Kylpyhuoneen vedeneristys?

KKO 1991:160

Asunto-osakeyhtiö - Asunto-osakeyhtiön rakennus ja huoneistot
Diaarinumero: S91/387
Esittelypäivä: 29.8.1991
Antopäivä: 14.11.1991
Taltio: 3594
Pesuhuoneen lattiaan kiinnitetty muovimatto on saattanut laadultaan olla huoneistojen sisustukseen käytettävää materiaalia. Koska se kuitenkin oli pesuhuoneen lattiarakenteen ainoana vesieristeenä, se oli sellainen rakenteen osa, josta asunto-osakeyhtiö vastasi.

Pesuhuoneen laatoituksesta ja sen kunnosta huolehtiminen kuului osakkeenomistajalle. Vastuunjakoon yhtiön ja osakkeenomistajan välillä ei vaikuttanut, ettei osakkeenomistaja ollut tiennyt, että laatoitus oli huoneiston edellisen haltijan teettämä rakenteisiin kuulumaton sisustuksellinen lisäys.

AsOYL 12 §

Kanne Rauman raastuvanoikeudessa
A on Asunto-osakeyhtiö Selkälokille 13.9.1989 tiedoksi annetun haasteen nojalla lausunut, että hän oli alkuvuodesta 1988 hankkinut omistukseensa yhtiön Raumalla sijaitsevassa rakennuksessa olevan huoneiston numero 18 hallintaan oikeuttavat osakkeet. Sen jälkeen kun hän oli asunut asunnossa noin kaksi kuukautta, oli eteisen katon pintamateriaalin läpi yllättäen alkanut valua vettä. A:n otettua yhteyden isännöitsijään oli huoneistossa tehty kaksikin tarkastusta, jolloin oli havaittu, että huoneiston toisessa kerroksessa eteisen yläpuolella sijaitsevan saunan ja kylpyhuoneen lattian vesieristys oli vuotanut. Vahinkotarkastusten perusteella oli ilmeistä, että kyseisen lattian vesieristeen saumat olivat vuotaneet ja kallistukset likakaivoon olleet liian pienet. Vaikka yhtiö oli rakennuksen omistajana vastuussa sen rakenteissa olevista vioista, se oli kieltäytynyt korjaamasta vikoja ja korvaamasta A:lle asiasta aiheutuneita vahinkoja.

Sen vuoksi A on vaatinut, että yhtiö velvoitettaisiin 1) korjaamaan sauna- ja kylpytilojen vesieristys lattiapintoineen ja eteisen katto alkuperäistä vastaavaan kuntoon tai että A oikeutetaan yhtiön kustannuksella tämä työ teettämään, 2) suorittamaan A:lle korvauksena asumishaitasta pääsiäisestä 1988 lukien 700 markkaa viikolta korjaustöiden loppuunsaattamiseen asti, 3) korvaamaan asian hoitamisesta aiheutuneet kulut 150 markkaa ja 4) kustannusarvion teettämiskulut 600 markkaa, kaikki erät korkoineen. Vielä A on vaatinut oikeudenkäyntikulujensa korvausta korkoineen.

Raastuvanoikeuden päätös 16.1.1990
Raastuvanoikeus on katsonut selvitetyksi, että A oli alkuvuodesta 1988 hankkinut omistukseensa Asuntoosakeyhtiö Selkälokin omistamassa talossa sijaitsevan huoneiston numero 18 hallintaan oikeuttavat osakkeet. Oston aikaan asunnon toisessa kerroksessa olevan saunan pesuhuoneen lattiassa oli ollut laatoitus. Laatoituksen oli asennuttanut asunnon edellinen omistaja lattian vesieristeenä toimivan muovimaton päälle. A:n asuttua talossa jonkin aikaa oli havaittu vesivuoto asunnon toisessa kerroksessa sijaitsevan saunan pesuhuoneen lattian ja alakerroksessa sijaitsevan eteisen katon läpi.

