AsOYL 4 luku 2§

Yhtiön kunnossapitovastuu

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.



KKO 1991:160 eristeet
KKO 2003:80 perustaso



HE 24 / 2009

2 §.Yhtiön kunnossapitovastuu. Pykälässä ehdotetaan säädettäväksi yhtiön kunnossapitovastuuseen sovellettavasta pääsäännöstä.

Pykälän 1 momentin mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin vastuu ei kuulu osakkeenomistajalle. Vastaava säännös on voimassa olevan lain 78 §:n 4 momentissa.

Pykälän 2 momentissa säädetään voimassa olevan lain 78 §:n 2 momentista poiketen selvyyden vuoksi nimenomaisesti, että yhtiö vastaa myös huoneistojen sisäpinnan ja rakenteiden välisistä eristeistä. Ehdotus vastaa nykyistä oikeustilaa (esimerkiksi KKO 1991:160).

Voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla yhtiö ei lähtökohtaisesti vastaisi rakenteiden ja pinnoitteen välisen tasoitteen kunnossapidosta. Tasoitteen virheiden ja kulumisen objektiivinen arviointi on vaikeata eikä ole ilmennyt tarvetta yhtiön vastuun kaavamaiseen laajentamiseen tasoitteen osalta. Laaja vastuu voisi lisätä merkittävästi yhtiölle aiheutuvia välittömiä kuluja sekä yhtiön ja osakkeenomistajien välisiä riitoja.

Tasoite on yleensä tarpeen nimenomaan pintamateriaalin asianmukaisen asentamisen mahdollistamiseksi ja pinnan tasaisuuden varmistamiseksi. Sitä voidaan näin ollen pitää osana pintarakennetta ja siten huoneiston sisäosana, jonka osalta kunnossapitovastuu kuuluisi voimassa olevaa oikeutta vastaavalla tavalla lähtökohtaisesti osakkeenomistajalle. Rakenteeseen kuuluvat kaikki rakenteen sisäpuolella olevat materiaalit kuten sellaiset tasoitteet, jotka asennetaan rakenteen sisään, esimerkiksi ennen siveltävän vedeneristeen levittämistä, sekä materiaalit, jotka ovat tarpeen rakenteessa olevan virheen tai puutteen korjaamiseksi, kuten rakentamista koskevista standardeista poikkeavan seinässä olevan painuman täyttämiseksi tai vinon lattian oikaisemiseksi tarvittava tasoite. Muilta osin tasoitteet olisivat edelleen osakkeenomistajan vastuulla (esteettiset seikat, kuten seinän tai katon vähäinen epätasaisuus).

Jos tämän lain mukaan osakkeenomistajan vastuulla oleva tasoite tai pinnoite on alun perin puutteellinen joissakin huoneistoissa, osakkeenomistajalla voi olla oikeus vaatia tilanteen korjaamista tai siitä aiheutuvien kulujen hyvitystä yhtiöltä tai huoneistoon oikeuttavien osakkeiden myyjältä yhdenvertaisuusperiaatteen tai kaupan kohteessa olevan virheen perusteella. Toisaalta, jos yhtiölle vaatimuksen esittävä osakkeenomistaja on saanut myyjältä hinnanalennusta puutteen vuoksi, yhtiöllä saattaa vastaavasti olla oikeus vedota perusteettomaan etuun, jonka osakkeenomistaja on hinnan alennuksen vuoksi saanut tai saisi.

Yhtiön kunnossapitovastuun rajoittamiseksi myös uuden asunnon kaupan yhteydessä yhtiön tulee huolehtia osaltaan siitä, ettei sen kunnossapitovastuulle kuuluviin seikkoihin jää virheitä tai ainakin yhtiön tulisi sopia osakkeiden myyjän kanssa hyvityksestä, joka kattaa yhtiölle sen korjattaviksi kunnossapitovastuun perusteella jäävien virheiden ja puutteiden korjauskulut. Osakkeiden ostaja ei voi sopia osakkeiden myyjän kanssa hyvityksen maksamisesta sellaisista puutteista tai virheistä, jotka kuuluvat yhtiön vastuulle. Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n mukaan uuden asunnon kaupassa asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa olevan virheen osalta yhtiöllä on ostajan sijaan oikeus vedota virheeseen. Kyseinen säännös on tullut voimaan 1 päivänä tammikuuta 2006, mitä ennen tehtyihin sopimuksiin sovelletaan lain siirtymäsäännöksen mukaan vanhaa lakia, jossa asiasta ei säädetty. Asuntokauppalain muutoksen esitöiden mukaan aiemmin oli epäselvää, miten puhevalta jakautui osakkeenostajan ja yhtiön välillä. Vaikka aiemmassa laissa ei asiasta mitään säädetty, on perusteltua, että puhevalta jakautuu myös ennen vuotta 2006 tehtyjen kauppojen osalta asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusäännösten mukaisesti siten, että osakkeenomistajan vastuualueella ostajan oikeudet perustuvat osakkeiden kauppasopimukseen ja asuntokauppalakiin ja yhtiön oikeudet perustuvat yhtiön vastuualueella rakennuttamista koskeviin sopimuksiin ja asuntokauppalakiin.

