Osakkaan vai yhtiön kunnossapitovastuu, putkivuodot?

Tapauksessa on ensisijaisesti kysymys siitä, onko kunnossapitovastuu K***silla vai yhtiöllä. K***sten hallitsemassa huoneistossa oli todettu kaksi vesivahinkoa, josta toinen vesivahinko oli aiheutunut K***sten kylpyhuoneessa olleesta lämpimänveden hanakulman vuodosta ja toinen erillisen yksiön lattian alla olleen putken vuodosta.

Yhtiön mukaan K***sten huoneistossa todetun kahden vesivahingon korjauskustannukset ovat yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluneet K***sten vastattaviksi. Vauriokohdat ovat sijainneet K***sten hallinnassa olleessa rakennuksenosassa ja putkissa, jotka ovat palvelleet vain K***sten huoneistoa. Yhtiössä toteutetun erityisen tarkastuksen mukaan taloyhtiön kirjanpidossa vuonna 2014 on virheellisesti vesivahinkoa koskevia kustannuksia kanteessa tarkoitettu määrä, joka kuuluu yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla K***sten vastattavaksi.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön välillä säännöksen mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Hovioikeus toteaa, että vesiputkisto on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukainen kaikkia huoneistoja palveleva perusjärjestelmä, jolloin lähtökohtana on, että sen kunnossapidosta ja sen vian vuoksi aiheutuneiden vahinkojen korjaamisesta vastaa yhtiö. Kysymys on nyt siitä, onko yhtiöjärjestyksessä määrätty vastuusta toisin.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentissa on säädetty osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuudesta. Sen mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Käräjäoikeus toteaa, että kyse on ollut K***sten huoneistossa tapahtuneesta heistä riippumattomasta syystä johtuneesta vesivahingosta. Vesivahinko olisi voinut tapahtua kenen asunnossa tahansa. Käräjäoikeus katsoo, että vesijohtojärjestelmä on koko taloyhtiötä palveleva kokonaisuus. Taloyhtiössä on oltu sitä mieltä, että mainittu kylmän veden runkoputki on ollut yhtiön vastuulla, mutta jokaista huoneistoa erikseen palvelevat ohuemmat vesiputket ovat kunkin osakkaan vastuulla. Käräjäoikeus toteaa lopuksi, että vesijohtojärjestelmä on ollut yhtiön vastuulla ja siten myös vesivahinkojen korvaaminen kummankin vahingon osalta.

Hovioikeus toteaa seuraavaa:
Yhtiöjärjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava lähtökohdaksi määräyksen sanamuoto. Sanamuodon mukaisesta tulkinnasta voidaan poiketa silloin, kun tällainen tulkinta ei vastaa sitä tarkoitusta, joka lausekkeella osana yhtiöjärjestystä on, tai se johtaa yhtiön, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yllättävään tai kohtuuttomaan lopputulokseen. Yhtiöjärjestyksen tulkinnassa on lisäksi otettava huomioon asunto-osakeyhtiölain yhtiöjärjestykselle asettamat rajoitukset ja asunto-osakeyhtiölain tulkinnassa noudatettavat keskeiset periaatteet. Yhtiöjärjestyksen sanamuodon mukainen tulkinta on siis pyrittävä myös sovittamaan yhteen sen kokonaisuuden kanssa, jonka osa yhtiöjärjestys on. (KKO 2001:57 ja KKO 2017:2 kohdat 9 ja 10.)

Edelleen hovioikeus toteaa, että:
Yhtiöjärjestyksen julkinen luonne ja osakkeiden siirtokelpoisuus huomioon ottaen se ei ole sopimukseen rinnastettavissa, ja siten yhtiön noudattaman käytännön merkitys yhtiöjärjestyksen tulkinnassa on arvioitava tapauskohtaisesti. Oikeuskäytännössä on muun ohella katsottu, että vuosiakaan kestänyt yhtiöjärjestyksen vastainen käytäntö ei ollut luonut osakkeenomistajille yhtiöjärjestyksen määräyksistä poikkeavia oikeuksia tai velvollisuuksia. (Ks. KKO 1989:146, KKO 1998:61, KKO 2009:22 ja KKO 2012:88.) Yhtiöjärjestyksen tulkinnassa voidaan siten ainoastaan varsin rajoitetuin edellytyksin antaa merkitystä yhtiössä noudatetulle käytännölle.


Kysymyksessä olevan yhtiöjärjestyksen 11 §:ssä on kyse kustannuksista, jotka johtuvat osakkeenomistajan vastuulle kuuluvista huoneistoista, piha-alueista, rakennuksista tai rakennuksenosista. Edelleen yhtiöjärjestyksen 11 §:n mukaan niistä kustannuksista, joita ei voida kohdistaa mihinkään yksittäiseen huoneistoon, piha-alueeseen eikä rakennukseen tai rakennuksenosaan, joka on tietyn osakkeenomistajan hallinnassa, vastaavat osakkeenomistajat yhdessä.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella osa yhtiön putkista palvelee kaikkia rakennuksia ja osa vain tiettyjä rakennuksia, mikä osaltaan tukee sitä näkemystä, että kunnossapitovastuu jakautuisi jokaisen putken osalta erikseen. Toisaalta putkiston osalta ei voida yhtiöjärjestyksen 11 §:n sanamuodon perustella kuitenkaan tehdä sellaista tulkintaa, että putkistoa ei tulisi tarkastella kokonaisuutena. Putkiston osalta kysymys ei ole myöskään yhtiöjärjestyksen 11 §:ssä tarkoitetusta rakennuksesta tai rakennuksen osasta, eikä perusjärjestelmiä ole mainittu kyseisessä yhtiöjärjestyksen kohdassa. Näin ollen asiassa on katsottava, ettei yhtiöjärjestyksessä ole asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuusta poikkeavaa määräystä perusjärjestelmien osalta.

Asunto-osakeyhtiö on vielä vedonnut siihen, että yhtiössä oli muodostunut yhtiöjärjestyksen 11 §:n soveltamista koskeva vakiintunut käytäntö, jolla oli merkitystä yhtiöjärjestyksen tulkinnassa.

Kuten edellä on todettu, yhtiöjärjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava lähtökohdaksi määräyksen sanamuoto. Hovioikeus katsoo, että tilanteessa, jossa yhtiöjärjestyksen tulkinnassa saadaan tukea säännöksen sanamuodosta sekä yleisistä asunto-osakeyhtiölain tulkinnassa noudatettavista keskeisistä periaatteista, yhtiössä noudatetulle käytännölle ei voida antaa merkittävää painoa yhtiöjärjestyksen tulkinnassa.


Hovioikeus katsoo, että tilanteessa, jossa yhtiöjärjestyksen tulkinnassa saadaan tukea säännöksen sanamuodosta sekä yleisistä asunto-osakeyhtiölain tulkinnassa noudatettavista keskeisistä periaatteista, yhtiössä noudatetulle käytännölle ei voida antaa merkittävää painoa yhtiöjärjestyksen tulkinnassa. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja johtopäätökset siltä osin kuin se on katsonut yhtiön olleen vastuussa lattian alla olleen vahingon korjauskustannuksista.

KKO 1989:146, https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/1989/19890146
KKO 1998:61, https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/1998/19980061
KKO 2001:57, https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2001/20010057
KKO 2009:22, https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2009/20090022
KKO 2012:88, https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2012/20120088
KKO 2017:2, https://finlex.fi/fi/oikeus/kko/kko/2017/20170002

Hakusanat: taloyhtiö, asunto-osakeyhtiö, putkivuoto, kunnossapitovastuu, toimivalta, esteellisyys, yhtiöjärjestys, tulkinta


Helsingin hovioikeus
Tuomio Nro 1735
Antamispäivä 16.12.2020
Diaarinumero S 19/1257

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 29.3.2019 nro 9191 (liitteenä)

Asia
Asunto-osakeyhtiöasia

Valittaja
Asunto Oy M***e

Vastavalittajat
L J S K***
T E K***

Vastapuolet
L J S K***
T E K***
Asunto Oy M***e


Asian käsittely hovioikeudessa
Asunto Oy M***eelle 2.7.2019 ja L ja T K***selle 19.8.2019 on myönnetty jatkokäsittelylupa.

Asiassa on toimitettu pääkäsittely 9. ja 10.9.2020.

Valitus
Asunto Oy M***e (jäljempänä asunto-osakeyhtiö tai yhtiö) on toistaen kanteensa hylätyiltä osin vaatinut, että L ja T K*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan sille:
-erityisestä tarkastuksesta aiheutuneet kulut 14.697,10 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.4.2017 lukien (vaatimuskohta 2),
-vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuneet lisäkustannukset 2.325 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 13.11.2017 lukien (vaatimuskohta 3) ja
-huoneiston B vesivahingon korjauskustannukset 12.327,47 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.4.2017 lukien (vaatimuskohta 4).

Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että L ja T K*** velvoitetaan korvaamaan yhteisvastuullisesti sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 41.657,02 eurolla ja hovioikeudessa 24.887,10 eurolla, molemmat määrät korkoineen.
Erityisestä tarkastuksesta aiheutuneiden kulujen (vaatimuskohta 2) osalta K***set olivat kiistäneet korvausvelvollisuutensa sillä perusteella, että kustannukset kuuluivat asunto- osakeyhtiölain 9 luvun 16 §:n perusteella yhtiön vastattaviksi, ja että yhtiöllä olisi ollut tarvittava aineisto hallussaan jo tarkastusta haettaessa. K***set eivät siis olleet asiassa esittäneet väitettä siitä, että hakemus erityisen tarkastuksen määräämiseksi olisi yhtiökokouksessa päätetty tehtävän vasta ”heti kesälomien jälkeen”. Seikkaan oli kiinnitetty huomiota vasta käräjäoikeuden pääkäsittelyssä, ja koska kyseessä oli väitteenvarainen asia, asunto-osakeyhtiöllä olisi tullut olla mahdollisuus vastata siihen ja esittää siihen liittyen näyttöä. Tuomiota ei voitu perustaa seikkaan, johon K***set eivät olleet vedonneet. Joka tapauksessa hakemuksen tekijä oli ollut asunto-osakeyhtiön osakas, eikä tämä tai asunto-osakeyhtiö olleet velvollisia odottamaan K***sten selvitystä. K***set eivät olleet käräjäoikeudessa esittäneet väitettä myöskään siihen liittyen, olivatko K***set toimineet hallituksen jäsenen vai osakkaan asemassa.

