaikille osakkaille. Vastaavanlaista korjaustarvetta kuin A:iden kylpyhuoneessa oli ollut perusteltua olettaa ilmenevän myös muissa huoneistoissa. Osakkaiden yhdenvertaisuus oli edellyttänyt, että kaikkien huoneistojen kylpyhuoneiden korjaamiseen varattiin sama rahamäärä, jonka kohtuullisuuden A:t olivat valitsemillaan korjaustoimenpiteillä määritelleet.
7. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksella on asunto-osakeyhtiölain 5 §:n asettamissa rajoissa oikeus päättää ylimääräisen yhtiövastikkeen perimisestä. Päätöstä, jolla yhtiö on varannut kaikille osakkeenomistajille mahdollisuuden saada kertaalleen samantasoinen kylpyhuoneen vesieristeiden korjaus yhtiön kustannuksella, ei sinänsä myöskään voida pitää osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaavana. Toisaalta on selvää, ettei osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu edellytä sitä, että kaikkien kylpyhuoneiden kunnostusta varten varataan sama rahamäärä riippumatta siitä, millaisia korjaustarpeita niissä ilmenee.
8. Sikäli kuin A:t ovat vedonneet myös siihen, että vastikevelkalaskelma perustuu epämääräisessä tulevaisuudessa toteutuviin korjauksiin, Korkein oikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiön velvollisuutena on periä yhtiövastiketta niin paljon, että se selviytyy vastikkeella katettavista velvoitteistaan. Yhtiön talousarvion suunnitelmaluonteesta myös johtuu, ettei vastikkeen suuruutta voida välttämättä etukäteen täsmällisesti määritellä. Kun asunto-osakeyhtiö voi varautua myös tulevien korjaus- ja perusparannusmenojen maksamiseen, voidaan vastikkeita tähän tarkoitukseen kerätä kohtuullisessa määrin etukäteen. Koska osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole velvollinen maksamaan vastiketta enempää kuin asunto-osakeyhtiölain 5 §:ssä tarkoitettujen yhtiön tosiasiallisten menojen kattamiseksi tarvitaan, on vastikkeina perittävä määrä pyrittävä mitoittamaan niin, että yhtiön kulut ja osakkaiden maksamat vastikkeet jollakin kohtuullisella aikavälillä vastaavat toisiaan.
9. Yhtiökokouksessa 15.5.2003 tehdyllä yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevalla ja 2.7.2003 rekisteröidyllä päätöksellä vastuu huoneistojen vesi- ja kosteuseristeiden kunnossapidosta ja korjauksista on siirtynyt osakkeenomistajille. Toisaalta samassa yhtiökokouksessa on todettu, että osakkaat olivat jo muutosta edeltäneenä aikana itse huolehtineet sanotuista kunnossapitotoimista, ja ettei yhtiöllä näin ollen ollut tosiasioihin perustuvaa tietoa huoneistojen vesieristeistä ja muusta kunnosta. Ylimääräisen vastikkeen perimistä koskevasta päätöksestä ilmenee lisäksi, että se on tehty tarkoituksin varautua tuleviin korjauksiin.
10. Edeltä ilmenevän perusteella Korkein oikeus toteaa, ettei yhtiö ole asianmukaisesti yksilöinyt tai edes pyrkinyt arvioimaan niitä menoja, joiden kattamiseksi ylimääräistä yhtiövastiketta on päätetty periä. Näin ollen ylimääräisen yhtiövastikkeen määräämiselle yhtiökokouksessa tehdyllä tavalla ei ole ollut asunto-osakeyhtiölain 5 §:n 3 momentin mukaisia edellytyksiä.
