Reklamaatio ja sen täsmentäminen, myyjän tietoisuus

Reklamaation yksilöinti, aktiivisuus jatkoselvityksissä ja myyjän kunnianvastainen ja arvoton menettely

Reklamaatiosäännökset ovat muotoutuneet viimeaikaisessa oikeuskäytännössä hyvin monimutkaisiksi. Perusteeksi on esitetty myyjän oikeussuoja. Ostajan kannattaakin ottaa oma asianajaja heti alussa kun epäilee virhettä siis jo ennen selvää käsitystä edes virheestä. Kustannus tälle on vähäinen, muutaman satasen luokkaa. Muuten saattaa myyjän vastuulle kuuluva virhe jäädä korvausta vaille kuten alla.

Reklamaatio on tehtävä 4-6kk(josku n. -10kk) kuluessa virheen havaitsemisesta. Jokainen virhe on reklamoitava erikseen. Virhe on yksilöivä käytettävissä olevilla tiedoilla. Vaatimus voidaan yksilöidä myöhemmin. Jos jostain virheestä reklamoidaan 2 vuoden jälkeen hallinnasta se on tehty myöhässä. Alla ostaja reklamoi virheestä useita kertoja ja osa reklamaatioista ajoittui yli 2 vuotta hallinnasta. Käräjäoikeus katsoi että yli 2 vuotta jälkeen reklamoidut virheet oli tehty myöhässä. Ne olivat juuri niitä, joista vaatimus oli laadittu oikeuteen. Käräjäoikeus hylkäsi kantajan hinnanalennusvaatimukset. Hovioikeus katsoi kuitenkin että reklamaatiot oli tehty oikeasisältöisinä ja riittävästi yksilöitynä ennen kahden vuoden umpeutumista. Mutta hovioikeus kiinnitti huomion siihen, että ostaja oli menetellyt passiivisesti reklamaation täydentämisen osalta ja hylkäsi sen takia ostajan vaatimukset. Ostaja oli viimeisen kahden vuoden sisällä tehdyn reklamaation jälkeen ottanut homekoirat vasta 7kk jälkeen. Tämä katsottiin liian pitkäksi ajaksi ja hovioikeus katsoi myyjien voineen tulla siihen käsitykseen että korvauksi ei vaadita enää.


Ostajan on oltava tarkkana rakennuksessa tehtyjen aikaisempien remonttien suhteen. Niistä on syytä ottaa tarkempi selko ja keskusteltava myyjän kanssa. Vanhoista remonteista voi olla vaikea saada tarkkaa selkoa jolloin niistä voidaan sopia kauppakirjaan myyjälle vastuuta.

Rakennuksessa oli tehty kosteusvauriokorjaus 2012 ja ostaja väitti että tulleensa erehdytetyksi luulemaan että ulkoseinät oli kunnostettu uusiksi. Myyntiesitteen tekstillä ei ollut sanottavaa merkitystä koska ne oli laadittu myynnin edistämiseksi. Lisäksi ostaja väitti myyjän tienneen kosteusvaurioista mutta jättäneen sen kertomatta. Molemmat väitteet hylättiin. Kynnys myyjän vastuun pidentämiseen tietojen salaamisen osalta (kunnianvastainen ja arvoton menettely) on oikeuskäytännössä asetettu korkealle. Ostajan pitäisi pystyä osoittamaan että myyjä on nimenomaisesti tiennyt vauriosta tai että antamansa tiedot ovat virheellisiä. Tässä sellaista riittävää näyttöä ei oltu esitetty.

Hovioikeus lausui reklamaation yksilöinnin osalta seuraavaa:

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2018:38 (kohta 20) todennut, ettei
maakaaressa tai sopimusoikeudellisessa lainsäädännössä muutoinkaan ole
juuri säännöksiä siitä, miten sopimusrikkomukseen vetoavan osapuolen on
meneteltävä sen jälkeen, kun hän on ilmoittanut vastapuolelle virheestä ja
siihen perustuvista vaatimuksista. Kyseisessä tapauksessa korkein oikeus on
katsonut (kohta 27), että virheestä ja purkuvaatimuksesta ilmoittanut ostaja
voi passiivisuutensa perusteella menettää oikeutensa vaatia kaupan purkua
jo ennen kanneajan umpeutumista. Arvioitaessa sitä, onko passiivisuudella
yksittäisessä tapauksessa tällainen vaikutus, merkitystä on erityisesti passiivisuuden
kestolla sekä sillä, kuinka haitallista passiivisuus on kyseisen tapauksen
olosuhteissa ollut asian selvittämisen ja myyjän aseman kannalta.
Lisäksi merkitystä on sillä, ovatko passiivisuudesta aiheutuvat haitat olleet
ostajan ennakoitavissa siten, että hänen voidaan edellyttää ottaneen ne huomioon
päättäessään menettelystään asiassa, ja onko ostajan passiivisuudelle
ollut hyväksyttäviä syitä.

Ratkaisussa KKO 2016:69 (kohdat 10–11) korkein oikeus on todennut, että
kun myyjä saa havaittuja virheitä koskevasta ilmoituksesta jo tiedon virhevastuun
mahdollisesta ajankohtaistumisesta, tällainen ilmoitus voi jonkin
verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään
ilmoitettava. Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on
otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa
ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. Alustavan
kustannusarvion hankkiminen ei yleensä kestä merkittävästi pidempään
kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Ostaja ei voi ilman myyjän suostumusta
lykätä reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei
hänellä ole aikaa tai taloudellisia edellytyksiä ryhtyä viivytyksettä selvittämään
korjaamisen kustannuksia.


Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 26.10.2021

Nro 1424

Diaarinumero S 19/1827












Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 27.5.2019 nro 14647 (liitteenä)

Asia Asuntokaupan purkaminen ym.

Valittajat PM
PU

Vastapuolet SH
JH

Asian käsittely hovioikeudessa

PMlle ja PUlle on 4.12.2019 myönnetty jatkokäsittelylupa.

Pääkäsittely on toimitettu 17.5.2021.

Valitus

PM ja PU (jäljempänä myös Mt) ovat uudistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset vaatineet, että käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja että J ja SH (jäljempänä myös Ht) velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 21.426,20 eurolla ja hovioikeudessa 9.779,60 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Asiassa on kysymys asuntokauppalain reklamaatiomääräysten tulkinnasta ja siitä, ovatko Mt reklamoineet virheistä asuntokauppalain mukaisessa kahden vuoden määräajassa sekä siitä, ovatko Ht toimineet asiassa törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Mt olivat kahden vuoden määräajassa riittävällä tavalla reklamoineet Hlle asuntonsa rungon kosteus- ja homevaurioista ja siten säilyttäneet oikeutensa esittää asiassa vaatimuksia.


Reklamaatiot

Mt olivat 1.10.2016 Hlle tekemässään reklamaatiossa esittäneet virheväitteet rakennuksen rungon kosteus- ja homevaurioista. Rekla- maatiossa oli todettu, että asunnossa oli ollut laaja kosteusvaurio ja että ra- kenteissa oli ollut kosteutta ja lattian sisällä oli päässyt kasvamaan orgaa- nista materiaalia. Reklamaatio oli tehty tilanteessa, jossa ei ollut ollut var- muutta siitä, miten laajasta rakenteellisesta kosteusvauriosta oli ollut kyse tai vaurion syystä ja syntymekanismista. Reklamaatio ei ollut koskenut myöhemmin korjattua sadevesiviemärin haljennutta muhvia. Reklamaatios- sa oli mainittu, että mikäli vaurio osoittautui laajemmaksi, asiaan palattiin erikseen.

Reklamaation jälkeen asunnossa oli korjattu sadevesiviemärin haljennut muhvi ja kuivattu lattiarakenteita. Korjaukset eivät olleet poistaneet asun- non hajuhaittoja tai varsinaista ongelmaa eli laajaa runkorakenteissa olevaa kosteusvauriota.

Mn 19.5.2017 tekemässä reklamaatiossa Hlle oli kerrottu, että jo aikaisemmin esille tuodun alapohjan kosteusvaurion oli todettu olleen merkittävästi laajempi, kuin mitä aikaisemmin oli voitu havaita. Kyse oli ollut samasta ja samaperusteisesta virheestä kuin 1.10.2016 reklamaatiossa. Samat asiat oli mainittu Mn 23.8.2017 tekemässä reklamaatiossa.

Reklamaatiot huomioon ottaen kyse ei ollut ollut yllättävistä vaatimuksista. Ht olivat säädetyn määräajan sisällä olleet tietoisia asunnon alapohjan laajasta kosteusvauriosta ja siitä, että Mt vaativat hinnanalennusta tai kaupan purkua, mikäli vaurio osoittautui laajemmaksi.

Ensimmäinen reklamaatio ei ollut kohdistunut W Oy:n raportissa esitettyihin vaurioihin. WOy ei ollut suorittanut kosteusvaurion korjaamista, vaan laatinut korjauksista raportin. Mittaukset oli tehty pintakosteusmittareilla, mikä ei osoittanut kosteutta rakenteiden sisällä. Mllä ei ollut ollut raporttia käytettävissään 1.10.2016 reklamaatiota laadittaessa.

Törkeän huolimaton tai kunnianvastainen ja arvoton menettely

Asuntokaupan myyntimateriaalissa olleessa korjausraportissa oli väitetty ra- kennuksen ulkoseinärakenteet korjatuiksi ja kunnostetuiksi uudenveroisiksi. Kyse oli ollut erityisen keskeisestä seikasta, jolla oli ollut vaikutus tehtyyn asuntokauppaan.

Ht olivat teettäneet asunnossa laajan remontin, josta laadittu korjaus- raportti oli toimitettu Mlle ennen kaupantekoa. Käräjäoikeus oli vir- heellisesti katsonut, ettei raportissa todetusta koskien uutta seinärakennetta ollut voinut päätellä kaikkien rakenteiden olleen uusia, koska ulkoseinätiiliä ei ollut vaihdettu. Tiiliverhouksen korjaamisella tai korjaamattomuudella ei ollut merkitystä asiassa, eivätkä Mt olleet sen perusteella tehneet päätelmiä asunnon kunnosta. Päätelmät asunnon rakenteiden kunnosta oli tehty korjausraportin luoman kokonaiskuvan sekä kylpyhuoneen seinära-


kenteen korjauksesta esitetyn kuvan ja kuvatekstin perusteella. Mn raportista saaman käsityksen mukaan seinärakenteissa olleet virheet ja riskit sekä asunnon runko oli kokonaisuudessaan korjattu. Raportissa ei ollut kerrottu, että tällaista työsuoritusta ei ollut tehty ulkoseiniin, eikä sitä, että korjaus oli tehty väliseinän alle vain lyhyelle matkalle.

Raportti ei myöskään ollut antanut todenmukaista kuvaa rakenteissa havai- tusta kosteudesta. Koska korjausraportissa ilmoitetun mukaisesti kosteutta ei ollut havaittu ja koska rakenteet oli uusittu vain kylpyhuoneen ja saunan osalta, Mt olivat voineet päätellä rakenteiden olleen kunnossa myös muualla asunnossa. Rakenteissa oli ollut kosteutta. Kostuneet ja tummuneet rakenteet väliseinien alta oli korjattu, mutta asiassa oli jäänyt epäselväksi, miksi rakennuksen ulkoseinien puurakenteita ei ollut korjattu eikä ulkosei- nien alaosien puurakenteiden kuntoa selvitetty. JH oli käräjäoikeudessa kertomansa mukaisesti ollut tietoinen, että rakennuksen ulkoseiniä ei ollut korjattu. Hän oli silti toimittanut Mlle korjausraportin, joka oli osoittanut, että kaikki kylpyhuoneen ja saunan ulkoseinien puurakenteet oli korjattu uudenveroisiksi.

Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut, että kaupan yhteydessä annetuista tiedoista ei voitu tehdä sellaista johtopäätöstä, että valesokkelirakenne oli korjattu kauttaaltaan. Mt eivät olleet tienneet valesokkelirakenteesta ennen asuntokauppaa. Mt olivat todenneet korjausraportin perusteella, että ulkoseinien rakenteet oli kylpyhuoneen ja saunan osalta uusittu ko- konaisuudessaan. Olennainen asuntokauppaan vaikuttanut tieto oli ollut se, että merkittävässä osaa asunnon ulkoseinärakenteita kaikki mahdolliset ha- vaitut tai havaitsematta jääneet vauriot oli korjattu ja rakenteet olivat uusia. Koska kyse oli ollut kylpyhuone- ja saunatiloista, jotka oli Hn il- moittamalla tavalla täysin rakenteita myöten remontoitu, Mt olivat voineet luottaa, ettei mitään korjaustarpeita tiloihin ollut ollut. Mt olivat voineet luottaa Hn antamiin tietoihin tehdystä remontista ja sen laajuudesta. Valesokkelirakenteen olemassaolo oli Hn menettelyä arvioitaessa toisarvoista.

Korjatuiksi väitetyissä rakenteissa oli ilmennyt jälkikäteen laaja kosteus- ja mikrobivaurio, joka oli vaatinut täydellisen korjauksen. Korjaustyö oli eri- tyisen työläs ja laaja sekä sen kustannukset nousivat useisiin satoihin tuhan- siin euroihin kutakin korjattavaa asuntoa kohden. Tiedon antamatta jättämi- nen Mlle oli törkeän huolimatonta sekä kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä.

Annettujen tietojen vaikutus kauppaan

Annettujen tietojen osalta oli kyse niin olennaisesta virheestä ja annetusta väärästä tiedosta koskien osaa asunnon rakenteita, että tieto oli vaikuttanut asuntokauppaan, joka olisi toisenlaisessa tapauksessa jäänyt tekemättä.
Ht olivat teettäneet asunnossa noin 100.000 euron remontin, joten ei ollut uskottavaa, että he eivät olleet tienneet, mitä korjaustöitä asunnossa oli tehty. Hn olisi pitänyt varmistaa, mitä työsuoritteita asunnossa oli tehty ja mitä rakenteita oli korjattu. Heidän olisi pitänyt myös varmistautua siitä, mitä tietoa korjauksista Mlle annettiin. Laiminlyödessään nämä


velvoitteensa Ht olivat toimineet asuntokaupassa törkeän huolimattomasti sekä kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Vastaus

JH ja SH ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että PM ja PU velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 8.005,29 eurolla korkoineen.

Reklamaatiot

Mt eivät olleet reklamoineet kanteessa esitetyistä virheistä kahden vuoden määräajassa. Mn 1.10.2016 tekemä reklamaatio oli koskenut W Oy:n 6.10.2016 päivätyn kartoitusraportin mukaista aluetta eli makuuhuoneen ja kylpyhuoneen välisen seinän sisällä kulkevan sadevesiviemärin muhvin halkeamisesta johtuneita kosteusvaurioita. Kosteusvaurioepäily oli tehty 20.9.2016 ja 27.9.2016 seinää ja lattiaa oli avattu vaurioalueelta, jolloin oli havaittu kosteusvaurion lähde eli sadevesiviemärin muhvin halkeama. Kosteusvaurio oli korjattu taloyhtiön lukuun syksyllä 2016.
Mllä ei ollut ollut tämän jälkeen vaatimuksia Htä kohtaan. Kosteusvaurio ei ollut osoittautunut laajemmaksi kuin W Oy:n raportista oli ilmennyt. Ulkoseinien kosteusvaurioissa oli ollut kyse eri asiasta.
Mt eivät ole myöskään näyttäneet toteen, että sadevesiviemärin muhvin vuodosta aiheutunut vesivahinko olisi ollut olemassa jo kaupantekohet- kellä.

Mt olivat reklamoineet kanteen perusteena olevista virheistä eli ulko- seinien ja alapohjan kosteusvaurioista sekä koko taloyhtiön valesokkelira- kenteen korjaustöistä vasta 19.5.2017, jolloin asuntokauppalain mukainen kahden vuoden reklamaatioaika oli kulunut umpeen. Reklamaatioiden välil- lä kulunut aika huomioon ottaen Mt eivät myöskään olleet täyttäneet lojaliteettivelvollisuuden mukaista aktiivista reklamaatiovelvollisuuttaan.
Mt eivät olleet 19.5.2017 jälkeen täydentäneet reklamaatiotaan asian- mukaisesti.

Mn 19.5.2017 tekemässä reklamaatiossa esitetty väite siitä, että he olivat jo aiemmin huomauttaneet alapohjan kosteusvaurioista, oli tarkoittanut W Oy:n raportissa mainittua kosteusvauriota eikä kyseisessä reklamaatiossa ja kanteen perusteena olevia vaurioita. Mt olivat vasta kesällä 2017 tutkineet kanteen perusteena olevia seikkoja ja reklamoineet niistä 23.8.2017. Vaikka Mn katsottaisiin tehneen niin sanotun neutraalin reklamaation oikea-aikaisesti, he olivat laiminlyöneet velvollisuutensa esittää yksilöityjä vaatimuksia kohtuullisessa ajassa.

Näyttöä ei ollut muutenkaan esitetty asunto-osakeyhtiön muiden asuntojen korjaustarpeesta. Koko asunto-osakeyhtiön saneerauksia koskevan korjaus- kustannusarvion he olivat esittäneet vasta asian valmisteluistunnossa ja vä- littömässä pääkäsittelyssä käräjäoikeudessa.


Törkeän huolimaton tai kunnianvastainen ja arvoton menettely

Hllä ei ollut ollut tietoa väitetyistä virheistä eivätkä he olleet pyrkineet salaamaan mitään kaupan kohteen väitetyistä virheistä. Ht eivät olleet menetelleet törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Mllä oli ennen asuntokauppaa ollut käytettävissään samat tiedot kuin Hllä. Ht olivat pyrkineet järjestämään katselmuksen asunnossa syksyllä 2016 selvittääkseen Mn väittämien virheiden olemassaoloa, mihin Mt eivät olleet reagoineet.

