Osakkeenomistajan kylpyhuoneremontti ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, kosteuseristys
Osakkeenomistajan kylpyhuoneremontti ja asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuu, kosteuseritys
Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä omassa huoneistossaan korjaustöitä. Osakasremontissa osakas vastaa kaikista korjauskuluista. Osakas vastaa myös niistä korjauskuluista jotka kohdistuvat rakenteisiin eli olisivat muuten yhtiön korjausvastuulla. Ainoastaan silloin kun rakenteista tai muusta yhtiön korjausvastuulle kuuluvista rakenneosista löytyy vaurio esim. kosteusvaurio, korjauskulut kuuluvat yhtiölle. Vesieristeet kuuluvat yhtiön vastuulle normaalisti. Mutta osakasremontissa kuluista vastaa siis osakas jos mitään mitään vaurioita ei ole. Alla on kuitenkin tästä säännöstä poikkeus. Siinä rivitalossa ei ollut kosteuseristystä kylpyhuoneissa. Osakas remontoi omaansa ja vaati korvauksia yhtiöltä vesieristyksen osalta. Yhtiö kieltäytyi maksamasta ja väitti että se oli yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista koska muillakaan ei ollut (uudenaikaista) kosteuseristystä. Hovioikeus kuitenkin perusteli yhtiön vastuuta kosteuseristyksestä sillä, että yhtiössä oli hyväksytty noudatettavaksi Suomen Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko, jossa vedeneritys kuuluu yhtiölle ja koska osakkaan on ollut rakentamista koskevien määräysten takia pakko asentaa vedeneristys laatoituksen alle vastuu siltä osin kuului yhtiölle. Merkitystä ei tässä tilanteessa ollut sillä että mitään vaurioita ei ollut havaittu. Eikä merkitystä ollut myöskään yhdenvertaisuudella.
Yhtiössä voidaankin hyväksyä korjauskäytäntöjä joissa mm. kaikille osakkeenomistajille korvataan yhtiön puolesta kosteuseritys vaikka kyseessä on osakasremontti ja kustannus kuuluisi silloin osakkaalle.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Rajanveto yhtiön korjausvastuun laajuudesta kylpyhuoneessa oli kysymyksenä ratakisussa KKO 2015:87 . Kysymys oli edellisen omistajan tekemistä kph korjauksista. Kylpyhuoneesta oli ennen nykyisen omistajan omistusaikaa poistettu kylpyamme ja tila muutettu suihkutilaksi. Tuossa yhteydessä tila oli kaakeloitu, mutta vedeneristystä ei ollut asennettu. Asiassa oli riidatonta, että A:n huoneiston kylpyhuoneen kosteusvaurio oli ilmennyt talon rakenteisiin kuuluvan holvilaatan yläpuolisen bitumihuovan päällä olevan noin kymmenen senttimetrin paksuisen pintalaatan ja kylpyhuoneen seinien alaosan kastumisena. Vedeneristeeksi tarkoitettu bitumihuopa oli alkuperäisessä rakenteessa nostettu reunoiltaan noin kymmenen senttimetriä ja ammeen takaseinän kohdalta mahdollisesti vieläkin ylemmäksi. Osakas joutui purkamaan pintalaatan ja bitumihuovan kostumisen vuoksi ja vaati tätä kulua yhtiöltä. Kylpyhuoneen seiniä ei ollut vedeneristetty. Korkein oikeus totesi: "Kylpyhuoneen rakenteille ja eristeille riskialttiissa käyttötavan muutoksessa ei kuitenkaan ole kysymys asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 3 momentissa tarkoitetusta osakkeenomistajan muutostyöstä". Osakkeenomistaja ei vastaa lainkohdassa tarkoitetun kunnossapitovastuunsa perusteella sellaisesta tilan käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä. Tähän kunnossapitovastuuta koskevaan arviointiin ei vaikuta se, onko muutostyö aikoinaan tehty yhtiön luvalla ja valvonnassa vai ei. Yhtiö velvoitettiin korvaamaan korjauskulu laatan uusimisen osalta. Lue tapaus täältä.LINKKI
Jos yhtiö päättää korjata kaikkien kylpyhuoneiden kosteuseristykset niiden ikääntymisen takia, on samalla päätettävä mikä on perustaso, mihin asti yhtiö kattaa korjauskulut vastikkeilla. Se voi olla pelkkä kosteuseristys (jos se on vanhastaan yhtiössä käytäntö) tai kuten tavanomaista nykyään kosteuseristys ja tietty peruslaatta, jolloin osakkeenomistaja vastaa ylimenevistä kustannuksista jos päättää ottaa kalliimman laatan. Näin menetellään esim. putkiremonttien yhteydessä. Ongelmia saattaa tulla sellaisille osakkeenomistajille joilla on tehty kylpyhuonekorjaus lähivuosina. Jos se on yhtiön valvoma ja hyväksymä, sitä ei tarvitse korjata ja osakkaalle on laskettava vastikkeissa sen jäljellän olevaa käyttöikää vastaava hyvitys.
