Pienen asunto-osakeyhtiön riitoja rakentamisesta

Riidat pienissä asunto-osakeyhtiöissä mm. rakenstamisesta, vastikkeista, laajentamisesta

Pieneen asunto-osakeyhtiöön, joissa osakkeenomistajat rakentavat ja laajentavat omia rakennuksiaan koskevat samat säännöt kuin rivitalo tai kerrostalo asunto-osakeyhtiöitä. Ongelmia syntyy kun jokainen rakentaa, korjaa tai laajentaa omaansa ilman asunto-osakeyhtiön valvontaa. Yhtiöjärjestyksiin otetaan usein määräys, että kukin vastaa itse oman rakennuksensa kunnossapidosta. Päätökset tehdään yhtiökokouksissa normaalilla yksinkertaisella ääntenenemmistöllä (yli puolet) mutta esim. yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii 2/3 ääntenenemmistön paikkalla olevista äänistä. Päätökset eivät saa loukata toisen osakkeenomistajan oikeutta omaan osakkeiden perusteella hallitsemaansa rakennukseensa. Eivätkä ne saa muutenkaan olla yhdenvertaisuuden vastaisia. Typpillisiä riitoja ovat oman rakennuksen rakentamislupaan liittyvät riidat, rakennusoikeuteen liittyvät riidat ja vastikkeisiin liityvät maksuvelvollisuudet. Uudiskohteen rakennuttamisessa on syytä tehdä osakkeenomistajien välillä erillinen rakennuttamissopimus missä sovitaan vastuut, rakennusluvat, aikataulut, käyttöoikeudet jne. erikseen.

Alla olevassa riidassa sen perusteet lähtivät jo rakentamisajasta 1990 luvun lopulta ja sen jälkeisistä laajennuksista riidoista. Kantaja vaati vahvistamaan, että yhden rakennuksen kellariin tehdyt laajennustyöt ovat lain vastaisia ja ettei asunto-osakeyhtiö omistanut osaa rakennuksista. Kaikki vaatimukset hylättiin käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.

Hovioikeuden perustelujan mukaan, kysymys siltä osin kun toinen osakkeenomistaja esittää vaatimuksia (kellariin tehdyt muutokset) toisen osakkeenomistajan hallinta-oikeudesta asunto-osakeyhtiöön (siis ei toiseen osakkeenomistajaan) kohdistetulla kanteella on hylättävä, koska kysymys on toisen osakkeeomistajan tekemistä muutoksista yhtiön omistamaan rakennukseen ja kanne koskee yhtiön toisen osakkaan menettelyä yhtiön omistaman rakennuksen suhteen. Se, missä määrin toisen osakkaan menettely yhtiön omistaman rakennuksen suhteen on ollut lain ja yhtiöjärjestyksen mukaista, on kysymys, joka kuuluu yhtiön ja kyseisen toisen osakkaan väliseen suhteeseen. Kantajalla ei ole omaa intressiä eikä siten puhevaltaa esittää tähän suhteeseen liittyviä vaatimuksia. Kantajan vaatimukset on tältä osin jätettävä tutkimatta.

Hovioikeuden mukaan myös muut vaatimukset, jotka koskevat toisen osakkeenomistajan ja yhtiön välisiä omistussuhteita on jätettävä tutkimatta. Kantaja voi esittää vaatimuksia vain oman rakennuksensa ja yhtiön välisistä omistussuhteista. Tältä osin hovioikeus totesi kuten käräjäoikeuskin, että periaatteessa asunto-osakeyhtiön omistamalla kiinteistöllä voi olla toisen omistama rakennus. Näinhän on esim. vuokramaalla oleva rakennus eli jossa kiinteistön omistama asunto-osakeyhtiö on vuokrannut osan maa-alasta kolmannelle. Useinmiten se on muu kuin osakkeenomistaja. Nämä ovat kuitenkin sopimuskysymyksiä, joissa sopimuksentekotilannetta tarkastellaan kokonaisuutena ja pyritään selvittämään osapuolten tarkoitus. Yhtiöjärjestys on silloin yksi tulkintalähden.

Hovioikeuden perustelujen mukaan:
"Hovioikeus katsoo, että lisärakentamishankkeen alkamisesta rakennusten valmistumiseen saakka asunto-osakeyhtiön ja sen osakkaiden selvänä lähtökohtana on ollut, että rakennukset liittyvät yhtiöjärjestyksessä tarkoitettuun lisärakentamiseen, rakennettavat huoneistot kuuluvat yhtiöjärjestyksen sääntelyn alaan ja niiden hallinnan perusteella suoritetaan yhtiöjärjestyksen perusteella määräytyvää vastiketta eli kysymys on tavanomaisin tavoin asunto-osakeyhtiön omistamista huoneistoista. Rakentaminen on tapahtunut yhtiöjärjestyksen mukaisessa tarkoituksessa yhtiön lukuun. Osakkaat ovat sanotussa tarkoituksessa yhtiön maalle rakentaessaan omistuksen suhteen toimineet yhtiön puolesta ja lukuun.Rakennusten on tarkoitettu tulevan osaksi yhtiön omistamaa kiinteistöä. Osakkaat ovat näin toimiessaan toteuttaneet yhtiöjärjestyksessä tarkoitetun ja sallitun lisärakentamisen, joka on tuottanut heille hallintaoikeuden yhtiön omistamiin huoneistoihin ja piha-alueisiin. Sillä seikalla, että kahden uudisrakennuksen käytännön toteutus on jossain määrin poikennut yhtiöjärjestyksessä alunperin tarkoitetusta yhdestä talosta tai sillä, että yhtiö ei ole vastannut rakentamisen kustannuksista, ei ole merkitystä asian arvioinnissa."

Asunto-osakeyhtiö, rakennuttaminen, osakkeenomistaja, rakennusrahasto, tarkoitus, sopimus rakentamisesta, hallinta-oikeus, lisärakentaminen, pienyhtiö.

Helsingin hovioikeus

Tuomio

Antamispäivä 4.3.2020

Nro 256

Diaarinumero S 18/560


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 5.2.2018 nro 5482 (liitteenä)

Asia Asunto-osakeyhtiöasia

Valittaja Oliver Kopsa

Vastapuoli Asunto Oy Strömintie 5


Asian käsittely hovioikeudessa

Jatkokäsittelupa on myönnetty 30.5.2018.


Valitus


Oliver Kopsa on toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kanteen. Lisäksi Kopsa on vaatinut, että Asunto Oy Strömintie 5 (jäljempänä myös yhtiö) velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 1.500 eurolla ja hovioikeudessa 600 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Kopsa on toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kanteen perusteet.



Vastaus


Asunto Oy Strömintie 5 (jäljempänä myös yhtiö) on vaatinut, että valitus hylätään. Lisäksi yhtiö on vaatinut, että Oliver Kopsa velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 4.182,93 eurolla korkoineen.

Yhtiö on toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät vastauksen perusteet.



Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyjärjestys
Kopsa ja yhtiö ovat ilmoittaneet, että pääkäsittelyn toimittaminen asiassa ei ole tarpeen.

Perustelut

Kanteen kohta 1

Kopsa on vaatinut, että vahvistetaan, että asunto-osakeyhtiön perustamisen jälkeen tehty A-talon ensimmäisen kerroksen huoneiston 1 yhdistäminen kellarikerroksen tiloihin on ollut asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen vastaista. Kopsa on tähän liittyen edelleen vaatinut, että vahvistetaan, että A-talon huoneisto rajoittuu rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen ja sen lattiapinta-ala on 107 neliömetriä.

Hovioikeus toteaa, että kysymys on muutoksista yhtiön omistamaan rakennukseen ja kanne koskee yhtiön toisen osakkaan menettelyä yhtiön omistaman rakennuksen suhteen. Se, missä määrin toisen osakkaan menettely yhtiön omistaman rakennuksen suhteen on ollut lain ja yhtiöjärjestyksen mukaista, on kysymys, joka kuuluu yhtiön ja kyseisen toisen osakkaan väliseen suhteeseen. Oliver Kopsalla ei ole omaa intressiä eikä siten puhevaltaa esittää tähän suhteeseen liittyviä vaatimuksia. Kopsan vaatimukset on tältä osin jätettävä tutkimatta.


Kanteen kohdat 2 ja 3

Taustaa

Asunto Oy Strömintie 5:n omistamalla tontilla sijaitsee talo A:ksi nimetty paritalo, joka on ollut olemassa jo yhtiötä perustettaessa vuonna 1986. Yhtiön tontille on myöhemmin rakennettu kaksi muuta asuinrakennusta. Yhtiöjärjestyksessä on mainittu talo A (huoneistot 1 ja 2) sekä talo B (huoneistot 3 ja 4). Taloa B ei ole yhtiön toimesta koskaan rakennettu. Kahden tontille myöhemmin rakennetun asuinrakennuksen huoneistoista on käytetty nimityksiä B1 ja B2.

Oliver Kopsa omistaa huoneiston B 1 hallintaan oikeuttavat osakkeet nrot 241-350. Huoneisto sijaitsee niin sanotussa rakennuksessa 2. Rakennus on valmistunut ja hyväksytty käyttöönotettavaksi vuosina 1993-94. Kopsa on vaatinut, että vahvistetaan, että asunto-osakeyhtiöllä ei ole yhtiöjärjestyksessä taloksi B nimettyä paritalorakennusta huoneistoineen 3 ja 4 (osakkeet 241-350 ja 351-460) ja että yhtiö ei omista sen omistamalla kiinteistöllä sijaitsevia rakennuksia 2 ja 3.

Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön osakkeet tuottavat oikeuden hallita huoneistoja yhtiön omistamassa rakennuksessa niin, että talossa A on huoneistot 1 ja 2 ja talossa B huoneistot 3 ja 4. Osakkeet 1-120 oikeuttavat käyttämään asemapiirroksesta ilmenevää aluetta A1, osakkeet 121-240 aluetta A2 ja osakkeet nrot 241-460 jäljelle jäävää aluetta rakentamiseen ja pihoihin. Edelleen yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiöllä on rakennusrahasto B talon huoneistojen rakentamista ja pihojen ym. kunnostamista varten.
Rakennusrahaston kartuttamiseen ovat velvollisia osallistumaan vain


osakkeiden 241-460 omistajat.

