Huoneiston haltuunotto luteiden takia?

Tuholaiset ja ötökät ovat yleinen riesa varsinkin vanhoissa kerrostaloissa. Niiden hävittäminen on vaikeaa ja kestää vuosia. Silloin asukkailta edellytetään huolellisuutta asunnon siisteyden ja annettujen torjuntaohjeiden osalta. Alla olevassa riidassa taloyhtiön puolelta selvitettiin osakehuoneiston haltuunottoriidassa, että ylä- ja alakerran asunnoissa luteet oli havaittu heti alkuvaiheessa, kun niitä oli löytynyt vain muutama kappale. Huoneistojen omistajat olivat noudattaneet annettuja ohjeita ja luteet oli saatu tilapäisesti pois, kunnes ne olivat levinneet uudestaan Pn asunnon kautta. Tutkimuksissa oli todettu, että Pn asunnossa oli toistuvasti ollut kymmenittäin luteita ja niiden jäännöksiä, vaikka Pt eivät olleet ilmoittaneet niitä havainneeksi. Tällä tavalla luteet pääsevät lisääntymään jatkuvasti.
Joskus määrää ei ole edes pystytty laskemaan, koska luteita on ollut niin suuri määrä.
Kyseisen asunnon asukkaat eivät toimineet huolellisesti annettujen ohjeiden mukaan.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaisesti osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat ja hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti.

Käräjäoikeus ja hovioikeus vahvistivat taloyhtiön haltuunottopäätöksen 3 vuodeksi.

Hovioikeuden perustelujen mukaan:
Nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 8 luvun 2 § vastaa aiemmin voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 81 §:ssä säädettyä, jonka esitöissä todetaan, että nykyisin asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 5 kohdassa säädetty on ilmaus siitä yleisestä periaatteesta, että yhteisöasumisessa jokaisen asukkaan on otettava huomioon yhteisön toiset asukkaat. Terveyden ja järjestyksen säilymiseen tähtääviä eriasteisia normeja sisältyy esimerkiksi terveydenhoitolainsäädäntöön, kunnallisiin järjestyssääntöihin sekä yhtiössä noudatettaviksi mahdollisesti hyväksyttyihin järjestyssääntöihin. (HE 216/1990 vp s. 62.)

Terveydensuojelulain 26 §:n 2 momentin mukaan asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa. Säännöksen esitöissä mainitaan säännöksellä tarkoitettavan eliöitä, kuten syöpäläisiä tai mikrobeja (HE 42/1994 vp s. 26).

Näyttötaakka huoneiston huonosta hoidosta ja hallintaan ottamisen edellytysten käsillä olemisesta on lähtökohtaisesti päätöksen tehneellä asunto-osakeyhtiöllä.

Tässä jutussa oli osoitettu että asukkaat laiminlöivät annettuja ohjeita ongelman poistamiseksi.

Hakusanat: luteet, ötökät, tuholaiset, haltuunotto, huoneiston



Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 6.5.2020

Nro xxx

Diaarinumero S



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 24.5.2019 nro xxx (liitteenä)

Asia Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen moittiminen

Valittajat PP EP


Vastapuoli Asunto Oy R

Asian käsittely hovioikeudessa

Plle on myönnetty jatkokäsittelylupa 10.9.2019.



Valitus


PP ja EP ovat yhteisessä valituksessaan toistaneet käräjäoikeuden tuomioon merkityn kannevaatimuksensa yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi. Lisäksi Pt ovat vaatineet, että heidät vapautetaan korvaamasta Asunto Oy R oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa ja Asunto Oy R velvoitetaan korvaamaan Pn oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa sekä hovioikeudessa, molemmat määrät korkoineen.

Asunto Oy Rn yhtiökokouksessa tehdylle päätökselle Pn asunnon hallintaan otosta ei ollut ollut lain edellyttämiä perusteita.
Ludeongelma oli johtunut asunto-osakeyhtiön vastuulla olevista seikoista. Asunto-osakeyhtiön velvollisuutena oli pitää rakenteet sellaisessa kunnossa, etteivät luteet päässeet piiloutumaan niihin. Pt eivät olleet vaikeuttaneet ludetorjuntaa ja olivat kaikin käytettävissä olevin keinoin pyrkineet pääsemään luteista eroon.

Selvästi kolmea vuotta lyhyempi kuuden kuukauden aika olisi ollut riittävä turvaamaan hallintaan ottamisen tavoitteet. Luteiden hävittäminen oli mahdollista tehdä kuudessa kuukaudessa. Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan kolmen vuoden ajaksi oli kohtuutonta.


Asunto Oy Rn vaatinut, että valitus hylätään ja PP ja EP velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Rn oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 1.943,70 euroa korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Pn asunnon hallintaan otolle oli peruste. Ludeongelma oli johtunut Psta. Pt olivat hoitaneet huoneistoa huonosti vuodesta 2015 lähtien säilyttämällä siellä merkittävää määrää tavaraa, laiminlyömällä huoneiston asianmukaisen siivoamisen ja jättämällä noudattamatta annettuja ohjeita luteiden torjumiseksi. Asunto- osakeyhtiö oli toiminut huolellisesti ludeongelman poistamiseksi ja tarjonnut Plle apua luteiden hävittämiseksi.

Haltuunoton kolmen vuoden aika oli perusteltu, eikä yhtiökokouksen päätöstä tullut tältä osin muuttaa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Pt omistivat asunto-osakeyhtiön osakkeet numerot 28343–29072, jotka oikeuttivat hallitsemaan kolme huonetta käsittävän, pinta-alaltaan 74,5 neliömetrin suuruisen asuinhuoneiston yhtiön rakennuksessa osoitteessa Pkatu 3 C 49, Helsinki. Asunto sijaitsi viidennessä kerroksessa. Asunto-osakeyhtiön 10.4.2018 pidetyssä yhtiökokouksessa oli päätetty Pn huoneiston C 49 ottamisesta asunto-osakeyhtiön hallintaan kolmeksi vuodeksi. Hallintaan ottamista koskevan päätöksen perusteeksi Plle oli ilmoitettu viivyttely luteiden hävittämisessä ja tarkennuksena käräjäoikeuden tuomion sivulta 7 ilmenevät yhtiökokouksen pöytäkirjaan merkityt seikat. Käräjäoikeus katsoi, että huoneiston ottamiselle asunto-osakeyhtiön hallintaan oli asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 2 ja 5 kohdassa tarkoitetut perusteet.

Pn valituksen johdosta kysymys on siitä, oliko Pn osakehuoneiston ottamiselle Asunto Oy Rn hallintaan asunto- osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:ssä tarkoitetut perusteet. Lisäksi kysymys on siitä, oliko huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan kolmen vuoden ajaksi kohtuutonta.

