Ullakkorakentaminen, kattoikkunat ja muutostyön hyväksyntä?
Alla osakkeenomistaja S oli rakennuttanut ullakkohuoneiston 2000. Taloyhtiö oli puolestaan korjannut kattoa 2004, jolloin oli havaittu virheitä ullakkorakentamisessa ja samalla taloyhtiö oli korjannut kattoikkunoita pienemmiksi. Osakkeenomistaja vaati vahingonkorvausta valoisuuden ja näkymien pienentymisestä sekä muista mm. lämmöneristyksen virheistä, joita oli kattoremontissa tehty. Taloyhtiö puolestaan 2000 rakentamisessa tapahtuneista virheistä.
Molempien vaatimukset hylättiin pääosin samoin pääosin oikeudenkäyntikulut.
Kysymys oli siitä oliko ja millä perusteilla taloyhtiöllä oikeus vähentää huoneiston valoisuutta, viihtyvyyttä, näkymiä jne. Ja oliko sellaista edes tapahtunut. Nyt ei sellaista todettuu käräjäoikeuden eikä hovioikeuden tuomioissa.
Samoin oli kysymys siitä oliko ullakkorakentaminen otettu taloyhtiön puolesta vastaan ja kenen vastuulle virheiden korjaaminen kuului. Tässä katsottiin taloyhtiön kanne vanhentuneeksi koska vaatimus oli esitetty yli 10 vuotta siitä kun virheiden olisi pitänyt tulla havaituiksi.
In English:
Below, shareholder S had built an attic apartment in 2000. The housing company, in turn, had repaired the roof in 2004, which was when faults in the attic had been discovered, and at the same time the housing company had made the roof windows smaller. The shareholder claimed compensation for the loss of light and outlook, thermal insulation failures that had been made in the roof repair. The housing company, in turn, 2000 construction errors.
The claims of both were dismissed, in the main, as well as the main costs.
The question was whether, and on what grounds, the Housing Company was entitled to reduce the brightness, comfort, outlook, etc. of the apartment, and whether that had even happened. Now this is not the case in the District Court and Court of Appeal.
It was also a question of whether the attic was accepted on behalf of the housing association and who was responsible for correcting the errors. Here, the housing association's action was deemed to be time-barred because the claim had been filed more than 10 years after the defects should have been discovered.
Alla päätös kokonaisuudessaan, tässä ensin hovioikeuden perustelut, joista asia tarkemmin ilmenee.
Hovioikeuden päätös
Taustaa
Taloyhtiön omistamat asunto-osakeyhtiön osakkeet olivat oikeuttaneet rakentamattoman ullakkohuoneiston hallintaan. Osakkeenomistaja S ja asunto-osakeyhtiö ovat 28.5.1997 sopineet ullakkohuoneiston rakentamisen ehdoista ja rakentamisesta. S on aloittanut rakennustyöt vuonna 2000 tuolloin olemassa olleiden kattorakenteiden alle. Sn puoliso Sxxx Ixxxnen on suorittanut käytännön rakennustyöt. Niiden yhteydessä peltikattoa on uudistettu ainoastaan Sn ullakkohuoneiston yläpuolelta. Asunto-osakeyhtiö on teettänyt vuonna 2004 kattoremontin, jossa talon peltikate on vaihdettu ja vuosina 2012–2013 uuden kattoremontin vesivuotojen ja kondenssiveden aiheuttamien vaurioiden vuoksi. Tässä yhteydessä on muun ohessa vaihdettu peltikate, korotettu kattoa ja parannettu sen tuuletusta.
Sn valitus
Kysymyksenasettelu
Riidatonta on, että vuosina 2012–2013 tehdyssä kattoremontissa on ollut kysymys yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta korjaustyöstä ja että Sn ullakkohuoneiston ikkunalyhdyt on pitänyt tässä yhteydessä korjata. Korjaus on toteutettu siten, että huoneiston kolmen lyhtyikkunan alareunat on nostettu 130 senttimetristä 145 senttimetriin ja ikkunat on vaihdettu pienemmiksi. Syynä ikkunoiden pienentämiseen on ollut ylösnoston rakentaminen niiden alareunaan ja lisäksi vähäisessä määrin tuuletuksen parantamisesta johtunut katon korottaminen. Riidatonta on, että ikkunat oli ollut alun perin tarkoitus korjata niitä pienentämättä ja ettei korjaustavan muutokselle ollut haettu rakennuslupaa tai pyydetty Sn suostumusta.
Asiassa ei ole esitetty sellaista väitettä, että korjaustyö olisi suunniteltu tai toteutettu hyvän rakennustavan vastaisesti.
Sn valituksen johdosta hovioikeuden on ratkaistava kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiöllä velvollisuus ennallistaa Sn huoneiston ikkunat tai suorittaa hänelle korvausta huoneiston väitetystä arvonalennuksesta. Lisäksi on kysymys Sn käyttämän asiantuntijan laskun ja kiinteistönvälittäjän hinta-arviota koskevan laskun korvaamisesta. Asiassa on keskeistä arvioida, onko asunto-osakeyhtiö suorittanut kunnossapitotyön siten, että Sn ikkunoita on perusteettomasti pienennetty ja onko tämä alentanut huoneiston arvoa. Asian arvioinnin kannalta on otettava kantaa myös siihen, onko korjauksen tarve johtunut Sn ullakkohuoneiston rakennustyössä tehdyistä virheistä, olisiko korjaustavan muutokselle tullut hakea rakennuslupa, mikä merkitys on Sn suostumuksen puuttumisella, onko asunto-osakeyhtiö toiminut asiassa huolimattomasti ja onko se rikkonut yhdenvertaisuusperiaatetta.
Sovellettavat oikeusohjeet
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa säädetään yhtiön kunnossapitovastuusta ja -oikeudesta. Sen 6 §:n mukaan yhtiön on ilmoitettava riittävän ajoissa osakkeenomistajalle sellaisista kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen, mutta tämän suostumusta korjaustöiden suorittamiselle ei laissa edellytetä. Yhtiöllä on oikeus valita yhtiön ja kaikkien osakkeenomis- tajien kannalta edullisin ja tarkoituksenmukaisin korjaustapa. Osakkeenomistajalla ei myöskään ole lähtökohtaisesti oikeutta saada hyvitystä, vaikka yhtiön kunnossapitotoimet vaikuttaisivat hänen hallinnoimiinsa tiloihin. Yhtiön tulee kuitenkin korjaustavan valinnassa ja toteuttamisessa ottaa huomioon myös osakkeenomistajan edut ja huolehtia siitä, että osakkeenomis- tajalle aiheutuu korjauksista mahdollisimman vähän haittaa.
Asunto-osakeyhtiö voi joutua asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n nojalla korvaamaan osakkeenomistajalle huolimattomasti suoritetun kunnossapitotyön aiheuttamat vahingot. Vastuu voi syntyä esimerkiksi silloin, kun korjaustyö on tehty noudattamatta hyvää rakennustapaa ja tämän katsotaan aiheutuneen yhtiön tuottamuksesta. Hovioikeus katsoo, että myös perusteetta ja ilman osakkeenomistajan suostumusta valittu asunnon viihtyisyyttä ja arvoa alentanut korjaustapa voi johtaa korvausvelvollisuuteen.
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n mukaan asunto-osakeyhtiössä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaatteella voi olla merkitystä esimerkiksi kunnossapitovastuun kohdentumista koskevissa tilanteissa.
Onko kattolyhtyjen korjauksen tarve johtunut Sn vastuulla olleista rakennusvirheistä?
Asunto-osakeyhtiön mukaan Sn ullakkohuoneiston kattolyhdyt oli jouduttu korjaamaan Sn vastuulla olleiden ullakkohuoneiston kattorakenteiden ja lyhtyikkunoiden rakennusvirheiden vuoksi. Sn mukaan ullakkohuoneistoa rakennettaessa ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön väittämiä virheitä, vaan kosteus- ja vuotovauriot olivat johtuneet asunto-osakeyhtiö vuoden 2004 kattoremontista, jolloin oli muun ohessa tukittu katon tuuletusrakoja.
Rakennusvirheistä on hovioikeudessa kertonut erityisesti rakennusinsinööri Mxxx Sxxx, joka oli toiminut vuosina 2012–2013 toteutetun kattoremontin suunnittelijana ja valvojana. Hän oli osallistunut katon rakenneavauksiin vuonna 2012, josta oli laadittu katselmusmuistio (V30). Hän oli laatinut korjaustyön valvontaraportit (V2–V6) ja ollut mukana laatimassa valokuvamuistiota (V7). Myös johtava asiantuntija Mxxx Kaxxxx on ke tonut ullakkohuoneiston A 32 rakennusvirheistä. Hän oli tarkastanut vuonna 2014 ullakkorakentamisen laadun, vesikatto- ja yläpohjarakenteet sekä parvekkeen ja laatinut tarkastuksesta tavarantarkastuskertomuksen 4/2014 (V1). Hän oli arvioinut yläpohja- ja vesikattorakennetta hänelle esitetyn asiakirja-aineiston ja valokuvien perusteella. Diplomi-insinööri Jyxxx Jaxxx oli ollut läsnä huoneistossa syyskuussa 2013 pidetyssä katselmuksessa ja hän oli laatinut kirjeen (V20) huoneistossa havaituista virheistä ja puutteista. Jaxxx ei kuitenkaan ollut tutustunut huoneiston yläpohjarakenteeseen.
Rakennustöiden virheettömyydestä ja vuoden 2004 kattoremontin syy-yhteydestä kosteus- ja vuotovaurioihin ovat kertoneet Ixxxnen, rakennusarkkitehti A Vxxxnen, joka oli laatinut 16.11.2015 päivätyn lausunnon vesikaton toimivuudesta ja ikkunoiden pienentämisestä (K29) sekä rakennusmestari Mxxx Exxx, joka oli laatinut 23.8.2013 päivätyn asiantuntijalausunnon Sn huoneiston yläpohjan kosteusvaurioista (K4).
Sxxxxan kertomus kattorakenteiden virheistä on perustunut hänen avatuista rakenteista tekemiinsä havaintoihin korjaustyön eri vaiheissa ja lisäksi korjaustyön aikana otettuihin lukuisiin valokuviin. Suxxxan mukaan huoneiston A 32 osalta katon tuuletusta ei ollut toteutettu alkuperäisen suunnitelman mukaan eikä muutoinkaan asianmukaisesti. Lisäksi oli todettu puutteita lämmöneristeissä, aluskatteessa, höyrysuluissa ja kattolyhtyjen rakenteissa. Kattolyhtyjen ikkunoissa ei ollut ollut ylösnostoja, mistä oli aiheutunut sel- västi havaittavissa olleita kosteusvaurioita. Suxxxan mukaan katon korjaustarve oli johtunut ullakkohuoneistojen ongelmista eivätkä kattorakenteen tuulettuvuuden ongelmat olleet voineet aiheutua vuoden 2004 kattokorjauksesta. Kaxxxxn kertomus on samansuuntainen.
Ixxxsen mukaan huoneisto oli rakennettu suunnitelmien ja rakennuslupien mukaisesti. Katon tuuletus oli toiminut. Ikkunalyhdyissä oli ollut kymmenen senttimetrin rintataite, joka oli kattoremontissa vuonna 2004 poistettu. Samalla oli poistettu kattolyhtyjen eristeitä ja tukittu katon ilma-aukkoja.
Myös Vxxxnen on kertonut, että Sn kattosuunnitelman mukainen tuuletus oli ollut toimiva ja että vuoden 2004 kattoremontin yhteydessä oli virheellisesti tukittu katon tuuletusrakoja. Samoin Exxx on katsonut, ettei asunto-osakeyhtiön katon korjaus vuosina 2012–2013 ollut johtunut Sn ullakkohuoneiston rakentamissa tehdyistä virheistä. Lisäksi hän oli tehnyt havaintoja siitä, että korvausilmareitti sivuräystäille oli osittain tukittu.
Ullakkohuoneiston rakentamisessa tehdyistä virheistä on esitetty edellä selostettua ristiriitaista näyttöä. Hovioikeus pitää Suxxxan kertomusta tältä osin luotettavimpana. Hän on todistajista ainoana osallistunut kattorakenteiden avaamiseen ja korjaamiseen. Muut ulkopuoliset todistajat ovat perustaneet kertomuksensa asiakirjoihin ja valokuviin sekä pintapuoliseen havainnointiin. Ixxxsen kertomukselle ullakkohuoneiston rakentajana ei voida panna yhtä suurta painoarvoa kuin Suxxxan kertomukselle. Ixxxsen kertomusta ei voida pitää uskottavana siltä osin, että kattolyhtyjen ikkunoiden rintataitteet olisi vuoden 2004 kattokorjauksessa poistettu. Suxxxan mukaan väitetty rintataite ei olisi edes mahtunut alkuperäiseen rakenteeseen. Hovioikeus pitää siten käräjäoikeuden tavoin näytettynä, että Sn asunnon kattolyhdyt oli rakennettu virheellisesti, koska suunnitelmien mukaista ylösnostoa tai sitä vastaavaa rakennetta ei ollut toteutettu. Korjaustarpeen kannalta merkitystä ei ole sillä, ettei kaikissa ikkunoissa ollut vielä havaittavissa merkittäviä kosteusvaurioita. Rakenne on kuitenkin ollut omiaan altistamaan ikkunarakenteet tällaisille vaurioille. Hovioikeudessa on esitetty selvitystä myös muista kattorakenteen virheistä ja niiden syy-yhteydestä vuoto- ja kosteusvaurioihin. Suxxxan kertomuksen perusteella voidaan pitää näytettynä, että katon tuuletusta on pitänyt parantaa ja tämä on edellyttänyt katon korottamista, millä on ollut vähäinen vaikutus ikkunoiden korjaustavan valintaan. Muilta osin väitettyjen virheiden yksityiskohtainen arviointi ei ole Sn kanteen kannalta tarpeellista.
Rakennusluvan tarve
Sn mukaan ikkunat eivät vuosina 2012–2013 toteutetun kattoremontin jälkeen olleet vastanneet voimassa ollutta rakennuslupaa. Hovioikeus toteaa, ettei tällä seikalla ole merkitystä asiaa arvioitaessa, koska lyhtyikkunat oli pitänyt joka tapauksessa korjata Sn rakennustyössä tapahtuneiden virheiden vuoksi. Merkitystä on vain sillä, olisiko ikkunoiden pienentämiseen johtaneelle korjaustavalle tullut hakea rakennuslupa.
Riidatonta on, että kattolyhtyjen korjaustavan muutokselle ei ollut haettu rakennuslupaa. Sxxx on kertonut saaneensa Helsingin kaupungin rakennusvalvonnasta tiedon, että katon korotus oli niin vähäinen, ettei siihen tarvittu rakennuslupaa. Kun Suxxxalle oli esitetty ikkunoiden pienentämiseen liittyviä väitteitä, hän oli jälkikäteen ollut vielä uudelleen yhteydessä rakennusvalvontaan. Hänelle oli ilmoitettu, ettei rakennuslupa ollut tarpeen. Rakennusvalvonta oli lisäksi käynyt naapuritalon vesikatolta katsomassa ikkunalyhtyjä ja todennut ne riittävän siroiksi. Myös asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja Hxxx Hxxxmi on kertonut tällaisesta rakennusvalvonnan käynnistä. Sähköpostiviestit 1.3.2013 (V23) ja 1.3.2014 (V24) tukevat Suxxxan kertomusta. Niistä ilmenee, ettei ikkunan alareunan nostoa ole pidetty kaupunkikuvallisesti merkityksellisenä ja ettei toimenpide ole vaatinut rakennuslupaa.
Hovioikeus katsoo asiassa esitetyn näytön perusteella käräjäoikeuden tavoin näytetyksi, ettei yhtiön valitsema korjaustapa ole edellyttänyt rakennuslupaa.
Onko asunto-osakeyhtiöllä ollut teknisesti ja taloudellisesti perusteltu syy valita sellainen korjaustapa, jossa ikkunat pienentyvät?
Hovioikeus toteaa, että ikkunoiden sijainti ja koko on yleisesti tiedetyllä tavalla asumisviihtyvyyden kannalta merkittävä seikka ja että ikkunoilla voi olla merkitystä myös huoneiston arvoon. Tämän vuoksi perusteeton puuttuminen ikkunoiden pinta-alaan voi tarkoittaa, että yhtiö on toiminut huolimattomasti.
Asunto-osakeyhtiön valitsema korjaustapa on johtanut siihen, että Sn ullakkohuoneiston kattolyhdyissä olevat kolme ikkunaa ovat pienentyneet alareunastaan noin 15 senttimetriä. Ikkunoiden alareunat ovat nyt 145 senttimetrin korkeudella lattiasta, vaikka ullakkohuoneistojen rakentamistapaohjeen (K3) mukaan ikkunapenkin korkeus lattian tasosta saisi olla enintään 130 senttimetriä. Ikkunalaudat ovat jääneet selvästi ikkunoiden alareunaa alemmaksi. Huoneistossa on lisäksi kolme olohuoneen parvekkeelle aukeavaa ikkunaa, joista kaksi on olohuoneessa ja yksi makuuhuoneessa. Lisäksi huoneistossa on yksi keittiön parvekkeen ovessa oleva ikkuna (K4, sivu 7).
Hovioikeus katsoo, ettei Sn ikkunoiden pienentämistä kuvatulla tavalla voida pitää osakkeenomistajan kannalta katsoen merkityksettömänä muutoksena. Pelkästään tämä ei kuitenkaan johda korvausvelvollisuuteen, vaan asiaa on arvioitava sillä perusteella, onko asunto-osakeyhtiö toiminut korjaustavan valinnassa huolimattomasti vai onko se valinnut käsillä olleista vaihtoehdoista taloudellisesti ja teknisesti parhaan ottaen huomioon myös Sn edut osakkeenomistajana.
Sn mukaan ikkunoiden ylösnosto olisi ollut mahdollista toteuttaa ikkunoita pienentämättä rakentamalla kattolyhtyjen alle syvennys (K29) tai sellainen poikittainen rintataite, jollainen oli tehty huoneiston A 31 lyhtyikkunoihin (V6, kuva 32).
Hovioikeus pitää asiassa esitetyn yhdensuuntaisen todistelun perusteella näytettynä, ettei alkuperäinen korjaussuunnitelma ollut ollut toteuttamiskelpoinen, koska ikkunat olisivat siirtämisen jälkeen tulleet sijaitsemaan liian lähellä räystästä, jalkaränniä ja lumiesteitä. Skaan ei ole tällaista vaihtoehtoa hovioikeudessa esittänyt. Sn esittämän syvennyksen rakentaminen olisi sen sijaan ollut kaikkien asiassa kuultujen asiantuntijoiden mukaan mahdollista. Tämä olisi kuitenkin ollut valittua korjaustapaa kalliimpi ja enemmän huoltoa vaativa ratkaisu. Sxxx, Kaxxxx ja Jaxxx ovat pitäneet syvennystä myös kosteusvaurioille alttiina riskirakenteena. Sxxx on lisäksi kertonut, että peltikate olisi ollut syvennyksen edessä niin loiva, että kate olisi täytynyt asentaa kermiohjeiden mukaisesti, minkä lisäksi olisi edellytetty 300 millimetrin ylösnostoa eli yhteensä 400 millimetrin varaa.
Ikkunan alareunaa olisi siten todennäköisesti jouduttu joka tapauksessa nostamaan. Hänen mukaansa poikittaisen rintataitteen rakentaminen ei olisi ollut räystäitä lähellä olevan sijainnin vuoksi mahdollista siten kuin ylempänä sijainneen huoneiston A 31 ikkunoiden osalta oli tehty. Myös Jaxxx on arvellut, että syvennykseen olisi tullut rakentaa nyt toteutettua korkeampi ylösnosto. Vxxxsen mukaan syvennyksen tekeminen olisi sen sijaan ollut vähäinen toimenpide. Exxxin mukaan vanha ikkuna olisi voitu säilyttää kiinnittämällä huomiota ylösnostojen tiivistykseen ja varmistamalla rakenteen tuulettuvuus.
Hxxxmi on kertonut, että asunto-osakeyhtiön päätös oli perustunut Suxxxan asiantuntijalausuntoon. Hänen mukaansa asunto-osakeyhtiö ei olisi missään tapauksessa toteuttanut korjausta syvennyksellä, jonka oli kerrottu olevan riskirakenne.
Kiinteistönvälittäjät A Yxxx ja Rxxx Txxxs ovat antaneet huoneistosta arviolausunnot (K5 ja V31) ja kertoneet ikkunoiden pienentymisen vaikutuksesta huoneiston arvoon. Yxxxn arvion mukaan huoneiston arvo oli alentunut ikkunoiden pienentymisen seurauksena suhteessa hintatilastoihin viisitoista prosenttia. Hän oli käynyt huoneistossa myös ennen ikkunoiden pienentämistä. Tyrkäs on puolestaan kertonut, että huoneiston hinta arvioidaan lattiapinta-alan mukaan ja että ensisijaisesti arvoon vaikuttavat sijainti, tehdyt ja suunnitellut tai mahdollisesti tekemättä jätetyt peruskorjaukset ja asunnon toiminnallisuus. Sn huoneiston ikkunoiden pienentämisellä ei ollut vaikutusta huoneiston arvoon. Huoneistossa oli useita isoja ikkunoita, joista oli hyvät näkymät ulos. Huoneisto oli erittäin valoisa ja viehättävä ullakkoasunto.
Suxxxan ammattitaitoa ei ole asiassa kyseenalaistettu. Ottaen huomioon kattolyhtyjen korjaustarpeen syistä ja korjaustavan valinnasta esitetyn selvityksen sekä huoneiston muut ikkunat, asunto-osakeyhtiö ei ole toiminut huolimattomasti, kun se on Suxxxalta saamiensa tietojen perusteella valinnut sellaisen korjaustavan, jossa lyhtyikkunat ovat pienentyneet. Tässä oikeudenkäynnissä esitetty näyttö ei anna aihetta jälkikäteenkään arvioida korjaustavan paremmuutta verrattuna muihin asiassa esitettyihin korjaustapoihin toisin kuin asunto-osakeyhtiö on kattoremontin aikana tehnyt.
Yhdenvertaisuusperiaatteen väitetty rikkominen
Sn mukaan valittu korjaustapa oli rikkonut asunto-osakeyhtiölain mukaista yhdenvertaisuusperiaatetta, koska toisen ullakkoasunnon ikkunoita ei ollut pienennetty ja lisäksi asunto-osakeyhtiö oli aiheuttanut Slle vahin- koa tavoitellessaan kustannussäästöjä.
Asiassa on selvitetty, että asunto-osakeyhtiön toisen ullakkohuoneiston A 31 kattolyhtyjen sijainti ja rakenne on erilainen ja niiden korjaus oli voitu toteuttaa alkuperäisen suunnitelman mukaisesti ikkunoita pienentämättä. Sn huoneiston A 32 osalta oli edellä selostetuista syistä jouduttu valitsemaan erilainen korjaustapa. Kahden ullakkohuoneiston osakkeenomistajia ei siten ole perusteettomasti asetettu erilaiseen asemaan.
Hovioikeus näin ollen katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei asunto-osakeyhtiön valitsema korjaustapa ole rikkonut yhdenvertaisuusperiaatetta.
Sn suostumuksen puute ja asunto-osakeyhtiön huolimattomuus
Riidatonta on, että S oli saanut alkuperäisen katon korjaussuunnitelman tiedokseen. Alkuperäisen korjaussuunnitelman mukaan ikkunoiden kokoon ei olisi tullut muutoksia. Riidatonta on, että S ei ollut antanut suostumustaan korjaustavan muutokselle.
Sxxx on kertonut, että korjaustavan muutoksesta oli sovittu työmaakokouksessa. Työmaakokouksessa olivat olleet läsnä Hxxxmi, isännöitsijä, valvoja ja urakoitsijat. S ja Ixxxnen ovat kertoneet Sn saaneen tiedon ikkunoiden pienentämisestä, kun Ixxxnen oli muissa asioissa soittanut työmaalle. Ixxxnen oli tämän johdosta ottanut yhteyttä Hxxxxeen, joka oli ilmoittanut, ettei voinut auttaa asiassa. Ixxxnen oli lisäksi ottanut yhteyttä Exxxiin ja he olivat menneet työmaalle, mihin he eivät kuitenkaan olleet tervetulleita.
Hovioikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiö on lain edellyttämällä tavalla ilmoittanut Slle kattoremontista ja sen vaikutuksista hänen huoneistoonsa. Slle oli kuitenkin aikanaan toimitettu korjaussuunnitelma, jonka mukaan ikkunoiden koko olisi säilynyt ennallaan. Ikkunoiden pienentäminen suunnitelmasta poiketen on ollut Sn kannalta merkityksellinen muutos. Hänelle olisi sen vuoksi tullut ilmoittaa korjaustavan muutoksesta ja varata tilaisuus ottaa kantaa siihen. Tältä osin asunto-osakeyhtiö on toiminut huolimattomasti.
Asunto-osakeyhtiöllä kuitenkin on ollut perusteltu syy valita sellainen korjaustapa, jossa ikkunat ovat pienentyneet. Asunto-osakeyhtiö ei siten ole syyllistynyt huolimattomuuteen korjaustavan valinnassa. Sen syyksi jäävä huolimattomuus korjaustavan muutoksesta ilmoittamatta jättämisessä ei ole syy-yhteydessä väitettyyn vahinkoon.
Valvontakulut ja kiinteistönvälittäjän palkkio
Kunnossapidosta vastuussa olevan asunto-osakeyhtiön on pitänyt vastata virheen selvittely- ja valvontakuluista. S oli kuitenkin käyttänyt asiassa myös omaa asiantuntijaa Exxxia, mistä aiheutuneita kuluja hän on vaatinut asunto-osakeyhtiöltä. Lisäksi hän oli käyttänyt kiinteistövälittäjää asunnon arvioimiseen ja on vaatinut korvausta myös näistä kuluista.