Yhtiön tontilla on niille yhtiöjärjestyksessä osoitetulla alueella kaksi erillisrakennusta, jotka ovat osakkeenomistajien rakennuttamia. Yhtiön tontille myöhemmin rakennetut erillisrakennukset eivät suoraan vastaa yhtiöjärjestyksen mainintaa talosta B. Yhtiöjärjestyksessä mainitun talon B huoneistot 3 ja 4 on huoneistoaloiltaan määritetty vain viitteellisesti. Kopsa on katsonut, että osakkeiden 241-460 omistajat omistavat rakennukset eikä niiden hallinta perustu yhtiöjärjestyksen määräyksiin vaan rakennusten omistamiseen. Koska rakennuksia ei ole mainittu tai tarkoitettu yhtiöjärjestyksessä, perustetta yhtiövastikkeen suorittamiselle ei ole.

Tutkimatta jättäminen

Oliver Kopsan hallinnassa oleva huoneisto sijaitsee rakennuksessa 2, joten hän voi esittää vain mainitun rakennuksen omistusoikeuteen liittyviä vaatimuksia. Sen sijaan Kopsalla ei ole oikeutta esittää vaatimuksia, jotka koskevat muiden tahojen omistussuhteita, joten Kopsan vaatimukset, jotka koskevat rakennusta 3 sekä kysymystä siitä, omistaako yhtiö yhtiöjärjestyksessä taloksi B nimettyä rakentamatonta paritalorakennusta, on Kopsan puhevallan puuttumisen johdosta jätettävä tutkimatta.

Asiassa on tämän jälkeen kysymys siitä, kuka omistaa Oliver Kopsan omistamien osakkeiden kohteena olevan rakennuksen 2 (huoneisto B 1). Kopsan mukaan yhtiö ei omista rakennusta, koska se ei ole sitä rakennuttanut, rahoittanut tai osallistunut rakennushankkeeseen muutenkaan. Huoneiston hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen, koska rakennusta ja huoneistoa ei ole siinä mainittu. Yhtiöjärjestyksen perusteella rakennuksen omistaja on vain saanut tietyn määrän rakennusoikeutta käyttöönsä yhtiöjärjestyksessä määrätyllä alueella.


Näyttö

Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön toimialana on omistaa ja hallita kysymyksessä olevaa tonttia sekä mainitulla tontilla olevia ja rakennettavia rakennuksia. Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiöllä on rakennusrahasto B talon huoneistojen rakentamista sekä alueen B pihojen ym. kunnostamista varten. Rakennusrahaston kartuttamiseen ovat velvollisia osallistumaan vain osakkeiden 241-460 omistajat. Asunto-osakeyhtiön ovat perustaneet Mirja ja Ahti Keränen, Tuula ja Nuutti Orava ja Huoneistokeskus OY. Keräset ovat merkinneet osakkeet nro 1-120 (huoneisto ja piha-alue A 1), Oravat osakkeet nro 121-240 (huoneisto ja piha-alue A 2) ja Huoneistokeskus OY osakkeet nro 241-460 (huoneisto/huoneistot B 1 ja B 2 ja piha- ja rakentamisalue B). Keräset ja Oravat ovat osakassopimuksessa 23.5.1986 sitoutuneet myötävaikuttamaan siihen, että yhtiö hakee rakennusluvat uudisrakennuksen/uudisrakennusten rakentamista varten sekä siihen, että yhtiöjärjestystä muutetaan vastaamaan uudisrakennuksia tulevien huoneistojen huoneistoalojen osalta. Huoneistokeskus OY on vastaavasti sitoutunut siihen, ettei muille osakkaille aiheudu yhtiön osakkaina taloudellisia velvoitteita talon B huoneistojen rakentamisesta. Sanotut


huoneistot rahoitetaan yksinomaan osakkeiden nrot 241-460 omistajien suorituksin rakennusrahastoon yhtiöjärjestyksen ehtojen mukaan.
Huoneistokeskus OY on sitoutunut suorittamaan yhtiölle vastiketta, joka vastaa sopimuksessa määriteltyä suhteellista osaa niistä yhtiön menoista, jotka aiheutuvat yhtiön hallinto- ja muista vastaavista kuluista sinä aikana, kun uudisrakennus ei ole valmiina. Kun uudisrakennus on valmiina ja hyväksytty käyttöönotettavaksi, vastike suoritetaan yhtiöjärjestyksen pinta- alan mukaan tai mahdollisesti korjatun yhtiöjärjestyksen pinta-alan mukaan. Osakkeiden nrot 241-460 omistajalla on oikeus käyttää rakentamista varten varattua aluetta B uudisrakennuksen/uudisrakennusten rakentamiseen sekä tarvittaviin pihoihin.

Huoneistokeskuksen myytyä osakkeensa Lea ja Timo Puroselle nämä olivat laadituttaneet suunnitelmat kahdesta noin 110 neliömetrin talosta (todiste K36). Yhtiö on hakenut rakennuslupaa vuonna 1989 kahdelle asuinrakennukselle. Puroset ovat myyneet osakkeet 241-350 Poromaille ja 351-460 rakennusliike Pesrak Oy:lle. Viimeksi mainitut osakkeet, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa B 2, on 8.2.1993 myyty Jyrki Kopsalle. Tällöin rakentaminen on ollut vielä kesken. Rakennuksen 3 sisäpuoli on hyväksytty käyttöön lopputarkastuksessa 1.6.1993.

Aaro Kopsa on ostanut 19.10.1993 Poromailta huoneiston B 1 hallintaan oikeuttavat osakkeet nrot 241-350. Kauppakirjassa on ollut maininta, että ostaja on tietoinen, että rakennuksen lopputarkastusta ei ole pidetty. Aaro Kopsa on sittemmin lahjoittanut osakkeet Oliver Kopsalle (käräjäoikeuden tuomio s. 1). Huoneistojen pinta-alat eivät ole vastanneet yhtiöjärjestyksessä huoneistojen 3 ja 4 osalta todettuja huoneistoaloja.

Yhtiön osakkaat ja yhtiö ovat 22.1.1993 tehneet sopimuksen rakennustyön saattamisesta päätökseen. Sopimuksessa on viitattu osakassopimukseen 23.5.1986 ja todettu, että osakkeiden 241-460 omistus ei ole enää alkupKeräisen sopimuksen mukaisesti yhdellä omistajalla vaan osakkeilla 241-350 on eri omistaja kuin osakkeilla 351-460. Sopimuksesta ilmenee, että Jyrki Kopsa on ollut osakkeiden 351-460 tuleva omistaja, Keräset ja Oravat ovat omistaneet osakkeita kuten aikaisemmin ja osakkeiden 241- 350 omistajat ovat tuossa vaiheessa olleet Keijo ja Sari Poromaa.
Sopimuksessa osakkeiden 241-350 ja 351-460 omistajat ovat sitoutuneet rakentamaan omistamiensa osakkeiden perusteella hallitsemansa osat talosta B valmiiksi ja saattamaan kaikki työt hyväksytyiksi. Osapuolet ovat sitoutuneet myötävaikuttamaan siihen, että yhtiöjärjestystä muutetaan vastaamaan uudisrakennuksia huoneistojen huoneistoalojen osalta, mikäli se on tarpeellista. Sopimuksessa on edelleen todettu, että osakkeiden 241- 350 perusteella hallittava huoneisto on valmis ja hyväksytty käyttöönotettavaksi, joten näiden osakkeiden omistaja suorittaa vastiketta yhtiöjärjestyksen pinta-alan mukaan. Osakkeiden 351-460 perusteella hallittava huoneisto ei ole valmis. Sopimuksessa on määritelty tämän huoneiston osalta yhtiölle maksettavat kulut ja osakkeiden tulevan ostajan osalta vastaisuudessa maksettava vastike. Rakennukset on lopullisesti hyväksytty käyttöön vuonna 1994 (todiste K12).




Johtopäätökset

Kopsan mukaan yhtiö ei omista rakennusta 2 (huoneisto B 1), koska se ei ole sitä rakennuttanut, rahoittanut tai osallistunut rakennushankkeeseen muutenkaan. Huoneiston hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen, koska rakennusta ja huoneistoa ei ole siinä mainittu. Yhtiöjärjestyksen perusteella rakennuksen omistaja on vain saanut tietyn määrän rakennusoikeutta käyttöönsä yhtiöjärjestyksessä määrätyllä alueella.

Käräjäoikeuden tuomiossa selostetuissa kysymyksessä olevaa huoneistoa koskevissa aikaisemmissa oikeudenkäynneissä on ollut kyse yhtiökokousten päätösten moittimisesta liittyen vastikkeiden maksuvelvollisuuteen ja huoneiston haltuunottoa koskeviin päätöksiin sekä vastikkeiden velkomisesta. Mainituissa ratkaisuissa on katsottu, että tuolloin Aaro Kopsan hallinnassa ollutta huoneistoa koskee vastikkeenmaksuvelvollisuus yhtiölle. Mainituissa aikaisemmissa asioissa ei ole käsitelty rakennuksen omistusoikeutta koskevia kysymyksiä, joten aikaisemmat tuomiot eivät käsitä ratkaisuja, jotka olisi asetettava perustaksi nyt käsiteltävää kysymystä arvioitaessa.

Rakennus kuuluu kiinteistöön sillä edellytyksellä, että se on omalla maalla ja sen omistaa kiinteistön omistaja (kts. Leena Kartio, Esineoikeuden perusteet, s. 102). Rakennuksen rakentaminen ei sinänsä perusta omistusoikeutta rakennukseen kiinteistönomistajalle. Omistusoikeuden perusteiden on oltava erikseen osoitettavissa. Ratkaiseva merkitys on annettava sille, mitä kiinteistönomistajan ja sivullisen on katsottava rakennuksen omistussuhteiden osalta tarkoittaneen (mts. 92). Oikeus rakennuksen pysyttämiseen toisen omistamalla kiinteistöllä edellyttää oikeusperustetta. Yleensä tällaisen muodostaa kiinteistönomistajan ja rakennuksen omistajan välinen sopimus kuten maanvuokrasopimus (mts. 95).