Seuraavassa tapaus josta kirjoitettiin alussa eli yhtiö velvoitettiin korvaamaan kosteuseristyksen kustannus.
Itä-Suomen HO 07.02.2008 144
Asunto-osakeyhtiö - Kunnossapitovastuu - Muutostyö - Vedeneristys
Itä-Suomen HO
Diaarinumero: S 07/1018
Antopäivä: 07.02.2008
Ratkaisunumero: 144
Esittelypäivä: --
Asianumero: I-SHO:2008:2
Asunto-osakeyhtiö - Kunnossapitovastuu - Muutostyö - Vedeneristys
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
HOVIOIKEUSKÄSITTELY
RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ
PIEKSÄMÄEN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 28.8.2008
KANNE
A on vaatinut, että Asunto Oy X velvoitetaan suorittamaan hänelle 395 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2006 lukien - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -.
Perusteet
A on peruskorjannut asuntonsa kosteat tilat. Korjauksista vedeneristys ja vuotava hana kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Osakkaan kunnossapitovastuuta ei voida laajentaa muuta kuin yhtiöjärjestyksen määräyksellä. Vedeneristystyö on maksanut 300 euroa ja hanan vaihtaminen 95 euroa. Kysymys on asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 78 §:n soveltamisesta.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Kantaja toteaa, että kosteista tiloista on puuttunut kosteus-/vedeneristys. Alunperin vedeneristeenä on toiminut muovimatto. Muovimaton on poistanut huoneiston entinen omistaja ja nykyinen isännöitsijä. Yhtiön olisi tullut varmistaa, että kosteat tilat korjataan vastaavaan tilaan kuin aiemminkin eli ennallistetaan vedeneristys. A:n suorittamassa saneerauksessa vedeneristys on saatettu vastaamaan sekä alkuperäistä tilaa että voimassaolevia määräyksiä. Laatoitus ei ole kosteus-/vedeneristys. Kun muuta vedeneristystä ei rakennettu poistetun tilalle, on vedeneristys ollut pakko rakentaa. Työ kuuluu yhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Saunan ja pesuhuoneen lattiassa on jo vuonna 1992 täytynyt olla kosteus-/ vedeneristys.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
VASTAUS
Asunto-osakeyhtiö X on vaatinut, että kanne hylätään - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -.