Kunnossapitovastuun jakautuminen vaikuttaa myös siten, että osakkeen uuden ostajan oikeudet suhteessa luovuttajaan perustuvat lähtökohtaisesti asuntokauppalakiin siltä osin kuin virhe on osakkeenomistajan vastuulla olevassa osassa ja suhteessa yhtiöön asunto-osakeyhtiölakiin yhtiön vastuulla olevan seikan suhteen. Vastaavasti yhtiön oikeudet perustuvat edelleen rakennuttamista koskeviin sopimuksiin, asunto-kauppalakiin ja mahdolliseen entisen osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuuseen.

Voimassa olevasta laista poiketen ehdotetaan säädettäväksi yhtiön vastuusta sen rakentamista tai vastuulleen hyväksymistä lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muista sen kaltaisista perusjärjestelmistä. Voimassa olevan lain 78 §:n 2 momentin sanamuodon mukaan johtoja, kanavia ja hanoja koskeva yhtiön kunnossapitovastuu ei ulotu laitteisiin, joita johtoihin on kytketty. Johtojen ja laitteiden erottaminen toisistaan ei kuitenkaan aina ole yksiselitteistä eikä tarkoituksenmukaistakaan. Esimerkiksi sähkölämmitteisen rakennuksen lattialämmityksen sähkövastukset eivät ole ”johtoja”. Ne saattavat kuitenkin olla välttämätön osa rakennuksen lämmitysjärjestelmää, jonka toimivuudesta vastuu kokonaisuudessaan kuuluisi ehdotuksen mukaan lähtökohtaisesti yhtiölle. Myös huoneistokohtaiset lämminvesivaraajat kuuluvat yleensä yhtiön vastuulle, koska ne kuuluvat yhtiön vastuulle kuuluvaan lämminvesijärjestelmään. Osakkeenomistajan yhtiön järjestelmään liittämät laitteet eivät kuitenkaan kuuluisi yhtiön kunnossapitovastuulle, ellei 2 momentista muuta johdu.

Toisaalta ehdotetaan, että yhtiö ei vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista, hanoista tai wc-järjestelmistä. Altaalla tarkoitetaan esimerkiksi keittiön, kodinhoito-, wc-, kylpyhuone- ja saunatilan pesuallasta, kylpyammetta, suihkuallasta ja uima-allasta. Wc-laitteeseen luetaan myös siihen kuuluva vesisäiliö. Ehdotus poikkeaa voimassa olevasta laista hanojen, mukaan lukien wc:n vesisäiliön automaattinen vedentulon säädin (uimuri), osalta. Altaiden, hanojen ja wc -järjestelmien kuuluminen osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle on perusteltua, koska huoneistokohtaisista vesikalusteista on aikaa myöten tullut myös sellaisia sisustuksellisia elementtejä, joiden suhteen osakkeenomistajien vaatimukset niin laadun kuin ulkonäönkin suhteen ovat aiempaa yksilöllisempiä ja tämä kehitys tulee todennäköisesti jatkumaan. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu näiltä osin on perusteltua myös sen vuoksi, että näiden kalusteiden kuluminen ja rikkoutuminen riippuu suurimmalta osin siitä, miten niitä käytetään. Perusjärjestelmiä koskevan pääsäännön mukaisesti vesiputket, joihin hanat on liitetty, sekä altaiden ja wc:n poisto- tai viemäriputki kuuluu yhtiön vastuulle osana yhtiön ylläpitämää vesi- ja viemärijärjestelmää.