11. Vastikepäätöstä voidaan lisäksi arvioida siltä kannalta, mikä vaikutus sillä on ollut yhtiölle kuuluneen kunnossapitovastuun tosiasialliseen jakautumiseen osakkeenomistajien kesken. Yhtiö, joka vielä käräjäoikeudessa on kiistänyt olevansa vastuussa A:iden kylpyhuoneessa ilmenneistä kosteusvaurioista, on tuolloin todennut, että jokainen osakas voi vapautua maksuvelvollisuudesta ottamalla vastuun huoneistonsa kunnosta. Tyydyttyään käräjäoikeuden tuomioon ja maksettuaan tuomion mukaisesti korjauskustannukset A:ille yhtiö on Korkeimmassa oikeudessa lausunut, että A:t joutuvat osallistumaan näihinkin kustannuksiin yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakemääränsä mukaisessa suhteessa. Vastikepäätös käsittää kuitenkin varautumisen sellaistenkin huoneistojen kylpyhuoneiden vesieristeiden korjaukseen, joiden osalta korjausta yhtiön kustannuksella ei tulla vaatimaan ja joilta osin osakkaat samalla vapautuvat puheena olevasta vastikevelastaan. Vastikepäätöksestä seuraa siten tosiasiassa, että A:t vastaavat hallitsemassaan huoneistossa ilmenneen kosteusvaurion korjauskustannuksista itse ja näin ollen yhtiöjärjestyksen mukaista vastikeosuuttaan suuremmalla määrällä. Yhtiökokouksen vastikepäätös on siten vaikutuksiltaan asunto-osakeyhtiölain 78 §:n vastainen.
12. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiön päätös ylimääräisestä yhtiövastikkeesta on pätemätön.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomiota muutetaan.
Asunto Oy Kotivarpusen ylimääräisen yhtiökokouksen 15.5.2003 pöytäkirjan 7 §:n kohdalla tekemä päätös ylimääräisestä yhtiövastikkeesta julistetaan pätemättömäksi.
Asunto-osakeyhtiö - Yhtiökokouksen päätöksen moite - Yhtiövastike - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot
Diaarinumero:S2006/269
Esittelypäivä:16.11.2006
Antopäivä:27.2.2007
Taltio:269
Kysymys kylpyhuoneiden korjauskustannusten vastikerahoittamista koskevan asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen pätevyydestä.
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Asian tausta
A:t, jotka omistavat Asunto Oy Kotivarpusen omistamassa rakennuksessa erään huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, olivat keväällä 2003 vaatineet yhtiötä korjauttamaan huoneistonsa kylpyhuoneessa ilmenneet kosteusvauriot.
Yhtiö ei ollut suostunut vaatimukseen. Lisäksi se oli ylimääräisessä yhtiökokouksessa 15.5.2003 päättänyt muuttaa yhtiöjärjestystään lisäämällä sen 7 §:ään määräyksen, jonka mukaan osakkeenomistaja vastaa hallitsemansa huoneiston sisäpuolisista vesi- ja kosteuseristeistä sekä niiden mahdollisista puutteista aiheutuvista vioista.
Saman yhtiökokouksen pöytäkirjan kohdassa 7 "ylimääräinen yhtiövastike kylpyhuoneen korjaukseen" oli todettu, ettei
"taloyhtiön kustannuksella ole maksettu kylpyhuoneiden korjauksia eikä vesieristeitä. Mahdolliset muutokset ja korjaukset kunkin huoneiston omistaja on hoitanut oman suunnitelmansa mukaisesti kustannuksellaan. Yhtiöllä ei näin ollen ole tosiasioihin perustuvaa tietoa kaikkien huoneistojen kylpyhuoneiden vesieristeistä tai muusta kunnosta ennen yhtiöjärjestyksen 7 §:n lisäystä".
Kohdassa 7 oli päätetty, että
"jos taloyhtiöltä vaaditaan jonkun huoneiston kylpyhuonekorvauskustannuksiin osallistumista jollakin rahamäärällä X (seuraavassa X) esim. puuttuvan vesieristeen johdosta, niin sama rahamäärä varataan kaikkien huoneistojen kylpyhuonekorjauksia varten. Näin saatu kokonaishinta (33 huoneistoa x X) peritään osakkeenomistajilta yhtiöjärjestyksen osakemäärän mukaisesti ylimääräisenä vastikkeena ja valmistaudutaan kaikkien kylpyhuoneiden korjaukseen",
sekä
"mikäli joku osakkeenomistaja ei halua huoneistonsa kylpyhuoneen korjausta ja kirjallisesti ottaa vastuun huoneistonsa korjauksesta vaikkei tietoa vesieristeen kunnosta ole, niin hänen katsotaan maksaneen yhtiölle rahamäärän X, mikä huomioidaan vähennyksenä kyseisen huoneiston lisävastikkeessa".
A:t olivat korjauttaneet huoneistonsa märkätilat ja vesivuodon aiheuttamat vahingot kesäkuussa 2003.