Sn ja Ixxxsen mukaan Exxxiin oli otettu yhteyttä, kun S oli saanut katon alkuperäisen korjaussuunnitelman tiedokseen ja Ixxxnen ei ollut pitänyt suunnitelmia asianmukaisina. Tarkoitus oli varmistaa, että korjaus tehtäisiin asianmukaisesti ja S saisi tarvitsemansa tiedot. Hxxxmen mukaan Exxxilta oli tullut tarjous suunnitella katon korjaus uudelleen, mutta ei minkäänlaista kommenttia jo tehdystä suunnitelmasta. Exxx on laatinut huoneiston A 32 yläpohjan kosteusvaurioista asiantuntijalausunnon (K4).
Hovioikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiö voisi olla velvollinen korvaamaan Exxxin laskun vain, jos se olisi syyllistynyt korjaustarpeen selvittämisessä, kattorakenteen korjaamisessa tai töiden valvonnassa sellaiseen laiminlyöntiin, jonka johdosta osakkeenomistajan olisi itsekin pitänyt selvittää asiaa ja valvoa korjaustöitä. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, ettei asunto-osakeyhtiön ole näytetty syyllistyneen tällaiseen laiminlyöntiin. Kiinteistönvälittäjän palkkion asunto-osakeyhtiö voisi olla velvollinen korvaamaan vain, jos Sn kanne ikkunoiden ennallistamisesta tai huoneiston arvonalennuksen korvaamisesta menestyisi.
Johtopäätös Sn valituksen osalta
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei asunto-osakeyhtiöllä ole velvollisuutta ennallistaa ikkunoita tai suorittaa Slle korvausta huoneiston arvon alentumisesta eikä myöskään vahingonkorvausta valvontakuluista tai kiinteistönvälittäjän palkkiosta.
Sn valitus on näin ollen pääasian osalta hylättävä.
Asunto-osakeyhtiön vastavalitus
Kysymyksenasettelu
Vastakanteen mukaan asunto-osakeyhtiön vuosina 2012 ja 2013 tekemän kattokorjauksen aikana Sn ullakkoasunnossa oli ilmennyt ikkunarakenteiden lisäksi seuraavia virheitä:
virheellisesti ja puutteellisesti asennettu aluskate,
riittämättömät eristepaksuudet ja merkittävät puutteet eristeiden asentamisessa, höyrysulkujen puutteellisuus ja rikkinäisyys, katon tuuletuksen puutteellisuus, ja
palokatkoissa olevat puutteellisuudet.
Asunto-osakeyhtiö on vaatinut Slta virheiden korjaamisesta korvausta yhteensä 27.883,13 euroa sekä selvittely- ja valvontakuluja yhteensä 6.399,09 euroa. Käräjäoikeus on hylännyt vastakanteen vanhentuneena.
Asunto-osakeyhtiön vastavalituksen vuoksi asiassa on ratkaistavana kysymys siitä, ovatko asunto-osakeyhtiön korvausvaatimukset vanhentuneet joko yleisen kolmen vuoden tai toissijaisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kulumisen vuoksi.
Vanhentumiseen sovellettava laki
S on loppulausunnossaan katsonut, että koska ullakkohuoneisto on rakennettu ennen nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa 1.7.2010, vanhentuminen on ratkaistava vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölain mukaisesti, jolloin kanne olisi tullut lain viittaussäännöksen perusteella nostaa vuoden 1978 osakeyhtiölain 15 luvun 7 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaisesti kahden vuoden kuluttua siitä toimenpiteestä, johon kanne on perustunut. Nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain 20 §:n mukaan vahingonkorvaukseen, joka perustuu ennen uuden lain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, sovelletaan vanhaa lakia.
Sn omistamat osakkeet ovat oikeuttaneet ullakkohuoneiston rakentamiseen. Hänen ja asunto-osakeyhtiön välillä on 28.5.1997 solmittu sopimus (V32) ”ullakolle rakennettavan ullakkohuoneiston rakentamisen ehdoista”. Sopimuksen mukaan rakentaja vastaa kaikista ullakkorakentamiseen liittyvistä kustannuksista. Rakentamistyöt on suoritettu vuosien 2000 ja 2004 välisenä aikana eli vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölain voimassa ollessa.
Kysymys on Sn ja asunto-osakeyhtiön välillä sovitusta ullakkohuoneiston rakentamisesta, johon on tarvittu viranomaisen lupa. Asunto-osakeyhtiö on rakennustyöhön suostunut ja hakenut sen vaatiman viranomaisluvan. Ra- kennustyöt ovat kohdistuneet myös sellaisiin talon rakenteisiin, joiden osalta kunnossapitovastuu silloin kuului ja myös muutostöiden jälkeen tuli kuulumaan asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiö on näiltäkin osin suostunut siihen, että S huolehtii töiden toteutuksesta. Slla on tällöin ollut velvollisuus rakennustyötä suorittaessaan ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön edut. Toisaalta asunto-osakeyhtiöllä on ollut oikeus valvoa ja edellyttää, että rakennustyö tulee asianmukaisesti tehdyksi. Hovioikeus katsoo, että tilanne on rinnastettavissa osakkeenomistajan muutostöitä koskevassa korkeimman oikeuden ratkaisussa 2003:131 käsiteltyyn tilanteeseen, jossa osakkeenomistaja oli ottanut huoneiston kellari- ja ullakkotilat asumiskäyttöön. Korkein oikeus on katsonut, että yhtiön ja osakkeenomistajan välinen suhde on ollut tapauksessa mainituissa olosuhteissa sopimussuhteeseen rinnastettava. Tämä on tarkoittanut sitä, että myös vanhentumiseen on sovellettu sopimussuhteissa noudatettavia oikeusohjeita.
Asiassa on edellä mainittuun korkeimman oikeuden ratkaisuun viitaten katsottu olevan riidatonta, että vahingonkorvausvastuu määräytyy sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaan. Hovioikeus lisäksi toteaa, että ullakkorakentamisen aikaan voimassa ollut osakkaan vahingonkorvausvastuuta koskeva vuoden 1978 osakeyhtiölain 15 luvun 3 § samoin kuin nykyisen asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentin vastaava säännös koskevat lähinnä hallinnollista vastuuta eli tilanteita, joissa osakas on myö- tävaikuttanut yhtiön asioiden hoitamisessa asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen. Tällaisesta tilanteesta ei nyt ole kysymys.
Vanhentumiseen sovellettava laki on siten käräjäoikeudenkin soveltama laki velan vanhentumisesta (vanhentumislaki) eikä vuoden 1991 asunto- osakeyhtiölain viittaussäännöksen perusteella vuoden 1978 osakeyhtiölain 15 luvun 7 §.
Vanhentumislain säännökset
Vanhentumislain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vahingonkorvauksen kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua sopimusrikkomuksessa siitä, kun vahingonkärsijä on havainnut virheellisyyden sopimuksen täyttämisessä tai hänen olisi pitänyt se havaita. Pykälän 2 momentin mukaan vahingonkorvauksen vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta tai vahinkoon johtaneesta tapahtu- masta. Lain esitöissä on mainitun lainkohdan osalta todettu, että jos vahingon ilmeneminen viivästyy tai vastuussa olevasta tahosta ei ole selvyyttä, myöskään 7 §:n 1 momentissa säädetty kolmen vuoden määräaika ei ala kulua. Ei kuitenkaan ole perusteltua, että tällä tavoin epäselvien korvausten, edun palautusten tai muiden hyvitysten vanhentumisajan alkaminen siirtyy epämääräiseksi ajaksi pitkälle tulevaisuuteen. Tämän vuoksi 2 momentissa on säädetty siitä ajasta, jonka kuluessa 1 momentissa tarkoitettuun korvaukseen on viimeistään vedottava. Kymmenen vuoden määräaika laskettaisiin niin sopimusperusteisissa kuin sopimuksen ulkopuolisissakin vahingoissa vahinkoon johtaneesta tapahtumasta. Jollei vaatimusta ole esitetty kymmenen vuoden kuluessa vahinkotapahtumasta, korvausvaatimus vanhenisi, vaikka vahinko ei olisi ilmennyt tätä ennen tai sen ilmenemisestä olisi kulu- nut vähemmän kuin yleensä noudatettavat kolme vuotta (KKO 2013:72, HE 187/2002 vp).
Korkein oikeus on ratkaisussaan 2003:131 sivunnut rakennusvalvonnan lopputarkastuksen merkitystä vanhentumisajan alkamisen kannalta. Asiassa on ollut riidatonta, että vanhentumisaika on alkanut rakennustöiden lopputarkastuksesta. Korkein oikeus on todennut, että vanhentuminen on alkanut viimeistään tuolloin ottamatta kantaa siihen, mikä olisi se aikaisempi ajankohta, jolloin vanhentuminen olisi voinut alkaa.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2013:72 on puolestaan ollut kysymys asianajajan vahingonkorvausvastuun vanhentumisesta. Korkein oikeus on todennut, että sopimussuhteissa kymmenen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua virheellisen suorituksen tekemisestä. Tapauksessa aika oli alkanut kulua jo virheellisen haastehakemuksen laatimisesta, vaikka asianajaja olisi myöhemmin käsittelyn aikana voinut muuttaa kannettaan.
Huoneiston valmistuminen
Rakennusluvan (V14) mukaan rakennustyön edetessä on pitänyt pyytää seuraavien katselmusten toimittamista: rakennekatselmus, KVV-katselmus, IV-katselmus ja loppukatselmus. Helsingin kaupungin rakennusvalvontavi- raston tarkastusasiakirjan (V15) mukaan kohteessa on todettu rakennustekniset työt, KVV-työt ja ilmanvaihtotyöt tehdyiksi 12.7.2004. Loppukatsel- mus (V13) on toimitettu 15.12.2004. Sn ja Hxxxmen kertomusten mukaan S on ottanut asunnon tämän jälkeen käyttöönsä.
Huoneistossa on käsin kirjoitetun asiakirjan (K9) mukaan pidetty 26.8.2002 kantavien rakenteiden tarkastus, jolloin asunto-osakeyhtiölle on luovutettu vesikaton takuupaperi. Saman asiakirjan mukaan 15.10.2002 on pidetty kantavien rakenteiden, tuuletuksen ja vesikaton tarkastus. Asiakirjan toisella sivulla on asunto-osakeyhtiön valvojan Hiski Liljaston allekirjoitus ja päiväys 15.10.2002 sekä kirjaus ”vesikaton alainen tuuletus tarkastettu harjalle tuleva keräilyputki tarkastetaan erikseen myöhemmin”. Viimeksi mainitussa tarkastuksessa oli asiakirjan ja Ixxxsen kertomuksen mukaan ollut läsnä rakennustarkastaja, isännöitsijä, valvoja, arkkitehti, vastaava mestari ja rakennuttajan edustaja. Ixxxsen mukaan kaikki asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle tulevat rakenteet olivat tuolloin valmiina. Vain huoneiston seinä- ja lattiapinnoitteet olivat olleet keskeneräisiä.
Asunnossa on tapahtunut 26.6.2003 laaja vesivahinko, jota koskevasta vahinkoraportista ilmenee huoneiston olleen lattiapintojen osalta valmis (K22). Vesivahinko on asunto-osakeyhtiön toimesta korjattu. Asunto-osakeyhtiön hallituksen kokouksen 17.12.2003 pöytäkirjan (V27) mukaan huoneiston valmiusaste on tuolloin ollut noin 85 prosenttia ja jäljellä on ollut enää pintarakennetyöt, joiden korjausvastuu on osakkeenomistajalla.
Hovioikeus toteaa, ettei huoneiston valmiusasteesta 15.10.2002 ole esitetty muuta välitöntä näyttöä kuin Ixxxsen kertomus. Rakennusvalvonnan tar- kastusasiakirjassa on kuitattu eri työvaiheita tarkastetuiksi, mutta tarkastus- päivämääristä ei voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että kukin työvaihe olisi vasta allekirjoituksen hetkellä valmistunut ottaen erityisesti huomioon, mitä hallituksen kokouspöytäkirjassa on todettu valmiusasteesta 17.12.2003. Asiassa ei ole esitetty Ixxxsen kertomusta vastaan puhuvaa näyttöä siitä, että huoneisto oli ollut lokakuussa 2012 asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle tulevien rakenteiden osalta valmis. Hovioikeus näin ollen katsoo, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle tulleet rakenteet ovat olleet valmiita vuoden 2012 lopulla ja joka tapauksessa viimeistään vesivahingon tapahtuessa 26.6.2003.
Oliko asunto-osakeyhtiö ottanut 15.10.2002 rakenteet vastuulleen?
Sn mukaan ullakkohuoneisto oli 15.10.2002 tarkastuksessa luovutettu asunto-osakeyhtiölle ja valvoja oli tarkastanut kantavat rakenteet. Sen sijaan asunto-osakeyhtiön mukaan se ei ollut tuolloin ottanut ullakkohuoneistoa vastaan osaksikaan.
Asunto-osakeyhtiö ja S ovat sopineet ullakkohuoneiston rakentamisesta sopimuksella, jonka ainoa varsinainen sisältö on ollut se, ettei rakentaminen saa aiheuttaa asunto-osakeyhtiölle mitään kustannuksia. Lisäksi on sovittu joistakin yksittäisistä asioista. Kyseessä ei ole ollut urakkasopimus vaan osakkaan muutostöiden ehtoja koskeva sopimus. Hxxxmi on kertonut, että sopimuksen sisällön vuoksi asunto-osakeyhtiön valvonta oli ilmeisesti ollut vähäistä.
Pelkästään Ixxxsen kertomuksen ja hänen 15.10.2002 tarkastuksesta itse käsin laatimansa asiakirjan perusteella ei voida pitää näytettynä, että asunto-osakeyhtiö olisi 15.10.2002 pidetyssä tarkastuksessa nimenomaisesti hyväksynyt tuolloin vielä keskeneräisen ullakkohuoneiston rakenteet joltain osin vastaanotetuksi. Asunto-osakeyhtiön valvoja ei ole yhtiön toimielin eikä valvontaan kuuluvien tarkastusten suorittaminen tarkoita yhtiön ottaneen vastaan tai hyväksyneen osakkaan muutostöitä.
Virheiden havaitseminen
Asunto-osakeyhtiön kanteen mukaiset väitetyt rakennusvirheet ovat olleet kattorakenteissa. Niiden havaitseminen on näin ollen edellyttänyt sitä, etteivät rakenteet ole olleet tarkastushetkellä peitettyinä. Tarkastuksessa 15.10.2002 oli tarkastettu kantavat rakenteet, tuuletus ja vesikatto. Ixxxsen kertomuksen mukaan tuolloin keskeneräisiä olivat olleet vain huoneiston seinä- ja lattiapinnoitteet. Muita tilaisuudessa läsnä olleita henkilöitä ei ole asiassa kuultu todistajina. Asiassa on näin ollen jäänyt näyttämättä, että kattorakenteiden väitetyt virheet olisivat olleet tarkastuksessa 15.10.2002 näh- tävillä.
Asunto-osakeyhtiö on tehnyt vuonna 2003 sattuneen vesivahingon jälkeen korjauksia Sn ullakkohuoneistossa. Hovioikeudelle ei ole esitetty näyttöä siitä, että vesivahinkokorjausten yhteydessä kattorakenteita olisi avattu siten, että väitetyt virheet olisivat olleet havaittavissa.
Asunto-osakeyhtiön vuonna 2004 teettämässä kattokorjauksessa oli ainoastaan vaihdettu peltikate eikä katon rakenteita muutoin ollut avattu. Exxxin mukaan katon ongelmat olisivat tuolloin olleet asiantuntijan havaittavissa. Puurakenteet olivat olleet todennäköisesti kosteuden johdosta tummuneita. Exxx ei kuitenkaan ole yksilöinyt, miten puutteet aluskatteessa, eristeissä, höyrynsuluissa, katon tuuletuksessa ja palokatkoissa olisivat olleet havaittavissa ottaen huomioon myös sen, ettei Sn mukaan hänen huoneistonsa kohdalla ollut ollut vesivuotoja. Suxxxan mukaan katon rakenteissa olevia ongelmia ei ollut voinut vuoden 2004 korjauksen yhteydessä havaita.
Edellä mainitun selvityksen perusteella hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että väitetyt virheet olisivat olleet havaittavissa vuosina 2002–2004 tarkastuksen, vesivahingon korjaamisen tai kattokorjauksen yhteydessä.
Johtopäätökset asunto-osakeyhtiön valituksen johdosta
Koska hovioikeus on katsonut näyttämättä jääneen, että asunto-osakeyhtiön olisi tullut havaita virheet vuosina 2002–2004, kolmen vuoden yleinen vanhentumisaika ei tule sovellettavaksi. Ratkaistavaksi jää, onko vaatimukset esitetty toissijaisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kuluessa.
Hovioikeus on edellä katsonut, että ullakkorakentamisessa on ollut kysymys sellaisista osakkaan muutostöistä, joita on perusteltua arvioida sopimusoikeudellisista lähtökohdista. Asunto-osakeyhtiö on ottanut Sn muutostyöt jossain vaiheessa vastattavakseen, vaikka mitään nimenomaista vastaanottamisen ajankohtaa ei ole näytetty toteen. Kattorakenteita on tarkastettu kesä- ja lokakuussa 2002. Asunto-osakeyhtiö on tuolloin tullut tietoiseksi niiden valmiusasteesta. Se on vastannut huoneistossa kesäkuussa 2003 tapahtuneen vesivahingon korjaamisesta ja vaihtanut vuoden 2004 aikana talon peltikaton. Nämä seikat viittaavat siihen, että Sn ullakkohuoneiston rakenteet olivat jo ennen joulukuuta 2004 siirtyneet asunto-osakeyhtiön vastattavaksi.
Edellä todetuin tavoin kymmenen vuoden vanhentumisaika alkaa sopimus- suhteissa kulua sopimusrikkomuksesta eli virheellisen suorituksen tekemi- sestä. Sopimus on tässä tapauksessa koskenut ullakkohuoneiston rakenta- mista myös asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle tulevien rakenteiden osalta. Rakennusvalvonnan loppukatselmus on viranomaistarkastus ja sillä voisi olla vanhentumisen kannalta merkitystä vain, jos muuta sopimusrikkomuksen ajankohtaa ei olisi osoitettavissa. Tässä tapauksessa S on näyt- tänyt, että huoneisto on valmistunut asunto-osakeyhtiön kunnossapitovas- tuulle tulevien rakenteiden osalta loppuvuonna 2002 ja viimeistään kesä- kuussa 2003.
Näissä olosuhteissa ei ole perusteltua katsoa, että sopimusrikkomus olisi tapahtunut ja vanhentuminen alkanut vasta joulukuussa 2004 tapahtuneesta rakennusvalvonnan loppukatselmuksesta. Perustellumpaa on katsoa, että sopimusrikkomus on tapahtunut silloin, kun huoneisto on talo- yhtiön vastuulle tulevilta osin valmistunut. Ne perusteet, joiden on väitetty aiheuttaneen vahinkoa, ovat jo tuolloin olleet olemassa. Sn vastuulle jäävien pintarakenteiden valmistumisella ei sen sijaan ole merkitystä vanhentumisen kannalta.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että vanhentumisaika on alkanut kulua loppuvuonna 2002 ja joka tapauksessa viimeistään ennen 26.6.2003 tapahtunutta vesivahinkoa. Koska vaatimus on riidattomasti esitetty vasta 5.7.2013, asunto-osakeyhtiö ei ole esittänyt vaatimustaan ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että asunto-osakeyhtiön vahingonkorvaussaatava on vanhentunut.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mu- kaan on 1 momentissa säädettyä vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisen oikeudenkäyntikulujen määrään.
Asunto-osakeyhtiö on hävinnyt kanteensa sekä käräjä- että hovioikeudessa. Myös S on pääosin hävinnyt kanteensa. Hän on kuitenkin voittanut eris- tysten parantamista ja niihin liittyvän 380 euron kuluja koskevan vaatimuksensa käräjäoikeudessa. Käräjäoikeuden tuomio on tältä osin jäänyt lainvoimaiseksi.
Hovioikeus toteaa, ettei Sn voittamaa osaa voida pitää vähäisenä eikä se myöskään koske vain harkinnanvaraista seikkaa. Eristeiden puutteista on otettu vastaan sekä kirjallista että henkilötodistelua. Tällaisessa tilanteessa on pidettävä perusteltuna, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan määrältään sellainen osa Sn oikeudenkäyntikuluista, joka suhteutetaan tämän vaatimuksista hyväksyttyyn osuuteen. Eri kannevaatimukset ovat ni- voutuneet toisiinsa siten, että sekä Sn ullakkorakentamiseen että vuosien 2012–2013 kattoremonttiin liittyvät seikat ovat olleet merkityksellisiä myös eristeitä koskevan kannevaatimuksen kannalta. Muun selvityksen puuttuessa hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiön on suoritettava Slle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 7.000 euroa.
Hovioikeudessa oikeudenkäyntikulujen ei voida katsoa aiheutuneen kuin vähäiseltä osin oikeudenkäyntikuluja koskevasta valituksen osasta, joten asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 velvoitetaan suorittamaan M Slle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 7.000 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antopäivästä.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 3.5.2017
Nro 546
Diaarinumero S 16/636
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 15.1.2016 nro 1746 (liitteenä)
Asia Asunto-osakeyhtiöasia
Valittaja M S
Vastavalittaja Asunto Oy Lxxxtinkatu 28
Vastapuolet Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 M S
Asian käsittely hovioikeudessa
Jatkokäsittelylupa on myönnetty M Slle ja Asunto Oy Lxxxtinkatu 28:lle 10.6.2016.
Pääkäsittely on toimitettu 27.2.2017 ja 1.–3.3.2017.
Valitus
M S on käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen toistaen vaatinut, että Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 velvoitetaan:
korjaamaan huoneiston A 32 ikkunat siten, että ikkunapinta-ala palautetaan sellaiseksi kuin se oli ollut ennen asunto-osakeyhtiön vuosina 2012– 2013 teettämiä kattokorjauksia tai toissijaisesti korvaamaan hänelle ikkunapinta-alan vähenemisen aiheuttamana huoneiston arvonalennuksena 72.000 euroa korkoineen 11.7.2014 lukien,joka tapauksessa korvaamaan asunto-osakeyhtiön vuosina 2012–2013 teettämästä katon korjauksesta hänelle aiheutuneet vahingot 12.082 eurolla korkoineen 11.7.2014 lukien, joka tapauksessa korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 54.889,44 eurolla korkoineen, ja korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 32.328,82 eurolla korkoineen.
Ikkunoiden korjaaminen tai arvonalennus
Asunto-osakeyhtiö oli vuosina 2012–2013 teettämänsä kattoremontin yhteydessä pienentänyt Sn vuosina 2000–2002 rakennuttaman ullakkohuoneiston ikkunoita. Tämä oli vähentänyt asumisviihtyvyyttä ja alentanut huoneiston arvoa.
Kattoa oli kattoremontin yhteydessä korotettu 50 millimetriä. Kattolyhtyjä oli pitänyt muuttaa, jotta ne eivät olisi jääneet liian alas uuteen kattoon nähden. Tämä oli alun perin suunniteltu tehtäväksi siirtämällä kattolyhtyjä ikkunoiden kokoa muuttamatta kohti räystäitä. Kattoremontin jo alettua muutos oli kuitenkin päätetty Sn kanssa neuvottelematta tai hänelle siitä ilmoittamatta toteuttaa siten, että ikkunoita oli pienennetty. Korjaustavan muutokselle ei ollut haettu rakennuslupaa.
Kattolyhtyjen muutostyön jälkeen huoneistosta ei enää ollut vaakasuuntaista näkymää ulos lukuun ottamatta huoneiston parvekkeita. Huoneiston valoisuus oli merkittävästi vähentynyt. Ikkunat eivät muutoksen jälkeen vastanneet rakennuslupaa. Huoneiston ikkunapenkkejä oli nostettu 145 senttimetrin korkeuteen eli selvästi rakennustapaohjeen mukaista 130 senttimetrin vähimmäiskorkeutta ylemmäs.
Ikkunoiden pienentämistä oli perusteltu myös sillä, että niiden alareunaan oli saatava 150 millimetrin ylösnosto. Tämä olisi kuitenkin voitu toteuttaa ikkunoita pienentämättä rakentamalla niiden alle syvennys. Syvennykseen olisi voitu asentaa lämmityskaapeli kosteusvaurioiden ehkäisemiseksi. Rakennuslupapiirustuksen mukaan makuuhuoneen ja olohuoneen ikkunoiden edessä olisi pitänyt olla syvennys, joka olisi mahdollistanut ylösnoston toteuttamisen siten, että ikkunan valoaukon korkeus olisi ollut 1.100 millimetriä. Pääpiirustuksen mukaisesta ikkunan korkeudesta ei tullut vähentää 150 millimetrin rintataitteen korkeutta. Helsingin kaupungin rakennusvalvontavirasto hyväksyi ullakkotiloissa alle 150 millimetrin rintataitteen.
Asunto-osakeyhtiö oli loukannut asunto-osakeyhtiölain mukaista yhdenvertaisuusperiaatetta. Toisessa ullakkoasunnossa ikkunoita ei ollut pienennetty. Asunto-osakeyhtiö ei voinut kustannussäästöjä tavoitellessaan vaihtaa olemassa olevia rakenteita ja aiheuttaa vahinkoa yhdelle osakkaalle. Ikkunoiden pienentäminen oli loukannut myös osakkaan hallintaoikeutta. Asunto- osakeyhtiö ei saanut muuttaa ikkunoiden kokoa ilman osakkaan suostumusta.
Vahingonkorvaus
Ikkunoiden pienentämisen vuoksi huoneistossa oli täytynyt tehdä myös sisäpuolisia muutoksia. Urakoitsija oli ottanut osan huoneistosta käyttöönsä korjausten ajaksi ilmoittamatta siitä Slle.
