Osakasremontin valvontakulut?

Osakkaalla on oikeus tehdä oman asuntonta kunnostustöitä. Mutta näihin on saatava yhtiölta lupa ja yhtiö voi asettaa työlle edellytyksiä kuten sen valvonta. Yhtiön ja muiden osakkeenomistajien intressissä on, että työ tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti.

4:8§ Kunnossapitotyön valvonta

Yhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkeenomistajan kunnossapitotyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja.

Kunnossapitotyötä valvoessaan yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Kunnossapitotyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.

Katso
https://www.asoyriidat.fi/kunnossapitotyon-valvont...

Tässä riidassa oli kysymys seuraavista korjaustoimista 3 asunnon asunto-osakeyhtiössä; takan ja hormin uusimisen, vesi- ja viemärijohtojen uusimisen, poreammeen asennuksen sekä taloyhtiön kaukolämpöön liitetyn lattialämmityksen asentamisen alakertaan.

Asiassa on ollut kysymys siitä mitä valvonta- ja muita kustannuksia taloyhtiöllä on osakkaan muutos- ja kunnossapitotöiden johdosta oikeus veloittaa osakkaalta. Kysymys on ollut myös toimenpiteiden laskutuksen aiheellisuudesta kun niihin on sisältynyt muutakin kuin varsinaista muutostyön valvontaa.

Yhtiö vaati oikeudessa valvontakuluja n. 3500 euroa osakkaalta. Käräjäoikeus velvoitti osakkaat suorittamaan kaikki yhtiö valvontakulut ja hovioikeus ei myöntänyt asiassa valituslupaa. Eli osakkaat häivisivät ja velvoitettiin maksamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut n. 22.000 euroa.

Käräjäoikeuden mukaan:

Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöstä on säännökset asunto-osakeyhtiölain 4 ja 5 luvussa. Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää.

Työn suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista. Kunnossapito- tai muutostyön suorittavan osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Yhtiöllä on oikeus valvoa, että työ suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön asettamia ehtoja. Yhtiön on myös huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Kunnossapito- ja muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.

Muutostyöilmoituksen tulee olla sisällöltään sellainen, että yhtiö voi varmistua siitä, että työ suunnitellaan, toteutetaan, valvotaan ja dokumentoidaan riittävällä tavalla. Tarvittaessa yhtiöllä on oikeus vaatia osakkaalta tarpeellisia lisäselvityksiä. (HE 24/2009 vp. s. 95 ja· Jauhiainen ym: Asunto-osakeyhtiölaki, 2013, s. 228 ja 256).

Jotta muutostyölle voidaan asettaa ehtoja, mahdollisen haitan tai vahingon tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa. Haitaksi on katsottava myös vahinkoriskin lisääntyminen (HE s. 102 ja 103).

Muutostyön ilmoittamisesta aiheutuneita kuluja ovat muun muassa kustannukset, joita yhtiölle aiheutuu sen teettäessä kunnossapitotyöhön liittyvät tarpeelliset tarkastukset. Kulujen kohtuullisuus ja tarpeellisuus on ratkaistava tapauskohtaisesti erikseen muutostyön laatu, laajuus, odotettavissa olevat haitat, tarvittavat selvitykset yms. seikat huomioon ottaen (HE s. 94).

Hyvän tavan mukaista olisi ilmoittaa osakkaalle valvontaoikeuden käyttämisestä sekä antaa arvio valvonnasta aiheutuvista kustannuksista, jos se on kohtuudella tehtävissä. Osakkeenomistaja vastaa kuitenkin lähtökohtaisesti kaikista muutostyön aiheuttamista kustannuksista, minkä vuoksi arviolla voi olla korkeintaan informatiivinen merkitys (HE s. 107 ja 108).


Remontin laajuus ja sen vaikutukset huomioon ottaen taloyhtiöllä on ollut perusteltu tarve ulkopuolisen asiantuntijan palkkaamiseen työn vaikutusten selvittävistä varten sekä ryhtyä tarvittaviin valvontatoimiin.
Valvojina toimineet Z ja T ovatkin havainneet lukuisia puutteita työn suunnitelmissa ja myöhemmin toteutuksessa. Z muun muassa jakotukin virheellisen asennuksen ja T märkätilan lattiakaivon asennuksen kohdalla. Käräjäoikeus katsoo Zn ja Tn kertomusten perusteella, että töiden yhteydessä huoneistossa on ollut virheellisesti ja suunnitelmien vastaisesti tehtyjä asennuksia, jotka lisäsivät muun muassa vesivahingon riskiä.

Suunnitelmien puutteellisuuksien ja vahinkoriskin lisääntymisen johdosta taloyhtiöllä on ollut myös oikeus asettaa Zn ja Tn lausunnoista ilmeneviä lisäehtoja työn toteuttamiselle.

Valvontakulujen määrän osalta käräjäoikeus toteaa, että osasyy kahden valvojan käyttämiseen on ollut puutteellinen yhteistyö Kn ja Zn ja toisaalta Kn ja Vn välillä. W. Z Oy:n ja Lsuunnittelu Oy:n (T) laskuttamat toimenpiteet eivät kuitenkaan ole olleet päällekkäisiä, kun Tn selvitys- ja valvontatoimenpiteet ovat keskittyneet märkätilojen vedeneristysten ja takan hormin asennuksiin ja Zn lvi-tekniikkaan, lattialämmitykseen sekä muuhun rakennesuunnitteluun. W. Z Oy:n ja Lsuunnittelu Oy:n laskuttamia toimenpiteitä voidaan myös pitää tarpeellisina töiden laajuus sekä sen suunnittelussa ja toteutuksessa havaitut puutteet huomioon ottaen. Myös taloyhtiön kopiointikulut ovat olleet perusteluja, koska Vn kertoman mukaan K ei ollut suostunut toimittamaan asiakirjoja, jotka jouduttiin tilaamaan rakennusvalvonnasta.

K ei ole kertomansa mukaan saanut etukäteen arvioita valvontakustannuksista. Tältä osin käräjäoikeus toteaa, että etukäteen annetulla kustannusarviolla on lähinnä informatiivinen merkitys, millä ei ole merkitystä osakkaan vastuun kannalta. Valvonnan todellinen tarve on muutenkin selvinnyt vasta jälkikäteen töiden edetessä.

Vastaajat ovat velvollisia suorittamaan valvontatöiden ja muihin siihen liittyviä kustannuksia taloyhtiön vaatimuksen mukaisesti 3.361,04 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat ovat hävinneet asian ja ovat lähtökohtaisesti velvollisia korvaamaan kantajan tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Vastaajat ovat paljoksuneet kantajan oikeudenkäyntikulujen määrää, vaatineet että asianosaiset vastaisivat itse oikeudenkäyntikuluistaan asian oikeudellisen epäselvyyden johdosta sekä vaatineet vastaajien maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää alennettavaksi.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajan oikeudenkäyntikulut ovat asian laatuun ja laajuuteen sekä myös vastaajan asiamiehen omaan laskutukseen nähden kohtuulliset. Asia ei ole ollut oikeudellisesti epäselvä eikä vastaajien korvattavaksi tuomittavien kulujen kohtuuttomuudesta ole esitetty perusteita tai muutakaan selvitystä. Käräjäoikeus katsoo, että vastaajat on velvoitettava korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut kokonaan.