Hallintaan ottamisen edellytykset

Oikeudellisen tarkastelun lähtökohdat ja näyttötaakka

Hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomion perustelujen sivuilla 6 ja 7 selostettuihin oikeuslähteisiin lisäten niihin seuraavaa.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n mukaisesti osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat ja hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti.


Nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 8 luvun 2 § vastaa aiemmin voimassa olleen asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 81 §:ssä säädettyä, jonka esitöissä todetaan, että nykyisin asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 5 kohdassa säädetty on ilmaus siitä yleisestä periaatteesta, että yhteisöasumisessa jokaisen asukkaan on otettava huomioon yhteisön toiset asukkaat. Terveyden ja järjestyksen säilymiseen tähtääviä eriasteisia normeja sisältyy esimerkiksi terveydenhoitolainsäädäntöön, kunnallisiin järjestyssääntöihin sekä yhtiössä noudatettaviksi mahdollisesti hyväksyttyihin järjestyssääntöihin. (HE 216/1990 vp s. 62.)

Terveydensuojelulain 26 §:n 2 momentin mukaan asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa. Säännöksen esitöissä mainitaan säännöksellä tarkoitettavan eliöitä, kuten syöpäläisiä tai mikrobeja (HE 42/1994 vp s. 26).

Näyttötaakka huoneiston huonosta hoidosta ja hallintaan ottamisen edellytysten käsillä olemisesta on lähtökohtaisesti päätöksen tehneellä asunto-osakeyhtiöllä.

Arviointi

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin Pn asunnossa oli vuosien 2015 ja 2017 aikana tehty asunto-osakeyhtiön tilauksesta useita Anticimex Oy:n suorittamia luteentorjuntatoimenpiteitä, joista asunto- osakeyhtiö on esittänyt kymmenen eri Anticimex Oy:n raporttia. Viimeisin asunto-osakeyhtiön raportti luteiden poistamisesta ennen 10.4.2018 tehtyä päätöstä huoneiston hallintaan ottamisesta on päivätty 30.10.2017.

Hovioikeus katsoo luteiden torjunnasta esitettyjen raporttien perusteella selvitetyksi, että Pn asunnossa oli ollut luteita vuodesta 2015 lähtien, asunto-osakeyhtiö oli toiminut huolellisesti ja ryhtynyt tarvittaviin toimenpiteisiin luteiden hävittämiseksi, Plle oli annettu kirjallisia ja suullisia toimintaohjeita ludeongelman poistamiseksi ja heille oli useita kertoja jouduttu huomauttamaan ohjeiden noudattamisen tärkeydestä.

Selvityksestä käy ilmi muun ohella Pn sänkyjen ja sohvan sekä niihin liittyvien ohjeiden noudattamatta jättämisen merkitys ongelman kannalta.

Edellä kerrottu huomioon ottaen asiassa ei ole esitetty riittävää selvitystä siitä, että ludeongelma olisi johtunut taloyhtiön rakenteista tai muuten asunto-osakeyhtiön vastuulla olevista seikoista. Riittävää selvitystä ei ole esitetty myöskään siitä, että Pt olisivat kaikin käytettävissä olevin keinoin pyrkineet pääsemään luteista eroon. Hovioikeus katsoo, että ludeongelman jatkuminen oli johtunut Pn tavasta hoitaa huoneistoaan sekä käräjäoikeuden tavoin, että näin menetellessään Pt ovat samalla jättäneet noudattamatta, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa muun muassa terveydensuojelusäännösten nojalla on tarpeen.


Pn valituksessa ei ole kiistetty sitä, etteikö ludeongelmasta olisi aiheutunut yhtiölle tai toisille osakkeenomistajille haittaa, tai väitetty, että rikkomuksella olisi vain vähäinen merkitys. Myöskään ludeongelman oikaisemiseen yhtiökokouksen päätöksen jälkeen ei ole enää hovioikeudessa vedottu. Näin ollen hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että Pn huoneiston ottamiselle Asunto Oy Rn hallintaan oli asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 2 ja 5 kohdassa tarkoitetut perusteet.

Hallintaanottamisen kesto

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentissa on säädetty huoneiston hallintaan ottamisen keston enimmäispituudeksi kolme vuotta.
Yhtiökokouksen päätös ottaa Pn asunto yhtiön hallintaan kolmeksi vuodeksi ei ylitä asunto-osakeyhtiölaissa säädettyä enimmäispituutta.
Päätös ei siten ole asunto-osakeyhtiölain vastainen. Asiassa ei ole edes väitetty, että päätös olisi Asunto Oy Rn yhtiöjärjestyksen vastainen.

Pt ovat lisäksi vedonneet hallintaanoton keston osalta kohtuuttomuuteen, koska Pn mukaan luteiden hävittäminen olisi mahdollista kolmea vuotta lyhyemmässä ajassa. Ottaen huomioon, että asunto-osakeyhtiö oli jo kahden vuoden ajan pyrkinyt hävittämään luteita Pn asunnosta siinä onnistumatta, hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei luteiden hävittämisen edellyttämä aika ole täsmällisesti rajattavissa eikä kolmen vuoden haltuunottoaikaa voida Pn esittämällä perusteella pitää kohtuuttomana. Hovioikeus toteaa lisäksi, ettei päätöksen kohtuuttomuudesta Pn kannalta ole esitetty enempää selvitystä.

Asiassa ei näin ollen ole asunto-osakeyhtiölain mukaisia perusteita julistaa yhtiökokouksen päätöstä pätemättömäksi sen keston perusteella.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Asian näin päättyessä Asunto Oy R on oikeutettu korvaukseen tarpeellisista toimenpiteistä johtuneista kohtuullisista oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa. Plla ei ole ollut huomautettavaa Asunto Oy Rn oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrään, joten oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa tuomitaan vaaditun mukaisesti.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

PP ja Ep velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy Rlle korvauksena oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 1.943,70 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 6.7.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos MM
hovioikeudenneuvos OK hovioikeudenneuvos SS

Esittelijä: hovioikeuden esittelijä Ar
Ratkaisu on yksimielinen.




HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto

TUOMIO
Annettu kansliassa

XXX

Käräjätuomari Nk 24.5.2019 L XXX



Kantajat PP EP


Vastaaja Asunto Oy R



Asia Vireille

Yhtiökokouksen päätöksen moittim, as.oy 3.7.2018

Asian riidatonta taustaa

Pt omistavat yhtiön osakkeet numerot 28343-29072, jotka oikeuttavat hallitsemaan 3 huonetta käsittävää, pinta-alaltaan 74,50 neliömetrin suuruista asuinhuoneistoa yhtiön rakennuksessa, osoitteessa Pkatu 3 c 49, Helsinki. Asunto sijaitsee rakennuksen viidennessä kerroksessa.