Ehdotetun voimaanpanolain 3 §:n mukaan yhtiöllä on nykyisen lain mukainen kunnossapitovastuu sellaisista hanoista, joita koskeva kunnossapitovaatimus on tehty yhtiölle ennen uuden lain voimaantuloa.

Ehdotetun 1 §:n 3 momentin perusteella yhtiö voi kuitenkin yleensä vaihtaa kaikkiin huoneistoihin hanat ja altaat yhtiön putkiremontin yhteydessä. Yhtiöllä on myös tarvittaessa oikeus teettää 4 §:n nojalla osakkeenomistajan vastuulle kuuluva kunnossapitotyö, jos esimerkiksi osakkeenomistajan vastuulle kuuluva rikkinäinen wc vuotaa.

Momentin viimeisessä virkkeessä säädetään yhtiön velvollisuudesta korjata osakkeenomistajan hallinnassa olevien tilojen sisäosat, jos sisäosat ovat vaurioituneet yhtiön vastuulla olevan rakennuksen osan vaurioitumisen vuoksi tai, jos sisäosat vaurioituvat yhtiön vastuulle kuuluvaa rakennuksen osaa korjattaessa tai huollettaessa. Osakkeenomistajan on sallittava yhtiön kunnossapitotyöt hallinnassaan olevissa tiloissa. Yhtiö vastaa sen vuoksi mahdollisista vaurioista, joita kunnossapitotöistä aiheutuu osakkeenomistajahallinnassa oleville tiloille. Esimerkiksi silloin, kun tiloja joudutaan purkamaan lämminvesivaraajan huoltotöiden suorittamiseksi, yhtiö vastaa lähtökohtaisesti tilojen sisäosien saattamisesta purkua edeltäneeseen tilaan.

Yhtiön kunnossapitovastuu ja osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen ennallistamisvelvollisuus ei ole kuitenkaan rajoittamaton. Kunnossapitovastuuta ja osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen ennallistamisvelvollisuutta korjaustöiden jälkeen tulee arvioida niin sanotun perustason perusteella. Perustasona on pidettävä yhtiössä korjaushetkellä tavanomaiseksi katsottavaa yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen mukaista tasoa, jonka yhtiö (eivät yksittäiset osakkeenomistajat) on valinnut noudatettavaksi joko nimenomaisesti tai hiljaisesti käytännön myötä. Eri yhtiöissä perustaso voi olla erilainen. Perustasolla ei tarkoiteta arava-tasoa tai muutakaan vastaavalla tavalla määriteltävissä olevaa tasoa.

Perustaso voi määräytyä huoneiston alkuperäisen tason, yhtiön peruskorjauksessa omaksuman tason, aiemman vastaavassa tilanteessa tehdyn korjauksen tai nimenomaisen päätöksen mukaisesti. Jos yhtiössä ei ole jouduttu toteuttamaan vastaavia korjauksia vielä lainkaan eivätkä viranomaismääräykset edellytä muuta, perustaso voi määräytyä huoneiston alkuperäisen tason mukaisesti. Muutoin määräävänä on yleensä pidettävä sitä tasoa, jonka yhtiö on peruskorjauksen yhteydessä tai muutoin valinnut noudatettavaksi taikka jonka yhtiö on vastaavia korjauksia rakennuksessa tehdessään käytännökseen omaksunut. Aiempaa yhtiön kustannuksella toteutettua korjausta voidaan yleensä pitää lähtökohtaisesti osoituksena siitä, että yhtiö on hyväksynyt tuon korjaustason noudatettavaksi perustasoksi. Mikäli osakkeenomistaja vaatii korjaamista parempaan tasoon kuin mihin aiempi vastaavassa tilanteessa tehty korjaus on toteutettu, hänellä on näyttövelvollisuus siitä, että perustaso on muuttunut. Kun yhtiö joutuu oman kunnossapitotyön yhteydessä uusimaan esimerkiksi lattioiden pinnoitteita, voi yhtiö asentaa uuden parketin rikkoutuneen tilalle, vaikka tämä ylittäisi aiemman perustason, jos syntyvät kustannukset eivät merkittävästi eroa alkuperäiseen tasoon saattamiseen verrattuna. Tällainen ennalleen saattaminen alkuperäistä tasoa korkeampaan tasoon on usein perusteltua silloin, jos alkuperäisen tason korotus on toteutettu yleisesti yhtiössä sijaitsevissa osakehuoneistoissa.