Tuomiolauselma

Kanne hyväksytään.

IK ja PL velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy Rtie 11:lie valvontatöiden kustannuksia ja muita siihen liittyviä tarpeellisia kustannuksia 3.361,04 euroa korkoineen 27.5.2014 lukien.

IK ja PL velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Rtie 11 oikeudenkäyntikulut 24.863 euroa korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Helsingin hovioikeus Päätös
Antamispäivä 4.4.2017
Nro xxx

Diaarinumero xxx
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 25.11.2016 nro xxx (liitteenä)
Asia Asunto-osakeyhtiöasia
Valittajat IK
Valitus

IK ja PL ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Asunto Oy Rtie 11 velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeuden osalta 26 687,61 eurolla ja hovioikeuden osalta erikseen esitettävän laskelman mukaan molemmat määrät korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 5 §:n mukaan valittajat tarvitsevat asiassa jatkokäsittelyluvan.

Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n mukaan jatkokäsittelylupa on myönnettävä, jos
1) ilmenee aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta,
2) käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ei ole mahdollista arvioida jatkokäsittelylupaa myöntämättä,
3) lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa on tärkeä myöntää asiassa jatkokäsittelylupa tai
4) luvan myöntämiseen on muu painava syy.

Jatkokäsittelylupaa ei tarvitse edellä 1 kohdan nojalla myöntää yksinomaan näytön uudelleen arvioimista varten, ellei käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ole perusteltua aihetta epäillä valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella.

Hovioikeus on tutkinut perusteet jatkokäsittelyluvan myöntämiselle. Aihetta luvan myöntämiselle ei ole.

Päätöslauselma
Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 5.6.2017.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos EB
hovioikeudenneuvos LK hovioikeudenneuvos TR

Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto

TUOMIO
Annettu kansliassa

xxx 1

Käräjätuomari Ville Toppila 25.11.2016 xxx

Asia Vireille
SELOSTUS ASIASTA


Kantaja
Asunto Oy Rtie 11
elo AA LA

Vastaajat
IK
AA PL

PL
AA PL

Asunto-osakeyhtiöasia 15.10.2014


Asian riidaton tausta Asunto Oy Rtie 11 (taloyhtiöön) kuuluu kolme asuinhuoneistoa. K ja L omistavat huoneiston C hallintaan oikeuttavat osakkeet.

Vastaajat olivat suorittaneet huoneistossa asunto-osakeyhtiölain 5 luvussa tarkoitettuina omina muutostöinään muun muassa takan ja hormin uusimisen, vesi- ja viemärijohtojen uusimisen, poreammeen asennuksen sekä taloyhtiön kaukolämpöön liitetyn lattialämmityksen asentamisen alakertaan.

Rakennusvalvonnan Z-lausunto on saatu.

Vastaajat olivat ilmoittaneet remontista taloyhtiölle 17.4. ja 9.6.2013 ja maksaneet 17.9.2014 taloyhtiölle 672,62 euroa.

Kanne


Vaatimukset

Asunto Oy Rtie 11 on vaatinut, että K ja L velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan taloyhtiölle valvontatöiden kustannuksia ja muita siihen liittyviä tarpeellisia kustannuksia 3.361,04 euroa korkoineen 27.5.2014 lukien.

Kantaja on myös vaatinut, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 24.863 euroa korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

Vastaajat olivat tehneet huoneistossaan sellaisia muutostöitä, jotka olisivat edellyttäneet taloyhtiön luvan, rakennusluvan ja remontin laajuus huomioon ottaen myös suunnitelman ja valvonnan. Vastaajat olivat laiminlyöneet em. toimenpiteet, joten kantaja oli joutunut palkkaamaan asiantuntijan, joka oli tarkistanut vastaajien LVI-suunnitelmien puutteet.

Vastaajat vastaavat yhtiölle myös niistä kunnossapitotyöhön kuuluvista käsittely- ym. tarpeellista kuluista, jotka olivat tarpeen kunnossapitotyön laajuutta arvioitaessa.

Koska vastaajat eivät olleet toimittaneet yhtiölle etukäteen sellaista kirjallista muutostyöilmoitusta, jonka perusteella yhtiö olisi voinut arvioida sen vaikutusta kiinteistön ja rakennuksen kannalta, olivat vastaajat vastuussa kaikista niistä lisäselvityksistä, joita yhtiö oli joutunut omalla kustannuksellaan teettämään.

Osakkaat olivat myös aloittaneet muutostyön ennen ilmoituksen tekemistä ja ennen kuin hallitus oli hyväksynyt muutostyön, joten kyse oli myös osakkaan asunto-osakeyhtiölain mukaisesta vahingonkorvausvastuusta yhtiötä kohtaan. Taloyhtiö oli joutunut käyttämään asiantuntijoita (W. Z Oy ja Luunnittelu Oy) voidakseen minimoida yhtiön rakenteelle aiheutuvat vahingot.

Vastaajat olivat 17.4.2013 ilmoittaneet tekevänsä huoneistossaan "tavanomaisia kunnossapitoremontteja". Huhtikuun 2013 lopulla taloyhtiölle oli selvinnyt, että vastaajien huoneistossa oltiin tekemässä sellaista laajamittaista remonttia, joka olisi edellyttänyt taloyhtiön lupaa, erillisiä suunnitelmia sekä ainakin rakennusvalvonnan Z-lupaa.

Vastaajat olivat aloittaneet viemärivetoja koskevat purkutyöt ilman mitään ilmoitusta tai suunnitelmaa taloyhtiön edustajalle. Koska vastaajat eivät olleet hankkineet valvojaa, taloyhtiö oli joutunut palkkaamaan LVI-töiden valvojaksi lnsinööritoimiston W. Z Oy:n, jonka valvoja oli selvittänyt suunnitelmissa olleet puutteet ja ilmoittanut, että remontti oli edellyttänyt Z-luvan hakemista rakennusvalvontavirastolta. Vaikka lupaa ei ollut vielä edes rakennusvalvontavirastosta haettu, vastaajat olivat jatkaneet remonttia, jolloin suuri osa remontista oli tehty ilman suunnitelmia. Suunnitelmista oli puuttunut mm. yläkerran kylpyhuoneen piirustukset. Vastaajat eivät olleet myöskään noudattaneet laadittuja suunnitelmia putkivetojen osalta.