Sn oli itse valvottava huoneistossaan tehtyjä töitä ja hänen oli pitänyt käyttää apunaan teknistä asiantuntijaa selvittääkseen, oliko ikkunoiden vaihtamiselle ollut joku peruste. Tästä oli aiheutunut 11.382 euron kustannukset. Lisäksi kiinteistönvälittäjän myyntihintaa koskevasta arviosta oli aiheutunut 620 euron kustannukset.
Oikeudenkäyntikulut
Asunto-osakeyhtiö oli hävinnyt vastakanteensa, johon vastaaminen oli aiheuttanut Slle merkittävät oikeudenkäyntikulut. Asunto-osakeyhtiö oli lisäksi hävinnyt asian lämmöneristyksen puutteiden osalta, joita huomattava osa asiassa esitetystä selvityksestä oli koskenut. Ikkunoiden muutoksiin liittyvä selvitystarve oli ollut selvästi vähäisempi. Tämän vuoksi asunto-osake- yhtiö oli velvoitettava joka tapauksessa korvaamaan Sn oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa.
Vastavalitus
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan vastakanteen osalta ja että asia palautetaan tältä osin käräjäoikeuteen. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että S velvoitetaan korvaamaan sen asianosais- ja oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 79.025,62 eurolla ja hovioikeudessa 45.864,50 eurolla, molemmat määrät korkoineen.
Vahingonkorvausvelka ei ollut vanhentunut. Asunto-osakeyhtiön valvoja ei ollut 15.10.2002 tehnyt huoneistossa tarkastusta eikä vastaanottanut Sn teettämiä rakennustöitä. Sopimusrikkomus oli tapahtunut ja vanhentuminen alkanut kulua rakennusvalvontaviranomaisen suorittaman loppukatselmuksen ajankohtana 15.12.2004, jolloin rakennustyöt olivat valmistuneet ja hyväksytty käyttöön. Loppukatselmukseen mennessä Sn oli viimeistään tullut täyttää sopimukseen perustuva velvollisuutensa rakennuttaa ullakkohuoneisto asianmukaisesti ja virheettömästi.
Viranomaisen käyttöönottotarkastuksesta erillisestä työn vastaanottamisesta ei ollut sovittu eikä mikään asunto-osakeyhtiön mahdollisesti tekemä tarkastus merkinnyt työn hyväksymistä tai vastaanottamista. Lisäksi huoneisto oli ollut väitetyn tarkastuksen ajankohtana 15.10.2002 ja vielä joulukuussa 2003 keskeneräinen, joten rakennustöiden vastaanottaminen ei olisi edes olut mahdollista. Huoneiston rakennusteknisellä valmiudella ei ollut merkitystä vanhentumisajan alkamisen kannalta. Mikään ei tukenut sitä tulkintaa, että asunto-osakeyhtiö olisi ottanut Sn työt vastaan tätä aikaisemmin.
Vaatimus oli esitetty 5.7.2013 eli alle kymmenen vuoden kuluttua rakennustöiden valmistumisesta ja loppukatselmuksesta.
Vahingonkorvausvaatimus koski virheitä katon tuuletuksessa, aluskatteessa, eristeissä ja höyrysuluissa. Tällaiset virheet olivat rakenteiden peitossa eikä niitä olisi voinut havaita aikaisemmin kuin vuonna 2012 tehdyissä rakenneavauksissa.
Vastaukset
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 on vaatinut, että Sn valitus hylätään.
Ikkunoiden korjaaminen tai arvonalennus
Asunto-osakeyhtiö oli vuosina 2012–2013 korjauttanut Sn rakennustyössä tehtyjä kattorakenteen rakennusvirheitä ja niistä johtuvia vaurioita. Kattoa oli myös korotettu ullakkohuoneistojen kohdalla Sn laiminlyömän riittävän tuuletuksen toteuttamiseksi. Korjaustöiden aikana oli havaittu, että Sn rakennuttamien kattolyhtyjen ikkunakarmit ja ikkunoiden alapuoliset osat olivat kosteusvaurioituneet. Kattolyhdyt oli asennettu siten, että niiden alareuna oli ollut vesikaton pinnan tasolla ilman rakennuslupapiirustuksen ja rakennuslupamääräysten mukaista ylösnostoa eli rintataitetta, jonka tarkoitus oli suojata ikkunarakennetta kosteudelta. Kattolyhtyjen kosteussuojaa ei ollut toteutettu myöskään Sn myöhemmin vaihtoehdoksi esittämällä syvennyksellä. Kattolyhdyt oli asunto-osakeyhtiön toimesta uusittu ja niihin oli asennettu ylösnosto, mikä oli vähäisesti pienentänyt Sn huoneiston ikkunapinta-alaa. Katon korottaminen oli aiheuttanut vain pienen osan ikkunapinta-alan pienenemisestä.
Valittu korjaustapa oli ollut asunto-osakeyhtiölle riskittömin ja edullisin vaihtoehto. Kattolyhtyjä ei olisi voinut siirtää eteenpäin, koska jalkarännit ja lumiesteet olivat olleet tiellä. Rakennusvalvontaviranomainen oli tällaisen korjausvaihtoehdon kieltänyt. Syvennyksen rakentaminen ja lämpökaapelin asentaminen olisi puolestaan ollut kalliimpi vaihtoehto ja aiheuttanut riskirakenteen, koska syvennys kerää lunta ja saattaa aiheuttaa vuotovahinkoja. Lisäksi syvennys ja lämpökaapeli olisi lisännyt huollon tarvetta ja käyttökustannuksia. Syvennys olisi myös aiheuttanut kuopan Sn huoneiston sisäpuolelle ja vähentänyt huoneiston tilavuutta.
Ikkunoiden pienentymisestä ei ollut aiheutunut väitettyä vahinkoa. Ikkunapinta-alan pieneneminen oli ollut vähäistä eikä sillä ollut olennaista vaikutusta huoneiston valoisuuteen tai arvoon. Kunnossapitotyö oli suoritettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Rakennusvalvonta oli hyväksynyt korjaustyön. Kattorakenteen rakennusvirheiden korjaaminen oli nostanut huoneiston arvoa. Ikkunoiden pinta-alan pienentyminen on johtunut viime kädessä Sn omista laiminlyönneistä. Kattorakenteiden ja ikkunalyhtyjen korjaaminen ja vuotojen estäminen oli ollut myös Sn edun mukaista.
Asunto-osakeyhtiö ei ollut rikkonut asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Kysymys oli ollut asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakenteiden korjauksista eikä asunto-osakeyhtiöllä ollut ollut velvollisuutta pyytää korjauksiin osakkaan suostumusta. Suostumuksella ei olisi ollut merkitystäkään, koska asunto-osakeyhtiö ei olisi missään tapauksessa toteuttanut kosteussuojaa syvennyksellä. Korjaustyö ei ollut loukannut yhdenvertaisuusperiaatetta tai osakkaan hallintaoikeutta. Ikkunoita ei voinut palauttaa alkuperäisiksi, koska kysymys oli ollut hyvän rakennustavan ja määräysten vastaisesta riskirakenteesta.
Vuosien 2012–2013 korjaustöistä oli päätetty yhtiökokouksessa, johon S oli saanut kutsun ja jossa S oli ollut läsnä. Hän oli siten saanut tiedon korjaustöistä. S oli lisäksi ollut usein työmaalla korjaustöiden aikana.
S oli ollut tietoinen katon korottamisesta ja sen mahdollisista vaikutuksista hänen huoneistoonsa. Tästä huolimatta S ei ollut ollut yhteydessä korjausten osalta asunto-osakeyhtiöön.
Vahingonkorvaus
Sn vaatimus kattoremontin selvittelykuluista ei perustunut sen enempää lakiin kuin sopimukseen. S oli itse aiheuttanut selvittelytarpeen ja a heuttanut syntyneet kulut.
Oikeudenkäyntikulut
Vastakanteessa esitetyt vaatimukset eivät olleet edellyttäneet Slta asiantuntijaselvitystä eivätkä Sn oikeudenkäyntikulut olleet olennaisesti lisääntyneet vastakanteeseen vastaamisen johdosta. Vastatakseen kanteeseen yhtiö oli joutunut selvittämään Sn rakennushanketta ja siinä tehtyjä virheitä. Valtaosa oikeudenkäyntikuluista oli aiheutunut ikkunoiden kosteus- suojauksen, korkeuden, sijoittelun ja näitä koskevien normien sekä kattolyhtyihin liittyneiden seikkojen selvittelystä sekä niitä koskeviin väitteisiin vastaamisesta. Sn väite siitä, että lämpövuodot olivat syntyneet vuonna 2012–2013 teetetystä kattoremontista, ei ollut menestynyt. S oli siten tullut velvoittaa pitämään kyseiseen vaatimukseen liittyvät oikeudenkäynti- kulunsa vahinkonaan.
S on vaatinut, että asunto-osakeyhtiön vastavalitus hylätään.
Käräjäoikeuden tuomio korvausvelan vanhentumisen osalta oli oikea. Asunto-osakeyhtiön saatava oli vanhentunut käräjäoikeuden toteamin tavoin toissijaisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kulumisen vuoksi. Lisäksi saatava oli vanhentunut yleisen kolmen vuoden vanhentumisajan kulumisen vuoksi.
Kymmenen vuoden vanhentumisaika oli alkanut kulua viimeistään 15.10.2002, jolloin ullakkohuoneisto oli luovutettu asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiö oli tuolloin ottanut rakenteet kunnossapitovastuulleen ja vaaranvastuu oli siirtynyt sille. Huoneistossa oli 26.6.2003 tapahtunut putkivuoto, jonka asunto-osakeyhtiö oli korjannut kunnossapitovastuunsa perusteella. Asunto-osakeyhtiö oli siten joka tapauksessa ottanut rakenteet vastaan ennen 26.6.2003. Hallituksen pöytäkirjan 17.12.2003 merkinnässä 85 prosentin valmiusasteesta oli ollut kysymys putkivuodon aiheuttamista korjaustöistä. Asunto-osakeyhtiö oli lisäksi vuonna 2004 toteuttanut kattokorjauksen, joten rakenteet oli luovutettu asunto-osakeyhtiölle aikaisemmin kuin loppukatselmuksessa 15.12.2004.
Asunto-osakeyhtiö rakennusluvan hakijana oli määrännyt lopputarkastuksen ajankohdan. Asunto-osakeyhtiö oli samanaikaisesti Sn ullakkorakentamisen kanssa ja sen jälkeen teettänyt muitakin töitä ja pyytänyt loppukatselmusta vasta kaikkien töiden valmistuttua. Sn suoritusvelvollisuus ei ollut voinut jatkua määräämättömän ajan lopputarkastukseen saakka. Rakennustyön valmistumista ja luovuttamista asunto-osakeyhtiölle Sn ja asunto-osakeyhtiön välisessä suhteessa ei voitu todeta loppukatselmuksen perusteella. S oli kunkin työvaiheen päätyttyä luovuttanut työt asuntoosakeyhtiölle eikä hänellä sen jälkeen ollut ollut oikeutta tehdä korjaustöitä asunto-osakeyhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. S ei siten ollut voinut korjata väitettyjä laiminlyöntejä 15.12.2004 saakka.
Väitetyt rakenteiden virheet oli havaittu tai olisi ainakin pitänyt havaita 15.10.2002. Lisäksi huoneistossa oli vuonna 2003 tehty korjaustöitä vesivahingon vuoksi ja vuonna 2004 peltikaton korjaustöitä, jolloin virheet olisi viimeistään pitänyt havaita. Vaatimukset olivat siten vanhentuneet myös yleisen kolmen vuoden vanhentumisajan nojalla, vaikka toissijaisen vanhentumisajan katsottaisiin vastoin Sn näkemystä alkaneen 15.12.2004.
Todistelu
Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin K1–K11, K17–20, K22–K25, K28, K29, K32, K33 ja K35 sekä V1–V15, V20–V27 ja V29–V35.
Hovioikeudessa on kuulusteltu todistelutarkoituksessa M S ja Hxxx Hxxxmeä sekä todistajina Sxxx Ixxxsta, A Vxxxsta, Mxxx Exxxia, A Yxxxä, Rxxx Tyrkästä, Mxxx Sxxxa, Mxxx Kaxxxxta ja Jyxxx Jaxxxa.
Hovioikeuden ratkaisu
Taustatiedot
Sn omistamat asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat oikeuttaneet rakentamattoman ullakkohuoneiston A 32 hallintaan. S ja asunto-osakeyhtiö ovat 28.5.1997 sopineet ullakkohuoneiston rakentamisen ehdoista ja rakentamisesta. S on aloittanut rakennustyöt vuonna 2000 tuolloin olemassa olleiden kattorakenteiden alle. Sn puoliso Sxxx Ixxxnen on suorittanut käytännön rakennustyöt. Niiden yhteydessä peltikattoa on uudistettu ainoastaan Sn ullakkohuoneiston yläpuolelta. Asunto-osakeyhtiö on teettänyt vuonna 2004 kattoremontin, jossa talon peltikate on vaihdettu ja vuosina 2012–2013 uuden kattoremontin vesivuotojen ja kondenssiveden aiheuttamien vaurioiden vuoksi. Tässä yhteydessä on muun ohessa vaihdettu peltikate, korotettu kattoa ja parannettu sen tuuletusta.
S:n valitus
Kysymyksenasettelu
Riidatonta on, että vuosina 2012–2013 tehdyssä kattoremontissa on ollut kysymys yhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta korjaustyöstä ja että Sn ullakkohuoneiston ikkunalyhdyt on pitänyt tässä yhteydessä korjata. Korjaus on toteutettu siten, että huoneiston kolmen lyhtyikkunan alareunat on nostettu 130 senttimetristä 145 senttimetriin ja ikkunat on vaihdettu pienemmiksi. Syynä ikkunoiden pienentämiseen on ollut ylösnoston rakentaminen niiden alareunaan ja lisäksi vähäisessä määrin tuuletuksen parantamisesta johtunut katon korottaminen. Riidatonta on, että ikkunat oli ollut alun perin tarkoitus korjata niitä pienentämättä ja ettei korjaustavan muutokselle ollut haettu rakennuslupaa tai pyydetty Sn suostumusta.
Asiassa ei ole esitetty sellaista väitettä, että korjaustyö olisi suunniteltu tai toteutettu hyvän rakennustavan vastaisesti.
Sn valituksen johdosta hovioikeuden on ratkaistava kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiöllä velvollisuus ennallistaa Sn huoneiston ikkunat tai suorittaa hänelle korvausta huoneiston väitetystä arvonalennuksesta. Lisäksi on kysymys Sn käyttämän asiantuntijan laskun ja kiinteistönvälittäjän hinta-arviota koskevan laskun korvaamisesta. Asiassa on keskeistä arvioida, onko asunto-osakeyhtiö suorittanut kunnossapitotyön siten, että Sn ikkunoita on perusteettomasti pienennetty ja onko tämä alentanut huoneiston arvoa. Asian arvioinnin kannalta on otettava kantaa myös siihen, onko korjauksen tarve johtunut Sn ullakkohuoneiston rakennustyössä tehdyistä virheistä, olisiko korjaustavan muutokselle tullut hakea rakennuslupa, mikä merkitys on Sn suostumuksen puuttumisella, onko asunto-osakeyhtiö toiminut asiassa huolimattomasti ja onko se rikkonut yhdenvertaisuusperiaatetta.
Sovellettavat oikeusohjeet
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa säädetään yhtiön kunnossapitovastuusta ja -oikeudesta. Sen 6 §:n mukaan yhtiön on ilmoitettava riittävän ajoissa osakkeenomistajalle sellaisista kunnossapitotöistä, jotka vaikuttavat huoneiston käyttämiseen, mutta tämän suostumusta korjaustöiden suorittamiselle ei laissa edellytetä. Yhtiöllä on oikeus valita yhtiön ja kaikkien osakkeenomis- tajien kannalta edullisin ja tarkoituksenmukaisin korjaustapa. Osakkeenomistajalla ei myöskään ole lähtökohtaisesti oikeutta saada hyvitystä, vaikka yhtiön kunnossapitotoimet vaikuttaisivat hänen hallinnoimiinsa tiloihin. Yhtiön tulee kuitenkin korjaustavan valinnassa ja toteuttamisessa ottaa huomioon myös osakkeenomistajan edut ja huolehtia siitä, että osakkeenomis- tajalle aiheutuu korjauksista mahdollisimman vähän haittaa.
Asunto-osakeyhtiö voi joutua asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 6 §:n nojalla korvaamaan osakkeenomistajalle huolimattomasti suoritetun kunnossapitotyön aiheuttamat vahingot. Vastuu voi syntyä esimerkiksi silloin, kun korjaustyö on tehty noudattamatta hyvää rakennustapaa ja tämän katsotaan aiheutuneen yhtiön tuottamuksesta. Hovioikeus katsoo, että myös perusteetta ja ilman osakkeenomistajan suostumusta valittu asunnon viihtyisyyttä ja arvoa alentanut korjaustapa voi johtaa korvausvelvollisuuteen.
Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:n mukaan asunto-osakeyhtiössä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaatteella voi olla merkitystä esimerkiksi kunnossapitovastuun kohdentumista koskevissa tilanteissa.
Onko kattolyhtyjen korjauksen tarve johtunut Sn vastuulla olleista rakennusvirheistä?
Asunto-osakeyhtiön mukaan Sn ullakkohuoneiston kattolyhdyt oli jouduttu korjaamaan Sn vastuulla olleiden ullakkohuoneiston kattorakenteiden ja lyhtyikkunoiden rakennusvirheiden vuoksi. Sn mukaan ullakkohuoneistoa rakennettaessa ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön väittämiä virheitä, vaan kosteus- ja vuotovauriot olivat johtuneet asunto-osakeyhtiö vuoden 2004 kattoremontista, jolloin oli muun ohessa tukittu katon tuuletusrakoja.
Rakennusvirheistä on hovioikeudessa kertonut erityisesti rakennusinsinööri Mxxx Sxxx, joka oli toiminut vuosina 2012–2013 toteutetun kattoremontin suunnittelijana ja valvojana. Hän oli osallistunut katon rakenneavauksiin vuonna 2012, josta oli laadittu katselmusmuistio (V30). Hän oli laatinut korjaustyön valvontaraportit (V2–V6) ja ollut mukana laatimassa valokuvamuistiota (V7). Myös johtava asiantuntija Mxxx Kaxxxx on ke tonut ullakkohuoneiston A 32 rakennusvirheistä. Hän oli tarkastanut vuonna 2014 ullakkorakentamisen laadun, vesikatto- ja yläpohjarakenteet sekä parvekkeen ja laatinut tarkastuksesta tavarantarkastuskertomuksen 4/2014 (V1). Hän oli arvioinut yläpohja- ja vesikattorakennetta hänelle esitetyn asiakirja-aineiston ja valokuvien perusteella. Diplomi-insinööri Jyxxx Jaxxx oli ollut läsnä huoneistossa syyskuussa 2013 pidetyssä katselmuksessa ja hän oli laatinut kirjeen (V20) huoneistossa havaituista virheistä ja puutteista. Jaxxx ei kuitenkaan ollut tutustunut huoneiston yläpohjarakenteeseen.
Rakennustöiden virheettömyydestä ja vuoden 2004 kattoremontin syy-yhteydestä kosteus- ja vuotovaurioihin ovat kertoneet Ixxxnen, rakennusarkkitehti A Vxxxnen, joka oli laatinut 16.11.2015 päivätyn lausunnon vesikaton toimivuudesta ja ikkunoiden pienentämisestä (K29) sekä rakennusmestari Mxxx Exxx, joka oli laatinut 23.8.2013 päivätyn asiantuntijalausunnon Sn huoneiston yläpohjan kosteusvaurioista (K4).
Sxxxxan kertomus kattorakenteiden virheistä on perustunut hänen avatuista rakenteista tekemiinsä havaintoihin korjaustyön eri vaiheissa ja lisäksi korjaustyön aikana otettuihin lukuisiin valokuviin. Suxxxan mukaan huoneiston A 32 osalta katon tuuletusta ei ollut toteutettu alkuperäisen suunnitelman mukaan eikä muutoinkaan asianmukaisesti. Lisäksi oli todettu puutteita lämmöneristeissä, aluskatteessa, höyrysuluissa ja kattolyhtyjen rakenteissa. Kattolyhtyjen ikkunoissa ei ollut ollut ylösnostoja, mistä oli aiheutunut sel- västi havaittavissa olleita kosteusvaurioita. Suxxxan mukaan katon korjaustarve oli johtunut ullakkohuoneistojen ongelmista eivätkä kattorakenteen tuulettuvuuden ongelmat olleet voineet aiheutua vuoden 2004 kattokorjauksesta. Kaxxxxn kertomus on samansuuntainen.
Ixxxsen mukaan huoneisto oli rakennettu suunnitelmien ja rakennuslupien mukaisesti. Katon tuuletus oli toiminut. Ikkunalyhdyissä oli ollut kymmenen senttimetrin rintataite, joka oli kattoremontissa vuonna 2004 poistettu. Samalla oli poistettu kattolyhtyjen eristeitä ja tukittu katon ilma-aukkoja.
Myös Vxxxnen on kertonut, että Sn kattosuunnitelman mukainen tuuletus oli ollut toimiva ja että vuoden 2004 kattoremontin yhteydessä oli virheellisesti tukittu katon tuuletusrakoja. Samoin Exxx on katsonut, ettei asunto-osakeyhtiön katon korjaus vuosina 2012–2013 ollut johtunut Sn ullakkohuoneiston rakentamissa tehdyistä virheistä. Lisäksi hän oli tehnyt havaintoja siitä, että korvausilmareitti sivuräystäille oli osittain tukittu.
Ullakkohuoneiston rakentamisessa tehdyistä virheistä on esitetty edellä selostettua ristiriitaista näyttöä. Hovioikeus pitää Suxxxan kertomusta tältä osin luotettavimpana. Hän on todistajista ainoana osallistunut kattorakenteiden avaamiseen ja korjaamiseen. Muut ulkopuoliset todistajat ovat perustaneet kertomuksensa asiakirjoihin ja valokuviin sekä pintapuoliseen havain- nointiin. Ixxxsen kertomukselle ullakkohuoneiston rakentajana ei voida panna yhtä suurta painoarvoa kuin Suxxxan kertomukselle. Ixxxsen kerto- musta ei voida pitää uskottavana siltä osin, että kattolyhtyjen ikkunoiden rintataitteet olisi vuoden 2004 kattokorjauksessa poistettu. Suxxxan mukaan väitetty rintataite ei olisi edes mahtunut alkuperäiseen rakenteeseen. Hovi- oikeus pitää siten käräjäoikeuden tavoin näytettynä, että Sn asunnon kattolyhdyt oli rakennettu virheellisesti, koska suunnitelmien mukaista ylösnostoa tai sitä vastaavaa rakennetta ei ollut toteutettu. Korjaustarpeen kannalta merkitystä ei ole sillä, ettei kaikissa ikkunoissa ollut vielä havaitta- vissa merkittäviä kosteusvaurioita. Rakenne on kuitenkin ollut omiaan altis- tamaan ikkunarakenteet tällaisille vaurioille. Hovioikeudessa on esitetty sel- vitystä myös muista kattorakenteen virheistä ja niiden syy-yhteydestä vuo- to- ja kosteusvaurioihin. Suxxxan kertomuksen perusteella voidaan pitää näytettynä, että katon tuuletusta on pitänyt parantaa ja tämä on edellyttänyt katon korottamista, millä on ollut vähäinen vaikutus ikkunoiden korjausta- van valintaan. Muilta osin väitettyjen virheiden yksityiskohtainen arviointi ei ole Sn kanteen kannalta tarpeellista.
Rakennusluvan tarve
Sn mukaan ikkunat eivät vuosina 2012–2013 toteutetun kattoremontin jälkeen olleet vastanneet voimassa ollutta rakennuslupaa. Hovioikeus to- teaa, ettei tällä seikalla ole merkitystä asiaa arvioitaessa, koska lyhtyikkunat oli pitänyt joka tapauksessa korjata Sn rakennustyössä tapahtuneiden virheiden vuoksi. Merkitystä on vain sillä, olisiko ikkunoiden pienentämi- seen johtaneelle korjaustavalle tullut hakea rakennuslupa.
Riidatonta on, että kattolyhtyjen korjaustavan muutokselle ei ollut haettu rakennuslupaa. Sxxx on kertonut saaneensa Helsingin kaupungin rakennusvalvonnasta tiedon, että katon korotus oli niin vähäinen, ettei siihen tarvittu rakennuslupaa. Kun Suxxxalle oli esitetty ikkunoiden pienentämiseen liittyviä väitteitä, hän oli jälkikäteen ollut vielä uudelleen yhteydessä rakennusvalvontaan. Hänelle oli ilmoitettu, ettei rakennuslupa ollut tarpeen. Rakennusvalvonta oli lisäksi käynyt naapuritalon vesikatolta katsomassa ikkunalyhtyjä ja todennut ne riittävän siroiksi. Myös asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja Hxxx Hxxxmi on kertonut tällaisesta rakennusvalvonnan käynnistä. Sähköpostiviestit 1.3.2013 (V23) ja 1.3.2014 (V24) tukevat Suxxxan kertomusta. Niistä ilmenee, ettei ikkunan alareunan nostoa ole pidetty kaupunkikuvallisesti merkityksellisenä ja ettei toimenpide ole vaatinut rakennuslupaa.
Hovioikeus katsoo asiassa esitetyn näytön perusteella käräjäoikeuden tavoin näytetyksi, ettei yhtiön valitsema korjaustapa ole edellyttänyt rakennuslupaa.
Onko asunto-osakeyhtiöllä ollut teknisesti ja taloudellisesti perusteltu syy valita sellainen korjaustapa, jossa ikkunat pienentyvät?
