Osakkaan korjaus ja asoy hyväksyntä

Osakkaan kunnostustyö ja ilmoituksen laiminlyönti?

AsOyL 4 luku
7§ mukaan osakkaan on ilmoitettava etukäteen kunnostustyöstä
hallitukselle, joka voi asettaa korjaustyön suorittamiselle ehtoja.
Mikäli osakas teettää ilmoittamatta korjaustoimia yhtiön hallituksen
tulee asettaa osakkaalle jälkikäteen selvitysvelvollisuus tehdyistä
korjauksista. Yhtiö voi vaatia korjauksen tekemistä uudelleen. Kaiken on
tietysti perustuttava rakennusteknisiin selvityksiin ja ammattilaisten
suunnitelmiin ja lausuntoihin. Yhtiö voi myös katkaista käyttöveden
tulon. Puutteista tulee tehdä merkintä isännöitsijätodistukseen.

Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 17.11.2015

Nro 1653

Diaarinumero S 15/143


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 28.11.2014 nro 53550 (liitteenä)

Asia Vahingonkorvaus ym.

Valittaja Haukinen

Vastapuoli Dommus

Asian käsittely hovioikeudessa

Pääkäsittely on toimitettu 9.10.2015.

Valitus


Haukinen on toistanut käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kanteensa ja vaatinut lisäksi, että Dommus (jäljempänä yhtiö) velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen. Toissijaisesti Haukinen on vaatinut, että hänet vapautetaan velvollisuudesta korvata yhtiön oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa ja että yhtiö määrä- tään pitämään oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.

Haukinen oli asianmukaisesti etukäteen ilmoittanut yhtiön hallitukselle huo- neistossaan tehtävistä muutostöistä. Hän oli toimittanut yhtiölle 7.3.2011 hakemuksen putkimuutoksesta. Hakemus oli sisältänyt muutostöitä koske- vat piirustukset. Lisäksi hän oli esitellyt suunnitelmansa yhtiön putkiremon- tin projektipäällikölle, joka oli raportoinut niistä yhtiön hallitukselle. Yhtiön pyynnöstä Haukinen oli vielä 18.2.2012 toimittanut tarkemman selvityksen muutostöistä sekä lupahakemuksen niin sanottua Q-lausuntoa varten.

Työt oli suoritettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiön lukuun toimi- neet putkiremontin projektipäällikkö ja suunnittelija olivat katselmoineet ja tarkastaneet tehdyt muutokset. Yhtiöllä oli joka tapauksessa ollut mahdolli- suus tarkastaa kaikki muutostyöt ja tutustua tehtyihin suunnitelmiin. Projek- tipäällikkö ei ollut pyytänyt tarkempaa tarkastusta tai edellyttänyt Haukisel- ta muitakaan toimenpiteitä. Haukinen oli ollut perustellusti siinä käsitykses- sä, että putkien asennus oli todettu asianmukaisesti tehdyksi. Muutoksen jälkeen WC oli ollut ongelmitta käytössä 14.8.2011 alkaen, kunnes yhtiö oli


6.2.2012 katkaissut vedet ja 17.2.2012 asettanut WC:n käyttökieltoon.

Haukinen oli korjauttanut asianmukaisesti huoneiston osassa A2 talvella 2011 havaitun suihkutilan lattiakaivon vuodon sekä ilmoittanut korjauksesta yhtiölle 13.10.2011. Yhtiö oli 24.1.2012 katkaissut vedet huoneiston osan A2 kaikista vesipisteistä sekä 17.2.2012 asettanut lattiakaivon ja suihkun käyttökieltoon. Myöhemmin Haukinen oli teettänyt suihkutilaan kokonaan uuden vedeneristyksen voimassa olleiden rakennusmääräysten ja hyvän ra- kennustavan mukaisesti. Muutostyöstä ja sen suorittajasta oli ilmoitettu yh- tiölle 11.7.2012 päivätyllä ilmoituksella. Työtä oli valvonut LVI-tekniikan asiantuntija. Yhtiöllä oli ollut mahdollisuus tarkastaa työ jo asennusvaihees- sa. Vedeneristys oli tarkastettu 6.8. ja 7.8.2012. Muutostyö oli myöhemmin todettu asianmukaisesti tehdyksi.