Kirjanpidon selvittämisestä aiheutuneiden lisäkustannusten (vaatimuskohta 3) osalta merkitystä korvausvelvollisuudelle ei ollut sillä, että asia oli saatettu vireille myös aluehallintovirastossa. Vuoden 2015 kirjanpito ja tilinpäätös eivät voineet jäädä odottamaan erityisen tarkastuksen tuloksia. K***sten menettely oli ollut tarkoituksellista, sillä heidän omassa intressissään oli ollut se, ettei yhtiössä kerätty lisävastikkeita laskujen maksuun, sillä maksuvelvollisuus olisi koskenut heitäkin.

Huoneiston B korjauskustannusten (vaatimuskohta 4) osalta K***set olivat vieneet hallituksena yhtiön kirjanpitoon vuodelle 2014 hallitsemansa huoneiston korjaamisesta aiheutuneita kustannuksia. Kyse oli kahdesta vesivahingosta, joista kumpikin kuului K***sten vastattavaksi. Korjaus- ja kunnossapitovastuuta koskeva yhtiöjärjestyksen määräys ei ollut epäselvä. K***stenkin puolesta oli vastauksessa kanteeseen todettu, että yhtiön tekniset järjestelmät, jotka palvelivat useampaa huoneistoa, olivat yhtiön korjaus- ja kunnossapitovastuulla, vaikka korjaustarve ilmenisi vain yhdessä huoneistossa. K***set olivat olleet esteellisiä toimimaan huoneistonsa remontin suhteen sen osalta, mikä on mennyt niin sanottujen hätätöiden yli. K***set olivat perustelleet vakuutuskorvausten ottamista omalle tililleen sillä, että toinen vuotovahinko oli ollut heidän itsensä vastattava, ja että yhtiön vastuulle kuuluvaa vahinkoa vakuutusyhtiö ei ollut lainkaan korvannut. Vaikka toinen vesivahinko tai molemmat vesivahingot kuuluisivat asunto-osakeyhtiölle, K***set olivat vahingonkorvausvastuussa yhtiölle sillä maksattamansa määrän osalta, sillä nämä olivat toimivaltansa ylittäen tehneet urakkasopimuksen ja sopineet kertakorvauksesta, jonka määrä ei riittänyt remontti- kustannuksiin. K***set olivat siten vastuussa kertakorvauksen ylittäneistä korjauskustannuksista.

Oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa koskevan vaatimuksen osalta asunto-osakeyhtiö on lausunut, että K***set olivat hävinneet väitteensä siitä, että kanne oli tullut vaatimusten 1, 2 ja 4 osalta jättää tutkimatta. Tämän väitteen käsittelystä oikeudenkäynti laajeni ja oikeudenkäyntikustannukset kasvoivat. Kohdan 1 vaatimus oli ollut määrältään pieni, mutta sen kiistäminen pakotti asunto-osakeyhtiön esittämään näyttöä asiassa. Kohdan 2 erityisestä tarkastuksesta koskevan vaatimuksen asunto-osakeyhtiö oli perusteeltaan voittanut. Asunto-osakeyhtiölle koituneet oikeudenkäyntikulut olivat tältä osin aiheutuneet korvausvelvollisuuden perusteen selvittämisestä. Kohdan 3 kirjanpito- ja tilinpäätöksen oikaisusta aiheutuneita kustannuksia koskeva vaatimuskohta oli vähäinen osa asunto-osakeyhtiön vaatimuksista, eikä häviämisellä sen osalta ollut voinut olla vaikutusta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen. Kanteen pääasialliset vaatimukset perustuivat K***sten menettelyyn huoneistoremonttinsa yhteydessä ja siitä aiheutuvaan korvausvastuuseen ja sen selvittelyyn (vaatimuskohta 4). Määrällisesti suurin työ asunto-osakeyhtiön puolelta oli asiassa tehty tämän kohdan perusteiden selvittämisessä siltä pohjalta, mitä kanteeseen on vastattu ja mitä kiistetty ennen pääkäsittelyä. Lisäksi vastaajat olivat hävinneet väitteensä siitä, etteivät he olleet olleet hallituksen jäseninä toimiessaan esteellisiä tai ylittäneet toimivaltansa. Kohdan 4 vaatimuksen määrä ei ollut edellyttänyt erityistä selvittämistä. Todistaja S P***in henkilötodistelussa ei ollut kysymys riidattoman asian todistelusta.

Vastavalitus

L ja T K*** ovat vaatineet, että asunto-osakeyhtiön vaatimukset kohtien 1, 2 ja 4 osalta jätetään ensisijaisesti tutkimatta tai toissijaisesti hylätään. Lisäksi K***set ovat vaatineet, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa käräjäoikeudessa 24.325,19 eurolla ja hovioikeudessa 15.462,10 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Osapuolet olivat jo sopineet kohtien 1, 2 ja 4 mukaiset asiat tuomioistuimen vahvistamalla sovinnolla 19.6.2017. Ainakin kannevaatimukset kohdissa 1 ja 4 tuli jättää tutkimatta tai hylätä, sillä kyseisiä kannevaatimuksia koskeva yhtiökokouksen päätöksen moiteoikeudenkäynti oli ollut vireillä ja osana sopimusta 19.6.2017, johon eri kanteita oli yhdistetty. Käräjäoikeuden vahvistamassa sovinnossa oli sovittu osapuolten tiedossa olleet ja avoimet erimielisyydet kertakaikkisella sopimuksella, jonka mukaan kummallakaan osapuolella ei ole muita vaatimuksia toisiaan kohtaan kyseisessä asiassa eikä siihen yhdistetyissä asioissa. Käräjäoikeudessa L K***sen kuulemisessa ilmeni, että ennen sovintoa varatuomari T*** oli jo 2.3.2017 esittänyt K***sille oikeudenkäyntiuhkaisen vaatimuksen koskien vesivahingonkorjauskuluja sekä erityisen tarkastuksen kuluja. Tämäkin osoittaa, että nämä asiat ovat olleet osa sovintoa.

Vaikka erityisen tarkastuksen kuluvaatimus ei ollut ollut esillä sovinnon yhteydessä erillisenä kannevaatimuksena, sen kulut olivat olleet tiedossa ja siihen oli viitattu vastikkeen käyttökohteena. Sovinto oli siten koskenut myös vaatimusta kohdassa 2.


Vastaukset

L ja T K*** ovat vaatineet, että asunto-osakeyhtiön valitus hylätään ja se velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 15.462,10 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei ollut valituksen johdosta syytä muuttaa. Käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen oli aihetta ainoastaan vastavalitusta koskevilta osin.

Erityisen tarkastuksen (vaatimuskohta 2) korvaamista koskevan vaatimuksen osalta asunto-osakeyhtiö oli suhtautunut hyväksyen siihen, että kulut jäävät sen maksettavaksi asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 16 §:n mukaisesti.

Vastaajat eivät ylipäätään olleet rikkoneet asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä, eivätkä ainakaan siten, että siitä seuraisi erityisen tarkastuksen kustannusten korvausvastuu.

Kirjanpidon selvittämisestä aiheutuneiden lisäkustannusten (vaatimuskohta 3) osalta kirjanpidossa itsessään ei ollut ollut mitään korjausta vaativaa vikaa tai puutetta. Vuonna 2015 oli ilmennyt muutamia tositteita, jotka olisi tullut kohdentaa vuoteen 2014. Asunto-osakeyhtiön johto oli ollut niistä tietoinen vuonna 2015.

Huoneiston B korjauskustannusten (vaatimuskohta 4) osalta vesivahingot olivat aiheutuneet kahdesta eri syystä. Asunto-osakeyhtiön vastattavaksi kuuluva vuoto oli aiheutunut lattian alla kylmän veden putkessa, ja toinen vuoto oli aiheutunut lämpimän veden putkistossa lavuaarille tulevassa hanakulmassa. K***sten vastuu hanakulmavuodosta perustui siihen, että kyseessä oli aiemman osakkeenomistajan muutostyöstä aiheutunut vahinko. Yhtiöjärjestyksessä ei ollut määräystä siitä, että alkuperäiset putket eivät kuuluisi asunto-osakeyhtiön vastuulle. Yhtiöjärjestyksen perusteella lattian alla ollut vuoto kuului yhtiön vastuulle riippumatta siitä, oliko se ollut kylmän veden rungossa vai lämpimän kierron putkessa. L K*** oli jakanut purku- ja korjauslaskut yhtiön ja osakkaan kesken kuten vahingon laajuuden ja vakuutustarkastajan ohjeiden mukaan oli katsottu oikeaksi. Vahinko- ja ei ollut korvattu vakuutuksesta täyteen määrään. Jos K***sten katsotaan erehtyneen vahinkotarkastajan ohjeistuksesta, K***set hyväksyvät erityisen tarkastajan päätelmän siitä, että K***sille oli tällöin tullut asiassa etua 3.479,04–5.009,04 euroa. K***set eivät olleet olleet esteellisiä asiassa, sillä asunto on kunnostettu perustasoonsa. Asunto-osakeyhtiölle ei ollut myöskään aiheutunut tästä vahinkoa.

Käräjäoikeuden ratkaisu oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta oli tuomiolauselmaan nähden oikea.

Asunto Oy M***e on vaatinut, että K***sten vastavalitus hylätään ja heidät velvoitetaan korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 24.887,10 eurolla korkoineen.

Espoon käräjäoikeudessa oli vuosina 2016–2017 ollut vireillä kolme asun- to-osakeyhtiön nostamaa kannetta, joilla oli vaadittu K***sten velvoittamista maksamaan maksamattomia yhtiövastikkeita yhteensä noin 30.000 euroa. K***set olivat puolestaan nostaneet kaksi yhtiökokouksen päätöksen moite- kannetta, jotka olivat koskeneet yhtiökokouspäätösten 26.2.2016, 17.3.2016 ja 19.12.2016 mitättömiksi tai pätemättömiksi katsomista. Käräjäoikeus on yhdistänyt asiaan L 17/2035 muut asiat.

Yhtiökokouksessa 26.2.2016 oli päätetty yhtiövastikkeiden perimisestä yhtiön vastattavien L***a Oy:n ja Asianajotoimisto K***sen laskujen maksamiseksi. Yhtiökokouksessa 17.3.2016 oli päätetty hyväksyä osakas L***en kustannuksellaan teettämä viemäriputkien korjaus yhtiön vastattavaksi. Yhtiökokouksessa 19.12.2016 oli päätetty ottaa K***sten hallitsema huoneisto B yhtiön hallintaan kolmeksi vuodeksi sekä vahingonkorvauskanteen nostamisesta K***sia vastaan heidän asunto-osakeyhtiön maksettaviksi hyväksymiensä Espoon Puutyö Oy:n laskujen, 12.327,47 euroa, osalta sekä Asianajotoimisto K***sen maksamattomalle asianajolaskulle kertyneiden perintäkulujen ja viivästyskorkoseuraamusten, 527,35 euron osalta.

