Asunto-osakeyhtiön korjausvastuu ja ns. perustaso?
Kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiössä jakautuu nykyisen asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1-3§:n mukaan osakkaalle ja yhtiölle. Vanhassa laissa ennen 2009 oli vastaava säännös 78§ 2 momentissa. Alla oli kysymys siitä, että asunto-osakeyhtiön rakennuksen virheellisestä rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaustöiden yhteydessä A:n hallitseman huoneiston J ja toisen huoneiston G lattiapinnoitteet on jouduttu kolmeen eri kertaan poistamaan ja uusimaan. Huoneiston J lattiaan asennettu lattialämmitys ja laattapinnoite ovat tulleet 10 613,65 markkaa kalliimmaksi kuin jos korjaukset olisi toteutettu samalla tavoin kuin huoneistossa G eli asentamalla parketti ja patterilämmitys. Asiassa on kysymys siitä, onko A velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle edellä mainitun kustannuseron.
KKO perusteluiden mukaan:
Koska osakkeenomistajalla lain mukaan on yllä tarkoitettu muutosoikeus, on perusteltua lähteä siitä, että osakkeenomistajan hallinnassaan olevassa huoneistossa toteuttamista muutoksista mahdollisesti aiheutuva lisäkustannusten riski kuuluu vastaavasti osakkeenomistajalle eikä yhtiölle. Vaikka korjaustöiden tarve huoneistossa sinänsä johtuisi yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista seikoista, vahinkoriski kohdistuu siten osakkeenomistajaan siltä osin kuin huoneiston ennallistaminen siinä toteutettujen muutosten tai parannusten vuoksi aiheuttaisi yhtiön kannalta merkittäviä ylimääräisiä kustannuksia. Tällöin huoneiston erityisvarustelun saattaminen entistä vastaavaan tilaan edellyttää, että osakkeenomistaja vastaa itse mainitunlaisista lisäkustannuksista. Yhtiön osallistuminen vahinkoriskiin siltä osin kuin se edellä todetuin tavoin kuuluu osakkeenomistajalle ei olisi osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta asianmukaista.
Yhtiön ja osakkaanomistajan välisen riskinjaon kannalta ei ole merkitystä sillä, onko kyseinen erityisvarustelu asennettu huoneistoon nykyisen vai jonkun edeltävän osakkeenomistajan hallinta-aikana ja onko osakkeenomistaja selvillä siitä, että varustelu ei kuulu huoneiston alkuperäiseen sisustukseen, vaan on tehty asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä tarkoitetun muutosoikeuden perusteella (ks. KKO 1991:160). Ratkaisevaa on, onko huoneiston varustelu tällaisten muutosten vuoksi muista huoneistoista sillä tavoin poikkeava, että tällä seikalla on olennaista merkitystä ennallistamisesta aiheutuvien kustannusten kannalta.
Yhtiön maksamat A:n huoneiston lattian laatoituksen ja lattialämmityksen kustannukset ovat olleet yhteensä 21 888,60 markkaa, mikä määrä on ollut 10 613,65 markkaa suurempi kuin jos korjaukset olisi toteutettu asentamalla parketti ja patterilämmitys. A:n huoneistossa toteutetun lattiaa koskevan erityisvarustelun ennallistaminen on siten tullut merkittävästi kalliimmaksi kuin yhtiön muiden huoneistojen mukaisen varustelutason edellyttämät kustannukset olisivat olleet.
A on vedonnut asiassa siihen, että asunto-osakeyhtiön hallitus oli jo aiemman vastaavan korjauksen yhteydessä asennuttanut A:n huoneistoon yhtiön kustannuksella vastaavantasoisen laatoituksen ja lattialämmityksen kuin mistä kanteessa on kysymys. Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 3 momentin mukaan vain yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella. Tällöinkin edellytyksenä on, että se voi tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Näin ollen mainitulla seikalla ei ole merkitystä asiassa.
Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei asunto-osakeyhtiö ole velvollinen vastaamaan A:n omistaman huoneiston lattian ennallistamisesta aiheutuneista, yhtiön kanteessa tarkoitetuista lisäkustannuksista.
KKO:2003:80
Dokumentin versiot
Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot - Rakennuksen kunnossapito - Osakkeenomistajan muutostyö - Korjauskustannukset
Diaarinumero: S2001/184
Esittelypäivä: 14.5.2003
Antopäivä: 8.9.2003
Taltio: 2200
Asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen eräässä huoneistossa oli rakennuksen virheellisestä rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaamisen yhteydessä jouduttu uusimaan osakkeenomistajan huoneistoon hankkima, yhtiön muiden huoneistojen tasoa kalliimpi lattian pinnoite ja lämmitysjärjestelmä. Tästä aiheutui suuremmat kustannukset kuin huoneiston kunnostamisesta muiden huoneistojen tasoa vastaavaksi olisi aiheutunut. Kysymys siitä, jäivätkö aiheutuneet lisäkustannukset yhtiön vai osakkeenomistajan vastattaviksi.
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA
Asian tausta
Asunto Oy Järvenpään Pykälistöntie 27 (asunto-osakeyhtiö) oli teettänyt omistamansa rakennuksen virheellisestä rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaamistöitä kolmeen eri kertaan. Korjausten vuoksi kahden huoneiston (G ja J) lattiapinnoitteet oli kullakin korjauskerralla jouduttu poistamaan ja uusimaan. Asunto-osakeyhtiön kaikissa huoneistoissa oli alunperin ollut parkettilattia ja sähköpatterilämmitys. Ensimmäisellä korjauskerralla huoneistoon J oli asennettu yhtiön kustannuksella lattialaatoitus, joka tuolloin oli kustannuksiltaan vastannut parkettipinnoitusta, ja osakkaan kustannuksella lattialämmitys. A oli tullut yhtiön osakkaaksi ensimmäisen korjauskerran jälkeen 29.9.1994. Toisella korjauskerralla yhtiö oli maksanut huoneiston J korjauskustannukset lattialämmityksineen ja laatoituksineen A:n laatoitukseen teettämää kuviointia lukuunottamatta. Huoneistoon G oli yhtiön kustannuksella asennettu parketti. Kolmannella korjauskerralla huoneiston J lattiaan asennettu lattialämmitys ja laattapinnoite olivat tulleet 10 613,65 markkaa kalliimmaksi kuin, jos korjaukset olisi toteutettu parketilla ja patterilämmityksellä, kuten huoneistossa G.
Asunto-osakeyhtiön kanne Tuusulan käräjäoikeudessa
Asunto-osakeyhtiö vaati A:n velvoittamista suorittamaan yhtiölle 10 613,65 markkaa korkoineen. Vaatimukset perustuivat yhtiön suorittamiin lisäkustannuksiin, jotka olivat aiheutuneet huoneiston J muista huoneistoista poikkeavista erityisrakenteista. Yhtiöllä ei ollut velvollisuutta asentaa huoneistoon sellaisia materiaaleja eikä varusteita, joita siellä ei ollut alunperin ollut ja jotka eivät vastanneet muiden huoneistojen tasoa.
A:n vastaus
A vastusti kannetta. Huoneisto oli saatettu siihen tasoon, jossa se oli ollut korjausten alkaessa, eikä tasoa ollut miltään osin parannettu. Huoneistoon ei ollut asennettu sellaista varustusta, jota ei olisi pidettävä samantasoisena kuin muissa asunnoissa.
Käräjäoikeuden tuomio 8.10.1999
Käräjäoikeus katsoi, että vastuu kanteessa tarkoitetuista lisäkustannuksista kuului osakkeenomistajalle. A:n huoneiston varustus oli lattialaatoituksen ja lattialämmityksen osalta poikennut huoneiston alkuperäisestä varustuksesta. Tilojen saattaminen tältä osin korjausta edeltäneeseen kuntoon oli aiheuttanut yhtiölle 10 613,65 markan lisäkulun. Lattialaatoitus ja lattialämmitys olivat sellaisia erityisrakenteita, joita ei voitu pitää samantasoisina alkuperäisen varustuksen kanssa. Sillä, että varustus oli ollut huoneistossa A:n ostaessa osakkeet tai että asunto-osakeyhtiö oli kertaalleen kustantanut sanotut korjaukset, ei ollut asiassa merkitystä.