Vastaajat olivat riitautuneet W. Z Oy:n edustajan kanssa, jonka jälkeen LVI-töiden valvonnan oli hoitanut Vteam Oy. Vteam Oy ei ollut voinut hoitaa valvontaa loppuun, koska vastaajien kanssa ei ollut pystytty useista yrityksistä huolimatta sopimaan tarkastusaikaa. Koska vastaajat eivät pyynnöstä huolimatta olleet ilmoittaneet taloyhtiölle valitsevansa valvojaa ja taloyhtiön kiellosta huolimatta jatkoivat remonttia, taloyhtiö oli ollut pakotettu palkkaamaan valvojaksi Lsuunnittelu Oy:n Dl ITn.

Taloyhtiölle oli aiheutunut seuraavat kustannukset, yhteensä 3.661,01

euroa:
- Insinööritoimisto W. Z Oy (lausunto, suunnitelma) 661,17 euroa,
- Insinööritoimisto W. Z Oy (LVI-töiden suunnitelma, tarkennus suunnitelmiin) 866,26 euroa,
- Lsuunnittelu H Oy (valvonta) 2.133,61 euroa, ja
- As Oy Rtie 11 lasku (rakennuslupakuvien kopiointi ym.) 51,76 euroa.

Valvontatöiden kustannukset olivat kuuluneet yksin vastaajien vastuulle ja vastaajille oli etukäteen ilmoitettu ko. henkilöiden tuntihinnat.

Koska vastaajat eivät olleet itse huolehtineet lain edellyttämästä valvonnasta, taloyhtiö oli ollut pakotettu hankkimaan asianmukaisen valvonnan sen varmistamiseksi, että remontti esim. LVI-töiden sekä sähkötöiden osalta tuli asianmukaisesti tehtyä. liman taloyhtiön hankkimia valvojia korjaustyö olisi tullut tehtyä virheellisesti. Remontin laajuus oli edellyttänyt sekä asianmukaista suunnittelua että valvontaa.

Vastaus
Vaatimukset

Vastaajat ovat vaatineet, että kanne hylätään ja että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 26.687,61 euroa.

Perusteet

Vastaajat ovat kiistäneet kanteen perusteeltaan ja määrältään.

Taloyhtiön korvattavaksi vaatimat erät eivät olleet valvontakuluja. Valvontakuluja eivät olleet taloyhtiön valvonnan varjolla tilaamat suunnittelu- ja selvitystehtävät, mistä Lsuunnittelu H Oy oli pääasiallisesti veloittanut. Myöskään W. Z Oy:n veloitus taloyhtiön johdon konsultoinnista ei ollut valvontakulu. Taloyhtiö ei valvontakustannuksena voinut veloittaa tarpeellisia ja kohtuullisia kuluja enempää muutostyöilmoitusten käsittelystä eikä se voinut kiertää veloitusta delegoimalla tehtäviä ulkopuolisille asiantuntijoille.

Vastaajat olivat 17.9.2014 maksaneet valvontakuluja 672,62 euroa eikä muilta osin taloyhtiön vaatimukset koskeneet valvontaa eivätkä muitakaan kuluja, jotka vastaajien olisi korvattava.

Vastaajat olivat ilmoittaneet muutostyöstä taloyhtiölle 17.4.2013 ja täydentävästi 9.6.2013. Haetun Z-lausunnon mukaan remontti ei ollut vaatinut rakennuslupaa. Vastaajat olivat teettäneet omalla kustannuksellaan kaikki tarvittavat suunnitelmat.

Vastaajien muutostyöilmoitukseen oli vastattu 2.6.2013 puuttumalla vain kahteen seikkaan eli lämpöpattereiden ja sähkökaapin vaihtoon.
Vastaajat olivat 9.6.2013 täydentäneet muutostyöilmoitusta yksilöimällä toimenpiteet ja siihen liittämällä toimenpiteitä kuvaavat piirustukset ja suunnitelmat. Suunnitelmia oli sittemmin täydennetty ja tarkennettu sen mukaisesti kuin korjausrakentaminen oli edellyttänyt ja taloyhtiön edustaja pyytänyt.

Vastaajat olivat kaikissa toimissaan käyttäneet apunaan rakennusteknistä asiantuntemusta. Vastaajilla oli ollut paikallisvalvojanaan rakennuskohteen laatu ja tehtävän vaativuus huomioon ottaen riittävän koulutuksen, kokemuksen ja perehtyneisyyden omaava rakennusmestari. Tästä huolimatta taloyhtiön oli tullut huolehtia siitä, että muutostyön valvonta oli yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty.

Vastaajien muutostyöilmoitus oli sisältänyt toimenpiteet yksilöivän luettelon. Ilmoitukseen oli liittynyt yksityiskohtainen pohjapiirustuksen asuun puettu aiotun remontin yleiskuvaus, johon taloyhtiön edustaja V oli tutustunut valvontakäyntiensä yhteydessä.
Muutostyöilmoitusta oli täydennetty sen jälkeen kun huoneiston huono kunto oli selvinnyt purkutöiden yhteydessä.


Z-lausunnon hakeminen oli lähtenyt liikkeelle vastaajien aloitteesta eikä taloyhtiön aloitteesta. V ei ollut lähettänyt vastaajien tietoja W. Z Oy:lle. Vastaajat olivat 17.6.2013 tiedottaneet Vlle, että takan vaihtoon tarvitaan Z-luvan hakemista ja että tätä tarkoitusta varten oli tarvittu taloyhtiöltä valtakirja. Pyynnöistä huolimatta valtakirjaa ei ollut saatu kuin suostumalla siihen että yhtiöjärjestystä muutettaisiin.
Muutoksen sisällöstä oltiin eri mieltä.

Remontti oli tehty suunnitelmien mukaisesti ja suunnitelmat oli toimitettu Vlle. Vlle toimitetuissa suunnitelmissa oli myös mainittu, että LVI-töissä jakotukkien paikka selviää vasta asennusvaiheessa.
Tämä oli hyväksytty Z-lupapiirustuksilla. Väite siitä, että vastaajien kanssa ei ollut pystytty sopimaan tarkastusaikaa, ei pidä paikkaansa. Vteam Oy:n valvontaa ei ollut voinut aloittaa, koska V oli jättänyt toimittamatta tarvittavia dokumentteja valvojille. Taloyhtiö ei ollut joutunut lopettamaan toimeksiantoa Vteam Oy:n kanssa vastaajista johtuvista syistä. Vastaajat olivat joutuneet keräämään dokumentaatiota ja korjaamaan Vn tekemättä jättämiset.

lT ei ollut vaatinut vedeneristeiden korjaamista eikä hän ollut valvonut viemäreiden vesilukkoja useampaa tuntia. Työt ja valvonta olivat edenneet suunnitelmien mukaan. V ei ollut etukäteen ilmoittanut tuntihintoja. Vastaajien reklamaatioon ei ollut saatu Vlta vastausta eikä selvitystä suurten valvontalaskujen johdosta.

Kaikki kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset olivat sisältäneet tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatettiinko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuiko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa.
Epämuodollisella taloyhtiön ja osakkaiden välisellä tiedonkululla kaikki epäselväksi jäänyt oli selvitetty.