Sovitussa asioissa oli siis kyse K***sten vastikkeenmaksuvelvollisuudesta ja toisaalta yhtiökokouspäätösten pätevyydestä sekä hallintaanottopäätöksen täytäntöönpanosta. Asioissa ei ollut ollut kyse vahingonkorvausvaatimuksista K***sia kohtaan. Sopimus oli asiamiesten yhdessä laatima. K***sten asiamiehen velvollisuus oli ollut huolehtia siitä, että sopimuksen teksti oli sen mukainen kuin hänen päämiehensä ovat tarkoittaneet.

Sopimukseen oli kirjattu, että K***set luopuvat moitekanteistaan ja yhtiökokouspäätöksen jäävät voimaan. Voimaan jäivät siis K***sten vastikkeenmaksuvelvollisuus ja tehty hallintaanottopäätös sekä päätökset nostaa vahingonkorvauskanteet K***sia kohtaan. Hallintaanottopäätöksen täytäntöönpanosta luopumisesta oli sovittu sillä edellytyksellä, että K***set maksavat jo erääntyneet vastikkeet sekä erääntyvät vastikkeet sovitusti.

Sovinnon sisältönä oli ollut, ettei kummallakaan osapuolella ollut muita vaatimuksia toisiaan kohtaan tässä asiassa eikä siihen yhdistetyissä asioissa. Sovinnossa ei ollut ollut tarkoitus sopia K***sten vahingonkorvausvelvollisuudesta. K***sten vahingonkorvausvastuu ei ollut ollut riidan kohteena aiemmin sovitussa asiassa. Sen vuoksi se ei olisi voinut olla myöskään tehdyn sovinnon kohteena.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli vasta sovinnon vahvistamisen jälkeen 31.10.2017 tehnyt päätöksen nostaa korvauskanteen erityisestä tarkastuksesta aiheutuneiden kulujen osalta. Yhtiökokousta sitovasti ei oltu kesällä 2017 voitu sopia, ettei vahingonkorvausta tultaisi vaatimaan.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevään kirjalliseen todisteluun lukuun ottamatta todisteita K10, K11, K12, K27, V1 ja V2. Asunto-osakeyhtiö on lisäksi vedonnut uutena todisteena todisteen K2 liitteeseen yhtiökokouspöytäkirja 25.6.2015.

Pääkäsittelyssä on kuultu L K***sta ja T K***sta todistelutarkoituksessa sekä todistajina M M***ää, M Ai***aa, T M***a, S K***aa, S A***aa, S P***ia, M R***yä ja J B***nia.

Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Ratkaistavat kysymykset

Asiassa on Asunto Oy M***een valituksen johdosta kysymys erityisen tarkastuksen kulujen (vaatimuskohta 2), kirjanpidon selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuneiden lisäkustannusten (vaatimuskohta 3) sekä vesivahingon korjauskustannusten korvausvelvollisuudesta (vaatimuskohta 4). Asunto-osakeyhtiö on perustanut vaatimuksensa L ja T K***sen vastuuseen asunto-osakeyhtiön hallituksen jäseninä.

Vastavalituksen johdosta asiassa on kuitenkin ensin arvioitava, onko asunto-osakeyhtiön vaatimukset kohtien 1, 2 ja 4 osalta jätettävä tutkimatta tai hylättävä Espoon käräjäoikeuden 19.6.2017 vahvistaman sovinnon johdosta.

Henkilötodistelu
Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet olennaisilta ja asian ratkaisuun vaikuttavilta osin kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu.

Vastavalitus
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 9–12 ilmenevät perustelut ja johtopäätökset siitä, että vaatimuskohdat 1, 2 ja 4 on voitu tutkia tässä oikeudenkäynnissä. Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen tältä osin ei ole.

Vaatimuskohta 2

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että K***set velvoitetaan korvaamaan asunto-osakeyhtiölle erityisestä tarkastuksesta aiheutuneet kulut 14.697,10 euroa korkoineen. K***set ovat katsoneet, että asunto-osakeyhtiöllä oli ollut kaikki oleellinen tieto jo ennen erityistä tarkastusta, eikä erityisen tarkastuksen kuluilla ollut korvauksen mahdollisuuden muodostamaa syy-yhteyttä.

Asunto-osakeyhtiön johtohenkilön korvausvastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:ssä. Sanotun pykälän 1 momentin mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Saman pykälän 2 momentin mukaan muun muassa hallituksen jäsenen on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Yhtiökokouksen pöytäkirjan 11.6.2014 (K2) myöhemmin korjatun kohdan 14 mukaan kokouksessa oli sovittu, että osakas B lupasi toimittaa kopiot huoneiston B korjauslaskuista (sisältäen puheenjohtajan erittelyn mukaan yhtiölle tulleet laskut, vakuutusyhtiölle menneet laskut sekä osakas B:n omat laskut), selvityksen vakuutuskorvauksesta ja antaa taloudellisen loppuselvityksen syyskuun 2014 loppuun mennessä kaikille osakkaille, viimeistään kuitenkin puolen vuoden sisällä töiden päättymisestä.

Yhtiökokouksen pöytäkirjan 25.6.2015 (K2) kohdan 17 mukaan kokouksessa oli sovittu, että osakas B toimittaa vesivahingon taloudellisen laskelman ja tarvittavat selvitykset tapahtuneesta vesivahingosta. Mainitun kohdan mukaan samaa oli pyydetty jo vuotta aiemmin. Edelleen saman kohdan mukaan selvityksen olisi oltava tehtynä kesäkuun aikana tai heti lomien jälkeen. Pöytäkirjantarkastaja M M***än huomautuksen 12.7.2015 mukaan K*** oli lausunut kokouksessa sanat ”heti lomien jälkeen”.

Hovioikeus toteaa, että yhtiökokous on kaksi kertaa pyytänyt K***silta selvityksen vesivahingon korjauskustannuksista ja saaduista korvauksista. K***silla on ollut mahdollisuus pyydetty selvitys esittää. Tilanteessa, jossa korjauskustannuksia kattamaan saadut vakuutuskorvaukset on maksettu yksin K***sten omalle pankkitilille ja jossa yhtiön puolelta on ollut epäselvyyttä siitä, miten korjauskustannukset jakautuvat yhtiön ja K***sten välillä, K***sten on hallituksen jäseninä täytynyt tietää, että kyseisen selvityksen on täytynyt kattaa kaiken heidän tiedossaan olevan selvityksen yhtiön ja K***sten välisten vastuiden selvittämiseksi. K***set eivät olleet voineet olla perustellusti sellaisessa käsityksessä, että riittävä selvitys olisi muodostunut sellaisista kustannuksista, jotka ovat yksin heidän käsityksensä mukaan kuuluneet heidän vastuulleen osakkaina. Mainitut seikat huomioon ottaen yhtiöllä on ollut perusteltu syy tehdä hakemus erityisestä tarkastuksesta aluehallintovirastolle. Tätä johtopäätöstä tukee se, että myös aluehallintovirasto on katsonut korjauskustannuksissa, niiden jakamisessa sekä maksetuissa vakuutuskorvauksissa olleen epäselvyyksiä, joiden tarkastaminen oli perusteltua. Aluehallintoviraston päätöksen 7.10.2016 (V8) mukaan hakemukseen oli suostuttava, koska hakemuksen tueksi on painavia syitä erityisen tarkastuksen toimittamiseksi. Mainitut seikat sekä K***sten asema ja vastuu hallituksen jäseninä huomioon ottaen K***set ovat ainakin huolimattomuuttaan aiheuttaneet sen, että erityinen tarkastus on jouduttu tekemään. Näin ollen he ovat asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla velvollisia korvaamaan yhtiölle erityisestä tarkastuksesta aiheutuneet kulut.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja johtopäätökset siltä osin, kuin se on tuomionsa sivulla 16 katsonut K***sten ylittäneen toimivaltansa ja menetelleen hallituksen jäseninä esteellisinä, sekä siltä osin, kuin käräjäoikeus on katsonut K***sten olleen korvausvelvollisia yhtiölle.

Käräjäoikeus on korvausvaatimuksen määrän osalta kuitenkin katsonut, että ottaen huomioon muun muassa erityisen tarkastuksen kustannus verrattuna yhtiölle mahdollisesti koituvaan vahinkoon sekä sen, että erityinen tarkastus oli laitettu vireille ennen K***sille annetun määräajan umpeutumista toimittaa korjauskustannusselvitykset yhtiölle, vaatimuksen täysimääräistä korvaamista oli pidettävä K***sten kannalta kohtuuttomana.

Hovioikeus katsoo, ettei asian vireilläolo aluehallintovirastossa ole estänyt K***sia toimittamasta vaadittua selvitystä yhtiölle siinäkään tapauksessa, että selvityksen toimittamisen määräaika olisi K***sten väittämällä tavalla umpeutunut. Varsin todennäköistä on, että esittämällä vielä tässä vaiheessa selvitystä korjauskustannuksista ja saaduista vakuutuskorvauksista, tällä menettelyllä olisi ollut ainakin erityisen tarkastuksen kustannuksia vähentävä vaikutus. Toisaalta L K*** on hovioikeudessa kertonut, ettei hänen mielestään vuonna 2015 ollut ollut enää mitään selvitettävää, kun kaksi laskua yhtiölle oli jo annettu. Tähän nähden selvää on, etteivät K***set olisi toimittaneet vaadittua selvitystä ennen väittämänsä määräajan umpeutumista.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, ettei K***sten korvausvastuun kannalta ole merkitystä sillä, että erityinen tarkastus oli laitettu vireille ennen K***sille väitetysti annetun määräajan umpeutumista toimittaa kysymyksessä oleva selvitys yhtiölle.

Viitaten edellä lausumaansa hovioikeus toteaa, että erityinen tarkastus on tehty juuri K***sista johtuvista syistä. Hovioikeus pitää varsin epätodennäköisenä, että kysymyksessä olevia kustannuksia ja niiden vastuiden jakautumista olisi saatu teetettyä kevyemmällä tilintarkastuksella, joka tässä tapauksessa tilikauden 2014 osalta oli jo tehty. Tätä johtopäätöstä tukee erityisesti ensinnäkin se, että aluehallintovirasto on katsonut erityisen tarkastuksen toimittamisen perustelluksi ja toiseksi se, että tarkastuksen suorittaneen A***an hovioikeudessa antamasta kertomuksesta ja hänen laatimastaan lausunnosta (K4) ilmenevien seikkojen perusteella selvitystyön asiakirja-aineisto on ollut mittava ja se on vaatinut runsaasti toimenpiteitä haastatteluineen.