Sillä, minkälaiseen tasoon osakkeenomistajat ovat omia huoneistojaan saneeranneet, ei ole kuitenkaan yhtiön noudattaman perustason määrittelyssä merkitystä, vaikka valtaosassa huoneistoista olisi sen johdosta identtinen korjattavaa huoneistoa parempi varuste- ja rakennetaso. Yhtiön vastuun määrittävään perustasoon vaikuttavat yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus ja yhtiön yhteisönä omaksuma kunnossapidon taso.

Yhtiö ei myöskään omalla korjauskäytännöllään voi muuttaa perustasoa huoneiston alkuperäistä tasoa heikommaksi, vaan osakkeenomistajalla on aina oikeus luottaa siihen, että huoneisto saatetaan vähintään alkuperäistä rakenne- ja varustetasoa vastaavaan tasoon. Korjaustöiden minimitasoa määrittävät aina myös hyvä rakennustapa ja velvoittavat viranomaismääräykset: yhtiö ei voi noudattamaansa käytäntöön vedoten alittaa hyvän rakennustavan ja määräysten edellyttämää vähimmäistasoa.

Uudisrakentamista koskevat kuitenkin eri viranomaismääräykset kuin korjausrakentamista; myös hyvä rakennustapa edellyttää uudisrakentamisessa eri asioita kuin korjausrakentamisessa. Yhtiön ei siis tarvitse noudattaa perustasona sellaisten standardien ja määräysten mukaista tasoa, jotka eivät kyseisessä korjaustilanteessa ole sitä velvoittavia, vaikka määräyksiä uudisrakentamisessa noudatettaisiinkin yleisesti.

Yhtiön korjaus- ja ennalleensaattamisvelvollisuuden ulottuvuutta määriteltäessä ratkaisevaa on se, minkälaiset kustannukset korjaamisesta tai ennalleen saattamisesta aiheutuisi, ei rakennustekninen toteutusvaihto. Yhtiö vastaa siis kunnossapitovastuunsa nojalla lähtökohtaisesti vain niistä kustannuksista, joita aiheutuisi tilojen ollessa yhtiön noudattaman perustason mukaiset. Mikäli osakkeenomistaja on tehnyt huoneistoonsa sisustuksellisia lisäyksiä tai asentanut lisävarusteita ja –rakenteita ja niiden johdosta huoneiston korjauskustannukset ovat merkittävästi suuremmat kuin perustason mukaisia tiloja korjattaessa, osakkeenomistaja vastaa itse niiden kunnossapidosta ja ennalleen saattamisesta aiheutuvista lisäkustannuksista. Vastuun määrittely vastaa oikeuskäytännössä omaksuttua kantaa (KKO 2003:80, jossa yhtiöllä ei ollut ennallistamisvastuuta osakkeenomistajan asentaman poikkeuksellisen kalliin lattian osalta). Samoin osakkeenomistaja vastaa niistä merkittävistä ylimääräisistä kustannuksista, joita tällaisten lisäysten, varusteiden ja rakenteiden purkamisesta yhtiön vastuulle kuuluvien korjaustöiden tekemiseksi mahdollisesti aiheutuu.

Osakkeenomistajalla on lähtökohtaisesti oikeus valita, millaisena hän huoneistonsa sisäosat haluaa pitää. Mikäli osakkeenomistaja korvaa mahdollisen kustannusten erotuksen, asunto-osakeyhtiöiden hyvän hallintotavan mukaista on, että yhtiö myötävaikuttaa työn toteuttamiseen osakkeenomistajan haluamaan tasoon.

Korjaushetkellä huoneiston ennalleen saattamisesta aiheutuvien kustannusten määrä ei kuitenkaan ole ainoa vastuun laajuutta määriteltäessä huomioon otettava seikka. Myös sillä, minkälaisia kunnossapitokustannuksia valitusta korjaustavasta tai varustetasosta myöhemmin todennäköisesti aiheutuu, voi olla merkitystä vastuunjakoa määriteltäessä. Mikäli osakkeenomistajan valitsemat ratkaisut ovat esimerkiksi alttiimpia vahingoille kuin perustason mukaiset ratkaisut, yhtiöllä on lähtökohtaisesti oikeus edellyttää, että osakkeenomistaja ottaa mahdollisesti myöhemmin yhtiölle aiheutuvat ylimääräiset kunnossapitokustannukset kannettavikseen.