Yhtiöjärjestyksen 7 §:n muutos rekisteröitiin 2.7.2003.
A:ille annetussa, 3.8.2003 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa oli maininta, jonka mukaan huoneiston "kylpyhuonevastikkeeksi" tulee A:iden esittämän vaatimuksen mukaan 10 989,30 euroa.
A:t vaativat asunto-osakeyhtiötä vastaan nostamassaan kanteessa yhtiön velvoittamista korvaamaan kylpyhuoneen korjauttamisesta aiheutuneet kustannukset 6 500 eurolla. Käräjäoikeus totesi, ettei yhtiöjärjestyksessä ollut ollut vahinkohetkellä asunto-osakeyhtiölain 78 §:stä poikkeavia määräyksiä, ja hyväksyi kanteen tältä osin.
A:ille annetussa, 3.6.2004 päivätyssä isännöitsijäntodistuksessa on mainittu, että huoneiston kylpyhuoneen korjausvastikkeeksi tulee edellä mainitun tuomion mukaan laskien 8 607,32 euroa.
Asiassa on kysymys A:iden edellä mainitussa kanteessa esittämästä vaatimuksesta, jonka mukaan yhtiökokouksessa tehty vastikepäätös on vahvistettava mitättömäksi tai julistettava pätemättömäksi.
Oulun käräjäoikeuden tuomio 19.5.2004
Käräjäoikeus totesi, että märkätilojen vesieristeiden kunnossapitovastuu oli yhtiöjärjestyksen muutoksella siirretty osakkeenomistajille. Koska yhtiöllä ei osakkeenomistajien itsensä tekemien kunnossapitotoimenpiteiden johdosta ollut tietoa kaikkien huoneistojen vesieristeistä ja niiden kunnosta, yhtiökokouksessa oli tehty päätös, että jos joku osakas vaatii yhtiön osallistumista korjauskustannuksiin, se varaa vaadittua määrää vastaavan rahamäärän kaikkien huoneistojen kylpyhuoneiden korjaukseen. Jollei joku osakas halua korjausta ja sitoutuu itse ottamaan vastuun siitä, vastaava rahamäärä otetaan vähennyksenä huomioon kyseisen huoneiston lisävastikkeessa.
Mitä tuli siihen A:iden väitteeseen, että vastikkeesta olisi tullut määrätä yhtiöjärjestyksessä, käräjäoikeus lausui, että kysymyksessä olivat olleet yhtiövastikkeella katettavat menot. Vastike oli yhtiöjärjestyksen mukaisesti määrätty osakkeiden lukumäärän perusteella. Ylimääräinen yhtiökokous oli voinut päättää vastikkeen perimisestä.
Sikäli kuin A:t olivat väittäneet, että päätös oli vaikutukseltaan taannehtiva, koska se oli sälyttänyt A:ille huoneiston kunnossapitovastuun, vaikka yhtiöjärjestyksen muutos oli tullut voimaan vasta 2.7.2003, käräjäoikeus totesi, että päätöksellä oli ratkaistu se, miten A:iden ja muiden osakkeenomistajien kylpyhuoneremontit rahoitetaan. Kysymys ei ollut ollut siitä, että yhtiöjärjestyksen kunnossapitomääräystä olisi sovellettu A:iden tapauksessa taannehtivasti. Asunto-osakeyhtiö oli yhtä kuin osakkeenomistajat, joten yhtiön maksuvelvollisuus merkitsi maksuvelvollisuutta osakkeenomistajille. Yhtiö ei ollut varautunut puheenaoleviin korjauksiin, joten rahoitus oli ollut saatava jollakin tavalla.
Mitä tuli siihen A:iden väitteeseen, että vastikepäätös olisi loukannut osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, ei päätös ollut ollut taannehtiva, ja se oli merkinnyt, että yhtiö maksaa kylpyhuoneremontin kertaalleen kaikille osakkeenomistajille. Vastike oli määräytynyt osakkeiden lukumäärän mukaan ja laskennan perusteena oli ollut A:iden vaatima rahamäärä. Käräjäoikeus katsoi näin ollen jääneen näyttämättä, että päätös olisi ollut omiansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.