Kaikki edellä mainitut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että K***set ovat velvollisia yhteisvastuullisesti maksamaan yhtiölle erityisen tarkastuksen toimittamisesta aiheutuneet kulut täysimääräisesti. Käräjäoikeuden tuomiota on tältä osin siten muutettava.

Vaatimuskohta 3

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että K***set velvoitetaan korvaamaan yhtiölle vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuneet lisäkustannukset 2.325 euroa korkoineen sillä perusteella, että yhtiön kirjanpitoa oli jouduttu selvittelemään sen jälkeen, kun K***set olivat jääneet pois hallituksesta 30.9.2015 ja että kirjanpidosta oli puuttunut lasku- ja ja saadut vakuutuskorvaukset, ja siinä oli ollut epäselvyyttä B-huoneiston vesivahingon korjauskustannusten osalta.

Hovioikeudessa on otettu vastaan sama näyttö, kuin mitä käräjäoikeuden tuomioon (sivut 17–18) on kirjattu. Yhtiön kirjanpitäjänä toiminut K***a on hovioikeudessa lisäksi kertonut, että K***sten huoneiston vesivahinkoasiassa oli laskutettu taloyhtiötä, mutta vakuutuskorvauksia ei ollut kuitenkaan tullut, mitä seikkoja hän oli käynyt läpi hallituksen puheenjohtajan ja tilintarkastajan kanssa. Yhtiöltä laskuttamiansa toimenpiteitä (ks. K13 ja K17) K***a on perustellut sillä, että kirjanpitäjän oli tutkittava kirjanpitoaineistossa olleet epäselvät asiat, mikäli niitä oli. Epäselviä asioita ei voitu jättää huomiotta. Lisäksi kolmen osakkaan yhtiössä kaksi osakasta (osakkaat A ja C) olivat suorittaneet yhtiölle kuuluvia ylimääräisiä laskuja. Nämä laskut oli selvitettävä sekä se, miten yhtiön tuli maksaa ne takaisin kyseisille osakkaille. Edelleen K***an kertomuksesta on ilmennyt, ettei vesivahinkoasiaa vakuutuskorvauksineen ollut käsitelty vuoden 2014 kirjanpidossa velkana. Vuoden 2014 tilinpäätöksessä oli huomioitu korjauskuluina Espoon Puutyön kaksi laskua, jotka oikaistiin vuoden 2015 kirjanpidossa yhtiön saamisena.

Esitetyn selvityksen perusteella K***an yhtiöltä laskuttamat lisätyöt ovat perustuneet pääasiassa K***sten huoneistossa B 7.12.2013 todetun vesivahingon kustannusten ja vakuutuskorvausten selvittämisestä. Kuten vaatimuskohdassa 2 on todettu, selvityksen puute on johtunut K***sista ja johtanut siihen, että selvityksen hankkimiseksi yhtiö on joutunut 8.7.2015 hakemaan erityisen tarkastuksen tekemistä. Lisäksi kustannuksia on aiheuttanut sen selvittäminen, miten yhtiön tuli maksaa takaisin kahden muun osakkaan yhtiön puolesta maksamat suoritukset. Hovioikeus katsoo, että näiden seikkojen selvittäminen on ollut tarpeen kanteessa selostettujen tilikausien kirjan- pidon ja tilinpäätöksen oikeellisuuden takaamiseksi. Lisäksi hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, ettei korvausvelvollisuuden kannalta ole merkitystä sillä, että ennen K***an selvitystyötä yhtiö oli hakenut erityisen tarkastuksen toteuttamista aluehallintovirastolta: Kuten yhtiö on todennut, vuoden 2015 kirjanpito ja tilinpäätös eivät ole voineet jäädä odottamaan erityisen tarkastuksen tuloksia.

Edellä mainitut seikat sekä sen huomioon ottaen, että Kn selvitystyö on ollut aiheellista jäljempänä vaatimuskohdassa 4 K***sten menettelystä todetusti, K***set ovat aiheuttaneet yhtiölle vahinkoa kirjanpitäjän lisätyönä tilikauden 2015 osalta eli yhteensä 34 tunnilta à 50 euroa (K13, lasku 2017/64). Kyseistä määrää on pidettävä selvitettävään työmäärään nähden kohtuullisena. Sen sijaan hovioikeus katsoo jääneen epäselväksi, millä perusteella K***set olisivat velvollisia suorittamaan tilikauden 2016 kirjanpidon tekemisestä aiheutuneet lisätyöt (K13, lasku 2017/65). Sen vuoksi vaatimus on tältä osin – 3,5 tuntia à 50 euroa – hylättävä.

Edellä lausutuilla perusteilla K***set ovat asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla velvollisia korvaamaan yhtiölle vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuneista lisäkustannuksista arvonlisäveroineen 2.108 euroa vaadittuine korkoineen.

Vaatimuskohta 4

Asian tausta ja ratkaistavat kysymykset

K***sten hallitsemassa huoneistossa B oli 7.12.2013 todettu kaksi vesivahinkoa. Toinen vesivahinko oli aiheutunut K***sten kylpyhuoneessa olleesta lämpimänveden hanakulman vuodosta ja toinen erillisen yksiön lattian alla olleen putken vuodosta. Asiassa on ollut riidatonta, että hanakulmassa olleen vahingon korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista K***set ovat olleet vastuussa. Riitaa on ollut siitä, kumpi on ollut vastuussa lattian alla olleen vahingon korjauskustannuksista. Siinäkin tapauksessa, että yhtiön katsottaisiin olleen vastuussa jälkimmäisistä kustannuksista, arvioitavana vielä on, ovatko K***set silti vahingonkorvausvastuussa yhtiölle sillä perusteella, että nämä olisivat esteellisinä toimivaltansa ylittäen tehneet urakkasopimuksen ja sopineet kertakorvauksesta 13.926 eurosta, jonka määrä ei kattanut remonttikustannuksia täysimääräisesti.

Onko lattian alla olleen vahingon korjauskustannuksista vastuussa K***set vai yhtiö?

Hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomion sivulla 20 yhtiön kunnossapitovastuuta koskevaan asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ään ja toteaa käräjäoikeuden tavoin, että kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön välillä säännöksen mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (ks. Asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 1 § 1 momentti).

Nyt kysymyksessä olevan yhtiön osakkeenomistajan kustannusvastuusta korjauskustannuksen osalta on määrätty yhtiöjärjestyksen 11 §:ssä, joka on selostettu käräjäoikeuden tuomion sivuilla 20 ja 21.

Asiassa on ollut kysymys putkistossa tapahtuneesta vesivahingosta. Hovioikeus toteaa, että vesiputkisto on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukainen kaikkia huoneistoja palveleva perusjärjestelmä, jolloin lähtökohtana on, että sen kunnossapidosta ja sen vian vuoksi aiheutuneiden vahinkojen korjaamisesta vastaa yhtiö. Asiassa onkin ensi sijassa kyse siitä, onko yhtiöjärjestyksessä määrätty vastuusta toisin.

Hovioikeus toteaa, että yhtiöjärjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava lähtökohdaksi määräyksen sanamuoto. Sanamuodon mukaisesta tulkinnasta voidaan poiketa silloin, kun tällainen tulkinta ei vastaa sitä tarkoitusta, joka lausekkeella osana yhtiöjärjestystä on, tai se johtaa yhtiön, osakkeenomistajan tai luovutuksensaajan kannalta yllättävään tai kohtuuttomaan lopputulokseen. Yhtiöjärjestyksen tulkinnassa on lisäksi otettava huomioon asunto-osakeyhtiölain yhtiöjärjestykselle asettamat rajoitukset ja asunto-osakeyhtiölain tulkinnassa noudatettavat keskeiset periaatteet. Yhtiöjärjestyksen sanamuodon mukainen tulkinta on siis pyrittävä myös sovittamaan yhteen sen kokonaisuuden kanssa, jonka osa yhtiöjärjestys on. (KKO 2001:57 ja KKO 2017:2 kohdat 9 ja 10.)

Edelleen hovioikeus toteaa, että yhtiöjärjestyksen julkinen luonne ja osakkeiden siirtokelpoisuus huomioon ottaen se ei ole sopimukseen rinnastettavissa, ja siten yhtiön noudattaman käytännön merkitys yhtiöjärjestyksen tulkinnassa on arvioitava tapauskohtaisesti. Oikeuskäytännössä on muun ohella katsottu, että vuosiakaan kestänyt yhtiöjärjestyksen vastainen käytäntö ei ollut luonut osakkeenomistajille yhtiöjärjestyksen määräyksistä poikkeavia oikeuksia tai velvollisuuksia. (Ks. KKO 1989:146, KKO 1998:61, KKO 2009:22 ja KKO 2012:88.) Yhtiöjärjestyksen tulkinnassa voidaan siten ainoastaan varsin rajoitetuin edellytyksin antaa merkitystä yhtiössä noudatetulle käytännölle.

Kysymyksessä olevan yhtiöjärjestyksen 11 §:ssä on kyse kustannuksista, jotka johtuvat osakkeenomistajan vastuulle kuuluvista huoneistoista, piha-alueista, rakennuksista tai rakennuksenosista. Edelleen yhtiöjärjestyksen 11 §:n mukaan niistä kustannuksista, joita ei voida kohdistaa mihinkään yksittäiseen huoneistoon, piha-alueeseen eikä rakennukseen tai rakennuksenosaan, joka on tietyn osakkeenomistajan hallinnassa, vastaavat osakkeenomistajat yhdessä.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella osa yhtiön putkista palvelee kaikkia rakennuksia ja osa vain tiettyjä rakennuksia, mikä osaltaan tukee sitä näkemystä, että kunnossapitovastuu jakautuisi jokaisen putken osalta erikseen. Toisaalta putkiston osalta ei voida yhtiöjärjestyksen 11 §:n sanamuodon perustella kuitenkaan tehdä sellaista tulkintaa, että putkistoa ei tulisi tarkastella kokonaisuutena. Putkiston osalta kysymys ei ole myöskään yhtiöjärjestyksen 11 §:ssä tarkoitetusta rakennuksesta tai rakennuksen osasta, eikä perusjärjestelmiä ole mainittu kyseisessä yhtiöjärjestyksen kohdassa. Näin ollen asiassa on katsottava, ettei yhtiöjärjestyksessä ole asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuusta poikkeavaa määräystä perusjärjestelmien osalta.

Asunto-osakeyhtiö on vielä vedonnut siihen, että yhtiössä oli muodostunut yhtiöjärjestyksen 11 §:n soveltamista koskeva vakiintunut käytäntö, jolla oli merkitystä yhtiöjärjestyksen tulkinnassa.