Käytännössä myöhemmän korjaustarpeen ja siitä aiheutuvien kustannusten lisääntymisen arviointi on kuitenkin vaikeaa, ja epävarmoissa tilanteissa ei osakkeenomistajan valitseman huoneiston sisäosan korjaustavan kieltämiselle ole perusteita, vaan päätäntävalta tältä osin on osakkeenomistajalla. Myös korvauksen periminen osakkeenomistajalta voinee tulla kyseeseen vain silloin, kun osakkeenomistajan vaatima korjaustapa selvästi johtaa merkittävästi kohonneisiin kunnossapitokustannuksiin ja näiden määrä pystytään arvioimaan.

Perustason määrittämiseen vaikuttavia päätöksiä tehdessään yhtiön on kiinnitettävä huomiota osakkeenomistajien välisen yhdenvertaisuuden toteutumiseen. Erityisesti silloin, kun osakkeenomistajahallinnassa olevat tilat poikkeavat merkittävästi toisistaan käyttötarkoituksen tai alkuperäisen varustetason osalta, perustason muuttaminen voi olla ongelmallista. Esimerkiksi yhtiöissä, joissa osa osakkeenomistajahallinnassa olevista tiloista on liike- tai toimistohuoneistoja taikka varastotiloja, ei kaikkiin osakkeenomistajahallinnassa oleviin tiloihin kuulu lainkaan märkätiloja. Tällaisista liike- ja toimistotiloista saatetaan periä myös korkeampaa vastiketta kuin asuinhuoneistoista. Yhtiön oma-aloitteisesti (ilman, että viranomaismääräykset tai hyvä rakennustapa siihen velvoittaisivat) tekemä päätös siitä, että vastaisuudessa märkätilojen korjauksia tehtäessä noudatetaan olennaisesti korkeampaa tasoa kuin aiemmin, ei tällöin hyödytä kaikkia osakkeenomistajia. Muutoksesta aiheutuvat kustannukset kohdistuisivat voimassa olevan lain mukaan kuitenkin kaikille osakkeenomistajille, mukaan lukien ne, joiden tiloja yhtiön vastuun laajennus ei kosketa. Tällaisissa tilanteissa vastikeperusteen noudattaminen kustannusten jaossa olisi yleensä vastoin yhdenvertaisuusperiaatetta, jos päätökseen ei saada näitä tiloja hallitsevien osakkeenomistajien suostumusta. Tällaisessa yhtiössä perustason korottamista silmällä pitäen ehdotetaan 6 luvun 32 §:n 4 momenttiin erityissäännöstä vastikeperusteesta poikkeamisesta.

Nykyisten säännösten perusteella on koettu epäselväksi, miten yhtiön ja osakkeenomistajan vastuu jakautuu silloin, kun vahinko ei johdu rakenteesta vaan esimerkiksi osakkeenomistajan astianpesukoneen, akvaarion tai muun osakkeenomistajan vastuulla olevan laitteen yllättävän rikkoutumisen vuoksi vettä pääsee rakenteisiin. Jos vahinkoa ei voida pitää yhtiön eikä toisaalta myöskään osakkeenomistajan aiheuttamana, on sovellettava kunnossapitovastuuta koskevia normeja. Koska esimerkkitapauksessa kyseisen huoneiston pinnoitteiden vaurioituminen ei aiheudu rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan muun rakennuksen osan vian tai korjaamisen vuoksi, yhtiö ei vastaa sisäosien kunnostamisesta osakehuoneistossa, jossa vahinko on tapahtunut. Koska vuotovahinko aiheutuu kyseisen osakkeenomistajan omasta laitteesta, on perusteltua, että osakkeenomistaja vastaa pintamateriaalien purkamisesta sekä niiden ennalleen saattamisesta aiheutuvista kustannuksista. Esimerkkitapauksessa yhtiö vastaa rakenteiden mahdollisesta kunnostamisesta mahdollisine kuivatuksineen, vaikka rakenteita ei olisi tarvinnut korjata ilman osakkeenomistajan laitteen rikkoutumista.

Jos esimerkkitapauksessa vesivahinko vaurioittaa muiden osakehuoneistojen pinnoitteita sen seurauksena, että vesi kulkeutuu rakenteen kautta muihin huoneistoihin, yhtiö vastaa ehdotuksen mukaan esimerkiksi alakerran osakehuoneiston rakenteen korjaamisesta että pinnoitteiden saattamisesta ennalleen perustasoon. Alakerran osakehuoneistoa hallitsevaan osakkeenomistajaan nähden laajempi korvausvelvollisuus perustuu siihen, että vesi on tullut osakehuoneistoon yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen kautta.

