Rakennuttajan 10-v vastuu

AsOy ja rakennuttajan 10-v vastuu ja vakuutusyhtiö

Suorituskyvyttömyysvakuutus on vakuutus joka rakennuttajan on otettava taloyhtiölle kattamaan rakennuttajan vastuut jos rakennuttaja ei pysty vastaamaan virheistä, jotka havaitaan 10-v sisällä. Alla asunto-osakeyhtiössä oli löydetty n. 500.000 euron edestä virheitä 10-v vastuuaikana, joita rakennuttaja ei pystynyt korvaamaan koska meni konkurssiin. Suorituskyvyttömyysvakuutus oli otettu vakuutusyhtiöstä juuri tällaista tilannetta varten. Ongelmaksi muodostui se, että taloyhtiö haki vaakuutuskorvausta vakuutusyhtiöltä 1 kuukausi sen jälkeen kun 10 vuotta oli kulunut rakennuksen käyttöönotosta. Asiassa käsiteltiin myös kysymystä oliko vakuutus lakisääteinen vai vapaaehtoinen. Tällä olisi saattanut olla merkitystä kuten alla perusteluissa tarkemmin ilmenee. Käräjäoikeus ja hovioikeus katsoivat kyseessä olevan kuitenkin vapaaehtoinen vakuutus ja hylkäsivät asunto-osakeyhtiön vaatimukset vakuutusyhtiötä kohtaan ja vahingot jäivät näin asunto-osakeyhtiön osakkaiden maksettaviksi.

Taloyhtiössä järkevää ja huolellista hallinon hoitamista olisi hyvissä ajoin ennen vastuuaikojen päättymistä tarkastaa urakoitsijan työ. Sama koskee suunnittelua, valvontaa jne. Vastuuajoista voidaan sopia urakkasopimuksissa ja usein ne ovatkin lyhyitä esim. rakennusalalla vain 2 vuotta. Isännöitsijän ja hallituksen tehtäviin kuuluu ainakin virheiden ilmaantuessa tarkistaa vastuuajat. Vastuuvakuutuksissa on 1 vuoden vanhentumisaika ilmoittaa virheestä vakuutusyhtiölle.

Lainkohdat

Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n 1 momentin mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus tämän pykälän mukaisesti. Vakuutuksen tai ta
kauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Lain 2 luvun 19 §:n 2 momentin mukaan vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas tämän lain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän lain 4 luvun 14 §:n 2–5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Lisäksi vakuuden antaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Vakuuden antajan vastuun rajoittamisesta säädetään lain 2 luvun 19 a ja 19 b §:ssä.

Lain 2 luvun 19 a §:n 1 momentin mukaan vakuuden antaja ei vastaa kustannuksista, joiden kattamiseen muut osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetetut vakuudet riittävät. Vakuuden antaja ei myöskään vastaa sel- laisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä. Sopi- mukseen perustuvasta perustajaosakkaan vastuusta vakuuden antaja ei vastaa siltä osin kuin perustajaosakas on sitoutunut voimassa olevan oikeuden mukaista laajempaan vastuuseen.

Lain 2 luvun 19 a §:n 2 momentin mukaan vakuuden antaja saa rajoittaa vastuunsa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsenensä asumiskuluista siten, että vakuudesta korvataan tarpeelliset ylimääräiset kulut enintään kuuden kuukauden ajalta. Vastuunsa kokonaismäärän vakuuden antaja saa rajoittaa siten, että se on vakuuden koko voimassaoloajalta 25 prosenttia 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuista rakennuskustannuksista. Vakuuden antajan vas- tuun enimmäismäärää saadaan tarkistaa kalenterivuosittain Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin (2000=100) talotyyppi-indeksin asuinker- rostalo muutosta vastaavasti.

Lain 2 luvun 19 b §:ssä puolestaan säädetään osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuusta, jonka suorituskyvyttömyysvakuuden antaja saa vastuustaan vähentää.

Lain 2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön. Lain esitöiden (HE 14/1994 vp.) mukaan pakottavuusvaatimus on tarpeen, jotta osakkeenostajien asema perustajaosakkaaseen nähden voidaan turvata riittä- vän tehokkaasti sekä rakentamisvaiheessa että sen jälkeen.

Vakuutusehdoista

LPL-Rakennus Oy:n If Vahinkovakuutusyhtiö Oy:ltä ottaman rakennusvirhevakuutuksen vakuutusehdoissa korvauksen maksamisen edellytykseksi on asetettu se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa. Myös Pohjola Vakuutus Oy:n rakennusvirhevakuutuksen ja Nordea Pankki Suomi Oyj:n asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisen pankki- takauksen ehdot ovat samansisältöiset.

Vakuutuskirjan ohessa sopimuksen sisältö määräytyy vakuutukseen sovellettavien vakuutuksenantajan laatimien vakuutusehtojen mukaan. Kysymyksessä olevassa vakuutusehdossa on ollut kyse siitä, että vakuutusyhtiö on halunnut määritellä sen, missä ajassa sille on tehtävä vakuutukseen pe- rustuva vahinkoilmoitus.

Kysymys on ollut vakiosopimukseen sisältyneestä ehdosta. Hovioikeus katsoo, että ehto on ollut sanamuodoltaan selvä. Asiassa on lisäksi esitetty selvitystä siitä, että If Vahinkovakuutusyhtiö Oy:n käyttämä ehto ei ole poi- kennut pankki- ja vakuutusalalla yleisesti vastaavissa sopimuksissa käytettävistä ehdoista.



Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, että suorituskyvyttömyysvakuutusta on pidettävä vapaaehtoisena, eikä lakisääteisenä vakuutuksena. Vakuutussopimuslain
1 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan vakuutussopimuslakia sovelletaan muu- hun vakuutukseen kuin lakisääteiseen vakuutukseen. Vakuutussopimuslain pakottavuudesta säädetään lain 1 luvun 3 §:ssä. Lain 1 luvun 3 §:n 3 mo- mentin mukaan vakuutussopimuslain säännösten pakottavuus ei koske muun ohella luotto- tai takausvakuutuksia. Suorituskyvyttömyysvakuutus on katsottava takausvakuutukseksi, jonka osalta vakuutussopimuslain sään- nöksistä voidaan sopimuksella poiketa.


Hakusanat
Asunto-osakeyhtiö, suorituskyvyttömyysvakuutus, rakennuttaja, konkurssi, virheet, urakkasopimus, hallitus




Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 6.9.2018

Nro 1121

Diaarinumero S 17/2276



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 22.9.2017 nro 47399 (liitteenä)

Asia Riita-asia

Valittaja Asunto Oy Sagakartano

Vastapuoli If Vahinkovakuutusyhtiö Oyj, Suomen sivuliike (ent. If Vahinkovakuutus- yhtiö Oy)


Asian käsittely hovioikeudessa

Asunto Oy Sagakartanolle on myönnetty jatkokäsittelylupa 14.12.2017.



Valitus


Asunto Oy Sagakartano on vaatinut, että käräjäoikeuden välituomio kumo- taan ja että asia palautetaan pääasian osalta käräjäoikeuden käsiteltäväksi.