Ht eivät olleet antaneet Mlle kaupan kohteesta ja siinä suoritetuista korjauksista virheellistä ja puutteellista tietoa. Ht olivat ennen kaupantekoa toimittaneet Mlle huoneiston korjausraportin ja J Oy:n tekemän kuntoarvioraportin. Korjausraportissa oli mainittu selvästi tehdyt korjaustoimet. Purkutyöt oli tehty vaadittavassa laajuudessa, eikä kosteutta ollut havaittu. Jos vaurioita ei ollut havaittu, rakenteita ei ollut uusittu. Kuntoarviossa ei ollut ollut mainintaa kylpyhuoneessa tai saunassa ha- vaituista kosteusvaurioista. Rungossa ei myöskään ollut havaittu merkittä- viä vaurioita tai merkkejä kosteudesta. Rakenteet olivat olleet auki. Kor- jausraportissa ei ollut esitetty, että asunnon runko olisi kokonaisuudessaan korjattu, eikä raportista ollut voinut saada sellaista käsitystä, että asunnon koko runko olisi korjattu remontin aikana. Mt olivat tulkinneet raportissa ollutta valokuvaa väärin, koska kuvasta oli havaittavissa, että se oli otettu väliseinästä eikä ulkoseinästä. Raportin perusteella ei ollut voinut tulkita tyhjentävästi, oliko rakenne korjattu kauttaaltaan.

Ht olivat pyrkineet kaikin tavoin siihen, että vastuukysymykset olisi selvitetty asiallisesti ja oikea-aikaisesti. Mt olivat laiminlyöneet loja- liteettivelvollisuutensa.

Ht eivät ennen asuntokauppaa olleet tienneet ulkoseinän kosteusvaurioista eikä heidän ollut pitänytkään tietää niistä. Mlle annettu korjausraportti oli laadittu totuudenmukaisesti. Ht olivat voineet luottaa kylpyhuoneremontin tehneen ulkopuolisen urakoitsijan tehneen remontin asianmukaisesti. Remontin valvoja ei ollut havainnut virheitä remontin aikana.

Todistelu

M ja U ovat vedonneet käräjäoikeuden välituomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiinsa ja Ht tuomiosta ilmeneviin todisteisiin V1–9.

Asiassa on kuultu todistelutarkoituksessa PMtä, JHtä ja SHtä sekä todistajina JKta, SGia ja HHta.


Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Asian taustan osalta hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomion sivuilla 2–3 selostettuun.

Asiassa on hovioikeudessa ensin arvioitava, ovatko Mt säilyttäneet puhevaltansa ilmoittamalla Hlle asunnossa havaitsemastaan virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä tarkoitetussa ajassa. Mikäli Mn katsotaan reklamoineen virheestä liian myöhään tai muutoin laiminlyöneen esittää yksilöidyt vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa, on vielä arvioitava, ovatko he säilyttäneet puhevaltan- sa sillä perusteella, että Ht ovat menetelleet törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Virheilmoitus käytetyn asunnon kaupassa

Asiaan sovellettavat oikeusohjeet ja oikeuskäytäntö ilmenevät käräjäoikeu- den tuomion sivuilta 22–24.

Kaupan kohteena on ollut Asunto Oy Atie 7 -nimisen asunto-osake- yhtiön osakkeet, jotka ovat oikeuttaneet hallitsemaan huoneistoa D. Asiaan sovelletaan siten asuntokauppalakia, mutta kiinteistön kauppaa koskevaa sääntelyä ja oikeuskäytäntöä on asiaa oikeudellisesti arvioitaessa mahdollis- ta käyttää tulkinta-apuna.

Asuntokauppalain säätämiseen johtaneissa esitöissä (HE 14/1994 vp s. 135) on todettu käytetyn asunnon virheilmoitusta koskevan 6 luvun 14 §:n 2 mo- mentin osalta, että säännös antaa myyjänä olevalle yksityishenkilölle kah- den vuoden määräajan kuluttua suojan ostajan vaatimuksia vastaan. Sään- nös osaltaan korostaa ostajan selonottovelvollisuutta käytetyn asunnon kau- passa. Kaksi vuotta on yleensä riittävän pitkä aika sellaisten virheiden ha- vaitsemiseen, joista myyjä on 6 luvun säännösten mukaan vastuussa. Mää- räaika on kuitenkin 3 momentissa mainittua poikkeusta lukuun ottamatta ehdoton ja koskee myös tapauksia, joissa virhe, esimerkiksi 11 §:n 1 mo- mentin 4 kohdassa tarkoitettu, on tosiasiallisesti voitu havaita vasta määrä- ajan kuluttua umpeen. Tällöin on useimmiten kysymys sellaisesta rakennus- virheestä, jonka osalta ostajalla saattaa 5 luvun mukaan olla oikeus kohdis- taa vaatimuksia asunnon ensimmäiseen myyjään.

Maakaaren virheestä ilmoittamista koskevan 2 luvun 25 §:n esitöiden
(HE 120/1994 vp s. 58) mukaan lähtökohtana on, että säilyttääkseen oikeu- tensa vedota virheeseen ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti.
Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitse- maansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeut- taako puute vaatimuksiin.


Asuntokauppalaissa tai maakaaressa tai niiden esitöissä ei ole otettu kantaa siihen, missä ajassa ostajan on ryhdyttävä tarkempiin selvityksiin virheen perusteiden selvittämiseksi, jotta ostaja voi yksilöidä vaatimuksensa. Oi- keuskirjallisuudessa on katsottu, että kaupan osapuolille asetetun lojaliteet- tivelvollisuuden perusteella ostajan on ryhdyttävä tällaisiin toimiin kohtuul- lisessa ajassa.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2018:38 (kohta 20) todennut, ettei maakaaressa tai sopimusoikeudellisessa lainsäädännössä muutoinkaan ole juuri säännöksiä siitä, miten sopimusrikkomukseen vetoavan osapuolen on meneteltävä sen jälkeen, kun hän on ilmoittanut vastapuolelle virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Kyseisessä tapauksessa korkein oikeus on katsonut (kohta 27), että virheestä ja purkuvaatimuksesta ilmoittanut ostaja voi passiivisuutensa perusteella menettää oikeutensa vaatia kaupan purkua jo ennen kanneajan umpeutumista. Arvioitaessa sitä, onko passiivisuudella yksittäisessä tapauksessa tällainen vaikutus, merkitystä on erityisesti passii- visuuden kestolla sekä sillä, kuinka haitallista passiivisuus on kyseisen ta- pauksen olosuhteissa ollut asian selvittämisen ja myyjän aseman kannalta. Lisäksi merkitystä on sillä, ovatko passiivisuudesta aiheutuvat haitat olleet ostajan ennakoitavissa siten, että hänen voidaan edellyttää ottaneen ne huo- mioon päättäessään menettelystään asiassa, ja onko ostajan passiivisuudelle ollut hyväksyttäviä syitä.

Ratkaisussa KKO 2016:69 (kohdat 10–11) korkein oikeus on todennut, että kun myyjä saa havaittuja virheitä koskevasta ilmoituksesta jo tiedon virhe- vastuun mahdollisesta ajankohtaistumisesta, tällainen ilmoitus voi jonkin verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava. Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä rekla- maatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. Alustavan kustannusarvion hankkiminen ei yleensä kestä merkittävästi pidempään kuin rakennusvirheiden selvittäminen. Ostaja ei voi ilman myyjän suostu- musta lykätä reklamaation täydentämistä esimerkiksi sillä perusteella, ettei hänellä ole aikaa tai taloudellisia edellytyksiä ryhtyä viivytyksettä selvittä- mään korjaamisen kustannuksia.

Asiassa esitetty näyttö olennaisilta osin

Mn 1.10.2016 päivätyssä reklamaatiossa (K5, V2) on todettu käräjä- oikeuden tuomion sivulla 26 selostetun lisäksi, että makuuhuoneen kosteus- vaurio oli mahdollisesti osoittautumassa niin laajaksi, ettei asunnossa voinut asua korjaustöiden aikana. Vahingonkorvauksen oli tullut kattaa sijaisma- joitus- tai hotellikustannukset. Mt olivat pidättäneet oikeuden esittää vaatimuksen hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen lisäksi myös kaupan purusta, mikäli makuuhuoneessa havaittu kosteusvaurio osoittautui senhet- kisen arvion mukaista laajemmaksi ja Mn kustannusvastuu siitä syystä nousi merkittävästi.

W Oy:n kartoitusraportista 6.10.2016 (K6, V8) ilmenee, että päivämäärällä 20.9. kohteessa oli tarkasteltu epäiltyä kosteusvauriota tilauksen mukaan aistinvaraisesti sekä pintamittauskalustolla. Raportin mukaan


alueet, joissa oli havaittu ympäristöstä kohonneita kosteusarvoja, olivat si- jainneet asunnon makuuhuoneen ja kylpyhuoneen välisen seinän läheisyy- dessä. Kastunut alue oli ollut noin 5 neliömetriä.

Hn vastineesta 25.10.2016 (V3) ilmenee, että 1.10.2016 reklamaation jälkeen Mt olivat toimittaneet Hlle edellä mainitun W Oy:n raportin, josta oli Hn näkemyksen mukaan ilmennyt yksiselitteisesti, ettei reklamaatiossa väitetty pesuhuoneesta johtuva syy ollut miltään osin perusteltu. Vastineen mukaan myyjä oli oma-aloitteisesti ja aktiivisesti ollut asiassa yhteydessä taloyhtiöön, josta saadun tiedon mukaan korjaus suoritettiin suurella todennäköisyydellä taloyhtiön vakuutusyhtiön lukuun. Ht olivat ehdottaneet katselmusta asunnossa niin, että siellä olivat läsnä myyjät, ostajat, urakoitsijan edustajat, remonttityön valvoja sekä taloyhtiön edustaja. Katselmuksessa oli ollut tarkoituksena tarkentaa ostajien virheinä ilmoittamien asioiden luonne ja tarkoitus, todeta mahdolliset tehtävät korjaustoimenpiteet ja niiden suorittaja sekä se, kenen kustannettavaksi korjaus tuli.

Rakennusvalvonta AL Oy:n tutkimusselosteen 20.8.2017 (K8) mukaan kohteessa oli havaittu seuraavat riskirakenteet: kantava väliseinärakenne, ulkoseinärakenteet (valesokkeli) ja alapohjarakenne.

Muilta osin hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomiossa selostettuun kos- kien kirjallista todistelua.

PM, JH, SH, K, H ja G ovat hovioikeudessa kertoneet olennaisilta ja asian ratkaisemiseen vaikuttavilta osin samalla tavoin kuin käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomakseen kirjattu.

PM on lisäksi kertonut, että vuosina 2015–2016 heillä oli alkanut herätä pieni epäilys siitä, oliko asunnossa kaikki ollut kunnossa, koska eri puolilla asuntoa oli huomattu paljon lämpövuotoja ja kylpyhuoneessa matalia lämpötiloja. Kesän 2016 jälkeen asunnossa oli ilmennyt tuoksuja ja syksyllä 2016 hän ja U olivat ihmetelleet sitä, että perheen lapset olivat sairastelleet runsaasti asuntoon muuttamisesta lähtien. Heillä oli ollut muun ohella nuhaa ja korvatulehduksia. Oireet olivat loppuneet välittömästi, kun he olivat muuttaneet pois asunnosta. Syksyllä 2016 M ja U olivat huomanneet kasvustoa lattialistan päällä. M oli repinyt lattialistan irti ja listan alla oli tuntunut kosteutta. Sadevesiviemärin haljenneen muhvin lokakuussa 2016 tapahtuneen korjaamisen jälkeen oli ilmennyt, etteivät tuoksut olleet poistuneet ja lasten sairastelu oli jatkunut. M oli ilmoittanut tilanteesta asunto-osakeyhtiön isännöitsijälle ja vaatinut asian selvittämistä. Aikaa oli mennyt jonkin verran, eikä mitään ollut tapahtunut, minkä vuoksi hän oli tilannut koira-avusteisen kosteusvauriokartoituksen itse. Tutkimuksen valmistumisen jälkeen oli vienyt aikaa saada yhtiön osakkaat suostumaan koko yhtiötä koskeviin tutkimuksiin, jotka oli aloitettu kesällä 2017.

Mllä ja Ulla ei ollut ollut käytössään W Oy:n raporttia (K6) 1.10.2016 reklamaatiota tehtäessä. Reklamaatio oli tehty koskien laajoja kosteus- ja homevaurioita heille annettujen tietojen perusteella. Reklamaatio ei ollut koskenut vain sadevesiviemärin muhvia, vaan se oli haluttu pitää laajana, koska he olivat epäilleet täysin remontoidussa asunnossa ilmenneiden lämpövuotojen perusteella vaurion saattavan olla laajempi kuin tuossa vaiheessa oli ollut tiedossa. M ei ole kysyttäessä osannut vastata, onko ja milloin sisäilmaoireista reklamoitu Hlle.

K on lisäksi kertonut liittyen Rakennusvalvonta AL Oy:n tutkimusselostukseen 20.8.2017 (K8), että näyte nro 3 oli otettu ulkoseinästä, alajuoksun päältä ja että alin vaakapuu oli todettu vaurioituneeksi. Valesokkelirakenne oli todettu vaurioituneeksi.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asiassa on ensin arvioitava, onko Mn 1.10.2016 tekemä reklamaatio ollut riittävä täyttämään edellä selostetut vaatimukset reklamaatiolta.

PMn kertomuksella ja W Oy:n kartoitusraportilla on selvitetty Mn alkaneen epäillä asunnossa olevaa kosteusvauriota syksyllä 2016. Mn 1.10.2016 tekemästä reklamaatiosta ilmenee heidän vedonneen asunnossaan havaitsemaansa kosteus- ja homevaurioon, jonka laajuuden selvittämis- ja korjaustoimet olivat olleet käynnissä. Reklamaatiossa on esitetty hinnanalennusvaatimus, jonka määräksi on ilmoitettu siinä vaiheessa 50.000 euroa. Lisäksi Mt ovat ilmoittaneet vaativansa vahingonkorvauksena mahdollisia sijaismajoitus- tai hotellikuluja sekä tulevansa vaatimaan kaupanpurkua, mikäli kosteusvaurio osoittautui sen hetkistä arviota laajemmaksi. Reklamaatiossa kosteusvaurion aiheuttajana on pidetty makuuhuoneen seinässä todettua laajaa vesivahinkoa ja yhtenä mahdollisena syynä kosteusvaurioon asunnon kylpyhuoneremonttia. W Oy:n kartoitusraportilla on selvitetty makuuhuoneen kosteusvaurion aiheutuneen sadevesiviemärin haljenneesta muhvista, mikä on sittemmin korjattu. Kn kertomuksella ja Rakennusvalvonta AL Oy:n tutkimusselostuksilla 20.8.2017 ja 8.4.2018 on selvitetty, että asiassa on ollut vahva epäily valesokkelirakenteen vaurioitumisesta, mikä on aiheuttanut kosteusvaurioita.

Hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että Mn 1.10.2016 reklamaatiossa on ollut riittävällä tavalla yksilöityinä asunnossa havaittu kosteusvaurio ja Mn siihen perustuneet vaatimukset Htä kohtaan. Tätä johtopäätöstä tukee se, että Ht ovat pystyneet ottamaan reklamaatioon kantaa yksilöidysti ja harkitsemaan asemaansa 25.10.2016 antamassaan vastauksessa. Se, että Mt eivät olleet reklamoineet nimenomaisesti sisäilman aiheuttamista oireista, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin.

Asiassa on seuraavaksi arvioitava, ovatko Mt täydentäneet reklamaationsa sisältöä ja vaatimuksiaan kohtuullisessa ajassa sekä muutoinkin menetelleet aktiivisesti ja huolellisesti 1.10.2016 reklamaation jälkeen.

PMn kertomuksella on selvitetty, etteivät kosteusvaurioepäilyt olleet poistuneet lokakuussa 2016 tehtyjen korjausten jälkeen. JHn
ja SHn kertomuksilla on selvitetty, etteivät Mt olleet reagoineet Hn 25.10.2016 vastineessaan esittämään ehdotukseen katselmuksen toimittamisesta. Viitaten SHn kertomukseen hovioikeus katsoo Hn näkökulmasta olleen perusteltua olettaa reklamaatioasian olleen loppuun käsitelty ottaen huomioon, että Mt olivat 1.10.2016 reklamaation jälkeen täydentäneet reklamaatiotaan vasta 19.5.2017 liittyen alapohjassa olevaan kosteusvaurioon. Mn ei voida katsoa toimineen asiassa aktiivisesti ja huolellisesti, kun koira-avusteiseen kosteusvauriokartoitukseen oli ryhdytty vasta toukokuussa 2017. Hovioikeus katsoo, ettei Mn passiivisuudelle ole ollut hyväksyttävää syytä. Merkitystä ei tältä osin ole sillä PMn kertomalla seikalla, ettei taloyhtiö ollut ryhtynyt selvittämään asiaa hänen vaatimuksestaan huolimatta. Edelleen Mn passiivisuuden on katsottava olleen haitallista Hn aseman kannalta ottaen erityisesti huomioon edellä lausuttu koskien Hn ehdotusta katselmuksen toimittamisesta, sillä tuolloin olisi ollut mahdollista selvittää mahdollisten kosteusongelmien laajuus. Mn velvollisuutta ryhtyä asian pikaiseen selvittämiseen on lisäksi korostanut se, että H 25.10.2016 vastineen perusteella Mn on täytynyt ym- märtää, että Hn käsityksen mukaan makuuhuoneessa havaittu kosteusvaurio on kuulunut taloyhtiön korjausvastuulle ja että asunnossa ei ollut havaittu siinä vaiheessa Hn vastuulle kuuluvaa kosteusvauriota.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että Mt eivät ole täydentäneet 1.10.2016 reklamaatiotaan ja vaatimuksiaan kohtuullisessa ajassa ja heidän on katsottava näin ollen menettäneen tällä perusteella oikeutensa vaatia Hltä kanteessa mainittuja vaatimuksia.

Törkeän huolimaton tai kunnianvastainen ja arvoton menettely

Asiaan sovellettavat oikeusohjeet ja oikeuskäytäntö ilmenevät käräjäoikeu- den tuomion sivuilta 29 ja 31–32.

Asiassa esitetty näyttö olennaisilta osin

Asian ratkaisemisen kannalta olennaisten kirjallisten todisteiden sisältö il- menee käräjäoikeuden tuomion sivuilta 29–30. Kauppakirjan liitteenä ol- leessa korjausraportissa vuoden 2012 remontista (K3, V7) on todettu lisäksi kohdassa 8 Kylpyhuone ulkoseinien ja väliseinien uutta rakennetta koske- van selostuksen jälkeen otsikon Seinien rakentaminen alla, että seinäkoo- laukset oli alareunasta katkaistu (300–500 mm) ja jatkettu uudella puurun- golla. Alajuoksut oli vaihdettu. Harkolla oli muurattu lattiapinnan yläpuo- lelle ja asennettu uusi alaohjauspuu sekä uusittu tarvittavia koolauksia.

