Asuntokauppa - Turva-asiakirjojen säilyttäjän vastuu
Vahingonkorvaus
Diaarinumero:S2005/427
Esittelypäivä:19.1.2005
Antopäivä:10.3.2006
Taltio:554
Rakennusvaiheessa olevan asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajien kauppahintojen maksutilille maksama kauppahinta oli käytetty pankin asunto-osakeyhtiön rakennusvaiheen vakuudeksi antaman pankkitakauksen vastavakuudeksi. Kauppahinta katsottiin käytetyn asuntokauppalain 2 luvun 12 §:n 2 momentissa (843/1994) tarkoitetulla tavalla rakentamishankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen. Turva-asiakirjojen säilyttäjänä toimineen pankin katsottiin olevan vastuussa tämän johdosta ostajille aiheutuneesta vahingosta.
AsuntokauppaL 2 luku 12 § 2 mom
AsuntokauppaL 2 luku 16 § 1 mom
Asian käsittely alemmissa oikeuksissa
Asian tausta
Uudenmaan Asuntoprojekti Oy teki 14.12.1998 urakkasopimuksen Asunto Oy Espoon Laurinlahdenkuja 6:n kanssa kahden omakotitalon rakentamisesta. Urakkasopimuksen ensimmäinen erä 224 600 markkaa erääntyi 14.12.1998. Uudenmaan Asuntoprojekti Oy perustajaosakkaana, asunto-osakeyhtiö ja Keski-Uudenmaan Osuuspankki tekivät 15.12.1998 RS-sopimuksen, jonka mukaan pankki toimi turva-asiakirjojen säilyttäjänä. Pankki antoi samana päivänä Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:n puolesta asunto-osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asuntokauppalain 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetuksi rakentamisvaiheen vakuudeksi 126 100 markan pankkitakauksen. Anneli ja Seppo P ostivat 17.12.1998 Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:ltä rakentamisvaiheessa olevan asunto-osakeyhtiön osakkeet, jotka oikeuttivat asunnon A hallintaan, 1 261 000 markan kauppahinnalla. Anneli ja Seppo P maksoivat 18.12.1998 kauppahinnan ensimmäisen erän 126 100 markkaa RS-tilille. Uudenmaan Asuntoprojekti Oy nosti samana päivänä tililtä 126 100 markkaa ja pani varat sanotussa pankissa olevalle omalle tililleen, joka oli pantattu pankille yleispantiksi Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:n vastuista.
Uudenmaan Asuntoprojekti Oy asetettiin 13.9.1999 konkurssiin eikä se kyennyt rakentamaan rakennuksia valmiiksi. Pankin antama rakennusaikainen vakuus käytettiin rakennushankkeen loppuunsaattamiseen. Lisäksi Anneli ja Seppo P joutuivat omalla kustannuksellaan rahoittamaan rakennushankkeen loppuunsaattamista.
Espoon käräjäoikeuden tuomio 21.11.2002
Anneli ja Seppo P:n pankkia vastaan ajamasta vahingonkorvauskanteesta käräjäoikeus lausui, että pankki oli 15.12.1998 antanut 126 100 markan suuruisen pankkitakauksen asunto-osakeyhtiön hyväksi. Anneli ja Seppo P:ltä 18.12.1998 saatu ensimmäinen kauppahintaerä oli sitten käytetty vastavakuudeksi siten, että suoritus oli tullut tilille, joka oli yleispantattuna pankille. Tämä oli käytännössä tarkoittanut sitä, ettei 15.12.1998 pankin antaessa pankkitakauksen grynderi ollut antanut asunto-osakeyhtiölle omaa vakuuttaan. Vakuuden antaminen oli tapahtunut vasta 18.12.1998 Anneli ja Seppo P:n maksaessa kauppahinnan ensimmäisen erän, joka sitten oli suoraan siirretty pankin aikaisemmin antaman vakuuden vastavakuudeksi.
Asuntokauppalain mukainen vakuuden asettamisjärjestelmä edellytti, että grynderi sitoi vakuuteen omia varojaan, koska keskeinen ajatus asuntokauppalain 2 luvun mukaisessa vakuusjärjestelyssä on osakkeenomistajien suojaaminen. Grynderin oman rahan asemesta rakennusaikaiseen vakuuteen oli sitoutunut Anneli ja Seppo P:n varoja, mikä oli kyseessä olevien säännösten tarkoituksen vastaista.
