Mistä osakkeenomistaja vastaa asunto-osakeyhtiölle?

Vahingonkorvauksissa peruslähtökohta on, että kukin kärsii vahinkonsa itse. Vain jos joku on huolimattomuudesta tai tahallaan aiheuttanut vahingon tältä voidaan vaatia korvausta. Vahingonkorvausvelvollisuus vanhenee viimeistään 10 vuodessa. Osakkeenomistaja vastaa yhtiölle tai muille vain huolimattomuudestaan aiheuttamistaan vahingoista.
Laissa erotetaan erilaisia vahinkoja.

Yleisin käytännössä on osakkaan 4 luvun huolellisuusvelvoitteen eli huolenpitovelvoitteen rikkominen. Esim. jos jokin laite (pesukone, astianpesukone, jääkaappi tmv.) menee laitevian tai kulumisen johdosta rikki ja siitä aiheutuu vuotovahinkoa useille huoneistoille ja yhtiön rakenteille, kukin kärsii vahinkonsa itse. (Näitä vahinkoja varten onkin syytä ottaa kotivakuutus tai yhtiön kiinteistövakuutus.) Osakkeenomistajalta voi vaatia korvausta vain jos vahinko johtuu siitä että osakas on menetellyt huolimattomasti. Huolimattomuuden arviointi on tapauskohtaista mutta käytännössä edellytetään vain tavanomaista huolellisuutta siis miten normaalisti ihmiset käyttäytyvät. Mitään yleisiä huolellisuusvelvoitteita asukkaille ei ole säädetty. Asunto-osakeyhtiöt voivat näitä kuitenkin ohjeistuksissaan asukkaille jakaa.
Seuraavassa esimerkkejä:
1.Laiminlyö ilmoittaa vahingosta yhtiölle välittömästi sen havaittuaan esim. kosteusjälki keittiön seinässä tai kosteutta keittiön lattialla tmv.
2.Laiminlyö laitteen huoltotoimet esim. ilmastointilaitteen suodattimen vaihto ja tästä aiheutuu vahinko.
3.Laiminlyö tukkeutuneen viemärin puhdistamisen (ei hajulukon joka on yhtiön asia) ja tästä aiheutuu tukkeutumisvahinko.
4.Laiminlyö pakastimen sulattamisen niin ettei sulamisvesi valu lattialle.
5.Vuokranantaja laiminlyö vuokralaisen opastamisen huoneiston käyttöön ja huoneiston käytön jatkossa.
Epäselvää sen sijaan onko huolimatonta jättää sulkematta päivittäisessä käytössä käyttöjen välillä astianpesukoneen tai pyykinpesukoneen tulovesihana. Ainakin sellaista voi edellyttää kun asunto jää useammaksi päiväksi tyhjilleen.
(Vakuutusyhtiöiden suojeluohjeet edellyttävät esim. pesukoneiden käytönaikaista valvontaa mutta tämä ei tarkoita samaa kuin normaali huolellisuustaso.)


Osakkeenomistaja voi toimita huolimattomasti huoneiston muutostyön suorittamisessta eli 5 luvun tilanteissa. Esim. osakas asentaa itse ilman tarvittavaa ammattitaitoa astianpesukoneen putket viemärille. Tai osakas palkkaa ulkopuolisen asentajan varmistumatta tämän ammattitaidosta. Tai ei haeta muutoslupaa yhtiöltä.

Osakkeenomistaja voi myös osallistua yhtiökokouksessa laittoman päätöksen tekemiseen, josta aiheutuu vahinkoa toiselle osakkeenomistajalle. Tämä on kuitenkin hyvin harvinainen vastuun syntymisen peruste käytännössä. Tosin näitäkin tilanteita löytyy.

Seuraavassa on ensin asunto-osakeyhtiölain lainkohta vahingonkorvauksesta ja sen jälkeen hallituksen ko. kohdan perustelut joissa on enemmän huolellisuuden arvioinnista.


AOYL 24 luku 2 §


Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus

Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.

Jos osakkeenomistaja on 1 momentissa tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 §:ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.


Hallituksen esitys HE 24/2009


24 luku Vahingonkorvaus


2 §.Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus. Pykälän 1 momentti vastaa voimassa olevan lain 3 §:n 1 momentin 9 kohdan viittaussäännöksen perusteella sovellettavaa vanhan osakeyhtiölain 15 luvun 3 §:ää muuten, mutta korvausvastuun syntyminen ei ehdotuksen mukaan edellytä, että vahingon aiheuttaminen myötävaikuttamalla osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen on tapahtunut tahallisesti tai törkeästä tuottamuksesta, vaan pelkkä tuottamus on riittävä. Muutoksen perusteita on selostettu edellä yleisperusteluissa.