Kun paikkoja avattiin, remontoimistarve kävi selväksi. Se kasvoi entiseen nähden, mutta pysyi silti varsin rajoittuneena. Kunnossapito- ja

muutostyöilmoitusta oli täydennetty. Suunnitelmia täydennettiin ja tarkennettiin sen mukaisesti kuin korjausrakentaminen edellytti.

Asiassa oli kysymys siitä, miten yksityiskohtaista tietoa taloyhtiö oli voinut katsoa tarvitsevansa voidakseen arvioida suoritetaanko työ rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön ja toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja.

Kun vastaajat olivat yksityiskohtia myöten selvittäneet sen, mitä töitä tehtäisiin ja niin suunnittelu kuin työt oli uskottu päteviksi todettujen ulkopuolisten asiantuntemuksen ja arvioinnin varaan, taloyhtiöllä ei ollut tarvetta muuhun kuin toimittaa tavanomaiset eri työvaiheiden katselmukset.

Toisin kuin kantaja väittää, ilman taloyhtiön käyttämiä asiantuntijoita vesi- ja viemäriputkia, lattialämmitystä ja märkätilojen vedeneristystä ei olisi asennettu virheellisesti tai puutteellisesti. Taloyhtiön hankkima ulkopuolinen konsultointi oli ylimitoitettua remontin laatuun ja suhteelliseen suppeuteen, suunnittelusta, työstä, laitteista (kuten takasta ja lattialämmityksestä) ja materiaaleista jo annettuun selvitykseen sekä suunnittelijoiden ja työn suorittajien pätevyyteen nähden.

Konsulttien käyttö oli ollut aiheetonta. Tarpeellisen ja oikein mitoitetun valvontatarpeen vastaajat olivat sinänsä hyväksyneet ja siksi korvanneet yhtiön tarpeellisesta valvonnasta johtuneet kulut täysimääräisesti.

Ilmoitusten käsittelyn, ilmoitettavien asioiden selvittämisen tai valvonnan kannalta Zn laskut ja Lsuunnittelu H Oy:n laskuttamat suunnittelu- ja selvittelytyöt eivät olleet tarpeen. Valvonnan ja siihen liittyvien kustannusten tuli olla kohtuullisia eli valvonnan ym. laajuus tuli olla oikeassa suhteessa valvontatarpeeseen nähden.

Kanteessa vastaajien maksettaviksi vaaditut määrät eivät ilmoitusten käsittelystä ja valvonnasta johtuvina kuluina olleet tarpeellisia eivätkä kohtuullisia.

Kantajan kirjallinen lausuma

Vastaajat eivät olleet 17.4.2013 toimittaneet taloyhtiölle mitään remonttia koskevia kirjallisia suunnitelmia, joista olisi selvinnyt remontin laajuus.
Sen jälkeen kun taloyhtiön edustajalle oli selvinnyt remontin laajuus, taloyhtiö oli edellyttänyt vastaajilta asianmukaisia suunnitelmia. Koska suunnitelmia ei ollut edes laadittu, taloyhtiö oli joutunut käyttämään asiantuntijaa sen varmistamiseksi, ettei rakenteille aiheuteta pysyviä vaurioita.

W. Z Oy:n edustaja oli käynyt kohteessa ensimmäisen kerran 27.6.2013, jolloin purkutyöt oli jo aloitettu. Purkutöiden osalta vastaajat olivat toimittaneet ainoastaan lattialämmitystä koskevan suunnitelman 1.

kerrokseen sekä uudet pohjapiirrokset 1. ja 2. kerrokseen, jotka koskivat ainoastaan huoneiden tilajakoa. Mitään LVI-piirustuksia tai -suunnitelmia ei ollut laadittu eikä siten toimitettu taloyhtiölle. Z oli edellyttänyt lisäselvityksiä LVI-tekniikan ja rakennesuunnittelun osalta.

W. Z Oy oli 12.9.2013 edellyttänyt lisäsuunnitelmia lattialämmityksen osalta, vesi- ja viemärisuunnitelmaa sekä suunnitelmaa ilmanvaihdon osalta. Z oli 27.9.2013 todennut puutteita keittiön viemärin palotöiden, viemärin kannakoinnin osalta sekä kiinnittänyt huomiota 2. kerroksen vesi- ja viemärisuunnitelmia puuttumiseen. W. Z Oy oli lisäksi todennut, että vesi- ja viemäritöitä varten tarvittiin leimatut kvv-suunnitelmat ja Z-lausunto.

Lsuunnittelu Oy oli tarkastanut vedeneristyksen 1.10.2013 ja edellyttänyt lisäeristyksen asentamista ennen laatoitusta. Alakerran märkätilan vedeneristys oli tarkastettu 8.11. ja 15.11.2013 ja myös ohjeistettu lisäeristyskerroksen tekemistä ennen laatoitusta.
Lsuunnittelu Oy oli 8.11.2013 tarkastanut takan ja piipun asennustyön ja todennut, että liittymä vesikattoon oli tarkastushetkellä kesken.

Vastaajat olivat toimittaneet taloyhtiölle selvityksen käyttämistään asiantuntijoista vasta sen jälkeen kun taloyhtiön käyttämät asiantuntijat olivat käyneet kohteessa. Taloyhtiö oli antanut vastaajien suunnittelija RI NPlle 18.10.2013 päivätyn valtakirjan rakennusluvan hakemista varten. Kun purkutyöt oli aloitettu jo 17.4.2013 ilman mitään suunnitelmia tai edes selvittämättä tarvittavaa rakennuslupaa, taloyhtiöllä oli ollut velvollisuus käyttää omia asiantuntijoita. Pelkästään se seikka, että vastaajat olivat pyytäneet valtakirjaa rakennusluvan hakemiselle noin puoli vuotta sen jälkeen, kun rakennustyöt olivat olleet käynnissä, osoittaa vastaajien laiminlyöneen asunto-osakeyhtiölain mukaiset velvoitteet. Vastaajien remontin laajuus oli kiistatta edellyttänyt rakennusvalvonnan lupaa. P oli vielä 13.12.2013 selvittänyt rakennusvalvonnalle laadittavaa valvontasuunnitelmaa, jotta rakennusvalvonta hyväksyisi tehdyt muutokset.

Tässä tapauksessa kyse oli ollut laajamittaisesta osakkaan omasta muutostyöstä, joka olisi jo alun perin edellyttänyt asianmukaiset suunnitelmat, joiden perusteella taloyhtiö olisi voinut arvioida remontin laajuuden ja sen valvontatarpeen. Osakkailla ei ollut ilman taloyhtiön lupaa ryhtyä mihinkään toimenpiteisiin, jotka kohdistuivat taloyhtiön rakenteisiin. Koska osakkaat olivat ilman suunnitelmia aloittaneet laajamittaiset purkutyöt, taloyhtiöllä oli ollut oikeus valvoa suoritettuja muutostöitä. Lisäksi taloyhtiöllä oli ollut riittävä peruste edellyttää puuttuvia suunnitelmia, koska kaikki vastaajien rakenteisiin kohdistuvat muutostyöt olivat sellaisia, joista oli voinut aiheutua vahinkoa taloyhtiön rakenteille. Insinööritoimisto W. Z Oy:n ja Lsuunnittelu Oy:n toimenpiteet ja lausunnot olivat olleet tarpeen. liman taloyhtiön käyttämiä asiantuntijoita olisi vesi- ja viemäriputket tulleet asennetuksi virheellisesti, lattialämmitys olisi myös ollut virheellinen ja märkätilojen vedeneristys
puutteellinen. Lisäksi vastaajat eivät olisi lainkaan huomioineet tarvittavaa rakennuslupaa, jonka tarve oli vasta jälkikäteen selvitetty.