Asunto Oy Rn 10.4.2018 pidetyssä varsinaisessa yhtiökokouksessa tehtiin päätös kantajien huoneiston C 49 hallintaanotosta kolmeksi vuodeksi (kokouspöytäkirjan kohta 19).


Asian käsittelystä


Helsingin käräjäoikeus on 10.7.2018 päätöksellään 18/36869 määrännyt väliaikaisesta turvaamistoimesta, jonka mukaan yhtiökokouksen päätöstä ei saa panna täytäntöön ja jo suoritetut mahdolliset täytäntöönpanotoimet on keskeytettävä.

Asiassa on pidetty valmisteluistunto 4.2.2019. Tässä yhteydessä Asunto Oy R on ilmoittanut asiassa olevan riidatonta, ettei täytäntöönpanotoimiin ryhdytä ennen kuin asia on lainvoimaisesti ratkaistu. Kantajat ovat tämän jälkeen ilmoittaneet, ettei niillä siten ole tarvetta määräykselle täytäntöönpanotoimien keskeytyksestä.

Jatkettu valmistelu ja pääkäsittely asiassa on pidetty 7.5.2019.

KANNE

Vaatimukset


Perusteet



VASTAUS

Vaatimukset


P ja EP ovat vaatineet, että käräjäoikeus julistaa pätemättömäksi vastaajayhtiön 10.4.2018 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen, jolla yhtiö on päättänyt ottaa hallintaansa kolmeksi vuodeksi kantajien osakeomistuksen perusteella hallitseman asuinhuoneiston C49, osakkeiden numerot xxx.


Päätös on annettu Plle tiedoksi 6.6.2018. Päätöksen pemsteluna oli pitkään jatkunut ludetorjunnan viivyttäminen.

Päätös on ollut asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n vastainen, koska Pt eivät olleet viivyttäneet ludetorjuntaa, eivätkä olleet syyllistyneet asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin kohdissa 1-5 tarkoitettuun menettelyyn.

Pt olivat tehneet myös itsenäisiä toimenpiteitä luteiden torjumiseksi. Taloyhtiön toimenpiteet olivat olleet riittämättömiä. Joka tapauksessa mahdollisesti Pn viaksi jäävä menettely oli ollut merkitykseltään niin vähäistä, että hallintaanoton edellytykset eIvät täyttyneet.

Pt olivat omistaneet kyseisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet vuodesta 1974 alkaen ja he käyttävät huoneistoa omana asuntonaan.

Joka tapauksessa asunnon hallintaanottoaika oli tilanteeseen nähden kohtuuttoman pitkä ja sen tulisi olla enintään kuusi kuukautta.


Asunto Oy ( jäljempänä myös taloyhtiö) on vaatinut, että käräjäoikeus hylkää kanteen.




Perusteet


Taloyhtiön päätöksen perusteet

Taloyhtiöllä oli ollut lainmukaiset perusteet haltuunottopäätöksen tekemiselle.

Pt olivat usean vuoden ajan hoitaneet huoneistoaan huonosti säilyttämällä siellä merkittävää määrää tavaraa, laiminlyömällä huoneiston asianmukaisen siivouksen ja ludeongelman ilmaannuttua laiminlyömällä heille annetut ohjeet luteiden torjumiseksi.

Ohjeet, joita Pt eivät olleet noudattaneet olivat pääasiassa seuraavat:
- riittävä siivous;

- tavaroiden radikaali vähentäminen, koska myrkytys tai lämpökäsittely ei läpäise täysiä komeroita tai tavarapinkkoja
- sängyn pitäminen kaukana seinästä eikä vieressä saa olla tuolia vaatteineen
- puhdistetun ja kontaminoituneen tavaran erottelu
- asunnon ja mökin välillä kulkeva materiaali ilman puhdistusta

Ludeongelma keskittyi kolmeen päällekkäiseen kulma-asuntoon, joista haltuunottoa on esitetty Pn keskimmäisessä kerroksessa sijaitsevaan asuntoon, jonne ludeongelma oli paikallistettu. Asuntojen seinänaapurina olevien asuntojen välissä on kantava betoniseinä, jossa ei ole yhtään läpivientiä. Siten luteet levisivät muihin asuntoihin pystysuuntaisesti. Vesi-, viemäri-, ja ilmastointiputkia sekä kanavia, joissa em. putket kulkevat, ei voi sulkea, joten ne jäivät luteiden kulkuyhteyksiksi.

Alakerran asunnon ludeongelma oli alkanut syksyllä 2015, kun asukas oli hakeutunut lääkäriin ihoon tulleiden paukamien vuoksi.

Ylä- ja alakerran asunnoissa luteet oli havaittu heti alkuvaiheessa, kun niitä oli löytynyt vain muutama kappale. Huoneistojen omistajat olivat noudattaneet annettuja ohjeita ja luteet oli saatu tilapäisesti pois, kunnes ne olivat levinneet uudestaan Pn asunnon kautta. Tutkimuksissa oli todettu, että Pn asunnossa oli toistuvasti ollut kymmenittäin luteita ja niiden jäännöksiä, vaikka Pt eivät olleet ilmoittaneet niitä havainneeksi. Tällä tavalla luteet pääsevät lisääntymään jatkuvasti.
Joskus määrää ei ole edes pystytty laskemaan, koska luteita on ollut niin suuri määrä.

Taloyhtiö ei ollut viivytellyt ludeongelman poistamisessa. Väärän ulkopuolisen henkilön vaivaaminen oli liittynyt yksittäiseen lämpöpatteriverkoston putkien läpivientien tiivistämistä koskevaan tilanteeseen, eikä tästä ollut aiheutunut viivästystä.

Yhtiö oli siirtynyt luteiden torjunnassa lämpökäsittelyihin, koska oletettavaa oli, että luteet olivat jo käytetyille myrkyille resistenttejä. Pn asunnossa oli edelleen ollut luteita heinäkuussa 2018, minkä yhtiö oli saanut tietoonsa sosiaaliviranomaisilta. Pn asunnossa oli torjunnan avulla saatu aina vähennetyksi luteita, mutta ohjeiden laiminlyöntien vuoksi asuntoon oli aina jäänyt eläviä luteita tai niiden munia, jotka kehittyivät täysikasvuisiksi puolessa vuodessa. Viimeinen lämpökäsittely oli tehty huhtikuun lopulla 2018.