Yhtiön edustajat olivat menetelleet huolimattomasti yhtiön asioita hoitaes- saan. Yhtiön asettamat käyttökiellot olivat olleet perusteettomia. Yhtiöllä oli ollut riittävästi tietoa siitä, että muutostyöt oli tehty asianmukaisesti. Yh- tiö oli vaatinut Haukiselta perusteettomasti niin sanottua Q-lausuntoa, vaik- ka sitä ei ollut muutostyöhön edes tarvittu, koska kysymyksessä ei ollut ol- lut märkätila. Käyttökieltoja ei ollut peruutettu, vaikka Haukinen oli toimit- tanut yhtiölle lisäselvitystä ja huoneisto oli hyväksytty tarkastuksessa. Haukiselle ei ollut ilmoitettu huoneiston osan A1 WC:n käyttökiellon peruuttamisesta. Yhtiön menettely vaikutti olennaisesti osakkeiden käytettävyyteen sekä arvoon, ja muodosti painavan syyn vahingonkorvauksen tuomitsemi- seen syntyneistä varallisuusvahingoista.

Haukinen oli joutunut käyttökieltojen vuoksi antamaan vuokralaisilleen vuokranalennusta, josta oli aiheutunut hänelle taloudellista vahinkoa mene- tettyjen vuokratulojen muodossa. Vuokrattavat tilat olivat lisäksi olleet osan aikaa tyhjillään. Huoneiston osan A1 osalta vuokraa oli jäänyt saamatta
37.000 euroa ja A2:n osalta 12.450 euroa.

Yhtiö ei voinut lisätä isännöitsijäntodistukseen mainintaa siitä, että huoneis- tossa oli suoritettu luvaton muutostyö ja että yhtiö ei vastannut eristyksistä. Sellainen merkintä oli sisällöltään virheellinen ja lakiin perustumaton. Mer- kintä oli lisäksi tarpeeton, sillä Haukinen oli sitoutunut 10 vuoden ajaksi vastaamaan vedeneristyksen asianmukaisuudesta. Merkintä oli omiaan alen- tamaan Haukisen omistamien osakkeiden arvoa.


Vastaus


Dommus on vaatinut, että valitus hylätään ja Haukinen velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeu- dessa 7.167 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Käyttökielloille oli ollut asialliset perus- teet. Huoneiston osassa A1 tehty muutostyö oli vaatinut ammattilaisen suunnittelua, tarkkoja piirustuksia ja niiden mukaista toteutusta sekä toteu- tustyön valvontaa. Haukisen olisi tullut hakea teettämälleen muutostyölle kaupungin lupa tai päätös siitä, että lupaa ei tarvittu. Haukinen ei ollut toi- mittanut yhtiön hallituksen hyväksyttäväksi asianmukaisia piirustuksia eikä hän ollut nimennyt työlle suunnittelijaa ja valvojaa. Haukinen oli toteutta-


nut luvattoman korjauksen ja ryhtynyt sen jälkeen korjaamaan ja täydentä- mään suunnitelmiaan. Yhtiö ei ollut voinut myöntää muutostyölle lupaa eikä se ollut voinut tarkastaa suoritettujen töiden suunnitelmienmukaisuutta.

Huoneiston osassa A2 tehdyt WC:n ja suihkutilan korjaukset 2011 ja 2012 oli molemmilla kerroilla tehty virheellisesti, minkä vuoksi tila oli asetettu käyttökieltoon ja vedet oli katkaistu.