Perusteet
A:n huoneistossa tekemät korjaukset kuuluvat hänen korjausvastuunsa piiriin ja korjauksista aiheutuneet kustannukset kuuluvat A:n, ei asunto-osakeyhtiön korvattaviksi. A:n huoneistossa ei ole todettu olleen kosteusvauriota.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Taloyhtiön kaikkien kosteiden tilojen lattiat on uusittu vuonna 1992 asentamalla lattioille muovimattojen tilalle kaakelit. Asennus on tehty tuolloin voimassa olleiden rakennusmääräysten mukaisesti. Rakennusmääräykset ovat muuttuneet vuonna 1994, jolloin on ryhdytty vaatimaan betonilaatan ja lattialaattojen väliin vedeneristys. 9.4.2003 mitatut kosteusarvot ovat olleet normaalit silloin, kun vedeneristys on puuttunut. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Yhtiöllä ei ole velvollisuutta korvata tehtyjä korjauksia. Kun kosteusvaurioita ei ole ollut, perusteettomien korvausten maksaminen loukkaa osakkaiden tasa-arvoisuutta.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
TUOMION PERUSTELUT
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Selostus tapahtumista
Asunto Oy X:n omistama rivitalo on rakennettu vuonna 1987. Huoneistojen kylpyhuoneiden seiniin ja lattiaan oli rakennusvaiheessa asennettu rakennusliikeen toimesta muovimatot, joissa oli ilmennyt materiaalivirhe. Matot olivat kutistuneet. Yhtiössä oli vuonna 1992 tehty remontti, jossa kaikkien huoneistojen saunat ja kylpyhuoneet oli remontoitu. Kukin osakas saattoi valita asennuttaako tiloihin muovimatot vai laatat ja kukin osakas sai itse tehdä tai teettää remontin.
Remontissa myös nyt kysymyksessä olevan huoneiston saunan ja kylpyhuoneen lattioista oli poistettu muovimatot ja lattiat oli laatoitettu. Laatoitus oli tehty betonilaatan päälle ilman vedeneristystä.
A oli ostanut huoneiston vuonna 2003. A oli 4.9.2005 päivätyssä kirjeessä ilmoittanut yhtiön hallitukselle epäilevänsä, että hänen asunnossaan oli kosteusvaurio ja pyytänyt lupaa selvittää ja korjata viat. Yhtiön hallitus oli 26.9.2005 antanut A:n remontille toimenpideluvan ja purkutyölle oli valittu valvojat ja A:ta oli kehotettu ilmoittamaan yhtiölle purkutöiden aloittamisesta. A:n remontti oli alkanut tammikuussa 2006. A oli muun muassa uudistanut saunan ja kylpyhuoneen vedeneristykset ja vaihtanut kaikki vesihanat. Remontin kokonaiskustannukset olivat noin 11.000 euroa. Vedeneristyksestä aiheutuneet kulut olivat 300 euroa ja allashana maksoi 95 euroa, jotka määrät ovat riidattomat.
Näytön arviointia ja johtopäätökset
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Riidatonta on, ettei asunnon saunan ja kylpyhuoneen lattiaan ollut vuonna 1992 tehdyssä remontissa asennettu vedeneristystä. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Suomen rakentamismääräyskokokoelman RT RakMK-20216 /1979-04-11) C2 mukaan rakenteiden oli estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisätiloihin (kohta 2.2.1) ja kylpyhuoneen ja vastaavan tilan vedenpoisto ja rakenteet oli suunniteltava ja rakennettava siten, ettei vettä pääse tunkeutumaan huonetiloihin ja rakenteisiin haitallisissa määrin. Suomen Rakennusinsinöörien Liitto ry:n (RIL) julkaiseman Rakennusten veden- ja kosteudeneristysohjeiden, RIL 107-1989 mukaan märkien huonetilojen lattioissa oli oltava vedeneristys ja maanvaraisissa tiloissa, joissa on lattiakaivo, vedeneristys tarvitaan silloin, kun vesi saattaa aiheuttaa vaurioita rakenteissa (kohta 2.3). Saunaa ja pesuhuonetta koskevan RT ohjetiedoston, RT 91-10468, (marraskuu 1991) saunan lattiapäällysteitä koskevan ohjeen mukaan päällysteen on oltava vesitiivis, jos alapohja on lämmöneristetty. Pesuhuoneen lattiat päällystetään kuten saunan lattiat (kohdat 3 ja 6.2). Keraamisia lattoja ja laatoitustyötä koskevan RT ohjetiedoston RT 34-10341 (lokakuu 1987) mukaan kysymyksen ollessa betonilattiasta ja maanvaraisesta kosteasta tilasta, on märkien ja kosteiden tilojen alusta eristettävä, ellei erikseen todeta, että eristystä ei tarvita.
Asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan yhtiöjörjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajan ja yhtiön kesken. Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta, osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja yhtiö on velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa muun muassa vesi-, viemäri- ja ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin.
Asunto Oy X:ssä on hyväksytty noudatettavaksi Suomen Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoa, jonka mukaan rakenteisiin kuuluvina osina vedeneristeet kuuluvat yhtiön vastuulle. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Asunto-osakeyhtiön osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain 77 §:n mukaan oikeus tehdä muutoksia huoneistossaan. Muutostöistä, jotka vaikuttavat esimerkiksi talon eristyksiin on ilmoitettava yhtiön hallitukselle, jolla on oikeus valvoa, että muutostyö tehdään rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
Laissa ei ole säädetty, kenen asiana on maksaa kustannukset osakkaan teettämistä sellaisista muutos- tai korjaustöistä, jotka asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan kuuluvat yhtiön vastuulle. Oikeuskirjallisuudessa (Kyläkallio-Iirola: Asunto- ja Kiinteistöosakeyhtiö, s. 623) on todettu, että jos korjaukset ovat tapahtuneet yksin osakkaan omassa intressissä, hän on velvollinen maksamaan kustannukset. Toisaalta osakkaan suorittamat korjaukset ovat voineet olla sellaisia, että hän olisi ollut oikeutettu vaatimaan yhtiötä ne suorittamaan. Tällöin osakas voi yleensä vaatia yhtiötä maksamaan näistä aiheutuneet kustannukset, mikäli ne eivät ole suuremmat, kuin jos yhtiö olisi ne teettänyt. Toisaalta on todettu, että osakas ei saa yhtiöltä korvausta esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, että hän uusii oma-aloitteisesti huoneiston vesijohtoja, vaikkeivät ne vielä silloin ole uusimisen tarpeessa ja yhtiö myöhemmin muutaman vuoden kuluttua uusii talon muut vesijohdot.
A oli tammikuussa 2006 teettämässään remontissa uusinut muun muassa saunan ja pesuhuoneen vedeneristyksen, joka kuuluu asunto-osakeyhtiölain 78 §:n mukaan yhtiön vastuulle. Vuonna 2006 voimassa olleet rakentamista koskevat määräykset edellyttivät kosteiden tilojen vedeneristystä.
Se oliko lattioiden vedeneristyksen puuttumisesta aiheutunut A:n huoneistoon korjattavia vaurioita, on jäänyt epäselväksi.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
A ei ole näyttänyt, että vedeneristyksen puuttuminen olisi aiheuttanut korjaustarvetta. A:n vaatimus vedeneristyksen asentamiskuluista hylätään.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
TUOMIOLAUSELMA
Kanne hylätään.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Asian ratkaissut käräjäoikeuden jäsen:
Käräjätuomari Arja Julkunen
ITÄ-SUOMEN HOVIOIKEUS TUOMIO 7.2.2008
VAATIMUKSET HOVIOIKEUDESSA
A on toistanut kanteensa vedeneristystä koskevilta osin. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Yhtiö on vastustanut muutosvaatimuksia perusteettomina - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -.
HOVIOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä on säädetty kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja yhtiön kesken. Sikäli kun yhtiöjärjestyksessä ei ole määrätty kunnossapitovastuun jakamisesta toisin, osakkeenomistajan on 2 momentin mukaan pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteesta johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Yhtiö on 4 momentin mukaan vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille. Lain esitöiden mukaan vesieristys on rakenteisiin kuuluva seikka ja kunnossapitovastuun jakautumista koskeva säännös määrittelee lähinnä vain sen, suoritetaanko tarpeelliset korjaus- ja kunnossapitotyöt yhtiön vai osakkeenomistajan kustannuksella (HE 216/1990 vp. s. 58-59). Yhtiössä on myös hyväksytty noudatettavaksi Suomen Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko, jonka mukaan rakenteisiin kuuluvina osina vedeneristeet kuuluvat yhtiön vastuulle.