Asunto Oy Sagakartanon (jäljempänä myös asunto-osakeyhtiö) rakennuksissa oli ollut rakennusvirheitä. Rakennusvirheiden korjaamisesta oli asun- to-osakeyhtiölle aiheutunut kustannuksia, joista perustajaosakas LPL-Rakennus Oy oli ollut asuntokauppalain perusteella vastuussa. Perustajaosak- kaan tultua suorituskyvyttömäksi oli vakuutusyhtiö vastuussa näistä kustan- nuksista. Perustajaosakkaan vastuulle kuuluneet rakennusvirheet oli todettu vakuutuksen voimassaoloaikana.

Vanhentuminen

Asuntokauppalaissa ei ollut säädetty, että vahingosta tulisi ilmoittaa vakuutuksenantajalle vakuutuksen voimassaoloaikana ja että tämän jälkeen ilmoitetut vahingot eivät kuuluisi vakuutuksen korvauspiiriin. Vahingosta ilmoittaminen vakuutuksen voimassaoloaikana ei usein käytännössä ollut edes mahdollista, koska suorituskyvyttömyystilanne saattoi ilmetä vasta vakuutuksen voimassaoloajan päättymisen jälkeen.

Suorituskyvyttömyysvakuuden antaja vastasi osakeyhtiölle ja osakkeenosta- jille kustannuksista, joista perustajaosakas asuntokauppalain tai sopimuksen perusteella oli vastuussa. Perustajaosakas vastasi osakeyhtiölle ja osakkeen- ostajille sellaisten virheiden korjauskustannuksista, joista oli esitetty riittävä reklamaatio tai vaatimus perustajaosakkaan vastuuaikana. Perustajaosak- kaan vastuun kannalta ei ollut merkitystä sillä, jos reklamaatioiden tai vaati- musten selvittäminen sovintoneuvotteluissa tai tuomioistuimessa oli kestä- nyt niin kauan, että perustajaosakkaan vastuu oli lopullisesti selvillä vasta perustajaosakkaan vastuuajan päättymisen jälkeen.

Perustajaosakas saattoi ajautua suorituskyvyttömäksi vasta alkuperäisen vastuuaikansa päättymisen jälkeen tilanteessa, jossa virheiden selvittely oli edelleen kesken. Mikäli nyt käytetty vakuutusehto hyväksyttäisiin, pystyisi suorituskyvyttömyysvakuuden antaja rajaamaan vastuitaan asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n 2 momentin vastaisella tavalla. Tällöin perustajaosakas olisi vastuussa kustannuksista, mutta suorituskyvyttömyysvakuuden antaja ei.

Tilanteen, jossa perustajaosakkaalle oli tehty virheilmoitus asianmukaisesti ja jossa perustajaosakkaan vastuun selvittäminen oli päättynyt vasta kym- menen vuoden määräajan päättymisen jälkeen, ei ollut voitu asuntokauppa- laissa tarkoittaa jäävän suorituskyvyttömyysvakuutuksen ulkopuolelle.

Vakuutusehto, jonka mukaan vahingosta oli ilmoitettava vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa, ei ollut asuntokauppalain säännösten mukainen, vaan päinvastoin jopa niiden vastainen. Asuntokauppalain perusteella va- hingosta oli voinut ilmoittaa vielä vakuutuksen päättymisen jälkeen. Vakuu- tusoikeuden pääsääntö oli, että vakuutusyhtiö oli velvollinen korvaamaan vakuutuksen voimassaoloaikana sattuneet korvattavat vahingot. Vakuutus- yhtiön käyttämä rajoitusehto oli vähentänyt osakkeenomistajalle tai osake- yhtiölle asuntokauppalain 2 luvun mukaan kuuluneita pakottavia oikeuksia ja oli siten mitätön. Asuntokauppalaissa oli säädetty sallituista vastuunrajoi- tuksista, joita vakuudenantaja oli voinut tehdä. Muilta osin suorituskyvyttö- myyttä koskevat turvasäännökset olivat olleet pakottavaa lainsäädäntöä.

Vakuutussopimuslain soveltuminen

Suorituskyvyttömyysvakuutus oli vapaaehtoinen vakuutus, ja siten siihen sovellettiin vakuutussopimuslakia. Vakuutussopimuslain 10 luvun 73 §:n tarkoittama vakuutustapahtuma oli ollut LPL-Rakennus Oy:n asettaminen konkurssiin 18.10.2011, joten vakuutukseen perustuva vaatimus oli voitu esittää viimeistään 18.10.2012. Tälläkään perusteella vaatimus ei ollut van- hentunut. Kyse oli vahinkovakuutukseen rinnastettavasta vakuutuksesta, joka oli tullut vakuutussopimuslain soveltamisalan piiriin jo ennen vakuu- tussopimuslakiin lailla 426/2010 tehtyjä uudistuksia.

Velan vanhentumisesta annetulla lailla ei ollut merkitystä asian ratkaisemi- sen kannalta.


Vastaus

If Vahinkovakuutusyhtiö Oyj, Suomen sivuliike (jäljempänä myös vakuu- tusyhtiö) on vaatinut, että valitus hylätään ja että Asunto Oy Sagakartano velvoitetaan korvaamaan vakuutusyhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 500 eurolla korkoineen.

Asuntokauppalaki ja vakuutusehdot

Suorituskyvyttömyysvakuutuksen oli oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta oli kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Kyseessä olevan vakuutuksen ehdoissa oli selvästi todettu, että korvauksen maksamisen edellytyksenä oli, että vahingosta ilmoitettiin vakuutusyhtiölle edellä mainitussa kymmenen vuoden määräajassa.

Vastaava ehtokohta oli ollut myös esimerkiksi Pohjola Vakuutus Oy:n tarjoaman suorituskyvyttömyysvakuutuksen vakuutusehdoissa. Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukainen vakuus voitiin vakuutuksen lisäksi toteuttaa myös pankkitakauksella ja laissa mainittu vakuuden voimassaoloaika koski samalla tavalla sekä vakuutusta että takausta. Myös esimerkiksi Nordea Pankki Suomi Oyj:n takaussitoumuksessa oli todettu, että takaus oli voimassa asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisesti kunnes kymmenen vuotta oli kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöön otettavaksi ja että kaikki takaukseen perustuvat vaatimukset oli esitettävä pankille takauksen voimassaoloaikana tullakseen huomioon otetuiksi.

Vaatimus oli vanhentunut yksiselitteisen vakuutusehdon perusteella. Ehto ei ollut asuntokauppalain vastainen ja vastaavanlaiset ehdot olivat pankki- ja vakuutusalalla yleisesti käytössä. Suorituskyvyttömyysvakuuden antajan vastuuta ei ollut säädetty kaikissa tilanteissa kattamaan kaikkea sitä, mistä perustajaosakas oli voinut olla vastuussa, eikä vakuudenantajan vastuuta ollut määrätty olemaan voimassa määräämättömän kauan. Asuntokauppalaissa ei ollut erikseen säännelty sitä, missä ajassa vakuutuskorvausta oli haettava. Vakuutusehdolla ei ollut vähennetty asunto-osakeyhtiölle asuntokauppalain 2 luvun mukaan kuuluneita oikeuksia.