Näyttämättä oli jäänyt, että pankki olisi vuoden 1998 lopussa välttämättä ollut tietoinen Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:n taloudellisesta tilanteesta tai siitä, minkälainen sen taloudellinen tilanne tuolloin oli. Tällä seikalla ei kuitenkaan ollut asiassa merkitystä, koska rakennusvaiheen aikaiset vakuudet oli asetettava ennen kauppaa eikä niitä saanut ottaa kohteen kauppahinnoista, koska muutoin varat eivät olleet käytettävissä kyseisen kohteen rahoittamiseen tai rakentamiseen.
Käräjäoikeus katsoi, että perustajaurakoitsijan mahdollinen saatava asunto-osakeyhtiöltä ei oikeuttanut käyttämään kauppahintojen maksutilillä olevia varoja. Käytännössä oli vaikeata tai turva-asiakirjojen säilyttäjäpankin kannalta lähes mahdotonta arvioida sitä, kuinka paljon grynderi oli sitonut rakennushankkeeseen omia varojaan ennen ensimmäisiä kauppahintaeriä.
Oleellista asiassa oli, että ensimmäinen kauppahintaerä oli käytetty pankkitakauksen vastavakuudeksi, joka merkitsi ostajan kannalta samaa kuin jos kyseiset varat olisi asetettu suoraan rakennusvaihteen vakuudeksi. Kyseinen järjestely ei tosiasiassa turvannut ostajien asemaa rakennusvaiheessa, josta seikasta pankin oli pitänyt olla tietoinen. Siten itse rakennushankkeen rahoitukseen käytettävien varojen käyttäminen vakuuksiin oli ristiriidassa asuntokauppalain ostajaa suojaavien tavoitteiden kanssa. Pantatulle rakennusyhtiön tilille siirtyneet varat menivät rakennushankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen asuntokauppalain 2 luvun 12 §:ssä tarkoitetuin tavoin. Pankki oli menetellyt laissa säädettyjen velvollisuuksien vastaisesti. Pankki ei ollut näyttänyt noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta turva-asiakirjojen säilyttäjänä.
Asuntoprojektin hallituksen jäsen oli lainvoimaisella tuomiolla velvoitettu maksamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvauksena 490 000 markkaa sillä perusteella, että hän oli asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenenä käyttänyt osakkeenostajien maksamia kauppahintaeriä rakennushankkeelle vieraisiin tarkoituksiin ja tällä menettelyllään tuottamuksellisesti aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle vastaavansuuruisen vahingon. Hänet oli todettu ulosotossa varattomaksi. Näin ollen Anneli ja Seppo P:lle oli aiheutunut vahinkoa pankin menettelystä.
Pankki velvoitettiin suorittamaan Anneli ja Seppo P:lle yhteisesti 21 208,49 euroa korkoineen. Tästä määrästä oli vähennettävä se määrä, mitä edellä mainitulta hallituksen jäseneltä mahdollisesti saadaan perityksi.
Asian on ratkaissut käräjätuomari Erkki Koivula.
Helsingin hovioikeuden tuomio 28.2.2005
Hovioikeus, jonka tutkittavaksi pankki sekä Anneli ja Seppo P olivat valittamalla saattaneet jutun, lausui, että asiassa oli riidatonta, että pankki oli hyväksynyt sen menettelyn, jossa Anneli ja Seppo P:n maksama ensimmäinen kauppahintaerä oli käytetty pankin antaman vakuuden vastavakuudeksi suorittamalla määrä tilille, joka oli ollut yleispantattuna pankille. Hovioikeus katsoi, kuten käräjäoikeuskin, että menettelyn kautta kauppahintaerä oli käytetty asuntokauppalain 2 luvun 12 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla rakentamishankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen. Menettelystä oli aiheutunut vahinkoa Anneli ja Seppo P:lle. Koska pankin oli tullut turva-asiakirjojen säilyttäjänä huolehtia, että asetetut vakuudet olivat vastanneet mainitun lain 2 luvun 17 §:ssä asetettuja vaatimuksia ja kun se ei tältä osin ollut noudattanut saman luvun 16 §:n 1 momentissa tarkoitettua asianmukaista huolellisuutta, pankki oli turva-asiakirjojen säilyttäjänä vastuussa Anneli ja Seppo P:lle aiheutuneesta vahingosta. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen pankin korvausvelvollisuuden tai sen määrän osalta ei ollut.
Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.
Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Ukko Kiviharju, Veli Hokkanen ja Merja Söderström. Esittelijä Hannu Rantalainen.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Pankille myönnettiin valituslupa. Valituksessaan pankki vaati hovioikeuden tuomion kumoamista ja pankin vapauttamista kaikesta korvausvelvollisuudesta.
Anneli ja Seppo P vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Kauppahinnan käyttötarkoituksesta
1. Asiassa on ensiksi kysymys siitä, onko Anneli ja Seppo P:n asuntokauppalain 2 luvun 12 §:n 1 momentissa (843/1994) tarkoitetulle kauppahintojen maksutilille maksama kauppahintaerä käytetty saman pykälän 2 momentin (843/1994) vastaisesti rakentamishankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin.
2. Uudenmaan Asuntoprojekti Oy on nostanut kysymyksessä olevan rakennushankkeen kauppahintojen maksutililtä Anneli ja Seppo P:n tuolle tilille maksaman kauppahintaerän 126 100 markkaa ja pannut varat omalle pankkitililleen, joka on ollut pantattuna pankille yleispantiksi Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:n veloista. Tiliä on käytetty pankin kyseisen rakennushankkeen rakentamisvaiheen vakuudeksi antaman pankkitakauksen vastavakuutena.
3. Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:llä on varat nostaessaan ollut asunto-osakeyhtiöltä tontin kauppahinnasta 234 111,10 markan saatava ja urakkasopimuksen perusteella 224 600 markan erääntynyt saatava. Nämä saatavat ovat olleet taloussuunnitelman mukaisia asunto-osakeyhtiön velkoja. Pankki on ensisijaisesti tähän vedoten katsonut, että nostettuja varoja ei ole käytetty rakentamishankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin.
4. Korkein oikeus toteaa, ettei pankki ole näyttänyt, että varat olisi käytetty näiden erääntyneiden saatavien suorittamiseen. Tähän nähden sillä seikalla, että Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:llä on ollut varat nostaessaan niitä enemmän erääntyneitä saatavia asunto-osakeyhtiöltä, ei ole merkitystä arvioitaessa, onko varat käytetty hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin.
5. Asuntokauppalain 2 luvun säännöksillä pyritään suojaamaan ostajaa rakentamisvaiheessa. Sillä, että kauppahinnat on suoritettava hankekohtaiselle erilliselle tilille, pyritään varmistamaan, että kauppahintana maksetut varat, siitä huolimatta, että ne kuuluvat perustajaosakkaalle, käytetään kyseisen rakentamishankkeen kustannuksiin. Nämä kustannukset ilmenevät ensisijaisesti taloussuunnitelmasta.
6. Korkein oikeus toteaa, että asuntokauppalain säännökset eivät sinänsä edellytä, että perustajaosakas asettaisi hankkeen vakuudet omista varoistaan. Vakuudet asetetaan kuitenkin nimenomaisesti osakkeenostajien suoritusten turvaamiseksi. Vakuuksia ei sen vuoksi lähtökohtaisesti voida pitää sellaisina rakentamishankkeen kustannuksina, jotka voitaisiin kattaa osakkeenostajien suorituksista.
7. Hankkeen rakentamisvaiheen vakuuden vastavakuus ei ole tässä tapauksessa ollut taloussuunnitelmasta ilmenevä hankkeen kustannus. Korkein oikeus katsoo, että kauppahinnan nostaminen tähän tarkoitukseen on merkinnyt, ettei sitä ole käytetty hankkeen kustannuksiin. Näin ollen Uudenmaan Asuntoprojekti Oy on käyttänyt Anneli ja Seppo P:n maksamat 126 100 markkaa rakentamishankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen.
Pankin korvausvelvollisuus
8. Hovioikeus on katsonut, että pankin on tullut turva-asiakirjojen säilyttäjänä huolehtia, että asetetut vakuudet ovat vastanneet asuntokauppalain 2 luvun 17 §:ssä asetettuja vaatimuksia. Kun pankki ei ollut tältä osin noudattanut saman luvun 16 §:n 1 momentissa tarkoitettua asianmukaista huolellisuutta, pankki oli vastuussa Anneli ja Seppo P:lle aiheutuneesta vahingosta.