Joulukuusta 2017 lähtien yhtiön toimesta oli oltu yhteydessä Helsingin kaupungin sosiaali- ja terveysviranomaisiin tilanteen kartoittamiseksi ja avustamiseksi väliaikaisen asunnon järjestämisessä, asunnon siivoamisessa ja kuntoutusarvion tekemisessä. Viranomaisten toimesta siivousyritys oli tehnyt arvion siivoustarpeesta alkuvuonna 2018. Yritys oli kuitenkin katsonut, ettei siivoaminen kannata, koska asunnossa oli vilisemällä luteita.

Taloyhtiö on monin tavoin yrittänyt auttaa Pta ja pyrkinyt hoitamaan asiaa sovinnollisesti. Yhtiö oli myös ottanut kantaakseen lähes kaikki torjuntakustannukset asunnon sisällä. Taloyhtiö oli teettänyt yhteensä 11 myrkytystä ja kolme kuumennuskäsittelyä. Koska Pt tästä huolimatta viivyttelivät asian hoitamisessa, yhtiö katsoi, ettei sillä ollut käytettävissään enää muita keinoja asian ratkaisemiseksi, kuin asunnon haltuunotto.

Kolme vuotta haltuunoton aikana oli perusteltu. Asunnon saattaminen remonttitöiden avulla luteettomaksi ja sen varmistaminen ennen kuin asuntoa voidaan edes saattaa vuokrausmarkkinoille vie taloyhtiöltä jo useita kuukausia. Taloyhtiön tulee saada takaisin asunnon luteettomaksi saattamisesta aiheutuneet kustannukset vuokratuotoilla, minkä lisäksi vuokrasopimuksen tulee vuokralaisten asumisturvan vuoksi olla riittävän pitkä. Kun yhtiön kustannukset on katettu, lisätulot tilitetään Plle.

Oikeuskirjallisuudessa on todettu, että osakehuoneistot päätetään lähes aina ottaa yhtiön hallintaan lain sallimaksi maksimiajaksi eli kolmeksi vuodeksi. Tämä oli yhtiön edun mukaista, eikä siitä ole osakkeillekaan haittaa. sillä asunto-osakeyhtiö voi tarvittaessa keskeyttää haltuunoton ennen yhtiökokouksen päättämän haltuunottoajan umpeen kulumista.
Oikeuskirjallisuudessa oli katsottu, että tuomioistuimella ei ole oikeutta lyhentää haltuunottoaikaa. Yhtiökokouksella oli vapaa valta harkita '- haltuunottoajan pituus eikä päätös tältä osin voinut olla sillä tavoin virheellinen, että tuomioistuin voisi sitä muuttaa .

Oikeudenkäyntikulut

Vaatimukset


Pt


Asunto Oy R


Vastaukset

Pt ovat vaatineet, että Asunto Oy R velvoitetaan korvaamaan heille aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 10.726,00 euroa (sisältäen arvonlisäveron) laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Asunto Oy R on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa Pt korvaamaan vastaajalle aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 20.5·16,11 euroa (sisältäen arvonlisäveron) korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta.


Pt

Pt ovat paljoksuneet asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikuluja määrän osalta asian laatu ja laajuus huomioon ottaen 10.000 euroa ylittävältä osin.

Asiassa oli ollut yksi valmisteluistunto ja noin puolen päivän pituinen pääkäsittelyistunto, minkä lisäksi asiakirja-aineisto oli suppea.
Oikeudelliset kysymykset liittyivät pääasiassa vain asunnon hallintaanoton edellytysten arvioimiseen.

Asunto-osakeyhtiö oli tehnyt tutkimattajättämisväitteen, josta oli luovuttu vasta valmisteluistunnossa 4.2.2019. Tältä osin asunto-osakeyhtiö oli hävinnyt vaatimuksensa. Tutkimattajättämisväite oli aiheuttanut suuren osan osapuolten siihenastisista oikeudenkäyntikuista. Pt olivat antaneet asiasta erillisen lausuman 21.11.2018.

Tutkimattajättämisväitteen johdosta tuli katsoa asunto-osakeyhtiön hävinneen asiansa osaksi siinäkin tapauksessa, että yhtiökokouksen päätöstä ei kumottaisi. Tapauksessa tuli soveltaa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momenttia ja määrätä osapuolet kärsimään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Siinä tapauksessa , että Pn kanne hylättäisiin, tuli soveltaa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8b §:ää ja katsoa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus tässä tapauksessa ilmeisen kohtuuttomaksi asian laatu, asianosaisten asema ja asian merkitys huomioon ottaen.
Pn asema taloyhtiön yksittäisinä osakkeenomistajina on vastaajan asemaan ja resursseihin nähden alivoimainen ja jutussa kyse on pitkäaikaisten muuten moitteettomasti asiansa hoitaneiden iäkkäiden asukkaiden oikeudesta asua omassa asunnossaan.

Asunto Oy R Perusteita oikeudenkäyntikulujen leikkaamiselle tai kohtuullistamiselle ei ollut.

Kantajat olivat aiheuttaneet asiassa turhan oikeudenkäynnin ja lisänneet laiminlyönnillään kuluja merkittävästi. Vastaajan oikeudenkäyntikululaskun toimenpiteet ovat sisältäneet paljon keskusteluja asian sovinnollisesta selvittämisestä ja taloyhtiön kanssa käydyistä vaihtoehtoisista menetelmistä, miten kantajien aseman turvaten saataisiin asia päätökseen kaikkia osapuolia tyydyttävästi, mikä ei ollut kantajista itsestään johtuen toteutunut.

Vastaajan vaatimus kanteen tutkimatta jättämisestä ei ole ollut asiassa merkityksellinen, eikä se ole aiheuttanut asiassa kuluja enempää kuin mitä olisi syntynyt ilman vaatimustakin. Arvioinnissa oli myös huomioon otettava, että kantajat ovat todellisuudessa saaneet yhtiökokouksen päätöksen tiedoksi jo 1.6.2018 kuten vastaaja on ilmoittanutkin. Näin ollen asiassa on ollut perusteet tutkimatta jättämiselle. Kantajien systemaattinen laiminlyönti ja piittaamattomuus on aiheuttanut merkittävät vahingot taloyhtiölle, joita taloyhtiö ei ole edes vaatinut.
Näiden vaatimusten määrä on ollut ainakin 10.000 euroa.

Kiinnitetään huomioita siihen, että myös kantajien lasku sisältää toimenpiteitä 40 tuntia. Myöskään kantajien taloudellinen tilanne ei vastaajan näkemyksen mukaan ole heikko.

Muilta osin vastaajalla ei ole lausuttavaa kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrästä.


TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

K1. Yhtiökokouksen pöytäkirja
K2. luovuttu
K3. Järjestyssäännöt
K4: Ilmoitus huoneiston muutos- tai kunnossapitotyöstä
K5: Taloyhtiön ilmoitus remonttiluvan myöntämisestä
K6: Taloyhtiölle lähetetty sähköpostiviesti 5.2.2019
K7: Sähköpostiviesti taloyhtiölle 11.3.2019
K5: Torjuntasuunnitelma
K9: Raportti ludetorjunnasta 25.4.2019

Vastaajan kirjalliset todisteet

V1. Varoitus huoneiston haltuun otosta ja tiedoksiantotodistus
V2. luovuttu.
V3. Anticimex Oy:n raportti 10.11.2015
V4. Anticimex Oy:n raportti 21.12.2015
V5. Anticimex Oy:n raportti 23.12.2015
V6. Anticimex Oy:n raportti 11.1.2016
V7. Anticimex Oy:n raportti 9.2.2016
V8: Anticimex Oy:n raportti 9.11.2016
V9. Anticimex Oy:n raportti 4.9.2017
V10. Anticimex Oy:n raportti 12.9.2017
V11.Anticimex Oy:n raportti 17.10.2017
V12. Anticimex Oy raportti 30.10.2017


Kantajan henkilötodistelu

1. PP (asianosaisena) todistelutarkoituksessa
2. LH


Vastaajan henkilötodistelu

V1. HT (asianosaisena) todistelutarkoituksessa V2. SK



KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Perustelut

Kysymyksenasettelu
Asiassa on ratkaistavana kysymys siitä, onko yhtiökokouksen päätös ottaa huoneisto asunto-osakeyhtiön hallintaan pätemätön sillä siitä syystä, että sille ei ole ollut asunto-osakeyhtiölain edellyttämiä perusteita. Lisäksi siinä tapauksessa, että edellytysten tältä osin katsotaan täyttyvän, on kysymys haltuunoton ajasta.

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:

1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai 3 §:n 4
momentissa tarkoitettuja kuluja;

2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Pykälän 2 momentin mukaan osakehuoneistoa ei kuitenkaan saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2019:38 kohdassa 15 todetuin tavoin huoneiston ottamisessa yhtiön hallintaan on kyse merkittävästä puuttumisesta osakkeenomistajan perustuslain 15 §:ssä turvattuun omaisuuden suojaan, mikä on otettava huomioon tulkittaessa haltuunoton edellytyksiä. Toisaalta yhtiöllä on oltava mahdollisuus puuttua osakkeenomistajan velvoitteiden vakaviin laiminlyönteihin, jotka aiheuttavat haittaa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille.

Asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 4 §:n 1 momentin mukaan moitekanteen johdosta annettavassa tuomiossa päätös voidaan kantajan vaatimuksesta julistaa pätemättömäksi tai sitä voidaan muuttaa.
Kantajan vaatimuksesta voidaan samalla kieltää yhtiötä panemasta pätemätöntä päätöstä täytäntöön. Päätöstä voidaan muuttaa vain, jos voidaan todeta, minkä sisältöinen päätöksen olisi pitänyt olla.

Haltuunottopäätös

Asunto Oy R on 10.4.2018 varsinaisessa yhtiökokouksessaan päättänyt hallituksen esityksen mukaisesti ottaa kysymyksessä olevat osakkeet taloyhtiön hallintaan kolmen vuoden ajaksi pitkään jatkuneen ludetorjunnan viivyttämisen takia (K1 kohta 1).

Perustetta on pöytäkirjassa täsmennetty seuraavasti: "Perusteena on viivyttely luteiden hävittämisessä, jolloin luteet ovat levinneet muihin asuntoihin useita kertoja alkaen syksystä 2015. Yhtiö on järjestänyt useita myrkytyksiä ja kaksi kuumennuskäsittelyä, jotka eivät ole tuottaneet toivottua tulosta. Yhtiö edellytti, että ongelman ratkaisuun ryhdytään viivytyksettä osakkaan omalla toiminnalla ja kustannuksella. Ludeongelma huoneistossa 49 on jatkunut marraskuusta 2015 saakka."

Edellä mainittua päätöstä oli edeltänyt yhtiön 17.10.2017 antama varoitus (V1).

Luteentorjunnasta esitetty olennainen näyttö

Asiassa on esitetty selvityksenä ennen yhtiökokouksen päätöstä tehdyistä luteentorjuntatoimenpiteistä Anticimex Oy:n raportteja ajalta 10.11.2015 - 30.10.2017, joista ilmenee seuraavaa:

- 10.11.2015 (V3): toimenpiteinä asunto on tarkastettu, sänky pussitettu

ja turvattu ansoilla, jalkalistat puuteroitu ja asunto sumutettu torjunta-aineella. Lutikoita ja niiden ulostetta on löytynyt sängystä ja
sohvista. Asunnossa on todettu olleen lutikkaongelma ainakin puolen vuoden ajan, mutta kanta ei ole päässyt kesän aikana kasvamaan, koska asukkaat ovat olleet puutarhamökillään koko kesän. Selvityksessä on todettu olevan erikoista, että asukkaat eivät ole huomanneet lutikoita. Selvityksessä on todettu, että asukkaiden on noudatettava sängyn turvaamiseen liittyvää kirjallista ohjeistusta ja että sohvat ovat käyttökiellossa koko torjuntaprosessin ajan ja ne käsitellään kaikilla käynneillä.

- 21.12.2015 (V4): toimenpiteinä asunnossa on tehty tarkastus, sängyt on pussitettu ja asunto sumutettu torjunta-aineella. Sängystä on todettu löytyneen melko paljon lutikoita, niiden ulostetta ja munia. Selvityksessä on todettu, että asukkaiden on noudatettava tarkemmin annettuja ohjeita.

- 23.12.2015 (V5): toimenpiteinä asunto on tarkastettu ja makuuhuone sumutettu. Havaintona on todettu makuuhuoneen sänkyjen olevan "taas saastuneet eli asukkaat ovat kuljettaneet lutikat sänkyyn". Asuntoa ei ole voitu sumuttaa kokonaan, koska asukkaat eivät ole voineet poistua >
asunnosta kipeän jalan takia. Selvityksessä on todettu, että asukkaiden on noudatettava tarkemmin annettuja ohjeita.