Vakuutussopimuslaki ja vanhentumislaki

Epäselvää oli, oliko suorituskyvyttömyysvakuutusta pidettävä vakuutussopimuslaissa tarkoitettuna lakisääteisenä vakuutuksena. Kyseisen vakuutuksen pitämistä lakisääteisenä puolsi se, että vakuutuksen ottaminen perustui laissa säädettyyn velvollisuuteen ja vakuutuksen keskeisestä sisällöstä säädettiin lailla. Vakuutuksen pitämistä vapaaehtoisena puolsi taas se, että kyseisen lakisääteisen velvollisuuden saattoi hoitaa myös muutoin kuin va- kuutuksella.

Kyseessä oleva vakuutusehto ei joka tapauksessa ollut minkään vakuutussopimuslain säännöksen vastainen. Vakuutussopimuslain 73 §:n mukaan korvausvaatimus oli joka tapauksessa esitettävä kymmenen vuoden kuluessa
vakuutustapahtumasta, joka tässä tapauksessa oli ollut rakennusvirheen tekeminen. Koska suorituskyvyttömyysvakuutuksen tuli olla voimassa kymmenen vuotta siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöön otettavaksi, oli vakuutus ollut voimassa pidempään kuin kymmenen vuotta rakennusvirheiden tekemisestä.

Joka tapauksessa suorituskyvyttömyysvakuutus oli vakuutussopimuslain 3 §:n 3 momentissa tarkoitettu takausvakuutus, jonka osalta poikkeaminen vakuutussopimuslain säännöksistä oli sallittua. Vakuutussopimuslain pakottavuus ei ollut ennen vakuutussopimuslakiin 1.11.2010 voimaan tulleita muutoksiakaan koskenut takausvakuutuksia.

Myöskään velan vanhentumisesta annettu laki ei estänyt kyseessä olevan vakuutusehdon käyttämistä.


Hovioikeuden ratkaisu

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

LPL-Rakennus Oy oli perustajaosakkaana perustanut ja rakentanut Asunto Oy Sagakartanon. LPL-Rakennus Oy oli ottanut Asunto Oy Sagakartanon hyväksi asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitetun suorituskyvyttömyysvakuutuksen (jäljempänä myös rakennusvirhevakuutus) If Vahinkovakuutusyhtiö Oy:stä.

Asunto Oy Sagakartanon rakennuksissa oli pidetty lopullinen loppukatselmus 28.5.2002. Suorituskyvyttömyysvakuutuksen voimassaoloaikana asunto-osakeyhtiön rakennuksissa oli havaittu rakennusvirheitä. LPL-Rakennus Oy oli asetettu konkurssiin 18.10.2011 ja Asunto Oy Sagakartano oli 15.6.2012 esittänyt vakuutusyhtiölle suorituskyvyttömyysvakuutukseen perustuvan korvausvaatimuksen. If Vahinkovakuutusyhtiö Oy oli kieltäytynyt suorittamasta vaadittua vakuutuskorvausta, koska oikeus saada korvausta vakuutuksen perusteella oli vakuutusyhtiön mukaan vanhentunut.

Asiassa on hovioikeudessa kysymys siitä, oliko Asunto Oy Sagakartanon oikeus saada vakuutusyhtiöltä korvausta suorituskyvyttömyysvakuutuksen perusteella vanhentunut. Keskeistä on, voitiinko suorituskyvyttömyysvakuutuksen vakuutusehdoissa määrätä korvauksen maksamisen edellytykseksi se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle vakuutuksen voimassaoloaikana sekä se, mikä merkitys perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden ilmenemisajankohdalla oli asiassa.

Asuntokauppalain sovellettavat säännökset

Asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n 1 momentin mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus tämän pykälän mukaisesti. Vakuutuksen tai ta
kauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Lain 2 luvun 19 §:n 2 momentin mukaan vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas tämän lain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän lain 4 luvun 14 §:n 2–5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Lisäksi vakuuden antaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää. Vakuuden antajan vastuun rajoittamisesta säädetään lain 2 luvun 19 a ja 19 b §:ssä.

Lain 2 luvun 19 a §:n 1 momentin mukaan vakuuden antaja ei vastaa kustannuksista, joiden kattamiseen muut osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetetut vakuudet riittävät. Vakuuden antaja ei myöskään vastaa sel- laisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetussa vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä. Sopi- mukseen perustuvasta perustajaosakkaan vastuusta vakuuden antaja ei vastaa siltä osin kuin perustajaosakas on sitoutunut voimassa olevan oikeuden mukaista laajempaan vastuuseen.

Lain 2 luvun 19 a §:n 2 momentin mukaan vakuuden antaja saa rajoittaa vastuunsa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsenensä asumiskuluista siten, että vakuudesta korvataan tarpeelliset ylimääräiset kulut enintään kuuden kuukauden ajalta. Vastuunsa kokonaismäärän vakuuden antaja saa rajoittaa siten, että se on vakuuden koko voimassaoloajalta 25 prosenttia 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuista rakennuskustannuksista. Vakuuden antajan vas- tuun enimmäismäärää saadaan tarkistaa kalenterivuosittain Tilastokeskuksen rakennuskustannusindeksin (2000=100) talotyyppi-indeksin asuinker- rostalo muutosta vastaavasti.

Lain 2 luvun 19 b §:ssä puolestaan säädetään osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuusta, jonka suorituskyvyttömyysvakuuden antaja saa vastuustaan vähentää.

Lain 2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön. Lain esitöiden (HE 14/1994 vp.) mukaan pakottavuusvaatimus on tarpeen, jotta osakkeenostajien asema perustajaosakkaaseen nähden voidaan turvata riittä- vän tehokkaasti sekä rakentamisvaiheessa että sen jälkeen.

Vakuutusehdoista

LPL-Rakennus Oy:n If Vahinkovakuutusyhtiö Oy:ltä ottaman rakennusvirhevakuutuksen vakuutusehdoissa korvauksen maksamisen edellytykseksi on asetettu se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa. Myös Pohjola Vakuutus Oy:n rakennusvirhevakuutuksen ja Nordea Pankki Suomi Oyj:n asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisen pankki- takauksen ehdot ovat samansisältöiset.

Vakuutuskirjan ohessa sopimuksen sisältö määräytyy vakuutukseen sovellettavien vakuutuksenantajan laatimien vakuutusehtojen mukaan. Kysymyksessä olevassa vakuutusehdossa on ollut kyse siitä, että vakuutusyhtiö on halunnut määritellä sen, missä ajassa sille on tehtävä vakuutukseen pe- rustuva vahinkoilmoitus.

Kysymys on ollut vakiosopimukseen sisältyneestä ehdosta. Hovioikeus katsoo, että ehto on ollut sanamuodoltaan selvä. Asiassa on lisäksi esitetty selvitystä siitä, että If Vahinkovakuutusyhtiö Oy:n käyttämä ehto ei ole poi- kennut pankki- ja vakuutusalalla yleisesti vastaavissa sopimuksissa käytettävistä ehdoista.