Siitä seikasta, että Kopsan hallinnassa oleva rakennus sijaitsee asunto- osakeyhtiön tontilla, ei seuraa ilman muuta, että yhtiö omistaa rakennuksen. Rakennuksen omistukselle on oltava oma perusteensa. Yhtiö ei ole vastannut kysymyksessä olevan rakennuksen suunnittelusta tai rakennuttamisesta eikä rahoittanut rakentamista vaan näistä toimista ovat vastanneet kysymyksessä olevien osakkeiden omistajat. Maapohjan hallinta on perustunut yhtiöjärjestyksen määräykseen, joka on koskenut osakkeiden 241-460 hallintaan kuuluvaa aluetta. Mitä tulee rakennuksen omistamiseen ratkaisevaa on, miten yhtiön ja rakentamisesta vastanneiden osakkaiden on katsottava tarkoittaneen järjestäneen rakennuksen omistusoikeuden.

Yhtiön tarkoituksena on omistaa ja hallita tonttia ja tontilla olevia ja rakennettavia rakennuksia. Osakkeet 241-460 ovat oikeuttaneet käyttämään määrättyä aluetta rakentamiseen. Yhtiöllä on yhtiöjärjestyksen mukaan ollut määrä olla rakennusrahasto mainittua rakentamista varten.
Yhtiöjärjestyksestä ilmenee siten, että tarkoituksena on ollut, että yhtiö rakennuttaa B talon. Tämä ei ole kuitenkaan toteutunut vaan osakkeiden


241-460 omistajat ovat huolehtineet rakennuttamisesta. Yhtiöjärjestyksen perusteella rakennusrahaston kartuttamiseen olisivat olleet velvollisia osallistumaan vain edellä mainittujen osakkeiden omistajat. Vain ne osakkaat, jotka ovat hallinneet aluetta B, ovat vastanneet rakentamisen kustannuksista. Yhtiöjärjestyksen perusteella sen seikan, että yhtiö omistaa tontilla sijaitsevat rakennukset, ja sen, että osan osakkaista on ollut määrä vastata lisärakentamisen kustannuksista, ei ole nähty olevan ristiriidassa keskenään. Ratkaisevaa yhtiön tontille yhtiöjärjestyksessä määrätyssä tarkoituksessa rakennetun rakennuksen omistuksen suhteen on se, mitä yhtiö ja rakentamisesta vastanneet osakkaat ovat keskenään sopineet tai tarkoittaneet. Asunto-osakeyhtiön tarkoitus ja edellä kerrotut yhtiöjärjestyksen määräykset huomioon ottaen voidaan pitää lähtökohtana, että rakentamisesta vastanneiden osakkaiden tarkoituksena on ollut, että rakentaminen tapahtuu yhtiön lukuun. Missään tilanteessa ei ole ollut tarkoituksena, että yhtiö vastaisi lisärakentamisen kustannuksista.

Vuonna 1993 yhtiön osakkaiden, osakkeiden 351-450 tulevan omistajan ja yhtiön välillä tehdystä sopimuksesta ilmenee, että tarkoituksena on ollut, että uudisrakennusten valmistuttua niiden käsittämistä huoneistoista maksetaan vastiketta huoneistopinta-alojen perusteella. Siten rakennukset on katsottu yhtiöjärjestyksen tarkoittamiksi huoneistoiksi. Vastiketta ei ole yhtiöjärjestyksessä miltään osin määritetty maata koskevan hallinta-alan mukaan eikä sellaista ole osakkaiden välisissä sopimuksissakaan todettu tai tarkoitettu. Jos osakkeiden olisi tuossa vaiheessa katsottu liittyneen vain tietyn maa-alan hallintaan, tämä seikka olisi varmuudella todettu, eikä vastikkeen olisi todettu määräytyvän huoneistoalan mukaan. Sopimuksesta ilmenee, että osakkeiden 241-460 on katsottu liittyvän yhtiöjärjestyksessä tarkoitettuun taloon B, vaikka rakentaminen on koskenut tosiasiassa kahta erillistä rakennusta.

Hovioikeus katsoo, että lisärakentamishankkeen alkamisesta rakennusten valmistumiseen saakka asunto-osakeyhtiön ja sen osakkaiden selvänä lähtökohtana on ollut, että rakennukset liittyvät yhtiöjärjestyksessä tarkoitettuun lisärakentamiseen, rakennettavat huoneistot kuuluvat yhtiöjärjestyksen sääntelyn alaan ja niiden hallinnan perusteella suoritetaan yhtiöjärjestyksen perusteella määräytyvää vastiketta eli kysymys on tavanomaisin tavoin asunto-osakeyhtiön omistamista huoneistoista.
Rakentaminen on tapahtunut yhtiöjärjestyksen mukaisessa tarkoituksessa yhtiön lukuun. Osakkaat ovat sanotussa tarkoituksessa yhtiön maalle rakentaessaan omistuksen suhteen toimineet yhtiön puolesta ja lukuun.
Rakennusten on tarkoitettu tulevan osaksi yhtiön omistamaa kiinteistöä. Osakkaat ovat näin toimiessaan toteuttaneet yhtiöjärjestyksessä tarkoitetun ja sallitun lisärakentamisen, joka on tuottanut heille hallintaoikeuden yhtiön omistamiin huoneistoihin ja piha-alueisiin. Sillä seikalla, että kahden uudisrakennuksen käytännön toteutus on jossain määrin poikennut yhtiöjärjestyksessä alunperin tarkoitetusta yhdestä talosta tai sillä, että yhtiö ei ole vastannut rakentamisen kustannuksista, ei ole merkitystä asian arvioinnissa.

Aaro Kopsa on 1.11.1993 tehdyllä kaupalla ostanut osakkeet nrot 241-350. Kauppakirjaan on merkitty, että ostaja on tietoinen, ettei rakennuksen


lopputarkastusta ole pidetty ja että huoneistossa asutaan kaupantekohetkellä. Kaupan kohteena on ollut osakkeet, jotka oikeuttavat huoneiston B 1 hallintaan. Aaro Kopsa on kaupalla saanut ne oikeudet, jotka ovat olleet voimassa kaupantekohetkellä. Kuten edellä on todettu, kyseisen huoneiston käsittävä rakennus on rakennettu yhtiön puolesta ja lukuun ja tullut siten valmistuessaan yhtiön omistukseen ja yhtiöjärjestyksen määräysten alaan. Kaupan kohteena on siten katsottava olleen osakkeet, jotka ovat oikeuttaneet yhtiön omistaman huoneiston hallintaan. Oliver Kopsa on lahjoituksen perusteella saanut vastaavat oikeudet.

Edellä mainituilla perusteilla Oliver Kopsan vaatimus, että vahvistetaan, että asunto-osakeyhtiö ei omista tontilla sijaitsevaa rakennusta 2, on perusteeton. Syytä käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen tältä osin ei ole.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Kopsa on hävinnyt muutoksenhaun. Hän on siten velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut myös hovioikeudessa.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Kanteen kohdan 1 vaatimus sekä kanteen kohtien 2 ja 3 osalta Kopsan vaatimukset, jotka koskevat rakennusta 3 sekä kysymystä siitä, omistaako yhtiö yhtiöjärjestyksessä taloksi B nimettyä paritalorakennusta, jätetään tutkimatta.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Oliver Kopsa velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Strömintie 5:lle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4.182,93 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.5.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos AS
hovioikeudenneuvos JH
asessori LS

Esittelijä: hovioikeuden esittelijä IP
Ratkaisu on yksimielinen.




HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 18/5482
2. osasto
Käräjätuomari YV
Käräjätuomari KV
Käräjätuomari PR 5.2.2018 L 17/46337


Kantaja Kopsa, Oliver

Vastaaja Asunto Oy Strömintie 5

Asia Asunto-osakeyhtiöasia


Vireille
14.9.2017

TAUSTA

Keräset ja Oravat sekä Huoneistokeskus Oy ostettuaan Helsingin kaupunginosan korttelissa 49061 sijaitsevan tontin numero 5, jolla sijaitsi kaksi huoneistoa käsittävä asuinrakennus, perustivat 23.5.1986 Asunto Oy Strömintie 5 -nimisen asunto-osakeyhtiön. Keräset merkitsivät osakkeet nrot 1-120 (Huoneisto A 1) ja Oravat osakkeet nrot 121-240 (Huoneisto A 2). Huoneistokeskus Oy merkitsi osakkeet nrot 241-350 ja 351-460. Yhtiötä perustettaessa laadittiin yhtiöjärjestys.

Huoneistokeskus Oy myi osakkeet 241-350 ja 351-460 Lea ja Timo Puroselle. Puroset myivät osakkeensa 241-350 Poromaille ja 351-460 rakennusliike Pesrak Oy:lle. Osakkeet 351-460 myytiin rakentamisen ollessa kesken edelleen Jyrki Kopsalle 8.2.1993. Rakennuksen 3 sisäpuoli hyväksyttiin käyttöön loppukatselmuksessa 1.6.1993. Poromaat myivät osakkeet 241-350 19.10.1993 allekirjoitetulla kauppakirjalla Aaro Kopsalle. Omistusoikeus siirtyi 29.10.1993. Aaro Kopsa on sittemmin lahjoittanut osakkeet Oliver Kopsalle. Rakennusten 2 ja 3 loppukatselmukset pidettiin 26.5.1994.


KANNE

Vaatimukset
Kantaja Oliver Kopsa on vaatinut Helsingin käräjäoikeutta vahvistamaan, että

1)Asunto Oy Strömintie 5:n perustamisen jälkeen tehty A-talon ensimmäisen kerroksen huoneiston 1 yhdistäminen kellarikerroksen tiloihin on ollut asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen vastaista ja että A-talon huoneisto 1 rajoittuu rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen ja sen lattiapinta-ala on 107 neliömetriä;

2)Asunto Oy Strömintie 5 ei omista yhtiöjärjestyksessä taloksi B nimettyä paritalorakennusta, jossa sijaitsisivat yhtiöjärjestyksen määräyksin osakkeiden 241-350 ja 351-460 hallitaan oikeutetut noin 100 neliömetrin huoneistot 3 ja 4; ja

3)Asunto Oy Strömintie 5 ei omista yhtiön tontilla sijaitsevia rakennuksia 2 ja 3.