- 11.1.2016 (V6): toimenpiteinä asunto on tarkastettu, sängyt pussitettu uudelleen ja ansoitettu uusilla ansoilla (vanhoissa lutikoiden munia ja ulostetta niin paljon, että eivät pakasti toimi), sekä asunto sumutettu.
Havaintoina on todettu " sängyistä löytyi kymmeniä lutikoita. Lutikoiden sänkyyn pääsylle todennäköisin syy on se, että sängyt ovat olleet lähes kiinni yöpöydässä ja makuuhuoneen irtonaisessa vaatekaapissa (ohjeissa mainitaan selvästi, että pitäkää sänkynne vähintään 20 cm päästä seinistä ja muista huonekaluista, ettei lutikat pääse niiden kautta sänkyyn). Toinen mahdollinen syy lutikoiden sänkyyn pääsyyni on se, että ne on kuljetettu sinne vaatteissa. Ohjeiden erittäin tarkka noudattaminen asunnoissa, joissa ongelma on päässyt pahaksi, koska joka yö sänkyyn saattaa yrittää useampia lutikoita ja jo yhden
hedelmöittyneen naaraan sänkyyn pääsy saa ongelman taas
1
kasvamaan." Olohuoneesta tai muualta asunnosta ei löytynyt lutikoita... / Ohjeiden osalta on todettu, että "asukkaiden on noudatettava sängyn turvaamiseen liittyvää kirjallista ohjeistusta. Asukkaille on painotettu ohjeiden tärkeyttä, sekä käyty suullisesti läpi ohjeiden tärkeimmät asiat. Asukkailla ei ollut kysymyksiä ohjeisiin liittyen ja kaikki tuntui taas kerran olevan selkeää."

- 9.2.2016 (V7): toimenpiteinä asunto on tarkastettu ja sänky, keittiön tuolit ja muut huonekalut ruiskutettu tai sumutettu torjunta-ainBella.
Havaintona on todettu "sängystä löytyneen vähän lutikoita ja sängyn jalkojen ansoista noin 20 sekä keittiön tuoleista, joissa asukka1at istuvat monta tuntia päivässä löytyi muutamia lutikoiden ulostejälkiä. Muualta asunnosta ei löytynyt lutikoita. Asukkaat eivät tiedä miten lutikat pääsevät sänkyyn. ". Ohjeina asukkaille on kirjattu "asukkaiden on jatkettava kirjallisen ohjeistuksen mukaista elämää niin kauan, kuin sängystä tai ansoista löytyy lutikoita. Kaikki vuodevaatteet on pestävä 60

asteen pesussa ennen sänkyyn laittaa. Asunnossa on tehtävä tarkistuksia ja torjuntoja siihen asti, ettei lutikoita enää havaita
" asunnossa, koska asukkaat eivät niitä pysty itse havaitsemaan."

- 9.11.2016 (V8) päivätyssä raportissa on kirjaukset käynneiltä 22.2.2016, 14.3.2016 ja 4.4.2016. Kahdella ensimmäisellä käynnillä asunto on tarkastettu ja sumutettu torjunta-aineella. Viimeisellä kerralla asunto on ainoastaan tarkastettu. Ensimmäisellä ja toisella käynnillä makuuhuoneesta on löydetty vähän lutikoita. Viimeisellä käynnillä lutikoista ei ole todettu havaintoja.

- 4.9.2017 (V9) päivätyssä raportissa on havaintona todettu asukkaiden sohvan olevan todella pahoin saastuneen ja sängystä löytyneen elävän luteen. Huoneistossa on todettu olevan ahdasta, mistä syystä sänkyjen pussitus ja levitys ei onnistu ennen järjestelyä ja siivousta, mihin on ohjeistettu. Tulevana toimenpiteenä on todettu sänkyjen pussitus ja verminixien levitys 11.9.2017.

- 12.9.2017 raportin mukaan huoneiston molemmat saastuneet sängyt on pussitettu ja suojattu vanhoilla puhdistetuilla ansakupeilla. "Levitetty huoneiston jalkalistoihin verminixiä ja sumutettu huoneisto aerosolilla. Jätetty asukkaille 6 kappaletta ansakuppeja, joilla suojata uusi sohva, jonka he hankkivat kun saavat vanhan hävitettyä." Raportin mukaan asukkaita on ohjeistettu kirjallisesti ja suullisesti kuinka toimia suojatun sängyn kanssa.

- 17.10.2017 raportin havaintojen mukaan "molemmat pussitetuista sängyistä saastuneet, molemmissa sängyissä monia kymmeniä lutikoita. Asukkaat purkaneet saastuneen sohvan ja hävittävät sen. Sohvassa satoja lutikoiden ulostejälkiä." Torjuntatoimenpiteinä on tarkastettu asukkaiden sänky ja tulossa saastuneiden sänkyjen pussitus viikolla 43. Selvityksen mukaan asukkaita on ohjeistettu, kuinka hävitettävä sohva tulisi suojata, etteivät lutikat leviä rappuun.

- 30.10.2017 raportin havaintojen mukaan "ansakupeissa yhteensä n. 300 kpl kuolleita lutikoita ja molemmissa pussitetuissa sängyissä yhteensä 100 kpl kuolleita ja eläviä lutikoita. Torjuntatoimenpiteinä pussitettu molemmat saastuneet sängyt ja suojattu vanhoilla puhdistetuilla ansakupeilla. Selvityksen mukaan asukkaita on ohjeistettu kirjallisesti ja suullisesti kuinka toimia suojattujen sänkyjen kanssa.

Anticimex Oy:n puolesta raportit 9.11.2016 saakka laatinut SK ei enää näin pitkän ajan päästä muistanut kyseistä kohdetta, mutta vahvisti laatimansa selvitykset. K on kertonut, että tavallisin torjuntakäsittelyjen määrä on kolme tai neljä käsittelyä. Ohjeiden tarkka noudattaminen oli olennaista. Annettua ohjeistusta oli laiminlyöty, jos sängyt olivat uudelleen saastuneet. Jos asukkaat kuljettivat tavaraa edestakaisin kodin ja puutarhamökin välillä, oli luteiden kulkeutuminen puutarhamökiltä takaisin kotiin hyvin todennäköistä.

Asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsen, aiemmin hallituksen puheenjohtajana toiminut HT on kertonut, että Pn asunto oli ainoa viidennen kerroksen asunto, jossa luteita oli löytynyt.

Luteita oli löytynyt lisäksi Pn ylä- ja alapuolella sijaitsevista asunnoista. Pn asunnossa luteita oli ollut eniten. •

T on kertonut, että Pt olivat pitkäaikaisia asukkaita ja hyviä naapureita. He eivät kuitenkaan tahdostaan huolimatta olleet olleet kykeneviä hoitamaan asuntonsa ludeongelmaa kuntoon. Pt olivat tehneet ajan kuluessa useita yksittäisiä toimenpiteitä. He eivät kuitenkaan olleet pystyneet noudattamaan ludetorjunnan edellyttämää ohjeistusta. Onnistunut torjunta edellytti, että kaikki tarvittavat toimenpiteet hoidettiin kerralla. Myrkytysten lisäksi taloyhtiössä oli tehty kuumakäsittelyjä. Kuumakäsittelyjen osalta Tlle oli tekijöiden osalta viestitetty Pn asunnossa olevan liian paljon tavaraa, jotta kuumennuskäsittely onnistuisi.