Vanhentumisesta

Asuntokauppalaissa säädetään siitä, kuinka kauan suorituskyvyttömyysvakuuden on oltava voimassa, mutta ei siitä, missä ajassa vahingosta on ilmoitettava vakuutusyhtiölle. Myöskään lain esitöissä ei ole otettu kysymykseen kantaa. Asuntokauppalain 2 luvun 19 a ja 19 b §:ssä säädetään suorituskyvyttömyysvakuuden antajan vastuunrajoituksista. Säädetyt vastuunrajoitukset koskevat suorituskyvyttömyysvakuuden toissijaisuutta suhteessa muihin osakeyhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asetettuihin vakuuksiin, vastuun rajoittamista vuositarkastuksen jälkeiseen aikaan, vakuudesta katettavia asumiskuluja, vakuuden antajan vastuun määrää ja laajuutta sekä osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuuta.

Asuntokauppalain 2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön. Hovioikeus katsoo, että käytetyllä vakuutusehdolla ei ole vähennetty osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle lain mukaan kuuluneita oikeuksia, koska kyse on ollut asiasta, josta ei ole säädetty asuntokauppalaissa.

Asunto-osakeyhtiön rakennuksissa on pidetty lopullinen loppukatselmus 28.5.2002. Perustajaosakas LPL-Rakennus Oy on asetettu konkurssiin 18.10.2011. Asunto-osakeyhtiö on 15.6.2012 esittänyt vakuutusyhtiölle va- kuutukseen perustuvan korvausvaatimuksen. Selostetut ajankohdat huo- mioon ottaen asiassa ei ole ollut kysymys siitä, että asunto-osakeyhtiöllä ei tosiasiassa olisi ollut mahdollisuutta tehdä vahinkoilmoitusta vakuutuksen voimassaoloaikana. Kysymys ei ole ollut valittajan esittämästä tilanteesta, jossa perustajaosakkaan suorituskyvyttömyys olisi ilmennyt vasta vakuu- tuksen voimassaoloajan jälkeen tai tilanteesta, jossa perustajaosakkaan vas- tuun selvittely olisi päättynyt vasta vakuutuksen voimassaoloajan jälkeen.

Suorituskyvyttömyysvakuuden on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi. Vakuutus korvaa rakennusvirheistä aiheu- tuneita vahinkoja, joten vakuutuksen voimassaoloajan kytkeytyminen rakennuksen käyttöönottohyväksyntään on johdonmukaista. Asuntokauppa- laissa ei myöskään ole säädetty siitä, että vakuuden tulisi olla voimassa tietyn määräajan sen jälkeen, kun perustajaosakas on tullut suorituskyvyttömäksi. Hovioikeus katsoo siten, että LPL-Rakennus Oy:n asettamisella konkurssiin 18.10.2011 ei ole merkitystä vanhentumista oikeudellisesti arvioi- taessa.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, että suorituskyvyttömyysvakuutusta on pidettävä vapaaehtoisena, eikä lakisääteisenä vakuutuksena. Vakuutussopimuslain
1 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan vakuutussopimuslakia sovelletaan muu- hun vakuutukseen kuin lakisääteiseen vakuutukseen. Vakuutussopimuslain pakottavuudesta säädetään lain 1 luvun 3 §:ssä. Lain 1 luvun 3 §:n 3 mo- mentin mukaan vakuutussopimuslain säännösten pakottavuus ei koske muun ohella luotto- tai takausvakuutuksia. Suorituskyvyttömyysvakuutus on katsottava takausvakuutukseksi, jonka osalta vakuutussopimuslain sään- nöksistä voidaan sopimuksella poiketa.

Hovioikeus toteaa, että suorituskyvyttömyysvakuutus oli tullut vakuutussopimuslain soveltamisalaan jo ennen vakuutussopimuslakiin (543/1994) lailla 426/2010 tehtyjä, 1.11.2010 voimaan tulleita muutoksia. Vakuutussopi- muslain 1 luvun 3 § (543/1994) mukaan lain pakottavuus ei koskenut muun muassa luottovakuutusta. Viimeksi mainitun lainkohdan esitöiden (HE 114/1993) mukaan luottovakuutuksia olivat muun muassa takausvakuutukset. Näin ollen vakuutussopimuslain säännösten pakottavuus ei ennen va- kuutussopimuslakiin 1.11.2010 voimaan tulleita muutoksiakaan koskenut takausvakuutuksia. Vakuutussopimuslain säännökset eivät siten estä kysy- myksessä olevan vakuutusehdon käyttämistä.

Vakuutuskorvausta on vaadittu vakuutusyhtiöltä yli 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi eli vasta vakuutuksen voimassaolon päättymisen jälkeen. Vakuutusehdoissa on yksiselitteisesti määritelty korvauksen maksamisen edellytykseksi se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa. Hovioikeus katsoo, että suorituskyvyttömyysvakuu- tuksen vakuutusehdoissa on voitu määrätä korvauksen maksamisen edellytykseksi se, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle vakuutuksen voimassaoloaikana. Vakuutusehdolla ei ole vähennetty osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle asuntokauppalain mukaan kuuluvia oikeuksia. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että asunto-osakeyhtiön oikeus saada vakuutusyhtiöltä korvausta suorituskyvyttömyysvakuutuksen perusteella on vanhen- tunut.

Mainituilla perusteilla aihetta käräjäoikeuden välituomion muuttamiseen ei ole.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Asunto Oy Sagakartano on hävinnyt muutoksenhaun, joten sen on korvat- tava If Vahinkovakuutusyhtiö Oyj, Suomen sivuliikkeen oikeudenkäyntiku- lut hovioikeudessa.


Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden välituomiota ei muuteta.

Asunto Oy Sagakartano velvoitetaan korvaamaan If Vahinkovakuutusyh- tiö Oyj, Suomen sivuliikkeen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 500 eu- rolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kulut- tua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 5.11.2018.

Helsingin hovioikeuden puolesta:



Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos SO
hovioikeudenneuvos PK hovioikeudenneuvos MS

Esittelijä: hovioikeuden esittelijä HP
Ratkaisu on yksimielinen.





HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto

Käräjätuomari KL

1
VÄLITUOMIO 17/47399
Vakuutuskorvauksen vanhentumisesta

22.9.2017 L 14/28457


Kantaja
Asunto Oy Sagakartano

Vastaaja
lf Vahinkovakuutusyhtiö Oy

Asia
Riita-asia

Vireille
2.7.2014

ASIAN TAUSTAA


KANNE

Vaatimukset


Asunto Oy Sagakartanon on perustajarakennuttajana perustanut ja rakentanut LPL-Rakennus Oy-niminen rakennusliike. LPL-Rakennus Oy on ottanut asunto-osakeyhtiölle lf Vahinkovakuutusyhtiö Oy:stä asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitetun suorituskyvyttömyysvakuutuksen (rakennusvirhevakuutuksen) nro 0009484020.

Asunto-osakeyhtiö on 15.6.2012 esittänyt vakuutusyhtiölle vaatimuksen suorittaa nyt kanteella vaaditut määrät asunto-osakeyhtiölle. Korvausta on vaadittu vakuutusyhtiöltä yli kymmenen vuoden kuluttua siitä, kun viranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi eli vasta vakuutuksen voimassaolon päättymisen jälkeen. lf Vahinkovakuutusyhtiö Oy on kieltäytynyt suorittamasta vakuutuskorvausta.


