Kuka vastaa vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta asunto-osakeyhtiössä? Who is liable for damage caused by a tenant in a housing company?

Osakkeenomistaja vastaa asunto-osakeyhtiölle asunto-osakeyhtiölain perusteella, että huoneistoa hoidetaan huolellisesti. Osakkeenomistaja saattaa joissain tilanteissa joutua myös vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta vastuuseen, mikäli on menetellyt huolimattomasti olosuhde arviossa. Katso esim. hovioikeus tapaus. Tässä riidassa oli kuitenkin tilanne, että asunto-osakeyhtiö vaati vahingonkorvausta työnantaja päävuokralaiselta suoraan alivuokralaisen aiheuttamasta vahingosta. Tarkkaan ottaen kysymys oli siis työsuhdeasunnosta. Silloin työnantaja vastaa asuinhuoneistojen vuokralain 86§ ja 19§ perusteella oman työntekijä vuokralaisensa aiheuttamasta vahingosta.

Vuokralainen on korvausvastuussa vuokranantajalle huoneistolle aiheuttamistaan vahingoista (laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 25§). Alla olevassa tapauksessa päävuokralaisen työntekijät olivat kuitenkin aiheuttaneet vahingon taloyhtiölle, jolloin sovellettavaksi tuli vahingonkorvauslaki 2 luvun 1§ 1 momentti, joka on vahingonkorvauksia koskeva yleislaki. Sen mukaan tuottamuksella eli huolimattomuudella toiselle aiheutettu vahinko tulee korvata. Huolimattomuutta arvioidaan vallitsevien olosuhteiden perusteella. Tässä merkitystä sai erityisesti vahinkoriski, eli se että kysymys oli huoneiston huonon hoidon muille huoneistoille ja rakennukselle mahdollisesti aiheutuvasta vahingosta, jolloin edellytetään huolellista menettelyä huoneiston hoidossa.
Asunto-osakeyhtiö kohdisti vaatimukset työnantaja päävuokralaiseen koska katsoi että sen olisi tullut huolehtia siitä, että työntekijävuokralaiset, jotka eivät olleet suomen kielen taitoisia, noudattavat yhtiön antamia ohjeita olla käyttämättä viemäriä tiettyinä ajankohtina.

Päävuokralainen ei ollut ohjeistanut vuokralaisiaan tästä. Päävuokralaisella katsottiin ilmeisesti olevan velvollisuus normaalia huolellisempaan menettelyyn tällaisessa suuremman vahinkoriskin tilanteessa. Jos päävuokralainen olisi ohjeistanut vuokralaisia, olisi päävuokralainen voinut välttyä vastuusta asunto-osakeyhtiölle ja korvausvastuuseen olisi voinut joutua vahingon aiheuttanut työntekijävuokralainen. Tässä myös herää kysymys, olisiko asunto-osakeyhtiön tiedottaminen pitänyt tehdä siten, että kaikki ymmärtävät tiedotteen sisällön varsinkin jos tiedettiin tai epäiltiin että talossa asuu kielitaidottomia asukkaita. Tätä kysymystä ei nyt tuotu esille käsittelyn aikana ratkaisun perusteella.

Vahingonkorvaustilanteet ovat usein oikeudellisesti monimutkaisia riitoja. Varsinkin kun tilannetta säätelee useammat eri lait ja huollisuutta arvioidaan eri tavoin eri henkilöiden ja eri olosuhteiden perusteella. Aina edellytetään kuitenkin kausaalisuutta eli jos olisi menetelty toisella tavalla, olisiko vahinko voitu välttää. Ja oliko tämä toisella tavalla menettely se, mitä voidaan yleisen huolellisuuden tai sovellettavan normin perusteella voitu edellyttää toimimisessa.

Katso koko tapaus KKO 2024:64

The shareholder is liable to the housing company based on the Housing Companies Act for the careful management of the apartment. In some situations, the shareholder may also be liable for damage caused by the tenant if he has acted negligently in assessing the circumstances. However, in this dispute, the housing company claimed damages from the employer, the main tenant, directly for damage caused by the subtenant. Strictly speaking, the issue was therefore an employment apartment. In that case, the employer is liable for damage caused by its own employee, the tenant, based on Sections 86 and 19 of the Residential Tenancies Act.

The tenant is liable to the landlord for damages caused by the tenant to the apartment (Section 25 of the Residential Tenancies Act). In the case below, however, the main tenant's employees had caused damage to the housing company, in which case Chapter 2, Section 1, Subsection 1 of the Damages Act, which is the general law on damages, became applicable. According to it, damage caused to another through negligence or carelessness must be compensated. Carelessness is assessed based on the prevailing circumstances. In this case, the risk of damage was particularly important, i.e. the fact that the poor maintenance of the apartment could potentially cause damage to other apartments and the building, which requires careful handling of the apartment.

The housing company directed the claims against the employer, the main tenant, because it considered that it should have ensured that the employee tenants, who were not fluent in Finnish, followed the instructions given by the company not to use the sewer at certain times. The main tenant had not instructed its tenants about this. The main tenant was apparently considered to have a duty to act more carefully than normal in such a situation with a higher risk of damage. If the main tenant had instructed the tenants, the main tenant could have avoided liability to the housing company and the employee tenant who caused the damage could have been held liable for compensation. This also raises the question of whether the housing company should have provided information in a way that everyone understood the content of the information, especially if it was known or suspected that there were residents living in the building who did not speak Finnish. This issue was not raised during the proceedings based on the decision.

Damage compensation situations are often legally complex disputes. Especially when the situation is regulated by several different laws and care is assessed in different ways based on different persons and different circumstances. However, causality is always required, i.e. if the procedure had been carried out in a different way, could the damage have been avoided? And was this procedure, in other words, what could be expected from the general diligence or applicable norm in acting?