Ongelma oli jatkunut jo pidempään, alkaen syksystä 2015. Keväällä 2016 jonkin aikaa oltiin oltu siinä käsityksessä, että tilanne oli kunnossa.

Torjuntatoimenpiteiden tarve oli Tn mukaan havaittu aina ylä- tai alakerran toimesta jo yksittäisistä ludelöydöksistä. Pt eivät sen sijaan olleet luteita havainneet. Kun ongelma oli havaittu, oli kaikki kolme asuntoa tarkastettu. Näissä yhteyksissä Pn asunnosta oli poikkeuksetta löytynyt luteita. Pn ylä- ja alakerran naapurit olivat toimenpiteillään saaneet ongelman hallintaan. Yläkerran naapurin asunnossa oli ollut havainto luteista viimeksi ennen yhtiökokouksen päätöstä ja alakerran naapurissa heti yhtiökokouksen päätöksien jälkeen. Sittemmin havaintoja ei ollut ollut. Alakerran naapurin asunnossa oli Tn mukaan otettu ludeansat jatkuvaan käyttöön, jotta ongelma havaittiin viipymättä.

Taloyhtiö oli pyrkinyt ratkaisemaan asiaa järjestämällä jätelavoja, siivousapua ja lämmittämällä saunaa kuumennuskäsittelyä vaIien. Ludeongelmasta oli aiheutunut merkittävää vahinkoa Pn ala- ja yläpuolella asuville naapureille. Ongelma oli vaikeuttanut jo asuntojen myyntiä taloyhtiöstä. Lisäksi yhtiölle oli aiheutunut taloudellista: vahinkoa kustannusten muodossa jo yli 10.000 euron arvosta.

PP on kertonut, että käsityksensä mukaan he olivat \ noudattaneet kaikkia heille annettuja ohjeita. Pt olivat yrittäneet tehdä kaikki ohjeistetut toimenpiteet. P on kertonut yksityiskohtaisesti tavaroiden hävittämisestä. Asunnossa oli tällä hetkellä jäljellä enää vähän tavaraa. Sängytkin oli nyttemmin hävitetty.

Yhtiökokouksen päätöksen jälkeen Pn tilauksesta ludetorjuntatoimia asunnossa tehnyt LH on kertonut, että hänen mennessään asuntoon siellä oli ludeongelma. H oli toiminut ainoastaan Pn asunnossa, joten ongelman lähteestä tai tilanteesta naapurihuoneistoissa hänellä ei ollut tietoa. Luteet levisivät asunnoista toiseen lämpöpatterivientejä sekä ilmastointikanavia pitkin. Luteelle veri oli houkutteleva tekijä, mutta ne saattoivat elää ilman ravintoa kahdeksankin kuukautta. Hn käsityksen mukaan Pn asunto oli nyt kolmella käsittelykerralla saatu vapaaksi luteista.
Mahdollinen tavaroiden kuljetus siirtolapuutarhamökiltä asuntoon muodosti riskin, minkä lisäksi pieni riski oli siitä, että asunnossa oli joitain

ilmatiiviitä paikkoja, joissa luteet olivat selvinneet. Tällaisia ei kuitenkaan H ollut käsittelykerroillaan havainnut. Ihmisten mukana luteet
b
siirtyivät paikasta toiseen vain harvoin.


Onko haltuunotolle ollut lainmukaiset edellytykset

Haltuunoton edellytykset tulevat arvioitavaksi yksinomaan sen perusteella, ovatko Pt laiminlyöneet velvollisuutensa luteentorjunnassa sillä tavoin, että heidän asuntonsa haltuunotolle on ollut lailliset perusteet. Tämä on se seikka, johon yhtiökokouksen päätös perustuu ja josta varoitus on annettu. Muuta moitetta Pn toiminnasta taloyhtiön asukkaina ei ole esitetty.

Käräjäoikeus katsoo, että säännöstasolla arvioitavaksi tulee, voidaanko Pn katsoa ludetorjunnan osalta hoitaneen osakehuoneistoaan asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n 1 momentin 2) - kohdan mukaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa ja tai jättäneen tällä menettelyllään 5) kohdassa tarkoitetulla tavalla noudattamatta, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen. Käräjäoikeus toteaa, että yhtiökokouksen päätöksen perusteluiden osalta riittäväksi yksilöinniksi on katsottava tosiasiallisten perusteiden ilmaiseminen. Juridista määrittelyä ei edellytetä.

Asiassa esitettyjen torjuntaselvitysten perusteella voidaan todeta, että Pn huoneistossa on ollut vakava, pidempikestoinen ludeongelma. Hn kertoman perusteella ongelma on ollut mittava nyttemminkin.
Käräjäoikeus toteaa, ettei se, mistä luteet ovat alunperin tulleet, ole todennettavissa. Tn kertoman perusteella käräjäoikeus katsoo kuitenkin selvitetyksi, että pitkittynyt ongelma on paikallistunut nimenomaan Pn asuntoon. Edelleen selvityksistä on todettavissa, että luteiden hävittäminen Pn asunnosta ei ole useista toimenpiteistä huolimatta onnistunut ja useammassa raportissa on kiinnitetty (V4, V5, V6 ja V9) asukkaiden huomiota ohjeiden noudattamiseen. Lisäksi Kn kertoman perusteella voidaan pitää selvitettynä, että sänkyjen uudelleensaastumisesta on pääteltävissä, ettei ohjeistusta ole tältä osin noudatettu. Lisäksi Tn kertoman mukaan, mitä käräjäoikeudella ei ole syytä epäillä, kuumennuskäsittelyjen toimimattomuus on johtunut Pn asunnossa tuolloin olleesta liiallisesta tavaramäärästä.

Käräjäoikeudelle on muodostunut käsitys, että Plla sinänsä on ollut halu asianmukaiseen toimintaan luteidenhävityksen osalta, eikä asiassa muuta ole väitettykään. Osittain tilannetta on ollut omiaan vaikeuttamaan se seikka, etteivät Pt ole itse havainneet ludeongelmaa.
Ratkaisevaa on kuitenkin arvioida, ovatko Pt objektiivisesti arvioiden täyttäneet ne velvoitteet ongelman poistamiseksi, mitä heiltä voidaan tilanteessa edellyttää. Tässä arvioinnissa ei voida antaa olennaista merkitystä osakkeenomistajien elämäntilanteelle tai henkilökohtaisille syille.