Käräjäoikeus velvoitti A:n suorittamaan asunto-osakeyhtiölle kanteessa vaaditun korvauksen.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Timo Pirttijärvi
Helsingin hovioikeuden tuomio 14.12.2000
A valitti hovioikeuteen. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Olavi Iirola, Hellevi Niemelä ja Veli Hokkanen. Esittelijä Esa Hakala.
MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
A:lle myönnettiin valituslupa.
A vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan, kanne hylätään ja A vapautetaan hänelle tuomitusta maksuvelvollisuudesta.
Asunto-osakeyhtiö vastasi valitukseen ja vaati valituksen hylkäämistä.
KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asunto-osakeyhtiön rakennuksen virheellisestä rakennustavasta johtuneiden kosteusvaurioiden korjaustöiden yhteydessä A:n hallitseman huoneiston J ja toisen huoneiston G lattiapinnoitteet on jouduttu kolmeen eri kertaan poistamaan ja uusimaan. Asunto-osakeyhtiössä on yhteensä yhdeksän huoneistoa, joissa kaikissa oli alunperin ollut parkettilattia ja sähköpatterilämmitys. Ensimmäisellä korjauskerralla huoneistoon J oli yhtiön kustannuksella asennettu lattialaatoitus, joka oli kustannuksiltaan vastannut parkettipinnoitusta, ja tuolloisen osakkeenomistajan kustannuksella lattialämmitys. Toisella korjauskerralla, jolloin A on jo omistanut huoneiston J hallintaan oikeuttavat osakkeet, yhtiö oli maksanut lattian korjauskustannukset asennuksineen lukuunottamatta A:n teettämää laatoituksen kuviointia. Huoneistoon G oli yhtiön kustannuksella asennettu parketti. Ilmoituksensa mukaan yhtiö ei tuolloin ollut kiinnittänyt huomiota parketti- ja laattalattian hinnaneroon.
Kanteessa kysymyksessä olevalla kolmannella korjauskerralla huoneiston J lattiaan asennettu lattialämmitys ja laattapinnoite ovat tulleet 10 613,65 markkaa kalliimmaksi kuin jos korjaukset olisi toteutettu samalla tavoin kuin huoneistossa G eli asentamalla parketti ja patterilämmitys. Asiassa on kysymys siitä, onko A velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiölle edellä mainitun kustannuseron.
Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 2 momentissa säädetään kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiön ja osakkeenomistajan kesken. Riidatonta on, että A:n huoneiston lattian uusiminen on edellä kerrotuin tavoin johtunut yhtiön vastuulla sanotun lainkohdan mukaan olleiden rakennevirheiden korjaamisesta ja että yhtiö on sen vuoksi sinänsä ollut velvollinen kustannuksellaan kunnostamaan myös lattian. Mainitusta lainkohdasta ei kuitenkaan ilmene, minkätasoisen kuntoon saattamisen yhtiö on tältä osin ollut velvollinen kustantamaan.
Korkein oikeus toteaa, että osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain 77 §:n osoittamassa laajuudessa oikeus omalla kustannuksellaan tehdä muutoksia hallitsemassaan huoneistossa. Vaikka rakennus on yhtiön, osakkeenomistaja saa siis tehdä hallintaansa kuuluvissa tiloissa muutoksia ja parannuksia, jotka osaltaan vaikuttavat kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden arvoon. Osakkeenomistajan kustannuksella tehtyjen parannusten arvo koituukin ensisijaisesti huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan eikä yhtiön hyväksi.
