Osakkeenomistajan korjausoikeus ja muutostyöt

Kunnossapitovastuu jakautuu yhtiön ja osakkaan välillä kuten AOYL 4 luvussa on määritelty. Huoneiston pinnat kuuluvat osakkeenomistajalle ja rakenteet taloyhtiölle on karkea jakoperiaate. Suuri osa asoyriidoista koskeekin juuri tätä kysymystä, kenelle kuuluu esim. kph korjausvastuu ja miten kustannukset jaetaan?

Mutta milloin osakkaalla on korjausoikeus tai oikeus tehdä omia muutostöitä. AOYL 4 luvussa määritellään korjausoikeutta ja 5 luvussa oikeus tehdä muutostöitä.

Korjausoikeutta (AOYL 4luku 4§) koskevat kysymykset heräävät tyypillisesti kun osakas ilmoittaa viasta (AOYL 4:8§) vaatii yhtiötä selvittämään ja korjaamaan epäilemiänsä vikoja ja vaurioita huoneistossaan. Ongelma syntyy siinä vaiheessa kun yhtiön isännöitsijä ja/tai hallitus ei näe syytä selvitystoimiin tai korjaustoimiin ryhtymiselle. Silloin osakkaan on asetettava yhtiölle kohtuullinen aika em. toimille esim. 1kk uhalla, että muuten osakas suorittaa esim. selvitystyön itse ja lähettää saamansa laskun yhtiölle maksettavaksi (tai maksaa itse ja vaati saman korvauksena yhtiöltä). Jos mitään vikaa ei löydy jää vahinko tietysti ostajalle, mutta jos vikaa löytyy, kuuluu yhtiön maksaa lasku. Ja tällöin yhtiön on ryhdyttävät myös korjaustoimiin. Mutta jos tällaiseenkään ei ryhdytä, täytyy osakkaan taas vaatia yhtiöltä korjausta uhalla, että tekee itse ja vaatii korvauksia yhtiöltä.

Tämän tyyppisestä riidasta katso:

HelHo 30.10.2019, jossa yhtiö tuomittiin korvauksiin osakkaalle tämän suorittamista kylpyhuoneiden korjauksista.

ISHO 7.2.2008 osakkeenomistajan kylpyhuoneremontti ja asunto-osakeyhtiön vastuu.

Milloin osakas voi tehdä muutostöitä asunnossaan vaikka se kohdistuisi rakenteisiin ja kuuluisi siten yhtiön korjausvastuulle? Normaalisti yhtiö päättää mitä korjauksia ja muutoksia voidaan huoneistossa tehdä. Mutta jos osakas ei saa lupaa esim. saunan rakentamiseen tai jäähdytyslaitteen asentamiseen tai parvekelasituksen asentamiseen, osakas voi hakea lupaa tuomioistuimelta kuten AOYL 5 luvussa on määrätty.

Tapauksessa KKO 2021:32 osakkeenomistajalle sallittiin yhtiön vastustuksesta huolimatta asentaa ilmalämpöpumppu parvekkeelle.Perusteluista:

19. Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan oikeudesta kieltää osakkeenomistajan muutostyö säädetään edellä kohdassa 7 selostetussa asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:n 2 momentissa.

20. Tuomioistuimen päätöksellä tehtävästä muutostyöstä säädetään asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 6 §:ssä. Pykälän 1 momentin mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jonka yhtiö tai toinen osakkeenomistaja on kieltänyt. Tuomioistuin voi myös muuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan antaman suostumuksen ehtoja ja oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tarvittavan viranomaisluvan. Pykälän 2 momentin mukaan tuomioistuin voi oikeuttaa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, jos sen kieltäminen tai toteuttaminen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamin ehdoin olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos tuomioistuin antaa suostumuksen muutokseen, sen on samalla velvoitettava osakkeenomistaja korvaamaan aiheutuva haitta täysimääräisesti sekä määrättävä muut tarpeelliset ehdot.
21. Korkein oikeus toteaa, että siitä, että ilmalämpöpumpun asentamista parvekkeelle on arvioitava osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä, ei seuraa, että osakkeenomistajan muutostyöoikeus on rajoittamaton. Kuten edellä kohdassa 11 selostetussa hallituksen esityksessä on todettu, muutoksen aiheuttama haitta voi olla parvekkeen osalta erilainen kuin asuinhuoneiston sisätilojen osalta muun muassa siitä syystä, että parvekkeella tehtävät muutokset voivat muuttaa rakennuksen julkisivua tai vaikuttaa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakennuksen osiin. Yhtiö voikin asettaa näillä perusteilla muutostyölle ehtoja ja sillä on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 7 §:n 1 momentin nojalla oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä asetettuja ehtoja noudattaen.
22. Tässä tapauksessa yhtiö ei ole asettanut muutostyölle ehtoja, vaan se on kieltänyt ilmalämpöpumppujen asentamisen kokonaan. Tuomioistuimen ratkaistavaksi on saatettu kysymys siitä, onko muutostyön kieltäminen kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja A:lle koituva hyöty, sekä kysymys siitä, oikeutetaanko A asentamaan ilmalämpöpumppu.

23. Korkein oikeus toteaa, että viime kädessä osakkeenomistajan teettämän muutostyön aiheuttamien haittojen ja siitä koituvan hyödyn arviointi on tapauskohtaista. Tässä tapauksessa yhtiön valitus ei anna aihetta muuttaa hovioikeuden tuomiota siltä osin kuin hovioikeus on arvioinnissaan päätynyt siihen, että ilmalämpöpumpun asentamisesta koituu A:lle varteenotettavaa hyötyä, kun taas yhtiölle aiheutuva haitta on suhteellisen vähäinen.