Yhtiön omistama rivitalo on rakennettu vuonna 1987. Huoneistojen kylpyhuoneiden seiniin ja lattiaan on rakennusvaiheessa asennettu muovimatot, joissa oli ilmennyt materiaalivirheestä johtuvaa kutistumista. Vuonna 1992 yhtiön kaikkien huoneistojen saunat ja kylpyhuoneet on remontoitu. Kukin osakas on saanut itse tehdä tai teettää remontin ja valita asennetaanko tiloihin muovimatot vai laatat. Remontissa myös A:n vuonna 2003 hankkiman huoneiston saunan ja kylpyhuoneen lattioista on poistettu lattiapäällysteenä ja myös vedeneristeenä toimineet muovimatot ja lattiat oli laatoitettu. Laatoitus on tehty betonilattian päälle ilman vedeneristystä. A on 3.9.2005 päivätyssä kirjeessään ilmoittanut asunto-osakeyhtiön hallitukselle epäilevänsä, että hänen asunnossaan on kosteusvaurio, ja pyytänyt lupaa selvittää ja korjata viat. Yhtiön hallitus on 26.9.2005 antanut A:lle luvan tehdä remontin ja valinnut purkutyölle valvojat. A:ta on kehotettu ilmoittamaan yhtiölle purkutöiden aloittamisesta. A:n remontti on alkanut tammikuussa 2006. A on muun muassa tehnyt saunaan ja kylpyhuoneeseen vedeneristykset. Remontin kokonaiskustannukset ovat olleet noin 11.000 euroa. Vedeneristyksestä on aiheutunut 300 euron suuruinen kustannus, mitä määrää A on vaatinut yhtiön korvattavaksi.
Asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan jos muutokset ja korjaukset yhtiön kunnossapitovastuun alaisiin talossa oleviin rakenteisiin tapahtuvat yksinomaan osakkaan omassa intressissä esimerkiksi muutokset huoneiston sisustuksessa tai esteettisistä syistä, osakas on yleensä velvollinen maksamaan kustannukset. Osakkaan suorittamat muutostyöt voivat kuitenkin olla sellaisia, että hän on oikeutettu vaatimaan yhtiötä ne suorittamaan. Tällöin osakas voi yleensä vaatia yhtiötä maksamaan näistä aiheutuneet kustannukset, mikäli ne eivät ole suuremmat, kuin jos yhtiö olisi ne teettänyt. (J. Kyläkallio, Iirola, K. Kyläkallio: Asunto- ja kiinteistöosakeyhtiö, Helsinki 2003, s. 686-687)
A:lla on ollut asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeus ryhtyä saunaa ja kylpyhuonetta koskevaan korjaustyöhön. Saunan ja kylpyhuoneen laatoituksen alta on puuttunut vedeneristys. Suorittaessaan korjausta hallitsemansa huoneiston märkätiloissa A:n on tullut noudattaa Suomen rakentamismääräyskokoelman normeja ja hyvää rakennustapaa, jotka ovat edellyttäneet vedeneristyksen asentamista valitun pintamateriaalin alle. Koska kunnossapitovastuu rakenteeseen kuuluvan vedeneristyksen osalta kuuluu yhtiölle, A:lla olisi ollut vedeneristyksen puuttuessa rakenteesta oikeus vaatia yhtiö asentamaan se. Koska A on vedeneristyksen asentaessaan tehnyt työn, jonka hän olisi voinut vaatia yhtiötä suorittamaan, hän on oikeutettu vaatimaan yhtiön maksamaan siitä aiheutuneet kustannukset. Sillä seikalla, ettei vedeneristyksen puuttumisesta ollut mahdollisesti aiheutunut vahinkoa, ei ole tässä tilanteessa asian kannalta merkitystä. Yhtiö on myöntänyt vaaditun summan määrältään oikeaksi.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.
Asunto Oy X velvoitetaan suorittamaan A:lle korvaukseksi vedeneristyksen asentamisesta aiheutuneista kustannuksista 300 euroa korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 28.2.2006 lukien.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:
Olavi Snellman, Jukka Soininen ja Marjo Leppänen
Lainvoimaisuustiedot:
Korkeimman oikeuden ratkaisu 3.9.2008: Ei valituslupaa