A:n ilmoitettua vahingosta isännöitsijälle oli tämän toimesta suoritettu asunnossa tarkastuksia. Pohjola-yhtiöiden puolesta vahinkotarkastuksen suorittanut rakennusmestari X oli todistajana kertonut saunan ja pesuhuoneen vesieristyksen kutistuneen, minkä vuoksi muovimaton hitsaussaumat olivat auenneet aiheuttaen veden pääsyn välipohjarakenteisiin. X oli edelleen käsityksenään ilmoittanut, että pesuhuoneen vesieristysmatto oli pintamateriaalia, mutta mikäli vesieristys suoritettiin rakenteiden sisällä, oli kysymys tällöin rakennuksen osasta eikä pintamateriaalista. Todistaja Y oli arvioinut korjauskustannukset 10.095 markaksi.

Raastuvanoikeus on katsonut, ettei vahinkojen ollut näytetty aiheutuneen A:n toimenpiteistä taikka laiminlyönneistä, vaan aikaisemmista talon rakennuttajan ja mahdollisten korjausten suorittajien toimenpiteistä. Kun pesuhuoneeseen oli muovimaton päälle asennettu keramiikkalaatoitus, oli kysymys rakenteiden sisällä olevasta vesieristyksestä, minkä vuoksi lattia vesieristyksineen kuului rakennuksen rakenteisiin. A ei siten ollut velvollinen korjaustyötä suorittamaan.

Raastuvanoikeus on todennut, että A:lle oli asiasta aiheutunut vahinkoa sen johdosta, että hänen asumisensa oli 3.4.1988 lukien vaikeutunut ja että korjaustyö oli edelleen suorittamatta. Muun selvityksen puuttuessa raastuvanoikeus on arvioinut asumishaitasta korvattavan vahingon määräksi kohtuullisiksi katsotut 100 markkaa viikolta kunnes korjaustyöt on saatettu loppuun. A:lle oli edelleen aiheutunut kanteen kohdissa 3) ja 4) mainitut kustannnukset, joiden määriä ei ollut kiistetty.

Tämän vuoksi raastuvanoikeus on kanteen enemmälti hyläten velvoittanut Asunto-osakeyhtiö Selkälokin suorittamaan kanteen 1) kohdassa tarkoitetun korjaustyön viimeistään kahden kuukauden kuluessa päätöksen tultua lainvoimaiseksi tai että A oikeutetaan yhtiön kustannuksella tämä työ teettämään, maksamaan A:lle korvauksena asumishaitasta 3.4.1988 lukien 100 markkaa viikolta korjaustöiden loppuunsaattamiseen asti, korvaamaan puhelin-, matkaym. kuluista 150 markkaa ja korjaustöiden kustannusarvion teettämiskuluista 600 markkaa. Vielä yhtiö velvoitettiin suorittamaan A:lle viivästyskorkoa 16 prosenttia kohdan 2) vaatimuksille erääntyneiden viikkojen osalta haasteen tiedoksiantopäivästä 13.9.1989 lukien ja 4.9.1989 alkavasta viikosta kullekin viikkoerälle viikon viimeisestä päivästä lukien sekä kohdissa 3) ja 4) tuomituista korvauksista 13.9.1989 lukien. Lopuksi yhtiö velvoitettiin korvaamaan A:n oikeudenkäyntikulut 9.348 markalla 16 prosentin korkoineen 16.1.1990 lukien.

Turun hovioikeuden tuomio 25.1.1991
Hovioikeus, jonka tutkittavaksi Asunto-osakeyhtiö Selkälokki on saattanut jutun, on todennut, että kanteen kohdan 1) ilmauksella "alkuperäistä vastaavaan kuntoon" tarkoitetaan siihen verrattavaa kuntoa, joka huoneistossa sen alun perin valmistuessa oli ollut.