Lisäksi kantaja on vaatinut vastapuolen velvoittamista korvaamaan asiasta aiheutuneet asianosais- ja oikeudenkäyntikulut 1.500 euroa viivästyskorkoineen.


1Asunto Oy Strömintie 5:n perustamiskokous oli pidetty 23.5.1986. Siinä oli hyväksytty yhtiön edelleen voimassa oleva yhtiöjärjestys. Yhtiö on rekisteröity kaupparekisteriin 28.8.1986. Kaupparekisteriin tehty merkintä siitä, että yhtiön osakepääoma olisi maksettu, on virheellinen.

Yhtiölle perustamisen yhteydessä tulleella kiinteistöllä sijaitsee vanha paritalo, jota yhtiöjärjestyksessä nimitetään taloksi A. Tässä paritalorakennuksessa on yksi asuinkerros ja yksi kellarikerros.
Asuinkerroksen kerrostasoala on noin 250 neliömetriä ja kellarikerroksen kerrostasoala on noin 200 neliömetriä. Talon A ensimmäisen kerroksen asuinkerroksessa sijaitsevat 107 neliömetrin asunto A 1 ja 111 neliömetrin asunto A 2.

Vastaajayhtiön A-talon asuinhuoneistosta 1 erillisen kellarikerroksen tilat ja erityisesti autotalli eivät ole tarkoitettu asuinkäyttöön. Asuinhuoneisto on kuitenkin yhdistetty alapuolella olevaan erilliseen pohjakerroksen osaan puhkaisemalla paloa hidastava palo-osastoiva ja kantava välipohja asunnon A 1 lounaisesta makuuhuoneesta pohjakerroksen askartelu- ja varastohuoneeseen sekä rakentamalla portaat näiden huoneiden välille. Kyseinen muutostyö ei ollut sisältynyt vuoden 1986 lupasuunnitelmien mukaiseen muutosalueeseen, vaan se oli tehty pohjakerroksen muutosalueen ulkopuolelle. Mikäli se olisi ollut lupapiirustuksissa tehtäväksi aiottu muutostyö, se näkyisi myös ensimmäisen kerroksen asunnon A 1 pohjakuvassa.

Kyseinen muutostyö on laajentanut huoneiston A 1 käsittämään myös osan pohjakerroksen tiloista. Näin ollen kyseinen muutostyö edellyttää ainakin yhtiön suostumusta, sillä osakkaan muutostyöoikeus huoneistossa ei ulotu huoneistoa rajoittaviin rakenteisiin (laki
asunto-osakeyhtiöstä 1926 11 §), ja lisäksi yhtiöjärjestyksen muutosta tilajärjestelyissä sekä huoneiston A 1 huoneistoalan muuttamista. Koska yhtiöjärjestystä ei ole muutettu, niin muutostyö on sitomaton.

Talon A kellarikerroksessa sijaitsee etelästä pohjoiseen lueteltuna askartelu- ja varastohuone, pukuhuone, pesuhuone, sauna, kahden auton autotalli, pieni varastohuone, kattilahuone, yhden auton autotalli, varastohuone, puku- ja vaatehuone, pesuhuone, wc ja askarteluhuone. Autotalleihin on omat ovensa ja pääsy muihin kellarissa oleviin tiloihin on järjestetty ulko-ovilla eteläpään askartelu- ja varastohuoneeseen ja pohjoispään askarteluhuoneeseen. Pohjoispään kellarissa olevat tilat on erotettu yläpuolella olevasta asunnosta A 2 palo-ovella.

Voimassa olevan yhtiöjärjestyksen mukaan huoneisto 1 käsittää 4 huonetta, keittiön ja pesuhuoneen ja on pinta-alaltaan mainitut noin 107 neliömetriä. Muista tiloista yhtiöjärjestyksessä on määräys, että huoneistoon 1 kuuluu kellarikerros, joka käsittää varastotiloja, saunan ja kahden auton tallin, yhteensä noin 80 neliömetriä. Kyseinen määräys ei ole perustettaessa voimassa olleessa laissa vaadittu lakimääräinen vaatimus huoneistoista ja niiden hallinnasta, vaan luonteeltaan lain sallima yhtiöjärjestyksen määräys muista tiloista ja niiden hallinnasta.
Voimassa olevaa vuoden 2010 asunto-osakeyhtiölakia soveltaen kyseisen yhtiöjärjestyksen määräyksen ja asunto-osakeyhtiölain 13 luvun 3 §:n nojalla yhtiön osakkeet 1-120 oikeuttavat hallitsemaan niiden käyttötarkoituksen mukaisesti kellarikerroksessa sijaitsevia tiloja,
varasto- ja askarteluhuonetta, saunaa (puku- ja pesuhuone sekä sauna), kahden auton autotallia ja pientä varastohuonetta.

Korkeimman oikeuden ratkaisusta 2012:88 ilmenee perustelujen kohdasta 10, että yhtiöjärjestyksen vastaisesti tehdyt muutostyöt eivät ole sitovia, ellei samalla muuteta yhtiöjärjestystä, ja ettei edes yhteys huoneistosta muihin tiloihin osoita, että muut tilat olisivat erottamaton osa huoneistoa, kun kulku muihin tiloihin on muutoin järjestetty. On itsestään selvää, etteivät ennen kantajan osakkeiden saantoa tehdyt yhtiökokouksen tai hallituksen päätökset sido kantajaa, ellei niitä ole kirjattu yhtiöjärjestykseen.

Yhtiön yhtiöjärjestystä laadittaessa kellarissa olevia tiloja oli pidetty talon A huoneistoista 1 ja 2 erillisinä tiloina. Niitä ei ollut tarkoitettu asuinkäyttöön. Yhtiön perustamisen jälkeen perustajaosakkaat olivat hakeneet yhdessä yhtiön lukuun rakennuslupaa, joka oli myönnetty 6.11.1986. Rakennusluvan ja noudattaviksi vahvistettujen rakennuspiirustusten lupa oli kattanut hakemuksen mukaiset seuraavat rakennustoimenpiteet:
1)paritalon huoneiston 1 saunaosasto (hakemuksessa: asunnon A 1 pohjakerroksen varastotiloihin rakennetaan saunatilat, pienestä varastosta ja kattilahuoneesta tehdään oviaukot autotalleihin)
2)Huoneiston 2 1. kerroksessa huonejärjestelyjen muutos keittiö-,
makuuhuone- ja kylpyhuonetilojen osalta (hakemus: asunnon A 2
1.kerros muutetaan asuntotyypistä OH+MAKUUTILA+KK ym. OH+2MH+KK ym.)
3)Julkisivuihin lisää ikkunoita (hakemus: asunnon A 1 pohjakerroksen ulkoseinään tehdään askartelu- ja varastohuoneelle ikkuna sekä asunnon A 2 1. kerroksen ulkoseinään tehdään pesu- ja makuuhuoneille ikkunat).

Hyväksytyistä rakennuspiirustuksista ilmenee, ettei ensimmäisessä kohdassa ollut ollut kyse huoneiston A 1 pohjakerroksesta, vaan
huoneiston A 1 kohdalla olleista pohjakerroksen tiloista. Edelleen rakennusluvasta ilmenee, että rakennusluvan kattama muutosalue oli ollut kooltaan noin 75 neliömetriä perustuen lupapiirustuksista ilmeneviin kahteen muutosalueeseen: huoneiston A 2 osalta noin puoleen sen 111 neliömetrin huoneistoalasta käsittäneeseen muutosalueeseen ja pohjakerroksen noin 20 neliömetrin suuruiseen muutosalueeseen.

Muutostöiden aikana voimassa olleen lain asunto-osakeyhtiöistä 8 §:n 1 momentin mukaan "muutosta, joka koskee osakkeisiin liittyvää hallintaoikeutta älköön yhtiöjärjestykseen tehtäkö, elleivät kaikki osakkeenomistajat kannata päätöstä." On selvää, ettei osakkeiden
1-120 omistajalla ole ollut oikeutta kyseiseen muutostyöhän ilman yhtiöjärjestyksen muutosta eikä yhtiö saa toimia yhtiöjärjestyksen vastaisesti. Muutostyö oli ollut ja on edelleenkin yhtiöjärjestyksen vastainen. Muutostöille ei yhtiön hallitus eikä yhtiö voi antaa lupaa muuttamatta yhtiöjärjestystä.

6.11.1986 myönnetty rakennuslupa käsitti muutoksia talon A huoneistossa 2 sekä tiettyjä muutoksia talon A kellarikerroksessa keskeisimpänä saunatilojen rakentaminen. Lupa ei käsittänyt mitään muutoksia talon A huoneistoon 1. Lupaa ei ollut haettu talon A huoneiston 1 ja sen alapuolella olevien kellarikerroksen tilojen yhdistämiselle. Luvan mukaiset työt (pois lukien palo-ovi kattilahuoneen ja yhden auton autotallin välille) oli hyväksytty loppukatselmuksessa 1990, ja täten talo A oli tullut lähtökohtaisesti muutetuksi 23.5.1986 hyväksytyn yhtiöjärjestyksen mukaiseksi.

Poikkeuksen talon A yhtiöjärjestyksen mukaisuuteen tekee se, että jossain vaiheessa tiettävästi vuonna 1987 talon A ensimmäisessä kerroksessa sijaitsevan huoneiston 1 ja sen alapuolisten huoneistosta erillisten kellaritilojen välille oli tehty yhteys siten, että huoneistosta 1 oli purettu kiintokomerot sekä palo-osastoiva ja kantava välipohja noin 5 neliömetrin alalta. Lisäksi sinne oli rakennettu porras kellaritilassa sijaitsevan askartelu- ja varastohuoneen sekä asunnon A 1 välille.
Rakennustoimenpide oli ollut ja on edelleen yhtiöjärjestyksen vastainen eikä sido sen enempää yhtiötä kuin osakkeenomistajia. Yhtiöjärjestystä on noudatettava ja yhtiön on pidettävä yhtiön rakennukset rakennusluvan ja yhtiöjärjestyksen mukaisina. Ei voi olla niin, että
osakkeiden 1-120 omistajat laajentavat asuinhuoneistoaan, mutta maksavat vastiketta aiemman pinta-alan mukaisesti. Talon A huoneisto 1 on yhdistetty yhtiöjärjestyksen vastaisesti kellarikerroksen tiloihin, mikä muutostyö on yhtiötä ja osakkeenomistajia sitomaton.