Kuten edellä on todettu, yhtiöjärjestyksen oikeudellinen asema ja merkitys huomioon ottaen sen tulkinnassa on otettava lähtökohdaksi määräyksen sanamuoto. Hovioikeus katsoo, että tilanteessa, jossa yhtiöjärjestyksen tulkinnassa saadaan tukea säännöksen sanamuodosta sekä yleisistä asunto-osakeyhtiölain tulkinnassa noudatettavista keskeisistä periaatteista, yhtiössä noudatetulle käytännölle ei voida antaa merkittävää painoa yhtiöjärjestyksen tulkinnassa.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja johtopäätökset siltä osin kuin se on katsonut yhtiön olleen vastuussa lattian alla olleen vahingon korjauskustannuksista.

Korvausvastuun perusteet ja määrä

Hovioikeus on edellä vaatimuskohdassa 2 hyväksynyt käräjäoikeuden ratkaisun perustelut ja johtopäätökset siltä osin, kuin se on tuomionsa sivulla 16 katsonut K***sten ylittäneen toimivaltansa ja menetelleen asiassa hallituksen jäseninä esteellisinä. Näin ollen K***set ovat velvollisia asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla korvaamaan menettelystään mahdollisesti yhtiölle aiheutuneen vahingon. Hovioikeus toteaa, etteivät todetulla tavalla esteellisenä toimiminen tai toimivallan ylittäminen itsessään aiheuta mainitun säännöksen tarkoittamaa korvausvelvollisuutta, vaan se edellyttää, että yhtiölle on aiheutunut vahinkoa.

Erityisestä tarkastuksesta annetun lausunnon (K4) mukaan vesivahinkojen korjauskustannukset olivat kokonaismäärältään 32.898,95 euroa, josta määrästä K***set olivat maksaneet 19.454,24 euroa, yhtiö 12.327,47 euroa ja vakuutusyhtiö suoraan 1.117,24 euroa vesivahingosta tarkastusraportin tehneelle V***o Oy:lle. Mainittujen määrien lisäksi L K*** oli lausunnon mukaan kertonut maksaneensa vesivahinkoon liittyviä kuluja noin 1.530 eurolla, joista lausunnon laatija ei ollut saanut tositteita, eikä niitä siten ollut voitu todeta. Lisäksi lausunnon mukaan vakuutusyhtiö oli korvannut vahingosta yhteensä 25.580,52 euroa, josta määrästä K***sille oli maksettu yhteensä 24.463,28 euroa ja suoraan V***o Oy:lle edellä mainitut 1.117,24 euroa. Kyseisestä 25.580,52 eurosta oli maksettu kulujen mukaan 11.654,52 euroa ja K***sten hyväksymänä kertakorvauksena 13.926 euroa. (K4, s. 4, 5, 8 ja 9 sekä liite 1.)

Edelleen mainitusta lausunnosta ilmenee, että vesivahingon havaitsemispäivä oli ollut 7.12.2013 ja että viimeiset hankinnat oli tehty 9.4.2014 sekä että näiden päivämäärien välillä ei saadun pöytäkirja-aineiston perusteella ollut pidetty yhtään yhtiö- eikä hallituksen kokousta. Lausunnon mukaan vesivahinkoa koskevat päätökset oli tehty keskustelemalla, eikä yhtiökokous tai hallitus ollut siten tehnyt dokumentoituja päätöksiä vesivahingon korjaamisesta.

Lausunnosta ei puolestaan ilmene, miltä osin korjauskustannukset ovat koskeneet hanakulmassa – K***sten korjausvastuulla – ollutta vahinkoa ja miltä osin lattian alla – yhtiön korvausvastuulla – ollutta vahinkoa.

Lausunnon laatinut todistaja A***a onkin kertonut, ettei laskuaineistosta ollut ollut mitenkään mahdollista selvittää, mikä kustannus koski hanakulman vahinkoa ja mikä lattian alla ollutta vahinkoa. Selvää oli, että korjauksia teetettäessä hallituksen vastuulla oli ollut pyytää erottelemaan laskuihin selkeästi kumpaan vahinkoon kustannus oli liittynyt. A***an mukaan laskuista oli pääteltävissä, ettei tällaista ollut edes yritetty tehdä: Espoon Puutyö Oy:n laskun nro 1108 määrältään 8.123,77 euroa vakuutusyhtiö oli korvannut K***sille kokonaisuudessaan vähentäen ainoastaan omavastuuosuuden 500 euroa. L K***sen pyynnöstä kyseinen lasku oli kuitenkin hyvitetty samansuuruisella hyvityslaskulla, josta yhtiölle oli kuitenkin osoitettu 2.876,80 euroa. Lisäksi A***a on kertonut L K***sen sanoneen hänelle palaverissa E P***ö Oy:n laskujen jakamisen perusteena, että se, mitä ei saada korvattua vakuutusyhtiöltä, osoitetaan asunto-osakeyhtiölle.

A***an mukaan edellä selostetun kaltainen erittely olisi pitänyt tehdä myös vakuutuskorvausten osalta. Tällaista ei ollut tehty. A***an käsityksen mukaan vakuutusyhtiö oli kuitenkin kiinteistövakuutuksen perusteella ilmoittanut korvaavansa korjaustoimenpiteet lattian alla olleesta putkivuodosta muutoin kuin itse putken osalta (ks. K4, s. 9). Vakuutukseen liittyvät asiat olivat A***an mukaan tapauksessa hyvin hankalia, koska kirjallista korvaushakemusta hän ei ollut saanut ilmeisesti sen johdosta, että se oli tehty suullisesti. A***a ei siten ollut saanut tietoa siitä, mihin vahinkoon korvauksia oli saatu. Viitaten laatimansa lausunnon liitteeseen 1 A***a on kertonut, että joiltain osin tällainen tieto oli olemassa, mutta kertakorvauksen osalta korvauksen kohde oli ollut epäselvä. Hän oli saanut kuitenkin aineistoa, jonka perusteella korvausta olisi saatu muun muassa liittyen olohuoneeseen. Tämän perusteella korvausta oli A***an mukaan saatu molempiin vesivahinkoihin.

Kuten käräjäoikeudessa, L K*** on hovioikeudessa kertonut toimineensa vahinkotarkastaja H L***an ohjeistamana tämän todettua, ettei lattian alla olleesta vahingosta anneta korvausta, mutta hanakulman vahingosta annetaan. L***a oli luvannut tehdä laskelman, ja myöhemmin tämä oli ilmoittanut korvaussumman puhelimitse. L K*** oli jakanut kustannukset kuten E P***ö Oy:n laskut sen mukaan kumpaan vesivahinkoon kustannus oli liittynyt. Vakuutusyhtiö ei ollut myöskään korvannut vahinkoa täyteen määräänsä.

Hovioikeus toteaa, että kysymys on ollut kolmesta huoneistosta koostuvan asunto-osakeyhtiön kokoon nähden laajakantoisesta kunnossapitotyöstä, josta aiheutuneet kustannukset ovat vaikuttaneet olennaisesti osakkeenomistajien asumiskustannuksiin. Lisäksi korjaustoimenpiteet on tehty hallituksen jäsenten hallitsemaan huoneistoon ja vieläpä siten, että hallituksen jäsenten omankin käsityksen mukaan osa korjauskustannuksista on ollut heidän vastuullaan ja osa yhtiön. Edelleen kysymys on ollut näiden korjauskustannusten korvattavuudesta vakuutuksesta.

Hovioikeus katsoo, että edellä mainituissa olosuhteissa hallituksella on ollut korostettu velvollisuus saattaa asia yhtiökokouksen ratkaistavaksi ja dokumentoida asianmukaisesti vesivahinkojen korjaamisesta aiheutuneet kustannukset sekä vakuutuskorvaushakemukset ja -päätökset. Näin asiassa ei ole menetelty. Hallitus ei ole dokumentoinut edes omia päätöksiään nyt kysymyksessä olevasta asiasta. Esitetyn selvityksen perusteella epäselväksi on muun muassa jäänyt, kuinka korjauskustannukset ovat hanakulman vahingon ja lattian alla olleen vahingon osalta jakautuneet, mihin vahinkoihin vakuutuksesta on korvausta haettu ja mihin korvausta on saatu. Näihin seikkoihin nähden epäselväksi on jäänyt myös se, onko yhtiölle aiheutunut vahinkoa sen johdosta, että hallitus on sopinut vakuutusyhtiön kanssa korjauskustannusten korvaamisesta osin kertakorvauksella.

Kuten mainitussa A***an laatimassa lausunnossakin on todettu, tavanomaisesti vakuutusyhtiöt maksavat korvaukset laskujen mukaan. Kun vesivahingon kokonaiskustannuksiksi on muodostunut 32.898,95 euroa ja kun saadut vakuutuskorvaukset ovat olleet yhteismäärältään 25.580,52 euroa, kertakorvauksen hyväksymisen vuoksi vakuutuskorvauksesta on mahdollisesti jää- nyt saamatta 7.318,43 euroa ennen omavastuuosuuden vähentämistä. (K4, s. 9.)

K***silla on toimiessaan hallituksen jäseninä esteellisinä ja toimivaltansa ylittäneinä todistustaakka siitä, että he ovat menetelleet huolellisesti. Lisäksi edellä todetuissa olosuhteissa K***set ovat olleet se taho, joka on voinut epäselviksi jääneistä seikoista näyttöä esittää. Tältä osin kanteen torjuminen on jäänyt pääasiassa edellä selostetun L K***sen kertomuksen varaan, mitä ei ole pidettävä riittävänä näyttönä, varsinkin kun otetaan huomioon miten huolellisten hallitusten jäsenten olisi tullut menetellä ja sen vuoksi, että asiassa esitetty ja edellä selostettu muu näyttö on ollut ristiriidassa L K***sen kertomuksen kanssa. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen epäselviksi jääneet seikat on katsottava K***sten vahingoksi.

Kaikkia edellä mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo, että K***set ovat menetelleet ainakin huolimattomasti ja heidät olisi lähtökohtaisesti velvoitettava korvaamaan yhtiön vaatimus täysimääräisesti. Asiassa on kuitenkin selvitetty, että vakuutuksen omavastuuosuus on ollut 500 euroa. Lisäksi lattian alla olleen vahingoittuneen putken osalta ei ollut sen ikäpoistosta johtuen jäänyt korvattavaa osuutta. Edelleen vakuutusyhtiö on korvausten osalta ilmoittanut, että niitä laskettaessa vähennetään rakennusteknisistä korjaustoimista ehtojen mukainen vuodon poisto 50 prosenttia (K4, s. 9 ja K15). Enemmän selvityksen puuttuessa hovioikeus arvioi, että näistä seikoista johtuen yhtiön vaatimuksen määrästä on vähennettävä yhteensä 2.000 euroa.