Asunto Oy Sagakartano on vaatinut, että lf Vahinkovakuutusyhtiö Oy velvoitetaan suorittamaan kantajalle

- vakuutuskorvauksena 493.517,53 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 15.7.2012 lukien ja

- korvaukseksi asunto-osakeyhtiön asianosais- ja oikeudenkäyntikuluista 5.561,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomiosta.


Perusteet Asunto-osakeyhtiön rakennuksissa oli ollut rakennusvirheitä, joiden korjaamisesta asunto-osakeyhtiölle oli aiheutunut kustannuksia, joista LPL-Rakennus Oy oli asuntokauppalain perusteella vastuussa. Kun perustajaosakas oli tullut suorituskyvyttömäksi, vakuutusyhtiö oli vastuussa näistä kustannuksista. Perustajaosakkaan vastuulle kuuluvat rakennusvirheet oli todettu vakuutuksen voimassaoloaikana.

Vanhentuminen

Asuntokauppalaissa ei mainittu mitään siitä, että vahingosta tulisi ilmoittaa vakuutuksenantajalle vakuutuksen voimassaoloaikana ja että tämän jälkeen ilmoitetut vahingot eivät kuuluisi vakuutuksen korvauspiiriin. Vahingosta ilmoittaminen vakuutuksen voimassaoloaikana ei usein käytännössä olisi edes mahdollista, koska suorituskyvyttömyystilanne saattoi ilmetä vasta vakuutuksen voimassaoloajan päättymisen jälkeen.

Tilannetta, jossa perustajaosakkaalle oli tehty virheilmoitus asianmukaisesti ja jossa perustajaosakkaan vastuun selvittäminen oli päättynyt vasta kymmenen vuoden määräajan päättymisen jälkeen ei ollut voitu asuntokauppalaissa tarkoittaa jäävän suorituskyvyttömyysvakuutuksen ulkopuolelle.

Vakuutusehtojen ehto, että vahingosta on ilmoitettava vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa, ei ollut asuntokauppalain säännösten mukainen vaan päinvastoin jopa niiden vastainen, koska asuntokauppalain säännösten perusteella vahingosta voi ilmoittaa vielä vakuutuksen päättymisen jälkeenkin. Vakuutusoikeuden pääsääntö oli se, että vakuutusyhtiö oli velvollinen korvaamaan vakuutuksen voimassaoloaikana sattuneet korvattavat vahingot. Edellä mainittu rajoitusehto vähensi osakkeenomistajalle tai osakeyhtiölle asuntokauppalain 2 luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, jotka asuntokauppalain 2 luvun 2 §:n mukaan olivat pakottavia. Edellä mainittu sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle 2 luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, oli mitätön.

Vakuutussopimuslain soveltuminen

Suorituskyvyttömyysvakuutus on vapaaehtoinen vakuutus eikä lakisääteinen. Asuntokauppalain 2 luvun 19 § asettaa ainoastaan velvollisuuden järjestää suorituskyvyttömyysvakuus. Vakuuden voi edellä mainitun lainkohdan mukaisesti järjestää muutoinkin kuin vakuutuksella eli vakuutus ei ole uusille asunto-osakeyhtiöille pakollinen eikä perustajaosakkaalla ole lakisääteistä velvollisuutta ottaa suorituskyvyttömyysvakuutusta. Koska suorituskyvyttömyysvakuutus ei ole lakisääteinen vakuutus niin siihen sovelletaan vakuutussopimuslakia. Vakuutussopimuslain 1 luvun 1 §:n mukaan lakia sovelletaan muihin kuin lakisääteisiin vakuutuksiin. Esimerkkinä lakisääteisestä vakuutuksesta käy työtapaturma- ja ammattitautilaki, jonka 1 luvun 3 §:ssä säädetään työnantajan vakuuttamisvelvollisuudesta. Jos asuntokauppalaissa olisi haluttu säätää perustajaosakkaan vakuuttamisvelvollisuudesta, olisi velvollisuus ottaa vakuutus nimenomaisesti todettu asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä.

Vakuutussopimuslain 10 luvun 7_3 §:n tarkoittama vakuutustap!htuma on . ollut_ LPL-Rakenn kse a ettamrnen konkurssiin 18.10.2011, joten vaatimus on tullut Ja/tai v01tu esittää viimeistään 18.10.2012. Tälläkään perusteella vaatimus ei siis ole vanhentunut.


VASTAUS

Vaatimukset

Perusteet

lf Vahinkovakuutusyhtiö Oy on vaatinut, että kanne hylätään ja Asunto Oy Sagakartano velvoitetaan suorittamaan korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 1.150,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomiosta.

Vanhentuminen

Oikeus korvaukseen oli vanhentunut. Se, että vahingosta oli ilmoitettava vakuutusyhtiölle kymmenen vuoden määräajassa, ilmeni suoraan kyseessä olevan vakuutuksen vakuutusehdoissa, kohdissa Vakuutusyhtiön vastuuaika 207.5 ja 207.6.

Edellä mainitut vakuutusehdot eivät olleet asuntokauppalain vastaisia. Vakuutusyhtiön ehtoa vastaavat ehtokohdat olivat myös esimerkiksi Pohjolan vastaavan vakuutuksen vakuutusehdoissa. Myös esimerkiksi Nordea Pankki Suomi Oyj:n takaussitoumuksessa todetaan, että takaus oli voimassa asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisesti kunnes kymmenen vuotta oli kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi ja, että kaikki tähän takaukseen perustuvat vaatimukset oli kirjallisesti esitettävä allekirjoittaneelle pankille takauksen voimassaoloaikana tullakseen huomioon otetuksi.

Vakuutussopimuslain soveltuminen

Kyseessä on vakuutus, jonka ottaminen perustuu laissa säädettyyn velvollisuuteen ja jonka keskeisestä sisällöstä säädetään lailla, joten vakuutussopimuslaki ei siihen sovellu. Tässä asiassa vakuutussopimuslain soveltaminen ei edes vaikuttaisi asian ratkaisuun.

On epäselvää, onko kyseistä rakennusvirhevakuutusta pidettävä vakuutussopimuslaissa tarkoitettuna lakisääteisenä vakuutuksena. Vakuutussopimuslain hallituksen esityksen perusteella rakennusvirhevakuutusta olisi perusteltua pitää lakisääteisenä, koska vakuutuksen ottaminen perustuu laissa säädettyyn velvollisuuteen ja ,, vakuutuksen keskeisestä sisällöstä säädetään lailla.
Oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin katsottu, että kyseessä ei olisi lakisääteinen vakuutus, koska kyseisen lakisääteisen velvollisuuden voi hoitaa myös muutoin kuin vakuutuksella.

Edellä mainitulla rajanvedolla ei kuitenkaan ole asian ratkaisun kannalta . merkitystä, koska kyseinen rakennusvirhevakuutus ei ole minkään vakuutussopimuslain säännöksen vastainen. Toisin kuin kantaja väittää, kyseisen vakuutuksen vakuutustapahtumia ovat rakennusvirheet.