Ottaen huomioon raporteissa todetut laiminlyönnit sekä se, ettei ludeongelmaa ole saatu hallintaan varoituksen jälkeenkään, osoittavat,

12:
etteivät Pt ole täyttäneet velvoitteitaan ja heidän on katsottava hoitaneen huoneistoaan huonosti. Samalla he ovat jättäneet • noudattamatta, mitä järjestyksen säilymiseksi muun muassa terveydensuojelusäännösten täyttämiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Koska ludeongelman on selvitetty leviävän asuntojen välillä läpivientejä pitkin, on selvää, ettei huoneiston huonosta hoitamisesta aiheutuvaa haittaa voida pitää merkitykseltään vähäisenä. Käräjäoikeudella ei ole syytä epäillä Tn ilmoitusta siitä, että ludeongelma on jo vaikeuttanut taloyhtiön osakkeiden myyntiä.

Luteiden tehokkaan torjunnan edellyttämien toimenpiteiden osalta on todettavissa, ettei taloyhtiöllä ole myöskään mahdollisuuksia muilla vaihtoehtoisilla lievemmillä keinoilla turvata luteiden hävittämistä Pn asunnosta.

Yhtiökokouksen päätöksen jälkeisistä toimenpiteistä esitetyn näytön osalta näytön ei voida katsoa olevan merkityksellistä arvioitaessa yhtiökokouksen päätöksen lainmukaisuutta. Tältä osin käräjäoikeus katsoo selvityksen liittyvän päätöksen täytäntöönpanoon.

Edeltä ilmenevin perustein käräjäoikeus katsoo, että taloyhtiöllä on ollut lailliset perusteet Pn omistaman huoneiston haltuunotolle.


Haltuunoton aika Asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 4 §:n 1 momentin mukaan moitekanteen johdosta päätöstä voidaan muuttaa ainoastaan, jos voidaan todeta, minkä sisältöinen päätöksen olisi pitänyt olla.

Oikeuskirjallisuudessa vallitsevana kantana on se, ettei tuomioistuimella ole harkintavaltaa sen osalta, minkäpituinen hallintaanottoaika täyttää ne päämäärät, joihin hallintaanotolla pyritään (ks. Jauhiainen ym.
Asunto-osakeyhtiölaki 2013 s. 618, Kuhanen ym. Asunto-osakeyhtiölaki Kommentaari 2010 s. 556-557, sen sijaan hieman toisin Kyläkallio ym.: Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö 2003 s. 747).

Käräjäoikeus toteaa, että hallintaanotto ei ole sanktioluonteinen ja haltuunoton keston tulee olla oikeutettu haltuunoton perusteeseen nähden.

Tässä tapauksessa taustalla olevan tarkoituksen eli luteiden onnistuneen hävittämisen vaatima aika ei ole asiassa esitetyn selvityksen perusteella täsmällisesti rajattavissa. Asiassa ei voida myöskään todeta tavoitteen vielä tältä osin täyttyneen. Siten käräjäoikeudella ei ole edellytyksiä todeta, että jokin tietty, lyhyempi haltuunottoaika riittäisi turvaamaan haltuunoton tavoitteet.

Edellä lausutuin perustein käräjäoikeus katsoo, ettei yhtiökokouksen päätöstä voida muuttaa haltuunottoajan osalta. Tältä osin kysymys on päätöksen toimeenpanosta, jolta osin toteutuvan haltuunoton ajan oikeutuksesta haltuunoton perusteisiin nähden yhtiö on vastuussa Plle.

Johtopäätökset
"

Asunto Oy Rlla on edellä todetuin tavoin ollut lain mukaiset edellytykset Pn omistaman huoneiston haltuunottoon.
Käräjäoikeudella ei myöskään ole edellytyksiä muuttaa haltuunoton aikaa. Siten kanne on hylättävä.

Asiassa on riidatonta, että asunto-osakeyhtiö pidättäytyy täytäntöönpanotoimista siihen saakka, että asia on ratkaistu lainvoimaisesti. Tähän nähden kantajat ovat valmisteluistunnossa 4.2.2019 ilmoittaneet, ettei täytäntöönpanomääräykselle ole tarvetta. Siten väliaikainen turvaamistoimi määrätään peruuntumaan.


Oikeudenkäyntikulut

Pt ovat hävinneet asian, joten he ovat lähtökohtaisesti velvollisia korvaamaan kaikki Asunto Oy Rn tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Asunto-osakeyhtiö on luopunut tutkimattajättämistä koskevasta vaatimuksestaan valmisteluistunnossa. Tähän nähden vaatimuksella on ollut vain vähäinen merkitys asiassa. Asiassa ei ole myöskään esitetty perusteita oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamiselle.

Kysymys on siten yksinomaan vaadittujen oikeudenkäyntikulujen tarpeellisuuden sekä kohtuullisuuden arvioinnista.

Korvattavien kulujen tulee olla kohtuulliset sekä käytetyn ajan että laskutetun tuntitaksan osalta. Asian laatuun nähden käräjäoikeus katsoo, että 250 euron ylittävä tuntiveloitus ei ole kohtuullinen. Tuntimäärän osalta vastajaan vaatimat tunnit ylittävät noin viidellätoista tunnilla kantajan vaatimat tunnit. Edellä todetuin tavoin taloyhtiö on esittänyt alunperin tutkimattajättämisväitteen, josta se on sittemmin luopunut.
Käräjäoikeus arvioi, että tämä on otettava huomioon arvioitaessa tarpeellisia toimia. Seikan merkitys on kuitenkin aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen osalta vähäinen. Laskun toimenpide-erittelystä erittelystä ei muilta osin ilmene toimenpiteitä, joita olisi pidettävä tarpeettomina. Käytetyn ajan osalta on otettava huomioon, että näyttötaakka asiassa on ollut taloyhtiöllä, minkä lisäksi asiassa on käyty perustellusti tavanomaista enemmän sovintoneuvotteluita.

Edellä lausutuin perustein käräjäoikeus hyväksyy oikeudenkäyntikulujen määräksi 53 työtuntia vastaavaa määrää 250 euron tuntilaskutuksella lisättynä arvonlisäverolla.


Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

Käräjäoikeuden päätöksellään 10.7.2018 nro 18/36869 antama väliaikainen turvaamistoimi määrätään peruutettavaksi.

P ja EP velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan Asunto Oy Rlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 16.430 euroa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettuine korkoineen siitä lähtien, kun on kulunut kuukausi käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä.

Muutoksenhaku Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalitukselle korkeimmalta oikeudelta. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava viimeistään 31.5.2019 kello 16.15.

Tuomioon liitetty muutoksenhakuohjeet.

Tyytymättömyyden ilmoitus

Kantajat PP ja EP ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä 24.6.2019
Vastavalituksen määräpäivä 8.7.2019

Valitusosoitus liitteenä.



käräjätuomari




















1
J