PM, JH, SH, K, H ja G ovat hovioikeudessa kertoneet olennaisilta ja asian ratkaisemiseen vaikuttavilta osin samalla tavoin kuin käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomakseen kirjattu.

K on lisäksi kertonut pitävänsä todennäköisenä, että hänen vuonna 2018 havaitsemansa alajuoksujen vauriot olivat olleet nähtävissä vuonna 2012. Rakennusvalvonta AL Oy:n tutkimusselosteen 8.4.2018 (K11) kohdassa 4.3 todettujen mikrobikasvujen aiheuttamien vaurioiden syntyminen kesti pitkän aikaa.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asiassa on ensin arvioitava, onko asunnon myyntiesitteen ja kauppakirjan liitteenä olleen vuoden 2012 remontista laaditun korjausraportin perusteella Mlle voinut syntyä perusteltu käsitys siitä, että rakennuksen ulkosei- närakenteet on korjattu ja kunnostettu uudenveroisiksi.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että myyntiesitteestä ilmenevät tiedot huoneiston kunnosta ja tehdyistä remonteista on tarkoitettu edistä- mään myyntiä, eikä niiden perusteella voida tehdä Mn väittämää johtopäätöstä ulkoseinien korjaamisesta.

Korjausraporttia kokonaisuutena ja erityisesti kohtaa 8 Kylpyhuone arvioi- taessa hovioikeus katsoo, ettei raportista voida tehdä Mn esittämällä tavalla sitä johtopäätöstä, että rakennuksen ulkoseinärakenteet olisi korjattu ja kunnostettu uudenveroisiksi. Raportin kohdan 1 Yleistä mukaan purkutyöt on tehty vaadittavassa laajuudessa siten, että kaikki vaurioituneet ra- kennusosat on poistettu esimerkiksi kylpyhuoneen tummuneet puuraken- teet. Kohdassa 8 Kylpyhuone ei raportissa ole kuvattaessa ulkoseinien ra- kennetta mainittu edellä mainitusta poiketen, että rakennusosia olisi poistet- tu myös siltä osin kuin ne eivät olleet vaurioituneet. Myöskään kohdan Sei- nien rakentaminen tekstin tai valokuvan perusteella eivät Mt ole voineet olla perustellusti siinä käsityksessä, että kysymys olisi ollut ulkoseinistä.

Näillä lisäyksillä hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, etteivät Mt ole voineet olla perustellusti siinä käsityksessä, että rakennuksen ulko- seinärakenteita olisi väitetty korjatuiksi ja kunnostetuiksi sekä uudenveroi- siksi vuoden 2012 remontin yhteydessä.

Mn väitettä siitä, että raportti ei ole antanut todenmukaista kuvaa ra- kenteissa havaitusta kosteudesta, tukee Kn kertomus. Ottaen kuitenkin huomioon JHn, SHn, Hn ja Gn yhdenmukaiset kertomukset siitä, että vuoden 2012 remontin yhteydessä ei ollut havaittu kosteutta ja että kaikki vaurioituneiksi todetut puuosat oli vaihdettu, hovioikeus katsoo asiassa jääneen näyttämättä raportin sisältävän tältä osin virheellistä tietoa. Tätä johtopäätöstä tukee myös J Oy:n koko taloyhtiötä koskeva kuntokartoitus vuodelta 2012.

Lopuksi on vielä arvioitava, onko Hn katsottava kaupanteon hetkellä tienneen asunnossa myöhemmin paljastuneista kosteusvaurioista.

Asiassa on kirjallisena todisteena olevalla Rakennusvalvonta AL Oy:n tutkimusselostuksella 20.8.2017 (K8) ja Kn kertomuksella selvitetty, että asunnossa on vuonna 2017 havaittu mikrobikasvua kolmesta eri rakenneavauskohdasta otetuissa näytteissä ja että yksi näistä rakenneavauksista oli tehty lähellä W Oy:n syyskuussa 2016 tutkimaa aluetta (K6). Lisäksi tutkimusselosteesta ilmenevien tutkimustulosten mukaan kaikissa kahdeksassa näytteessä oli havaittu selvää mikrobikasvua. Edelleen tutkimusselosteella on selvitetty, että asunnossa on ollut riskirakenteina kantava väliseinärakenne, ulkoseinärakenteet (valesokkeli) sekä alapohjarakenne. Kirjallisena todisteena K9 olevassa K Oy:n selvityksessä on todettu, että todennäköisesti asunnon käyttöiän ta- voitteena on ollut tyypillinen 50 vuoden käyttöikä. Lisäksi selvityksessä on todettu, että asunnon märkätilojen kohdilla väliseinien alaosat oli nostettu harkkorakenteen varaan ja että ainakaan pesuhuoneen kohdalla ulkoseinän valesokkelirakennetta ei ollut korjattu. Ulkoseinien alaosien rakenne on to- teutettu valesokkelirakenteena, joka vaurioitui hyvin herkästi. Tutkimuksis- sa on todettu vaurioiden toteutuneen. Raportista on tehtävissä johtopäätös, että edellä mainitut riskirakenteet ovat aiheuttaneet kosteusvaurioita.

Hovioikeus on edellä katsonut asiassa jääneen näyttämättä, että korjausra- portti vuoden 2012 remontista olisi sisältänyt virheellistä tietoa liittyen asunnossa myöhemmin havaittuihin kosteusvaurioihin. Näin ollen esitetyn todistelun perusteella Hn ei voida katsoa tienneen asunnossa vuonna 2017 havaituista vaurioista ennen asuntokauppaa.

Edellä mainituilla ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perus- teilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei Hn ole näytetty menetelleen nyt kysymyksessä olevan asuntokaupan yhteydessä törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Näin ollen Mt ovat menettäneet myös tälläkin perusteella oikeutensa esittää kanteessa mainitut vaatimuksensa ja Mn kanne on hylättävä kokonaisuudessaan. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiselle lopputuloksen osalta ei ole.

Oikeudenkäyntikulut

Mt ovat hävinneet muutoksenhaun, joten he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla velvolliset korvaamaan Hn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa vaaditun mukaisesti. Mllä ei ole ollut lausuttavaa Hn oikeudenkäyntikulujen määrän osalta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

PM ja PU velvoitetaan korvaamaan JHn ja SHn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 8.005,29 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antopäivästä.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 27.12.2021.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


























Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos PS
hovioikeudenneuvos MA
hovioikeudenneuvos TN

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä TK
Ratkaisu on yksimielinen.

LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
2.15 osasto

Käräjätuomari HV

VÄLITUOMIO xxx


27.5.2019 L





Kantajat PM


PM


Vastaajat SH


JH



Asia Vireille

Irtaimen kauppahinnan alentaminen 2.10.2018

Asian käsittelyjärjestyksestä

Vastaajat ovat pyytäneet, että asiassa selvitettäisiin ensin välituomiolla seuraavat kysymykset:

1. Ovatko kantajat esittäneet vaatimuksensa liian myöhään asuntokauppalain tarkoittamalla tavalla?

2. Ovatko vastaajat menetelleet törkeän tuottamuksellisesti tai kunnianvastaisesti taikka arvottomasti?

Kyse on siis oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentissa tarkoitetusta ns. kanteen sisäisestä välituomiosta.

Asianosaiset ovat suostuneet em. kysymysten ratkaisemiseksi välituomiolla.


KANNE (Kokonaisuudessaan)

Ensisijaisesti kantajat vaativat, että asuntokauppa puretaan ja

kauppahinta 445.000 euroa palautetaan heille korkolain mukaisine tuotto- ja viivästyskorkoineen.

Lisäksi vastaajien tulee palauttaa asunnon arvoa nostaneiden remonttien kustannukset 4.841 euroa.

Toissijaisesti kantajat vaativat, että vastaajat maksavat heille hinnanalennusta tulevista korjauskustannuksista, jotka tämän hetken arvion mukaan ovat 290.000 euroa.

Kantajat vaativat lisäksi asian suorat selvittelyskustannukset korvattavaksi.

Taustaksi

P ja PM (ostajat) ovat ostaneet Asunto Oy Atie 7 -nimisen (jäljempänä myös As Oy ja Taloyhtiö) asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan 5h + keittiön käsittävän huoneiston D. Asunnon kauppa on tehty 7.10.2014 hintaan 445.000 euroa. Myynti-ilmoituksen ja annettujen ennakkotietojen mukaan asunto oli kokonaan remontoitu vuonna 2012.

Asunnossa on havaittu ensimmäisen kerran tehtyyn remonttiin liittyviä virheitä ja puutteita, kuten lämpövuotoja, ovien ja ikkunoiden asennuksiin liittyviä puutteita talvella 2016. Asiassa on reklamoitu myyjiä 3.2.2016.

Asunnossa on havaittu kesällä 2016 vesivahinko. lsännöitsijätodistuksen ja myynti-ilmoituksen mukaan asunnossa on korjattu viemärin tuuletusputken kondensoinnista aiheutunut vesivahinko vuonna 2013.
Tehtyjen selvitysten perusteella muhvi oli rikkoutunut jo aikaisemmin ja jäänyt korjaamatta tai korjattu huolimattomasti vuonna 2013. Tästä on aiheutunut kosteusvaurio, joka havaittiin W Oy:n tutkimuksissa 20.9.2016. As Oy korjautti vaurioita.

Tehtyjen korjausten jälkeen asunnossa on havaittu lisääntyneitä sisäilmaongelmia. Ostajan pienet lapset alkoivat oireilla ja sairastella. Asunnon sisäilmassa havaittiin tunkkaista maakellarin tuoksua.

Ostajat ovat teettäneet asunnossa homekoira-avusteisen kosteusvauriotutkimuksen 10.5.2017. Tutkimuksessa havaittiin vahvoja viitteitä rakenteellisista vaurioista.

Tämän jälkeen As Oy teetti 12.7.2017 laajan kosteusvauriokartoituksen Rakennusvalvonta AL Oy:llä. Selvityksessä todettiin, että asunnossa on useita riskirakenteita: kantava väliseinärakenne, valesokkelirakenteinen ulkoseinä ja alapohjarakenne, jossa puulattia on eristämättömän betonilaatan päällä. Kaikissa As Oy:n asunnoissa on havaittu samat riskirakenteet, joista pahimpana alapohjan valesokkelirakenne.

Rivitaloasuntojen runkorakenteissa havaittiin laajoja vaurioita. Rakenneavauksia tehtiin kolmessa makuuhuoneessa ja näytteitä otettiin yhteensä kahdeksan kappaletta. Kaikissa materiaalinäytteissä havaittiin

selvää mikrobikasvua asumisterveysasetuksen toimenpiderajat ylittävällä tavalla. Samanalaista kosteus- ja mikrobikasvustoa on havaittu kaikissa muissa kolmessakin As Oy:n hallitsemassa asunnossa.

Ostajat ovat muuttaneet asunnosta pois 21.8.2017.

As Oy on ryhtynyt suunnittelemaan laajamittaisia korjaustoimenpiteitä rakenteiden kunnostamiseksi eri tavoin, purkamiseksi tai myymään tontti riippuen kustannuksista.

Kantajien huoneistossa on tehty lisätutkimuksia 24.1.2018. Tarkoituksena on ollut vuonna 2012 kokonaisuudessaan remontoidun kylpyhuoneen korjaustarpeita. Rakenneavauksissa todettiin, että vain pieni osa kylpyhuoneen seinistä oli korjattu. Asunnon märkätilojen väliseinien alaosat oli kyllä korjaustoimenpiteillä nostettu harkkorakenteen varaan, mutta pesuhuoneen kohdalla ulkoseinässä valesokkelirakennetta ei oltu korjattu.

Asunnossa 28.2.2018 tehdyssä terveystarkastuksessa on todettu terveyssuojelulain 26 ja 27 §:ien mukaista terveyshaittaa.

PM on tehnyt asunnossa ylimääräisen rakennetarkastuksen 2.3.2018. Tarkastuksessa on pyritty selvittämään laajemmin, miltä osin rakennuksen valesokkelirakenteet on korjattu, miltä osin ne ovat edelleen korjaamatta ja miten rakenteet ovat vaurioituneet.

Tarkastuksessa todettiin, ettei asunnon kylpyhuonetta ole remontoitu myyjien ilmoittamalla tavalla ja ilmoittamassa laajuudessa. Asunnossa ulkoseinien osalta rakenne todettiin olevan alkuperäisessä rakentamisvuoden kunnossa ulkoseinien alajuoksujen osalta.
Kylpyhuoneessa ja saunassa havaittiin lisäksi huomattavia kosteus- ja homevaurioita.


Asuntokaupan virheet


Asuntokaupan yhteydessä annetut tiedot

Myyty asunto on myyty kokonaan remontoituna. Asunnon keittiö, pesutilat sekä sauna on myynti-ilmoituksen mukaan remontoitu kokonaisuudessaan. Asunnon muihin sisätiloihin on ilmoitetun mukaisesti tehty kattava pintaremontti. Myyjät ovat ennen 7.10.2014 tehtyä kauppaa luovuttaneet ostajille korjausraportin, jossa on seikkaperäisesti kerrottu asuntoon suoritetun laajamittaisen remontin suorittamisesta ajalla 5/2012 - 11/2012.

Korjausraportin mukaan kaikki korjaustyöt on tehty hyvää rakennustapaa noudattaen. Purkutyöt on tehty vaadittavassa laajuudessa siten, että kaikki vaurioituneet rakennusosat on poistettu esim. kylpyhuoneen tummuneet puurakenteet, kylpyhuoneen ja saunan ulkoseinä on uusi rakenne, myös puurungon osalta, seinien alajuoksut on vaihdettu ja harkkomuurauksella rakenne nostettu lattiapinnan yläpuolelle. KT Oy:n 2.3.2018 tehdyssä tutkimuksessa on havaittu, että myyjien ilmoittama korjaustapa ja laajuus ei pidä paikkaansa. Alajuoksuja on vaihdettu vain vähäiseltä osin. Valtaosaltaan valesokkelirakenne on

kylpyhuoneessa alkuperäisessä rakentamisajan mukaisessa kunnossa.

Vaihdettuja alajuoksuja ja harkolla ylänostettua seinärakennetta havaittiin ainoastaan kylpyhuoneen ja makuuhuoneiden välisissä huoneistojen väliseinissä. Kylpyhuoneen kaikki ulkoseinät olivat alkuperäisessä rakentamisvuoden mukaisessa kunnossa.
Seinärakennetta ei ole kokonaisuudessaan tehty, alajuoksuja ei ole vaihdettu eikä rakennetta ole myöskään muurattu harkolla. Vanhat alajuoksut ovat selvästi vaurioituneet, alajuoksun pinnat olivat märkiä, rakenne haisi avauksen yhteydessä voimakkaasti homeelle ja rakenne oli mikrobivaurioitunut. Saunan lauteiden puurakenteissa on havaittu laajaa homekasvustoa. Hometta oli muodostunut lauteiden alapintaan ja puurakenteiden pintoihin.

Asuntokaupan virheet

Ostajat katsovat, että asuntokaupassa on asuntokauppalain 6 luvun 11
§:n mukainen virhe. Asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen. Joka tapauksessa asunto on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä sekä kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset.

Asunnossa on tehtyjen tutkimusten perusteella havaittu kosteus- ja mikrobivaurioita. Asunnon ulkoseinä- ja alapohjarakenteissa on todettu laajoja mikrobivaurioita. Tutkituissa märkätilojen ulkoseinärakenteissa todettiin mikrobi- ja lahovaurioita sekä korkeita kosteusarvoja. Asunnon rakenteet ovat tutkituilta osin olleet vaurioituneet.

Tutkimusselostuksen 8.4.2018 mukaan otetuista materiaalinäytteistä kolmesta todettiin selvää mikrobikasvua materiaalissa ja yhdessä epäilyä mikrobikasvustoa materiaalissa. Aiemmassa tutkimuksessa 20.8.2017 otetuista kahdeksasta materiaalinäytteestä kaikissa havaittiin selvää mikrobikasvustoa.

Rakenteissa todetut ilmavuodot kuljettavat rakenteissa olevia epäpuhtauksia kuten näytteissä todettuja mikrobeja, mikrobikasvuston itiöitä, rihmaston kappaleita sekä mikrobitoiminnan aiheuttamia kaasumaisia aineenvaihduntatuotteita sekä villakuituja sisäilmaan.
Mikrobit aiheuttavat asunnossa terveyshaittaa ja asumisterveysasetuksen mukainen toimenpideraja ylittyy.

Kantaja viittaa asumisterveysasetuksen 20 §:ään.

Törkeä huolimattomuus

Myyjät ovat menetelleet asuntokaupassa törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti ilmoittaessaan tehneensä kylpyhuoneeseen täydellisen rakenteet korjaavan remontin. Olennaisin
ja räikein väärä ja paikkaansapitämätön tieto on annettu kylpyhuoneen ja

saunan remontin laajuudesta, vaurioituneiden rakenteiden poistamisesta, alajuoksujen uusimisesta ja rakenteen nostamisesta harkkomuurauksella lattiapinnan yläpuolella.

Myyjät ovat jättäneet kertomatta ostajille kylpyhuoneessa ja samalla koko asunnossa olevasta valesokkelirakenteesta. Erityisen raskauttavaksi asian tekee se, että kylpyhuoneen osalta kokonaan korjatuksi väitetty rakenne on ollut selkeästi kosteusvaurioitunut ja joudutaan nyt korjaamaan uudelleen. Vauriot ovat olleet siinä määrin selkeitä, että on selvää, että suoritetun remontin yhteydessä myyjien on täytynyt havaita vauriot, mutta he eivät ole syystä tai toisesta suorittaneet kaikkia väittämiään korjaustöitä. Alajuoksuja oli vaihdettu kylpyhuoneessa vain huoneistojen välisissä seinissä. Muilta osin vanhat rakenteet on jätetty ennalleen. Tämän vahvistaa 8.4.2018 päivätty tutkimusraportti, jonka mukaan märkätilojen ulkoseinärakenteissa on havaittu uusia (villaeristeet, sisäpuolen koolaukset) sekä vanhoja rakenteita (ulkoseinän puurungot).