Siltä osin kuin A:t olivat vedonneet siihen, että päätös olisi edellyttänyt heidän suostumustaan, käräjäoikeus totesi, ettei erillistä osakkeenomistajan suostumusta ollut tarvittu, vaan yhtiökokouksella oli ollut oikeus päättää vastikkeesta. Kokous oli ollut laillisesti kokoonkutsuttu ja päätösvaltainen eikä se ollut äänestänyt asiasta. Kysymys ei ollut ollut asunto-osakeyhtiölain 41 §:n tarkoittamasta tilanteesta.
Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoi, ettei vastikepäätös ollut ollut lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, ja hylkäsi kanteen tältä osin.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Kaisa Helevä-Vuoti.
Rovaniemen hovioikeuden tuomio 30.1.2006
A:iden valitettua hovioikeuteen ja vedottua muun muassa liiallisen yhtiövastikkeen perimiskieltoon hovioikeus totesi, ettei selvitystä kylpyhuoneremonttien tekemisestä lähitulevaisuudessa ollut esitetty. Vastikkeen periminen sanottuja korjauskustannuksia varten voisi siten tarkoittaa liiallisen yhtiövastikkeen perimistä, mikä oli sinänsä kiellettyä. Sanottu vastikepäätös oli pantavissa täytäntöön sitä mukaa kuin vaatimuksia yhtiölle esitetään. Päätöksessä ei ollut määrätty ylimääräisen vastikkeen maksupäivää. Päätöksen ei siten voitu katsoa johtavan liiallisen vastikkeen perimiseen, kun kaikilla osakkeenomistajille tuli olla yhtäläinen oikeus saada kylpyhuoneremontti kertaalleen yhtiön kustannuksella.
Hovioikeus hyväksyi muutoin käräjäoikeuden tuomion perustelut eikä muuttanut lopputulosta.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Eero Yrttiaho, Teija Unkila ja Ritva Keskinen (eri mieltä). Esittelijä Heikki Juntunen (mietintö).
Esittelijän mietinnössä todettiin, että A:iden kylpyhuoneremontissa oli ollut kysymys yhtiövastikkeella katettavasta rakennuksen ylläpidosta. Oikeuskäytännössä oli katsottu, että yhtiön vastuulle kuuluvan korjauksen kohdistuminen vain joidenkin osakkeenomistajien hallitsemiin tiloihin ei tuota näille epäoikeutettua etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella (mm. KKO 2005:83). Toinen tulkinta tarkoittaisi sitä, että osakkeenomistaja yleensä vastaisi yhtiön vastuulle kuuluvan korjaustyön kustannuksista täysimääräisesti itse, millä tehtäisiin merkityksettömäksi asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä kunnossapitovastuun jakautumisesta säädetty. Osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu ei siten edellyttänyt, että kaikkien huoneistojen kylpyhuoneiden korjaamiseen varattiin sama rahamäärä. Sinänsä mahdollinen varautuminen kaikkien kylpyhuoneiden korjaamiseen olisi edellyttänyt jonkinasteista varmuutta siitä, että vastikkeiden käyttötarkoitus kohtuullisen ajan kuluessa toteutuu. Korjaustarvetta yhtiössä ei kuitenkaan ollut selvitetty eikä todellista päätöstä kaikkien kylpyhuoneiden korjaamisesta ollut tehty.
Asunto-osakeyhtiölain tarkoituksen mukaista ei ollut, että osakkeenomistaja yksin kantaa vastuun sellaisesta hallitsemaansa huoneistoa kohtaavasta vahingosta, joka kuuluu yhtiön vastuulle. Osakkeenomistajan oli voitava luottaa lain ja yhtiöjärjestyksen hänelle suomiin oikeuksiin. Tästä lähtökohdasta ei ollut syytä poiketa pelkästään sillä perusteella, etteivät muut yhtiön osakkeenomistajat olleet vaatineet heille kuuluvaa oikeutta teettää kylpyhuoneremonttinsa yhtiön toimesta ja kustannuksella.