Hovioikeus toteaa, että ikkunoiden sijainti ja koko on yleisesti tiedetyllä tavalla asumisviihtyvyyden kannalta merkittävä seikka ja että ikkunoilla voi olla merkitystä myös huoneiston arvoon. Tämän vuoksi perusteeton puuttuminen ikkunoiden pinta-alaan voi tarkoittaa, että yhtiö on toiminut huolimattomasti.
Asunto-osakeyhtiön valitsema korjaustapa on johtanut siihen, että Sn ullakkohuoneiston kattolyhdyissä olevat kolme ikkunaa ovat pienentyneet alareunastaan noin 15 senttimetriä. Ikkunoiden alareunat ovat nyt 145 senttimetrin korkeudella lattiasta, vaikka ullakkohuoneistojen rakentamistapaohjeen (K3) mukaan ikkunapenkin korkeus lattian tasosta saisi olla enintään 130 senttimetriä. Ikkunalaudat ovat jääneet selvästi ikkunoiden alareunaa alemmaksi. Huoneistossa on lisäksi kolme olohuoneen parvekkeelle aukeavaa ikkunaa, joista kaksi on olohuoneessa ja yksi makuuhuoneessa. Lisäksi huoneistossa on yksi keittiön parvekkeen ovessa oleva ikkuna (K4, sivu 7).
Hovioikeus katsoo, ettei Sn ikkunoiden pienentämistä kuvatulla tavalla voida pitää osakkeenomistajan kannalta katsoen merkityksettömänä muutoksena. Pelkästään tämä ei kuitenkaan johda korvausvelvollisuuteen, vaan asiaa on arvioitava sillä perusteella, onko asunto-osakeyhtiö toiminut korjaustavan valinnassa huolimattomasti vai onko se valinnut käsillä olleista vaihtoehdoista taloudellisesti ja teknisesti parhaan ottaen huomioon myös Sn edut osakkeenomistajana.
Sn mukaan ikkunoiden ylösnosto olisi ollut mahdollista toteuttaa ikkunoita pienentämättä rakentamalla kattolyhtyjen alle syvennys (K29) tai sellainen poikittainen rintataite, jollainen oli tehty huoneiston A 31 lyhtyikkunoihin (V6, kuva 32).
Hovioikeus pitää asiassa esitetyn yhdensuuntaisen todistelun perusteella näytettynä, ettei alkuperäinen korjaussuunnitelma ollut ollut toteuttamiskelpoinen, koska ikkunat olisivat siirtämisen jälkeen tulleet sijaitsemaan liian lähellä räystästä, jalkaränniä ja lumiesteitä. Skaan ei ole tällaista vaihtoehtoa hovioikeudessa esittänyt. Sn esittämän syvennyksen rakentaminen olisi sen sijaan ollut kaikkien asiassa kuultujen asiantuntijoiden mukaan mahdollista. Tämä olisi kuitenkin ollut valittua korjaustapaa kalliimpi ja enemmän huoltoa vaativa ratkaisu. Sxxx, Kaxxxx ja Jaxxx ovat pitäneet syvennystä myös kosteusvaurioille alttiina riskirakenteena. Sxxx on lisäksi kertonut, että peltikate olisi ollut syvennyksen edessä niin loiva, että kate olisi täytynyt asentaa kermiohjeiden mukaisesti, minkä lisäksi olisi edellytetty 300 millimetrin ylösnostoa eli yhteensä 400 millimetrin varaa.
Ikkunan alareunaa olisi siten todennäköisesti jouduttu joka tapauksessa nostamaan. Hänen mukaansa poikittaisen rintataitteen rakentaminen ei olisi ollut räystäitä lähellä olevan sijainnin vuoksi mahdollista siten kuin ylempänä sijainneen huoneiston A 31 ikkunoiden osalta oli tehty. Myös Jaxxx on arvellut, että syvennykseen olisi tullut rakentaa nyt toteutettua korkeampi ylösnosto. Vxxxsen mukaan syvennyksen tekeminen olisi sen sijaan ollut vähäinen toimenpide. Exxxin mukaan vanha ikkuna olisi voitu säilyttää kiinnittämällä huomiota ylösnostojen tiivistykseen ja varmistamalla rakenteen tuulettuvuus.
Hxxxmi on kertonut, että asunto-osakeyhtiön päätös oli perustunut Suxxxan asiantuntijalausuntoon. Hänen mukaansa asunto-osakeyhtiö ei olisi missään tapauksessa toteuttanut korjausta syvennyksellä, jonka oli kerrottu olevan riskirakenne.
Kiinteistönvälittäjät A Yxxx ja Rxxx Txxxs ovat antaneet huoneistosta arviolausunnot (K5 ja V31) ja kertoneet ikkunoiden pienentymisen vaikutuksesta huoneiston arvoon. Yxxxn arvion mukaan huoneiston arvo oli alentunut ikkunoiden pienentymisen seurauksena suhteessa hintatilastoihin viisitoista prosenttia. Hän oli käynyt huoneistossa myös ennen ikkunoiden pienentämistä. Tyrkäs on puolestaan kertonut, että huoneiston hinta arvioidaan lattiapinta-alan mukaan ja että ensisijaisesti arvoon vaikuttavat sijainti, tehdyt ja suunnitellut tai mahdollisesti tekemättä jätetyt peruskorjaukset ja asunnon toiminnallisuus. Sn huoneiston ikkunoiden pienentämisellä ei ollut vaikutusta huoneiston arvoon. Huoneistossa oli useita isoja ikkunoita, joista oli hyvät näkymät ulos. Huoneisto oli erittäin valoisa ja viehättävä ullakkoasunto.
Suxxxan ammattitaitoa ei ole asiassa kyseenalaistettu. Ottaen huomioon kattolyhtyjen korjaustarpeen syistä ja korjaustavan valinnasta esitetyn selvityksen sekä huoneiston muut ikkunat, asunto-osakeyhtiö ei ole toiminut huolimattomasti, kun se on Suxxxalta saamiensa tietojen perusteella valinnut sellaisen korjaustavan, jossa lyhtyikkunat ovat pienentyneet. Tässä oikeudenkäynnissä esitetty näyttö ei anna aihetta jälkikäteenkään arvioida korjaustavan paremmuutta verrattuna muihin asiassa esitettyihin korjaustapoihin toisin kuin asunto-osakeyhtiö on kattoremontin aikana tehnyt.
Yhdenvertaisuusperiaatteen väitetty rikkominen
Sn mukaan valittu korjaustapa oli rikkonut asunto-osakeyhtiölain mukaista yhdenvertaisuusperiaatetta, koska toisen ullakkoasunnon ikkunoita ei ollut pienennetty ja lisäksi asunto-osakeyhtiö oli aiheuttanut Slle vahin- koa tavoitellessaan kustannussäästöjä.
Asiassa on selvitetty, että asunto-osakeyhtiön toisen ullakkohuoneiston A 31 kattolyhtyjen sijainti ja rakenne on erilainen ja niiden korjaus oli voitu toteuttaa alkuperäisen suunnitelman mukaisesti ikkunoita pienentämättä. Sn huoneiston A 32 osalta oli edellä selostetuista syistä jouduttu valitsemaan erilainen korjaustapa. Kahden ullakkohuoneiston osakkeenomistajia ei siten ole perusteettomasti asetettu erilaiseen asemaan.
Hovioikeus näin ollen katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei asunto-osakeyhtiön valitsema korjaustapa ole rikkonut yhdenvertaisuusperiaatetta.
Sn suostumuksen puute ja asunto-osakeyhtiön huolimattomuus
Riidatonta on, että S oli saanut alkuperäisen katon korjaussuunnitelman tiedokseen. Alkuperäisen korjaussuunnitelman mukaan ikkunoiden kokoon ei olisi tullut muutoksia. Riidatonta on, että S ei ollut antanut suostumustaan korjaustavan muutokselle.
Sxxx on kertonut, että korjaustavan muutoksesta oli sovittu työmaakokouksessa. Työmaakokouksessa olivat olleet läsnä Hxxxmi, isännöitsijä, valvoja ja urakoitsijat. S ja Ixxxnen ovat kertoneet Sn saaneen tiedon ikkunoiden pienentämisestä, kun Ixxxnen oli muissa asioissa soittanut työmaalle. Ixxxnen oli tämän johdosta ottanut yhteyttä Hxxxxeen, joka oli ilmoittanut, ettei voinut auttaa asiassa. Ixxxnen oli lisäksi ottanut yhteyttä Exxxiin ja he olivat menneet työmaalle, mihin he eivät kuitenkaan olleet tervetulleita.
Hovioikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiö on lain edellyttämällä tavalla ilmoittanut Slle kattoremontista ja sen vaikutuksista hänen huoneistoonsa. Slle oli kuitenkin aikanaan toimitettu korjaussuunnitelma, jonka mukaan ikkunoiden koko olisi säilynyt ennallaan. Ikkunoiden pienentäminen suunnitelmasta poiketen on ollut Sn kannalta merkityksellinen muutos. Hänelle olisi sen vuoksi tullut ilmoittaa korjaustavan muutoksesta ja varata tilaisuus ottaa kantaa siihen. Tältä osin asunto-osakeyhtiö on toiminut huolimattomasti.
Asunto-osakeyhtiöllä kuitenkin on ollut perusteltu syy valita sellainen korjaustapa, jossa ikkunat ovat pienentyneet. Asunto-osakeyhtiö ei siten ole syyllistynyt huolimattomuuteen korjaustavan valinnassa. Sen syyksi jäävä huolimattomuus korjaustavan muutoksesta ilmoittamatta jättämisessä ei ole syy-yhteydessä väitettyyn vahinkoon.
Valvontakulut ja kiinteistönvälittäjän palkkio
Kunnossapidosta vastuussa olevan asunto-osakeyhtiön on pitänyt vastata virheen selvittely- ja valvontakuluista. S oli kuitenkin käyttänyt asiassa myös omaa asiantuntijaa Exxxia, mistä aiheutuneita kuluja hän on vaatinut asunto-osakeyhtiöltä. Lisäksi hän oli käyttänyt kiinteistövälittäjää asunnon arvioimiseen ja on vaatinut korvausta myös näistä kuluista.
Sn ja Ixxxsen mukaan Exxxiin oli otettu yhteyttä, kun S oli saanut katon alkuperäisen korjaussuunnitelman tiedokseen ja Ixxxnen ei ollut pitänyt suunnitelmia asianmukaisina. Tarkoitus oli varmistaa, että korjaus tehtäisiin asianmukaisesti ja S saisi tarvitsemansa tiedot. Hxxxmen mukaan Exxxilta oli tullut tarjous suunnitella katon korjaus uudelleen, mutta ei minkäänlaista kommenttia jo tehdystä suunnitelmasta. Exxx on laatinut huoneiston A 32 yläpohjan kosteusvaurioista asiantuntijalausunnon (K4).
Hovioikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiö voisi olla velvollinen korvaamaan Exxxin laskun vain, jos se olisi syyllistynyt korjaustarpeen selvittämisessä, kattorakenteen korjaamisessa tai töiden valvonnassa sellaiseen laiminlyöntiin, jonka johdosta osakkeenomistajan olisi itsekin pitänyt selvittää asiaa ja valvoa korjaustöitä. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, ettei asunto-osakeyhtiön ole näytetty syyllistyneen tällaiseen laiminlyöntiin. Kiinteistönvälittäjän palkkion asunto-osakeyhtiö voisi olla velvollinen korvaamaan vain, jos Sn kanne ikkunoiden ennallistamisesta tai huoneiston arvonalennuksen korvaamisesta menestyisi.
Johtopäätös Sn valituksen osalta
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei asunto-osakeyhtiöllä ole velvollisuutta ennallistaa ikkunoita tai suorittaa Slle korvausta huoneiston arvon alentumisesta eikä myöskään vahingonkorvausta valvontakuluista tai kiinteistönvälittäjän palkkiosta. Sn valitus on näin ollen pääasian osalta hylättävä.
Asunto-osakeyhtiön vastavalitus
Kysymyksenasettelu
Vastakanteen mukaan asunto-osakeyhtiön vuosina 2012 ja 2013 tekemän kattokorjauksen aikana Sn ullakkoasunnossa oli ilmennyt ikkunarakenteiden lisäksi seuraavia virheitä:
virheellisesti ja puutteellisesti asennettu aluskate,
riittämättömät eristepaksuudet ja merkittävät puutteet eristeiden asentami- sessa,
höyrysulkujen puutteellisuus ja rikkinäisyys,
katon tuuletuksen puutteellisuus, ja
palokatkoissa olevat puutteellisuudet.
Asunto-osakeyhtiö on vaatinut Slta virheiden korjaamisesta korvausta yhteensä 27.883,13 euroa sekä selvittely- ja valvontakuluja yhteensä 6.399,09 euroa. Käräjäoikeus on hylännyt vastakanteen vanhentuneena.
Asunto-osakeyhtiön vastavalituksen vuoksi asiassa on ratkaistavana kysymys siitä, ovatko asunto-osakeyhtiön korvausvaatimukset vanhentuneet joko yleisen kolmen vuoden tai toissijaisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kulumisen vuoksi.
Vanhentumiseen sovellettava laki
S on loppulausunnossaan katsonut, että koska ullakkohuoneisto on rakennettu ennen nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain voimaantuloa 1.7.2010, vanhentuminen on ratkaistava vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölain mukaisesti, jolloin kanne olisi tullut lain viittaussäännöksen perusteella nostaa vuoden 1978 osakeyhtiölain 15 luvun 7 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaisesti kahden vuoden kuluttua siitä toimenpiteestä, johon kanne on perustunut. Nykyisin voimassa olevan asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta annetun lain 20 §:n mukaan vahingonkorvaukseen, joka perustuu en- nen uuden lain voimaantuloa tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, sovelletaan vanhaa lakia.
Sn omistamat osakkeet ovat oikeuttaneet ullakkohuoneiston rakentamiseen. Hänen ja asunto-osakeyhtiön välillä on 28.5.1997 solmittu sopimus (V32) ”ullakolle rakennettavan ullakkohuoneiston rakentamisen ehdoista”. Sopimuksen mukaan rakentaja vastaa kaikista ullakkorakentamiseen liittyvistä kustannuksista. Rakentamistyöt on suoritettu vuosien 2000 ja 2004 välisenä aikana eli vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölain voimassa ollessa.
Kysymys on Sn ja asunto-osakeyhtiön välillä sovitusta ullakkohuoneis- ton rakentamisesta, johon on tarvittu viranomaisen lupa. Asunto-osakeyhtiö on rakennustyöhön suostunut ja hakenut sen vaatiman viranomaisluvan. Ra- kennustyöt ovat kohdistuneet myös sellaisiin talon rakenteisiin, joiden osal- ta kunnossapitovastuu silloin kuului ja myös muutostöiden jälkeen tuli kuu- lumaan asunto-osakeyhtiölle. Asunto-osakeyhtiö on näiltäkin osin suostunut siihen, että S huolehtii töiden toteutuksesta. Slla on tällöin ollut vel- vollisuus rakennustyötä suorittaessaan ottaa huomioon asunto-osakeyhtiön edut. Toisaalta asunto-osakeyhtiöllä on ollut oikeus valvoa ja edellyttää, että rakennustyö tulee asianmukaisesti tehdyksi. Hovioikeus katsoo, että tilanne on rinnastettavissa osakkeenomistajan muutostöitä koskevassa korkeimman oikeuden ratkaisussa 2003:131 käsiteltyyn tilanteeseen, jossa osakkeenomistaja oli ottanut huoneiston kellari- ja ullakkotilat asumiskäyt- töön. Korkein oikeus on katsonut, että yhtiön ja osakkeenomistajan välinen suhde on ollut tapauksessa mainituissa olosuhteissa sopimussuhteeseen rin- nastettava. Tämä on tarkoittanut sitä, että myös vanhentumiseen on sovel- lettu sopimussuhteissa noudatettavia oikeusohjeita.
Asiassa on edellä mainittuun korkeimman oikeuden ratkaisuun viitaten kat- sottu olevan riidatonta, että vahingonkorvausvastuu määräytyy sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaan. Hovioikeus lisäksi toteaa, että ullakkorakentamisen aikaan voimassa ollut osakkaan vahingonkorvausvas- tuuta koskeva vuoden 1978 osakeyhtiölain 15 luvun 3 § samoin kuin nykyi- sen asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentin vastaava säännös koskevat lähinnä hallinnollista vastuuta eli tilanteita, joissa osakas on myö- tävaikuttanut yhtiön asioiden hoitamisessa asunto-osakeyhtiölain tai yhtiö- järjestyksen rikkomiseen. Tällaisesta tilanteesta ei nyt ole kysymys.
Vanhentumiseen sovellettava laki on siten käräjäoikeudenkin soveltama laki velan vanhentumisesta (vanhentumislaki) eikä vuoden 1991 asunto- osakeyhtiölain viittaussäännöksen perusteella vuoden 1978 osakeyhtiölain 15 luvun 7 §.
Vanhentumislain säännökset
Vanhentumislain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vahingonkorvauksen kolmen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua sopimusrikkomuksessa siitä, kun vahingonkärsijä on havainnut virheellisyyden sopimuksen täyttämises- sä tai hänen olisi pitänyt se havaita. Pykälän 2 momentin mukaan vahingon- korvauksen vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta tai vahinkoon johtaneesta tapahtu- masta. Lain esitöissä on mainitun lainkohdan osalta todettu, että jos vahingon ilmeneminen viivästyy tai vastuussa olevasta tahosta ei ole selvyyttä, myöskään 7 §:n 1 momentissa säädetty kolmen vuoden määräaika ei ala kulua. Ei kuitenkaan ole perusteltua, että tällä tavoin epäselvien korvausten, edun palautusten tai muiden hyvitysten vanhentumisajan alkaminen siirtyy epämääräiseksi ajaksi pitkälle tulevaisuuteen. Tämän vuoksi 2 momentissa on säädetty siitä ajasta, jonka kuluessa 1 momentissa tarkoitettuun korvauk- seen on viimeistään vedottava. Kymmenen vuoden määräaika laskettaisiin niin sopimusperusteisissa kuin sopimuksen ulkopuolisissakin vahingoissa vahinkoon johtaneesta tapahtumasta. Jollei vaatimusta ole esitetty kymme- nen vuoden kuluessa vahinkotapahtumasta, korvausvaatimus vanhenisi, vaikka vahinko ei olisi ilmennyt tätä ennen tai sen ilmenemisestä olisi kulu- nut vähemmän kuin yleensä noudatettavat kolme vuotta (KKO 2013:72, HE 187/2002 vp).
Korkein oikeus on ratkaisussaan 2003:131 sivunnut rakennusvalvonnan lopputarkastuksen merkitystä vanhentumisajan alkamisen kannalta. Asiassa on ollut riidatonta, että vanhentumisaika on alkanut rakennustöiden loppu- tarkastuksesta. Korkein oikeus on todennut, että vanhentuminen on alkanut viimeistään tuolloin ottamatta kantaa siihen, mikä olisi se aikaisempi ajan- kohta, jolloin vanhentuminen olisi voinut alkaa.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa 2013:72 on puolestaan ollut kysymys asianajajan vahingonkorvausvastuun vanhentumisesta. Korkein oikeus on todennut, että sopimussuhteissa kymmenen vuoden vanhentumisaika alkaa kulua virheellisen suorituksen tekemisestä. Tapauksessa aika oli alkanut ku- lua jo virheellisen haastehakemuksen laatimisesta, vaikka asianajaja olisi myöhemmin käsittelyn aikana voinut muuttaa kannettaan.
Huoneiston valmistuminen
Rakennusluvan (V14) mukaan rakennustyön edetessä on pitänyt pyytää seuraavien katselmusten toimittamista: rakennekatselmus, KVV-katselmus, IV-katselmus ja loppukatselmus. Helsingin kaupungin rakennusvalvontavi- raston tarkastusasiakirjan (V15) mukaan kohteessa on todettu rakennustek- niset työt, KVV-työt ja ilmanvaihtotyöt tehdyiksi 12.7.2004. Loppukatsel- mus (V13) on toimitettu 15.12.2004. Sn ja Hxxxmen kertomusten mukaan S on ottanut asunnon tämän jälkeen käyttöönsä.
Huoneistossa on käsin kirjoitetun asiakirjan (K9) mukaan pidetty 26.8.2002 kantavien rakenteiden tarkastus, jolloin asunto-osakeyhtiölle on luovutettu vesikaton takuupaperi. Saman asiakirjan mukaan 15.10.2002 on pidetty kantavien rakenteiden, tuuletuksen ja vesikaton tarkastus. Asiakirjan toisel- la sivulla on asunto-osakeyhtiön valvojan Hiski Liljaston allekirjoitus ja päiväys 15.10.2002 sekä kirjaus ”vesikaton alainen tuuletus tarkastettu har- jalle tuleva keräilyputki tarkastetaan erikseen myöhemmin”. Viimeksi mai- nitussa tarkastuksessa oli asiakirjan ja Ixxxsen kertomuksen mukaan ollut läsnä rakennustarkastaja, isännöitsijä, valvoja, arkkitehti, vastaava mestari ja rakennuttajan edustaja. Ixxxsen mukaan kaikki asunto-osakeyhtiön kun- nossapitovastuulle tulevat rakenteet olivat tuolloin valmiina. Vain huoneis- ton seinä- ja lattiapinnoitteet olivat olleet keskeneräisiä.
Asunnossa on tapahtunut 26.6.2003 laaja vesivahinko, jota koskevasta va- hinkoraportista ilmenee huoneiston olleen lattiapintojen osalta valmis (K22). Vesivahinko on asunto-osakeyhtiön toimesta korjattu. Asunto-osa- keyhtiön hallituksen kokouksen 17.12.2003 pöytäkirjan (V27) mukaan huo- neiston valmiusaste on tuolloin ollut noin 85 prosenttia ja jäljellä on ollut enää pintarakennetyöt, joiden korjausvastuu on osakkeenomistajalla.
Hovioikeus toteaa, ettei huoneiston valmiusasteesta 15.10.2002 ole esitetty muuta välitöntä näyttöä kuin Ixxxsen kertomus. Rakennusvalvonnan tar- kastusasiakirjassa on kuitattu eri työvaiheita tarkastetuiksi, mutta tarkastus- päivämääristä ei voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että kukin työvaihe oli- si vasta allekirjoituksen hetkellä valmistunut ottaen erityisesti huomioon, mitä hallituksen kokouspöytäkirjassa on todettu valmiusasteesta 17.12.2003. Asiassa ei ole esitetty Ixxxsen kertomusta vastaan puhuvaa näyttöä siitä, että huoneisto oli ollut lokakuussa 2012 asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle tulevien rakenteiden osalta valmis. Hovioikeus näin ollen katsoo, että asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle tulleet raken- teet ovat olleet valmiita vuoden 2012 lopulla ja joka tapauksessa viimeis- tään vesivahingon tapahtuessa 26.6.2003.
Oliko asunto-osakeyhtiö ottanut 15.10.2002 rakenteet vastuulleen?
Sn mukaan ullakkohuoneisto oli 15.10.2002 tarkastuksessa luovutettu asunto-osakeyhtiölle ja valvoja oli tarkastanut kantavat rakenteet. Sen sijaan asunto-osakeyhtiön mukaan se ei ollut tuolloin ottanut ullakkohuoneistoa vastaan osaksikaan.
Asunto-osakeyhtiö ja S ovat sopineet ullakkohuoneiston rakentamisesta sopimuksella, jonka ainoa varsinainen sisältö on ollut se, ettei rakentaminen saa aiheuttaa asunto-osakeyhtiölle mitään kustannuksia. Lisäksi on sovittu joistakin yksittäisistä asioista. Kyseessä ei ole ollut urakkasopimus vaan osakkaan muutostöiden ehtoja koskeva sopimus. Hxxxmi on kertonut, että sopimuksen sisällön vuoksi asunto-osakeyhtiön valvonta oli ilmeisesti ollut vähäistä.
Pelkästään Ixxxsen kertomuksen ja hänen 15.10.2002 tarkastuksesta itse käsin laatimansa asiakirjan perusteella ei voida pitää näytettynä, että asunto-osakeyhtiö olisi 15.10.2002 pidetyssä tarkastuksessa nimenomaisesti hyväksynyt tuolloin vielä keskeneräisen ullakkohuoneiston rakenteet joltain osin vastaanotetuksi. Asunto-osakeyhtiön valvoja ei ole yhtiön toimielin eikä valvontaan kuuluvien tarkastusten suorittaminen tarkoita yhtiön ottaneen vastaan tai hyväksyneen osakkaan muutostöitä.
Virheiden havaitseminen
Asunto-osakeyhtiön kanteen mukaiset väitetyt rakennusvirheet ovat olleet kattorakenteissa. Niiden havaitseminen on näin ollen edellyttänyt sitä, etteivät rakenteet ole olleet tarkastushetkellä peitettyinä. Tarkastuksessa 15.10.2002 oli tarkastettu kantavat rakenteet, tuuletus ja vesikatto. Ixxxsen kertomuksen mukaan tuolloin keskeneräisiä olivat olleet vain huoneiston seinä- ja lattiapinnoitteet. Muita tilaisuudessa läsnä olleita henkilöitä ei ole asiassa kuultu todistajina. Asiassa on näin ollen jäänyt näyttämättä, että kattorakenteiden väitetyt virheet olisivat olleet tarkastuksessa 15.10.2002 näh- tävillä.
Asunto-osakeyhtiö on tehnyt vuonna 2003 sattuneen vesivahingon jälkeen korjauksia Sn ullakkohuoneistossa. Hovioikeudelle ei ole esitetty näyt- töä siitä, että vesivahinkokorjausten yhteydessä kattorakenteita olisi avattu siten, että väitetyt virheet olisivat olleet havaittavissa.