Ratkaisusta KKO 2011:39 ilmenee, ettei asunto-osakeyhtiön hallitus voi antaa suostumusta asunnossa A 1 tehtyihin muutostöihin eikä
asunto-osakeyhtiö voi hakea viranomaislupaa tuohon muutostyöhön ilman, että yhtiöjärjestystä on ensin muutettu.

Yhtiöjärjestyksessä määrätään osakkeid n 241-350 ja 351-460 yhteisestä oikeudesta käyttää tontin aluetta käyttötarkoituksena rakennusten rakentaminen. Vuosien 1989-1994 välisenä aikana näiden osakeryhmien omistajat ovat rakentaneet kaksi asuinrakennusta eli rakennukset 2 ja 3. Rakennuksessa 2 sijaitsee kaksikerroksinen noin 145 huoneistoneliön asuinhuoneisto B sekä autotalli. Rakennuksessa 3 on noin 170 huoneistoneliön asuinhuoneisto C sekä autotalli. Molempien huoneistojen saunat sijaitsevat asuntojen alimmassa niin sanotussa maanpäällisessä kellarikerroksessa. Rakennusten kerrokset ovat yhteydessä toisiinsa asuntojen sisäisillä portailla.

Vuonna 1989 voimassa ollut asunto-osakeyhtiölaki ei säätänyt mitään rakentamisesta ja siten rakentaminen oli perustunut yksinomaan mainittuun yhtiöjärjestyksen määräykseen. Yhtiön hallitus oli 17.5.1989 hyväksynyt suunnitelmat rakennusten 2 ja 3 rakentamisesta ja valtuuttanut osakkeiden 241-350 ja 351-460 omistajien toimeksiannosta toimineen Kaupunkisuunnittelu Oy:n hakemaan suunnitelmien mukaiselle rakennustoimenpiteelle rakennusluvan 14.5.1989 päivättyjen rakennuslupapiirustusten mukaisesti. Rakennusluvan mukainen rakennushanke oli hyväksytty lopullisesti käyttöön 26.5.1994 pidetyssä loppukatselmuksessa.

Rakennusten 2 ja 3 rakentamisella yhtiön tontin rakennusoikeus on tullut käytettyä. Yhtiöjärjestyksessä taloksi B nimettyä paritalorakennusta huoneistoineen 3 ja 4 ei ole rakennettu eikä sitä voida rakennusoikeuden puutteen johdosta rakentaa. Yhtiöjärjestys ei tunne rakennuksia 2 ja 3 eikä yhtiöjärjestyksessä ole määrätty mitään sen enempää niiden asuinhuoneistoista ja autotalleista kuin niiden hallinnastakaan. Yhtiö ei omista sellaista taloa 8, jonka yhtiöjärjestyksessä määrättyjä huoneistoja osakkeiden 241- 350 ja 351-460 omistajat hallitsisivat. Huoneistoja B 3 ja B 4 ei siis ole olemassa, eikä niitä voi käsitellä samalla tavoin kuin olemassa olevia huoneistoja A 1 ja A 2.

Rakennuksien 2 ja 3 valmistumisen jälkeen yhtiön toimielimet ovat osakkeiden 1-120 ja 121-240 omistajien enemmistön turvin vallanneet yhtiön ja pyrkineet säännöllisesti muutamaan huonolla menetyksellä yhtiöjärjestystä siten, että yhtiöjärjestyksessä mainittaisiin rakennukset 2 ja 3, määritettäisiin niiden huoneistot ja autotallit sekä osoitettaisiin rakennuksen 2 tilat osakkeiden 241-350 omistajan ja rakennuksen 3 tilat osakkeiden 351-460 omistajan hallintaan. Kyseessä on osakkeiden 1-120 ja 121-240 omistajien petollinen yritys "ostaa" rakennukset niissä olevien huoneistojen hallintaoikeuksilla. Vaihtoehtoinen toimintapa on tällä vuosituhannella ollut esittää mielikuvituksellinen väite, että talo B on rakennettu kahtena eri rakennuksena (rakennukset 2 ja 3). Samaa linjaa jatkaen on väitetty, että myös talo A (rakennus 1) olisi rakennettu kahtena rakennuksena.

Yhtä kaikki yhtiöjärjestyksessä talon B nimellä kulkevaa rakennusta huoneistoineen ;3 ja 4 ei ole olemassa eikä yhtiö näin olleen omista tuollaista rakennusta. Yhtiöjärjestyksen määräys talosta B ja siinä sijaitsevista huoneistoista on virtuaalinen, jotta yhtiö täyttää muodollisesti asunto-osakeyhtiön tunnusmerkistön. Yhtiö ei voi tarkoituksensa vastaisesti omistaa rakennuksia 2 ja 3 muuttamatta yhtiömuotoa tai yhtiöjärjestystä. Osakkeiden 241-350 ja 351-460 yhteinen oikeus alueeseen, jolle rakennukset 2 ja 3 on rakennettu, on yhtiöjärjestykseen perustuvana pysyvä. Koska huoneistoja 3 ja 4 ei ole toteutettu, eivät osakkeet 241-350 ja 351-460 oikeuta (tosiasiallisesti) hallitsemaan yhtiöjärjestyksen nojalla mitään huoneistoja.

Yhtiöllä ei ole koskaan ollut aikomusta rakentaa taloa B huoneistoineen 3 ja 4. Ensinnäkään yhtiöllä ei ole ollut varoja rakennushankkeeseen ja toisekseen perustamiskokouksessa 19.5.1986 oli yksimielisesti päätetty luovuttaa tontin rakentamaton alue osakkeiden 241-350 ja 351-460 yhteiseen käyttöön. Osakkeiden 241-350 ja 351-460 omistajien käyttöön osoitetusta alueesta on erotettu yhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 4.10.2001 kulku- ja kääntöalue.

Ainakin muut yhtiön osakkeenomistajat kuin osakkeiden 1-120 omistajat ovat saaneet osakkeensa huomattavasti yhtiöjärjestyksen hyväksymisen ja rekisteröinnin jälkeen. Yhtiön julkisesti luotettava yhtiöjärjestys on ollut heillä ennen osakesaantoaan tiedossa ja sopimusvapaus heidän osaltaan tarkoittaa valintaa siitä, hyväksyvätkö he yhtiöjärjestyksen määräykset ja hankkivat osakkeet itselleen. Käytännössä yhtiö on perustettu sillä tavoin, että perustetussa asunto-osakeyhtiössä osakkeiden 1-120 ja 121-240 omistajat saivat hallintaoikeuden tontilla olleen ja edelleen olevan talon A huoneistoihin lisätiloineen, ja osakkeiden 241-350 ja 351-460 omistajat saivat yhdessä käyttöönsä tontin alueen, jolle he ovat voineet rakentaa itselleen rakennusoikeuden puitteissa mitä ovat halunneet. Osakkeiden 241-350 ja 351-460 arvo muodostuu kyseisestä käyttöoikeudesta ja sille rakennetuista rakennuksista 2 ja 3.

Rakennus ja huoneisto ovat eri asia. Osakkeet 241-350 tuottavat oikeuden hallita huoneistoa 3 ja osakkeet 351-460 huoneistoa 4. Yhtiöjärjestyksen määräyksellä niiden on sijaittava samassa rakennuksessa, jota yhtiöjärjestyksessä kutsutaan taloksi 8. Tontilla olevissa rakennuksissa 2 ja 3 ei ole sen enempää huoneistoja 3 ja 4 kuin asuntoja B 3 ja B 4. Osakeryhmien yhteinen käyttöoikeus ja lupa rakentamiseen on täysin erillinen rakentamattoman B-talon olemattomiin huoneistoihin 3 ja 4 kohdistuvista osakeryhmäkohtaisista hallintaoikeuksista.

Hypoteettisella yhtiöjärjestyksen muuttamisella ei asian suhteen ole merkitystä. Kyse on rakennusten omistusoikeuksien selvittämisestä, sillä on selvää, ettei vastiketta tarvitse maksaa huoneistoista, jotka sijaitsevat muussa kuin yhtiön omistamassa rakennuksessa. Asunto Oy Strqmintie 5:n yhtiöjärjestyksessä et ole määrätty ainoatakaan rakennusta osakkeenomistajan hallintaan.

Yhtiöjärjestyksessä osakkeiden 241-460 osalta määrätään toisaalta oikeudesta käyttää tontin aluetta rakentamiseen ja pihoihin sekä toisaalta maksuvelvollisuudesta kartuttaa B talon huoneistojen rakentamista ja alueen B pihojen ym. kunnostamista varten perustettua rakennusrahastoa. Maksuvelvollisuudelle ei ole asetettu osakeryhmäkohtaista määrää eikä perustetta. Asetettu maksuvelvollisuus on osakkeenomistajia kohtaan tehoton.

Osakassopimuksessa rakennusrahaston maksuvelvollisuudesta on sovittu, että talon B huoneistojen rakentaminen rahoitetaan yksinomaan osakkeiden 241-460 omistajiensuorituksin rakennusrahastoon yhtiöjärjestyksen ehtojen mukaan. Osakassopimuksessakaan ei ole sovittu osakeryhmäkohtaista määrää eikä perustetta eikä muutoinkaan mitään määrää. Rakennusrahaston ehtojen mukaan kuten myös osakassopimuksen mukaan kyse on ennakkorahastosta, eli osakkaiden maksut rahastoidaan, jonka jälkeen ne käytetään määrätarkoitukseensa. Rakennusrahastosta on säädetty vuodesta 1992 lähtien lailla ja siten koko rakennusrahastomääräys on lainvastaisena tehoton.