Asiassa oli raastuvanoikeuden toteamin tavoin selvitetty, että A:n hallitseman huoneiston pesuhuoneen vesieristeenä toiminut muovimatto oli kutistunut, minkä vuoksi sen hitsaussaumat olivat auenneet aiheuttaen veden pääsyn välipohjan rakenteisiin. Muovimatto oli kuulunut sillä tavoin talon rakenteisiin, että se oli toiminut samalla vesieristeenä. Asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 12 §:n mukaan yhtiön tulee korjauttaa kaikki rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat. Mainitun kaltainen vahinko oli siten yhtiön eikä sen yksityisen osakkaan kannettava, paitsi milloin yhtiöjärjestyksessä oli toisin määrätty tai muu erityinen peruste osakkaan vastuulle oli olemassa.

Vahingon ei ollut väitettykään johtuneen A:n toimenpiteistä. Erityistä perustetta osakkaan vastuulle ei siten ollut näytetty olevan olemassa.

Vahingosta tiedon saatuaan ja sen syitä tutkittuaan asunto-osakeyhtiö oli ollut velvollinen kohtuullisessa ajassa korjaamaan vahingon. Hovioikeus katsoi, että korjaus olisi tullut suorittaa 1.9.1988 mennessä. A:lle oli sen vuoksi tuomittava korvausta asumishaitasta vasta mainitusta päivästä lukien.

Näillä perusteilla hovioikeus on muuttanut raastuvanoikeuden päätöstä siten, että korvaus asumishaitasta korkoineen oli maksettava raastuvanoikeuden määräämän ajankohdan asemesta 1.9.1988 lukien. Asianosaisten vaatimukset oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hylättiin.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA
Valituslupa on myönnetty 22.5.1991.

Yhtiö, joka on ilmoittanut korjauttaneensa vuodon jutun hovioikeuskäsittelyn aikana, on vaatinut kanteen hylkäämistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista jutussa.

A on antanut häneltä pyydetyn vastauksen ja vaatinut korvausta vastauksen antamisesta aiheutuneista kuluistaan korkoineen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU 14.11.1991
Perustelut
Sellainen muovimatto, joka on ollut saunan pesuhuoneen lattialla, on laadultaan saattanut olla huoneiston sisustukseen kuuluva osa. Talo on kuitenkin suunniteltu ja rakennettu siten, että muovimatto on toiminut tuon tilan ainoana vesieristeenä ja sillä perusteella se on kuulunut talon rakenteisiin. Yhtiö vastaa niin ollen viallisen vesieristeen korjaamisesta ja vuodon aiheuttamista vahingoista.

Laatoitus ja sen kunnosta huolehtiminen puolestaan ovat sisäkorjauksia, joista osakkeenomistaja vastaa omalla kustannuksellaan. Vastuunjakoon yhtiön ja osakkeenomistajan välillä ei vaikuta se, että A ei ollut asennuttanut laatoitusta eikä hän ollut tiennyt, että laatoitus oli ollut rakenteisiin kuulumaton asunnon aiemman haltijan tekemä sisustuksellinen lisäys.

Jutussa ei ole näytetty, että vesivahinko olisi aiheutunut laatoituksesta. Vuoto on ilmennyt siten, että vesi on tunkeutunut pesuhuoneen lattian vesieristeenä toimineen muovimaton läpi alla olevan tilan kattoon. Laatoitus ei ole vaikuttanut vahingon havaitsemiseen eikä vahingon kasvamiseen.

Näillä perusteilla yhtiö on velvollinen korvaamaan vahingon täysimääräisenä.

Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomiota ei muuteta. Asunto-osakeyhtiö Selkälokki velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi hänellä vastauksen antamisesta aiheutuneista kuluista 1.100 markkaa 16 prosentin korkoineen Korkeimman oikeuden ratkaisun antopäivästä lukien.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Ailio, Portin, Tulenhemo-Takki, Taipale ja Wirilander