Näillä perusteilla K***set ovat velvollisia suorittamaan yhtiölle vesivahingon korjauskustannuksina 10.327,47 euroa vaadittuine korkoineen.

Oikeudenkäyntikulut
Oikeusohjeet

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun. Säännöksen säätämiseen johtaneiden lain esitöiden (HE 191/1993 vp s. 21) mukaan luvun aiemmat säännökset tulevat sovellettaviksi alemmassa tuomioistuimessa syntyneiden kulujen osalta myös silloin, kun alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta. Ylempi tuomioistuin määrää näiden säännösten nojalla asianosaisille alemmassa tuomioistuimessa syntyneiden kulujen korvaamisesta aivan samalla tavoin kuin alemmankin tuomioistuimen olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen.

Mainitun luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Asunto-osakeyhtiö on voittanut pääasian perusteiden osalta kokonaisuudessaan. Siltä osin, minkä yhtiö on vaatimuskohdissa 3 ja 4 asian määrällisesti vähäisiltä osin hävinnyt, ei ole ollut sanottavaa merkitystä asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Sen vuoksi K***set on velvoitettava korvaamaan kaikki yhtiön tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulta 23 ilmenevät perustelut ja johtopäätökset siltä osin kuin se on katsonut kohtuullisiksi kustannuksiksi M***an kuulemisesta 150 euroa, A***an kuulemisesta 500 euroa ja A***an kuulemisesta 578,12 euroa ja siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, että Postin kuulemisesta aiheutuneet kustannukset jäävät yhtiön vahingoksi. Hovioikeus hyväksyy kohtuullisena myös todistaja K***an kuulemisesta aiheutuneet kustannukset 325 euroa.

Mainituilla perusteilla K***set on velvoitettava korvaamaan asunto-osake-yhtiölle oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa yhteensä 39.002,02 euroa vaadittuine korkoineen.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Hovioikeus on edellä hyväksynyt käräjäoikeuden ratkaisun siitä, että asunto-osakeyhtiö on saanut pitää P***in kuulemisesta aiheutuneet kustannukset vahinkonaan. Myös hovioikeudessa Postin kuuleminen on koskenut riidatonta seikkaa. Sen vuoksi P***in kuulemisesta aiheutuneet kustannukset on myös hovioikeuden osalta jätettävä asunto-osakeyhtiön vahingoksi.

Yhtiön oikeudenkäyntikululaskussa on vaadittu todistajanpalkkioiden korvaamista yhteensä 1.700 eurolla. Sanotusta vaatimuksesta on siten puuttunut todistajana kuullulle M A***alle maksettavaksi määrätty 294,40 euron määrä, joka vaatimuksen puuttuessa jää asunto osakeyhtiön vahingoksi.

Asunto-osakeyhtiö on voittanut pääosin muutoksenhaun. Siltä osin, kuin asunto-osakeyhtiö on hovioikeudessa asian hävinnyt, ei ole ollut merkitystä asianosaisten oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden kannalta. Sen vuoksi K***set ovat velvollisia korvaamaan yhtiölle aiheutuneet asian laatu ja laajuus huomioon ottaen hovioikeuden kohtuulliseksi katsomat oikeudenkäyntikulut 55 tunnin mukaan laskettuna arvonlisäveroineen todistaja P***tin kuulemisesta aiheutuneita kustannuksia lukuun ottamatta. Vaatimus hylätään enemmälti.

Näillä perusteilla K***sten on korvattava asunto-osakeyhtiölle oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa arvonlisäveroineen yhteensä 19.320,50 euroa vaadittuine korkoineen.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Vaatimuskohdassa 2 L ja T K***sen Asunto Oy M***eelle korvaukseksi erityisen tarkastuksen toimittamisesta aiheutuneista kuluista yhteisvastuullisesti maksettava määrä korotetaan 14.697,10 euroksi, mille määrälle on suoritettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 3.4.2017 lukien.

Vaatimuskohdassa 3 L ja T K*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy M***eelle korvaukseksi vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuneista lisäkustannuksista 2.108 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 13.11.2017 lukien.

Vaatimuskohdassa 4 L ja T K***sen Asunto Oy Majakumpareelle korvaukseksi vesivahingon korjauskustannuksista yhteisvastuullisesti maksettava määrä korotetaan 10.327,47 euroksi, mille määrälle on suoritettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 3.4.2017 lukien.

L ja T K*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy M***eelle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 39.002,02 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antopäivästä.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta. Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa:
L ja T K*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Asunto Oy M***elle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 19.320,50 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä.

L ja T K***sen oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 15.2.2021.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos V K***
hovioikeudenneuvos O K***a
asessori S N***ä

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä J P***a
Ratkaisu on yksimielinen.


LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
TUOMIO 19/9191
2.15 osasto
Käräjätuomari Hannu Vieno
29.3.2019
L 17/2020028




Kantaja
Asunto Oy Majakumpare 0102121-7

Vastaaja
K***, L J S
K***, T E

Asia
Asunto-osakeyhtiöasia

Vireille
13.12.2017

KANNE

Asian riidaton tausta

Asunto Oy M***een hallitukseen ovat kuuluneet
- 6.11.2013-11.6.2014 L K*** ja T K***,
- 11.6.2014-25.6.2015 L K***, T K*** ja M R***y,
- 25.6.2015-30.9.2015 L K*** ja T K***.

K***sten hallitsemassa huoneistossa B oli 7.12.2013 todettu kaksi vesivahinkoa.


Vaatimukset
Asunto Oy M***e (jäljempänä myös Yhtiö) on vaatinut, että L K*** ja T K*** velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan yhtiölle

1)viivästyskorkoa ja perintäkuluja myöhässä maksetulle taloyhtiön vastattavalle asianajolaskulle yhteensä 527,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 16.8.2016 lukien;

2)erityisen tarkastuksen toimittamisesta aiheutuneet kulut 14.697,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.4.2017 lukien;

3)vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuneet lisäkustannukset 2.325 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 13.11.2017 lukien; ja

4)huoneiston B korjauskustannukset ensisijaisesti täysimääräisesti 12.327,47 euroa ja toissijaisesti 5.000,04 euroa viivästyskorkoineen 3.4.2017 lukien; ja

5)korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 41.657,02 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Perusteet
Kanne tuli tutkia kaikilta osin, sillä osapuolten sovinto kesäkuussa 2017 oli koskenut ainoastaan K***sten yhtiövastikkeiden maksuvelvollisuutta, yhtiökokouspäätösten pätevyyttä sekä hallintaanottopäätöksen täytäntöönpanoa eikä tässä kanteessa tarkoitettuja asioita.

Asianajolasku (kohta 1)

Asianajotoimisto K***, A*** ja K***a Oy on velkonut Asunto Oy M***eelta asianajopalkkiota 15.12.2014 päivätyllä laskulla.

Laskusta on lähetetty Asunto Oy M***eelle maksumuistutuksia 10.4.2015 ja 12.8.2015 ja trattauhkainen maksukehotus hallituksen puheenjohtajana toimineen L K***sen kotiosoitteeseen. Yhtiön laskujen maksamisesta vastaava henkilö oli saanut tiedon laskusta vasta 18.11.2015 kun lasku oli tuotu hänen postiluukkuunsa. Kun lasku oli maksettu 20.11.2015, sille oli tullut maksaa viivästyskorkoa 201,35 euroa ja perintäkuluja 326 euroa.

L ja T K*** olivat hallituksen ainoina jäseninä ja velvollisina huolehtimaan laskujen maksamisesta menetelleet huolellisuusvelvoitteensa vastaisesti ja aiheuttaneet sanotun vahingon taloyhtiölle tahallaan tai huolimattomuudesta. Myös T K*** oli ollut tietoinen laskuista, vaikka ne oli lähetetty L K***sen elo-osoitteeseen. Heidän oli siksi korvattava vahinko yhtiölle asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla.

Saatavaa oli peritty K***silta 15.7.2016 päivätyllä perintäkirjeellä.

Erityinen tarkastus (kohta 2)

Aluehallintovirasto oli 7.10.2016 määrännyt erityisen tarkastuksen tehtäväksi yhtiössä 8-huoneiston vesivahingon korjaukseen liittyvien tapahtumien vuoksi. Erityinen tarkastus on valmistunut 7.2.2017.

K***set olivat velvolliset maksamaan vahingonkorvauksena yhtiölle erityisestä tarkastuksesta aiheutuneet kustannukset asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla, koska he olivat esteellisinä ja toimivaltansa ylittäen ainoina hallituksen jäseninä korjauttaneet vastattavansa huoneiston B kaksi vesivahinkoa tehden urakkasopimuksen, laskuttaen taloyhtiön vakuutusyhtiötä, ottaen vakuutuskorvausrahat omalle tililleen ja jakaen korjauskustannukset yhtiön ja itsensä välillä.
Yhtiön. vuoden 2014 kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä eivät myöskään käyneet ilmi yhtiön saamat vakuutuskorvaukset eikä niitä koskevat vakuutusyhtiön päätökset.

K***set eivät ole myöskään antaneet yhtiölle lupaamaansa selvitystä korjauskustannuksista, mihin he ovat olleet velvolliset.

Saatavaa oli peritty K***silta perintäkirjeellä 2.3.2017.
Kirjanpidon selvitys- ja korjauskustannukset (kohta 3)
Yhtiön kirjanpitoa jouduttiin selvittelemään sen jälkeen kun K***set olivat jääneet pois hallituksesta 30.9.2015. Kirjanpidosta oli puuttunut laskuja, saadut vakuutuskorvaukset ja siinä oli ollut epäselvyyttä B-huoneiston vesivahingon korjauskustannusten osalta. Lisätyöstä aiheutuneet kustannukset kuuluivat K***sten korvattaviksi asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla.

Saatavaa oli peritty K***silta sähköpostitse 12.10.2017.

Vesivahingon korjauskustannukset (kohta 4)

K***sten huoneistossa todetun kahden vesivahingon korjauskustannukset ovat yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluneet K***sten vastattaviksi. Vauriokohdat ovat sijainneet K***sten hallinnassa olleessa rakennuksenosassa ja putkissa, jotka ovat palvelleet vain K***sten huoneistoa.

Yhtiössä toteutetun erityisen tarkastuksen mukaan taloyhtiön kirjanpidossa vuonna 2014 on virheellisesti vesivahinkoa koskevia kustannuksia kanteessa tarkoitettu määrä, joka kuuluu yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin nojalla K***sten vastattavaksi.