LPL-Rakennus Oy:n suorituskyvyttömyys on kyseisen vakuutuksen vakuutusehtojen kohdan 207.6 mukaan ainoastaan yksi useista korvauksen maksamisen edellytyksistä.

On myös huomattava, että kantaja on 9.1.2015 päivätyssä lausumassaan itse väittänyt, että riittää kun rakennusvirheet todetaan vakuutuksen voimassaoloaikana ja suorituskyvyttömyystilanne voi ilmetä vasta vakuutuksen voimassaoloajan päättymisen jälkeen. Vaikka edellä mainittu ei pidäkään paikkaansa, ilmenee siitä, että kantajakin pitänee vakuutustapahtumina nimenomaan rakennusvirheitä, koska lienee selvää, ettei vakuutuksesta korvata vahinkoa, jos vakuutustapahtuma on sattunut vasta vakuutuksen voimassaoloajan päättymisen jälkeen.

Lisäksi myös se, että omavastuun saa vähentää erikseen kustakin rakennusvirheestä osoittaa, että nimenomaan rakennusvirheet ovat kyseisen vakuutuksen vakuutustapahtumia.

Vakuutussopimuslain 73 §:n mukaan korvausvaatimus on joka tapauksessa esitettävä kymmenen vuoden kuluessa vakuutustapahtumasta eli rakennusvirheen tekemisestä. Koska kyseis· - vakuutuksen tulee asuntokauppalain mukaan olla voimassa 10 vuotta siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi, on selvää, että vakuutus on voimassa pidempään kuin 10 vuotta rakennusvirheiden tekemisestä. Näin ollen vakuutussopimuslain säännöksillä ei ole asiassa merkitystä. Lisäksi on huomattava, ettei myöskään lainsäätäjän tarkoitus voi olla se, että asuntokauppalain tarkoittamassa tilanteessa asunto-osakeyhtiöt olisivat keskenään eri asemassa vain sen sattumanvaraisen seikan perusteella, onko vakuus hoidettu vakuutuksella vai pankkitakauksella.

Asia tuleekin ratkaista puhtaasti asuntokauppalain ja kyseisen vakuutuksen ehtojen perusteella. Vakuutuksen ehdot eivät ole asuntokauppalain vastaiset ja vastaavanlaiset ehdot ovat yleisesti käytössä.


TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

K1. Oulun käräjäoikeuden tuomio nro 10/9130
K2. Kantajayhtiön reklamaatio LPL-Rakennus Oy:lle liitteineen K3. Selvitys korjauskustannuksista
K4. Vaatimus IF Vahinkovakuutusyhtiö Oy:lle 15.6.2012 Vastaajan kirjalliset todisteet
V1. Loppukatselmuspöytäkirja
V2. Vakuutusyhtiön omaisuusvakuutusturvaehto 207
V3. Pohjola Vakuutus Oy:n rakennusvirhevakuutuksen ehdot V4. Nordea Pankki Suomi Oyj;n takaussitoumus

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU 5
Perustelut
Oikeudenkäyntimenettely









Välituomio


Asianosaiset eivät ole nimenneet henkilötodistelua asiassa ja he o at suostuneet asian ratkaisemiseen kirjallisessa menettelyssä. Näin ollen asia on ratkaistu kirjallisen valmistelun perusteella · oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 27 a §:n nojalla, koska asia on laadultaan sellainen, ettei sen ratkaiseminen edellytä pääkäsittely_n toimittamista eivätkä asianosaiset ole vastustaneet asian ratkaisemista kirjallisessa menettelyssä.


Käräjäoikeus on oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentin nojalla vakuutusyhtiön pyynnöstä, jota pyyntöä asunto-osakeyhtiö ei·ole vastustanut, ratkaissut erikseen välituomiolla vakuutusyhtiön tekemän korvauksen vanhentumista koskevan kysymyksen, koska sen selvittämisestä asunto-osakeyhtiön vaatimuksen ratkaiseminen muilta osin riippuu.



Kysymyksenasettelu


Asiassa on kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiön oikeus saada korvausta vakuutuksen perusteella vakuutusyhtiöltä vanhentunut.


Asian riidatonta taustaa

Asunto Oy Sagakartanon on perustajarakennuttajana perustanut ja rakentanut LPL-Rakennus Oy -niminen rakennusliike. LPL-Rakennus Oy on ottanut asunto-osakeyhtiölle lf Vahinkovakuutusyhtiö Oy:stä asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitetun suorituskyvyttömyysvakuutuksen(rakennusvirhevakuutuksen) nro 0009484020.

Asunto-osakeyhtiön rakennuksissa on pidetty muuttokatselmus 1.11.2011 ja lopullinen loppukatselmus 28.5.2002.

Vakuutuksen voimassaoloaikana asunto-osakeyhtiön rakennuksissa on havaittu rakennusvirheitä, joista osasta Oulun käräjäoikeus on lainvoimaisella tuomiollaan 10.8.2010 nro 10/9130 tuominnut
LPL-Rakennus Oy:n maksuvelvolliseksi.

LPL-Rakennus Oy on asetettu konkurssiin 18.10.2011, joten yhtiö on tullut asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n tarkoittamalla tavalla suorituskyvyttömäksi.

Asunto-osakeyhtiö on 15.6.2012 esittänyt vakuutusyhtiölle vaatimuksen .'.' suorittaa nyt kanteella vaaditut määrät asunto-osakeyhtiölle. Korvausta on siten vaadittu vakuutusyhtiöltä yli kymmenen vuoden kuluttua siitä, · kun viranomainen oli hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi eli vasta vakuutuksen voimassaolon päättymisen jälkeen. lf Vahinkovakuutusyhtiö Oy on kieltäytynyt suorittamasta

6
vakuutuskorvausta.

Asiassa on myös ollut riidatonta, että vastaajan vakuutusehtojen kohta 207.5, jossa on todettu vakuutusyhtiön vastuuaika, on yhdenmukainen asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n kanssa. Edelleen asiassa on ollut riidatonta, että vastaajan vakuutusehtojen kohta 207.6 on asuntokauppalain säännösten mukainen siltä osin kuin ehdossa todetaan, että vakuutusturva korvaa vakuutusyhtiön vastuuaikana todetusta rakennusvirheestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset.


Sovellettava säännös






Asuntokauppalaki

Asuntokauppalaki koskee lain 1 luvun 1 §:n mukaan asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa, ostajan oikeudellisen ja taloudellisen aseman suojaamista rakentamisvaiheessa sekä eräitä muita edellä tarkoitettujen asuntojen ja asuntoyhteisön muiden tilojen tuotantoon ja myyntiin liittyviä oikeussuhteita. Perustajaosakkaalla tarkoitetaan lain 1 luvun 2 §:n 4 kohdassa olevan määritelmän mukaan henkilöä, yhteisöä tai säätiötä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana.