Jos vahinko on syntynyt laitteen omistavan osakkeenomistajan syyksi luettavasta tuottamuksesta, voidaan yhtiölle aiheutuneet korjauskustannukset periä kyseiseltä osakkeenomistajalta tämän lain ja yleisten vahingonkorvausta koskevien periaatteiden mukaisesti. Osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuun arviointiin voi vaikuttaa myös 3 §:n 2 momentissa säädetty velvollisuus hoitaa hallinnassaan olevia tiloja huolellisesti. Tuottamuksellisesti toiminut osakkeenomistaja saattaa olla vahingonkorvausvastuussa myös toiselle osakkeenomistajalle aiheutuneesta vahingosta. Jos vastaavanlainen vahinko aiheutuu esimerkiksi vuokralaisen omistaman laitteen rikkoutumisesta, sovelletaan vuokralaisen mahdolliseen korvausvastuuseen suhteessa yhtiön ja toiseen osakkeenomistajaan yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia sääntöjä.

Ehdotetussa 3 momentissa on täsmennetty yhtiön 2 momentin mukaisen vastuun sisältöä. Yhtiön 2 momentissa kuvattu vastuu koskee ensiksikin sen itsensä asennuttamia rakenteita, eristeitä ja järjestelmiä. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa sellaisesta asennuttamastaan rakenteesta, eristeestä tai järjestelmästä, jonka yhtiö on joutunut teettämään osakkeenomistajan laiminlyötyä kunnossapitovelvollisuutensa siten, että yhtiön pitänyt teettää toimenpide 4 §:n 1 momentin perusteella. Ilmauksella ”asentanut” tarkoitetaan siten yhtiön vapaaehtoisesti suorittamia asennuksia.

Vaikka järjestelmä olisi alun perin yhtiön asennuttama tai vastuulleen hyväksymä, yhtiöllä on kuitenkin oikeus valita, miten se erilaiset peruspalvelut osakkeenomistajien käyttöön tuottaa. Yhtiön kunnossapitovastuu ei koske sellaista käytöstä poistettua peruspalvelujärjestelmää, jonka yhtiö on korvannut toisella, vaikka kyseinen vanha järjestelmä olisi uuden järjestelmän asennuksesta huolimatta jätetty paikoilleen.

Aiemmin useissa asunto-osakeyhtiöissä on ollut käytössä esimerkiksi huoneistokohtaisten tulisijojen varaan rakennettu lämmitysjärjestelmä. Yhtiön siirryttyä huoneistokohtaisiin tulisijoihin perustuvasta lämmityksestä kaukolämpöön tai sähkökäyttöiseen keskuslämmitykseen ei yhtiön tarvitse ylläpitää vanhoja tulisijoja sen paremmin kuin niiden savuhormejakaan. Mikäli osakkeenomistaja haluaa jatkaa tulisijan käyttöä tai ottaa hormin myöhemmin käyttöön, kustannukset mahdollisesti tarvittavista korjauksista kuuluvat kokonaisuudessaan osakkeenomistajan vastattaviksi. On myös otettava huomioon, että vastoin yhtiön tahtoa osakkeenomistajalla ei ole oikeutta kunnostaa hormia, sillä osakkeenomistajan kunnossapito- ja muutostyöoikeus koskee lähtökohtaisesti vain huoneiston sisäosia. Mikäli korjaus toteutetaan asianmukaisesti, asunto-osakeyhtiöiden hyvän hallintotavan mukaista on yleensä sallia tällainen korjaus. Jos osakehuoneistoissa on yhtiön asentamia sisustuksellisia tulisijoja (takat, kakluunit), jotka on tehty ensisijassa muuta kuin huoneiston lämmitystä ajatellen, ei yhtiö voi luopua näihin liittyvien järjestelmien kuten hormien kunnossapidosta vastaavasti kuin lämmitysjärjestelmän vaihtamisen yhteydessä.

Yhtiön kunnossapitovelvollisuuden päättyminen saattaa tulevaisuudessa yleistyä ainakin tietoliikenneyhteyksien kehityksen myötä: mikäli vanhaa lankapuhelinjärjestelmää käytetään vain muutamassa osakehuoneistossa ja joka huoneistossa on korvaavan palvelun tarjoava järjestelmä, voinee yhtiö halutessaan luopua vanhan järjestelmän ylläpitämisestä. Tekninen kehitys ja palvelutarjonnan muutos voi johtaa myös siihen, että perinteiset antenni- ja kaapelitelevisioyhteydet korvataan sellaisilla laajakaistapalveluilla, joiden kautta osakehuoneistoihin saadaan myös perinteiset television ja radion ohjelmapalvelut.