Asunto-osakeyhtiön vuonna 2004 teettämässä kattokorjauksessa oli ainoastaan vaihdettu peltikate eikä katon rakenteita muutoin ollut avattu. Exxxin mukaan katon ongelmat olisivat tuolloin olleet asiantuntijan havaittavissa. Puurakenteet olivat olleet todennäköisesti kosteuden johdosta tummuneita. Exxx ei kuitenkaan ole yksilöinyt, miten puutteet aluskatteessa, eristeissä, höyrynsuluissa, katon tuuletuksessa ja palokatkoissa olisivat olleet havaittavissa ottaen huomioon myös sen, ettei Sn mukaan hänen huoneistonsa kohdalla ollut ollut vesivuotoja. Suxxxan mukaan katon rakenteissa olevia ongelmia ei ollut voinut vuoden 2004 korjauksen yhteydessä havaita.
Edellä mainitun selvityksen perusteella hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että väitetyt virheet olisivat olleet havaittavissa vuosina 2002–2004 tarkastuksen, vesivahingon korjaamisen tai kattokorjauksen yhteydessä.
Johtopäätökset asunto-osakeyhtiön valituksen johdosta
Koska hovioikeus on katsonut näyttämättä jääneen, että asunto-osakeyhtiön olisi tullut havaita virheet vuosina 2002–2004, kolmen vuoden yleinen vanhentumisaika ei tule sovellettavaksi. Ratkaistavaksi jää, onko vaatimukset esitetty toissijaisen kymmenen vuoden vanhentumisajan kuluessa.
Hovioikeus on edellä katsonut, että ullakkorakentamisessa on ollut kysymys sellaisista osakkaan muutostöistä, joita on perusteltua arvioida sopimusoikeudellisista lähtökohdista. Asunto-osakeyhtiö on ottanut Sn muutostyöt jossain vaiheessa vastattavakseen, vaikka mitään nimenomaista vastaanottamisen ajankohtaa ei ole näytetty toteen. Kattorakenteita on tarkas- tettu kesä- ja lokakuussa 2002. Asunto-osakeyhtiö on tuolloin tullut tietoiseksi niiden valmiusasteesta. Se on vastannut huoneistossa kesäkuussa 2003 tapahtuneen vesivahingon korjaamisesta ja vaihtanut vuoden 2004 aikana talon peltikaton. Nämä seikat viittaavat siihen, että Sn ullakkohuoneiston rakenteet olivat jo ennen joulukuuta 2004 siirtyneet asunto-osakeyhtiön vastattavaksi.
Edellä todetuin tavoin kymmenen vuoden vanhentumisaika alkaa sopimus- suhteissa kulua sopimusrikkomuksesta eli virheellisen suorituksen tekemi- sestä. Sopimus on tässä tapauksessa koskenut ullakkohuoneiston rakenta- mista myös asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle tulevien rakenteiden osalta. Rakennusvalvonnan loppukatselmus on viranomaistarkastus ja sillä voisi olla vanhentumisen kannalta merkitystä vain, jos muuta sopimusrikkomuksen ajankohtaa ei olisi osoitettavissa. Tässä tapauksessa S on näyt- tänyt, että huoneisto on valmistunut asunto-osakeyhtiön kunnossapitovas- tuulle tulevien rakenteiden osalta loppuvuonna 2002 ja viimeistään kesä- kuussa 2003. Näissä olosuhteissa ei ole perusteltua katsoa, että sopimusrikkomus olisi tapahtunut ja vanhentuminen alkanut vasta joulukuussa 2004 tapahtuneesta rakennusvalvonnan loppukatselmuksesta. Perustellumpaa on katsoa, että sopimusrikkomus on tapahtunut silloin, kun huoneisto on talo- yhtiön vastuulle tulevilta osin valmistunut. Ne perusteet, joiden on väitetty aiheuttaneen vahinkoa, ovat jo tuolloin olleet olemassa. Sn vastuulle jäävien pintarakenteiden valmistumisella ei sen sijaan ole merkitystä vanhentumisen kannalta.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että vanhentumisaika on alkanut kulua loppuvuonna 2002 ja joka tapauksessa viimeistään ennen 26.6.2003 tapahtunutta vesivahinkoa. Koska vaatimus on riidattomasti esitetty vasta 5.7.2013, asunto-osakeyhtiö ei ole esittänyt vaatimustaan ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että asunto-osakeyhtiön vahingonkorvaussaatava on vanhentunut.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mu- kaan on 1 momentissa säädettyä vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisen oikeudenkäyntikulujen määrään.
Asunto-osakeyhtiö on hävinnyt kanteensa sekä käräjä- että hovioikeudessa. Myös S on pääosin hävinnyt kanteensa. Hän on kuitenkin voittanut eris- tysten parantamista ja niihin liittyvän 380 euron kuluja koskevan vaatimuksensa käräjäoikeudessa. Käräjäoikeuden tuomio on tältä osin jäänyt lainvoimaiseksi.
Hovioikeus toteaa, ettei Sn voittamaa osaa voida pitää vähäisenä eikä se myöskään koske vain harkinnanvaraista seikkaa. Eristeiden puutteista on otettu vastaan sekä kirjallista että henkilötodistelua. Tällaisessa tilanteessa on pidettävä perusteltuna, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan määrältään sellainen osa Sn oikeudenkäyntikuluista, joka suhteutetaan tämän vaatimuksista hyväksyttyyn osuuteen. Eri kannevaatimukset ovat ni- voutuneet toisiinsa siten, että sekä Sn ullakkorakentamiseen että vuosien 2012–2013 kattoremonttiin liittyvät seikat ovat olleet merkityksellisiä myös eristeitä koskevan kannevaatimuksen kannalta. Muun selvityksen puuttuessa hovioikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiön on suoritettava Slle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 7.000 euroa.
Hovioikeudessa oikeudenkäyntikulujen ei voida katsoa aiheutuneen kuin vähäiseltä osin oikeudenkäyntikuluja koskevasta valituksen osasta, joten asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 velvoitetaan suorittamaan M Slle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 7.000 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antopäivästä.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 3.7.2017.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos M N
hovioikeudenneuvos L K hovioikeudenneuvos W N
Esittelijä: hovioikeuden esittelijä H K
Ratkaisu on yksimielinen.
HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
Osasto 2
Porkkalankatu 13
00180 Helsinki Käräjätuomari V T
1
Tuomio
Annettu kansliassa
15.1.2016 L 14/20215:
LIITE_
(Helsingin hovioikeuden ratkaisu asiassa "96 1436-)
Vuoroin kantajina ja vastaajina
M S
Asunto Oy Lxxxxxtinkatu 28
Asia Asunto-osakeyhtiöasia
Vireille 14.5.2014
SELOSTUS ASIASTA
Asian riidaton tausta
M Sn kanne
Vaatimukset
M S omistaa Asunto Oy Lxxxtinkatu 28:n (taloyhtiö) osakkeet nro 2593-2618,jotka oikeuttavat hallitsemaan pinta-alaltaan 74 m2:n huoneistoa A Talon ylimmässä kerroksessa ullakolla sijaitseva huoneisto on Sn rakennutta111aja valmistunut vuonna 2004. Taloyhtiö on teettänyt vuosina 2012 ja 2013 kattoremontin, missä yhteydessä osa Sn huoneiston ikkunoista on vaihdettu. Huoneiston olohuoneen lattiapinta-ala on 24,14 m2 ja makuuhuo neen 21,21 m2. Huoneiston A 32 ikkunoiden pinta-alan mittaukset on tehty 10.7.2014 ja ovat laskelman mukaiset (Vl2).
M S on vaatinut, että Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 velvoitetaan:
Korjaamaan SM omistaman huoneiston ikkunat uudelleen siten, että ikkunapinta-ala palautetaan sellaiseksi kuin se oli ennen taloyhtiön vuosina 2012 ja 2013 teettämiä kattokorjauksia taikka toissijaisesti korvaamaan Slle ikkunapinta-alan vähenemisen aiheuttama huoneiston arvonalennus 72.000 euroa korkoineen haasteen tiedoksiannosta 11.7.2014 lukien.
Korvaamaan taloyhtiön vuosina 2012ja 2013 teettämästä kattoremontista S Mlle aiheutuneet vahingot selvittelykuluineen yhteensä 12.082 euroa kor koineen haasteen tiedoksiannosta 11.7.2014 lukien.
Korjaamaan huoneiston A 32 lämpöeristykset niin, että ne täyttävät asuinhuoneistolta edellytettävät vaatimukset.
Korvaamaan lämpökuvausten kustannukset 380 euroa korkoineen 25.9.2014 lukien.
Korvaamaan Sn oikeudenkäyntikulut korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Kattoremontin yhteydessä Sn huoneiston ikkunat oli vaihdettu huomattavasti pienempiin ikkunoihin. Ikkunat eivät vastanneet voimassa olevaa rakennustapaa eikä taloyhtiö ollut hakenut muutokselle lupaa. Ikkunapenkkejä on nostettu 145 cm korkeuteen, jolloin niiden korkeus ylittää selvästi Helsingin kaupungin rakennustapaohjeen vähimmäiskorkeuden 130 cm. Ikkunoiden valoaukkojen pienentämisellä ja korkeuden nostamisella oli ollut oleellinen vaikutus asumisviihtyvyyteen ja asunnon arvoon. Ikkunoiden muutostyöt oli suoritettu neuvottelematta etukäteen Sn kanssa eikä hän ollut antanut lupaansa näille muutostöille. Taloyhtiö oli menettelyllään aiheuttanut Slle merkittävää vahinkoa asumisviihtyvyyden ja asunnon arvon alentumisena.
Sn oli muutostöiden aikana itse valvottava hänen huoneistossa tehtyjä töitä. S oli tarvinnut teknistä asiantuntemusta selvittääkseen oliko ikkunoiden vaihdolle ollut jokin teknisesti perusteltu syy.
Taloyhtiön vuosina 2012 ja 2013 teettämän kattoremontin yhteydessä huoneiston A 32 yläpuolinen kattorake1me oli korjattu niin, että eristeet oli vaihdettu. Kattokorjauksen seurauksena huoneistosta oli tullut kylmä ja siinä oli useita välitöntä korjausta edellyttäviä lämpövuotoja erityisesti parvekkeen ovessa ja makuuhuoneen nurkissa. Taloyhtiö on vastuussa rakennuksen rakenteiden kunnossapidosta. Lämpövuotojen vuoksi huoneisto A 32 on asumiskelvoton ilman lisälämmitystä. Taioyhtiö oli laiminlyönyt korjaushankkeen asianmukaisen suunnittelun ja valvonnan. Taloyhtiön teettämillä korjauksilla ei ole ollut huoneiston arvoa nostavaa vaikutusta. Taloyhtiön vastuulla olevien rakenteiden pitää muutenkin olla kunnossa.
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28:n vastaus
Vaatimukset Taloyhtiö on vaatinut, että Sn kanne hylätään ja että S velvoitetaan korvaamaan taloyhtiön oikeudenkäyntikulut korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antan1isesta lukien.
Perusteet Taloyhtiöllä oli ollut teknisesti perusteltu syy ikkunarnuutoksiin rakennusvirheiden ja riskirakenteiden poistamiseksi. Katto oli uusittava vuonna 2011 ilmenneiden vesivuotojen ja kondensaation aiheuttamien kosteusvaurioiden vuoksi. Vuosina 2012 ja 2013 tehdyn kattoremontin yhteydessä talon molemmissa ullakkoasunnoissa oli ilmennyt rakennusvirheitä ja puutteita. Näiden puutteiden korjaaminen kattoremontin yhteydessä oli ollut väistämätöntä, jotta ullakkohuoneistojen riskirakenteet saatiin poistettua ja rakennusvirheetja niistä aiheutuneet vauriot korjattua. Osa näistä kattoremontin yhteydessä toteutetuista välttämättömistä korjauksista oli koskenut huoneiston A 32:n ikkunoita. Huoneiston A 32 ikkunan karmit olivat ennen kattoremonttia huonossa kunnossa. Lähtökohtaisesti ikkunat kuuluvat asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön kunnossapitovastuulle, joten taloyhtiöllä oli oikeus ja velvollisuus korjata ikkunat.
Töiden alettua huoneiston A 32 ikkunoiden osalta oli selvinnyt useita rakennusvirtheeitä ja rakennuslupapiirustusten vastaisia toteutuksia. Ikknoiden alla olevan vesipellin ylösnosto oli ollut ehdottoman tarpeellinen kosteusvaruioiden ja vuotojen ehkäisemiseksi. Lisäksi ikkunoiden alla olevat eristepakuudet olivat paikoin riittämättämiä ja niitä oli tytynyt lisätä.
Kattoremontin suuimitelmiin oli jouduttu tekemään työnaikainen muutos ja poikkeamaan alun perin laaditusta korjaustapaselostuksesta. Muutoksen oli tehnyt sama taho, joka oli laatinut myös alkuperäisen korjaustapaselostukseh. Rakennusvalvontavirasto oli katsonut, ettei muutokselle ollut tarvinnut erillistä rakennuslupaa. Rakennusvalvontaa oli tiedotettu myös ikkunakokojen muuttumisesta ja ikkunoiden pienentämisestä. Ikkunoiden korjaamiselle ei ollut muuta vaihtoehtoa, joka olisi ollut teknisesti toimiva ja samalla myös muuten järkevä ja tarkoituksenmukainen ratkaisu. Kosteusvaurioita oli ollut nimenomaan ikkunoiden alareunoissa ja muun muassa ikkunarungon alanurkka oli hapertunut olemattoman juurinoston takia. Vanhojen ikkunoiden säilyttäminen ei ollut mahdollista.
Sn esittämät laskelmat olohuoneen ja makuuhuoneen ikkunapinta-aloista ja niiden suhteesta lattiapinta-alaan eivät pitäneet paikkaansa. Makuuhuoneen ikkunan pinta-alan suhde lattiapinta-alaan oli alittanut vain 0,47 prosentilla vähimmäismääräykset ja olohuoneessa vähimmäismääräys oli jopa ylittynyt. Makuuhuoneen ikkuna-alavaatimuksen alitusta oli pidettävä ullakkorakentamista koskevassa rakennustapaohjeessa mainittuna sallittuna vähäisenä poikkeuksena. Sn väite siitä, että huoneiston ikkunapinta-ala olisi pienentynyt noin 20 prosenttia verrattuna kattoremonttia edeltävään tilanteeseen ei pitänyt paikkaansa.
Ullakkorakentamista koskevassa rakentamistapaohjeessa oli vain annettu suositus ikkunapenkin korkeudesta suhteessa lattian tasoon. Huoneistossa A 32 oli myös parveke, jonka oven ja viereisten kahden muun ikkunan ikkuna-aukot olivat ulottuneet noin 0,5 m korkeudelle lattiasta. Kun otetaan huomioon olohuoneen kaikki ikkunapinta-alat kokonaisuutena, oli ikkunapenkin 10 cm:n muutos vähäinen ja olohuoneesta oli edelleen vaakasuuntaan näkymä ulos parvekkeelle.
Rakennusvalvonnan lisäksi myös tavarantarkastajan mukaan tehdyille korjauksille oli ollut riittävät perusteet. Ikkunoiden alare1man korottaminen ei vaikuttanut lainkaan negatiivisessa mielessä asunnon arvoon eikä asunnon valoisuus kärsinyt ikkunoiden alareunan korottamisesta (V31).
Koska taloyhtiö ei ole velvollinen palauttamaan ikkunoita kattoremonttia edeltävään tilaan, taloyhtiöllä ei ole myöskään velvollisuutta korvata Slle mitään ikkunapinta-alan pienentymisestä. Joka tapauksessa huoneiston arvon alentumisesta ei ollut edes esitetty luotettavaa näyttöä. Riskirakenteiden poistamisella ja jo syntyneiden kosteusvaurioiden korjauksilla sekä rakenteen toteuttamisella hyvän rakennustavan mukaisesti oli ollut väistämättä vaikutusta myös huoneiston arvon nousuna.
Lähtökohtaisesti ikkunoiden kunnossapitovastuu kuuluu asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiölle, joten myös kunnossapitotyön valvominen oli taloyhtiön vastuulla. Sn ei ollut osakkeenomistajana välttämätöntä valvoa itse töitä, koska niitä oli valvottu jo taloyhtiön toimesta. Ikkunoiden pienentämiselle oli ollut teknisesti perusteltu syy, joten taloyhtiö ei ollut vastuussa Sn teettämistä teknisistä selvittelykulustannuksista. Taloyhtiö ei ollut menetellyt tuottamuksellisesti eikä rikkonut asunto-osakelyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä, joten yhtiö ei voi tästäkään syystä olla vastuussa Slle aiheutuneista selvittelykustannuksista.
Vaatimus lämmöneristysten korjaamisesta on perusteeton. Korjausvelvoite on kuulunut Slle ullakkohuoneiston rakennuttajana. Taloyhtiö ei ole vastuussa myöskään lämpökuvausten kustannuksista. Lämmöneristysten korjaaminen oli Sn vastuulla eikä taloyhtiö ole toiminut tuottamuksellisesti. Taloyhtiö oli suunnitellut ja valvonut vuosien 2012ja 2013 remontin asianmukaisesti eikä lämpökuvauksissa havaitut lämpövuodot ole aiheutuneet tästä remontista. S oli myös tilannut lämpökuvauksen itsenäisesti taloyhtiötä kuulematta.
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28:n vastakanne
Vaatimukset Taloyhtiö on vaatinut, että S velvoitetaan:
Suorittamaan taloyhtiölle vahingonkorvauksena ullakkorakentamisen virheiden korjaamisen vuoksi tehdyistä lisätöistä yhteensä 27.883,13 euroa kor koineen 5.8.2013 lukien;
Suorittamaan taloyhtiölle vahingonkorvauksena ullakkorakentamisen virheistä ja niiden selvittämisestä aiheutuneista kuluista yhteensä 6.399,09 euroa korkoineen vastakanteen tiedoksiannosta 25.8.2014 lukien;
Teettämään tarkemmat tekniset selvitykset, jotta huoneistossa A 32 ilmenneet lämpövuodot ja parvekkeiden toteutuksessa havaitut virheet saadaan selvitettyä riittävällä tarkkuudella toimenpide-ehdotuksin, sekä korjaamaan edellä mainituissa selvityksissä ilmenevät virheet ja puutteet taloyhtiön valvonnassa siten, että huoneiston A 32 rakenteet, eristeet, parvekkeet ym. täyttävät määräykset ja hyvän rakennustavan edellytykset. Vaihtoehtoisesti taloyhtiö on oikeutettava teettämään edellä mainitut tarkemmat selvitykset ja niiden edellyttämät korjaustoimenpiteet Sn kustannuksella.
Korvaamaan taloyhtiön asianosais- ja oikeudenkäyntikulut korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Taloyhtiön vuosina 2012 ja 2013 tekemän kattoremontin aikana ullakkoasunnoissa A 31 ja A 32 oli ilmennyt muun muassa katon tuuletukseen, aluskatteiiin, eristeisiin ja höyrysulkuihin liittyviä rakennusvirheitä ja puutteita sekä rakennuslupapiirustusten vastaisia ratkaisuja, minkä vuoksi kattoremontin yhteydessä oli tehtävä huomattavia lisätöitä. Virheistä oli aiheutunut kondensaatiota ja puuttuvista sekä virheellisesti toteutetuista aluskatteista vuotovesien valumista rakenteisiin sekä kattorakenteiden vaurioita. Lisätöitä oli tehty vain sen verran kuin oli tarkoituksenmukaista, kohtuullista ja kattotöiden yhteydessä mahdollista. Taloyhtiön toisen ullakkohuoneiston A 31 osalta ullakkorakentamisen virheitä koskenut vastaava riita-asia oli sovittu taloyhtiön ja huoneiston A 31 rakennuttajien kesken.
Ullakkohuoneiston rakentamisen loppukatselmus oli tehty 15.12.2004 ja muut katselmukset 12.7.2004,joten taloyhtiön vaatimus ei ole vanhentunut. Taloyhtiö oli esittänyt Slle 27.883,13 euron vahingonkorvausvaatimuksen 5.7.2013.
Suurimmat huoneisssa A 32 havaitut virheet olivat seuraavat: virheellisesti asennettu aluskate: joka osassa kattoa oli jopa puuttunut; riittämättömät eristepaksuudet ja merkittävät puutteet eristeiden asennuksessa; höyrysulkujen puutteellisuus ja rikkinäisyys; katon tuuletuksen puutteellisuus; kattolyhteiden rakenteissa olevat virheet, jotka aiheuttivat vesivuotoja; palokatkoissa ilmenneet puutteellisuudet ja rakennusvirheet. Lisäksi yksi rakenteeltaan puutteellinen kattoikkuna oli uusittu ja kaikkia kattoikkunoita korotettu.
Ullakkorakentamisesta aiheutuneiden virheiden korjaamisesta oli aiheutunut taloyhtiölle kuluja kattoremonttiurakan lisätöinä yhteensä 53.885,82 euroa, joista 27.883,13 euroa oli kohdistunut huoneistoon A 32. S oli ullakkohuoneiston rakennuttajana vastuussa ullakkorakentamisessa tapahtuneista virheistä ja puutteista sekä hyvän rakennustavan laiminlyömisestä. Virheiden korjaamisesta oli aiheutunut taloyhtiölle varsinaisten lisätyökulujen lisäksi myös selvittely- ja valvontakuluja yhteensä 6.399,09 euroa.
Huoneistossa A 32 oli ilmennyt joulukuussa 2012 ja helmikuussa 2014 tehdyissä lämpökuvauksissa myös useita korjauksia edellyttäviä lämpövuotoja. Lämpökuvausten välillä oli toteutettu vuosina 2012 ja 2013 kattoremontti, jossa ei kuitenkaan tutkittu saati korjattu esimerkiksi seinissä ja parvekkeissa olevia rakennusvirheitä. Seinissä ja parvekkeissa on korjausta vaativia virheitä ja puutteita, jotka olivat seurausta huoneiston A 32 ullakkorakentamisessa alun perin tehdyistä rakennusvirheistä. Lämpökuvauksissa havaitut puutteet eivät olleet aiheutuneet yhtiön vuosina 2012-2013 toteuttamasta kattoremontista.
S on huoneiston rakennuttajana vastuussa niin lämpövuodoista kuin parvekkeidenkin rakennusaikaisista virheistä ja niiden korjaamisesta. S on siten velvoitettava itse teettämään tarkemmat selvitykset edellä mainituista virheistä ja niiden syistä sekä korjaamaan selvityksissä havaittavat virheet ja puutteet taloyhtiön valvonnassa. Vaihtoehtoisesti taloyhtiö on oikeutettava toteuttamaan nämä lisäselvitykset ja korjaukset Sn kustannuksella.
M Sn kirjallinen lausuma
Ikkunamuutoksille ei ollut teknistä perustetta. Lisäksi asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteiden ja eristeiden kunnossapidosta.
S oli ostanut huoneiston A 32 rakennuttamiseen oikeuttavat osakkeet vuonna 1998 ja tuolloin hänelle oli kerrottu, että rakennuksen katto oli huonossa kunnossa ja että se peruskorjattaisiin lähiaikoina. Yhtiökokouksessa 25.6.1998 S oli ostanut yhtiöltä rakennusoikeuttaja hallitus oli saanut valtuudet uusia katon pellitys ullakkohuoneiston osalta rakennustöiden yhteydessä. Taloyhtiö ei kuitenkaan ryhtynyt uusimaan kattoa, minkä vuoksi S oli vuonna 2000 aloittanut rakentamaan ullakkoasuntoa olemassa olevan kattorakenteen alle sisäkautta. Tässä yhteydessä lyhtyikkunoita oli nostettuja peltikatetta oli uusittu huoneiston yläpuolisilta osin. Taloyhtiön valvoja oli kuitannut tarkastaneensa huoneiston yläpuolisen vesikaton alaisen tuuletuksen 15. l O.2002. Taloyhtiö oli vuonna 2004 toteuttanut kattoremontin, jossa katon peltikate oli vaihdettu. Kattotyötä varten laaditun työselityksen mukaan ullakkorakentamisen yhteydessä uusittuja peltikatto-osuuksia ei pitänyt uusia. Tästä huolimatta Sn rakennuttama osuus peltikatosta oli purettu, jolloin hänen vastuunsa kattorakenteista ja niiden mahdollisista rakennusvirheistä oli lakannut.
Taloyhtiön vuonna 2004 teettämän kattoremontin työn laatu oli ollut huono. Peltikatto piti kovalla tuulella kovaa melua. Melun poistamiseksi taloyhtiö on pellittänyt räystään mm, ettei ilma päässyt räystäältä peltikaton alle. Peltikatto oli jäänyt kattoremontin ja taloyhtiön tekemien korjaustöiden jälkeen ilman riittävää tuuletusta. Sn rak.ennuttaman katon osuuden koneellinen ilmanvaihto ei saanut riittävästi korvausilmaa, kun räystäät oli tukittu. Kattotilan kosteus oli voinut tiivistyä kylmään peltikatteeseenja kondenssivesi oli voinut valua rakenteisiin aiheuttaen kosteusvaurioita. Vuosien 2012 ja 2013 kattokorjauksissa havaitut mahdolliset riskirakenteet ja rakennusvirheet olivat taloyhtiön vuosina 2004 ja 2005 teettämien kattokorjausten jäljiltä. Huoneistossa A 32 ei ollut taloyhtiön väittämiä riskirakenteita.
Taloyhtiö on virheellisesti väittänyt, että huoneiston A 32 ikkunoiden piti ra kennuslupapiirustusten mukaan olla 900 mm korkeita. Taloyhtiön esittämän pääpiirustuksen (Vl0) mitta 900 mm koskee vain kylpyhuonetta. Ikkunat oli toteutettu rakennepiirustuksen (V8) mukaisesti 1000 mm korkeina. Koska taloyhtiö ei ollut hakenut ikkunamuutoksille rakennuslupaa, toteutus oli nyt rakennusluvan vastainen. Ikkunoiden ja rakenteiden eristykset olivat myös paremmat ennen taloyhtiön vuosina 2012 ja 2013 teettämää kattokorjausta kuin sen jälkeen.