TODISTELU
Kirjalliset todisteet

Kantaja K1. Lasku 31.7.2013 K2. Lasku 25.10.2013
K3. Lasku 31.3.2014
K4. Lasku 14.4.2014
K5. Maksukehotus 27.5.2014
K6. Insinööritoimisto W. Z Oy:n lausunto 28.6.2013
K7. Insinööritoimisto W. Z Oy:n lausunto 12.9.2013
K8. Insinööritoimisto W. Z Oy:n muistio 27.9.2013
K9. Lsuunnittelu Oy:n tarkastuspöytäkirja
K10. Sähköpostit 17.4., 2.5. ja 9.6.2013
K11. Valtakirja 18.10.2013
K12. As Oy Rtie 11 hallituksen pöytäkirja 16.10.2013
K13. Sähköposti 13.12.2013 NP/ rakennustarkastaja TT ja KP
K14. Pn lausunto 12.12.2013 K15. Valvontaselvitys 28.11.2013
K16. IKn sähköposti 18.6.2013 liitteineen (V 7)
K17. Kn sähköposti 17.6.2013 (V 13)
K18. AVn sähköposti 17.6.2013 (V 14)
K19. Sähköposti K N 18.6.2013 (V 15)
K20. Sähköposti Kn 18.6.2013 (V 16)
K21. Vn sähköposti 18.6.2013 (V 17)
K22. Kn sähköposti 20.8.2013 (V 18)
K23. Kn sähköposti 20.8.2014 (V19)
K24. Kn sähköposti 20.8.2013 (V 20)
K25. Sähköposti K / TT 10.6.2013 K26. Sähköpostiviesti lT 8.11.2013
K27. Sähköposti TT
K28. PLn sähköposti 2.11.2013 K29. IKn kirjoitus Suomi24-sivustolle K30. Valokuvaliite (Z ja T )


Vastaaja
V1. Muutostyöilmoitus 17.4.2013
V2. 1. kerroksen pohjapiirros 17.4.2013 V3. AVn sähköposti 2.6.2013 V4. Muutostyöilmoitus 9.6.2013
V5. 1. kerroksen pohjapiirros 28.5.2013
V6. 2. kerroksen pohjapiirrokset 27.4.2013
V7. IKn sähköposti 18.6.2013 liitteineen
V8. LVI-kuva (PN / LVI-Suunnittelu PN)
V9. Sähköpostikirjeenvaihtoa K / Vteam Oy:n ö

2.5.2014
V10. Tarkastuskooste 16.9.2014 V11. Lasku 14.4.2014 (K4)
V12. Lsuunnittelu Oy:n tarkastuspöytäkirja (K9) V13. Kn sähköposti 17.6.2013
V14. AVn sähköposti 17.6.2013 V15. Kn sähköposti 18.6.2013
V16. Kn sähköposti 18.6.2013 ja sen liitteenä olevat kolme perspektiivipiirustusta
V17. Vn sähköposti 18.6.2013
V18. Kn sähköposti 20.8.2013 klo 12:20
V19. Kn sähköposti 20.8.2013 klo 13:57
V20. Kn sähköposti 20.8.2013 klo 12:32
V21. As Oy Rtie 11 hallituksen pöytäkirja 16.10.2013 (K12) V22. Taloyhtiön vastine Etelä-Suomen aluehallintovirastolle 24.11.2014 V23. lsännöitsijäntodistuksen liite 25.4.2014
V24. Lasku 31.7.2013 (K1) V25. Lasku 25.10.2013 (K2) V26. Lasku 31.3.2014 (K3)
V27. Insinööritoimisto W. Z Oy:n lausunto 28.6.2013 (K6) V28. Insinööritoimisto W. Z Oy:n lausunto 12.9.2013 (K?) V29. Insinööritoimisto W. Z Oy:n muistio 27.9.2013 (K8) V30. Sähköpostiviesti lT (K26)
V31. Sähköposti TT (K27)
V32. PLn sähköposti 2.11.2013 (K28) V33. IKn kirjoitus Suomi24-sivustolle (K29)

Henkilötodistelu
Kantaja
Vastaaja

1. AV todistelutarkoituksessa
2. lT
3. LZ

1. IK todistelutarkoituksessa
2. JN
3. AK
4. NP
5. PN

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perusteet Kysymyksenasetelu ja sovellettavat oikeusohjeet

Asiassa on ollut kysymys siitä mitä valvonta- ja muita kustannuksia taloyhtiöllä on osakkaan muutos- ja kunnossapitotöiden johdosta oikeus veloittaa osakkaalta. Kysymys on ollut myös toimenpiteiden laskutuksen aiheellisuudesta kun niihin on sisältynyt muutakin kuin varsinaista muutostyön valvontaa.


Osakkaan kunnossapito- ja muutostyöstä on säännökset asunto-osakeyhtiölain 4 ja 5 luvussa. Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää.

Työn suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista. Kunnossapito- tai muutostyön suorittavan osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa. Yhtiöllä on oikeus valvoa, että työ suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön asettamia ehtoja. Yhtiön on myös huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Kunnossapito- ja muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.

Muutostyöilmoituksen tulee olla sisällöltään sellainen, että yhtiö voi varmistua siitä, että työ suunnitellaan, toteutetaan, valvotaan ja dokumentoidaan riittävällä tavalla. Tarvittaessa yhtiöllä on oikeus vaatia osakkaalta tarpeellisia lisäselvityksiä. (HE 24/2009 vp. s. 95 ja· Jauhiainen ym: Asunto-osakeyhtiölaki, 2013, s. 228 ja 256).

Jotta muutostyölle voidaan asettaa ehtoja, mahdollisen haitan tai vahingon tulee olla yleisesti arvioiden todettavissa. Haitaksi on katsottava myös vahinkoriskin lisääntyminen (HE s. 102 ja 103).

Muutostyön ilmoittamisesta aiheutuneita kuluja ovat muun muassa kustannukset, joita yhtiölle aiheutuu sen teettäessä kunnossapitotyöhön liittyvät tarpeelliset tarkastukset. Kulujen kohtuullisuus ja tarpeellisuus on ratkaistava tapauskohtaisesti erikseen muutostyön laatu, laajuus, odotettavissa olevat haitat, tarvittavat selvitykset yms. seikat huomioon ottaen (HE s. 94).