Yhtiö ja Haukinen olivat päässeet sopimukseen syyskuussa 2013. WC:n käyttökielto oli poistettu 28.10.2013, kun työ oli tarkastettu ja vesijohdot koeponnistettu, vaikka Haukinen ei ollut vieläkään toimittanut yhtiölle asianmukaisia suunnitelmia. Tämän jälkeen huoneiston osan A1 WC oli ol- lut normaalisti käytettävissä. Haukinen oli sitoutunut vastaamaan huoneis- ton osan A2 muutostyön asianmukaisuudesta 10 vuoden ajaksi, minkä jäl- keen käyttökielto oli myös tältä osin purettu.

Osakeyhtiölaissa ei ollut säädetty yhtiön vastuusta osakkeenomistajalle. Yhtiön johto oli menetellyt asiassa huolellisesti. Haukiselle ei ollut voinut aiheutua vahinkoa käyttökielloista, koska hän ei ollut niitä missään vaihees- sa noudattanut. Asian käsittely oli pitkittynyt Haukisen oman menettelyn sekä kaupungin rakennusvalvonnan hitauden johdosta. Mahdolliset vuok- ranmenetykset olivat johtuneet putkiremontista, jonka perusteella ei ollut vaadittu korvausta. Vahingon määrä perustui ainoastaan Haukisen omiin laskelmiin, joiden tueksi ei ollut esitetty muuta näyttöä.

Isännöitsijäntodistukseen tehty merkintä oli ollut perusteltu. Yhtiöllä oli velvollisuus merkitä todistukseen huoneistoa koskevat merkitykselliset asiat.

Todistelu
Asianosaiset on vedonneet samaan todisteluun kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu


Perustelut


Hovioikeus on ottanut vastaan saman näytön kuin mitä käräjäoikeudessa on esitetty.

Haukisen teettämille muutostöille ei ole ollut yhtiön lupaa. Yhtiön Hauki- selle muutostöiden suunnitelmista ja töiden toteuttamisesta asettamat vaati- mukset eivät ole olleet Haukisen kannalta kohtuuttomia. Kyseisissä olosuh- teissa yhtiöllä on ollut oikeus ja velvollisuus varmistua tehtyjen töiden asianmukaisuudesta.

Haukinen ei ole vastoin yhtiön selvitystä näyttänyt yhtiön toimineen huoli- mattomasti, kun se on asettanut asuntoja A1 ja A2 koskevat käyttökiellot ja pitänyt ne voimassa. Käyttökieltoja ei ole pidettävä Haukisen kannalta koh- tuuttomina. Haukinen on teettänyt muutostyöt, vaikka hänen on täytynyt olla tietoinen yhtiön kielteisestä kannasta asiaan. Haukinen ei ole myöskään noudattanut asetettuja käyttökieltoja siten kuin ne oli määrätty. Haukinen ei ole vastoin yhtiön selvitystä myöskään näyttänyt, että yhtiö olisi pitänyt


käyttökiellot perusteettomasti voimassa.

Yhtiöllä on ollut oikeus merkitä vastuunsa rajoittamista koskeva huomautus isännöitsijäntodistukseen. Merkintä liittyy rakennuksen omistavan yhtiön ja sen osakkeenomistajan väliseen vastuunjakoon, ja sillä on yhtiön vastuun kannalta oleellinen merkitys. Merkintä ei ole sisällöltään virheellinen.

Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla aihetta käräjäoi- keuden ratkaisun muuttamiseen ei ole.

Asian näin päättyessä Haukinen on velvollinen korvaamaan yhtiön oikeu- denkäyntikulut hovioikeudessa. Dommuksen oi- keudenkäyntikuluvaatimus on asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuulli- nen. Hovioikeus toteaa, ettei asiassa ole lopputulos ja asianosaisten asema huomioon ottaen syytä poiketa täyden korvauksen periaatteesta.


Tuomiolauselma


Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Haukinen velvoitetaan suorittamaan Dommuk- selle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 7.167 euroa kor- kolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioi- keuden tuomion antamisesta lukien.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 18.1.2016.

Helsingin hovioikeuden puolesta:



Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos P.L
hovioikeudenneuvos T.M
määräaikainen hovioikeudenneuvos L.L

Valmistelija: viskaali J.R