Myyjät ovat johtaneet ostajia asuntokaupassa harhaan. He ovat tienneet kylpyhuoneen ja samalla koko asunnon valesokkelirakenteesta, mutta eivät ole kertoneet tästä ostajille. He ovat tienneet, että rakenteet ovat vaurioituneet, mutta eivät ole kertoneet tästä ostajille. Lisäksi myyjät ovat totuudenvastaisesti kertoneet ostajille suorittaneensa asunnossa täydellisen kylpyhuoneremontin.

Asian selvittelyn yhteydessä on lisäksi käynyt ilmi, että myyjien vuoden 2012 kylpyhuoneremontti on ollut luvaton. Suoritetulle kylpyhuoneremontille ei ole hankittu asianmukaista rakennuslupaa.
Remontissa on muutettu asunnon vaatehuone kylpyhuoneeksi ja korjattu ja muutettu asunnon kantavia rakenteita. Luvaton muutostyö on asuntokauppalain esitöissä mainittu yhtenä esimerkkinä myyjän törkeän huolimattomasta toiminnasta.

Asunnon myynti-ilmoituksessa oleva pohjapiirros ei ole olemassa olevan rakennusluvan mukainen. Kylpyhuone ulottuu asunnon ulkoseinään asti (piirros, haastehakemus s. 8 ja 9). Todellisen voimassaolevan rakennusluvan mukaan kylpyhuoneen vieressä on vaatehuone.

Luvattoman remonttityön suorittaminen on räikeä laiminlyönti. Ostajille on hyvässä uskossa myyty hyvän rakennustavan mukaan perin pohjin remontoitu uusi kylpyhuone, joka on osoittautunut luvattomaksi muutostyöksi.

Vastoin vastaajien väittämää kantajat eivät ole tienneet, että vuoden 2012 remontti on tehty ilman rakennuslupaa. Vastaajat eivät ole tätä seikkaa kertoneet. Remontin luvattomuus on selvinnyt kantajille vasta myöhemmin asian selvittelyssä vuonna 2017. Kauppakirjasta tai rakennuksen alkuperäisestä pohjapiirroksesta ei voida tehdä minkäänlaista johtopäätöstä siitä, onko remontille haettu rakennuslupaa vai ei.

Luvattoman remontin suorittaminen nimenomaan niissä rakenteissa, joissa on nyt todettu laajamittainen kosteusvaurio, osoittaa myyjien

törkeän huolimattoman menettelyn. Vastaavasti se seikka, että myyjät ovat jättäneet kertomatta ostajille suorittaneensa luvattoman remontin asunnossa, osoittaa myyjien törkeän huolimattoman menettelyn.

Mikäli asiassa olisi toimittu maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti, haettu remontille vaadittava rakennuslupa, olisi korjaustyölle jouduttu laatimaan asianmukaiset korjaussuunnitelmat, korjaustyö olisi tullut viranomaisvalvonnan piiriin ja virheellisiltä ja puutteellisilta korjaustöiltä olisi vältytty. Vastaajilla ei ole ollut riittäviä suunnitelmia tehdyn kaltaisen kylpyhuoneremontin toteuttamiseksi hyvän rakennustavan mukaisesti.

Asuntokauppalain hallituksen esityksen (HE 1995:15, s. 145) mukaan ostajalla on oikeus vedota virheeseen asetetusta kahden vuoden aikarajasta riippumatta mikäli olennaisia virheitä on salattu tai asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia. Pykälän 3 momentin mukaan ostaja saa vedota virheeseen, vaikka hän olisi tehnyt virheilmoituksen liian myöhään, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Vastaava säännös on 4 luvun 20 §:n 1 kohdassa. Myyjän menettelyä voidaan pitää tällä tavoin moitittavana esimerkiksi, jos hän on salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä taikka sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia.

Myyjien toteuttaman korjaustyön raportin laatinut TG ei ole tutustunut kohteeseen riittävällä tavalla paikan päällä huomioiden raportissa olevat lukuisat virheet ja puutteet. Asunnossa on ollut mittavia lämpövuotoja mm. kylpyhuoneessa reklamaatioiden mukaisesti. Lisäksi ikkunat on asennettu viallisesti paikoilleen, mikä johtanut mittaviin lämpövuotoihin.

Kylpyhuoneen remontti on kaikin puolin epäonnistunut. Rakennusterveysasiantuntija JKn 2.3.2018 tutkimuksessa havaittiin lisäksi laajaa saunan lauteiden alapintoihin muodostunutta homekasvustoa sekä seinärakenteissa oli lisäksi virheellisesti kaksinkertainen höyrysulku.

Myyjien menettely kokonaisuudessaan osoittaa, etteivät he ole toimineet asuntokaupassa rehellisesti, vaan ovat salanneet tietoja sekä johtaneet ostajia harhaan. Näin ollen ostajilla on oikeus esittää virheväitteitä myyjille kahden vuoden määräajan estämättä.

Vastaajien vetoama korkeimman oikeuden ratkaisu KKO:2016:69 ei sovellut tähän tapaukseen, koska se ei ole koskenut törkeää huolimattomuutta.

Myyjät vastaavat myös teettämistään remonteista asunnossaan eivätkä voi vapautua vastuustaan.

Virheilmoituksesta

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi

virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.

Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.

Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Ostajat ovat reklamoineet myyjiä kahden vuoden sisällä asunnon hallinnan luovutuksesta 3.2.2016 tekemällään ennakkoilmoituksella ja 2.10.2016 varsinaisella reklamaatiolla. Reklamaatiossa 2.10.2016 ostajat ovat reklamoineet myyjiä asunnon isomman makuuhuoneen kosteusvauriosta, joka on aiheuttanut rakennuksen runkoon kosteus- ja homevaurion. Tuolloin kosteus- ja homevaurion laajuus ei ollut kokonaisuudessaan tiedossa, mutta ostajat ovat joka tapauksessa huomauttaneet asiasta tuon hetkisen tiedon valossa mahdollisimman tarkasti ja vaatineet samalla 50.000 euron hinnanalennusta ja kaikkien aiheutuneiden vahinkojen korvaamista.

Ostajat ovat reklamoineet myyjiä sen hetkisen tiedon perusteella mahdollisimman yksityiskohtaisesti havaitsemistaan virheistä.
Reklamaatio ei ole koskenut vain sadevesiviemärin haljennutta muhvia eikä tällaista edes mainita reklamaatiossa. Reklamaatio on tehty, koska ostajat ovat havainneet, että asunnossa oli jostain syystä laaja kosteus­ ja mikrobivaurio. Vaurion syytä, syntymekanismia tai edes laajuutta ei tuolla hetkellä voitu tietää. Kosteusvaurio on ensi vaiheessa havaittu samassa huoneessa, mistä myöhemmin korjattiin sadevesiviemärin haljennut muhvi. Mutta tämä korjaus ei poistanut asunnon hajuhaittoja eikä varsinaista ongelmaa ja oli vain marginaalisen pieni osa laajaa runkorakenteissa olevaa kosteusvauriota.

Asunnon kosteus- ja homevaurion laajuus on paljastunut kokonaisuudessaan vasta kesällä 2017, jolloin asiasta on viipymättä reklamoitu 23.8.2017. Asiasta on lisäksi reklamoitu 19.5.2017 ja 9.3.2018.

Kantajat katsovat, että asunnon virheistä ja niiden perusteella esitettävistä vaatimuksista on reklamoitu riittävällä tavalla ns. normaalin kahden vuoden vastuuajan sisällä. Asuntokauppalain mukainen kahden vuoden määräaika on lain esitöiden mukaan tarkoitettu turvaamaan etenkin omaa asuntoaan myyvän yksityishenkilön asema yllättäviltä mahdollisesti useiden vuosien kuluttua esitettäviltä vaatimuksilta.

Nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa myyjät ovat kahden vuoden aikana tulleet tietoiseksi sekä asunnossa olevasta kosteus- ja

homevauriosta, että myös ostajien sen perusteella tekemistä vaatimuksista. Sillä seikalla, että kosteus- ja homevaurio on kahden vuoden määräajan jälkeen osoittautunut merkittävästi laajemmaksi kuin tuolloin reklamaatiohetkellä 2.10.2016 osattiin arvioida, ei ole asiassa merkitystä. Merkitystä ei myöskään ole sillä seikalla, että ostajien virheen perusteella esittämät vaatimukset ovat lisääntyneet sekä kasvaneet määrältään aiemmin ilmoittamasta. Myyjät ovat joka tapauksessa tulleet tietoiseksi asunnon kosteus- ja homevauriosta ja sen perusteella esitettävistä vaatimuksista kahden vuoden sisällä asunnon hallinnan luovutuksesta.

Vastaajat ovat ottaneet kantaa siihen, että taloyhtiö on tiennyt vuonna 2012 tehdystä remontista. Kantaja ei ole esittänyt eikä esitä väitettä etteikö taloyhtiö olisi tiennyt tehdystä remontista. Taloyhtiön vuonna 2012 teettämän kuntokartoituksen havainnoilla ei ole asiassa merkitystä. Tarkastuksessa ei ole avattu rakenteita, eikä sen tekijällä ole ollut käytössään edes suunnitelmia talon rakenteista. Tästä syystä tarkastuksen havainnot ovat koskeneet vain silmin havaittavia seikkoja.

Virheen seuraamukset

As Oy on päättänyt toteuttaa koko taloyhtiön kattavat valesokkelirakenteen korjaustyöt. Valesokkelirakenne korjataan toimenpidesuosituksen mukaisesti poistamalla vaurioituneet alajuoksut ja nostamalla seinärakenne harkkomuuraamalla tai vaihtoehtoisesti kengittämällä ylös maanvaraisen laatan tasolta. Lisäksi alapohjan betonilaatta korjataan.

Valesokkelirakenteeseen nyt toteutettava korjaustoimi on vastaavan kaltainen korjaustyö mitä myyjät ovat väittäneet jo tehneensä kylpyhuoneessa vuona 2012 toteuttaman remontin yhteydessä.

Suoritettavien korjaustöiden yhteydessä kaikki asunnon 7 D kylpyhuonetilat joudutaan remontoimaan uudelleen. On selvää, että mikäli kylpyhuoneen remontti olisi vuonna 2012 tehty hyvän rakennustavan ja myyjien ilmoittaman mukaisesti, ei siihen tarvitsisi kohdistaa korjaustoimia nyt lainkaan.

Korjaustoimenpiteistä aiheutuu ostajille merkittävät kustannukset. Saadun urakkatarjouksen mukaan remontin kokonaiskustannukset ovat 1.159.900 euroa, josta kantajien osuus on 290.000 euroa.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Ostajalla on lisäksi oikeus purkaa kauppa jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.
Kantajat ovat maksaneet asunnosta selvästi yli alueen keskihinnan olevan kauppahinnan, koska ostajat ovat hyvässä uskossa olettaneet saavansa laajasti hyvän rakennustavan mukaan remontoidun ja hyvässä kunnossa olevan asunnon. Ottaen huomioon myyjien vilpillinen toiminta, asuntokaupassa annetut virheelliset tiedot, nyt havaitun virheen laajuus

ja merkittävyys, siitä aiheutuva terveyshaitta ja arvioitujen korjauskustannusten määrä, on ostajilla tapauksessa oikeus purkaa 7.10.2014 tehty asuntokauppa.

Vastaajien vastaus

Vastaajat vastustavat kantajien kannetta ja

1. Vaativat sen hylkäämistä

2. Kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien asianosais- asian selvittely- ja oikeudenkäyntikulut asiassa laillisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomiosta.


Perustelut


Kantajat ovat antaneet tapahtumainkulusta virheellisen ja harhaanjohtavan kuvan.

Kaupan kohteessa ei ole virhettä. Kantajat ovat lisäksi joka tapauksessa menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia vastaajille mikäli katsottaisiin kaupan kohteessa olevan virheinä pidettäviä seikkoja.
Kanne tulee hylätä jo yksinomaan tällä perusteella. Kantajat ovat laiminlyöneet:

a) ennakkotarkastusvelvollisuutensa
b) jälkitarkastusvelvollisuutensa
c) reklamaatiovelvollisuutensa
d) velvollisuutensa selvittää virheiden merkitys ja esittää yksilöidyt vaatimukset kohtuullisessa ajassa

Toissijaisesti kantajat ovat vedonneet siihen, että vastaajat olisivat menetelleet törkeän tuottamuksellisesti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Väitteet ovat perusteettomia, jälkikäteen keksittyjä eikä niiden tueksi ole mitään näyttöä.

Vastaajilla ei ole ollut mitään tietoa väitetyistä virheistä, joten he ovat vastuusta vapaat asuntokauppalain mukaisen kahden vuoden ajan kulumisen myötä.

Reklamaatiosta

Kantajat eivät ole reklamoineet 3.2.2016 ja 1.10.2016 päivätyissä reklamaatioissa kahden vuoden määräajassa riittävällä tavalla miltään osin kosteusvaurioista ja koko taloyhtiön kattavista valesokkelirakenteen korjaustöistä vaan aiheettomasti muista seikoista.

Vastaajat ovat vastanneet 25.10.2016 kantajien 1.10.2016 lähettämään reklamaatioon kiistäen sen kokonaisuudessaan (V3). Vastaajat ovat ehdottaneet vastineen kohdassa 5 esitystä jatkotoimenpiteistä ja vastauksen määräajan. Vastaajat ovat ehdottaneet katselmusta tarkentaakseen virheinä väitettyjen asioiden luonteen ja tarkoituksen, mahdolliset korjaustoimenpiteet ja niiden suorittajan ja kustannusten

jaon. Kantajat eivät ole halunneet katselmoida väitettyjä virheitä yhdessä vastaajien kanssa. Mikäli vastaajat olisivat halunneet johtaa kantajia harhaan miksi he olisivat ehdottaneet katselmusta. Taloyhtiö on tehnyt sadevesiviemärin haljenneesta muhvista aiheutuneet vesivahinkokorjaukset eikä kantajilla ole ollut enää mitään vaatimuksia vastaajia kohtaan.

Vasta kesällä 2017 kantajat ovat alkaneet tutkia kanteen perusteena olevia seikkoja ja reklamoineet niistä 23.8.2017.

Vastaajat ovat vastanneet 5.9.2017 ja 9.3.2018 päivätyillä vastineilla kantajille ja kiistäneet perusteettomat ja liian myöhään esitetyt vaatimukset.

Kantajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastus- ja jälkitarkastusvelvollisuutensa.

Asunto on ollut sellainen kuin sen ikäiseltä rakennukselta voidaan perustellusti odottaa. Valesokkelirakenne on tyypillisesti käytetty ja hyväksytty rakenneratkaisu 1970 - 1980 -luvuilla rivi- ja pientaloissa. Ostajalla on velvollisuus tarkistaa sokkelin kunto jo ennen kaupantekoa. Valesokkeli on yleensä helppo tunnistaa rakennuksen ulkopuolelta.

Kantajat eivät voi vedota yli kahden vuoden vastuuajan jälkeen kaupan kohteen virheestä valesokkelirakenteeseen, joka olisi ollut heidän nähtävillään jo ennen kaupantekoa.

Riskirakenne ei ole ylipäänsä sama asia kuin virhe kaupan kohteessa. Rakennukset ovat yleensä tehty oman aikakautensa ohjeiden mukaan eivätkä nykyiset määräykset ole jälkikäteen velvoittavia.

Ostajalla on myös jälkitarkastusvelvollisuus sellaisista asunnon ominaisuuksista, joita ei vielä ennakkotarkastuksessa olisi tullut havaita.

Kantajat ovat kaupanteon jälkeen reklamoineet asioista, jotka eivät ole virheitä ja joista ovat tienneet jo ennen kaupantekoa. Sen sijaan kanteen perusteena olevia seikkoja kantajat eivät ole selvittäneet eivätkä reklamoineet asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaisessa kahden vuoden määräajassa.

Reklamaatiosäännökset ilmentävät myyjän ja ostajan lojaliteettivelvollisuuksia toisiaan kohtaan. Säännökset velvoittavat ostajan selvittämään mahdolliset asunnon virheet myyjän kannalta kohtuullisessa ajassa ja olemaan muutenkin aktiivinen ja huolellinen. Muutoin ostajan katsotaan passiivisuuden johdosta hyväksyneen kaupan kohteen sopimuksenmukaiseksi. Näin ollen kun kantajat eivät ole ryhtyneet selvittämään kaupan kohteen kuntoa eivätkä reklamoineet kahden vuoden määräajassa, ovat he joka tapauksessa laiminlyöneet jälkitarkastusvelvollisuutensa ja reklamaatiovelvollisuutensa.

Kantajat ovat esittäneet yksilöidyt vaatimuksensa liian myöhään (KKO:2016:69). Edes ajoissa tehty reklamaatio ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä jos ostaja ei

ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Myyjän kannalta olennaista on saada tietää, vaatiiko ostaja kaupan purkua vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös vaatimuksen määrästä. Viitatussa korkeimman oikeuden ratkaisussa (kohta 27) ostajien olisi pitänyt täydentää virheilmoitustaan vaatimusten osalta kun heille oli ollut kohtuullinen aika hankkia kirjeessä viitattu kustannusarvio.

Nyt käsillä olevassa asiassa kantajat eivät ole esittäneet yksilöityä korjauskustannusarviota tai mitään muutakaan selvitystä kanteessaan esittämän 290.000 euron vaatimuksen tueksi, vaikka he väittävät kanteessaan asunnon kosteus- ja homevaurion laajuuden paljastuneen kokonaisuudessaan kesällä 2017 ja katsovat reklamoineensa niistä riittävällä tavalla jo 1.10.2016.

Kanteen vaatimukset ovat jääneet määrältään ja perusteeltaan selvittämättömiksi. Mt ovat menettäneet oikeutensa esittää vaatimuksia, koska he eivät ole esittäneet niitä kohtuullisessa ajassa.