Peltikatteen korottaminen vuosina 2012 ja 2013 tehdyn kattokorjauksen yhtey dessä ei johtanut parempaan lopputulokseen, koska tuuletustilaa oli ollut 50 mm. Korjauksessa oli tuulensuojalevyn sijaan käytetty tuulensuojavillaa. Vesikaton tuuletuksen puutteet olivat johtuneet räystäs- ja harjatuuletuksen puut teista. Työselityksessä ei myöskään ollut otettu huomioon peltikatteen noston vaikutusta k.attolyhteiden ikkunoihin. Kattolyhteiden korjaussuunnitelma oli ollut toteuttamiskelvoton. Lyhtyikkunoiden eteen olisi voinut rakentaa syven nyksen. Tällainen syve1mys oli rak.ennuslupapiirustuksessa (V9).
Lyhtyikkunoiden yläreunojen tuuletuksen tukkiminen taloyhtiön toimesta vuonna 2005 oli ollut todennäköinen syy vesivaurioille. Ikkunoiden vesieris tyksen parantaminen ei ollut teknisesti välttämätöntä, vaan vesivauriot olisi voinut estää tuuletusta parantamalla. Ilman toimivaa tuuletusta lyhtyikkunan yläpuolelle kondensoituva vesi valuu ikkunaa pitkin alareunaan. Joka tapauk sessa Ikkunoiden alapuolelle olisi voinut vesieristyksen parantamiseksi tehdä vesipellin ylösnoston rakentamalla syvennys vesikattoon. Tällöin vanha ikku na olisi voitu säilyttää.
Aiemmalle ikkunan toteutustavalla oli ollut kaupunkikuvallinen syy, mutta uu delle toteutustavalle ei ollut teknisiä perusteita. Rak.ennusvalvonnalle ei ollut esitelty ikkunamuutosten vaikutusta huoneiston iklumoiden suuruuteen. Ra kennusvalvonta ei ollut ottanut kantaa siihen, olivatko ikkunamuutokset tar peellisia riskirakenteiden poistamiseksi ja hyvän ralcennustavan mukaisen lop putuloksen saavuttamiseksi.
Joka tapauksessa taloyhtiöllä ei ollut oikeutta muuttaa ikkunoiden kokoa osak kaan vahingoksi. Taloyhtiö ei voi omalla päätöksellään toteuttaa muutoksia ti loissa, joita se ei hallitse. Ikkunoiden pienentäminen oli myös asunto-osakeyh tiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Taloyhtiö oli laiminlyönyt velvol lisuutensa valvoa, että teettämiensä kunnossapitotoimet suoritetaan osakkaalle vahinkoa aiheuttamatta. Taloyhtiö on siten vastuussa Sarjalle aiheutuneesta vahingosta ja velvollinen ennallistamaan ikkunat.
S jolle oli syntynyt tarve asiantuntija-apuun sen jälkeen, kun hänelle oli selvinnyt, että_ taloyhtiö aikoo toteuttaa kattokorjaukset toteuttamiskelvottomilla suunnitelmilla. Taloyhtiö ei ollut palkannut ulkopuolista valvojaa. Myöskään huoneiston haltuunotto kattoremontin ajaksi ei ollut tarpeellista. · :
Huoneisto A 32 oli ollut vuosien 2012 ja 2013 tehdyn remontin ajan asuinkelvoton eikä remontista ollut tiedotettu asianmukaisesti. Slle ei annettu mahdollisuutta tarkastella virheitä, joista taloyhtiö vaati korvausta, vaikka S oli tällaista katselmusta erikseen pyytänyt sähköpostitse 28.12.2012. ·
M Sn vastaus vastakanteeseen
Taloyhtiön vaatimus 3 on hylättävä sen vuoksi, että siihen perustuva tuomio tulisi olemaan niin yleinen ja yksilöimätön, ettei siitä voi päätellä, mitä velvoitteita osapuolelle on asetettu, eikä tuomio tästä syystä olisi täytäntöönpanokelpoinen.
Lausumassa esitetyllä tavalla kondenssiveden tiivistyminen kattorakenteeseen oli johtunut taloyhtiön itse vuosina 2004 ja 2005 teettämien kattokorjausten virheistä. Joka tapauksessa taloyhtiön vaatimus on vanhentunut, koska taloyhtiön olisi tullut havaita mahdolliset huoneiston A 32 yläpuolisissa kattorakenteissa olevat virheet sekä höyrysulkujen, eristeiden ja tuuletuksen puutteet vuonna 2004, kun Sn rakentama peltikate oli poistettuja korvattu uudella. Taloyhtiön valvoja oli tarkastanut huoneiston A 32 kohdalta vesikaton alaisen tuuletuksen 15.10.2002. Taloyhtiö oli esittänyt vaatimuksensa 5.7.2013. Vanhentuminen on alkanut viimeistään siitä päivästä, kun vastaanottotarkastus on pidetty. Huoneisto A 32 oli sisäpuolisin osin ollut valmis ja otettu vastaan viimeistään 26.6.2003, jolloin huoneistossa oli tapahtmmt putkivuoto, jonka jälkeen taloyhtiö oli korjannut lattian ja seinärakenteet eristeineen.
Kaikki taloyhtiön vahingonkorvausvaatimuksen perusteiksi esittämät virheet olivat taloyhtiön vuonna 2004 teettämän kattoremontin tai sen virheiden korjaamiseksi vuoden 2005 kattokorjaustenjäljiltä. Taloyhtiö oli tietoinen, ettei huoneiston A 32 yläpuolisessa kattorakenteessa eikä koko katossa ollut aluskatetta. Näin ollen S ei ollut voinut myöskään syyllistyä sen virheelliseen asentamiseen.
Lisäksi vuonna 2003 huoneistossa A 32 sattuneen putkivuodonjälkeen olohuoneen lattia ja seinän alaosa oli purettu ja teetetty uudelleen. Korjaustyöt oli tehty taloyhtiön valvonnassa eikä S ole vastuussa vesivahinkokorjauksissa tehdyistä rak.ennusvirheistä. Taloyhtiö ei ole myöskään esittänyt selvitystä siitä, mikä Sn virhe olisi aiheuttanut korjauskustammksen. Tuuletuksen puut teet olivat vuosien 2004 ja 2005 kattokorjausten seurausta ja siten taloyhtiön vastuulla. Joka tapauksessa eristys oli toiminut paremmin ennen vuosien 2012 ja 2013 kattoremonttia.
Sn rakennuttamassa katon tuuletuksessa oli ollut koneellinen ilmanvaihto, jolloin ruodelaudoituksen ja kannatinpalk.kien raoista olisi kulkenut riittävästi ilmaa peltikatteen alaisen tilan tuulettamiseksi, mikäli taloyhtiö ei olisi tukki nut räystäitä. Valokuvat riittämättömistä eristeistä oli otettu sen jälkeen, kun tuulensuojalevy on poistettu. Tuulensuojalevyn kanssa eristys oli ollut riittävä. Ullakkorakentamisessa rakenteiden yksilöllisyydestä johtuen eristys voi olla jossakin kohtaa ohuempi, kunhan se on tiivis.
Eristeiden vaihtaminen oli kuulunut urakkaan eikä se ollut lisännyt taloyhtiön vuosien 2012 Ja 2013 kattoremontin kustannuksia. Myös höyrysulkumuovien kunnon tarkistaminen oli kuulunut urakkaan eikä taloyhtiö ollut kärsinyt vahinkoa nnden mahdollsista puutteista. Taloyhtiö oli ennen vuoden 2004 kattoremonttia saanut tietää, ettei lyhtyikkunoiden sivuilla ollut höyrysulkuja ja että eristepaksuus oli ollut vastakanteessa mainittu. Ullakkoasunnon rakentamisen yhteydessä oli käynyt ilmi, että rakennuslupakuvien mukaisten lyhtyikkunoi den sivuihin tulevien ikkunoiden tilausaika oli yli puoli vuotta, joten S jäi odottamaan, että ikkunat asennettaisiin taloyhtiön myöhemmän kattoremontin yhteydessä. Taloyhtiö ei kuitenkaan tiedottanut vuoden 2004 kattoremontista riittävän ajoissa, jotta S olisi voinut asentaa ikkunat tässä yhteydessä. Höyrysulku lyhtyikkunoiden sivuilla eli seinissä ei ollut tarpeen. Taloyhtiö ei ollut tehnyt mitään asialle eikä reklamoinut virheistä kolmen vuoden kuluessa, joten vaatimukset ovat vanhenttmeet.
Palokatkojen korjaamisesta ja tekemisestä aiheutuneet kustannukset olivat joh tuneet päätöksestä nostaa kattoa, joten niillä ei ollut yhteyttä mahdollisiin ra k.ennusvirheisiin. Antimikrobikäsittelyä ei suositella käytettäväksi asuintilojen yhteydessä eikä taloyhtiö ollut ilmoittanut huoneiston A 32 olevan asuinkelvo ton kattoremontin aikana. Joka tapauksessa mahdollinen mikrobikasvusto oli liittynyt vuosien 2004 ja 2005 kattoremontin seurauksena olleeseen toimimat tomaan tuuletukseen. Kattolyhteiden vierustan koolaus, höyrysulkumuovien korjaus, katon korotus, läpiviennin pellitys, kattoikkunan irrottaminen ja asen nus, sisäpuoliset työt sekä ikkunoiden vaihto ja runkojen teko eristämisineen olivat kuuluneet urakkaan. Ullakkoikk.unan asentamista ja vesijakotukin eristä mistä koskevat vaatimukset eivät olleet liittyneet huoneistoon A 32.
Huoneistossa A3l oli havaittu mikrobikasvustoa. Huoneistossa A32 ei ollut havaittu sellaista virhettä, jonka johdosta taloyhtiön olisi ollut syytä ryhtyä eristeiden ja katon tuuletuksen korjaukseen nyt toteutetussa laajuudessa.
S ei ole vastuussa selvityskuluista, koska kattorakenteet olivat vuosien 2004 ja 2005 kattoremontinjäljiltä. Katon korjaamisen tarve ei ollut yhteydes sä huoneiston A 32 rakentamiseen.
Huoneistojen A3 l ja A32 välinen palokatko ei ollut Sn rakennuttama. Huoneiston A32 rakenteet olivat valmiina, kun huoneiston A3l rakentaminen oli alkanut. Huoneistojen välisen palokatkon kohdalla sijaitsi kattojiiri, jota kondenssivedet olivat kastelleet. Taloyhtiö oli purkanut ja korjannut palokat koa vuotokorjausten yhteydessä. Kattoikkunan eristeissä olleet puutteet ja muut kattoikkunaan liitetyt väitetyt virheet olivat taloyhtiön vuoden 2004 kat tokorjausten seurausta.
Väite siitä, ettei vuosien 2012 ja 2013 kattoremontilla olisi mitään tekemistä vuonna 2014 havaittujen merkittävien lämpövuotojen kanssa, ei ole uskottava. Taloyhtiö on itse vastuussa sen urakoitsijan tai suunnittelijan tekemästä vir heestä sekä osakehuoneistojen rakenteiden ja eristeiden kunnossapidosta. Ta loyhtiön kunnossapitovastuu koskee myös parvekkeita. Parvekkeen vedeneris tyksessä ei ollut rakennusvirhettä ja taloyhtiö oli laiminlyönyt lumen poiston huoneiston A 32 yläpuoliselta katolta.
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28:n kirjallinen lausuma
Huoneisto A 32 ei ollut valmis 26.6.2003 eivätkä taloyhtiön vaatimukset ole vanhentuneet.
Sn vastuu kattorakenteistaja ullakkorakentamisen aikana tehdyistä rakennusvirheistä ei ollut lakammt vuoden 2004 kattoremontin yhteydessä. Vuoden 2004 remontin yhteydessä oli vaihdettu ainoastaan peltikate eikä kattorakenteita ollut muuten purettu. Tiheän ja osittain umpinaisen ruodelaudoituksen vuoksi taloyhtiö ei ollut voinut havaita vuonna 2004 vuosien 2012 ja 2013 remontissa korjattuja rakennusvirheitä muun muassa höyrynsulkujen, eristeiden tai tuuletuksen osalta. Mitään perusteltua syytä asian tarkempaan tutkimiseen ei vuonna 2004 ollut, koska kyseisten asioiden piti olla kunnossa tuolloin vielä osittain keskeneräisen ullakkorakentamisen jäljiltä.
Sn väitteille siitä, että taloyhtiö olisi vuoden 2004 kattoremontin yhteydessä pellittänyt umpeen katon tuuletuksen ja että tällä olisi yhteys kosteusvaurioiden syntymiseen, ei ole esitetty mitään näyttöä. Tuuletus ei toiminut, koska ullakkorakentamisen yhteydessä tuuletusta varten tehtävät reiät katon kannatinpalkkeihin oli toteutettu niin, että uusiin, ullakkorakentamisen yhteydessä laitettuihin kannatinpalkkeihin oli porattu reiät, mutta kattoon oli samalla myös jätetty uusien palkkien lomaan vanhat palkit, joihin reikiä ei ollut tehty.
Tämän lisäksi suunnitelmissa esitettyä 100 mm keräilyputkea ei oltukaan asennettu ja ruodelaudoitus oli paikoin umpinainen. Nämä rakennusvirheet olisivat joka tapauksessa johtaneet kondenssiveden aiheuttamiin kosteusvaurioihin.
S on vastuussa ullakkohuoneiston riskirakenteiden aiheuttamista kosteusvaurioista riippumatta vuonna 2004 tehdystä kattoremontista. Koska taloyhtiö ei ollut voinut havaita virheitä vuonna 2004, Sn vastuu ei ollut lakannut eikä taloyhtiön vaatimukset olleet vanhentuneet.
Peltikatteen korottaminen oli ollut välttämätöntä ja ilman sitä ei olisi saatu ai kaiseksi riittävää ilmatilaa eikä tuuletusta toimivaksi. Lyhtyikkunoiden eteen rakennettavaa syvennystä ei olisi voinut toteuttaa Sn esittämällä tavalla ilman kosteusvaurioiden ja vuotojen riskiä. Syvennystyötavan työmäärä ja kustannukset olisivat myös olleet kohtuuttoman suuret verrattuna ikkuna-alan koon mahdollisesta säilyttämisestä saatavaan hyötyyn. Sn esittämä vaihtoehtoinen toteutustapa syvennyksineen ei siten olisi ollut järkevää tai tarkoituksenmukaista.
Ikkunan alareunan nosto ei rakennusvalvonnan mielestä ollut kaupunkikuvallisesti merkityksellinen. Ikkunoiden nykyinen toteutus oli rakennusvalvonnan mielestä asianmukainen eikä kattolyhtyjä tulla purkamaan rakennusvalvonnan toimesta.
Suunnittelijan toimiminen omien suunnitelmiensa toteutuksen valvojana on alalla tavanomaista ja myös tarkoituksenmukaista. Huoneisto A 32 ei ollut asuinkelvoton kattoremontin aikana ja taloyhtiö oli tiedottanut remontista ta vanomaisella tavalla.
Katon tuuletusta ei ollut tarkastettu kokonaan Sn väittämällä tavalla 15.10.2002, vaan Lo on nimenomaisesti kirjannut, että harjalle tuleva keräilyputki tarkastetaan erikseen myöhemmin eikä Sn vahingonkorvausvastuun peruste syntynyt tuolloin.
Siltä osin kun taloyhtiön katsotaan olevan kunnossapitovastuunsa vuoksi velvollinen korjaamaan rakenteiden ja eristeiden rakennusvirheitä, on taloyhtiö vastaavasti oikeutettu kohdistamaan samat vaatimukset ullakkohuoneiston rakennuttajana toimineeseen Son. Näin ollen asunto-osakeyhtiölain mukaisella kunnossapitovastuulla ei ole tässä tapauksessa merkitystä, koska S ei ole pelkästään taloyhtiön osakas, vaan samalla myös kyseisistä rakennusvirheistä vastuussa oleva rakennuttaja.
Rakennusvirheet olivat paljastuneet vuosien 2012ja 2013 remontissa. Rakennusvirheet oli ollut pakko korjata ja virheiden korjaamiseksi tehdyt lisätyöt oli otettu mukaan urakkaan. Urakka oli siten kalliimpi kuin ilman rakennusvirhei den korjaamista, mistä on aiheutunut taloyhtiölle lisäkustannuksia ja sitä kautta vahinkoa. Rakennusvirheiden korjaustöiden sisällyttäminen urakkaan oli ollut myös halvempaa kuin teettää ne urakan ulkopuolisina lisätöinä.
Sn ullakkorakentamisen yhteydessä oli tehty rakennusvirhe kun Sn myöntämällä tavalla huoneiston A 32 ikkunalyhtyjen sivuilla ei ollut höyrysulkuja ja eristeitä oli puuttunut. Toisin kuin S väittää, myöskään tuulensuojalevyjä ei ollut koskaan asennettu. S ei ollut tehnyt asialle mitään vuosikausiin. S ei ollut ryhtynyt toteuttamaan ikkunoita sivuille eikä myöskään korjannut tiedossaan olleita rakennusvirheitä. Taloyhtiö ei ollut tietoinen näistä virheistä ennen vuoden 2012 ja 2013 remonttia, koska niitä ei ollut voinut havaita peltikatteen uusimisen yhteydessä vuonna 2004.
Antimikrobikäsittely oli toteutettu asuintiloihin soveltuvalla tavalla. Taloyhtiö ei ollut laiminlyönyt katon lumenpoistoa. Huoneistoparvekkeiden lumenpoisto kuuluu asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan vastuulle. Vuosien 2012 ja 2013 remontista oli tiedotettu tavanomaisella tavalla eikä huoneisto A 32 ollut asuinkelvoton remontin aikana.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
M S K.1. Viisi valokuvaa huoneistosta 32
K2. Laskelma huoneiston 32 ikkuna-aloista suhteessa huonealoihin
K.3. Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston rakentamistapaohje ullak korakentamisesta 26.5.2009
K4. Mxxx Exxx Oy:n asiantuntijalausunto
KS. LKV A Yxxxn arviolausunto 4.4.2014 K6. Mxxx Exxxin laskut 3069/2012-3628/2014 K7. Huoneistokeskus Oy:n lasku
K8. Työmaatarkastus ja kokous 29.10.2002 ullakkohuoneiston A 32 työmaalla
K.9. Kirjaus vesikaton alaisen tuuletuksen tarkastuksesta 15.10.2002 Kl 0. Ote vuoden 2004 kattoremontin työselityksestä
Kl 1. Rakennusarkkitehti A Vxxxsen lausunto 20.11.2013 K12. Ullakkohuoneistojen pohjapiirros
K13. Vesikaton rakennepiirustus 10.10.2002 (V29)
K.14. Certek Oy lämpökuvausraportti 28.12.2012 (Vl8) Kl5. Certek Oy lämpökuvausraportti 10.2.2014 (V 18)
K.16. Kantajan laatima yhteenveto lämpökuvausraporteista 4.7.2014 Kl 7. Innocate Oy:n rakennustyöselitys 12.10.2012
Kl8. Valokuvat ikktmasyvennyksen mallista
Kl 9. Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston sähköposti Mxxx Sxxxkalle 1.3.2013
K20. Ote Asunto Oy Lxxxtinkatu 28 tasekirjasta 31.12.2013 K2 l. Valokuvaliite
K22. Vahinkokartoitusraportti 27.6.2003
K23. Rakennepiirustus, leikkaukset 1-1, 2-2 (RAK) 8.2.1999 (V8)
K24. Pääpiirustus, leikkaus A-Ajajulkisivu kaakkoon (ARK) 19.9.2001 (V9)
K.25. Pääpiirustus, leikkaus B-B (ARK) 5.2.2003 (VlO)
K26: Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n sisäilmatutkimus 3.1.2013 huoneistosta A3l
K27: M Sn sähköposti isännöitsijälle 28.12.2012
K28: Hallituksen esitys yhtiökokoukselle 9.6.1998 ja yhtiökokouksen pöytä ki1ja
K29: Rakennusarkkitehti A Vxxxsen lausunto 16.11.2015
K30: Keskuskauppakamarin tavarantarkastuslautakunnan päätös Dnro 16/2014, 2.9.2014
K31. Innocate Oy Valvontaraportti, käynnit 9-10 ajalta 31.1.2013 -1.2.2013,
valokuvat 27-34 (V3)
K32. Pää.piirustus, julkisivut koilliseen ja lounaaseen (ARK) 17.5.1998
K.33. Valvontaraportti, käynnit 1-8 ajalta 14.12.-25.1.2013 (V2) K34. Valokuvamu.istio (V7)
K35. Katselmusmuistio 3.9.2012 (V30) Teema: tuulensuojalevy on ollut asennettu.
Asunto Oy Lxxxtinkatu 28
Vl. Tavarantarkastuskertomus 30.6.2014
V2. Valvontaraportti, käynnit 1-8 ajalta 14.12.2012-25.l.2013 V3. Valvontaraportti, käynnit 9-10 ajalta 31.1.2013-1.2.2013
V4. Valvontaraportti, käynnit 11-16 ajalta 7.2.2013 -12.3.2013
V5. Valvontaraportti, käynti 21, 26.3.2013
V6. Valvontaraportti, käynnit 22 - 27 ajalta 3.4.2013 -23.4.2013
V7. Valokuvamuistio 26.8.2013
V8. Rakennepiirustus, leikkaukset 1-1, 2-2 (RAK) 8.2.1999
V9. Pää.piirustus, leikkaus A-Ajajulkisivu kaakkoon (ARK) 19.9.2001 Vl0. Pääpiirustus, leikkaus B-B (ARK) 5.2.2003
Vl 1. Mxxx Suxxxan sähköposti Helsingin rakennusvalvontaviraston Mxxx Txxxlle 22.2.2013
V12. Laskelma huoneiden ja ikkunoiden pinta-aloista 10.7.2014 V13. Huoneiston A 32 Ioppukatselmuspöytäkirja 15.12.2004
V14. Helsingin kaupungin rakennuslautakunnan pöytäkirja 21.7.1998 V15. Helsingin kaupungin, rakennusvalvontaviraston tarkastusasiakirja 12.7.2004
Vl 6. Laskelma lisätöistä ajalta 18.12.2012 - 20.5.2013
Vl 7. Laskut Innocate Oy 8.6.2013 ja 1.10.2013, Fortes Isännöinti Oy 23.9.2013, 18.3.2014 ja 2 laskua 9.7.2014, IdeaStructura Oy 30.9.2013 ja Rak systems Anticimex Insinööritoimisto Oy 30.6.2014
Vl8. Lämpökuvaus Certekin lämpökuvausraportti 28.12.2012 Vl 9. Lämpökuvaus Certekin lämpökuvausraportti 10.2.2014 V20. Jyxxx Jaxxxn kirje 3.10.2013
V21. Kuva ruodelaudoituk.sesta
V22. Kuvia toisista kohteista, joissa on toteutettu Kantajan ehdottama syvennys ikkunoiden kohdalla
V23. Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston rakennusmestari Sami Hn sähköposti Mxxx Suxxxalle 1.3.2013, joka oli liitteenä Hxxxxsen 3.3.2014 sähköpostiviestissä Slle (Kl9)
V24. Helsingin kauptmgin rakennusvalvontaviraston rakennusmestari S Hn ja M Sn välinen sähköpostikirjeenvaihto 28.2.2014 - 3.3.2014 V25. Kiinteistöcontrol Oy:n katselmusraportti 30.1.2013
V26. Kuvia huoneiston A 32 ikkunoiden alapuolisista osista huoneiston sisä puolelta
V27. As Oy Lxxxtinkatu 28 hallituksen kokouspöytäk.irja 17.12.2003 V28. Kuvia huoneistojen A 31 ja A 32 välisestä palokatkosta
V29. Vesikaton rakennepiirnstus 10.10.2002 V30. Katselmusmuistio 3.9.2012
V31. Arviolausunto 25.6.2015
V32. Sopimus 28.5.1997 V33. Valokuvia
V34. Tikkurilan Rakennus-Pelti Oy:n laskut 11.2.2013, 25.2.2013, 13.3.2013,
26.3.2013, 23.4.2013 ja 27.5.2013
V 35. Selvitys kattoremontin 2012-2013 lisäkustannuksista ja niiden syistä
Henkilötodistelu
M S todistelutarkoituksessa
S Ixxxnen
Mxxx T Exxx
A J Vxxxnen
Mxxx Nxxxnen
A M Yxxx Asunto Oy Lxxxtinkatu 28
Hxxx Hxxxmi todistelutarkoituksessa
Mxxx J Sxxx
Mxxx T Kaxxxx
Jyxxx T Jaxxx
Rxxx L Txxx
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut Kysymyksenasettelu
Asiassa on ollut ensinnäkin kysymys siitä, onko taloyhtiö kattoremontin 2012- 2013 yhteydessä perusteettomasti ilman Sn lupaa pienentänyt ja nostanut ullakkohuoneiston A 32 kolmea ikkunaa vailla teknistä perustetta sekä voimas sa olevan rakennusluvan vastaisesti. S on väittänyt, että ikkunoiden pie nentämisestä ja remontin toteuttamisesta on aiheutunut hänelle vahinkoa asu misviihtyvyyden ja asunnon arvon alentumisena sekä selvittely- ja valvontaku luina. (Sn vaatimukset 1 ja 2)
Asiassa on ollut myös kysymys siitä, että onko taloyhtiölle aiheutunut kustan nuksia remontin aikana tehdyistä lisätöistä, jotka ovat johtuneet katon raken teiden korjaamisestaja virheiden selvittämisestä. Taloyhtiö on väittänyt, että ullakkohuoneiston rakentamisen yhteydessä on tehty Sn vastuulla olevia rake 1 usvirh itä, joista on aiheutunut kondensaatiosta ja vuotovesistä johtuvia vaun01ta. SmJo 011 puolestaan väittänyt, että taloyhtiön vaatimus on vanhentu mt. Saijo on vedonnut myös asunto-osakeyhtiölain mukaiseen vastuunjakoon, Jonka mukaan taloyhtiö on vastuussa talon rakenteiden kmmossapidosta. Sar jon mukaan vesi- ja kondensaatiovahingot ovat aiheutuneet taloyhtiön vuosina 2004-2005 teettämän kattoremontin yhteydessä tehtyjen virheiden ja laimiJi:.. lyöntien sekä vuonna 2003 tehdyn putkivuodon korjaustöiden seurauksena.' (Taloyhtiön vaatimukset 1 ja 2)
Lisäksi asiassa on ollut kysymys siitä, onko ullakkohuoneiston rakentamisessa tehdyt väitetyt virheet aiheuttaneet lämpövuotoja ja onko ullakkohuoneiston rakentamisen yhteydessä tehty virheitä myös parvekkeiden toteutuksessa, joi den selvittäminen ja korjaaminen on Sarjan vastuulla. S on väittänyt, että kyseisten seikkojen selvittäminen ja korjaaminen on kuulunut taloyhtiön kun nossapitovastuulle. Sn väitteen mukaan huoneiston A 32 lämpövuodot ovat johtuneet taloyhtiön vuosina 2012-2013 tekemästä kattoremontista. S on vaatinut taloyhtiötä korjaamaan huoneiston lämpöeristykset ja lämpökuvausten kustannukset. (Taloyhtiön vaatimus 3 ja Sarjan vaatimukset 3 ja 4)
Henkilötodistajista
Yhteenvetona henkilötodistajat ovat liittyneet käsiteltävään asiaan alla mainituilla tavoilla. Todistajien uskottavuutta arvioitaessa on otettava huomioon se, että S on kertonut omassa asiassaan ja Ixxxnen on Sn puoliso. Myös Hxxxmi kertonut omassa asiassaan eikä hän ollut taloyhtiön osakas silloin kun ullakkohuoneistoja on rakennettu, vaan on tutustunut sen aikaisiin asioihin taloyhtiön hallintoasiakirjojen avulla. Tämän vuoksi pelkästään heidän kertomuksilleen ei voida antaa ratkaisevaa painoarvoa. Henkilötodistelun yhteydessä ei ole tullut esille muita todistajien uskottavuuteen vaikuttavia seikkoja.