Hyvän tavan mukaista olisi ilmoittaa osakkaalle valvontaoikeuden käyttämisestä sekä antaa arvio valvonnasta aiheutuvista kustannuksista, jos se on kohtuudella tehtävissä. Osakkeenomistaja vastaa kuitenkin lähtökohtaisesti kaikista muutostyön aiheuttamista kustannuksista, minkä vuoksi arviolla voi olla korkeintaan informatiivinen merkitys (HE s. 107 ja 108).

Tapahtumatiedot

IK oli 17.4.2013 sähköpostitse ilmoittanut taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle AVlle tekevänsä remontin vastaajien omistamassa C-huoneistossa. Ilmoituksessa mainitut toimenpiteet olivat liittyneet lähinnä pintojen uusimiseen. Ainoastaan vessojen remontointi vesieristyksineen, vanhan sähkökaapin sekä lämmityspattereiden vaihdot olivat viitanneet suurempiin rakenteisiin kohdistuneisiin muutoksiin. K oli ilmoittanut myös halustaan lattialämmityksen asentamisesta alakertaan, ja ilmoittanut selvittävänsä muutoksen vaikutusta taloyhtiön lämmön yhteiskulutukseen.

V on kertonut, että sähköposti 17.4.2013 oli ensimmäinen ilmoitus vastaajien remontista. Hän oli ymmärtänyt ilmoituksen perusteella, ettei kyseessä ollut laaja remontti, koska luetellut työt olivat koskeneet pääosin vain pintaa ja kalusteita. V ei ollut ymmärtänyt, että lattialämmityksen uusimisen yhteydessä tultaisiin vaihtamaan koko lämmitysjärjestelmä. Ensimmäisen ilmoituksen mukana ei ollut liitteitä tai tarkempia suunnitelmia.

K on kertonut, että hän oli jo aiemmin keväällä 2013 keskustellut Vn kanssa remontista ennen kunnossapito- ja muutostyöilmoituksen tekemistä. Hän oli ilmoittanut 17.4.2013 kaikki tiedot tulevasta remontista mitä sillä hetkellä tiesi ja remontti oli edennyt niiden tietojen mukaisesti. V oli hyväksynyt lattialämmityksen uusimisen ja putkivuodon korjaamisen vessan rättipatterin kohdalla.

V oli 2.5.2013 sähköpostitse pyytänyt Kta toimittamaan suunnitelmia ja piirustuksia lvi- ja sähkötöistä, tiedustellut oliko töille valvojaa ja ilmoittanut taloyhtiön hankkivan tarkastajan, koska remontti oli vaikuttanut koko rakennuksen dynamiikkaan. V oli muistuttanut töiden tarkastajan kustannusten olevan osakkaan vastuulla.

V on kertonut, että remontin laajuus oli alkanut selvitä hänelle vasta 2.5.2013, kun hän oli vastaajien pyynnöstä käynyt paikan päällä katsomassa. Silloin oli jo tehty paljon purkutöitä ja lattiat sekä seiniä oli purettu, joten kyse oli ollut muusta mistä 17.4.2013 oli ilmoitettu.
V oli pyytänyt vastaajilta muun muassa lvi-, rakenne- ja sähkösuunnitelmia, mitä hän ei ollut saanut.

K oli sähköpostitse 9.6.2013 täydentänyt muutostyöilmoitustaan ja samalla ilmoittanut, että purkutyöt olivat valmiit ja että remontti oli alkamassa. Ilmoituksessa oli mainittu muun muassa Termotech-lattialämmityksen asentamisesta alakertaan, ylä- ja alakerran vessojen remontointi ja alakerran vessan yhdistäminen saunaan ja suihkuun, sähkörasioiden ja koko asunnon sähköjärjestelmien tarkistus, vanhojen kupariputkien vaihto komposiittiputkiin, alakerran ikkunoiden vaihto sekä takan ja piipun vaihto. Ilmoituksen liitteenä oli ollut huoneiston pohjapiirustus.

V ja K olivat 17. ja 18.6.2013 käyneet kirjeenvaihtoa remontista. K oli ilmoittanut päivitetyn remonttisuunnitelman ja samalla ilmoittanut huoneiston purun yhteydessä havaituista korjausta vaativista seikoista sekä urakoitsijoiden yhteystietoja. K oli ilmoittanut takan uusimisen vaativan Z-lausunnon. K oli samalla tiedustellut valvojan tietoja sekä siihen liittyvän hinnoittelun. Kn lähettämien sähköpostien liitteinä oli ollut lattialämmitysyrityksen asennuskuva, vanhoja rakennuspiirustuksia ja perspektiivipiirustuksia huoneistosta. V oli ilmoittanut ilmoittavansa valvojat kun sellaiset on selvillä.

V on kertonut, että Kn 9.6.2013 antaman ilmoituksen jälkeen V oli ottanut yhteyttä mahdollisiin valvojiin, jotka olivat kysyneet muutostöiden suunnitelmia. K oli kesäkuussa 2013 ilmoittanut, että pyrkivät selvittämään tarvittavat suunnittelijat ja valvojat. V on kesäkuussa 2013 palkannut valvojaksi LZn.

Valvoja Z on 28.6.2013 antanut lausunnon, jossa hän oli todennut havaintojaan C-huoneistossa. Huoneistossa oli purettu lattiapinnoitteita, alapohjalaattaa ja sen alla olevaa lämmöneristettä, käyttövesijohtoja, lämpöpattereita sekä kylpyhuoneen seinää. Uusia muoviviemäreitä oli asennettu. Z on todennut suunnitelma- ja muita puutteita muun muassa lattialämmitykseen, lämmöntuottoon, vesi- viemärijohtoihin, ilmanvaihtoon, töiden luvanvaraisuuteen ja takkaan liittyen.

Z on kertonut muun muassa, että lattialämmityksen suunnitelma ei ollut riittävä, koska tehdyllä muutoksella oli vaihdettu lämmitysjärjestelmää ja sillä oli ollut vaikutusta koko rakennukseen.
Asennettu lattialämmitys oli lisännyt taloyhtiön vedenkulutusta. Kaikki tehdyt muutokset olisivat vaatineet lvi-suunnitelmia, taloyhtiön lupaa ja valvojaa. Z piti toimeksiantoaan välttämättömänä. Vastaajien 18.6.2013 toimittamat suunnitelmat eivät olleet riittäviä taloyhtiölle tai rakennusvalvonnalle. Käyttövesijohtojen vaihtaminen olisi edellyttänyt taloyhtiön ja rakennusvalvonnan ennen purkutöiden aloittamista antamaa suostumusta. Myös lämpöpattereiden, vesipisteiden ja liesituulettimen vaihdot olisivat edellyttäneet suunnitelmia. Taloyhtiöllä oli ollut oikeus vaatia suunnitelmia.

K on kertonut, että hän ei ollut pyynnöstä huolimatta saanut hintatietoja valvonnasta eikä valvontasuunnitelmaa. K oli toimittanut Vlle lvi-suunnitelman ja suunnitelmat lattialämmityksen osalta 20.8.2013 sähköpostitse.