Vaikka ylimääräisen vastikkeen perimistä koskeva päätös muodollisesti kohdistui kaikkiin osakkeenomistajiin samalla tavalla, tosiasialliset seuraukset olivat varsin erilaiset. Rahamääräistä eroa kertaluontoisilla vastikkeilla saattoi osakeomistusten määristä riippuen olla tuhansia euroja. Päätöksen soveltaminen A:iden oikeutetusta vaatimuksesta yhtiölle aiheutuneiden kustannusten kattamiseen tarkoitti sitä, että A:ille määrätty ylimääräinen vastike oli suurempi kuin heidän yhtiölle esittämän korvausvaatimuksen määrä. Käytännössä heiltä riistettiin oikeus saada kylpyhuoneremontti suoritetuksi yhtiön kustannuksella ja kustannukset jaettaviksi kaikkien osakkeenomistajien kesken. Päätöksen olikin asiallisesti katsottava tarkoittavan asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 3 momentin mukaista osakkeenomistajan vastuulle kuuluvan korjaustyön suorittamista yhtiön kustannuksella, eikä sen soveltaminen voinut alkaa ennen kuin yhtiöjärjestyksen muutos oli rekisteröity. Vastikepäätöstä ei siten tullut soveltaa A:iden kylpyhuoneremontista aiheutuneiden kustannusten kattamiseen.
Edelleen mietinnössä todettiin, että vastikepäätös oli sinänsä voitu tehdä enemmistöpäätöksellä ja ettei sitä voitu pitää osakkeenomistajan kannalta kohtuuttomana tai näiden yhdenvertaisuutta loukkaavana tilanteessa, jossa vastuu kylpyhuoneremonteista oli siirtynyt osakkeenomistajille. Vastikepäätös ei näin ollen ollut mitätön eikä väitteenvaraisesti pätemätön.
Päätöstä ylimääräisen vastikkeen perimisestä ei mietinnön mukaan saanut soveltaa A:iden valituksessa tarkoitetusta kylpyhuoneremontista aiheutuneiden kustannusten kattamiseen.
Eri mieltä ollut määräaikainen hovioikeudenneuvos Keskinen käräjäoikeuden mainitsemin perustein pysytti tuomion.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
A:ille myönnettiin valituslupa. Valituksessaan he toistivat vaatimuksensa, että yhtiökokouksen päätös julistetaan mitättömäksi tai pätemättömäksi.
Asunto Oy Kotivarpunen vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian tausta
1. Asunto Oy Kotivarpunen on ennen yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröintiä 2.7.2003 ollut vastuussa omistamassaan rakennuksessa sijaitsevien huoneistojen märkätilojen kosteuseristyksistä. Asiassa ei ole erimielisyyttä siitä, etteikö yhtiö olisi vastuussa myös muista kuin A:iden kylpyhuoneen vesieristyksen puutteellisuuden johdosta ennen 2.7.2003 mahdollisesti syntyneistä korjaustarpeista, vaikka vaatimuksia ei olisi toistaiseksi esitetty. Yhtiön kieltäydyttyä keväällä 2003 korjaamasta A:iden kylpyhuoneessa ilmenneitä kosteusvaurioita käräjäoikeus on velvoittanut sen suorittamaan A:ille korvaukseksi näiden teettämästä kylpyhuoneen korjauksesta 6 500 euroa. Yhtiö on yhtiökokouksessaan 15.3.2003 tehnyt päätöksen ylimääräisen yhtiövastikkeen perimisestä siinä tapauksessa, että joku osakkaista vaatii kylpyhuonekorjauksen korvaamista yhtiön varoista. Tähän päätökseen pohjautuvan isännöitsijäntodistuksen mukaan A:iden osakkeita rasittaa "kylpyhuoneen korjausvastikevelka " 8 607,32 euroa.
2. A:t ovat pitäneet lisävastikkeen perimistä koskevaa päätöstä asunto-osakeyhtiölain vastaisena katsoen sen merkitsevän vastikkeen maksuperusteen muuttamista ja johtavan asunto-osakeyhtiölain 5 §:n vastaisen liiallisen vastikkeen perimiseen ja lisäksi siihen, että he joutuisivat asunto-osakeyhtiölain 78 §:n vastaisesti taannehtivasti kustantamaan vesieristeiden korjaustyön, joka vahingon tapahtuessa kuului yhtiön vastattavaksi. Riidanalainen vastikepäätös on seuraavan sisältöinen:
"Päätettiin, että jos taloyhtiöltä vaaditaan jonkun huoneiston kylpyhuonekorjauskustannuksiin osallistumista jollakin rahamäärällä X (seuraavassa X) esim. puuttuvan vesieristyksen johdosta, niin sama rahamäärä varataan kaikkien huoneistojen kylpyhuonekorjauksia varten. Näin saatu kokonaishinta (33 huoneistoa * X) peritään osakkeenomistajilta yhtiöjärjestyksen osakemäärän mukaisesti ylimääräisenä vastikkeena ja valmistaudutaan kaikkien kylpyhuoneiden korjaukseen".