M S on 28.5.1997 tehnyt taloyhtiön kanssa sopimuksen (V32) ullak kohuoneiston A 32 rakentamisesta. S omistaa huoneiston A 32 hallintaan oikeuttavat osakkeet ja asunto on vuokrattu.
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Hxxx Hxxxmi on tullut taloyh tiöön osakkaaksi vuonna 2005 ja toiminut hallituksen puheenjohtajana vuodes ta 2009 lähtien. Hxxxmi on laatinut Suxxxan kanssa taloyhtiön vaatimus ten perusteena olevan selvityksen kattoremontin lisätyökustannuksista.
Sn puoliso Sxxx Ixxxnen on ollut rakentamassa ullal<lrnhuoneistoa A 32 ja hän omistaa rakennusliike Sepon Tehorakemms Oy:n. Ixxxnen on ra kentanut ullakkoasuntoja 1970-luvulta lähtien.
Rakennusmestari Mxxx Exxx on Sn pyynnöstä ollut läsnä katon katsel muksissa ja laatinut asiantuntijalausunnon 23.8.2013 (K4).
Rakennusarkkitehti A Vxxxnen on tutustunut huoneistoon A 32 ja laati nut Ixxxsen pyynnöstä lausunnon kattorakenteista 20.11.2013 (K29).
Nuohousmestari M N on tehnyt katselmuksen katon vaurioiden laajuudesta ja laatinut siitä muistion 30.1.2013 toimenpidehdotuksineen (V25).
Kiinteistönvälittäjä A Yxxx on laatinut huoneistosta A 32 arviolausun non 4.4.2014 (K.5).
Rakennusinsinööri Mxxx Sxxx on toiminut taloyhtiön kattoremontin 2012-2013 suunnittelijana ja valvojana. Sxxx on laatinut katselmusmuistion 3.9.2012 (V30),jolloin kattorakenteita on avattu. Sxxx on laatinut myös korjaustyön aikaiset valvontaraportit (V2-V6) ja ollut taloyhtiön mukana laati massa valokuvamuistiota (V7), lisätyölaskelmaa (Vl6) ja selvityksiä kattore montin lisäkustannuksista (V35).
Tavarantarkastaja, rakennusinsinööri Mxxx Kaxxxx on laatinut huoneistosta A 32 tavarantarkastuskertomuksen 30.6.2014 (Vl). Tarkastus on tehty 26.2.2014.
Diplomi-insinööri Jyxxx Jaxxx on laatinut kirjeen 3.10.2013 (V20) huoneistossa A 32 havaituista virheistä ja puutteista. Huoneistossa on pidetty katselmus 17.9.2013, jossa Jaxxx on ollut läsnä.
Kiinteistönvälittäjäja -arvioitsija Rxxx T on laatinut huoneistosta A 32 arviolausunnon 25.6.2015 (V3 l).
Sn ikkunoiden pienentäminen ja kattoremontista Slle aiheutuneet vahingot
Taloyhtiön vuosina 2012 ja 2013 teettämän kattoremontin yhteydessä Sn huoneistoissa A 32 on vaihdettu kolme ikkunaa. Iklumoiden vaihtamisen yh teydessä ikkunoiden alareunaa on nostettu 130 cm:stä 145 cm:iinja ikkunoi den pinta-ala on pienentynyt.
Astmto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n nojalla huoneiston ikkunarakenteet kuu luvat lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Lain 5 luvun 9 §:n mukaan yhtiön on ilmoitettava osald<.eenomistajalle ja huoneiston käyttöoikeu den haltijalle riittävän ajoissa sellaisesta yhtiön rakennuksen tai kiinteistön uu distuksesta tai muusta muutostyöstä, joka vaikuttaa huoneiston käyttämiseen. Taloyhtiön on myös huolehdittava siitä, että yhtiön uudistus tai muu muutos työ suoritetaan hyvän ral<.ennustavan mukaisesti.
Lain 1 luvun 10 §:n mukaan yhtiökokous ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Lain 6 luvun 28 §:n mukaan yhtiökokous ei saa tehdä l luvun 10 §:ssä tar koitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeen omistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan.
Kattoremontin valvontaraporttien liitteinä olevista ja muista kattoremontin ai kana otetuista valokuvista ilmenee, että osassa ullakkohuoneiston A 32 ikku noiden karmeissaja alapuolisissa osissa on ollut kosteusvaurioita. Valokuvista (V26) ilmenee myös, että kosteusvaurioita on ollut myös huoneiston sisäpuo lella. Valvontaraporttien valokuvista ilmenee myös, että huoneiston ikkunoi den alareuna on alun perin ollut lähes vesikaton pinnan tasolla.
Asiassa kuultujen todistajien mukaan määräykset ovat edellyttäneet vähintään 150 mm ylösnoston tekemistä vedeneristykseen ikkunoiden alle. Taloyhtiö on kattoremontin aikana uusinut huoneiston A 32 ikkunoita siten, että ikkunoiden alle on tehty rintataite, jotta vaadittu 150 mm ylösnosto on saatu tehtyä. Uudis tuksen yhteydessä ikkLma-ala on pienentynyt ikkunan alareunan n0stamisert johdosta. Sn esittämän vaihtoehtoisen toteuttamistavan mukaan vaadittu ylösnosto olisi voitu tehdä ikkunoita pienentämättä rakentamalla ikkunan alle syvennys.
Ikkunat olisi voinut korjata Sn esittämällä tavalla, mutta Exxxin, Suxxxan ja Jaxxxn kertomusten mukaan se olisi ollut kalliimpi toteuttaa. Ainoastaan Ixxxsen mukaan Sn esittämä vaihtoehtoinen toteuttamistapa olisi ollut edul lisempi. Vxxxsen, Ek.lundin, Suxxxan ja Jaxxxn mukaan tällöin olisi pitänyt kiinnittää erityistä huomiota syvennyksen kulmien vedeneristykseen ja rakenneratkaisu olisi vaatinut erityisrakenteita muun muassa peltien saumojen, aluskatteen ja tuuletuksen osalta. Kaxxxxaan mukaan ikkunoiden pienentäminen on ollut ainoa teknisesti mahdollinen ratkaisu. Exxxin mukaan ikkunan edustalle olisi voinut asentaa myös lämmityskaapelin kosteusvaurioiden estämiseksi, jolloin syvennyksen olisi voinut tehdä. Exxxin mukaan syvennyksen tekeminen olisi mahdollisesti vaatinut muutoksen tekemistä myös jalkaränniin.
Suxxxan mukaan ilman rintataitetta ikkunan edustalla on oltava vähimmäiskaltevuus eikä huoneiston A 32 ikktmoiden alle voinut tehdä riittävää kaltevuutta. Ikkunan madallus on ollut ainoa vaihtoehto. Sn esittämä vaihtoehtoinen to teuttamistapa olisi ollut mahdollinen, mutta se olisi ollut riskirakenne, koska ikkunan edustalla ei ollut riittävää kaltevuutta ja pakkautuva lumi voi kerään tyä kattopellin nurkkiin ja altistaa kosteusvaurioille. Katolla ollut lumieste ja jalkaränni vaikuttivat osaltaan lumen patoutumiseen ikkunan edustalle. Myös Jaxxx kiinnitti huomiota ikkunan edustan poteroon mahdollisesti muodostuvien jääpatojen aiheuttamaan kosteusvaurioriskiin.
Käräjäoikeus katsoo asiassa esitetyn henkilötodistehm perusteella, että huoneistossa A 32 korjatut ikkunat ovat alunperin olleet riskirakenne puuttuvan ylösnoston johdosta. Ikkunoiden rakenteissa on ollut korjausta vaativia kosteusvaurioita. Taloyhtiön toteuttama korjaustapa, jossa vesipellin ylönostoa on korotettu, on siten ollut teknisesti perusteltu. Asiassa on myös otettava huomioon se, että rakennuslupapiirustusten mukaan ullakkohuoneiston ikkunakarmin ja peltikaton välissä olisi pitänyt olla 150 mm korkea rintataite, jota ei ollut kuitenkaan toteutettu ullakkoastmnon rakentamisen yhteydessä. Myös Sn esittämä korjaustapa olisi ollut mahdollinen ja sillä tavalla olisi voitu toteuttaa vaadittu 150 mm ylösnosto, mutta henkilötodistelun perusteella myös se olisi ollut riskirakenne ja vaatinut poikkeuksellisia ratkaisuja kuten lämmi tyskaapelin asentamista sekä muutosten tekemistä lumiesteeseenjajalkaränniin. Sn esittämä vaihtoehtoinen toteuttamistapa olisi todistajien mukaan ollut myös kalliimpi toteuttaa. Taloyhtiöllä on lähtökohtaisesti oikeus valita kunnossapitovastuulleen kuuluvan korjaustyön toteuttamistapa, kunhan muutostyö vastaa hyvää rakennustapaa eikä muutos ole osakkaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eikä aiheuta osakkaalle vahinkoa.
Taloyhtiön tekemien muutostöiden aikaan voimassa olleen Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston rakentamistapaohjeen 26.5.2009 mukaan ullak koasunnossa asuinhuoneen ikkunasta tulisi olla näkymä vaakasuuntaan ulos eli ikkunapenkkien korkeus lattiatasosta saisi olla enintään 130 cm. Vakiintuneen käytännön mukaan sallitaan vähäisiä poikkeuksia ympäristöministeriön määräyksestä, jonka mukaan huoneen ikkuna-alan tulee olla vähintään 10 prosenttia huoneen lattiapinta-alasta.
Sn mukaan muutosten jälkeen ikkunoista ei ole enää vaakasuuntaan näkyvyyttä ulos vaaditulla tavalla. Tod1staja Jxxx on kertonut, että rakentamistapaohje ei ole velvoittava vaan kyse on vain ohjeesta. Jaxxxn mukaan ratkaisevampaa on huoneiston valoisuuden kokonaismäärä, johon vaikuttaa myös muut ikkunat. Ullakkorakentaminen vaatii aina kompromisseja.
Käräjäoikeus toteaa, että rakentamistapaohje on lähinnä suositus, jota on pyrittävä noudattamaan. Ohjeesta on mahdollista poiketa, mikäli se on teknisesti perusteltua. Ikkunoiden vähimmäiskorkeutta tärkeämpänä on pidettävä riittävää vedeneristystä, jonka toteuttaminen riskittömästi on tässä tapauksessa perustellusti edellyttänyt ikkunapenkin nostoa. Muutosten jälkeen vaakasuuntainen näkymä on olohuoneessa osittain rajoittunut, mutta asiassa on myös otettava huomioon muut olohuoneen ja parvekkeen ikkunat, joiden osalta on ollut edelleen vaakasuuntainen näkymä ulos. Ikkunoiden toteutustapa ei siten ole ollut rakentamistapaohjeen vastainen.
Taloyhtiön laskelma (V12) ikkunoiden pinta-alasta on riidaton. Muutosten jälkeen ikkuna-ala on siten ollut makuuhuoneessa yli 10 prosenttia ja olohuoneessa 9,53 prosenttia lattia-alasta. Olohuoneen osalta alitus on ollut joka tapauksessa rakentamistapaohjeessa sallittu vähäinen poikkeama vaaditusta ta sosta. Ikkunoiden toteutustapa on myös tältä osin vastannut rakennustapaohjetta.
Rakennusvalvontaviraston rakennusmestari Hxxxxnen on sähköpostissaan 1.3.2014 (Kl 9) maininnut, ettei ikkunan alareunan nosto ole kaupunkikuvalli sesti merkityksellinen. Hxxxxnen on kiinnittänyt kattoremontin valvojan Sura kan huomiota kattolyhtyjen muotoon ja siihen, että kattoikkunan toteutus teh dään sirosti. Hxxxxnen ei ole sähköpostissaan pitänyt ikkunan siirtoa hyvänä ideana. Sxxx on kertonut, että kaupungin rakennusarkkitehti Litovuo oli pi tänyt ikkunan muutosta vähäisenä eikä muutos vaatinut rakennuslupaa. Tämän on myös Sxxx maininnut sähköpostissaan 22.2.2013 rakennusvalvonnalle. Hxxxxnen on sähköpostissaan 3.3.2014 (V24) ilmoittanut Slle, että hän on 13.2.2014 käynyt paikan päällä kuvaamassa kohteen ja todennut, ettei tehdyllä toimenpiteellä ole ollut kaupunkikuvallista vaikutusta eikä se ole vaatinut ra kennusvalvonnan lupaa.
Edellä mainitun todistelun perusteella voidaan todeta ral<ennusvalvontaviraston kantana asiaan olleen se, ettei ikkunoiden muutos ole vaatinut rakennuslupaa.
Huoneiston rakenne- ja pääpiirustuksista (V8 ja V9) ilmenee, että ikkunan alareunan alla on tullut olla 150 mm rintataite. Olohuoneen ikkunan tuli piirustusten (V9) mukaan olla 1.100 mm korkea, mutta Suxxxan kertoman mukaan piirustusta on tulkittava niin, että ikkunan koko on ilman rintataitetta 950 mm.
Huoneiston A 32 pääpiirustuksen kuvasta (VlO) ilmenee, että pesuhuoneen ikunan olisi pitänyt olla 900 mm korkea. Se on kuitenkin toteutettu 1.000 mm korkeana. Näin ollen ikkuna on ollut jo ennen taloyhtiön korjaustöitä korkeampi kuin sen rakennusluvan mukaan piti olla. Taloyhtiön tekemän muutoksen yhteydessä ikkunan alareunaa on nostettu 15 cm. Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että ikkunat olisi taloyhtiön toimesta toteutettu rakennusluvan vastaisesti.
S on kertonut, että ikkunoiden pienennys on vaikuttanut olennaisesti asumisviihtyvyyteen. Ikkuna on katon rajassa eikä siitä ole normaalia näkymää ulos. Olohuoneessa on ahtauden ja vinttihuoneen tuntua. Myös Exxxxn ja Vxxxxxn mukaan asumisviityvyys on alentunut vaoisuuden vähentymisen ja näkyyvyyden heikentymisen johdosta ja Vxxxn mielestä ikkuna vaikkuttu nävetän ikkunalta. Hexxxxn mukaan huoneisto A32 oli ennen muutoksia ja niiden jälkeen valoisa huoneisto.
Kiinteistönvälittäjä Yxxx on 9.1.2014 antanut huoneistosta A 32 arviolausunnon, jota hän on täydentänyt 4.4.2014. Lausunnon mukaan pienennetyt ikkunat ovat muuttaneet tilan ahtaamman tuntuiseksi. Ikkunoiden pienentäminen ori muuttanut ja huonontanut kokonaisuutta oleellisesti aikaisempaan nähden. Pienennetyin ikkunoin huoneisto on enemmän ns. vinttihuoneisto kuin ullakko huoneisto. Yxxx on 9.1.2014 arvioinut huoneiston todennäköiseksi myyntihinnaksi 480.000 euroa+/- 10 prosenttia. Yxxxn 9.1.2014 tekemän lisäyksen mukaan pienennettyjen ikkunoiden vaikutus todennäköiseen kauppahintaan on noin 15 prosenttia alhaisempi verrattuna alkuperäisessä kunnossa olleen huoneiston kauppahintaan. Yxxx on kertonut vastaavalla tavalla kuin arviolausunnossa on mainittu. Ikkunat ovat häiritsevän korkealla eikä huoneiston valoisuus korvaa ikkunoiden huonontunutta näkymää.
Kiinteistönvälittäjä T on 25.6.2015 antanut huoneistosta arviolausunnon. Tn arvion mukaan huoneiston käypä arvo on 490.000 euroa. T on kertonut, että ikkunoiden korotus ei ole hänen arvionsa mukaan vaikuttanut huoneiston markkina-arvoon, koska huoneistossa on useita ikkunoita ja se on valoisa. Ikkunalaudan korkeus ei ole häiritsevä seikka eikä ikkunalaudan korotuksella ole ollut merkitystä huoneiston markkina-arvoon. Tn arvion mukaan ullakkohuoneistot myydään usein mielikuvilla eikä yksittäisillä seikoilla ole niin paljon merkitystä.
Käräjäoikeus toteaa, että Sn kokeman perusteella ikkunoiden pienentäminen on vaikuttanut asumisviihtyvyyteen erityisesti ikkunapenkin noston takia, jonka hän on kokenut häiritsevänä. Asiaa objektiivisesti arvioitaessa on kuitenkin otettava huomioon myös muut kertomukset, joiden mukaan ikkunoiden pienentäminen ei ole vaikuttanut esimerkiksi huoneen valoisuuteen. Yxxxn arvion mukaan ullakkohuoneiston hintaan vaikuttaa etenkin suuret ikkunat ja korkea huonekorkeus ja tässä tapauksessa ikkunoiden pienennys on alentanut noin 15 prosenttia huoneiston kauppahintaa. Tn mukaan ullakkohuoneistojen arvoon vaikuttaa ennen kaikkea kokonaisuus eikä yksittäisillä seikoilla ole merkitystä ainakaan tässä tapauksessa, kun huoneisto on joka tapauksessa ollut valoisa. Yxxx on arvioinut huoneiston käyväksi arvoksi alkuperäisillä ikkunoilla olleen 480.000 euroa ja Ts pienennetyillä ikkunoilla 490.000 euroa.
Ullakkohuoneistojen käyvän arvon määrittämiseen liittyy aina epävarmuuksia johtuen muun muassa huoneistojen ainutlaatuisuudesta. Kolmen ikkunan korkeutta merkittävämpänä tekijänä huoneiston arvolle ja asumisviihtyvyydelle on pidettävä huoneiston valoisuutta ja kokonaisuutta. Huoneiston valoisuuden ei ole näytetty alentuneen, vaan väitetty asumishaitta on lähinnä esteettistä korkeista ikkunapenkeistä johtuvaa. Tämä on kuitenkin vain yksi huoneiston viih tyvyyteen ja arvoon vaikuttava seikka. Kokonaisuutta arvioiden huoneiston arvon ei ole näytetty alentuneen Yxxxn esittämällä tavalla 15 prosenttia. Kun lisäksi otetaan huomioon, että todistajien kertoman perusteella Sn huoneisto on ikkunoiden pienentämisen jälkeenkin ollut valoisa ja että vain kolme huoneiston ikkunoista on pienennetty käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä,
että ikkunoiden pienennyksellä olisi ollut merkittävää vaikutusta huoneiston arvoon tai asumisviihtyvyyteen.
lkkunoiden korjaamiselle on tässä tapauksessa ollut selkeä peruste havaittujen kosteusvaurioiden vuoksi. Taloyhtiöllä on ollut korjausvelvollisena oikeus valita korjaustapa. Edellä todetuin tavoin taloyhtiön toteuttama korjaustapa on ollut teknisesti perusteltuja edullisempi vaihtoehto, vaikka se on johtanut ikkunoiden pienentämiseen. Sn esittämä vaihtoehtoinen toteutustapa on todistelussa todettu olevan riskirakenne ja edellyttäneen isompia muutoksia katon rakenteisiin. Ikkunoiden pienentäminen on ollut verrattain vähäinen muutos eikä ikkunoiden koon säilyttäminen ennallaan ole ollut perusteltua. Ikkunoiden muutostyö ei siten ole vaatinut tässä tapauksessa osakkaan suostumus ta. Taloyhtiö on suorittanut ikkunoiden korjauksen asunto-osakeyhtiölain mukaisesti eikä ikkunoiden pienentäminen ole ollut osakkaan yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.
Edellä mainituilla perusteilla taloyhtiöllä ei ole velvollisuutta palauttaa ikkunoita kattoremonttia edeltävään tilaan. Slla ei ole ollut tarvetta valvoa taloyhtiön teettämää korjaustyötä eikä Slle aiheutuneet valvontakulut ole taloyhtiön vastuulla. Todistaja Jaxxxn kertoman mukaan valvonnan taso vuosien 2012-2013 kattoremontin yhteydessä on ollut poikkeuksellisen hyvä. Jaxxxnja Kaxxxxn mukaan on myös tavallista, että pienemmissä korjaushankkeissa urakan summittelija toimii myös valvojana. Näyttämättä on jäänyt, että taloyhtiö olisi laiminlyönyt asianmukaisen valvonnan kattoremontin 2012-2013 yhteydessä. Taloyhtiöllä ei siten ole velvollisuutta korvata Slle aiheutuneita valvonta- ja selvittelykuluja.
Vahingonkorvaus ullakkohuoneiston rakennusvirheiden johdosta
Taloyhtiö on vaatinut Sn velvoittamista korvaamaan väitettyjen ullakkoasunnon rakentamisessa tehtyjen virheiden, puutteellisten ratkaisujen ja hyvän rakennustavan laiminlyöntien korjaamisesta aiheutuneita kattoremontin lisäku1uja 27.883,13 euroa ja selvittely- ja valvontakuluja 6.399,00 euroa. Taloyhtiö on väittänyt, että ullakkoasunnon rakennusvirheet ovat liittyneet katon tuule tukseen, aluskatteisiin, eristeisiinja höyrynsulkuihinja että virheistä on aiheutunut vesihöyryn tiivistymisestä eli kondensoitumisestaja vuotovesistä aiheutuneita vaurioita katon rakenteisiin. Taloyhtiön mukaan ullakkohuoneiston rakentamisen loppukatselmus on pidetty 15.12.2004 ja virheet ovat ilmenneet taloyhtiön vuosina 2012-2013 tekemän kattoremontin aikana.
Sn mukaan taloyhtiön vaatimus on vanhentunut. Taloyhtiön valvoja onjo 15.10.2002 tarkastanut vesikaton alaisen tuuletuksen. Vanhentuminen on alkanut viimeistään siitä päivästä, kun vastaanottotarkastus on pidetty. Taloyhtiön olisi tullut havaita väitetyt virheet vuonna 2004 kattoremontin yhteydessä, jolloin Sn rakentama peltikate oli poistettuja korvattu uudella. Sn mukaan väitetyt virheet olivat joka tapauksessa taloyhtiön itse vuosina 2004-2005 teettämien kattokorjaustenjäljiltäja myös kondensoituminen on johtunut vuosina 2004-2005 tehtyjen kattokorjausten virheistä.
Asiassa on riidatonta, että katon tuuletus ei ole toiminut ja että katolla on ollut kondensoitumisesta ja vuotovesistä aiheutuneita kosteusvaurioita.
Taloyhtiö on korvausvastuun perusteen osalta vedonnut vanhan asunto-osakeyhtiölain mukaiseen osakkaan vastuuseen tämän laiminlyötyä muutostyön tekemisen huolellisesti, vahingonkorvauslakiin sekä sopimusperusteiseen vahingonkorvausvastuuseen.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2003:131 on katsottu että osakkeenomistajien korvausvastuu määräytyi sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti kun osakkeenomistajat olivat teettäneet muutostöitä joilla heidän hallussaan olevan huoneiston yhteydessä ollut kellari- ja ullakkotila oli yhtiön suostumuksin otettu asumiskäyttöön.
Sja taloyhtiö ovat 28.5.1997 sopineet (V32) taloyhtiön ullakolle rakennettavan ullakkohuoneiston A 32 rakentamisesta. S on kertonut, että hän oli taloyhtiön kanssa tehdyn sopimuksen jälkeen ostanut huoneiston A 32 hallintaan oikeuttavat osakkeet.