V on kertonut, että vastaajat olivat vasta elokuussa 2013 toimittaneet suunnitelmia. Nekin olivat puutteellisia, koska lämmityksen kokonaissuunnitelmaa ei ollut ja myös 2. kerroksen vesi- ja viemärisuunnitelmat puuttuivat. Vastaajille ei ollut voinut antaa valtakirjaa rakennusvalvontaa varten vielä elokuussa 2013, koska suunnitelmia ei ollut tarkastettu ja tiedot olivat puutteellisia.

Z on 12.9.2013 antamassaan lausunnossa ja 27.9.2013 laatimassaan muistiossa todennut remontin osalta edelleen täydennystä vaativia asioita lattialämmitys-, vesi- ja viemärisuunnitelman sekä ilmanvaihdon osalta.

Z on kertonut, että taloyhtiölle oli ollut oikeus vaatia suunnitelmia. Lattialämmityksen ja toisen kerroksen vesi- ja viemärisuunnitelmat olivat olleet puutteellisia vielä syyskuussa 2013. Zn havaintojen mukaan muutostöiden tekemisessä ei ollut syyskuuhun 2013 mennessä noudatettu hyvää rakennustapaa ja rakennusvalvonnan ohjeita. Zn havaintojen mukaan jakotukin asennus ei ollut suunnitelman mukainen liian lyhyen suojaputken takia ja se oli muodostanut vuotoriskin. Vesi- ja viemärityöt oli aloitettu ja nähtävästi myös toteutettu ilman suunnitelmia. Taloyhtiöllä oli ollut peruste valvojan palkkaamiselle riskirakenteiden välttämiseksi. Taloyhtiö voi edellyttää osakkaalta remonttiin liittyviä suunnitelmia.

Lsuunnittelu Oy:n lT on kertonut, että hän oli 21.8.2013 saanut taloyhtiöltä toimeksiannon arvioida rakennusteknisiä töitä märkätilojen sekä takan ja sen hormin osalta. Hän oli käyntinsä 1.10.2013 yhteydessä suositellut lisäeristystä yläkerran märkätiloihin, alakerta oli tuolloin vielä keskeneräinen. Marraskuun käyntien yhteydessä hän oli havainnut, että vedeneristyksen liittymä lattiakaivoon oli tehty väärin ja ilmoittanut siitä vastaajille. T oli tehnyt C-huoneistossa yhteensä kolme käyntiä, jotka kaikki olivat tarpeellisia, koska töiden osalta oli huomautettavaa. Hänen antamansa ohjeet olivat perustuneet rakennusmääräyskokoelmaan, hyvään rakennustapaan ja materiaalien valmistajien ohjeisiin. Takan uusiminen oli vaatinut
Z-lausuntoa ja rakennusvalvonta oli edellyttänyt tyyppihyväksyttyä takkaa. Takan asennus oli 8.11.2013 ollut kesken. Tehdyt työt takan, hormin, märkätilojen ja lämmitysjärjestelmänm osalta olivat edellyttäneet valvontaa. Myös äänisuunnitelmia olisi vaadittu. T laskuttamat määrät liittyivät kaikki hankkeen valvonta- ja selvityskuluihin ja olivat tarpeellisia.

NP on kertonut, että hän oli tullut mukaan remonttiin elokuussa 2013 suunnittelemaan märkätiloja ja tulisijaa sekä hakemaan tarvittavia lupia rakennusvalvonnasta. Kyseessä oli ollut tavanomainen huoneistoremontti. Tarvittavat piirustukset ja suunnitelmat olivat sitten kun oli tehty. Tarkoituksena oli ollut alunperin tehdä pintaremonttia, mutta myöhemmin tuli muutoksia myös keittiöön, märkätiloihin, tulisijaan, joka vaati myös rakennusvalvonnan ottamista mukaan. Suunnittelun kannalta oli ollut etua siitä, että purkutöitä oli jo tehty. P oli lähtenyt toteuttamaan suunnittelua valmiin pohjan perusteella. Z-lausuntoon oli tulisijan lisäksi sisällytetty myös kylpyhuone ja keittiö. Tämän tyyppisessä remontissa riittää yleensä yksi valvoja.

PN on kertonut, että hän oli tehnyt kohteessa vesi- ja viemärisuunnitelmat. Hän oli käynyt kohteessa ensimmäisen kerran syksyllä 2013 kun seiniä ja kylpyhuone oli purettu.

JN on kertonut, että hän oli toiminut remontissa vastaajien toimeksiannosta toiminnanvalvoja 10.10.2013 alkaen. Hänen toimenkuvaansa oli kuulunut valvoa, että suunnittelu oli riittävän kattavasti toteutettu. Hän oli todennut, että asiat oli hoidettu asianmukaisesti ja että suunnitelmia noudatettu. N oli laatinut 28.11.2013 valvontasuunnitelman sekä 16.9.2014 päivätyn tarkastuskoosteen.

AK on kertonut, että hän oli ollut veljensä ln luona sattumoisin yhdessä valvontatilaisuudessa. Tällöin V ja eräs toinen rouva olivat sanallisesti läksyttäneet IKta, mikä ei vaikuttanut kovin asialliselta toiminnalta.

Käräjäoikeuden johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että muutostyöstä tehtävä ilmoitus on tehtävä kirjallisesti eikä alustavilla suullisilla keskusteluilla ole merkitystä asian arvioinnissa. Samoin Kn ja Vn välisten keskustelujen perusteella ei voida todeta taloyhtiön antaneen suostumusta lämmitysjärjestelmän vaihtamiseen. V on kuitenkin sähköpostitse 2.5.2013 antanut luvan sulaketaulun ja rättipatterin vaihtamiselle.

Taloyhtiöllä on paitsi oikeus myös velvollisuus valvoa, että osakkaan muutostyö toteutetaan hyvän rakennustavan mukaisesti ja kiinteistöä vahingoittamatta.

Tässä tapauksessa K on 18.4.2013 ilmoittanut muutostyöstä. Tästä ilmoituksesta ei ole kuitenkaan ilmennyt remontin koko laajuus. K on aloittanut remontin purkutöillä, missä yhteydessä on ilmennyt lisää kunnostustarvetta.

V on jo 2.5.2013 huomauttanut Klle remontin vaikutuksista koko talon dynamiikkaan, muun muassa lämpimän veden käytön osalta.

Vastaajien muutostyöt ovat liittyneet muun muassa vesi- ja viemärijohtojen, märkätilojen, takan hormin ja lämmitysjärjestelmän uusimiseen. Tämän tyyppisten töiden voidaan katsoa jo yleisen elämänkokemuksen perusteella olevan sellaisia, joilla voi olla vaikutusta koko rakennukseen.