Vuonna 2012 suoritettu remontti

Vastaajat ovat teettäneet asunnon pintoja ja kylpyhuonetta koskevan remontin vuonna 2012. Remontin on pääasiassa tehnyt G Oy. Vastaajat eivät ole tehneet itse remonttia. Heidän tietoonsa ei ole tullut mitään laiminlyöntiä remontin tekemisessä. Vastaajat eivät ole syyllistyneet tärkeään tuottamukseen tai kunnianvastaiseen taikka arvottamaan menettelyyn mikäli remontti myöhemmin osoittautuisi joltain osin puutteellisesti suoritetuksi. Haastehakemuksen perusteella jää epäselväksi se, missä laajuudessa ja miltä osin sokkelirakenne ylipäätään poikkeaa kantajien tulkinnasta G Oy:n lausunnosta.
Kuten korjausraportista ilmenee, on vaurioituneita rakenteita ilmoitettu poistetun ja uusitun ainoastaan vaadittavassa laajuudessa.

Raportin mukaan kosteutta ei ole havaittu 2012 tehdyn remontin yhteydessä.

Väitteet törkeästä tuottamuksesta tai kunnianvastaisesta taikka
arvottomasta menettelystä ovat perättömiä.

Asuntokauppalain esitöiden mukaan arviointi tehdään yksittäistapauksittain punniten vastakkain toisaalta myyjän menettelyn moitittavuutta ja toisaalta reklamaatioajan sääntelyn taustalla olevaa tarvetta saada ostajan ja myyjän välit selvitettyä joutuisasti. Vastaajat eivät ole menetelleet ylipäätään moitittavasti, saati törkeän tuottamuksellisesti, kunnianvastaisesti tai arvottomasti. Kantajien kanne perustuu spekulaatioon ilman näyttöä.

Se seikka, että ostajat havaitsevat vasta vuosina 2017 ja 2018 vanhoissa rakenteissa kosteutta ei todenna väitettä siitä, että vauriot olisivat olleet olemassa jo vuonna 2012 saati sitä, että vastaajat olisivat olleet niistä tietoisia. Vastaajat eivät ole edes itse tehneet remonttia eivätkä asuneet remontin aikana kaupan kohteessa.

Kantajien väitteet ovat muutenkin epäuskottavia ja vailla totuuspohjaa. Miksi kukaan jättäisi kertomatta/ilmoittamatta havaitsemansa kosteusvauriot taloyhtiölle, teettäisi tämän jälkeen remontin loppuun, muuttaisi pienen lapsensa kanssa asumaan vaurioista piittaamatta asuntoon, jossa koko perhe saattaisi altistua korjaamatta jätettyjen kosteusvaurioiden takia mikrobeille ja myisi asunnon mainitsematta asiasta mitään ostajille.

Kantajien väitteet ovat jälkisyntyisiä ja perusteettomia

Kantajat ovat vedonneet tärkeään huolimattomuuteen tai kunnianvastaiseen tai arvottomaan menettelyyn vasta sen jälkeen kun vastaajat ovat 5.9.2017 päivätyllä vastineella kiistäneet kantajien vaatimukset liian myöhään esitettyinä. Väitteiden ajoitus osoittaa jo itsessään sen, että kyse on jälkisyntyisistä väitteistä. Kantajat ovat vasta 9.3.2018 ensimmäisen kerran väittäneet, että vastaajat olisivat ilman rakennuslupaa tehneet 2012 remontin. Todellisuudessa kantajien käytössä on ollut koko ajan myös rakennuslupakuvat eikä mistään ilmene, että lupaa olisi ylipäätään tarvittu.

Vielä 23.8.2017 päivätyssä reklamaatiossa (K14) kantajat ovat todenneet JKn 12.7.2017 suorittaman tutkimuksen perusteella, että "Tutkimusraportin perusteella voidaan todeta, että asunnossa on asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 4 kohdan mukainen ns. piilevä virhe."

Mt ovat keksineet ajatuksen vastaajien törkeästä tuottamuksellisuudesta tai kunnianvastaisesta tai arvottomasta menettelystä ensimmäisen kerran vasta sen jälkeen kun he ovat vastaajien 5.9.2017 päivätyn vastineen (V4) saatuaan ymmärtäneet asuntokauppalain mukaisen kahden vuoden vastuuajan jo kuluneen umpeen ja ettei myyjien vastuu siten tule kyseeseen.

Haastehakemuksessaan kantajat ovat liittäneet kuvakaappauksen 6.10.2016 päivätystä W Oy:n kosteusraportista (K6). Raportti osoittaa sen, että kantajien tiedossa on koko ajan ollut voimassa oleva rakennuslupakuva. Jos kantajille olisi tullut yllätyksenä, ettei vuonna 2012 suoritetulle remontille ole haettu rakennuslupaa, olisivat he reklamoineet asiasta viimeistäänkin heti 6.10.2016 W Oy:n raportin saatuaan eivätkä vasta ensimmäisen kerran 9.3.2018.

Kantajat ovat lisäksi esittäneet, että heillä ei olisi ollut ennen kaupantekoa tietoa valesokkelirakenteesta - ja samaan aikaan, että G Oy:n raportin perusteella he ovat ymmärtäneet valesokkelirakenteen tulleen korjatuksi kylpyhuoneen osalta. Samaan aikaan ei voi uskottavasti väittää, että koko taloyhtiön valesokkelirakenne ei ole ollut kantajien tiedossa ennen kaupantekoa ja toisaalta väittää,
että heille ei olisi ennen kaupantekoa syntynyt käsitys siitä, että valesokkelirakenne olisi muutettu kylpyhuoneen osalta vuonna 2012 tehdyssä remontissa.

Kantajat ovat väittäneet, että vastaajat olisivat toteuttaneet ilman taloyhtiön lupaa "luvattomana muutostyönä" vuonna 2012 tehdyn kylpyhuoneremontin. Väite on esitetty vasta 9.3.2018 seuraavasti:

"Suoritetusta korjaustyöstä ja etenkin korjaustöiden yhteydessä havaituista vaurioista ei ole ilmoitettu taloyhtiölle. Myyjien olisi tullut ilmoittaa suorittamastaan remontista ja taloyhtiön kunnossapitovastuun piirissä olevista vaurioista taloyhtiölle. Näin taloyhtiö olisi voinut valvoa remonttia. Samalla tällainen ilmoitus olisi väistämättä johtanut laajempiin selvityksiin, jolloin koko taloyhtiössä oleva riskirakenne olisi paljastunut."

Vuoden 2012 tehty remontti on ollut täysin tavanomainen remontti, johon ei tarvita rakennuslupaa. Rakennusluvan tarpeellisuudesta on säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:ssä. Kyse ei ole ollut lainkohdan tarkoittamasta rakennuksen rakentamiseen verrattavasta muutostyöstä. Taloyhtiö on antanut suostumuksensa kyseiselle kylpyhuoneremontille ja jopa maksanut osan remontista. Taloyhtiö ei ole hakenut lupaa eikä ole myöskään valtuuttanut vastaajia sellaista hankkimaan
asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 5 §:n 2 momentin mukaisesti, koska sellaista ei ole tarvinnut hakea.

Vastaajat eivät ole menetelleet törkeän tuottamuksellisesti tai kunnianvastaisesti taikka arvottomasti, vaikka myöhemmin osoittautuisi, että taloyhtiö on laiminlyönyt velvollisuuden hakea kylpyhuoneremontille rakennuslupaa.

Epäselväksi myös jää, miten väitetyn 1.159.000 euron korjauskustannukset koko taloyhtiön totaalisessa saneeraamisesta olisi yhteydessä siihen, että tavanomaiselle yhden huoneiston kylpyhuoneremontille olisi tullut hakea vuonna 2012 rakennuslupa.

Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n mukaan kantajilla on näyttötaakka siitä, että väitetyn rakennusluvan hakemisen laiminlyönnin perusteella asunto olisi merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Asuntokauppalain esitöissä mainitussa esimerkissä "luvattomasta muutostyöstä" on kyse sellaisista tapauksista, joissa myyjä olisi toteuttanut taloyhtiöltä salaa muutostöitä. Kantajien viittaaman asuntokauppalain esitöiden kohdan mukaisesti myyjien olisi täytynyt salata tai pyrkineen peittämään tiedossaan olleita olennaisia virheitä taikka sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet luvattomia.

Vuonna 2012 ei ole havaittu niitä vaurioita, joita kantajat ovat vasta vuonna 2017 ruvenneet tutkimaan.

Vastaajat ovat ilmoittaneet vuonna 2012 kylpyhuoneremontista taloyhtiölle, taloyhtiö on hyväksynyt remontin suorittamisen ja jopa maksanut osan remontin kustannuksista, vuonna 2012 ei ole havaittu viitteitä kanteen perusteena olevista virheistä, taloyhtiö on vuonna 2012 teettänyt koko yhtiötä koskevan kuntokartoituksen J Oy:llä ja J Oy:n koko yhtiötä koskevassa kuntotarkastuksessa ei ole havaittu viitteitä kanteen perusteena olevista virheväitteistä, joita kantajat ovat alkaneet tutkia ensimmäisen kerran vasta kesällä 2017.
Kuntokartoituksessa ei ole havaittu vaurioita alapohjassa, vaikka kyseinen kuntotarkoitus on ulottunut myös alapohjarakenteisiin ja se on tehty syksyllä 2012, jolloin kaupan kohteena oleva vastaajien asunnon

pinnat ovat olleet auki ja rakenteiden kuntoa on ollut mahdollista tutkia.

Kantajat ovat väittäneet, että vuonna 2012 tehdylle remontille olisi pitänyt olla rakennuslupa. Kantajat ovat tienneet ennen kaupantekoa, ettei remontille ole haettu rakennuslupaa, joten tähän seikkaan ei voi vedota virheenä.

Kantajille on toimitettu ennen kauppaa alkuperäinen pohjakuva, joka ilmenee suoraan kauppakirjasta. Alkuperäinen pohjakuva on myös liitetty W Oy:n 6.10.2016 päivättyyn raporttiin eivätkä kantajat ole reagoineet asiaan mitenkään raportin saatuaan. Kantajat ovat lisäksi tienneet, että remontissa ei ole ollut MRL 153 §:n mukaista loppukatselmuspöytäkirjaa.

Kantajat ovat lisäksi tienneet, että remontista ei ole ollut maanrakennuslain 153 §:n mukaista loppukatselmuspöytäkirjaa.

Vastaajat eivät ole siten salanneet tai pyrkineet peittämään jotain tiedossaan olevaa seikkaa. Jälkikäteen esitetty väite rakennusluvan tarpeesta vuoden 2012 kylpyhuoneremontille ei ole myöskään minkäänlaisessa syy-yhteydessä väitettyihin virheisiin kaupan kohteessa. Väitetyllä rakennusluvan tarpeella vastaajien vuonna 2012 suorittamalle kylpyhuoneremontille ei ole mitään tekemistä sen kanssa, että lähes 50 vuotta vanhan rivitaloyhtiön elinkaarensa päässä olevia rakenteita ilmeisesti suunnitellaan saneerattavan laajasti koko taloyhtiössä kaikkien huoneistojen osalta.

Vaatimukset ylimitoitettuja

Vastuun maksimi voi olla vain kantajien huoneiston osuutta vastaava määrä kylpyhuoneen ulkoseinän korjauskustannusten määrästä eli neljäsosan. Lisäksi on otettava huomioon tason parantuminen kun korjattavat rakenteet ovat jo elinkaarensa päässä. Edellä mainituin perustein korvaus voisi olla muutamia tuhansia euroja hinnanalennuksena. K Oy:n selvityksessä (K9) on todettu: "Rakennus on rakennettu 1972. Vanhoissa rakennussuunnitelmissa ei ole kerrottu tavoiteltua käyttöikää. Todennäköisesti tavoitteena on ollut tyypillinen 50 vuoden käyttöikä."

Tavoiteltuun 50 vuoden käyttöikään on jäljellä neljä vuotta. Ei ole yllättävää jos taloyhtiössä joudutaan tekemään perusparannuksia rakenteiden saavuttaessa tyypillisen käyttöikänsä. Kyse ei ole virheestä kaupan kohteessa.

Kantajat eivät ole mitenkään yksilöineet mihin heidän vaatimuksensa asunnon arvoa nostaneiden remonttien kustannuksista yhteensä 4.841 euroa perustuu. Vaatimus on esitetty liian myöhään ja yksilöimättömänä ja perusteettomana.

T Korjausrakentaja Oy:n urakkatarjouksen laajuus joka annettu 31.5.2019, ei vastaa haastehakemuksessa esitettyä. Kantajat yrittävät laskuttaa vastaajilta koko kiinteistön peruskorjaushanketta.

TODISTELU

Kantaja

Kirjallinen todistelu

K1. Kauppakirja 7.10.2014 K2. Asunnon myyntiesite
K3. Myyjien toimittama korjausraportti vuoden 2012 remontista K4. Reklamaatio 3.2.2016
K5. Reklamaatio 1.10.2016
K6. W Oy:n kartoitusraportti 6.10.2016
K7. Raportti koira-avusteisesta kosteusvauriokartoituksesta 10.5.2017 KB. Rakennusvalvonta AL Oy:n tutkimusselostus 20.8.2017
K9. K Oy selvitys 27.2.2018
K10. Espoon kaupungin terveystarkastajan raportti 9.3.2018 K11. Rakennusvalvonta AL Oy:n tutkimusselostus 8.4.2018
K12. Lasku Rakennusvalvonta AL Oy:n tutkimuksesta
K13. Reklamaatio 9.3.2018
K14. Reklamaatio 23.8.2017
K15. Reklamaatio 19.5.2017
K16. Urakkatarjous 31.5.2018 korjauskustannuksista.


Henkilötodistelu

1. PM todistelutarkoituksessa
2. JK, rakennusterveysasiantuntija, R Oy
3. RU, Espoon kaupungin rakennusvalvonta
4. PK, Gr Oy, vuoden 2012 remontin tehnyt urakoitsija

Vastaaja

Kirjallinen todistelu

V1. Mn reklamaatio 3.2.2016 V2. Mn reklamaatio 1.10.2016 V3. Hn vastine 25.10.2016
V4. Hn vastine 5.9.2017 V5. Hn vastine 29.3.2018 V6. Kauppakirja 7.10.2014 (K1)
V7. Korjausraportti vuoden 2012 remontista (K3)
VB. W Oy:n kartoitusraportti 6.10.2016 (K6)
V9. J Oy:n koko taloyhtiötä koskeva kuntokartoitus 2012
V10. Sähköpostikirjeenvaihtoa 2.9.2014 - 8.9.2014, PM, isännöitsijä ja välittäjä
V11. Loppukatselmuspöytäkirja Espoon kaupungin sivuilta tulostettuna.


Henkilötodistelu

1. SH
2. JH
3. SG
4. HH

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Perustelut


Asiassa on ratkaistavana ensivaiheessa välituomiolla alla olevat kysymykset ja otettu edellä mainittu näyttö vastaan sen osalta:

1. Ovatko kantajat esittäneet vaatimuksensa liian myöhään asuntokauppalain tarkoittamalla tavalla? tai

2. Ovatko vastaajat menetelleet törkeän tuottamuksellisesti tai kunnianvastaisesti taikka arvottomasti?


Näytöstä

Vaatimuskohta 1 ja 2

PM on kertonut saaneensa ennen kauppaa kauppakirjassa (K1) mainitun J Oy:n laatiman koko kiinteistöä koskevan kuntoarvioraportin vuodelta 2012 (V9) ja kaupan kohdetta koskevan korjausraportin 5/2012 - 11/2012 (K3 ja V7). Mt ovat ostaneet mielestään täysin ja kunnolla remontoidun asunnon ja sellaiselta asunto oli alussa näyttänytkin. Myyntiesitteessä (K2) on lueteltu korjauskohteet kylpyhuoneessa ja saunassa. Koko huoneisto on myyty maininnalla "kauttaaltaan remontoitu 2012". Myyntiesitteen mukaan mitään isompaa remonttia yhtiössä ei ollut tulossa.

Korjausraportin mukaan korjaus on tehty perusteellisesti ja rakenteita on korjattu mittavasti. M on olettanut, että kaikki on uusittu lukuunottamatta ulkopuolista tiiliverhoilua. M on käynyt näytöllä kaksi kertaa ja kaikki on näyttänyt hyvältä ja toimivalta. Hinta on ollut kova, mutta Mn mukaan remontoidusta asunnosta on voinut pyydetyn mukaisesti maksaa, vaikka se on ollut hieman yli keskiarvon sillä alueella. Kylpyhuoneen ja saunan korjauksesta on raportissa kiinnittänyt huomiota se, että kaikki on perusteellisesti tehty ja uusittu.
Oletus on ollut, että kaikki raportissa mainittu on uusittu kylpyhuoneessa ja saunassa lukuunottamatta ulkoseinän tiiliverhousta.

M on jäänyt käsitykseen, että kaikki seinät kylpyhuoneessa ja saunassa on rakennettu korjausraportissa (K3) mainitulla tavalla (raportin otsikon "Seinien rakentaminen" alla).

Valesokkelirakenne ei ole ollut Mllä tiedossa eikä hänellä ole ollut sellaisesta rakenteesta muutenkaan tietoa.

M on ollut tietoinen, että huoneiston kylpyhuonetta on jatkettu vaatehuoneen puolelle ja että se olisi tehty viimeisen päälle. Mistään rakennusluvan tarpeesta sen osalta ei ole myyjien kanssa keskusteltu

ennen kauppaa. Rakennuslupa-asia on tullut myöhemmin keskusteluun taloyhtiössä kun on ollut kyse valesokkelirakenteen korjauksesta ja siihen tarvittaisiin lupa.

Mlle on jäänyt kaupan kohteesta ennen kauppaa sellainen kuva, että yhtiö on hyvä ja hyvin hoidettu.

M on todennut, että vastaajan todiste (V10), jossa on käyty keskustelua ennen kauppaa on koskenut vain sähkötöiden osuutta eikä remonttia kokonaisuudessaan. M ei ole sinänsä kiistänyt, etteikö hän tietäisi, että huoneiston remontista ei ole tehty
loppukatselmusta. Samaisessa todisteessa on kantaja saanut tietää, että remontille on hankittu valvoja, jonka taloyhtiö on hyväksynyt.