Yhtiön yhtiöjärjestyksen toimialamääräyksen nojalla yhtiön tarkoituksena on omistaa ja hallita tiettyä tonttia sekä tontilla olevia ja rakennettavia rakennuksia, joissa huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta enin osa varataan osakkeenomistajille asuinhuoneistoiksi. Yhtiön tontilla on tällä hetkellä paritalo A sekä rakennukset 2 ja 3. Paritalo A on yhtiökokoukselle ehdotetussa mutta hyväksymättä jätetyssä yhtiöjärjestyksessä nimetty rakennukseksi 1. Kolmen olemassa olevan rakennuksen lisäksi yhtiöjärjestyksessä on mainittu talo B, jossa sijaitsisivat huoneistot 3 ja 4. Mainitussa yhtiöjärjestysehdotuksessa yhtiön toimialamääräys on muutettu siten, että yhtiön tarkoituksena on omistaa vain olemassa olevia rakennuksia. Ehdotuksessa on myös poistettu maininnat B talosta ja sen huoneistoista 3 ja 4. Asiassa ei ole minkäänlaista epäselvyyttä siitä, että talo B on voimassa olevan yhtiöjärjestyksestä määräytyvän yhtiön tarkoituksen suhteen rakennettava rakennus eikä olemassa oleva rakennus.

Asunto-osakeyhtiölain 5 §:n nojalla yhtiö on velvollinen huolehtimaan kiinteistön ja rakennusten rakentamisesta siten kuin perustamissopimuksessa tai yhtiöjärjestyksessä määrätään tai muuten sovitaan. Säännös on pakottava. Talon B rakentamisesta ei ole määräyksiä perustamissopimuksessa 23.5.1986 eikä mitään ole muutoinkaan sovittu.

Kantajalla on periaatteessa asialegitimaatio vaatia talon 8 huoneistoon 3 myönnetyn hallintaoikeuden nojalla yhtiötä toteuttamaan talon B huoneisto 3 sen mukaisesti kuin yhtiöjärjestyksessä on määrätty. Tontin rakennusoikeudesta johtuen talon 8 huoneistoja 3 ja 4 ei voida kuitenkaan rakentaa. Yhtiöjärjestyksen määräys talosta 8 huoneistoineen 3 ja 4 on tehoton.

Osakkeenomistajien hallintaan yhtiöjärjestyksessä on määrätty vain ja ainoastaan olemassa olevan talon A huoneistot 1 ja 2 sekä rakennettavan talon 8 huoneistot 3 ja 4. Rakennettavan talon B huoneistot 3 ja 4 ovat yhtiöjärjestyksessä määrätty asuinkäyttöön.
Asemakaavasta johtuen taloon 8 ei voi rakentaa asuinkäyttöön tarkoitettuja huoneistoja, vaan ainoastaan autojen säilytykseen tarkoitettuja autosuojia tai -katoksia yhteensä 98 neliömetriä. Yhtiön yhtiöjärjestys on 8-talon osalta pakottavan lainsäädännön vastainen.

Sopimuksen 22.1.1993 tarkoitus on ollut, että vuonna 1989 haettuun rakennuslupaan nojautuva rakennushanke saadaan päätökseen ja hyväksytettyä rakennuslupaviranomaisilla. Sopijapuolina ovat olleet osakeryhmien 1-120, 121-240 ja 241-350 omistajat sekä osakeryhmien omistajien lisäksi yhtiö ja Jyrki Kopsa. Kuten hallituksen päätöksissä 19.5.1989 ja siihen liittyvässä Ahti ja Mirja Keräsen lausumassa myös sopimuksessa on viitattu rakennuslupaan ja/tai piirustuksiin 14.5.1989, joten asiassa ei ole mitään epäselvyyttä, etteivätkö osakeryhmien edustajat ole tienneet, mitä rakennushanke on koskenut eli rakennuksia 2 ja 3. Edelleen on päivänselvää, että Pesrak Oy ja sen toimitusjohtaja ovat rakennusluvan mukaista rakennushanketta toteuttaessaan tienneet, mitkä rakennukset Pesrak Oy on rakentamassa. Edelleen Sari ja Keijo Poromaa ovat urakkasopimuksella tilanneet ja sen nojalla maksaneet rakennuksen 2 rakentamisesta Pesrak Oy:lle, ja Pesrak Oy:n talousongelmien jälkeen muille toimijoille. On vuoren varmaa, että myös he ovat tienneet, mitä yhtiön tontille rakennetaan.

Sopimusosapuolet ovat sopimuksessa 22.1.1993 sitoutuneet muuttamaan yhtiöjärjestystä huoneistojen huoneistoalojen osalta, mikäli se on tarpeellista. Yhtiöjärjestyksessä on mainittu vain A-talon huoneistot 1 (107 m2) ja 2 (111 m2) sekä 8-talon huoneistot 3 (100 m2) ja 4 (100 m2). Sopimuksessa on sitouduttu muuttamaan vain näiden huoneistojen pinta-alatietoja. Asemakaavasta johtuen rakennusoikeutta on ollut käytössä vain mainitut 98 m2 autosuojiin ja -katoksiin. Näin ollen pakottavasta lainsäädännöstä johtuen huoneistojen pinta-alojen muuttaminen lain vaatimalla tavalla edellyttäisi myös B talon huoneistojen 3 ja 4 käyttötarkoituksen muuttamista. Sanalla sanoen B talon huoneistojen 3 ja 4 hallintaan oikeuttavat osakeryhmät 241-350 ja 351-460 pitäisi muuttaa ns. autotalliosakkeiksi. Rakennuksista 2 ja 3 ei ole yhtiöjärjestyksessä muuta mainintaa kuin mitä yhtiöjärjestyksen toimialamääräys yleisesti määrää olemassa olevista ja rakennettavista rakennuksista. On itsesään selvää, ettei yhtiöjärjestyksessä ole mainittu, mitkä osakkeet oikeuttavat hallitsemaan niitä tai että kuuluvatko ne yhtiön hallintaan.

Sopimuksesta 22.1.1993 i!menevä ajatus, että B talon huoneistojen 3 ja 4 pinta-alamääräykset muutettaisiin uudisrakennusten 2 ja 3 huoneiston B ja C perusteella on lainvastainen. Ehtoon on osuvasti ja tietoisesti sisällytetty varaus, että pinta-alojen muutokseen on sitouduttu vain, jos yhtiöjärjestyksen pinta-alojen muuttaminen katsotaan tarpeelliseksi.
Samanlainen varaus on tehty myös osakassopimukseen 23.5.1986, jonka mukaan Huoneistokeskus Oy on osakkeiden 241-460 omistajana sitoutunut sopimusehdon mukaan maksamaan "mahdollisesti tarvittavan yhtiöjärjestysmuutoksen" kustannukset. Sopimukset ja niiden varaumat osoittavat, että alusta lähtien yhtiön osakeryhmien omistajille kuten myös yhtiölle on ollut täysin selvää, ettei taloa B huoneistoineen 3 ja 4 välttämättä rakenneta. Ne on mainittu yhtiöjärjestyksessä vain sen vuoksi, että perustettava yhtiö täyttää asunto-osakeyhtiön tunnusmerkistön.

Yhtiöjärjestyksessä ei ole esitetty millään tavoin olemassa olevien rakennusten 2 ja 3 huoneistoja eikä tietenkään niiden pinta-alatietoja. Näin ollen niitä ei myöskään ole osoitettu yhtiöjärjestyksessä osakkeenomistajien hallintaan asuinhuoneistoiksi.

VASTAUS

Vaatimukset
Asunto Oy Strömintie 5 on kiistänyt kantajan vaatimukset kaikilta osiltaan perusteettomina ja vaatinut niitä hylättäviksi sekä Oliver Kopsan velvoittamista maksamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut 7.657,79 euroa laillisine korkoineen.

Ongelmat Asunto Oy Strömintie 5:n sekä Aaro, Jyrki ja Oliver Kopsan välillä olivat alkaneet 2000-luvun alkupuolella. Kopsat ovat haastaneet asunto-osakeyhtiön oikeuteen vuodesta 2001 alkaen useita kertoja eri perusteisiin vedoten. Asioita on käsitelty sekä käräjäoikeudessa, hovioikeudessa että hallinto-oikeudessa. Viimeisin Helsingin käräjäoikeuden päätös osapuolten välillä on annettu 25.10.2017.

Riidat ovat kohdistuneet samoihin kysymyksiin kuin tälläkin kertaa. Kanteet ovat koskeneet osakashallinnassa tehtyä rakentamista ja muun muassa sitä, omistaako Asunto Oy Strömintie 5 B-rakennuksen vai onko rakennus osakas Kopsan henkilökohtaisesti omistama. Aaro Kopsa asiamiehenään Oliver Kopsa on muun ohessa katsonut, että hänellä ei ole ollut vastikemaksuvelvollisuutta yhtiölle, koska hän itse eikä vastaajayhtiö omistaa rakennuksen. Vaikka oikeus on hylännyt vaatimukset, kantaja nostaa samat kysymykset uudelleen esille.

Asunto Oy Strömintie 5 ja erityisesti muut osakkaat ovat tilanteesta johtuen joutuneet täysin kestämättömään asemaan. Kopsat ovat vuosikausia jatkaneet menettelyään yhtiötä ja A-talon osakkaita vastaan. Kopsien menettely on johtanut siihen, että Asunto Oy Strömintie 5:n asioita käsitellään oikeudessa säännöllisesti ja yhtiön asioiden kehittäminen on poikkeuksellisen vaikeaa tai käytännössä mahdotonta.

1 Kantajan vahvistamiskanteeseen perustuva vaatimus tulee hylätä lakiin perustumattomana. Asunto-osakeyhtiölain mukaiset oikeussuojakeinot perustuvat lain 23 lukuun. Tuomioistuin voi asunto-osakeyhtiölain perusteella käsitellä ainoastaan yhtiökokouksen päätöstä koskevaa asiaa.