Kn täydennetyssä muutostyöilmoituksessa 9.6.2013 on lueteltu lisää huoneistossa tehtäviä toimenpiteitä. Töiden laajuuteen ja vaikutuksiin nähden ilmoituksesta ei ole kuitenkaan käynyt ilmi riittävällä tavalla toteutettavien töiden suunnitelmia tai sitä miten töiden valvonta on järjestetty. Ilmoituksen liitteenä olleiden lattialämmitysyhtiön asennuskuvien asunnon pohjapiirustusten taikka huoneiden perspektiivipiirustusten perusteella ei ole voinut todeta riittävällä tavalla mitä toimenpiteitä asunnossa tehdään taikka niiden vaikutuksia.

Zn lausunnosta 28.6.2013 ilmenevällä tavalla asunnossa oli purettu lattiapinnoitteita, käyttövesi- ja viemärijohtoja, lämpöpattereita, kylpyhuoneen väliseiniä sekä lattian lämmönmeristeitä. Z on huomauttanut lukuisista suunnitelmapuutteista lvi-tekniikan ja rakennesuunnittelun osalta.

Käräjäoikeus katsoo, että Kn ilmoitukset 18.4. ja 9.6.2013 ovat olleet työn laajuuteen ja vaikutuksiin nähden olennaisesti puutteellisia. Taloyhtiöllä on ollut siten perusteltu tarve selvittää kunnossapito- ja muutostyön vaikutuksia sekä myös valvoa työn toteuttamista. Taloyhtiö ei ole voinut asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n 4 momentissa tarkoitetulla tavalla Kn ilmoitusten perusteella arvioida sitä, noudatetaanko muutostyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko siitä mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Käräjäoikeus katsoo, että muutostyöt on aloitettu jo laajoilla rakenteisiin saakka tehdyillä purkutöillä.

Todistelussa on ilmennyt, että vastaajat ovat toimittaneet ensimmäiset märkätiloja, tulisijaa sekä vesi- ja viemäritöitä koskevat suunnitelmat vasta elokuussa 2013. Zn lausunnosta 12.9.2013 ilmenevällä tavalla Kn elokuussa 2013 toimittamat suunnitelmat ovat myös olleet edelleen puutteellisia.

Vastaajat ovat lokakuussa antaneet toimeksiannon toiminnanvalvoja JNlle. Hän toimenkuvaansa ei kuitenkaan kuulunut varsinaisten työsuoritusten valvonta.

Remontin laajuus ja sen vaikutukset huomioon ottaen taloyhtiöllä on ollut perusteltu tarve ulkopuolisen asiantuntijan palkkaamiseen työn vaikutusten selvittävistä varten sekä ryhtyä tarvittaviin valvontatoimiin.
Valvojina toimineet Z ja T ovatkin havainneet lukuisia puutteita työn suunnitelmissa ja myöhemmin toteutuksessa. Z muun muassa jakotukin virheellisen asennuksen ja T märkätilan lattiakaivon asennuksen kohdalla. Käräjäoikeus katsoo Zn ja Tn kertomusten perusteella, että töiden yhteydessä huoneistossa on ollut virheellisesti ja suunnitelmien vastaisesti tehtyjä asennuksia, jotka lisäsivät muun muassa vesivahingon riskiä.

Suunnitelmien puutteellisuuksien ja vahinkoriskin lisääntymisen johdosta taloyhtiöllä on ollut myös oikeus asettaa Zn ja Tn lausunnoista ilmeneviä lisäehtoja työn toteuttamiselle.

Valvontakulujen määrän osalta käräjäoikeus toteaa, että osasyy kahden valvojan käyttämiseen on ollut puutteellinen yhteistyö Kn ja Zn ja toisaalta Kn ja Vn välillä. W. Z Oy:n ja Lsuunnittelu Oy:n (T) laskuttamat toimenpiteet eivät kuitenkaan ole olleet päällekkäisiä, kun Tn selvitys- ja valvontatoimenpiteet ovat keskittyneet märkätilojen vedeneristysten ja takan hormin asennuksiin ja Zn lvi-tekniikkaan, lattialämmitykseen sekä muuhun rakennesuunnitteluun. W. Z Oy:n ja Lsuunnittelu Oy:n laskuttamia toimenpiteitä voidaan myös pitää tarpeellisina töiden laajuus sekä sen suunnittelussa ja toteutuksessa havaitut puutteet huomioon ottaen. Myös taloyhtiön kopiointikulut ovat olleet perusteluja, koska Vn kertoman mukaan K ei ollut suostunut toimittamaan asiakirjoja, jotka jouduttiin tilaamaan rakennusvalvonnasta.

K ei ole kertomansa mukaan saanut etukäteen arvioita valvontakustannuksista. Tältä osin käräjäoikeus toteaa, että etukäteen annetulla kustannusarviolla on lähinnä informatiivinen merkitys, millä ei ole merkitystä osakkaan vastuun kannalta. Valvonnan todellinen tarve on muutenkin selvinnyt vasta jälkikäteen töiden edetessä.

Vastaajat ovat velvollisia suorittamaan valvontatöiden ja muihin siihen liittyviä kustannuksia taloyhtiön vaatimuksen mukaisesti 3.361,04 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat ovat hävinneet asian ja ovat lähtökohtaisesti velvollisia korvaamaan kantajan tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Vastaajat ovat paljoksuneet kantajan oikeudenkäyntikulujen määrää, vaatineet että asianosaiset vastaisivat itse oikeudenkäyntikuluistaan asian oikeudellisen epäselvyyden johdosta sekä vaatineet vastaajien maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen määrää alennettavaksi.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajan oikeudenkäyntikulut ovat asian laatuun ja laajuuteen sekä myös vastaajan asiamiehen omaan laskutukseen nähden kohtuulliset. Asia ei ole ollut oikeudellisesti epäselvä eikä vastaajien korvattavaksi tuomittavien kulujen kohtuuttomuudesta ole esitetty perusteita tai muutakaan selvitystä. Käräjäoikeus katsoo, että vastaajat on velvoitettava korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut kokonaan.

Tuomiolauselma

Kanne hyväksytään.

IK ja PL velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy Rtie 11:lie valvontatöiden kustannuksia ja muita siihen liittyviä tarpeellisia kustannuksia 3.361,04 euroa korkoineen 27.5.2014 lukien.

IK ja PL velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy Rtie 11 oikeudenkäyntikulut 24.863 euroa korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Käräjätuomari VT

Lainkohdat
Asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 1, 7 ja 9 § sekä 5 luku 1-4 ja 7 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1, 8, 8 aja 8 b


MUUTOKSENHAKU

Tähän tuomioon saa hakea valittamalla muutosta Helsingin hovioikeudelta siten kuin oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa tarkemmin kerrotaan tai korkeimmalta oikeudelta 30 A luvussa kerrotulla ennakkopäätösvalituksella. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava viimeistään 2.12.2016 kello 16.15.


Tyytymättömyyden ilmoitus

IK ja PL ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Muutoksenhaun määräpäivä 27.12.2016 Vastavalituksen määräpäivä 10.1.2017

Käräjätuomari VT