Mn mukaan huoneistossa on ollut aika kylmä ja ikkunoiden asennuksesta on reklamoitu helmikuussa 2016 (K4 ja V1). Lapset ovat sairastelleet. M on huomannut makuuhuoneen puolella vähän kasvustoa ja hajuhaittaa. M on irrottanut jalkalistan makuuhuoneessa ja todennut kasvustoa enemmänkin. M on tehnyt ilmoituksen yhtiölle ja paikalle on kutsuttu W Oy.
Korjaus on tehty taloyhtiön lukuun. Mltä on kysytty kuulemisessa, että auttoiko asunnon korjaus vuonna 2016, johon M on sanonut "no tietysti se siinä makuuhuoneessa se oli, mutta jonkun ajan jälkeen siitä alkoi hajuhaitat tulla voimakkaampina". Hajuhaitta oli Mn mukaan itse asiassa joka puolella asuntoa.

M on tilannut omalla kustannuksellaan homekoiran tutkimaan asuntoa. Mn mukaan koirat olivat merkanneet myös jo korjattua aluetta makuuhuoneessa. Asiasta on laadittu raportti päiväyksellä 10.5.2017 (K7). M on tehnyt taloyhtiölle ilmoituksen ja vaatinut tarkempia tutkimuksia. Konsulttiyhtiö K Oy:ltä saadun raportin (K9) jälkeen kantajat ovat muuttaneet pois asunnostaan elokuussa 2017.
Myynti-ilmoituksen ja havaintojensa perusteella M on havainnut ristiriitaisuuksia. Nyt kun valesokkelirakenteita ei oltukaan korjattu siten kuin myynti-ilmoituksessa on annettu ymmärtää, on M teettänyt lisätutkimuksia. Ulkoseinien kohdilta ei oltu vaihdettu valesokkelirakenteita, mutta väliseinistä oli joissain valesokkelia korjattu. M on ollut käsityksessä, että kaikkien seinien valesokkelirakenne olisi korjattu. M on kuitenkin todennut, että ei tiedä mitä valesokkelirakenteella tarkoitetaan. M on jäänyt jälkeen päin ajateltuna käsitykseen, että heille on annettu virheellistä tietoa eikä olisi kauppaa tehnyt jos tietäisi sen mitä tietää nyt. Mn mukaan hän ei voi sanoa ovatko myyjät salanneet heiltä jotain, mutta kun myyjät ovat rakennuksella käyneet remontin aikana, on heidän täytynyt saada selville mitä asunnossa on tehty. Tarkempien tutkimusten jälkeen taloyhtiössä on todettu olevan laajempi ongelma kaikissa yhtiön neljässä huoneistossa, jossa rakenteita on purettava ja rakennettava uudelleen. Yksi tarjous on saatu yhtiön koko rakennuksen korjaamiseksi. Jokaisessa huoneistossa pitää lattia avata ja kipsilevyt ja käytännössä vain rungot jäävät pystyyn.

Mn mukaan keskeisin syy on se, että kylpyhuonetta ei ole remontoitu siten kuin kuvista ja raportista on pääteltävissä.

M ei ole osannut selvittää miksei korjauskustannusarviota päiväyksellä 31.5.2018 (K16) ole aiemmin saatettu vastaajien tietoon kuin vasta istunnon alussa. Tarkoituksena ei ole kuitenkaan ollut pimittää sitä. Nyt toimitettu korjauskustannus koskee koko taloyhtiötä ja perustuu Kn tekemään arvioon.

M on tiedustellut itse kaupungin rakennusvalvonnasta ja saanut käsityksen, että rakennuslupa olisi remontissa tarvittu jos rakenteisiin on koskettu.

Mn mukaan sisäilmaoireet ovat alkaneet kesän 2016 jälkeen. Lapsilla oli korvatulehduksia ja nyt kun ovat asuneet jo melkein 2 vuotta muualla, ei tällaisia enää ole.

SH on kertonut, että hänellä ei ole rakennusalan koulutusta. Ht ovat ostaneet vuonna 2012 myytävän kohteen ja muuttaneet sinne remontin jälkeen puoli vuotiaan lapsen kanssa. Remontti on ollut pintaremontti ja hän on luottanut tekijöiden ammattitaitoon. Hn mukaan jos heidän ostamassaan asunnossa olisi havaittu kosteusongelmia, olisi siitä reklamoitu edellistä omistajaa eikä olisi pienen lapsen kanssa sinne muutettu. Mitään sisäilmaongelmaa heillä ei ole koskaan ollut tässä asunnossa. Myöskään naapurit eivät ole ilmoittaneet mistään ongelmista taloyhtiössä. H on todennut, että hänen työpaikallaan kätilöopistolla hän on kyllä tuntenut aiemmin sisäilmaongelman.

Kun ostajien reklamaatioita oli tullut myyjille, on ostajille ilmoitettu ja yritetty sopia heidän kanssaan katselmuksesta ja asian selvittämistä, mutta niihin ei reagoitu. Kosteusongelmat ovat tulleet täysin yllätyksenä. Kun toisen reklamaation jälkeen ei enää tullut pitkään aikaan mitään yhteydenottoa vastaajiin, on H olettanut, että asia on kuivunut kasaan.

Hn mukaan hän on ymmärtänyt pintaremontilla, että pinnat uusitaan, mutta ei mitään muuta. SH on valinnut vain kylpyhuoneen kaakeleita, mutta muuten ei ole remonttiin osallistunut. Rakennuslupa ei ollut Hn vastuualueella. Jos remonttivaiheessa olisi tullut esille jotain ongelmia, olisi niihin puututtu. H on luottanut siihen, että mitä raportissa on mainittu, se on myös tehty, vaikka ei itse niistä remonteista osakaan tarkemmin mitään sanoa.

Remontin on tehnyt PK ja SG, jotka olivat hyviksi todettu.

JH on kertonut, että hän ei ole rakennusalan ammattilainen ja on siksi palkannut ammattilaiset sitä tekemään. Remontin aikana ei ole havaittu mitään kosteutta. Ulkopuolisena valvojana on ollut TG. G on ollut työmaalla kymmenisen kertaa aina tiettyjen työvaiheiden jälkeen. G ei ollut kertonut mistään kosteusongelmista, koska sellaisia ei ole ollut. Jos olisi ollut, olisi siihen puututtu eivätkä he olisi pienen lapsen kanssa asuntoon muuttaneet.

Taloyhtiö on osallistunut Hn kylpyhuoneremonttiin kustantamalla osan remontista. Kylpyhuoneremontti on ollut edellytys taloyhtiön puolelta, koska taloyhtiön muissa huoneistossa kylpyhuoneet oli jo tehty. Taloyhtiö on valvonut kylpyhuoneremontin vaiheita. Muut kylpyhuoneet oli rakennettu 2000 - 2010 aikana. lsännöitsijänä yhtiössä on ollut JV ja hän on koulutukseltaan rakennusmestari.
Rakennusluvasta ei ole ollut puhetta eikä tietoa, koska ulkorakenteisiin ei ollut tarkoitus puuttua.

Korjausraportin (V7) laatimista on ohjeistanut TG ja hän on sen laatinut SGn kanssa. Suositukset ja referenssit osoittivat, että G Oy on voitu valita remontin tekijäksi.

Korjausraportti vastaa sitä mitä asunnossa on tehty siinä mainitussa laajuudessa.

J Oyn:n kuntokartoitusraportin (V9) osalta H on todennut, että heidän asunnossaan on käyty myös Jn puolesta heidän remontin aikana ja siksi on voinut aika luotettavasti nojautua siihen asuntoa myydessä kun raportti on suhteellisen laaja ja rakenteet ovat olleet auki heidän remontin aikana.

Naapureilla ei ole ollut sisäilmaongelmia tai kosteusongelmia. H on toiminut mielestään vilpittömästi ja rehellisesti kaupan teossa huomioiden sen, että mm. ilmalämpöpumpun ja suihkun sekoittajan osalta ostajia on autettu niiden korjauttamiseksi. Ht ovat ehdottaneet katselmusta Mlle vaurioiden selvittämiseksi.
H on yrittänyt järjestää katselmuksen, jossa taloyhtiön edustaja, sähkömies ja remonttiin osalliset olisivat läsnä syksyllä 2016, mutta ostajat eivät tähän reagoineet, joten katselmus on jäänyt pitämättä tuolloin.

Taloyhtiössä havaitut laajat kosteusongelmat ovat tulleet täytenä yllätyksenä.

Viitaten korjausraporttiin (K3 ja V7) H on todennut, että ulkoseiniin ei ole tarkoituskaan ollut koskea. Hn mukaan remontissa korjattiin kylpyhuone tuulensuojalevyyn asti ja muissa huoneissa tehtiin pintaremontti. Joitain tummia kohtia on vaihdettu uusiin. Oletettavasti seinät on niin tehty, kuin korjausraportissa on ilmaistu seinien rakentaminen -otsikon kohdassa. Mn mukaan ulkoseiniin asti ei ole pitänytkään korjata vaan siis tuulensuojalevyyn asti.


Kokonaisremontin kustannus huoneistossa on ollut noin 100.000 euroa. Remontissa on käytetty vähän parempia materiaaleja. Kylpyhuoneen osuus on ollut noin 15.000 euroa.

JK on tehnyt kohteessa 12.7.2017 ulkoseinärakenteiden, väliseinärakenteiden ja alapohjarakenteiden tutkimuksia. Kolmesta kohtaa on tehty avauksia ja kaikissa on ollut vaurioita. Vaurioita oli aiheuttanut sisäilman kosteus ja ulkopuolelta tullut kosteus. Kosteus on kulkeutunut rakenteiden kautta aiheuttaen mikrobivaurion. Rakenteita

avattiin sitten laajemmin. Rakenteita avattiin rakennuksen ulkopuolelta, jotta vesieristeitä ei rikottaisi. Tästä on laadittu erillinen tutkimusselostusraportti (K11).

K on todennut, että raportin kuvassa 6 (s. 7/21) villat on saatettu vaihtaa ja puurunko on todettu alkuperäiseksi. Remontti vuonna 2012 on rajoittunut alkuperäisestä rungosta sisäänpäin. Kuvassa 6 olevasta vaaleasta puusta sisälle päin on rakennettu uudelleen. K on todennut, että hän on tehnyt avauksia ja ottanut villoja pois (kuva 15) ja havainnut mikrobikasvustoa. K ei ole osannut selittää miksi korjaus on lopetettu tähän. K on todennut, että hän olisi itse havainnut, että vaurio jatkuu edemmäs rakenteisiin mitä sitä on nyt korjattu. K on kuitenkin todennut, että urakoitsijasta riippuu mitä on havainnut ja ymmärtänyt. K ei ole nähnyt järjellistä syytä miksi remonttia ei ole jatkettu. Kuvassa 16 uuden puun alla oleva mikrobivaurion syntyajasta ei voida tarkkaan sanoa milloin se on syntynyt.

K on käynyt raporttia läpi kuva kuvalta sivulta 7/21, jossa on käyty läpi pesuhuoneen kaksi ulkoseinää ja saunan ulkoseinä eli kolmesta avauskohteesta. K on ollut sitä mieltä, että eristevilloja olisi pitänyt ottaa sen verran pois, että olisi havaittu laajempi vaurio rakennuksessa.

K on todennut korjausraportista (K3), että raportissa oleva Seinien rakentaminen -otsikon alla mainittua ei oltu tehty ulkoseinien osalta.
Puurunko 50x100 k600 on vanhaa, mutta eristys on osittain uutta. Se mitä on nyt korjattu on siis vaakakoolauksesta sisälle päin laatoitukseen asti.

Kn mukaan nyt kun remontti on tehty rakenteisiin puuttumatta, rakennuslupaa ei ole tarvittu. Kun märkätilaa ei ole muutettu, ei lupaa ole tarvittu eikä suunnitelmaa. Mutta jos rakenteisiin on pitänyt puuttua niin kuin on kantajan mukaan ilmoitettu, olisi lupa pitänyt hankkia.

K on todennut, että kosteus talon rakenteissa on todennäköisesti ollut jo vuonna 2012. K on perustellut sitä omalla pitkällä kokemuksellaan ja sillä, että huomioiden talon rakennusvuoden 1972 ja nyt kun eletään tätä päivää, miksi kosteutta olisi tullut vasta 2012 jälkeen. K on todennut, että valesokkelirakenteissa harvoin pystyy päälle päin katsomalla toteamaan onko rakenteessa vikaa. Yleisesti edellytetään rakenteiden purkua tai rakennetutkimus. K ei ole muistanut onko hän päässyt tutustumaan taloyhtiötä koskevaan vuoden 2012 kuntokartoitukseen (V9).

K on selvittänyt, että valesokkelin huomaa tyypillisesti siitä, että rakennuksen ulko-ovi ulottuu sokkelin alapuolelle eikä sokkeli siten ole kannattamassa rakennuksen runkoa. Aina tätä ei kuitenkaan huomaa ulkoapäin. Myös jos lattia on sokkelin alapuolella, niin kyse on valesokkelirakenteesta. K on todennut viitaten tutkimusselosteen (K11, s. 10/21, kuva 19), että kosteutta pääsee rakenteisiin mm. lumikasasta sokkelin vierustalla ja myöntänyt, että lumet pitäisi poistaa sokkelin vierestä.

K on vielä todennut, että valesokkelirakenne on ollut hyväksyttävä ja

tavanomainen normaali tapa rakennuksille erityisesti vuosina 1970 - 1980-luvuilla. K on tavannut vielä 1995 valesokkelirakenteisen rakennuksen.

K on vielä todennut, että remonttiin annetussa tarjouspyyntöön vastaamisessa asiakkaalle menee normaalisti 1 - 2 kuukautta aikaa vastata.

PK on ollut tekemässä remonttia Hn luona. JHn on tuntenut pidemmältä ajalta. K ei ole muistanut oliko remontista suunnitelmia vai oliko se JHn ajatuksen tasolla. Remontille oli valvoja. Korjausraportin osalta K muistaa, että väliseiniä uusittiin, koska olivat osin tummia. Kosteutta ei K muista kuitenkaan havainneensa remontin aikana. K on muistellut, että kylpyhuoneen päätyseinä muurattiin ja siihen päälle tehtiin vesieriste ja laatta. Väliseinien alta on kaivettu tummuneiden osien vuoksi. Ei herännyt epäilyä, että jos väliseinissä on ollut tummuneita osia, niitä olisi ollut ulkoseinien alla. K ei muista oliko tummuneita alueita edes kaikilla alueilla väliseinien osalta.

K on kuitenkin todennut, että jos siellä olisi kosteutta havaittu, olisi se tietysti korjattu. Yrittäjänä ei voi ottaa riskiä jättää viallista osaa rakenteisiin.

RU on Espoon kaupungin rakennusvalvonnan insinööri. Hän on todennut korjausraporttiin (K3) viitaten, että jos ulkoseinään tehdään kuvan kaltainen korjaus (seinien rakentaminen -otsikko) on luvan hankinta harkinnanvarainen. Jos kantavia rakenteita korjataan, erikseen arvioidaan luvan tarvetta. Suunnittelijaa ei tarvita jos kyse on tavanomaisesta ratkaisusta. U on todennut, että jos korjausraportin valokuvan kaltainen ratkaisu on tehty pesukoneen juoksuputken osalta, ei kyse ole erityisratkaisusta mikä tarvitsisi lupaa. Yleisesti jos kiinteistön omistajalla herää epäily luvan tarpeesta, on syytä olla yhteydessä rakennusvalvontaan. U on todennut olevansa talotekniikkaan erikoistunut insinööri eikä ota sen enempää kantaa rakenneratkaisuihin.

U on todennut kuitenkin vielä, että kun kyseessä on kylpyhuonelaajennus vaatehuoneen puolelle ei sekään ole tarvinnut rakennuslupaa. Muutos vaikuttaa vähäpätöiseltä muutokselta. Nykyään ei tällaiseen lupaa tarvittaisi ja asia on harkinnanvarainen muutenkin.
U ei ole tarkemmin osannut sanoa vuoden 2012 osalta, koska on tullut Espoon kaupungille vuonna 2016. Lupa-asioissa taloyhtiömuotoisessa yhtiössä, hallituksen jäsen tai osakkeen omistajan ottaisi yhteyttä rakennusvalvontaan. Yleensä asia menee niin, että hallitus päättää asiasta ja valtuuttaa osakkaan luvan hankinnassa.
U on vielä todennut, että lupa itsessään ei takaa työn laatua vaan inhimillisiä virheitä tapahtuu.

HH on ollut taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana koko asumisensa ajan. H on asunut talossa vuosina 2007 - 2015 C
-huoneistossa, D -huoneiston seinänaapureina. Taloyhtiö on tiennyt
huoneistossa D tehdystä kylpyhuoneremontista. D huoneiston

kylpyhuoneremonttia oli lykätty sen vuoksi, että Htä edeltävä vanhempi rouva omistajana ei ollut halunnut sitä tehdä. Huoneisto on ollut hänen jälkeensä alkuperäisessä kunnossa ja kylpyhuone on pitänyt remontoida Hn ostettua sen. Yhtiö on osallistunut kylpyhuoneremonttiin 15.000 eurolla ja ylimenevä on jäänyt osakkaalle. Yhtiöllä oli oma isännöitsijä. Rakennuslupaa ei ole haettu eikä sitä ole taloyhtiössä käsitelty, koska sellaista ole tarvittu eikä siten Htakaan ole valtuutettu sitä hakemaan. Jos olisi tarvittu, olisi isännöitsijä sen hankkinut.

H on itse ollut katsomassa muutaman kerran D- huoneiston remontin edistymistä vuonna 2012. Makuuhuoneen ja kylpyhuoneen välinen seinä, jossa oli kostuneita tai oletettavasti joskus kostuneita puuosia kun ne olivat väriltään tummia, on vaihdettu kivirakenteisiin. J Oy on tutkinut juuri samaan aikaan koko taloa eikä talossa ole silloin havaittu mitään ongelmia vaan talo on ollut kohtuullisessa kunnossa. Mitään sisäilmaongelmaa ei ole hänellä ollut eikä ole kuullut, että muillakaan olisi ollut. Yllätyksenä on tullut, että rakenteissa on myöhemmin huomattu kosteusongelmia koko talossa.

Hn käsitys on ollut, että ulkoseiniin ei ole koskettu mitenkään tässä remontissa. Puurunkoon ei H muista tehdyn muuta kuin gyproc
-levyä on uusittu ja vesieristeet laitettu kylpyhuoneeseen kun niitä ei ole aiemmin ollut alkuperäiskuntoisessa asunnossa.