9. Asiassa ei ole väitettykään, että rakennusaikaiseksi vakuudeksi asetettu pankin antama pankkitakaus ei olisi vastannut sanotussa 17 §:ssä asetettuja vaatimuksia. Sillä, että pankkitakauksen vastavakuutena on käytetty edellä mainituin tavoin saatuja varoja, ei ole tässä suhteessa merkitystä. Näin ollen pankki kerrotulla hovioikeuden mainitsemalla perusteella ei ole vastuussa Anneli ja Seppo P:lle vahingosta.
10. Asiassa on tämän jälkeen kysymys siitä, onko pankki turva-asiakirjojen säilyttäjänä mainitun luvun 16 §:n nojalla korvausvelvollinen sen perusteella, että varat on käytetty sanotuin tavoin vieraaseen tarkoitukseen.
11. Korkein oikeus toteaa, että pankilla ei turva-asiakirjojen säilyttäjänä ole ollut velvollisuutta valvoa, mihin tarkoituksiin perustajaosakas nostaa kauppahintojen maksutililtä varoja. Tässä tapauksessa kuitenkin varat on nostettu pankin antaman pankkitakauksen vastavakuudeksi. Näin ollen pankki on tiennyt varojen nostotarkoituksen ja se olisi voinut puuttua varojen käyttämiseen tähän tarkoitukseen. Pankki on siten hyväksynyt nostettujen varojen käyttämisen hankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen. Tähän nähden Korkein oikeus katsoo, ettei pankki myöskään turva-asiakirjojen säilyttäjänä ole noudattanut asianmukaista huolellisuutta.
12. Kanteessa on lähdetty siitä, että Anneli ja Seppo P:lle oli varojen käyttämisestä sanotuin tavoin aiheutunut maksuerää 126 100 markkaa vastaava vahinko, koska ostajat olivat Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:n mentyä konkurssiin syyskuussa 1999 joutuneet ottamaan asunto-osakeyhtiön haltuunsa rakennushankkeen oltua vielä keskeneräinen eikä rakennuksen valmiusaste ollut tuolloin vastannut ostajien suorittamia maksueriä. Hankkeen loppuunsaattaminen oli ylittänyt taloussuunnitelman mukaiset kustannukset. Pankki ei ole kiistänyt kustannusten ylittymistä, mutta on katsonut, ettei se turva-asiakirjojen säilyttäjänä ollut siitä vastuussa.
13. Turva-asiakirjojen säilyttäjä ei sinänsä vastaa rakennushankkeen taloudellisesta onnistumisesta. Pankin laiminlyönti, jonka seurauksena osakkeenostajien maksamia varoja on käytetty rakennushankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin, on merkinnyt, että asuntokauppalain 2 luvun säännösten tavoitteiden vastaisesti nuo varat eivät ole olleet käytettävissä rakennushankkeen toteuttamiseen. Laiminlyönti on aiheuttanut osakkeenostajille vieraisiin tarkoituksiin käytettyjä varoja vastaavan vahingon, koska Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:n jouduttua konkurssiin rakennuksen valmiusaste ei ole vastannut osakkeenostajien suorituksia. Tämän vahingon pankki on asuntokauppalain 2 luvun 16 §:n nojalla velvollinen korvaamaan Anneli ja Seppo P:lle.
Tuomiolauselma
Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Gustaf Möller (eri mieltä), Gustav Bygglin, Pasi Aarnio ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Anna-Liisa Hyvärinen.
Eri mieltä olevan jäsenen lausunto
Oikeusneuvos Möller: Asuntokauppalain 2 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka se on aiheuttanut sanotun luvun mukaisia tehtäviä suorittaessaan, jollei turva-asiakirjojen säilyttäjä näytä noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta. Näin ollen pankin korvausvelvollisuus ei edellytä sen seikan toteamista, ettei pankki turva-asiakirjojen säilyttäjänä ole noudattanut asianmukaista huolellisuutta, vaan pankin asiana on näyttää noudattaneensa tässä tehtävässään tällaista huolellisuutta välttyäkseen korvaamasta Korkeimman oikeuden tuomiossa todetun Anneli ja Seppo P:lle aiheuttamansa vahingon. Pankki ei ole sitä tehnyt. Sen vuoksi ja muilta osin Korkeimman oikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla päädyn samaan lopputulokseen kuin enemmistö.