Vaikka osakkeenomistajan korvausvastuu ehdotuksen mukaan syntyykin jo pelkällä tuottamuksella, tämä ei käytännössä yleensä johda nykyistä ankarampaan vastuuseen, koska osakkeenomistajalta ei edellytetä erityistä aktiivisuutta tai tietämystä yhtiön asioista, kuten yhtiökokouksessa päätettävästä kunnossapito- tai muutostyöstä. Osakkeenomistajan vastuu hänen suorittamastaan rakennustyöstä voi jo nyt perustua vahingonkorvauslakiin tai sopimusoikeudellisiin periaatteisiin, joiden mukaan vastuu voi syntyä lievänkin huolimattomuuden perusteella. Ehdotus ei siten käytännössä merkitse osakkeenomistajien vastuun ankaroitumista nykyisestä.

Se, millaista perehtyneisyyttä osakkeenomistajalta voidaan kulloinkin edellyttää, tulee muutenkin ottaa tuottamusarvioinnissa aina huomioon. Esimerkiksi vaikutusvaltaansa aktiivisesti käyttävän pääosakkeenomistajan kohdalla tuottamusta ja siten muun muassa velvollisuutta tuntea lain ja yhtiöjärjestyksen sisältö sekä yhtiön asiat on usein perusteltua arvioida paljolti vastaavaan tapaan kuin hallituksen jäsenen tai muun johtohenkilön kohdalla. Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan osalta vastuun syntyminen tällä perusteella on siten erittäin harvinaista.

Kuten pykälän sanamuodosta ilmenee, osakkeenomistajan vastuu voi edelleen perustua myös siihen, että osakkeenomistaja muulla tavoin kuin toiminnallaan yhtiökokouksessa myötävaikuttaa osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen (ks. HE 27/1977 vp. s. 111). Tyypillisenä esimerkkinä voidaan mainita osakkeenomistaja, joka saa hallituksen toimimaan lainvastaisesti, kuten vastoin 1 luvun 10 §:stä ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta. Myötävaikuttaminen tarkoittaa yleensä aktiivista tietoista toimintaa asunto-osakeyhtiölain vastaisesti. Poikkeuksellisesti kysymykseen voi tulla myös tietoinen passiivisuus, jos osakkeenomistajat kieltäytyvät esimerkiksi yhtiökokouksessa selvästi yhtiön vastuulle kuuluvista kunnossapitotöistä siten, että korjausten laiminlyönnistä aiheutuu vahinkoa toiselle osakkeenomistajalle.

Pykälän 2 momentissa on säännös tuottamusolettamasta silloin, kun osakkeenomistaja on aiheuttanut vahingon rikkomalla kunnossapitovastuuta tai muutostyötä koskevaa asunto-osakeyhtiölain säännöstä tai yhtiöjärjestyksen määräystä. Osakkeenomistajan vastuu kunnossapidon ja muutostöiden suorittamisen osalta ja siten esimerkiksi hyvän rakennustavan rikkomisesta on vastaavaa kuin 6 §:ssä säädetty yhtiön vahingonkorvausvastuu. Osakkeenomistajan vastuu on tältä osin laajempi kuin 1 §:ssä säädetty johdon vastuu, joka kohdistui ainoastaan johdon tehtäviin eikä yksittäisten rakentamista koskevien normien rikkomiseen. Osakkeenomistajaa koskevan tuottamustaolettaman mukaan osakkeenomistaja vastaa kunnossapito- ja muutostyösäännösten rikkomisesta syntyneestä vahingosta, ellei hän osoita toimineensa huolellisesti. Lain 4 ja 5 luvun säännösten perusteella osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että hänen sopimuskumppaninaan oleva itsenäinen urakoitsija noudattaa hyvää rakennustapaa myös sen varmistamiseksi, ettei työstä aiheudu vahinkoa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että rakennustyö suunnitellaan, sovitaan, toteutetaan ja valvontaan siten, ettei työstä aiheudu vahinkoa yhtiölle tai muille osakkeenomistajille. Jos osakkeenomistaja ei toimi näin, hän voi joutua vastuuseen myös oman sopimuskumppaninsa eli työn tehneen tahon aiheuttamista vahingoista, jos ne ovat syntyneet kunnossapito- ja muutostyötä koskevien määräysten, esimerkiksi hyvän rakennustavan, rikkomisen seurauksena. Osakkeenomistajan teettämästä työstä vahinkoa kärsineellä muulla osakkeenomistajalla tai yhtiöllä on oikeus saada vahingonkorvausta vahingonkorvauslain perusteella vahingon aiheuttaneelta taholta ja mahdollisesti tämän lain perusteella työn teettäneeltä osakkeenomistajalta, jos tämä on itse ollut huolimaton. Huolimattoman osakkeenomistajan korvattavaksi saattaa tulla myös esinevahinkoon nähden liitännäisiä vahinkoja, kuten toisen osakkeenomistajan sijaisasumisen kustannukset, jos nämä ovat syy-yhteydessä kunnossapitoa ja muutostyötä koskevien määräysten rikkomiseen. Vahingonkorvausoikeuden yleisistä periaatteista seuraa, että osakkeenomistajalle syntyvänä esinevahinkona pidetään myös hänen hallinnassaan olevan esineen vahingoittumista. Koska osakkeenomistaja saa hyödyn kunnossapito- ja muutostyöstään, ei osakkeenomistajan vastuuta ole syytä rajata yhtiön vastuuta suppeammaksi. Myös se, että vahinko on aiheutettu toimella, joka on tehty yhtiön lähipiiriin kuuluvan hyväksi, synnyttäisi olettaman osakkeenomistajan tuottamuksesta vastaavalla tavalla kuin luvun 1 §:n 3 momentin mukaan johdon vastuuta arvioitaessa. Vahingonkorvauskysymyksiä on käsitelty lisäksi 4 luvussa kunnossapidon osalta ja 5 luvussa muutostöiden tekemistä koskien.

