Pieni asunto-osakeyhtiö riidat rakentamisesta

Riidat pienissä asunto-osakeyhtiöissä mm. rakentamisesta, laajentamisesta, vastikkeista jne.

Pieneen asunto-osakeyhtiöön, joissa osakkeenomistajat rakentavat ja laajentavat omia rakennuksiaan koskevat samat säännöt kuin rivitalo tai kerrostalo asunto-osakeyhtiöitä. Ongelmia syntyy kun jokainen rakentaa, korjaa tai laajentaa omaansa ilman asunto-osakeyhtiön valvontaa. Yhtiöjärjestyksiin otetaan usein määräys, että kukin vastaa itse oman rakennuksensa kunnossapidosta. Päätökset tehdään yhtiökokouksissa normaalilla yksinkertaisella ääntenenemmistöllä (yli puolet) mutta esim. yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii 2/3 ääntenenemmistön paikkalla olevista äänistä. Päätökset eivät saa loukata toisen osakkeenomistajan oikeutta omaan osakkeiden perusteella hallitsemaansa rakennukseensa. Eivätkä ne saa muutenkaan olla yhdenvertaisuuden vastaisia. Typpillisiä riitoja ovat oman rakennuksen rakentamislupaan liittyvät riidat, rakennusoikeuteen liittyvät riidat ja vastikkeisiin liityvät maksuvelvollisuudet. Uudiskohteen rakennuttamisessa on syytä tehdä osakkeenomistajien välillä erillinen rakennuttamissopimus missä sovitaan vastuut, rakennusluvat, aikataulut, käyttöoikeudet jne. erikseen.

Alla olevassa riidassa sen perusteet lähtivät jo rakentamisajasta 1990 luvun lopulta ja sen jälkeisistä laajennuksista riidoista. Kantaja vaati vahvistamaan, että yhden rakennuksen kellariin tehdyt laajennustyöt ovat lain vastaisia ja ettei asunto-osakeyhtiö omistanut osaa rakennuksista. Kaikki vaatimukset hylättiin käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.

Hovioikeuden perustelujan mukaan, kysymys siltä osin kun toinen osakkeenomistaja esittää vaatimuksia (kellariin tehdyt muutokset) toisen osakkeenomistajan hallinta-oikeudesta asunto-osakeyhtiöön (siis ei toiseen osakkeenomistajaan) kohdistetulla kanteella on hylättävä, koska kysymys on toisen osakkeeomistajan tekemistä muutoksista yhtiön omistamaan rakennukseen ja kanne koskee yhtiön toisen osakkaan menettelyä yhtiön omistaman rakennuksen suhteen. Se, missä määrin toisen osakkaan menettely yhtiön omistaman rakennuksen suhteen on ollut lain ja yhtiöjärjestyksen mukaista, on kysymys, joka kuuluu yhtiön ja kyseisen toisen osakkaan väliseen suhteeseen. Kantajalla ei ole omaa intressiä eikä siten puhevaltaa esittää tähän suhteeseen liittyviä vaatimuksia. Kantajan vaatimukset on tältä osin jätettävä tutkimatta.

Hovioikeuden mukaan myös muut vaatimukset, jotka koskevat toisen osakkeenomistajan ja yhtiön välisiä omistussuhteita on jätettävä tutkimatta. Kantaja voi esittää vaatimuksia vain oman rakennuksensa ja yhtiön välisistä omistussuhteista. Tältä osin hovioikeus totesi kuten käräjäoikeuskin, että periaatteessa asunto-osakeyhtiön omistamalla kiinteistöllä voi olla toisen omistama rakennus. Näinhän on esim. vuokramaalla oleva rakennus eli jossa kiinteistön omistama asunto-osakeyhtiö on vuokrannut osan maa-alasta kolmannelle. Useinmiten se on muu kuin osakkeenomistaja. Nämä ovat kuitenkin sopimuskysymyksiä, joissa sopimuksentekotilannetta tarkastellaan kokonaisuutena ja pyritään selvittämään osapuolten tarkoitus. Yhtiöjärjestys on silloin yksi tulkintalähden.

Hovioikeuden perustelujen mukaan:
"Hovioikeus katsoo, että lisärakentamishankkeen alkamisesta rakennusten valmistumiseen saakka asunto-osakeyhtiön ja sen osakkaiden selvänä lähtökohtana on ollut, että rakennukset liittyvät yhtiöjärjestyksessä tarkoitettuun lisärakentamiseen, rakennettavat huoneistot kuuluvat yhtiöjärjestyksen sääntelyn alaan ja niiden hallinnan perusteella suoritetaan yhtiöjärjestyksen perusteella määräytyvää vastiketta eli kysymys on tavanomaisin tavoin asunto-osakeyhtiön omistamista huoneistoista. Rakentaminen on tapahtunut yhtiöjärjestyksen mukaisessa tarkoituksessa yhtiön lukuun. Osakkaat ovat sanotussa tarkoituksessa yhtiön maalle rakentaessaan omistuksen suhteen toimineet yhtiön puolesta ja lukuun.Rakennusten on tarkoitettu tulevan osaksi yhtiön omistamaa kiinteistöä. Osakkaat ovat näin toimiessaan toteuttaneet yhtiöjärjestyksessä tarkoitetun ja sallitun lisärakentamisen, joka on tuottanut heille hallintaoikeuden yhtiön omistamiin huoneistoihin ja piha-alueisiin. Sillä seikalla, että kahden uudisrakennuksen käytännön toteutus on jossain määrin poikennut yhtiöjärjestyksessä alunperin tarkoitetusta yhdestä talosta tai sillä, että yhtiö ei ole vastannut rakentamisen kustannuksista, ei ole merkitystä asian arvioinnissa."

Asunto-osakeyhtiö, rakennuttaminen, osakkeenomistaja, rakennusrahasto, tarkoitus, sopimus rakentamisesta, hallinta-oikeus, lisärakentaminen, pienyhtiö.

Helsingin hovioikeus 4.3.2020