K***set ovat esteellisinä ja toimivaltansa ylittäen sopineet vakuutusyhtiön kanssa 13.926 euron kertakorvauksesta. Kokonaiskorjauskustannusten määrä on kuitenkin ylittynyt ainakin yhtiön kirjanpitoon viedyllä määrällä 12.327,47 euroa. K***set ovat näin kertakorvauksesta sopimalla aiheuttaneet yhtiölle vahinkoa, ja saaneet perusteetonta etua, ja ovat tälläkin perusteella velvollisia korvaamaan yhtiölle aiheuttamansa vahingon.

Jos lattiassa olleen vahingon korvaaminen on kuulunut yhtiölle, yhtiön vastuulla olevan putken ikävähennys on ollut 120 prosenttia vastaajien väittämän korjauskustannuksista. Muutoin vahinko on korvattu täysimääräisesti.

Toissijaisesti, mikäli katsottaisiin, että korjauskustannukset kuuluisivat yhtiön vastuulle, eivätkä K***set olisi vahingonkorvausvelvollisia, tulee K***set joka tapauksessa velvoittaa suorittamaan yhtiölle erityistarkastuskertomuksesta ilmenevät hallintaansa perusteetta saamansa 5.000,04 euroa. K***sten vakuusyhtiöltä saamien korvausten määrä ylitti tällä summalla heidän maksamiensa laskujen määrän.

VASTAUS

Vaatimukset

L K*** ja T K*** ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että kanne hylätään ja Asunto Oy M***e velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 24 325,19 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.


Perusteet
Kanne tuli jättää vaatimuskohtien 1, 2 ja 4 osalta tutkimatta, koska asia oli niiden osalta jo ratkaistu kesäkuussa 2017 Espoon käräjäoikeuden vahvistamalla sovinnolla. Osapuolet olivat 18.6.2017 tehneet sovinnon, jossa on sovittu mm. yhtiökokouksen 19.12.2016 asioista, sillä K***set olivat vaatineet kaikkia kyseisen yhtiökokouksen päätöksiä julistettavaksi pätemättömäksi. Tuossa yhtiökokouksessa on päätetty korvauskanteen nostamisesta vesivahinkoasiassa (vaatimuskohta 4) ja asianajotoimiston laskua koskevassa asiassa (vaatimuskohta 1). Sopimuksessa, joka oli asuntoyhtiön asiamiehen varatuomari T***sen laatima, on sovittu, että kummallakaan osapuolella ei ole toisiaan kohtaan vaateita "tässä asiassa eikä siihen yhdistetyissä asioissa". Sopimuksessa on tarkoitettu, että sovinnon kohteena olleissa kanteissa mainituissa tai niihin yhdistetyissä asioissa ei sovinnon laatimisen jälkeen ole osapuolilla toisiaan kohtaan vaatimuksia. Näin ollen kannevaatimuksia 1, 2 ja 4 koskien on jo olemassa lainvoimainen asiaratkaisu osana vahvistettua sovintoa.
"Sovintosopimuksen em. ilmauksen kattavuus kertakaikkisesta sopimisesta osapuolten riidan kohteista "tässä asiassa ja siihen yhdistetyissä asioissa" ilmenee muun muassa Espoon käräjäoikeuden yhteenvedosta 8.6.2017 asiassa L17/2035. Asunto Oy:n vastauksesta (yhteenvedon sivut 13-14) ilmenee, että riidan kohteena on ollut Asianajotoimisto K*** ym. lasku (vaatimuskohta 1). Riidan kohteena on ollut myös yhtiökokouksen 19.12.2016 kaikki päätökset (yhteenvedon sivu 5, kohta 6) ja kyseisissä päätöksissä on ollut kyse muun muassa asianajolaskua koskeva vaatimus (vaatimuskohta 1) ja vesivahingon korjauskustannukset (vaatimuskohta 4). Lisäksi em. yhteenvedosta (sivu 19) ilmenee, että vastikevelkomuksissa on taustalla yhtiön kulut koskien erityistä tarkastusta (vaatimuskohta 2).

L ja T K*** ovat hyväksyneet aikanaan varatuomari T***sen laatiman sopimuksen riita-asian ratkaisuna nimenomaan sillä edellytyksellä, että sillä hetkellä tiedossa olevat ja avoimet asiat tulevat sopimuksella sovituksi.

Koska em. vaateet on sovittu tuomioistuimen vahvistamalla sovinnolla, K***set katsovat, että vaatimukset 1, 2 ja 4 tulee jättää tutkimatta. Mikäli ne tutkitaan, niin vaatimukset tulee hylätä ensisijaisesti sen vuoksi, että kantaja on menettänyt osapuolten laatiman sopimuksen vuoksi oikeuden esittää mainittuja vaatimuksia ja toissijaisesti kunkin vaatimuksen kohdalla esitettävillä muilla perusteilla.”

Mikäli kannetta ei miltään osin jätetä tutkimatta, K***set vastaavat kanteeseen seuraavaa:

Asianajolasku (kohta 1)

L K*** oli saanut laskun helmikuussa 2015. Hän oli reklamoinut laskusta, koska siinä oli ollut virhe todistajanpalkkioiden osalta. L K*** oli saanut korjatun laskun asianajotoimistolta marraskuussa 2015 ja hän oli toimittanut sen heti eteenpäin yhtiön laskujen maksusta huolehtivalle henkilölle. L K*** ei ollut saanut laskusta maksumuistutuksia.

L ja T K*** eivät olleet aiheuttaneet yhtiölle vahinkoa. He olivat toimineet asiassa huolellisesti ja reklamoineet virheellisestä laskusta.

Erityinen tarkastus (kohta 2)

Erityisen tarkastuksen kustannukset kuuluivat asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 16 §:n nojalla yhtiön maksettaviksi.

Erityisen tarkastuksen päätöksestä näkyy, että M L***en hakemus on tehty lainoppineen henkilön avustamana ja yhtiön perusteet esittää nyt vaatimuksia ovat hakemuksesta täysin johdetut. Hakemus ja kyseinen prosessi on tosiasiassa yhtiön nykyisen johdon toimesta käynnistetty. Lisäksi huomionarvoista on se, että erityinen tarkastus on toteutettu ja hyväksytty yhtiön kuluksi siinä vaiheessa, kun hakija M L***i on ollut hallituksen jäsen ja hänen lainoppinut puolisonsa J L***i hallituksen puheenjohtaja.

Jos K***set olisivatkin velvollisia korvaamaan vesivahingosta jotain, niin K***sten korvausvelvollisuus vesivahingosta ei kata toisen osakkaan vaatiman erityisen tarkastuksen kustannuksia. Ne eivät ole adekvaatissa syy-yhteydessä vesivahinkoon ja sen kustannusjakoa koskevaan kysymykseen varsinkin, kun asuntoyhtiöllä on ollut se aineisto ja kannevaatimuksesta ilmenevä tieto jo siinä vaiheessa, kun tarkastusta on haettu. Se, että joku asuntoyhtiön osakas nimissään käynnistää erityisen tarkastuksen prosessin ei voi asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin perusteella johtaa korvausvelvollisuuteen.

Joka tapauksessa raportin johtopäätökset olivat vääriä. Erityinen tarkastaja ei ollut ymmärtänyt, että kyse oli ollut kahdesta eri vesivahingosta, josta toisen korjausvastuu on riidattomasti ollut osakkaan. Osakas ei voi olla vahingonkorvausvelvollinen virheellisen tarkastusraportin kustannuksista.

Yhtiön vastattavana olleen vesivahingon korjaus on ollut välttämätön kunnossapitotoimi, jolla asunto on saatettu tavanomaiseen tasoon. Hallituksen jäseninä olleiden L ja T K***sen toimintaa tuli arvioida vastaavasti, kuin osakkaan esteellisyyttä asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 15 §:n 4 momentin mukaan; esteellisyyssäännös syrjäytyy, jos kaikki toimielimen jäsenet ovat esteellisiä.

Vaikka K***set olisivat olleet päätöstä tehdessään esteellisiä, he eivät olleet aiheuttaneet vahinkoa yhtiölle.
Kirjanpidon selvitys ja korjauskustannukset (kohta 3)
Yhtiö on pieni ja toimintatapana oli ollut, että kirjanpidon tilitapahtumat ja viennit tehdään vuosittain tilinpäätöksen laadinnan yhteydessä.

Vuoden 2014 tilinpäätöksessä ei ole ollut mitään virhettä, joka olisi vaatinut selvitystä tai korjausta.

L ja T K*** eivät olleet laatineet vuoden 2015 tilinpäätöstä, sillä heidän jäsenyytensä hallituksessa oli päättynyt 30.9.2015. K***set eivät siten olleet vastuussa vuoden 2015 tilinpäätöksen selvittelytarpeista. Kantaja ei ole yksilöinyt mitään virhettä sellaisissa tilinpäätöksissä, joiden laadinnasta K***set olivat olleet vastuussa.
Korvauksen määrä on selvittämätön.

Vesivahingon korjauskustannukset (kohta 4)

Yhtiössä oli tapahtunut kaksi vesivuotoa. Toinen oli löytynyt kylmävesiputkesta, josta vesi menee myös huoneistoon A. Toinen vuoto oli lämpimän veden hanakulmassa vastaajien kylpyhuonetilassa.

Vahinkotarkastaja oli katsonut, että kylmävesiputken, joka oli yhtiön vastuulle kuuluva runkoputki, aiheuttamasta vahingosta ei makseta korvausta, mutta lämpimän veden aiheuttamasta maksetaan. Syynä korvauksen epäämiselle oli se, että yhtiön vastuulle oleva putki oli niin vanha, että ikäalennusten huomioimisen jälkeen ei korvattavaa enää ollut. Vakuutuskorvaus oli kattanut vain K***sten kylpyhuoneessa aiheutuneen vahingon. Koska hanakulmavuodon korjaus oli osakkaan vastuulla, on selvää, että siitä tuleva vakuutuskorvaus kuuluu sille, joka vastaa kunnossapidosta. Korvaus oli yhtiöjärjestyksen kunnossapitomääräyksen perusteella kuulunut osakkaalle. Kanteessa vaaditut korjauskustannukset olivat koskeneet kylmävesiputken korjausta. Kustannukset kuuluivat yhtiön vastuulle.