Osakkeenomistajan on 4 luvun 3 §:ssä säädetyn kunnossapitovastuunsa nojalla huolehdittava hallinnassaan olevia tiloja huolellisesti. Osakkeenomistajan on siten noudatettava tavanomaista huolellisuutta esimerkiksi vahinkoriskejä aiheuttavien vesilaitteiden, kuten pesukoneiden, vesisänkyjen ja suurten akvaarioiden käytönkin osalta. Velvollisuus huolehtia huoneistosta vaikuttaa myös huoneiston tyhjäksi jättämiseen. Huoneiston jättäminen pitkäksi ajaksi tyhjilleen ilman minkäänlaista seurantaa on yleensä osoitus osakkeenomistajan huolimattomasta käyttäytymisestä. Yleensä osakkeenomistaja voi myös luottaa siihen, että huoneiston muu asukas eli tyypillisesti vuokralainen huolehtii huoneistosta huolellisesti. Jos sen sijaan osakkeenomistajalle on ilmoitettu vuokralaisen epäasiallisesta käyttäytymisestä huoneistossa tai osakkeenomistajalla on muu perusteltu syy epäillä huoneiston hoitoa epäasianmukaiseksi, osakkeenomistajalla voi olla velvollisuus seurata huoneiston kuntoa ja käyttöä aktiivisemmin.

Toisaalta tuottamusolettamaa ei sovellettaisi lain muiden säännösten tai muiden yhtiöjärjestysmääräysten rikkomisesta aiheutuneen vahingon korvaamiseen. Tuottamusolettamaa ei siten sovellettaisi esimerkiksi, kun osakkeenomistaja on osallistunut vahingon aiheuttaneen yhtiön muutostyötä koskevan päätöksen tekemiseen yhtiökokouksessa, tai kun osakkeenomistaja on laiminlyönyt yhtiöjärjestykseen perustuvan yhtiövastikkeen maksamisen. Tuottamusolettaman soveltamisala ehdotetaan rajoitettavaksi, koska yhtiön päätöksenteon osalta erilaisten osakkeenomistajien tuottamusta voi olla perusteltua arvioida hyvin eri tavoin: toisiinsa voidaan verrata esimerkiksi osakkeenomistajamäärältään laajan asunto-osakeyhtiön yksittäistä osakkeenomistajaa ja toisaalta pienessä asunto-osakeyhtiössä aktiivisesti määräysvaltaa käyttävää enemmistöosakkeenomistajaa. Esimerkiksi kysymys siitä, voidaanko asunto-osakeyhtiölain vastaiseen yhtiökokouspäätökseen osallistumisen olettaa tapahtuneen tuottamuksesta, on näin ollen ratkaistava tapauskohtaisesti yleisten periaatteiden nojalla ja ottaen huomioon muun muassa se, millainen osakkeenomistaja on kysymyksessä.

Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuuta kunnossapito- ja muutostöiden osalta on käsitelty myös kunnossapitoa ja muutostöitä koskevissa 4 ja 5 luvun perusteluissa.