SG on ollut tekemässä vuonna 2012 remonttia myydyssä kohteessa. Kohde oli jo silloin osittain purettu ja Gn toimesta sitä purettiin lisää. Kylpyhuoneessa purettiin huonokuntoisia puita ja uusittiin ne. Eli järjestys oli, että ensin villoitettiin ja muurattiin suihkuseinää ja uusittiin lahoja alapuita. Suunnitelman mukaan on menty. Kosteussulku ja vedeneristys laitettiin seiniin ja lattiaan. Saunaa korjattiin samaan aikaan. Remontin aikana ei ole havaittu kosteutta. Silmämääräisesti mitä vaurioita nähtiin, ne uusittiin rakenteissa. Jos kosteutta olisi havaittu, ne olisi ilman muuta korjattu. Laholla alapohjalla G on tarkoittanut huonokuntoisia puita. Alajuoksuun asti laatan sisälle asti on purettu.
G on muistellut ulkoseinien osalta, että alajuoksuun asti on ollut rakenne näkyvissä ja se on ollut kunnossa päätyseinän osalta, mutta sivuseinän osalta on vaihdettu huonokuntoiset osat. Suunnitelmalla G on tarkoittanut suullista suunnitelmaa. H on antanut visuaalisia neuvoja eikä ole käsillään osallistunut remonttiin.
Korjausraportin on osin G laatinut. G on todennut, että puurunkoon ei ole tehty toimenpiteitä.

Näytön arviointi

Vaatimuskohta 1

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen

merkityksestä.

Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.

Reklamaatiossa eli virheilmoituksessa tulee ilmoittaa mistä virheestä on kyse ja mitä vaatimuksia sen johdosta tullaan esittämään.
Rahamääräistä yksilöintiä ei vielä heti tarvitse esittää. Virheilmoitusta voidaan myös täydentää myöhemmin. Virheestä ilmoittamisen aika alkaa kulua siitä kun ostaja on havainnut kaupan kohteessa virheen tai olisi tullut se havaita. Virheilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa.

Hallituksen esityksessä (HE 21/2005) on todettu, että pelkän neutraalin reklamaation sijasta ostajan olisi virheestä ilmoittaessaan ilmoitettava myyjälle myös virheeseen perustuvat vaatimuksensa. Käytetyn asunnon kaupassa muutokselle on vielä painavammat perusteet kuin uuden asunnon kaupassa, sillä käytetyn asunnon myyjä on usein yksityishenkilö. Asuntonsa myyneet yksityishenkilöt ostavat usein itselleen toisen asunnon, joten heidän on erityisen tärkeää saada nopeasti selvitettyä taloudelliseen asemaansa vaikuttavat seikat, kuten edellisen asunnon ostajan mahdollisesti esittämät hinnanalennusvaatimukset.

Ostajan on näin ollen ilmoitettava kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä, myös siihen perustuvista vaatimuksistaan. Vaatimusten ei tarvitse tässä vaiheessa vielä olla yksilöityjä. Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää.

Säilyttääkseen oikeutensa vedota virheeseen ostajan on toimittava aktiivisesti ja huolellisesti (HE 120/1994 vp s. 58). Ostajan on oltava aktiivinen myös reklamaation esittämisen jälkeen säilyttääkseen oikeutensa vaatimusten esittämiseen, kuten oikeuskäytännössä on todettu (KKO:2018:38). Passiivinen ostaja luo kantajalle olettaman siitä, ettei ostaja tule vaatimuksia esittämään.

Korkein oikeus on ratkaisussaan (KKO:2016:69) katsonut, että ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Korkein oikeus toteaa, että vasta saatuaan tiedon vaatimusten sisällöstä, myyjä voi arvioida niiden aiheellisuutta ja ottaa niihin kantaa. Myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä. Myyjän on tärkeää saada tieto myös rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta.

Korkein oikeus viittaa myös toiseen ratkaisuunsa (KKO:2008:8) sen kohtaan 5, jossa todetaan, että reklamaation oikea-aikaisuutta ja

asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä luonnollisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä.

Käräjäoikeus on tässä tapauksessa tehtyjen reklamaatioiden perusteella arvioinut ensinnäkin sitä onko jostain virheestä reklamoitu kohtuullisessa ajassa kahden vuoden sisällä ja toisaalta arvioinut mistä asiassa enimmäkseen on ollut kyse eli siitä onko reklamaatiot tehty liian myöhään kahden vuoden määräaika huomioiden.

Käräjäoikeus toteaa, kuten korkeimman oikeuden ratkaisustakin käy ilmi, että reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia.

Korkeimman oikeuden edellä selostettu ratkaisu KKO:2016:69 koskee reklamaatiota maakaaressa tarkoitetun kiinteää omaisuutta olevan asunnon virheestä. Helsingin hovioikeus on katsonut (HelHO 7.3.2017 Nro. 288), että mainittu ennakkopäätös on merkityksellinen myös arvioitaessa reklamaatiota irtainta omaisuutta olevan asunnon virheestä, mistä tässäkin on kysymys. Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n 1 momentin 1. virke ja maakaaren 2 luvun 25 §.n 1 momentin 1. virke ovat samasanaiset eikä ole perusteltua tulkita niitä eri tavalla.
Asuntokauppalakia myöhemmin säädetyn maakaaren esitöissä (HE
120/1994) painotetaan useassa kohdassa, ettei asunnon hankkijan asemaan tule vaikuttaa se, onko asunto luonteeltaan kiinteää vai irtainta omaisuutta.

Mistä Mt ovat reklamoineet?

P ja PM ovat ostaneet Asunto Oy Atie 7
-nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet 7.10.2014. Asunnon luovutus ostajille on tapahtunut viimeistään 5.12.2014 (K1). Kantajat ovat havainneet ensimmäisen kerran virheitä ja puutteita asunnossaan talvella 2016. Myyjille on reklamoitu ensimmäisen kerran 3.2.2016 (K4 ja V1). Reklamaatiossa on todettu asunnossa olevan lämpövuotoja. Sen lisäksi asunnossa on todettu lukuisia rakenteellisia virheitä. Välittömiä toimenpiteitä vaativia virheitä on havaittu mm. keittiön kulmista, kylpyhuoneesta jne. Tämän lisäksi reklamaatiossa on mainittu luettelomaisesti puutteita ja virheitä seuraavasti: ilmalämpöpumppu rikki, molempien suihkujen sekoittajat rikki, tosin korjattu valmistajan lukuun, mutta sadesuihkut vuotavat edelleen silloin tällöin, eteisen WC:stä on tippunut tuuletushormin päätykappale käsienpesualtaaseen, ulkoseinästä on poistettu vesipiste ja aukko jätetty täysin eristämättä, tosin tämän on yhtiö korjannut, ulkovaraston ovi ei ole mennyt kiinni, korjattu omana työnä, lattia nousee ylös kosteina aikoina ja ottaa kiinni pesuhuoneen oveen sekä ulko-ovelta tullessa ensimmäisen makuuhuoneen oveen, ikkunat asennettu huonosti, yhden makuuhuoneen ikkuna menee huonosti kiinni, monissa uloimmissa

ikkunoissa on sormen mentävä rako, sisäänkäynnin terassin katto on asennettu huonosti, vuotaa vettä kondessista, takapihan terassin jalat ovat alkaneet kaatua, siirtonurmikko laitettu vanhan päälle ilman kunnon pohjatöitä, osissa huoneissa jalkalistat irtoilevat, sähkökuvia ei ole saatavilla.

Kantajien mukaan asunto ei vastaa laadultaan ja kunnoltaan kauppakirjassa sovittua kauttaaltaan remontoitua asuntoa. Kantajat ovat todenneet, että heillä on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.
Reklamaatiossa on todettu, että korjauskustannusten lopullinen määrä selviää korjaustöiden valmistumisen jälkeen. Yksilöity reklamaatio tulisi sen mukana.

Arviointia ensimmäisestä reklamaatiosta

Reklamaation mukaan kantajat ovat havainneet ensimmäisen kerran tammikuussa 2016 lämpövuotoja. Lämpökameratutkimuksen mukaan asunnossa on rakenteellisia virheitä, jotka vaativat pikaista korjausta. Tarkempaa selvitystä tästä ei ole esitetty. Välittömiä toimenpiteitä on löydetty mm. keittiön kulmista, kylpyhuoneesta jne. Sen jälkeen reklamaatiossa on luettelomaisesti esitetty kohteita, jotka on osin jo korjattu taloyhtiön puolesta ja osa on selkeästi sellaisia, jotka ensinnäkin on pitänyt huomata jo ennen kaupantekoa tai ovat muuten vähäisiä ja tavanomaisia vanhassa talossa tai merkityksettömiä tässä asiassa.
Reklamaatiossa on esitetty, että ostajalla on oikeus kohtuulliseen hinnanalennusvaatimukseen, mutta mitään euromäärää ei ole esitetty eikä kustannusarviota vaan se ilmoitettaisiin myöhemmin. Reklamaatio on suhteellisen yleisluonteinen. Reklamaatiossa on luetteloitu useita vähäisiksi katsottavia virheitä, mutta isommat rakenteelliset virheet ovat jääneet pelkän maininnan varaan tarkemmin yksilöimättä. Ennen kaikkea reklamaatio ei ole sisältänyt mainintaa kosteusvauriosta, josta kanteessa on pääasiassa ollut kyse ja josta näyttöä on esitetty.

Reklamaatioajasta

Arvioitaessa kohtuullisen ajan alkamishetkeä ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä. Asuntokauppalain esitöiden mukaan arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota siihen, milloin virheen vaikutukset tulivat esille ja millaisia ne tuolloin olivat. Lisäksi edellytyksenä on, että ostajan voidaan edellyttää ymmärtäneen, että kyseisten vaikutusten syynä voi olla rakennusvirhe.

Kantajat ovat saaneet asunnon haltuunsa viimeistään 5.12.2014. Tästä ajasta lukien on katsottava lainkohdassa tarkoitetun kahden vuoden määräajan alkavaksi. Tästä alkaa myös kohtuullisen ajan määrittely milloin reklamaation on tehtävä. Ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi tai hänen olisi tullut havaita virhe. Kuluttajariitalautakunta on katsonut kohtuulliseksi ajaksi neljästä viiteen kuukautta siitä kun ostajalle on selvinnyt virheen merkitys (Nevala: Asuntokauppalaki, s. 336 - 337). Oikeuskirjallisuudessa on katsottu reklamaatioajan olevan

tapauskohtaista arviointia vaihdellen 3 - 10 kuukauden välillä (Heikkinen: Vastuun rajat kiinteistön kaupassa 2018)

Toinen reklamaatio

Kantajat ovat esittäneet 1.10.2016 toisen reklamaation (K5 ja V2), jossa on lueteltu jo edellä todettujen virheiden lisäksi uusia puutteita ja virheitä. Reklamaatiossa on todettu mm., että isomman makuuhuoneen seinässä on todettu laaja vesivahinko, joka on aiheuttanut rakennuksen runkoon kosteus- ja homevaurion. Reklamaation mukaan vaurion laajuuden selvittämis- ja korjaustoimet ovat parhaillaan käynnissä ja kokonaisuus selviää vasta töiden valmistumisen jälkeen. Kosteusvaurio makuuhuoneessa on seinän sisällä missä menee sadevesiviemäri katolta. Kosteutta on päässyt kertymään pitkän ajan kuluessa runsaasti rakenteisiin ja siitä johtuen makuuhuoneen lattian sisälle on päässyt kasvamaan orgaanista materiaalia. Yhdeksi syyksi kosteusvaurioon on arveltu kylpyhuoneremonttia. Korjausselvitys ei ole siinä vaiheessa ollut vielä valmis.

Kantaja on vaatinut siinä vaiheessa virhettä vastaavan hinnanalennuksen, jonka määrä on ollut 50.000 euroa. Kantaja on todennut vielä varaavansa mahdollisuuden tarkentaa hinnanalennusta ja mahdollista vahingonkorvausta ja myös kaupan purusta tarvittaessa mikäli vaurio osoittautuu laajemmaksi.

Kantajat ja vastaajat ovat esittäneet W Oy:n 6.10.2016 päivätyn kartoitusraportin (K6 ja V8). Kantaja on pitänyt W Oy:n tekemää tutkimusta pintapuolisena. Raportin mukaan 27.9.2016 makuuhuoneen seinää ja lattiaa oli avattu vaurioalueelta.
Sadevesiviemärin liitoskohdassa on näkynyt halkeama. Rakenteissa on tuolloin mitattu kohonneita kosteuksia. Myös alapohjan eristetilassa makuuhuoneen oven kohdalla olohuoneen / kylpyhuoneen oven suuntaan on mitattu kohonneita kosteusarvoja. 28.9.2016 päivätyllä merkinnällä vuotokohta on korjattu ja liitoskohta uusittu. Kohonneiden kosteusalueiden osalta on alueet desinfioitu ja asennettu koneellinen kuivaus ja osalle alueelle imukuivaus. Päiväyksellä 6.10.2016 raportissa on merkintä tarkistusmittauksesta, että makuuhuoneen seinän ali saunatilan lattian eristetilasta tehdyssä mittauksessa olivat kosteusarvot sallitulla tasolla. Alueet, joissa on havaittu ympäristöstä kohonneita kosteusarvoja, on merkitty pohjakuviin/valokuviin. Kastunut alue on ollut
n. 5 m2.

Kartoitusraportin pohjakuvasta on havaittavissa, että alue, josta kosteutta on mitattu on rajoittunut kylpyhuoneen vieressä olevan makuuhuoneen puolelle ja makuuhuoneeseen vievän oven edustalle. Kylpyhuoneen puolella kosteutta ei ole ollut kuin makuuhuoneen ja kylpyhuoneen väliseinän kohdalla vähäiseksi katsottavalla alueella.
Pohjakuvaan merkitty vuotokohta (haljennut muhvi) sopii kosteuslöydöksiin hyvin. Pohjakuvasta on havaittavissa, että tuolloin ei ole tutkimuksen kohteena olleet ulkoseinät eikä niissä ole siten kosteutta havaittu (VB).

Raportin mukaan vesivahinko on korjattu taloyhtiön lukuun

laskutusmerkintöjen perusteella. Tältä osin asia on riidaton. Tämän vauriokohdan osalta ei ole esitetty hinta-arviota. Kantajien reklamaatio 1.10.2016 on koskenut tätä vauriota. Reklamaatiossa on todettu, että yksi mahdollinen syy kosteusvaurioon on asuntoon tehty kylpyhuoneremontti. Käräjäoikeuden mielestä huomioiden sen, että kylpyhuoneessa ei ole tuolloin todettu kosteutta muualla kuin makuuhuoneen ja kylpyhuoneen väliseinän alapuolella eikä juuri ollenkaan kylpyhuoneen puolella, ei vaikuta uskottavalta, että vesivahinko johtuisi kylpyhuoneremontista, joka on tehty vuonna 2012. Kun mitatut kosteusalueet vielä sijaitsevat luontevasti haljenneen muhvin ympärillä, on luonnollisena selityksenä tälle vesivahingolle oltava haljennut sadevesiviemärin haljennut muhvi.

Kantajat ovat vielä todenneet 1.10.2016 reklamaatiossaan, että kosteutta on päässyt kertymään pitkän ajan kuluessa runsaasti rakenteisiin ja tästä johtuen makuuhuoneen lattian sisälle on päässyt kasvamaan orgaanista materiaalia. Vastaajat ovat katsoneet, että vuoto on voinut hyvin syntyä vasta sen jälkeen kuin kantajat ovat jo asuneet huoneistossa. Aikaa on kulunut jo melkein 2 vuotta hallinnan luovutuksesta. W Oy:n raportissa on todettu, että makuuhuoneen oven listat ja lattian laminaatti ovat olleet turvonneita. On täysin mahdollista, että muhvi on haljennut vasta sen jälkeen kun kantajat ovat jo asuneet asunnossa. Ainakin em. turvotus lattiassa ja ovessa olisi ollut todennäköisesti jo havaittavissa ennen kauppaa mikäli vuoto olisi jatkunut jo pidemmän aikaa.

Joka tapauksessa käräjäoikeus katsoo, että sadevesiviemärin haljennut muhvi ja sen aiheuttama vesivahinko on tullut korjattua eikä siitä ole esitetty mitään sellaisia kustannuksia, jotka kantajille olisi koitunut ja joita nyt tulisi vaatia vastaajien korvattavaksi.

Muut reklamaatiossa ilmoitetut virheet ja puutteet

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei voi vedota seikkaan, jonka hänen täytyy olettaa tienneen ennen kaupantekoa. Ostajaa velvoittaa ennakkotarkastusvelvollisuus. Ostaja ei voi vedota virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita suorittamassaan tarkastuksessa (THO 6.7.2000 S 99/198). Oman etunsa vuoksi ostajan on syytä tarkastaa asunto ennen kaupantekoa (HE/1994 s. 133). Mitä vanhemmasta asunnosta on kyse, sitä tarkempi ostajan on oltava ja varauduttava mahdollisiin puutteisiin ja vikoihin. Reklamaatio on lisäksi tehtävä kohtuullisessa ajassa.

Reklamaatiolla ostaja varaa itselleen oikeuden esittää myyjälle vaatimuksia joko hinnanalennuksena, vahingonkorvauksena tai kaupan purkuna. Säilyttääkseen oikeutensa ostajan on toimittava aktiivisesti ja huolellisesti. Pysyttäytyessä passiivisena, ostaja luo myyjälle olettaman siitä, ettei ostaja esittämään myyjää kohtaan vaatimuksia (HE 120/1994 vp s. 58). Reklamaatioajan on oltava kohtuullinen. Kyse on kohtuullisesta ajasta, jonka pituus on joustava ja määriteltävä tapauskohtaisesti (Heikkinen: Vastuun rajat kiinteistön kaupassa 2018)

Käräjäoikeus toteaa selvyyden vuoksi, vaikka riidan kohteena on ollut

pääasiassa kosteusvaurio ja näyttöä on vain siihen esitetty, että muut 1.10.2016 reklamaatiossa luetellut virheeksi väitetyt seikat ovat joko ennalta ollut havaittavissa tai ainakin ne on pitänyt havaita ja ne on jo ainakin osin korjattu ilman kustannusselvitystä ja joka tapauksessa liian myöhään tehty huomioiden sen, että kantajat ovat saaneet asunnon hallintaansa viimeistään 5.12.2014.

