Hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vastuu kylpyhuoneen korjauksesta

Tapauksessa oli kysymys kylpyhuoneiden korjaamisesta ja siitä että hallitus oli teettänyt 2012 päätetyt korjaukset vasta 2016 ja 2017. Kantaja osakkeenomistaja vaati hallituksen jäseniltä korvauksia koska yhtiölle oli aiheutunut vahinkoa korjausten pitkittymisestä. Sekä käräjäoikeus että hovioikeus katsoivat että hallituksen jäsenet eivät olleet vahingonkorvausvastuussa yhtiölle aiheutuneista vähäisistä vahingoista korjausten pitkittyessä syy-yhteyden puuttumisen takia. Tuomioissa katsottiin hallituksen jäsenten menetelleen huolellisesti selvitellessään korjaustapoja vaikka asia olikin pitkittynyt. Ajatuksena taustalla on tietysti se, että koska kylpyhuoneet ovat vanhoja niissä voi tapahtua lisää piileviä vuotoja korjaustapa selvittelyn aikana, mutta että nämä vahingot eivät ole syy-yhteydessä siihen että hallitus selvittelee asiaa huolellisesti. Toki havaittuihin vuotoihin on puututtava välittömästi kun ne tulivat tietoon, mutta näin oli tässä hallitus tehnytkin.

Asunto-osakeyhtiöissä hallituksen jäsenet ja isännöitsijä vastaavat hallinnon ja omaisuuden huolellisesta järjestämisestä asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Huolimatonta toiminta on kun ei välittömästi hoideta asiaa, josta tiedetään voivan aiheutua vahinkoa. Rajanveto huolellisen ja huolimattoman toiminnan välillä on usein vaikeaa varsinkin kun asunto-osakeyhtiöissä on vielä huolimattomuuden kynnys asetettu korkeammalle kuin liiketoimintaa harjoittavassa osakeyhtiössä. Hallituksen esityksessä on mm. todettu:
Asunto-osakeyhtiön johtoon kuuluville asetettavat vaatimukset ovat hallinnon järjestämistä koskevien yhtiöoikeuden yleisten periaatteiden soveltamisen seurauksena käytännössä lievemmät kuin mitä pidetään lähtökohtana sellaisessa liiketoimintaa harjoittavassa osakeyhtiössä, jossa omistus ja johto ovat eriytyneet. Esimerkiksi asunto-osakeyhtiössä edellytetty kunnossapidon taso perustuu lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiöissä kulloinkin yleisesti noudatettuun ja yleisesti tiedossa olevaan hyvään tapaan, johon vaikuttavat muun muassa asunto-osakeyhtiöiden keskinäisyys (vastikerahoitus) ja osakkeenomistajahallinto.
Osakkeenomistajien voidaan yleensä katsoa hyväksyneen esimerkiksi henkilövalintojen ja johdon käyttöön annettavien resurssien sekä talousarviota, kunnossapitoa ja muutostöitä koskevien päätösten kautta sen, että asunto-osakeyhtiön hallintoa ei järjestetä vastaavalla tavalla ammattimaisesti kuin liiketoimintaa harjoittavissa yhtiöissä. Asunto-osakeyhtiössä ei esimerkiksi yleensä edellytetä jatkuvaa seurantaa ja arviointia sen suhteen, milloin on yhtiön kannalta otollisinta suorittaa kunnossapitotoimi ottaen huomioon rahoitus- ja rakennuskustannusten kehitys ja rakennuspalveluiden saatavuus. (HE 24/2009 vp s. 57.)

Osakkeenomistaja voi ajaa vahingonkorvauskannetta yhtiötä vastaan ja erikseen hallituksen jäseniä ja isännöitsijää vastaan mikäli siihen on perusteita.

Lue koko tapaus HelHo 1.12.2021