Yhtiön vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja järjestelmiä, jotka yhtiö on hyväksynyt vastuulleen. Yhtiön on katsottava hyväksyneen osakkeenomistajan kunnossapito- tai muutostyön, jos osakkeenomistaja on ilmoittanut yhtiölle työstä ja yhtiöllä on ollut mahdollisuus reagoida ilmoitukseen, mutta se ei ole sitä tehnyt. On kuitenkin huomattava, että vaikka yhtiö hyväksyisi osakkeenomistajan teettämän korjauksen tai muutoksen toteuttamisen, tästä ei kuitenkaan automaattisesti seuraa, että yhtiön olisi katsottava ottaneen myös sen kunnossapidon vastuulleen. Yhtiö ei nimittäin voi kieltää osakkeenomistajan kunnossapito- eikä muutostyötä, jos toimi ei voi aiheuta haittaa eikä vahinkoa.

Yhtiön myönteistä vastausta kunnossapito- tai muutostyötä koskevaan ilmoitukseen saati passiivisuutta ei siis sellaisenaan voida pitää osoituksena tahdosta ottaa asennus yhtiön kunnossapitovastuulle. Yhtiön voidaan katsoa hyväksyneen asennuksen vastuulleen vain, mikäli se on osakkeenomistajan ilmoituksen perusteella päätöksellään nimenomaisesti tehnyt vastuun hyväksyvän päätöksen. Jos yhtiö on kuitenkin säännönmukaisesti ottanut vastattavakseen tietyt osakkeenomistajien muutostyöt (esimerkiksi jälkikäteen tehdyt märkätilat), mutta jonkin osakkeenomistajan kohdalta muodollinen hyväksyminen puuttuu tai on unohtunut, voidaan yhtiön tapauskohtaisesti arvioiden katsoa ottaneen muutoksen vastuulleen, jos muutos vastaa yhtiön nimenomaisesti hyväksymiä muutoksia ja yhtiö on esimerkiksi kunnossapitänyt muutosta. Sen sijaan pelkästään se, että yhtiön hyväksynyt jonkin muutoksen tehtäväksi ja valvonut sen suorittamista ei tarkoita sitä, että yhtiö olisi ottanut kyseisen muutoksen omalle vastuulleen.

Momentin mukaan yhtiö vastaisi nimenomaisesti vastuulleen hyväksymien asennusten lisäksi osakkeenomistajan sellaisen asennuksen kunnossapidosta, joka vastaa yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä ja joka on suunniteltu, toteutettu ja valvottu asianmukaisesti, vaikka yhtiö ei erillistä päätöstä vastuulleen ottamisesta olisi tehnytkään.

Se, vastaako asennus yhtiön toteuttamaa tai vastuulleen hyväksymää toimenpidettä, on ratkaistava tapauskohtaisesti. Osoitukseksi vastaavuudesta voitaisiin katsoa esimerkiksi, että yhtiö on toteuttanut osakkeenomistajan teettämää asennusta vastaavia asennuksia muissa huoneistoissa. Asennuksen olisi katsottava vastaavan yhtiön toteuttamaa tai vastuulleen hyväksymää toimenpidettä myös silloin, jos yhtiö on osakkeenomistajan kunnossapitoilmoituksen perusteella todennut sen vastaavan yhtiön toteuttamaa asennusta.