Lisäksi päätettiin, että mikäli joku osakkeenomistaja ei halua huoneistonsa kylpyhuoneen korjausta ja kirjallisesti ottaa vastuun kylpyhuoneen korjauksesta vaikkei tietoa vesieristeiden kunnosta ole, niin hänen katsotaan maksaneen yhtiölle rahamäärän X, mikä huomioidaan vähennyksenä kyseisen huoneiston lisävastikkeessa. Hallitus valtuutettiin hoitamaan asia käytännössä."
Ylimääräisen vastikkeen lainmukaisuus
3. Kysymys on ensiksi siitä, onko yhtiökokouksessa 15.5.2003 tehty päätös ylimääräisen vastikkeen perimisestä merkinnyt vastikkeen maksuperusteen muuttamista, ja olisiko siitä sen vuoksi tullut määrätä yhtiöjärjestyksessä. Toiseksi kysymys on siitä, onko päätös asunto-osakeyhtiölain 5 tai 78 §:n vastainen.
4. Kuten alemmat oikeudet ovat todenneet, ylimääräinen yhtiövastike on määrätty perittäväksi asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaisen perusteen eli osakkeiden lukumäärän mukaisesti. Se, että tarvittavan vastikkeen suuruutta laskettaessa perusteena on päätetty käyttää osakkeenomistajan vaatimaa korjauskustannusten rahamäärää tai että perusteena on sittemmin käytetty yhtiön maksettavaksi tuomittua korvausta, ei merkitse sitä, että vastikkeen maksuperustetta olisi muutettu.
5. Asunto-osakeyhtiölain 5 §:n mukaan yhtiövastiketta voidaan periä lainkohdassa mainittujen yhtiön menojen, kuten rakennuksen ylläpito-, hoito- ja perusparannusmenojen kattamiseksi. Koska kylpyhuoneiden vesieristys on ennen yhtiöjärjestyksen 2.7.2003 rekisteröityä muutosta ollut sellainen rakennuksen osa, jonka kunnossapidosta yhtiö on ollut vastuussa, yhtiökokous on sinänsä voinut päättää periä yhtiövastiketta vesieristysten puutteellisuuksien korjaamisesta yhtiölle jo aiheutuneiden tai sen vastuuajalta myöhemmin maksettavaksi tulevien menojen kattamiseksi.
6. Yhtiö on todennut, että vastikepäätöksen tarkoitus oli ollut taata se, että yhtiö maksaa kertaalleen kylpyhuoneremontin kaikille osakkaille. Vastaavanlaista korjaustarvetta kuin A:iden kylpyhuoneessa oli ollut perusteltua olettaa ilmenevän myös muissa huoneistoissa. Osakkaiden yhdenvertaisuus oli edellyttänyt, että kaikkien huoneistojen kylpyhuoneiden korjaamiseen varattiin sama rahamäärä, jonka kohtuullisuuden A:t olivat valitsemillaan korjaustoimenpiteillä määritelleet.
7. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksella on asunto-osakeyhtiölain 5 §:n asettamissa rajoissa oikeus päättää ylimääräisen yhtiövastikkeen perimisestä. Päätöstä, jolla yhtiö on varannut kaikille osakkeenomistajille mahdollisuuden saada kertaalleen samantasoinen kylpyhuoneen vesieristeiden korjaus yhtiön kustannuksella, ei sinänsä myöskään voida pitää osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaavana. Toisaalta on selvää, ettei osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu edellytä sitä, että kaikkien kylpyhuoneiden kunnostusta varten varataan sama rahamäärä riippumatta siitä, millaisia korjaustarpeita niissä ilmenee.