Kolmas reklamaatio

Kantajien kolmas reklamaatio on päivätty 19.5.2017 (K13), jossa on viitattu aiempiin reklamaatioihin ja maininta alapohjassa olevasta kosteusvauriosta, jonka laajuutta edelleen selvitettäisiin. Reklamaatiossa on tehty koira-avusteinen kosteustutkimus 10.5.2017. Koira on tehnyt asunnossa lukuisia alapohjaan liittyviä ilmaisuja, jonka perusteella alapohja on kosteus- tai homevaurioitunut merkittävästi laajemmalta alueelta kuin aikaisemmin on voitu havaita. Kantajat ovat ilmoittaneet pitävänsä voimassa aiemman vaatimuksen hinnanalennuksesta / kaupan purusta sekä vahingonkorvauksesta.

Koira-avusteisen kosteusvauriotutkimuksen raportti on päivätty 10.5.2017 (K7). Raportista ilmenee, että koira on tehnyt ilmaisuja erityisesti huoneistojen ulkoseinien vastaiselle alueelle, mutta myös osin kylpyhuoneen puolella ja alueelle, jossa jo aiemmin vesivahinko oli korjattu.

Rakennusvalvonta ALn tutkimusraportin 12.7.2017 (K8) paikannuskaaviosta on todettavissa, että vauriokohdat ovat ulkoseinien vastaisilla sisäpuolisilla seinillä (s. 14/23). Tämän perusteella aiemmin jo korjattu vesivahinko mikä oli aiheutunut haljenneesta muhvista ei liity näihin havaintoihin vaan nyt havaitut vauriot ovat kokonaan uusi löydös. Tätä tukee myös Konsulttitoimisto K Oy:n Tutkimusselostus 2.3.2018 (K11). Sen perusteella vaurioalueet rajoittuvat ulkoseinien alueelle.

Neljäs reklamaatio

Kantajien neljäs reklamaatio on päivätty 23.8.2017 (K14). Reklamaation mukaan asunnossa on havaittu laaja kosteus- ja mikrobivaurio puulattian koolausten sekä ulkoseinän alajuoksun todettiin olevan kosteita ja betonilaatan sisältä on löydetty märkää puuta. Alustavien kustannusarvioiden mukaan pelkästään D asunnon eli kantajien osalta korjauskustannukset olisivat 100.000 - 150.000 euroa. Reklamaatiossa on todettu, että rivitalon muissa huoneistossa on todennäköisesti vastaava korjaustarve. Reklamaatiossa on lausuttu, että asunnossa on piilevä virhe.


Johtopäätös


Vaatimuskohta 1

Reklamaatiossa, joka on päivätty 1.10.2016 on reklamoitu vesivahingosta, joka on johtunut käräjäoikeuden mielestä sadevesiviemärin haljenneesta muhvista. Tämä vahinko on korjattu taloyhtiön toimesta eikä tästä ole esitetty korjauskustannuksia.


Kantajien seuraava reklamaatio on päivätty 19.5.2017. M on todennut, että jonkin ajan kuluttua sadevesiviemärin muhvin korjauksesta, on sisäilma asunnossa alkanut pahentua. Muhvi on korjattu lokakuussa 2016. Mt ovat reklamoineet seuraavan kerran 19.5.2017 eli vajaa 8 kuukautta myöhemmin ja aivan toisesta virheestä kuin aiemmin. Tämä reklamaatio ei ole koskenut enää aiempaa jo korjattua vesivahinkoa vaan edellä mainittujen tutkimusraporttien mukaan kyse on ollut huoneiston ulkoseinien alueelle sijoittuvasta vauriosta, joka on todettu olevan lopulta koko taloyhtiön ongelma kaikissa asunnoissa.

Kantajat ovat saaneet myydyn kohteen hallintaansa viimeistään 5.12.2014. Kantajien reklamaatio sellaisista vaurioista, joita ei ole aiemmin reklamoitu ja jotka on katsottava uusiksi löydöksiksi ja joita ei oltu vielä korjattu, on tehty siis 19.5.2017.

Edellä asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ssä lausutun perusteella jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät voi enää vedota 19.5.2017 esiin tuomistaan virheistä vastaajille tehokkaasti. Vaatimuskohta 1 on siten välituomiossa hylättävä.


Näytön arviointi


Vaatimuskohta 2

Asuntokauppalain 6 luvun 14 §:n mukaisesti ostaja saa edellä todettujen 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Asuntokauppalain esitöiden (HE 14/1994 vp s. 135) mukaan myyjän menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana, jos myyjä salaa ostajalta tai pyrkii peittämään tiedossaan olevan olennaisen virheen taikka sen, että asunnossa tehdyt muutostyöt ovat olleet laittomia. Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että oikeustoimilain 33 §:n tarkoittamaa pätemättömyyden edellytyksiä voidaan käyttää apuna myös asuntokaupan yhteydessä (Heikkinen: Vastuun rajat kiinteistön
kaupassa 2018). Olisiko kauppa syntynyt, jos ostajalla olisi ollut oikeat ja riittävät tiedot kaupan kohteesta. Myyjä voi omalla passiivisuudellaan muodostaa olosuhteen, jonka puitteissa syntyneen kaupan on katsottava syntyneen kunnianvastaisena ja arvottomana.

Onko myyjä salannut ostajalta tietoja ?

Myynti-ilmoituksen (K2) mukaan pesutilojen osalta on todettu, että kylpyhuone on remontoitu 2012 ja niin ikään sauna. Erikseen otsikon "Huoneistoon tehdyt remontit" alla on toteamus "koko huoneisto remontoitu kauttaaltaan 2012". Mm. lattiat, seinät, sisäpinnat purettu ja uusittu. Tällaisen tyypillisen myyntiä edistämään tarkoitetun ylimalkaisen ilmoituksen perusteella ei voida todeta, etteikö huoneistossa olisi juuri näin tehty kuin myynti-ilmoituksessa on todettu. Myynti-ilmoituksessa on

edelleen todettu, että vuonna 2013 huoneistossa B ja Don ollut vesivahinko. D -huoneistossa on ollut vesivahinko viemärin tuuletusputken kondensoinnista. Ostaja on saanut tiedon aiemmasta vesivahingosta.

Korjausraportti (K3) on ollut kantajilla tiedossa ennen kauppaa. Raportin mukaan mm. "kaikki korjaustyöt on tehty hyvää rakennustapaa noudattaen. Purkutyöt on tehty vaadittavassa laajuudessa siten, että kaikki vaurioituneet rakennusosat on poistettu esim. kylpyhuoneen tummuneet puurakenteet. Kaikki rakenteiden on annettu kuivua (tosin kosteutta ei havaittu) ennen uuden rakentamista..."

Erityisesti näytön vastaanottamisessa on keskitytty korjausraportin (K3) otsikon 8 kylpyhuoneen osuudelle. Ulkoseinät -otsikon alla on maininta "uusi rakenne ulkoa sisälle päin rakennekerroksittain on seuraava: tiiliverhous, ilmarako, tuulensuojalevy, puurunko eristyksineen, vaakakoolaus eristyksineen, höyrynsulku, ilmarako, kahitiili, vedeneristys, laatoitus." Sitten on otsikko "Väliseinät: uusi rakenne kerroksittain on seuraava: kipsilevy, lastulevy, puurunko eristyksineen, märkätilan kipsilevy, vedeneristys, kaakelit."

Kantaja on ymmärtänyt, että ulkoseiniä lukuunottamatta eli ulkoseinän tiiliverhoilua ei ole uusittu, mutta kaikki muut sen jälkeen olisi uusittu. Asiassa on tullut esille erityisesti todistaja JKn kuulemisessa, että kokonaan uusittua olisivat vaakakoolaus ja siitä aina kaakelointiin asti olisivat uutta. Vastaaja JH on ollut siinä käsityksessä, että tuulensuojalevyyn asti on tehty kaikki uudelleen. G on muistellut, että ulkoseinän alajuoksut olisivat olleet auki, mutta mitään vaurioita ei siellä oltu havaittu. Yleisesti on todettava, että G ja K eivät ole enää muistaneet tarkkoja yksityiskohtia remontin vaiheista. Samaan aikaan D -huoneiston remontin aikana taloyhtiössä on tehty koko yhtiötä koskeva kuntoarvio, josta on esitetty raportti (V9).
Raportissa on huomioitu D -huoneiston osalta (s. 31/49), että katselmuksessa on nähty rakenteiden kuntoa. Remontti on ollut kesken katselmuksen aikana, joten muutoksia asuntoon olisi tulossa.
Asuintiloissa ei oltu havaittu hajuhaittoja tai muuta vastaavaa huomautettavaa. Asunnossa D on yhdessä saunan tolpassa havaittu lahoamista ja se on mainittu korjattavaksi. Kantaja on kommentoinut raporttia, että siinä ei ole menty ulkoseinien rakenteisiin, koska niitä ei ole avattu. Vastaajan mukaan esitetyn raportin valokuvaliitteissä (s. 11 ja 12 /37 sekä sivulla 24) on kuitenkin osoitettu mm. D -asunnon alapohjasta kuvia ja todettu mm. maalipinta pääosin siistiksi. Lisäksi on sivulla 24 otettu valokuva todennäköisestä kosteusvauriosta. Kantaja on todennut, että kuvat eivät ole ulkoseinän alta.

Vastaajat ovat pyrkineet vastineessaan (V3) selvittämään syksyllä 2016 saatuaan toisen reklamaation kantajilta, että miten asiassa voitaisiin järjestää katselmus kaikkien edustajien läsnäollessa ja miten asia voitaisiin ratkaista. Vastausta tähän ei kuitenkaan kantajilta ole saatu eikä katselmusta ole onnistuttu silloin järjestämään.

Kuntokartoitus (V9 liitteineen) on ollut kantajilla ennen kaupantekoa.

Korjausraportin tulkinnasta

Miten sitten korjausraporttia (K3) olisi luettava jos edellä mainitut ulkoseinät -otsikon alla kerrotaan uudesta rakenteesta. Jos uuden rakenteen kohdalla on mainittu myös tiiliverhous, jota sillä ei kuitenkaan kirjaimellisesti ole tarkoitettu, voidaanko muidenkaan lueteltujen rakenneosien osalta katsoa niiden olevan kirjaimellisesti uusia. Onko uudella rakenteella tarkoitettu koko rakennetta, joka tavallaan on uusi kun siihen on kuitenkin laitettu suurelta osin uutta materiaalia.
Rakennetta ei voida sanoa tällöin vanhaksikaan. Raportin alussa on mainittu, että purkutyöt on tehty vaaditussa laajuudessaan ja vaurioituneet rakennusosat on poistettu. Jos korjauksessa ei ole mitään vaurioita havaittu, ei niitä ole silloin myöskään uusittu. Seinien rakentamisesta on otettu valokuvat ja mainittu, että tarvittavia koolauksia on uusittu. Käräjäoikeus katsoo tältä osin, että seinien rakentamisesta annettu selostus on tulkinnanvarainen. Sen perusteella ei voida tyhjentävästi sanoa onko raportista luettavissa, että valesokkelirakenne olisi uusittu kauttaaltaan. Nimenomaisesti valesokkelirakenne -sanaa ei raportissa mainita missään kohtaa. Valesokkelirakenne on myös ollut tyypillinen rakennustapa kyseisen rakennusvuotena ja yleisesti 1970
-luvulla. Toki riskirakenne, mutta silloisen rakennustavan mukainen ja hyväksytty tapa. M ei ole itse tiennyt mitä valesokkelirakenteella on tarkoitettu. Jossain määrin jää epäselväksi miten hän on voinut olla siinä käsityksessä, että valesokkelirakenne on korjattu ennen kauppaa. Näillä perusteilla ei voida sanoa, että vastaajat olisivat ennen kauppaa salanneet jotain kantajilta. Samoin perustein on todettava, että vastaajat eivät ole liioin pyrkineet peittämään tiedossaan olevia olennaisia virheitä.

Onko remontissa tarvittu rakennuslupaa

Asiassa on riidatonta, että kylpyhuoneen ja saunan remontissa ei ole ollut rakennuslupaa. Espoon kaupungin rakennusvalvonnasta insinöörin Utriaisen lausuman perusteella on tullut selväksi, että rakennuslupaa ei ole tarvittu. Joka tapauksessa remontti on ollut hyvin taloyhtiön tiedossa ja valvonnassa, koska remonttia on jopa taloyhtiön puolesta edellytetty ja yhtiö on osallistunut sen kuluihin. Joka tapauksessa taloyhtiön olisi tullut se jo asunto-osakeyhtiölainkin perusteella tullut hankkia jos sellainen olisi tullut hankkia. Käräjäoikeus katsoo, että remontissa ei ole rikottu lupamenettelyä.

Oikeustapauksista

Asiassa on viitattu oikeustapauksiin. Kantaja on todennut, että kunnianvastainen ja arvottoman menettelyn kynnys on matala viitaten korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO:2007:91. Vastaaja on taas todennut kynnyksen olevan varsin korkealla viitaten samaan ratkaisuun. Kyseisessä tapauksessa on ollut kyse myyjien vakuuttelusta kylpyhuoneessa olevan vesieriste, vaikka tosiasiassa ei ollutkaan.
Ostajat olivat jo perääntymässä kaupasta kun myyjä on saanut vakuutettua ostajat kylpyhuoneen asianmukaisuudesta. Myyjä oli kertomansa mukaan itse ollut näkemässä vesieristeen asentamista. Kyseisessä tapauksessa myyjä on antanut ostajille selvästi ja varauksetta sellaisen kuvan, että myyjä tiesi vesieristyksen asennetuksi,

vaikkei niin ollutkaan. Myyjän menettely oli katsottu kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä. Tämän perusteella kynnys arvottoman ja kunnianvastaisen menettelyn kynnys vaikuttaisi suhteellisen alhaiselta. Tosin kyse on ollut taivuttelun kaltaisesta menettelystä, jota ei ole pidettävä sopivana ja siten menettelyä on voitu pitääkin kunnianvastaisena ja arvottomana.

Vaasan hovioikeuden 17.4.2013 antamassa tuomiossa 494 asiassa S 12/681 on myös arvioitu kunnianvastaista ja arvotonta menettelyä. Suon lähellä oleva myyty kohde väitettiin paalutetuksi, vaikka se on perustettu sokkeliin, betonipilarien ja anturien päälle. Rakennus on sijainnut alueella, jossa se oli painunut maan vajoamana ilmeten mm. keittiön kaappien ja listojen vinoumana. Viemäri oli kerrottu uusituksi, mutta ei oltu kerrottu syytä siihen. Useastakin puutteesta huolimatta myyjien ei ole katsottu toimineen kunnianvastaisesti tai arvottomasti. Vaasan hovioikeuden ratkaisun perusteella kynnys on asetettu suhteellisen korkealle.






\ .....,....-·

Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa ei voida verrata myyjien menettelyä korkeimman oikeuden tapaukseen eikä liioin Vaasan hovioikeuden ratkaisuun. Kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn kriteerinä korostuu myyjän tieto kaupankohteessa olevasta virheestä. Ostajia on tarkoitus suojella määräaikojen umpeuduttua myyjän selvästä lojaliteettivelvollisuuden vastaisesta ja sopimattomasta menettelystä.
Ennen kaupantekoa ostajilla on ollut tiedossa em. korjausraportti sekä koko taloyhtiötä koskeva kuntokartoitus. Ostajalla on ollut tiedossa myös ennen kauppaa, että huoneiston remontissa ei ole tehty loppukatselmusta (V10 ja V11). Kantajilla on ollut tiedossa, että kylpyhuonetta on jatkettu vaatehuoneeseen eikä lupaa oltu haettu eikä tarvittu. Näissä ei ole havaittu mitään sellaista virhettä, joka olisi myyjän pitänyt ilmoittaa tai että myyjän olisi pitänyt oikaista ostajan väärän käsityksen. JK on tehnyt asunnon rakenteiden tarkastusta ulkoa päin tekemällä avauksia kolmesta kohtaa, jottei vesieristeitä rikottaisi. On jossain määrin epäselvää onko Gn ja Kn tehdessä remonttia sisältä päin, heidän tullut edes havaita mitään vaurioita rakenteissa tai niitä vaurioita, joita K on havainnut ulkoapäin rakenteisiin mentäessä. Täysin varmaa ei ole edes se, että vaurioita talossa olisi ollut jo vuonna 2014 ennen kauppaa, mutta mahdollisesti piilevänä kyllä. Lisäksi kantajat ovat omassa reklamaatiossaankin (K14) esittäneet, että asunnossa on piilevä virhe. Vastaajat ovat sen sijaan, että olisivat salanneet tietoja, ovat pyrkineet järjestämään katselmuksen kantajien kanssa, mutta nämä eivät olleet siihen tarttuneet.
Vastaanotetun kirjallisen näytön valossa sekä henkilötodistelun
perusteella tässä tapauksessa myyjien menettelyssä ei ole havaittavissa sellaista menettelyä, jota voitaisiin sanoa tärkeäksi huolimattomuudeksi tai kunnianvastaiseksi ja arvottomaksi.



Johtopäätös


Vaatimuskohta 2

S ja JHn ei voida katsoa toimineen kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti myydessään asuntonsa P ja Paula-MMlle.

Vaatimuskohta 2 on siten vaatimuskohdan 1 tavoin hylättävä välituomiossa. Asian käsittelyä ei siten tässä yhteydessä enää jatketa käräjäoikeudessa.


Oikeudenkäyntikulut


Kantajat ovat hävinneet välituomiolla ratkaistun asian. Kantajat velvoitetaan siten korvaamaan vastaajille heidän oikeudenkäyntikulunsa vaadittuine korkoineen. Näin ollen P ja MM velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan oikeudenkäyntikuluina S ja JHlle 9.850,00 euroa lisättynä arvonlisäverolla 2.364,00 euroa yhteensä 12.214,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.




MUUTOKSENHAKU


Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeudelle tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.


P ja MM ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä välituomioon.

Valituksen määräajat:

Valitus viimeistään keskiviikkona 26.6.2019 kello 16.15
Vastavalitus viimeistään keskiviikkona 10.7.2019 kello 16.15

Valitusosoitus liitteenä.