Yksittäisten osakkeenomistajien toteuttamien muutosten vuoksi yhtiön huoneistot voivat varustelultaan huomattavastikin poiketa sekä toisistaan että yhtiön alunperin kustantamasta tasosta. Vastaavasti silloin, kun yhtiön vastuun piiriin kuuluvien korjaus- tai kunnossapitotöiden vuoksi joudutaan puuttumaan osakkeenomistajan vastuulle kuuluviin huoneiston osiin, voivat näiden kuntoon saattamisesta aiheutuvat kustannukset huoneistoissa toteutettujen sisustuksellisten ratkaisujen vuoksi vaihdella merkittävästi.
Koska osakkeenomistajalla lain mukaan on yllä tarkoitettu muutosoikeus, on perusteltua lähteä siitä, että osakkeenomistajan hallinnassaan olevassa huoneistossa toteuttamista muutoksista mahdollisesti aiheutuva lisäkustannusten riski kuuluu vastaavasti osakkeenomistajalle eikä yhtiölle. Vaikka korjaustöiden tarve huoneistossa sinänsä johtuisi yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvista seikoista, vahinkoriski kohdistuu siten osakkeenomistajaan siltä osin kuin huoneiston ennallistaminen siinä toteutettujen muutosten tai parannusten vuoksi aiheuttaisi yhtiön kannalta merkittäviä ylimääräisiä kustannuksia. Tällöin huoneiston erityisvarustelun saattaminen entistä vastaavaan tilaan edellyttää, että osakkeenomistaja vastaa itse mainitunlaisista lisäkustannuksista. Yhtiön osallistuminen vahinkoriskiin siltä osin kuin se edellä todetuin tavoin kuuluu osakkeenomistajalle ei olisi osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden kannalta asianmukaista.
Yhtiön ja osakkaanomistajan välisen riskinjaon kannalta ei ole merkitystä sillä, onko kyseinen erityisvarustelu asennettu huoneistoon nykyisen vai jonkun edeltävän osakkeenomistajan hallinta-aikana ja onko osakkeenomistaja selvillä siitä, että varustelu ei kuulu huoneiston alkuperäiseen sisustukseen, vaan on tehty asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä tarkoitetun muutosoikeuden perusteella (ks. KKO 1991:160). Ratkaisevaa on, onko huoneiston varustelu tällaisten muutosten vuoksi muista huoneistoista sillä tavoin poikkeava, että tällä seikalla on olennaista merkitystä ennallistamisesta aiheutuvien kustannusten kannalta.
Yhtiön maksamat A:n huoneiston lattian laatoituksen ja lattialämmityksen kustannukset ovat olleet yhteensä 21 888,60 markkaa, mikä määrä on ollut 10 613,65 markkaa suurempi kuin jos korjaukset olisi toteutettu asentamalla parketti ja patterilämmitys. A:n huoneistossa toteutetun lattiaa koskevan erityisvarustelun ennallistaminen on siten tullut merkittävästi kalliimmaksi kuin yhtiön muiden huoneistojen mukaisen varustelutason edellyttämät kustannukset olisivat olleet.
A on vedonnut asiassa siihen, että asunto-osakeyhtiön hallitus oli jo aiemman vastaavan korjauksen yhteydessä asennuttanut A:n huoneistoon yhtiön kustannuksella vastaavantasoisen laatoituksen ja lattialämmityksen kuin mistä kanteessa on kysymys. Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n 3 momentin mukaan vain yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella. Tällöinkin edellytyksenä on, että se voi tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Näin ollen mainitulla seikalla ei ole merkitystä asiassa.
Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei asunto-osakeyhtiö ole velvollinen vastaamaan A:n omistaman huoneiston lattian ennallistamisesta aiheutuneista, yhtiön kanteessa tarkoitetuista lisäkustannuksista.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Erkki-Juhani Taipale, Kari Kitunen, Mikael Krogerus, Pauliine Koskelo ja Juha Häyhä. Esittelijä Jukka Sippo.