8. Sikäli kuin A:t ovat vedonneet myös siihen, että vastikevelkalaskelma perustuu epämääräisessä tulevaisuudessa toteutuviin korjauksiin, Korkein oikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiön velvollisuutena on periä yhtiövastiketta niin paljon, että se selviytyy vastikkeella katettavista velvoitteistaan. Yhtiön talousarvion suunnitelmaluonteesta myös johtuu, ettei vastikkeen suuruutta voida välttämättä etukäteen täsmällisesti määritellä. Kun asunto-osakeyhtiö voi varautua myös tulevien korjaus- ja perusparannusmenojen maksamiseen, voidaan vastikkeita tähän tarkoitukseen kerätä kohtuullisessa määrin etukäteen. Koska osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole velvollinen maksamaan vastiketta enempää kuin asunto-osakeyhtiölain 5 §:ssä tarkoitettujen yhtiön tosiasiallisten menojen kattamiseksi tarvitaan, on vastikkeina perittävä määrä pyrittävä mitoittamaan niin, että yhtiön kulut ja osakkaiden maksamat vastikkeet jollakin kohtuullisella aikavälillä vastaavat toisiaan.
9. Yhtiökokouksessa 15.5.2003 tehdyllä yhtiöjärjestyksen muuttamista koskevalla ja 2.7.2003 rekisteröidyllä päätöksellä vastuu huoneistojen vesi- ja kosteuseristeiden kunnossapidosta ja korjauksista on siirtynyt osakkeenomistajille. Toisaalta samassa yhtiökokouksessa on todettu, että osakkaat olivat jo muutosta edeltäneenä aikana itse huolehtineet sanotuista kunnossapitotoimista, ja ettei yhtiöllä näin ollen ollut tosiasioihin perustuvaa tietoa huoneistojen vesieristeistä ja muusta kunnosta. Ylimääräisen vastikkeen perimistä koskevasta päätöksestä ilmenee lisäksi, että se on tehty tarkoituksin varautua tuleviin korjauksiin.
10. Edeltä ilmenevän perusteella Korkein oikeus toteaa, ettei yhtiö ole asianmukaisesti yksilöinyt tai edes pyrkinyt arvioimaan niitä menoja, joiden kattamiseksi ylimääräistä yhtiövastiketta on päätetty periä. Näin ollen ylimääräisen yhtiövastikkeen määräämiselle yhtiökokouksessa tehdyllä tavalla ei ole ollut asunto-osakeyhtiölain 5 §:n 3 momentin mukaisia edellytyksiä.
11. Vastikepäätöstä voidaan lisäksi arvioida siltä kannalta, mikä vaikutus sillä on ollut yhtiölle kuuluneen kunnossapitovastuun tosiasialliseen jakautumiseen osakkeenomistajien kesken. Yhtiö, joka vielä käräjäoikeudessa on kiistänyt olevansa vastuussa A:iden kylpyhuoneessa ilmenneistä kosteusvaurioista, on tuolloin todennut, että jokainen osakas voi vapautua maksuvelvollisuudesta ottamalla vastuun huoneistonsa kunnosta. Tyydyttyään käräjäoikeuden tuomioon ja maksettuaan tuomion mukaisesti korjauskustannukset A:ille yhtiö on Korkeimmassa oikeudessa lausunut, että A:t joutuvat osallistumaan näihinkin kustannuksiin yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain mukaisesti osakemääränsä mukaisessa suhteessa. Vastikepäätös käsittää kuitenkin varautumisen sellaistenkin huoneistojen kylpyhuoneiden vesieristeiden korjaukseen, joiden osalta korjausta yhtiön kustannuksella ei tulla vaatimaan ja joilta osin osakkaat samalla vapautuvat puheena olevasta vastikevelastaan. Vastikepäätöksestä seuraa siten tosiasiassa, että A:t vastaavat hallitsemassaan huoneistossa ilmenneen kosteusvaurion korjauskustannuksista itse ja näin ollen yhtiöjärjestyksen mukaista vastikeosuuttaan suuremmalla määrällä. Yhtiökokouksen vastikepäätös on siten vaikutuksiltaan asunto-osakeyhtiölain 78 §:n vastainen.
12. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiön päätös ylimääräisestä yhtiövastikkeesta on pätemätön.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomiota muutetaan.
Asunto Oy Kotivarpusen ylimääräisen yhtiökokouksen 15.5.2003 pöytäkirjan 7 §:n kohdalla tekemä päätös ylimääräisestä yhtiövastikkeesta julistetaan pätemättömäksi.