Pykälän 3 momentin erityissäännöstä sovelletaan silloin, kun osakkeenomistaja aiheuttaa yhtiön vastuulla olevan rakenteen tai laitteen vaurioitumisen sillä seurauksella, että myös toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan huoneiston rakenteet ja sisäosat vaurioituvat. Tällöin yhtiön tulisi korjata toisen osakkeenomistajan vahingoittuneen huoneiston rakenteet, laitteet ja pinnoitteet kunnossapitovelvollisuutta vastaavalla tavalla. Yhtiö voisi vaatia vahingon aiheuttajalta korvausta näin aiheutuvista kuluista tämän pykälän perusteella. Vahingon aiheuttaja voisi riitauttaa vastuun perusteen ja vahingon määrää koskevan vaatimuksen yleisten oikeussääntöjen mukaisesti.

Yhtiöissä on käytännössä usein sovellettu toisen osakkeenomistajan huoneiston rakenteiden ja pinnoitteiden korjaamiseen yhtiön kunnossapitovelvollisuutta vastaavia periaatteita vaikka kunnossapitosäännöksiä ei ole tarkoitettu sovellettavaksi silloin, kun toinen osakkeenomistaja on aiheuttanut korjaustarpeen. Ehdotus vastaa siten tiedossa olevaa hyvänä pidettyä yhtiökäytäntöä.

Vastuunjakoa koskevan erityissäännöksen tarkoitus on lisätä asunto-osakeyhtiön osakkaiden asumisturvallisuutta siten, että yksittäisen osakkeenomistajan ei tarvitse jatkuvasti seurata ja arvioida toisten osakkaiden asumistapoja ja maksukykyä siltä varalta, että hänen asuntonsa vaurioituu naapurin toimien tai laiminlyöntien vuoksi. Ehdotuksen tarkoituksena on myös selventää yhtiön kunnossapitovastuun ja osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuun suhdetta.

Pykälä poikkeaa osakeyhtiölain 22 luvun 2 §:stä siten, että tuottamusolettamaa sovellettaisiin myös vahinkoon, joka on aiheutettu rikkomalla osakkeenomistajan kunnossapitovastuuta ja muutostyötä koskevia tämän lain säännöksiä. Asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan lakiin perustuvat oikeudet ja velvollisuudet ovat huomattavasti laajemmat ja niiden käyttäminen tai täyttäminen on säännelty huomattavasti yksityiskohtaisemmin kuin mitä osakeyhtiölaissa säädetään tavallisesta osakeyhtiöstä ja sen osakkeenomistajasta. Voidaan sanoa, että huomattavalta osin asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan oikeudet ja velvollisuudet vastaavat yhtiön oikeuksia ja velvollisuuksia, kun mittapuuna on se, miten osakkeenomistajan virheelliset toimet ja laiminlyönnit voivat vaikuttaa yhtiön tai toisten osakkeenomistajien asemaan.

Osakeyhtiölaissa ei ymmärrettävästi ole pykälän 3 momenttia vastaavia erityissäännöksiä osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuun ja yhtiön kunnossapitovastuun yhteensovittamisesta.

Ehdotuksen valmistelussa on harkittu erityissäännöstä sen varalta, että vahinkoa aiheuttanut osakkeenomistaja vaatii yhtiötä korjaamaan kunnossapitovastuun perusteella vahingon aiheuttajan huoneiston vauriot. Esillä oli vaihtoehto, jonka mukaan yhtiö voisi tällaisessa tilanteessa kieltäytyä kunnossapidosta aina siihen asti, kunnes vahingon aiheuttaja on korvannut yhtiölle aiheuttamansa vahingon. Käytännössä vahingon aiheuttaja on saattanut vaatia huoneistonsa korjaamista ennen kuin hän itse korvaa aiheuttamansa vahingon. Toisaalta yhtiön kunnossapitotoimen siirtämisestä voisi olla haittaa myös toisille osakkeenomistajille tai yhtiön rakennukselle. Myös huoneiston käyttäminen mahdollisesta käyttökiellosta huolimatta voisi johtaa uusiin vahinkoihin. Viimeksi mainituista syistä ei ehdoteta erityissäännöstä yhtiön kunnossapitovelvollisuuden lykkäämisestä silloin, kun osakkeenomistaja on aiheuttanut vahingon. Yhtiön kunnossapitovelvollisuudesta tällaisessa tapauksessa huoneiston sisäosien ennallistamisen osalta säädetään 4 luvussa.