Kantajan vaatimus kohdistuu väärään vastaajaan ja on siksi perusteeton. Vaatimus on sen vuoksi hylättävä. As Oy ei ole tehnyt muutostöitä rakennukseen vaan muutostyön ovat tehneet A rakennuksen osakkeenomistajat. Yhtiöjärjestyksen mukaan muutostöihin kohdistuvat tilat ja rakennukset ovat osakkeenomistajien kunnossapitovastuulla.
Osakkeenomistajalla on ollut oikeus tehdä rakennusluvan mukaiset muutostyöt, jotka ovat kohdistuneet heidän hallinnoimiinsa tiloihin ja rakennukseen. Osakkeenomistajat ovat itse maksaneet kustannukset kaikilta osiltaan. Muutostyöt on tehty rakennusluvan mukaisesti.
Rakennuslupa on lainvoimainen. Kenellekään muulle osakkaalle muutostyöstä ei ole aiheutunut vahinkoa tai haittaa.

Kun muutostyöt on jo tehty, muutostöitä ei ole mikään taho vastustanut, muutostyöt on tehty rakennusluvan mukaisesti ja yhtiö on hyväksynyt ja hakenut rakennusluvan muutostöille, voisi osakkeenomistaja kohdistaa nyt esitetyn kannevaatimuksen ainoastaan rakennustyön suorittanutta osakasta vastaan. Tämä edellyttäisi kuitenkin sitä, että rakentamisesta olisi aiheutunut haittaa tai vahinkoa osakkaalle. Rakentamisen jälkeen osakkaaksi tulleella voisi olla oikeus esittää vaatimuksia vain, jos haitta olisi tullut ilmi vasta osakkaaksi tulemisen jälkeen.

Kantajalla ei edellä olevan perusteella ole kanneoikeutta myöskään toista osakasta (A-talon omistajat) vastaan.

Kantajan vaatimus on myös muutoin täysin perusteeton.
Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Asunto-osakeyhtiö on kaikkien osakkeenomistajien suostumuksin hakenut rakennusluvan muutostöille. Rakennuslupa on hyväksytty



vuonna 1986. Muutostyöt on tehty rakennusluvan mukaisesti. Muutostöillä ei ole ollut haitallisia vaikutuksia yhtiölle tai toisille osakkeenomistajille. Muutostöiden kustannuksista osakkeenomistajat ovat vastanneet itse. Muutostyöt eivät ole olleet yhtiöjärjestyksen vastaisia. Muutostöiden kohteena olevat tilat ovat rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukaisia asuintiloja tai asuintilojen aputiloja.
Muutostöille ei ole ollut minkäänlaista estettä eivätkä ne ole muuttaneet tilojen käyttötarkoitusta. Kaikille muutostöille on edellä todetuin tavoin ollut yhtiön yksimielinen suostumus ja rakennuslupaviranomaisen hyväksyntä.

Osakashallinnassa olevien tilojen ja rakennusten kunnossapito kuuluu yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaan vastattavaksi. Osakkailla on siten ollut oikeus muutostöihin. Osakastilat ulottuvat kaikkiin osakashallinnassa oleviin tiloihin. Kantajan kanne kohdistuu siis jo vuonna 1986 -1987 tehtyihin muutostöihin. Kanne on täysin perusteeton edellä todetuin tavoin. Kantajan kanne on vailla oikeudellista merkitystä, Muutostyöt ovat olleet oikeutettuja ja perustuneet yhtiön ja rakennuslupaviranomaisen päätöksiin. Kyseessä on kantaja Kopsan pitkään jatkunut Asunto Oy Strömintie 5:een kohdistama menettely, joka on täysin vailla tarkoitusta. Kanteessa esitetyllä vaatimuksella ei ole minkäänlaista vaikutusta tai merkitystä.


Yhtiön perustaminen, yhtiöön sovellettava laki, B-talon rakentaminen ja yhtiön omistusoikeus rakennukseen ovat tulleet ratkaistuiksi Helsingin hovioikeuden tuomiolla 14.3.2007. Asunto Oy Strömintie 5 omistaa kiistatta osakkeiden 1-460 kohteena olevat rakennukset. Asiassa ei ole minkäänlaista epäselvyyttä tai mahdollisuutta erehdykseen.

Yhtiöjärjestyksestä ilmenee osakkeiden tuottama hallintaoikeus. Osakkeet tuottavat hallintaoikeuden talon Aja B huoneistoihin. Yhtiötä perustettaessa oli varauduttu siihen, että talo B rakennetaan ja yhtiöjärjestykseen oli otettu maininta rakentamista varten perustetusta rakennusrahastosta. Yhtiön toimialaa koskevassa määräyksessä on todettu, että yhtiö omistaa tontilla olevat ja sille rakennettavat rakennukset. Uusien huoneistojen rakentamiseen oli varauduttu osakkaiden välisessä sopimuksessa.

Kysymyksessä on asunto-osakeyhtiö, johon sovelletaan asunto-osakeyhtiölain määräyksiä. Kantajan väitteet siitä, että yhtiö ei ole rakentanut taloa B tai että talo ei olisi yhtiön omistuksessa tai että huoneistoa B 1 ei voi hallita osakkeilla, ovat täysin perusteettomia.
Yhtiöjärjestyksessä on määrätty osakkeiden tuottamasta hallintaoikeudesta siten, että osakkeet nrot 1-120 tuottavat oikeuden hallita huoneistoa 1 talossa A, osakkeet 121-240 oikeuden hallita huoneistoa 2 talossa A, osakkeet 241-350 oikeuden hallita huoneistoa 3 talossa B ja osakkeet 351-460 oikeuden hallita huoneistoa 4 talossa B. Yhtiöjärjestyksen mukaan kukin osakesarja tuottaa asunto-osakeyhtiölain mukaisen yksinoikeuden yhtiöjärjestyksessä mainittuihin huoneistoihin.

Yhtiön osakkeenomistajat ovat tehtyihin kauppakirjoihin perustuen tulleet asunto-osakeyhtiön osakkaiksi. Mitään epäselvyyttä siitä, että kaupan kohteena ovat olleet Asunto Oy Strömintie 5:n osakkeet ei ole yhdenkään kaupan kohdalla ollut. Osakkaat ovat tutustuneet ja sitoutuneet kauppojen yhteydessä niiden ehtoihin ja yhtiöjärjestyksen määräyksiin. He ovat vastikemaksuvelvollisia yhtiölle. Tältä osin asia on tullut edellä mainituin tavoin ratkaistuksi 14.3.2007.

TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

1. Vuoden 1977 rakennuslupapiirustus
2. Vuoden 1986 rakennuslupapiirustus
3. Yhtiöjärjestys 23.5.1986
4. Rakennuslupahakemus 30.7.1986
5. Rakennusasian päätösluettelo 31.10.1986
6. Loppukatselmuspöytäkirja 13.12.1990
9. Hallituksen kokouksen pöytäkirja 17.5.1989
11. Rakennusasiain pöytäkirja 24.10.1989
12. Loppukatselmuspöytäkirja 26.5.1994
13. Rakennuslupapiirustukset 14.5.1989
14. Yhtiökokouksen kokouskutsu liitteineen
15. Yhtiön vaatimuskirjelmä syksyllä 2003
20. Yhtiön talousarvio ja vastikelaskelma vuodelle 2016
33. Vastaajan kirjallisen todisteen 2 liitteenä oleva osakassopimus 23.5.1986
34. Hovioikeuden tuomiot 14.3.2007 ja 26.8.2014 käräjäoikeuden tuomioineen (vastaajan todiste 5)
35. Sopimus 22.1.1993
36. M ja A Kxxxxn lausuma 19.5.1989 Vastaajan kirjalliset todisteet
1. Ote kaupparekisteristä ja yhtiön perustamiskirja
2. Sopimus ja rakennuslupahakemus
3. Yhtiöjärjestys ja liite
4. Helsingin kaupungin myöntämä rakennuslupa
5. Helsingin hovioikeuden tuomiot 14.3.2007 ja 26.8.2014
6. Kauppakirjat 19.10.1993 Aaro Kopsa - Sari ja Keijo Poromaa, Postipankki Oy ja 8.2.1993 Pesrak Oy, Suomen Säästöpankki SSP Oy - Jyrki Kopsa

Vastaajan henkilötodistelu



1. Ahti Keränen todistelutarkoituksessa

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut
Oikeuskäytännössä on tapauksia, joissa on vahvistettu
asunto-osakeyhtiössä osakashallintaan tai yhtiön hallintaan kuuluneet tilat. Tällaista vahvistuskannetta on siis pidetty mahdollisena. Asiassa ei sen sijaan ole vastaajan esittämällä tavoin kysymys asunto-osakeyhtiölain 23 luvussa säädellystä yhtiön päätöksen, tai oikeammin päätöksen, jota yhtiö ei ole tehnyt, moittimisesta.

Tilojen hallintaan liittyvät riidat koskevat yleensä asunto-osakeyhtiötä ja sitä osakkeenomistajaa, jonka kanssa tilojen hallinnasta on erimielisyyttä. Muilla osakkeenomistajilla ei tavallisesti ole intressiä asiassa eivätkä he voi ajaa toisen tahon omistuksessa oleviin osakkeisiin liittyvää kannetta asunto-osakeyhtiön tai omasta puolestaan. Asunto Oy Strömintie 5:n yhtiöjärjestyksessä yhtiövastikkeen maksuperusteen määräytymistapa on kuitenkin liitetty huoneistojen asuntoneliöiden lukumäärään, mutta asuntoneliöt on määritelty vain viitteellisesti.
Tällaisessa tilanteessa yhden asunnon vastikkeen määräytymisen perusteena olevat asuinneliöt voivat vaikuttaa epäsuorasti myös muiden asuinhuoneistojen vastikemääriin, koska niiden osuus yhtiölle maksettavista kokonaisvastikkeista voi muuttua tarkoitettujen asuinneliöiden muutoksen myötä. Sen vuoksi Oliver Kopsalla voidaan katsoa olevan asiassa oikeusturvan tarve.