Lain 2 luku koskee osakkeenostajan suojaamista rakentamisvaiheessa. Luvun säännökset tulevat sovellettaviksi, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöönotettaviksi. Luvun säännökset ovat pakottavia osakkeenostajan ja asunto- tai muun vastaavan osakeyhtiön hyväksi. Hallituksen esityksessä asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi (HE 14/1994 vp) on todettu, että pakottavuusvaatimus on tarpeen, jotta osakkeenostajien asema perustajaosakkaaseen nähden voidaan turvata riittävän tehokkaasti sekä rakentamisvaiheessa että sen jälkeen.
Edelleen lain esitöiden mukaan sopimusehdon mitättömyys on tuomioistuimessa otettava huomioon viran puolesta.

Luvun 19 §:n mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Säännös määrittelee vakuudelle asetettavat vähimmäisehdot.

Vakuutuksen tai takauksen on oltava voimassa, kunnes kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi. Edellä mainitussa hallituksen esityksessä on todettu, että tämä merkitsee samalla sitä, että jos asuntoyhtiössä on useita eri aikaan käyttöönottohyväksynnän saaneita

. 7
rakennuksia, vakuuden kesto määräytyy kunkin rakennuksen osalta· yksilöllisesti.

Edellä tarkoitetun vakuuden antaja vastaa osakeyhtiölle ja osakkeenostajille kustannuksista, joista perustajaosakas asuntokauppalain tai sopimuksen perusteella on vastuussa ja jotka ovat tarpeellisia osakeyhtiön asuin-, säilytys- tai huoltorakennuksessa ilmenevän asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2-5 kohdassa tarkoitetun rakennusvirheen selvittämiseksi sekä virheen ja siitä rakennukselle aiheutuneiden vahinkojen korjaamiseksi. Lisäksi vakuuden antaja vastaa osakkeenostajan ja hänen perheenjäsentensä tarpeellisista ylimääräisistä asumiskuluista siltä ajalta, jona asuntoa ei voida virheen tai vahingon taikka niiden korjaamisen takia käyttää.

Vakuuden voimassaolo ja vakuuden antajan vastuukausi alkaa periaatteessa rakentamisvaiheen alkaessa, mutta vakuus on ikäänkuin lepäämässä: siihen voidaan turvautua vain, kun perustajaosakas on käynyt suorituskyvyttömäksi. Perustajaosakkaan suorituskyvyttömyys voidaan todeta esimerkiksi toiminnan lopettamisen tai konkurssin perusteella taikka myös siten, ettei perustajaosakasta ole yrityksistä huolimatta voitu tosiasiallisesti tavoittaa. Vakuus on toissijainen myös muihin perustajaosakkaan asettamiin vakuuksiin nähden.

Asuntokauppalaissa ei ole lainkaan säännelty sitä, missä ajassa vakuutuskorvausta on haettava. Myöskään lain säätämiseen johtaneissa esitöissä ei ole otettu lainkaan kantaa tähän kysymykseen.

Vakuutussopimus/aki

Vakuutussopimuslaki on vapaaehtoisia vakuutussopimuksia koskeva erityislaki, joka on tullut voimaan 1.7.1995. Vakuutussopimuslakiin on sen voimaantulon jälkeen tehty kahdeksan pientä muutosta sekä yksi laajempi uudistus (laki 426/2010, voimaan 1.11.2010, HE 63/2009), jolla poistettiin vakuutussopimuslain käytännön soveltamisessa ilmenneitä· ongelmia ja epäselvyyksiä.

Lailla 426/2010 toteutetuista muutoksista voidaan käsiteltävänä olevaan asiaan liittyen mainita seuraavat muutokset. Uudistuksella muutettiin vakuutussopimuslain yleistä soveltamisalaa siten, että laki koskee kaikkia vapaaehtoisia vakuutuksia eikä vain henkilö-. ja vahinkovakuutuksia. Näin lain soveltamisalaan tulivat myös vakuutustuotteet, jotka eivät ole vakuutussopimuslaissa tarkoitettuja henkilö- tai vahinkovakuutuksia. Myös lain pakottavuutta vakuutuksenottajan hyväksi laajennettiin. Laki ei ole pakottava vain kuluttajan ja häneen vakuutuksenottajana rinnastettavissa olevan elinkeinonharjoittajan hyväksi, vaan myös muunlaiset oikeushenkilöt - esimerkiksi useimmat asunto-osakeyhtiöt ja aatteelliset yhdistykset - saavat pakottavuussuojaa.

Lakia 426/2010 sovelletaan vakuutukseen, jota koskeva sopimus on tehty lain voimaantulon jälkeen, jatkuvaan vahinkovakuutukseen lain voimaantuloa lähinnä seuraavan vakuutuskauden alusta lukien sekä tapaturmavakuutukseen ja sairausvakuutukseen lain voimaantuloa

8
lähinnä seuraavan vakuutusmaksukauden tai, jos
vakuutusmaksukaudesta ei ole sovittu, kalenterivuoden alusta lukien. Muihin kuin edellä mainittuihin vakuutuksiin, joita koskeva sopimus on tehty ennen lain 426/2010 voimaantuloa, sovelletaan lain 4, 7, 17 b, 20
ja 20 a §:ää; 24 §:n 3 momenttia, 27, 41, 47, 54 §:ää ja 70 §:n 2 momenttia.
Voimaantulosäännöksissä säädetään lisäksi, että lain 17 §:n 2 momenttia, 72 ja 73 §:ää sekä 75 §:n 3 momenttia sovelletaan, jos vakuutustapahtuma on sattunut lain voimaantulon jälkeen. Lain 74 §:ää sovelletaan, jos vakuutuksenantajan päätös on tehty lain voimaantulon jälkeen.

Kuten edellä on todettu, sovelletaan lakia 426/2010 vakuutukseen, jota koskeva sopimus on tehty lain voimaantulon 1.11.2010 jälkeen. Tässä asiassa on ollut riidatonta, että vakuutus on otettu ennen lain voimaantuloa, kuten myös ilmenee kirjallisena todisteena esitetystä omaisuusvakuutusehtojen otteesta (todiste V2). Asiassa ei siten
. sovelleta vakuutussopimuslakia.

Käräjäoikeus toteaa, että tilanteessa jossa vakuutussopimuslaki soveltuu, ei lain 3 §:n 1 ja 2 momentin mukainen säännösten pakottavuus koske takausvakuutusta kyseisen pykälän 3 momentin mukaisesti.

Laki velan vanhentumisesta

Vanhentumista koskeva yleislaki on laki velan vanhentumisesta. Lakia ei sovelleta lakisääteisen vakuutuksen perusteella maksettavaan korvaukseen, joten esimerkiksi liikennevakuutuskorvaukset jäävät sen ulkopuolelle. Sen sijaan vapaaehtoiseen vakuutukseen perustuvat korvaukset ovat yksityisoikeudelliseen sopimukseen perustuvia velkoja, jotka kuuluvat siten lähtökohtaisesti vanhentumislain soveltamisalaan. Muussa laissa olevia erityissäännöksiä kuitenkin sovelletaan vanhentumislain sijaan. Näin ollen esimerkiksi vapaaehtoisten vakuutusten perusteella maksettavien vakuutuskorvausten vanhentumiseen sovelletaan ensisijassa vakuutussopimuslain vanhentumissäännöksiä.