Käräjäoikeus katsoo, että tässä tapauksessa kysymyksessä ei ole ollut asunto osakeyhtiölaissa tarkoitettu osakkaan muutostyö, vaan ullakkohuoneiston rakentaminen sopimuksen perusteella yhtiöjärjestyksen mukaiseen tilaan. Sn mahdollinen korvausvastuu ullakkohuoneiston rakennusvirheidenjohdosta määräytyy siten lähtökohtaisesti sopimussuhteissa noudatettavien periaatteiden mukaisesti.
Oikeuskirjallisuudessa (Olli Norros, Vahingonkorvausvelan vanhentuminen 2015, s. 83 ja 84) on katsottu, että sopimusvastuun soveltamisalan kannalta ratkaisevaa on se, onko vastuun perustaksi väitetty tapahtuma sopimuksessa perustetun suoritusvelvollisuuden täyttämättä jääminen vai jokin muu olosuhde. Sillä seikalla, onko osapuolten välillä jotakin asiaa koskeva sopimus, ei ole itsessään merkitystä, vaan ratkaisevaa on korvausvastuun väitetty peruste eli se, perustuuko rikottu velvoite velallisen antamaan oikeustoimeen Samoin on katsottu, että sopimusrikkomus itsessään ei ole relevantti vahinkoteko, delikti, sopirnuksenulkoisen normiston valossa.
Vanhentumislain 4 §:n sekä 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan korvausvelka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua siitä kun velkojana oleva sopijapuoli on havainnut virheellisyyden sopimuksen täyttämisessä taikka hänen olisi pitänyt se havaita (yleinen vanhentumisaika). Pykälän 3 kohdan mukaan muuhun kuin sopimussuhteessa perustuvassa vahingonkorvauksessa vanhentumisaika alkaa kulua siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Pykälän 2 momentin mukaan vahingonkorvauksen vanhentuminen on kuitenkin katkaistava ennen kuin kymmenen vuotta on kulunut sopimusrikkomuksesta taikka vahinkoon johtaneesta tapahtumasta (toissijainen vanhentumisaika).
Vanhentumislain esitöiden (HE 187/2002 vp. s. 20 ja 51) mukaan,jollei vaatimusta ole esitetty kymmenen vuoden kuluessa vahinkotapahtumasta, korvaus vaatimus vanhentuisi, vaikka vahinko ei olisi ilmennyt tätä ennen tai sen ilmenemisestä olisi kulunut vähemmän kuin yleensä noudatettavat kolme vuotta.
Jos velkoja vaatii korvausta ajoissa, siirrytään noudattamaan yleistä katkaista vissa olevaa vanhentumisaikaa. Ehdotuksen mukaan kymmenen vuoden määräaika laskettaisiin niin sopirnusperusteisissa kuin sopimuksen ulkopuolisissakin vahingoissa vahinkoonjohtaneesta tapahtumasta. Sopimussuhteissa tämä aika alkaa virheellisen suorituksen tekemisestä tai muusta sopimusrikkomuksesta ja muussa vahingonkorvauksessa vahinkoon johtaneesta tapahtumasta.
Oikeuskirjallisuudessa (0lli Norros, Vahingonkorvausvelan vanhentuminen 2015, s. 197) on katsottu, että toissijainen vanhentumisaika alkaa kulua sopimusrikkomuksen tapahtumisen hetkestä ja sopimuksenulkoisen vastuun osalta vahinkoon johtaneesta vahingonaiheuttajan menettelystä, jolloin ratkaisevaa on se, milloin vahingonaiheuttajan menettely on poikennut hänelle asetetusta huolellisuusvastuusta.
Tässä tapauksessa taloyhtiö on vaatinut korvattavaksi ullakkorakentamisen virheiden korjaamisen vuoksi tehtyjä lisätöiden ja selvittelytöiden kustannuksia. Vahinkoon johtaneena tapahtumana on siten pidettävä väitettyjä ullakkoasunnon rakentamisen yhteydessä tehtyjä virheitä. Väitetty sopimusrikkomus on tapahtunut viimeistään silloin, kun huoneisto on valmistunut ja luovutettu taloyhtiölle. Samaa ajankohtaa voidaan pitää myös vahinkoon johtaneena tapahtumana.
Osapuolilla on ollut eri käsitys siitä, milloin huoneisto on valmistunut ja mistä ajankohdasta vanhentuminen on alkanut. Riidatonta on se, että taloyhtiö on esittänyt vahingonkorvausvaatimuksen Slle 5.7.2013.
Taloyhtiön mukaan vanhentuminen on alkanut rakennusvalvontaviraston loppukatselmuksesta 15.12.2004 tai aikaisintaan 12.7.2004,jolloin rakennusvaiheiden työt on todettu tehdyiksi.
Sn mukaan vanhentuminen on alkanut 15.10.2002,jolloin taloyhtiön valvoja on tehnyt tarkastuksen tai viimeistään 26.6.2003, jolloin huoneistossa A 32 on tapahtunut putkivuoto, jonka taloyhtiö on korjannut.
Taloyhtiön yhtiökokous oli 25.6.1998 (K28) valtuuttanut hallituksen tarvittaessa tilaamaan katon pellityksen uusimistyö huoneiston A 32 kohdalla sekä myy mään lisärake1musoikeutta Slle. Rakennuslautakunta on 21.7.1998 (Vl4) myöntänyt taloyhtiölle rakennusluvan muutoksen ullalckoasunnon rakennus hankkeen toteuttamiseksi aikaisempaa laajempana. Lupapäätöksen mukaan rakennusvalvontavirastolta on pyydettävä muun muassa rakennekatselmuksenja loppukatselmuksen toimittamista. Rakennustekniset työt sekä KVV- ja ilman vaihtotyöt on rakennusvalvontaviraston tarkastusasiakirjan mukaan todettu tehdyiksi ja tarkastetuiksi 12.7.2004. Rakennusvalvontaviraston loppukatselmus on pidetty 15.12.2004,jolloin ullakkohuoneisto on hyväksytty käyttöön.
Oikeudessa esitetyn käsin laaditun asiakirjan (K9) mukaan taloyhtiö on tehnyt tarkastuksen, kun kantavat rakenteet on tehty. Taloyhtiölle on luovutettu vesikaton takuupaperi 26.8.2002 ja kantavat rakenteet, tuuletus ja vesikatto on tarkastettu 15.10.2002. Asiakirjan on allekirjoittaimt muun muassa taloyhtiön isännöitsijä A Tnen ja valvoja H Lo. Edelleen Ixxxsella olleeseen vesikaton rakennepiirustuksen kappaleeseen (K9) on tehty H Lon 15.10.2002 allekirjoittama merkintä, jonka mukaan vesikaton alainen tuuletus on tarkastettu 15.10.2002 ja harjatuuletuksen keräilyputki tarkastetaan myöhemmin.
Ixxxsen yhtiö Sn Tehorakennus Oy on 29.10.2002 tarkastuttanut (K8) Penela Oy:n suorittaman vesikaton pellityksen asennuksen.
Vahinkokartoitusraportin 27.6.2003 mukaan ullakkohuoneisto oli tuolloin rakenteilla ja vahingot kohdistuivat huoneiston A 32 lattiarakenteisiin. Vesivahinko oli korjattu taloyhtiön toimesta sen vakuutuksesta.
Taloyhtiön hallituksen pöytäkirjaan 17.12.2003 (V27) on kirjattu, että ullakkohuoneiston A 32 valmiusaste on ollut noin 85 prosenttia ja jäljellä on ollut käytännössa enää pintarakennustyöt. ·
S onkertonut, että ullakkohuoneiston rakentaminen oli viivästynyt, koska taloyht10 oli vuvytellyt kattoremontin aloittamisesta. Ullakkohuoneisto oli kuitenkin ollut syksyllä 2002 siinä määrin valmis, että taloyhtiö oli tarkastanut alakaton työt ja ottanut ne vastaan. Ullakkohuoneiston rakentamisen yhteydessä oli myös pellitetty katto huoneiston A 32 kohdalta, koska katto oli huonossa kunnossa eikä taloyhtiö ei ollut toteuttanut sovittua kattoremonttia. Kattopellit oli sittemmin uusittu taloyhtiön vuonna 2004 teettämän kattoremontin yhteydessä myös asunnon A 32 kohdalta.
Sja Ixxxnen ovat kertoneet huoneistossa A 32 juhannuksena 2003 tapahtuneesta vesijohdon liittimen irtoamisen johdosta tapahtuneesta vesivahingosta. Ixxxsen mukaan huoneistosta oli tuolloin ollut noin 85 prosenttia valmiina ja lattian ja alaseinien korjaustyöt oli tehty runkoon saakka, muun muassa välipohjan eristevillat oli vaihdettu.
Jaxxxn esittämän arvion mukaan 15.10.2002 tehdystä kirjauksesta ei voida todeta rakennustöiden vastaanottoa, vaan kysymys on ollut vain tiettyjen vaiheiden tarkastuksesta. Jaxxxn mukaan kymmenen vuoden vanhentumisaika lasketaan pääsääntöisesti vastaanottotarkastuksestaja jos sitä ei ole pidetty niin loppukatselmuksesta. Jaxxx ei ole ollut mukana ullakkohuoneiston rakennusurakassa ja hän on esittänyt arvionsa jälkikäteen esitettyjen asiakirjojen perusteella.
Käräjäoikeus toteaa, että talon rakenteiden kunnossapitovastuu on kuulunut myös ullakkohuoneiston osalta sen rakentamisen aikana taloyhtiölle. Ullakkohuoneiston käyttöönotto on taloyhtiölle myönnetyn rakennusluvan mukaisesti edellyttänyt loppukatselmuksen toimittamista. Loppukatselmus on toimitettu 15.12.2004 ja siinä yhteydessä ullakkohuoneisto on hyväksytty käyttöön. Loppukatselmus on ollut rakennusluvassa edellytetty viranomaistarkastus eikä sen perusteella voida todeta Sn toteuttaman rakennustyön valmistumista ja töiden vastaanottamista taloyhtiön toimesta. Myös rakennusvalvontaviraston tarkastusasiakirja liittyy viranomaisen rakennusvalvontaan ja se on ollut rakennusvalvonnan loppukatselmuksen edellytyksenä eikä kyseisen asiakirjan perusteella voida tehdä johtopäätöstä taloyhtiön toimesta tehdystä töiden tarkastuksesta ja vastaanotosta. Sopimusosapuolten keskinäisiä velvollisuuksia arvioitaessa ratkaisevaa on se, milloin työt on luovutettu vastaanottajalle ja mitä tarkastustoimia töiden vastaanottaja on tehnyt.
Taloyhtiö on voinut itse päättää loppukatselmuksen ajankohdan. Käräjäoikeus pitää uskottavan väitettä siitä, että loppukatselmuksen ajankohtaan on vaikutta nut taloyhtiön toteuttama kattopeltien uusimistyö, joka on tehty vuonna 2004. Myös vuonna 2003 tapahtunut vesivahinko ja sen korjaustyöt on vaikuttanut loppukatselmuksen ajankohtaan. Vesivahingon korjaustyöt ovat ulottuneet huoneiston A 32 lattiarakenteisiin ja ne on toteutettu taloyhtiön toimesta. On luonnollista, että rakennusvalvonnan loppukatselmus on tehty vasta sen jälkeen kun mittavat vesivahingon korjaustyöt on tehty. Tällä seikalla ei kuitenkaan ole merkitystä Sn toteuttaman rakennustyön valmistumiseen ja taloyhtiön tarkastuksen ajankohtaan.
Myös taloyhtiön hallituksen pöytäkirjaan 17.12.2003 tehty kirjaus työn valmiusasteesta tukee Sn ja Ixxxsen kertomusta siitä, että huoneiston A 32 rakennustyöt ovat jo syksyllä 2002 olleet siinä määrin valmiit, että taloyhtiön on ottanut työt vastaan.
Asiassa on uskottavalla tavalla selvitetty, että taloyhtiö on ottanut huoneiston A 32 rakennustyö vastaan ennen rakennusvalvo1man loppukatselmusta ja huoneiston lopullista käyttöönottoa. Osoituksena töiden tarkastuksesta taloyhtiön toimesta on esitetty 15.10.2002 päivätty asiakirja, jonka perusteella voidaan yhdessä muun todistelun kanssa todeta ullakkohuoneiston olleen kanta vien rakenteiden osalta valmis ja taloyhtiön tarkastaneen rakennustyöt kantavien rakenteiden osalta ja myös ottaneen ne vastaan. Mikään muu seikka ei tue käsitystä siitä, että Sn toteuttama rakennustyö olisi taloyhtiön toimesta otettu vastaan myöhemmin.
Käräjäoikeus katsoo, että vahingonkorvauksen vanhentuminen on alkanut siitä, kun taloyhtiö on tarkastanut ullakkohuoneiston A 32 kantavat rakenteet 15.l 0.2002. Taloyhtiö on esittänyt vahingonkorvausvaatimuksen Slle 5.7.2013 kymmenen vuoden määräajan jälkeen.
Taloyhtiön oikeus vaatia Slta vahingonkorvausta väitettyjen rakennusvirheiden perusteella on vanhentunut ja taloyhtiön vastakanne on sen vuoksi tältä osin hylättävä.
Sn huoneiston lämpövuotojen ja parvekkeen virheiden selvittäminen ja korjaaminen
Asiassa on ollut vielä kysymys huoneiston A 32 lämpöeristysten korjaamisesta sekä huoneiston lämpövuotojenja parvekkeiden väitettyjen rakennusvirheiden selvittämisestä ja korjaamisesta.
HuoneistossaA 32 laadittujen lämpökuvausraporttien 28.12.2012ja 10.2.2014 (Vl 8) mukaan huoneistossa on ollut useita korjausta vaativia lämpövuotoja muun muassa seinissä, lattianrajassa, katon nurkissa ja parvekkeen ovessa.
Lämpökuvausten välillä on tehty taloyhtiön kattoremontti. Sja Ixxxnen ovat laatineet lämpökuvausraporteista yhteenvedon (K16).
Vxxxsen 20.11.2013 antaman lausunnon (Kl 1) mukaan 28.12.2012 tehdyssä lämpökuvauksessa ei ollut näkynyt selviä lämpövuotoja. Lämpökuvausraportissa ehdotetut korjaustarpeet olivat liittyneet ilmavuotoihin, joiden korjaaminen oli mahdollista pienillä toimenpiteillä.
S on kertonut, että huoneisto oli kylmentynyt vuosien 2012-2013 kattoremontin seurauksena. Vuokralainen oli valittanut Slle kylmyydestä syksyllä 2013. Myös Exxx on kertonut, että huoneistossa oli ilmennyt lämpövuotoja etenkin viimeisen kattoremontin jälkeen ja lämpövuodot liittyivät todennäköisesti taloyhtiön kattoremonttiin.
Kaxxxxn ja Jaxxxn mukaan vuosien 2012 ja 2014 lämpökuvat on otettu pääosin eri kohdista, joten ne eivät ole vertailukelposia. Jaxxxn mukaan kuvat on otettu myös pääosin niistä kohdista, joihin ei kattoremontin aikana kajottu, kuten seinistä ja lattiasta. Kaxxxxnja Suxxxan kertomusten mukaan kattoremontin aika tehdyt tuuletuksen ja eristysten parantamiset voi näkyä lämpökuvissa alentuneina lukemina kohdissa, joita ei korjattu, koska lämpövuodot kerääntyvät korjaamattomaan kohtaan.
Käräjäoikeus toteaa, että Suxxxan, Kaxxxxnja Jaxxxn kertomukset eivät tue Sn kertomusta huoneiston kylmentymisestä vuosien 2012-2013 kattoremontin seurauksena. Korjausta edellyttäviä lämpövuotoja on havaittu sekä vuonna 2012 että 2014 tehdyissä lämpökuvauksissa. Kuvat on myös otettu monilta paikoin eri kohdista, joten kuvien perusteella ei voida todeta kattoremontin aiheuttaneen lämpövuotoja. Tämän vuoksi myöskään Sn laatimasta lämpökuvien yhteenvedosta ei voida todeta huoneiston kylmentyneen taloyhtiön teettämän kattoremontin seurauksena. Kokonaisuudessaan huoneiston A 32 lämpöeristys on kuitenkin parantunut, vaikka Jaxxxnja Kaxxxxn kertomin tavoin katon tuuletuksen ja eristyksen parantaminen on voinut aiheuttaa lämpövuotojen kerääntymistä sellaisiin kohtiin, joita ei ole kattoremontin yhteydessä voitu korjata.
Käräjäoikeus katsoo tulleen näytetyksi, että huoneistossa A 32 on ollut korjausta vaativia lämpövuotoja. Asiassa on kuitenkin jäänyt näyttämättä, että vuosien 2012-2013 kattoremontilla olisi yhteyttä huoneiston A 32 havaittuihin lämpövuotoihin.
Lähtökohtaisesti lämpövuotojen korjaaminen osana rakenteita kuuluu taloyhtiön kunnossapitovastuulle.
Taloyhtiö on väittänyt, että huoneiston lämpövuodot samoin kuin parvekkeiden toteutuksessa havaitut virheet johtuvat Sn vastuulla olevista ullakkohuoneiston rakentamisen yhteydessä tehdyistä rakennusvirheistä. Taloyhtiö on vaatinut, että S velvoitetaan teettämään tarkemmat tekniset selvitykset väitetyistä virheistä ja korjaamaan selvityksissä havaitut virheet ja puutteet.
S on vaatinut taloyhtiön velvoittamista korjaamaan huoneiston A 32 lämpöeristyksetja korvaamaan lämpökuvausten kustannukset 380 euroa.
Kaxxxxn laatimassa tavarantarkastuskertomuksessa 30.6.2014 (Vl) on mainittu, että lämpökuvauksessa havaittujen lämpövuotojen selvittämiseksi on syytä tehdä jatkotutkimuksia. Kertomukseen on kirjattu myös huoneiston A 32 parvekerakenteiden vaurioita ja puutteita. Korjaamisen tarpeellisuuden osalta tavarantarkastuskertomuksessa on mainittu, että parvekkeiden ovien kynnysrakenteiden tiiveys on syytä varmistaa. Parvekkeiden laatoitus on syytä korjata ja varmistaa vedeneristyksen kunto. Panelointi on syytä maalata. Ikkunoiden asennukset on syytä korjata sisemmäksi. Olohuoneen parvekkeen otsapellin asennus on syytä korjata. Vedeneristyksen toteutustapaa ei voida arvioida il man rakenteiden purkamista. Molempien parvekkeiden toteutus ei vastannut hyvää rakennustapaa muun muassa ikkunoiden asennuksen osalta. Ikkunat oli asennettu ulkoseinän ulkopintaan ilman vesipeltiäja lisäksi katon otsapelti oli ohjannut sadeveden suoraan ikkuna- ja seinärakenteille. Keitiön viereisen parvekkeen kautta tapahtuneen kertaluonteisen vesivuodon syynä oli todennäköisesti huollon puute yhdistettynä epätiiviiseen kynnysrakenteeseen.
Jaxxxn 3.lO.2013 laatiman kirjeen mukaan huoneiston parvekkeen vedeneristykseen liittyy riskejä eikä vedeneristyksen toteutustapaa tunneta. Parvekeovi on vaurioitunut ja lattioilla ja parvekeoven ympärillä seinärakenteessa on merkkejä parvekkeelta tulleesta kosteudesta.
Suxxx.ka on kertonut, että huoneiston A 32 lämpövuodot olivat johtuneet huoneiston rakentan1isen aikana tehdyistä virheistä. Kattoremontin 2012-2013 aikana oli tullut esille virheitä eristepaksuuksissaja höyrynsuluissa. Kattorakenteiden ja kattolyhtyjen höyrynsulkuja ja eristyksiä on Suxxxan mukaan korjattu kattoremontin yhteydessä siltä osin kuin niitä on voitu tehdä sisärakenteita purkamatta.
Kaxxxx on viitannut laatimaansa tavarantarkastuskertomukseen ja kertonut, että parvekkeiden toteutuksessa oli tehty vääriä teknisiä ratkaisuja. Parveke oli rakennettu huolimattomasti määräyksiä noudattamatta. Kaikkea ei ollut mahdollista selvittää rakenteita purkamatta. Höyrynsulkujen puutteet olivat aiheuttaneet lämpövuotoja ja niiden korjaaminen edellytti rakenteiden avaamista.
Keittiön parvekkeen oven kynnys oli vuotanut kun parvekkeella oli lunta. Vuoto oli vältettävissä oven tiivistyksellä.
Hn mukaan parvekkeen vedeneristys ei ollut kunnossa. Parvekkeella oli korjausta vaativia riskirakenteita ja seinärakenteissa oli merkkejä kosteudesta. Vesivahingon korjauksella vuonna 2003 ei ollut yhteyttä lämpövuotoihin. Seinien lämpövuodot ovat lähtöisin ullakkoasunnon rakentamisesta.
Ixxxnen on kertonut, että keittiön ja olohuoneen parveke oli rakennettu ullakkohuoneiston rakentamisen yhteydessä. Keittiön parveke oli tehty vuonna 1998. Vuoden 2003 vesivahingonjälkeen lattiarakenteen, alaseinät ja olohuoneen parveke oli tehty taloyhtiön uudestaan eli vanhat eristeet oli poistettuja korvattu uusilla.
Käräjäoikeus toteaa, että lämpökuvausten perusteella lämpövuotoja on havaittu paikoin katonrajassa, seinissä ja myös lattian nurkissa. Taloyhtiö on teettänyt huoneistossa vuonna 2003 vesivahingon korjaustyön, jolloin vahinkokartoitusraportin 27.6.2003 ja Ixxsen kertoman perusteella suuri osa lattiarakenteista on purettu ja rakennettu uudelleen. S ei siten voi olla vastuussa huoneiston lattian rakenteista ja eristyksien puutteista, koska vesivahingon korjaustyö on tehty Sn toteuttaman rakennustyön jälkeen.
Kattoremontin 2012 yhteydessä on tehty havaintoja eristeiden ja höyrynsulku jen puutteista ja niiden virheellisistä asennuksista talon katon osalta. Asiassa esitetyn todistelun perusteella ei kuitenkaan voida todeta, että myös seinien eristyksissä olisi ullakkoasunnon rakentamisesta johtuvia virheitä tai puutteita tai että huoneistossa A 32 havaitut lämpövuodot johtuisivat yksinomaan ullakkorakentamisen yhteydessä tehtyjen seinien eristyksien puutteista. Käräjäoi keus katsoo jääneen selvittämättä, että huoneiston A 32 lämpövuodot johtuisi vat yksinomaan Sn toteuttamasta rakennustyöstä.
Seinien eristysten kunnossapito kuuluu taloyhtiön vastuulle ja sen on myös lähtökohtaisesti selvitettävä eristysten mahdolliset puutteet. Koska väitettyjä rakennusvirheitä seinien eristysten osalta ei ole selvitetty tapahtuneen, Sa ei voida rakennuttajana velvoittaa tekemään näitä selvityksiä.
Tavarantarkastuskertomuksen perusteella voidaan todeta parvekkeiden rakentamisessa olleen hyvän rakennustavan vastaisia ratkaisuja ainoastaan ikkunoiden ja otsapeltien toteutustavan osalta. Ikktmoiden ja otsapeltien toteutustapa on ollut nähtävillä silloin kun taloyhtiö on aikanaan ottanut Sn rakentaman huoneiston vastaan. Vaatimus on siten vanhentunut tältä osin.
Koska parvekkeiden vedeneristyksen toteutustapaa ei ole ollut rakenteita purkamatta mahdollista selvittää, tältä osin ei voida myöskään todeta vedeneristyksessä olleen sellaisia puutteita, joista S olisi rakennuttajana vastuussa.
Muilta osin tavantarkastuskertomukseen mukseen kirjatut virheet ovat liittyneet lähinnä kulu1!nse aJohtuvaan maahpmtojen hilseilyyn, ovien tiiveyteenja parve kelaattoJen tilveyteen. Näiden virheiden ei ole aiheutuneen Sn toteuttamas ta rakennustyöstä.
Käräjäoikeus katsoo, että taloyhtiön vaatimilla perusteilla Sa ei voida huo neiston A 32 rakennuttajana velvoittaa teettämään selvityksiä lämpövuodoista ja parvekkeiden toteutuksesta. Ralcenteiden kunnon selvittäminen on taloyhtiön vastuulla. Taloyhtiön vaatimus on tältä osin hylättävä.
Sen sijaan taloyhtiö vastaa rakenteiden kunnossapidosta ja se on siten vastuussa lämpöeristysten korjaamisesta siitäkin huolimatta, ettei havaittujen lämpövuotojen voida todeta aiheutuneen taloyhtiön teettämästä kattoremontista.
Lämpövuodot on havaittu Sn teettämien lämpökuvausten perusteella, joten taloyhtiö on velvollinen korvaamaan lämpökuvausten kustannukset 380 euroa Slle.
Oikeudenkäyntikulut
Osapuolten vaatimukset on hylätty muilta osin paitsi että Sn vaatimus taloyhtiön velvoittamisesta korjaamaan huoneiston A 32 lämpöeristykset ja korvaamaan lämpökuvausten kustannukset on hyväksytty.
Käräjäoikeus katsoo, että osapuolten vaatimusten pääsoin tultua pääosin hylätyksi asiassa ei ole syytä velvoittaa taloyhtiötä korvaamaan osaksikaan Sn oikeudenkäyntikuluja. Osapuolet saavat siten pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Sovelletut lainkohdat
Tuomiolauselma
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 §
Asunto Oy Lxxxtinkatu 32 velvoitetaan korjaamaan huoneiston A 32 lämpö eristykset niin, että ne täyttävät asuinhuoneistolta edellytettävät vaatimukset sekä korvaamaan M Slle lämpökuvausten kustannuksina 380 euroa korkoineen 25.9.2014 lukien.
Muut vaatimukset hylätään
Hakusanat:
Asunto-osakeyhtiö, korjausvastuu, ullakkorakentaminen, katto, näkymät, yhdenvertaisuus, korjausvastuu, vankentuminen, kosteusvaruio, lämmöneristys