Nykyisin asuntoihin teetetään usein osakkeenomistajan toivomuksesta muutostöitä jo rakentamisen aikana ja asunnot voivat olla etenkin osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvilta osiltaan yksilöllisiä jo siinä vaiheessa, kun ne luovutetaan eri osakkeenomistajille. Tällaisissa tilanteissa voi olla vaikea määritellä yhtiön noudattamaa ”perustasoa”, jonka nojalla kunnossapitovastuun laajuus olisi ratkaistava, tai sitä, minkälaisia rakenteita, eristeitä tai järjestelmiä on pidettävä yhtiön toteuttamaa tai hyväksymää toimenpidettä vastaavina. Uudisrakennuksessa osakkeenomistajan toivomuksesta jo ennen huoneiston luovuttamista tehtävät ylimääräiset tai normaalivarustuksesta poikkeavalla tavalla tehdyt asennukset eivät kuulu yhtiön vastuulle, mikäli niiden kunnostamiskustannukset ovat huomattavasti suuremmat kuin standardivarustuksen. Toisaalta on mahdollista, ettei yhtiön noudattamaa alkuperäistä tasoa tai “standardivarustusta” ole edes olemassa: rakentaminen voidaan alusta lähtien tehdä täysin osakkeenomistajan toivomusten mukaisesti erilaisia valintoja ja osakokonaisuuksia yhdistelemällä. Se, mitä milloinkin on pidettävä normaalivarustuksena ja siten yhtiön vastuulle kuuluvana, on ratkaistava tapauskohtaisesti. Määräävänä varustuksen normaalitason arvioinnissa ei uudisrakennuksissakaan tule pitää teknistä ratkaisua, vaan nimenomaan kunnossapidosta aiheutuvia kustannuksia (KKO 2003:80).

Kunnossapitovastuuta koskevien tarkempien määräysten ottaminen yhtiöjärjestykseen on suositeltavaa erityisesti silloin, kun huoneistoihin tehdään jo rakentamisvaiheessa merkittäviä muutoksia osakkeenostajien yksilöllisten toiveiden mukaisesti.

Uudistuotannossa yhtiö, urakoitsija ja osakkeenomistaja ovat yleensä rakentamisvaiheessa käytännössä sama taho. Vaikka ehdotetussa pykälässä on säädetty yhtiön teettämistä tai vastuulleen hyväksymistä asennuksista ja niiden vaikutuksista, sääntelyllä ei rajoitettaisi tai vähennettäisi millään tavoin niitä velvoitteita ja vastuita, joita maankäyttö- ja rakennuslainsäädännön, asuntokauppalainsäädännön sekä muiden velvoittavien määräysten perusteella tällaisilla tahoilla osakkeita ostaneita osakkeenomistajia kohtaan on.

Ehdotettuun 4 momenttiin on kirjattu erikseen yhtiön kunnossapitovastuu rakennuksen ulkopinnasta parvekkeiden kohdalla. Muutostarve liittyy 1 luvun 3 §:n 2 momentissa säädettävään osakkeenomistajan hallintaoikeuden täsmennykseen.

Vaikka osakkeenomistajan yksinomaisessa käytössä olevan parvekkeen katsottaisiinkin kuuluvan osakkeenomistajahallintaan, rakennuksen ulkovaipan osalta kunnossapitovastuu olisi yhtiöllä.

Parvekeseinämien ja -katteiden rakenteista, parvekelaatan vedeneristeestä ja muista rakenteeksi katsottavista osista vastaisi ehdotetun pykälän mukaisesti yhtiö. Sama koskee parvekkeen takaseinää.

Koska parveke ei ole umpinainen, sen sisäosissa tehtävät melko vähäisetkin toimenpiteet saattavat vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön. Yhtiöllä olisi tämän vuoksi oltava oikeus kieltää osakkeenomistajan korjaustyöt myös pelkkien esteettisten seikkojen nojalla, toisin kuin huoneiston sisäpuolella tapahtuvien korjaus- tai muutostöiden osalta. Osakkeenomistaja ei ilman yhtiön nimenomaista suostumusta voisi esimerkiksi paneloida tai maalata rakennuksen ulkoseinää parvekkeensa kohdalla, vaikka se olisi parvekkeen rajojen sisäpuolella. Siten sellainen toimenpide, joka huoneiston sisäosissa toteutettuna olisi katsottavissa yhtiölle ilmoittamatta tehtävissä olevaksi kunnossapitotyöksi, saattaa parvekkeen osalta olla muutostyö, jonka yhtiö voi halutessaan kieltää.

Koska parveke vaikuttaa rakennuksen ulkonäköön ja korjaustyöt edellyttävät muun muassa säävaihtelujen tuottaman rasituksen vuoksi erityistä teknistä osaamista ja tietynlaisten materiaalien käyttämistä, useat osakkeenomistajan toteuttamat kunnossapitotyöt olisivat käytännössä sellaisia, että ne epäonnistuessaan voisivat vaikuttaa yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakennuksen osiin. Niistä olisi näin ollen ehdotetun 7 §:n mukaisesti ilmoitettava yhtiölle etukäteen.