Tässä asiassa on ollut kyse asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitetusta vakuudesta. Kyseessä on ollut vakuutus, jonka ottaminen ei suoraan ole perustunut laissa säädettyyn velvollisuuteen, vaan vakuutuksen ottaminen on ollut vain yksi vaihtoehto asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä säädetyn velvoitteen täyttämiseksi. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, ettei kyseessä ole ollut lakisääteinen vakuutus.

Käräjäoikeus toteaa, että kun edellä esitetyin perustein asiassa ei sovelleta vakuutussopimuslakia eikä kyseessä ole ollut lakisääteinen vakuutus vaan vapaaehtoiseen vakuutukseen perustuvat korvaukset, jotka ovat yksityisoikeudelliseen sopimukseen perustuvia velkoja, soveltuu asiassa lähtökohtaisesti laki velan vanhentumisesta, siltä osin kuin lain asettamissa rajoissa ei osapuolten välillä ole toisin sovittu.

Vanhentumislain yleinen vanhentumisaika sekä erityiset vanhentumis- ja

9
kanneajat ovat luonteeltaan materiaalisia, joten niistä voidaan
periaatteessa sopia toisin. Vanhentumislaki on kuitenkin pakottava velallisen hyväksi, joten vanhentumisajan pidentäminen sopimuksin ei ole mahdollista. Lain esitöiden mukaan säännökset eivät estä sopimasta sellaisia ehtoja, joilla velan vanhentumisaikaa lyhennetään. Velkoja voi yleensä muutoinkin etukäteen tehdyin sopimuksin rajoittaa oikeuksiaan. Käytännössä tällaiset sopimusehdot ovat olleet hyvin harvinaisia. Mikäli velkojan oikeuksia halutaan rajoittaa, se toteutetaan yleensä sopimalla siitä, missä ajassa velkojan on viimeistään tehtävä virheilmoitus (HE 187/2002).


Käräjäoikeuden johtopäätökset esitetystä näytöstä ja asian oikeudellinen arviointi

Kirjallisena todisteena esitettyjen tapaukseen sovellettavien omaisuus­ vakuutusturvaehtojen (todiste V2) 207.5 kohdan mukaan vakuutusyhtiön, vastuu kunkin rakennuksen osalta alkaa asuntokauppalain 4 luvun 18
§:n mukaisesta vuositarkastuksesta ja päättyy kunkin rakennuksen osalta 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen loppukatselmuksessa hyväksyi rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Korvattavia vahinkoja koskevan ehdon 207.6 kohdan mukaan korvauksen edellytyksenä on muun muassa, että vahingosta ilmoitetaan vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa.

Kirjallisena todisteena esitetyissä Pohjola Vakuutus Oy:n rakennusvirhevakuutuksessa (todiste V3) ja Nordea Pankki Suomi Oyj:n pankkitakauksessa koskien asuntokauppalain mukaista suorituskyvyttömyysvakuutta (todiste V4) on vastaavat ehtokohdat, kuin· yllä selostetussa ja tähän tapaukseen sovellettavassa vakuutuksen ehdoissa.

Kysymys on ollut vakiosopimukseen sisältyneestä ehdosta, jonka ei ole näytetty poikenneen vakiintuneesta vakuutuskäytännöstä, vaan . päinvastoin vakuutusyhtiö on esittänyt selvitystä siitä, että myös muiden yhtiöiden vakuutuksissa tai vastaavissa järjestelyissä on ollut ' vastaavanlainen ehto. Ehto on ollut sanamuodoltaan selvä.

Asunto-osakeyhtiö on 15.6.2012 esittänyt vakuutusyhtiölle korvausvaatimuksen eli vasta vakuutuksen voimassaolon päättymisen 28.5.2012 jälkeen. Haastehakemuksen mukaan asunto-osakeyhtiö on esittänyt rakennusvirheistä reklamaation LPL-Rakennus Oy:lle 20.4.2010. LPL-Rakennus Oy:n kieltäydyttyä suorittamasta reklamoitujen rakennusvirheiden korjauksia asunto-osakeyhtiö on sittemmin itse
teettänyt virheiden korjaukset. Kuten edellä on jo mainittu LPL-Rakennus ·, ,. Oy on asetettu konkurssiin 18.10.2011. Edellä selostetut ajankohdat · huomioon ottaen kysymys ei ole ollut siitä, että asunto-osakeyhtiön olisi ollut todellisuudessa mahdoton ilmoittaa vahingosta vakuutusyhtiölle vakuutuksen voimassaoloaikana.

Kuten edellä on jo todettu, asuntokauppalain 2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle tämän luvun mukaan kuuluvia oikeuksia, on mitätön. Nyt sovellettavan vakuutuksen vakuutusyhtiön vastuuaikaa koskeva vakuutusehto 207.5

10
on ollut yhteneväinen asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n 1 momentin säännöksen kanssa. Se, että vakuutusehdoissa on korvauksen saamisen edellytykseksi asetettu korvauksesta ilmoittaminen vakuutusyhtiölle sen vastuuajan kuluessa, ei ole sellainen sopimusehto, jolla olisi vähennetty asunto-osakeyhtiölle asuntokauppalain 2 luvun mukaan kuuluvia oikeuksia. Ehdossa on ollut kysymys siitä, että vakuutuksenantaja on määritellyt sen, missä ajassa sille tulee ilmoittaa sattuneesta vakuutustapahtumasta.

Edellä lausutut seikat huomioon ottaen, kun mainittua vakuutusehtoa ei voida pitää mitättömänä, ja kun riidatonta on, että asunto-osakeyhtiö on ilmoittanut vahingosta vakuutusyhtiölle vasta sen vastuuajan jälkeen, asunto-osakeyhtiön vaatimus saada korvausta vakuutuksen perusteella on vanhentunut.


Oikeudenkäyntikulut


Kun Asunto Oy Sagakartano häviää asian käräjäoikeudessa, se on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:stä ilmenevän pääsäännön mukaan velvollinen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa. Asunto-osakeyhtiö on hyväksynyt oikeudenkäyntikulut määrältään. Siten se on velvollinen korvaamaan vakuutusyhtiön kohtuullisena pidettävät oikeudenkäyntikulut sellaisenaan.



Muutoksenhaku


Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentin säännös huomioon ottaen tähän välituomioon saa hakea muutosta erikseen, koska asian käsittely muilta osin välituomion antamisen johdosta on tarpeetonta.

Käräjäoikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.



Tuomiolauselma

Asunto Oy Sagakartanon kanne hylätään vanhentuneena. Asunto Oy Sagakartano velvoitetaan suorittamaan lf
Vahinkovakuutusyhtiö Oy:lle korvaukseksi sillä käräjäoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista 1.150,00 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antopäivästä.



Muutoksenhaku


Välituomioon tyytymätön saa hakea muutosta valituksella Helsingin hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella Korkeimmalta oikeudelta siten kuin oikeudenkäymiskaaressa on säädetty. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava viimeistään perjantaina 29.9.2017.



Tyytymättömyyden ilmoitus



Asunto Oy Sagakartano on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valitusosoitus liitteenä.

11

käräjätuomari



Muutoksenhaun määräpäivät:


Valitus: Vastavalitus:

Maanantai 23.10.2017
Maanantai 6.11.2017