Asiassa ei ole tullut ilmi viitteitä siitä, että kanteen 1) kohdan vaatimuksessa tavoiteltaisiin jotain muuta hyväksyttävää päämäärää kuin vastikeperusteeseen vaikuttamista. Sen vuoksi kanteen kohdistaminen asunto-osakeyhtiön sijasta osakeryhmän 1-120 omistajiin ei voisi johtaa tavoiteltuun lopputulokseen. Niin muodoin tarkoitetut omistajat pikemminkin kuin asunto-osakeyhtiö olisivat väärä vastaaja asiassa.

A-talon huoneistosta 1 Helsingin kaupungin rakennuslautakunta on pitänyt Asunto Oy Strömintie 5:n huoneistoja A 1 ja A 2 lupien ja lupien yhteydessä vahvistettujen pääpiirustusten mukaisina. Se on katsonut, että huoneiston A 1 kellarin tilat eivät ole sellaisia, että ne tulisi laskea asuinkerrosalaan. Kellaritilaan johtavan portaan ei ole katsottu tarvinneen erillistä rakennusvalvontaviranomaisen lupaa ja asuin- ja kellarikerroksen yhdistäminen portaikolla oli ollut rakennusluvan nojalla toteutettu rakennustyö. Käräjäoikeus toteaa näiden seikkojen osoittavan, että kanteessa mainittu asunto A 1 on rakennettu säännösten ja määräysten mukaisesti.

Voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus kustannuksellaan tehdä muutoksia osakehuoneistossa. Osakehuoneistolla tarkoitetaan lainkohdassa kaikkia niitä tiloja, joihin osakeryhmä tuottaa hallintaoikeuden yhtiöjärjestyksen perusteella. Rakennuksen rakennusaikana voimassa olleen asunto-osakeyhtiöistä annetun lain (5.2.1926/30) 11 §:n mukaan osakkeenomistajalla oli oikeus yhtiön suostumuksetta tehdä huoneiston sisustaan muutoksia, jotka eivät saattaneet vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa toiselle osakkeenomistajalle.

Mainitut lainkohdat osoittavat, että asunto-osakeyhtiön osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä muutoksia osakehuoneistossaan.
Tarkoitettu muutosoikeus oli ollut olemassa, ehkä jopa nykyistä laajempana, rakennusaikana voimassa olleen asunto-osakeyhtiöistä annetun lain mukaan ja se on edelleen voimassa nykyisenkin vastaavan säännöksen nojalla. Näin ollen ja hakemalla viranomaisilta mahdollisesti nykyään tarpeelliset luvat osakkeiden 1 - 120, jotka oikeuttavat asunnon A 1 hallintaan, omistajat voisivat edelleen toteuttaa yhtiöjärjestyksen mukaan osakashallintaan kuuluvan kellaritilan yhdistämisen asuinkerrokseen tuon muutostyöoikeuden perusteella, mikäli sitä ei olisi tehty jo rakennusvaiheessa.

Asunto-osakeyhtiölakiin ei sisälly rakennuksen rakentamista tai muutostöitä koskevia yksityiskohtaisia normeja, vaan näitä toimenpiteitä koskevat määräykset on sisällytetty lähinnä maankäyttö- ja rakennuslakiin sekä sen nojalla annettuihin alemman tason säädöksiin. Siten on selvää, ettei asunto-osakeyhtiölaista löydy määräystä, jonka vastaisena ensimmäisen kerroksen huoneiston yhdistämistä kellarikerroksen tiloihin voitaisiin pitää. Vaatimus tilojen yhdistämisen toteamisesta asunto-osakeyhtiölain vastaiseksi on näin ollen perusteeton.

Asunto Oy Strömintie 5:n yhtiöjärjestyksessä on todettu huoneistoon A 1 kuuluvan noin 107 neliömetrin suuruisen huoneistoalan lisäksi kellarikerros, joka käsittää varastotiloja, saunan ja kahden auton tallin, yhteensä noin 80 neliömetriä. Yhtiöjärjestykseen ei sisälly määräystä, jonka mukaan tilat eivät saisi olla yhteydessä yläkerran tiloihin. Sen vuoksi on selvää, että niin kauan kuin Asunto Oy Strömintie 5:n yhtiöjärjestyksessä on maininta, että asuntoon A 1 kuuluu muitakin tiloja kuin asuinkerroksessa olevat 107 neliömetriä, käräjäoikeus ei voi todeta, että talon A huoneisto rajoittuisi vain rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen ja olisi lattiapinta-alaltaan noin 107 neliömetriä täysin riippumatta siitä, mikä tällaisten muiden tilojen muoto tai käyttötarkoitus on tänä päivänä. Kanteen 1) kohdan vaatimus on siten kokonaisuudessaan perusteeton, joten se on hylättävä.

Yhtiön tontilla olevien muiden rakennuksien kuin rakennuksen A omistajasta

Kysymys Asunto Oy Strömintie 5:n tontilla sijaisevien rakennuksien ja niitä osakeomistuksen perusteella hallinnassaan pitävien tahojen velvollisuudesta maksaa yhtiövastiketta vastaajayhtiölle on ratkaistu aikaisemminkin tuomioistuimessa. Oikeuskäytännössä ja
-kirjallisuudessa vakiintuneen tulkinnan mukaan riita-asian ratkaisun oikeusvoiman ei kuitenkaan ole katsottu ulottuvan sen henkilöpiirin ulkopuolelle, joita kyseinen aikaisempi ratkaisu on koskenut.

Kantaja Oliver Kopsa ei ole ollut tarkoitettujen aikaisempien oikeusriitojen osapuoli, joten niissä annettujen tuomioiden oikeusvoima ei ulotu hänen ja Asunto Oy Strömintie 5:n väliseen suhteeseen. Aikaisemmalla tuomiolla voi kuitenkin olla todistusvaikutus myöhempään riitaan.

Yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus asunto-osakeyhtiössä liittyy osakeomistukseen. Se ei siis ole vuokraan taikka muuhun maksuun rinnastuva käyttökorvaus yhtiön tilojen käytöstä,aan osakkeenomistajan osuus asunto-osakeyhtiön yhteisistä menoista.

Helsingin käräjäoikeus on 8.6.2005 päättänyt asioissa, jossa kantajina olivat Aaro Kopsa ja Jyrki Talo, että yhtiön osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan yhtiölle yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrätyillä perusteilla. Helsingin hovioikeus ei ole tuomiossaan 14.3.2007 muuttanut ratkaisua eikä korkein oikeus ole myöntänyt asiassa valituslupaa. Myös 30.8.2013 käräjäoikeudessa ratkaistussa asiassa, jossa muun muassa on ollut esillä kysymys osakkeiden 241-350 omistajan Aaro Kopsan velvollisuudesta maksaa yhtiövastiketta Asunto Oy Strömintie 5:lle, on päädytty samaan lopputulokseen. Helsingin hovioikeus ei ole asiaa koskevassa tuomiossaan 26.8.2014 katsonut aiheelliseksi muuttaa tätäkään lopputulosta. Hovioikeus on
ratkaisussaan myös todennut, että myöhemmin rakennetusta erillistalosta (huoneisto 81) on tarkoitettu perittäväksi yhtiövastiketta kuten muistakin huoneistoista.

Oliver Kopsa on ilmoituksensa mukaan saanut osakkeensa lahjana niiden aikaisemmalta omistajalta Aaro Kopsalta. Oliver Kopsa ei ole lahjoituksella voinut saada parempaa tai muuta oikeutta kuin mitä hänen saantomiehellään on ollut. Oliver Kopsa ei ole tuonut omistuksen vaihtumisen lisäksi esille mitään seikkoja, jotka olisivat muuttuneet sen jälkeen kun tuomioistuimessa on edellisen kerran ratkaistu kysymys vastikkeen maksuvelvollisuudesta. Näin ollen ja koska Aaro Kopsa on ollut osakeomistuksestaan vastikkeenmaksuvelvollinen
asunto-osakeyhtiölle, riittävät jo aikaisemmat asiaan liittyvät ratkaisut osoittamaan, että Asunto Oy Strömintie 5 omistaa yhtiön tontilla olevan vanhemman paritalorakennuksen A sekä myöhemmin rakennetut erillistalot 8 ja C, joista ensiksi mainitussa sijaitsee asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä mainittu asunto 81 ja jälkimmäisessä asunto 82 aivan riippumatta siitä, mitä nimityksiä, numerointia, kirjaimia tahi muita symboleja näistä asunnoista missäkin yhteydessä halutaan käyttää.
Oliver Kopsan vaatimukset kannekohdissa 2) ja 3) on sen vuoksi hylättävä.


Oikeudenkäyntikulut

Oliver Kopsa häviää kanteensa. Hän on sen vuoksi velvollinen korvaamaan vastapuolensa Asunto Oy Strömintie 5:n asian hoitamiseksi tarpeelliset kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Oliver Kopsa on myöntänyt oikeudenkäyntikuluista määrän osalta 6.000 euroa ilmoittaen muun ohessa, että vastaukseen oli pääosin sisältynyt vain aikaisempien oikeudenkäyntien kirjelmistä kopioituja jaksoja.

Käräjäoikeus ei havaitse asianajaja Kukkakosken laskusta tarpeettomia toimia. Aikaisempien kirjoitusten hyödyntämistä ei käräjäoikeuden mielestä voida pitää moitittavana, koska se on tarkoittanut vähäisempää
tuntimäärää tämän asian hoitamisessa. Käräjäoikeus on sen vuoksi hyväksynyt kantajan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen sellaisenaan.

Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

Kantaja Oliver Kopsa velvoitetaan korvaamaan vastaajan Asunto Oy Strömintie 5:n oikeudenkäyntikulut 7.657,79 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 5.3.2018 lukien.

Ratkaisu on yksimielinen.

Muutoksenhaku

Käräjäoikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä
järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä muutoksenhakuohjeista ilmenevällä tavalla.

Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle tai sen kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä ratkaisun julistamis- tai antamispäivästä.


Tyytymättömyyden ilmoitus

Kantaja Oliver Kopsa on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä käräjätuomari V esteellisyyttä koskevaan päätökseen, valmisteluistunnossa annettuun oikeudenkäyntiväitettä koskevaan päätökseen sekä koko tuomioon.

Määräpäivät:
valitus 7.3.2018
vastavalitus 21.3.2018




käräjätuomari


YV