Vastaajat eivät olleet tehneet päätöksiä, joita heillä ei olisi ollut oikeus tehdä. Sopimus vakuutusyhtiön kanssa oli koskenut sitä edellä selostettua vahinkoa, jonka korjausvastuu on osakkaan ja josta vakuutus korvasi. Vastaajat ovat asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 4 §:n estämättä voineet päättää yhtiön vastuulle kuuluneen putkiston osan aiheuttaman vaurion korjaamisesta yhtiön perustasoon.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole poikettu asunto-osakeyhtiölain mukaisesta vastuusta sen osalta, että yhtiö asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 2 momentin mukaan vastaa lainkohdan tarkoittamista perusjärjestelmistä. Yhtiöjärjestyksestä ei ilmene, että yhtiöjärjestyksen 11 § toinen kappale olisi poikkeama asunto-osakeyhtiölain mukaiseen vastuuseen, sillä niin ei yhtiöjärjestyksessä ole sanottu ja vakiintuneen yhtiökäytännön mukaan yhtiöjärjestyksessä nimenomaan sanotaan kyseessä olevan poikkeamanlaista, jos kunnossapitovastuusta yhtiöjärjestys toisin määrää. Yhtiön käyttövesiputkia koskeva järjestelmä on perustasoisena ollut tosiasiassa kokonaisuus jossa esimerkiksi asunnon B vesijärjestelmä on voitu sulkea vain sulkemalla myös asunnon A vesi. Se, että ns. runkoputkesta lähtee järjestelmän osana huoneistokohtaisia kytkentöjä, ei muuta sitä, että järjestelmä on perusjärjestelmä ja kokonaisuus. Vuotokohta on joka tapauksessa ollut runkoputken ja huoneistokohtaisen kytkennän liitoskohdassa ja jos vuoto olisi haluttu estää esimerkiksi asentamalla sulkuventtiili, se olisi tullut asentaa nimenomaan runkoputkeen.

Kuten Espoon käräjäoikeuden yhteenvedosta 8.6.2017 asiassa L17/2035 sivulta 11 ilmenee, asuntoyhtiö on muun muassa katsonut viemärijärjestelmän olevan kokonaisuudessaan yhtiön vastuulla ja yhtiö on todennut, että millään huoneistolla ei ole omaa viemäriä yhdistettynä kaupungin viemäriverkkoon. Vastaava tilanne on yhtiön vesijohtoverkoston osalta, sillä se on yksi toiminnallinen perusjärjestelmäkokonaisuus tonttiliittymästä huoneistokohtaisiin veden käyttöpisteisiin eikä huoneistoilla ole tältäkään osin erillisiä sopimuksia.

K***set eivät ole saaneet hallintaansa perusteetta mitään yhtiön varallisuutta. Toissijainen vaatimus perustui virheelliselle käsitykselle. K***set olivat saaneet vakuutuskorvausta omalla vastuullaan olleeseen vahinkoon, eikä K***sten ole tarvinnut esittää yhtiölle omia korjauslaskujaan, sillä kyse ei ole ollut yhtiön kustannuksesta vaan osakkaan. Miltään osin vakuutuskorvausta ei ole saatu yhtiön vastattavana olleeseen vahinkoon.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Asunto Oy M***e
K1. Ote aluehallintoviraston päätöksestä
K2. Yhtiökokouspöytäkirjat 11.6.2014 ja 25.6.2015 K3. Yhtiöjärjestys
K4. Lausunto erityisestä tarkastuksesta ja liiteaineisto K5. E P***ö Oy:n laskut 13.4.2014 ja 4.6.2014
K6. Sähköposti 29.1.2014 L K***/ B***m ja tarjous E P***ö Oy
K7. Sähköpostit 6.2.2014 ja 20.2.2014 L K***/H L***a
K8. Yhteenveto 6.2.2014 H L***a
K8b. Korjaustoimenpiteet tiloittain 6.2.2014 H L***a
K9. Tuloslaskelma, tase ja toimintakertomukset v. 2014 ja 2015
K10. Maksukehotukset 10.4.2015 ja 12.8.2015
K11. Sähköposti 4.3.2015
K12. Lasku 17.12.2014 ja siihen liittyvä sähköpostiketju
K13. Kaksi laskua 28.9.2017
K14. Vakuutuspäätös 11.2.2014 ja sen liitteenä olevat laskut
K15. Sähköposti 13.12.2013
K16. Sähköposti 11.12.2013
K17. Ote pääkirjasta 1.1-31.12.2015
K18. Tilintarkastuskertomus 1.1.-31.12.2015
K19. Sähköpostikirjeenvaihtoa K T***sen ja AA K R***sen välillä
K20. Yhtiökokouspöytäkirja 26.2.2016
K21. Yhtiökokouspöytäkirja 7.3.2016
K22. Yhtiökokouspöytäkirja 19.12.2016 (vastaajan todiste)
K23. Sovinto 19.6.2017 (vastaajan todiste)
K24. Yhteenveto L17/2035 (vastaajan todiste)
K25. Yhtiökokouspöytäkirja 31.10.2017
K26. Vesijohtokuva 10.4.1970
K27. Maksukehotus l J***a Oy 11/2015
K28. Lausunto J B***n Oy
K29. Päiväämätön sähköposti vakuutusyhtiöstä
K30. Sähköposti 11.2.2014
K31. Sähköposti 18.9.2017


K***set

V1. Asianajotoimisto K***, A*** & K***a Oy:n alkuperäinen lasku 15.12.2014
V2. Asianajotoimisto K***, A*** & K***a Oy:n korjattu lasku 15.12.2014
V3. Asunto Oy M***een tilinpäätös vuodelta 2014, laadittu 28.5.2015
V4. V4a ja 4B Sovintosopimus 18.6.2017
V5. Yhtiökokouksen päätös 19.12.2016
V6. Kolme valokuvaa
V?. Valokuvaliite Katselmusesine
V8. AVl:n päätös erityisestä tarkastuksesta 7.10.2016
V9. = K3. Yhtiöjärjestys

Henkilötodistelu

Asunto Oy M***e
1.Todistaja M M***ä
2.Todistaja M A***a
3.Todistaja T M***a
4.Todistaja S K***a
5.Todistaja S A***a
6.Todistaja S P***i

K***set

1.L K*** todistelutarkoituksessa
2.Todistaja M R***y
3.T K*** todistelutarkoituksessa
4.Todistaja J B***n
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymys siitä onko vaatimuskohdat 1, 2 ja 4 jo käsitelty aiemmin

Näytöstä ja sen arvioinnista

Vastaaja on esittänyt väitteen, että edellä todetut vaatimuskohdat ovat jo sisältyneet kantajan ja vastaajan tekemään, käräjäoikeuden vahvistamaan sovintoon 17/10299 asiassa L 17/2035 (V4).

Varatuomari K T***sen laatiman ja 18.6.2017 päivätyn sovinnon mukaan ja erityisesti siinä mainittu kohta "Kummallakaan osapuolella ei ole muita vaatimuksia toisiaan kohtaan tässä asiassa eikä siihen yhdistetyissä asioissa" on kiinnittänyt vastaajan huomiota.

Kun mainitussa lauseessa on todettu "eikä siihen yhdistetyissä asioissa" on selvitettävä mitä tällä on tarkoitettu.

Sovinnon taustalla olevasta riita-asiasta on kirjattu yhteenveto diaarilla L 17/2035 (K24 ja V4b). Yhteenvetoon on kirjattu, että asiaan on yhdistetty kanteet S 16/9523, S 16/12497, S 17/1167 ja L 17/3490. Asiana on ollut asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätösten moittiminen ja päätösten täytäntöönpanon kieltäminen, jota K***set ovat vaatineet ja toisaalta Asunto-osakeyhtiö M***en vaatimukset ylimääräisten yhtiövastikkeiden maksamisesta. Vastaajien käsitys on ollut se, että sovintosopimuksesta 18.6.2017 (V4) ja yhteenvedosta asiassa L 17/3490 (V4a) ja yhteenvedosta L 17/2035 (V4b) on todettavissa, että sovinnolla on jo sovittu osapuolia koskevat vaatimukset koskien vaatimuskohdan 1 Asianajotoimisto K***sen laskun viivästyskorkoa, vaatimuskohdan 2 erityisen tarkastuksen kuluja sekä huoneiston B korjauskustannukset vaatimuskohdassa 4.

Vastaajat ovat kuulemisessaan kertoneet, että koko sovintoa ei olisi tehty ellei sovinnolla ole ollut tarkoitus sopia myös muut riidat osapuolten välillä, joita ei sopimuksessa ole tarkemmin yksilöity, mutta ovat olleet jo sovintoa tehdessä riidattomasti tiedossa. Vastaajien mukaan nimenomainen sovinnossa kirjattu lause "eikä siihen yhdistetyissä asioissa" on osoituksena tästä. Vastaajien mukaan yhtiökokouksen päätöksessä 19.12.2016 (V5), jonka kaikkia päätöksiä koskeva moitekanne oli sovinnossa 18.6.2017 ratkaistu ja siten mm. asianajotoimiston lasku ja vesivahinkoa koskevan kanteen nostaminen ja erityisen tarkastuksen kulut.

Yhteenvedossa 18.5.2017 on mainittu tarkemmin yksilöimättä, että yhtiölle on tilikauden 2017 aikana syntynyt asianajokuluja noin 10.000 euroa ja "lisää olisi tulossa". Lisäksi on mainittu erityisen tarkastuksen kuluista, jotka on vuodelle 2017 yhteensä 6.500 euroa ja vuoden 2016 talousarviossa 8.000 euroa.

Yhteenvedosta 8.6.2017 on todettavissa, että siihen yhdistetyissä
kanteissa on ollut kyse yhtiövastikkeista, mutta toisaalta myös lakiasiaintoimiston laskua M***eelle (asia S 16/9523).

Asunto Oy M***een yhtiökokouksen päätöksen 19.12.2016 (V5) kohdassa 18 on todettu, että yhtiökokouksessa on päätetty vahingonkorvauskanteen nostamisesta K***sia vastaan. Pöytäkirjan mukaan ”K***set ovat esteellisinä hallituksen jäseninä asemaansa hyväksikäyttäen allekirjoituksillaan hyväksyneet ja ohjeistaneet taloyhtiön maksamaan kaksi E P***ö Oy:n laskua yhteensä 12.327,47 euroa, vaikka ovat tienneet, että vakuutusyhtiö on korvannut vesivahingon täysimääräisesti. K***set aiheuttivat näin tahallaan Asunto Oy M***ele 12.327,47 euron vahingon, jonka he ovat velvolliset viivästyskorkoineen ja kuluineen korvaamaan yhtiölle. "

Lisäksi saman pöytäkirjan kohdassa 19 on todettu, että yhtiökokous on päättänyt nostaa kanteen K***sia vastaan, koska ovat hallituksen jäseninä jättäneet maksamatta Asianajotoimisto K***, A***, K***a Oy:n laskun, jonka johdosta viivästyksestä on tullut korkoa 527,35 euroa.

Kantaja on vedonnut varatuomari K T***sen ja vastaajien aiemman avustajan asianajaja K R***sen väliseen sähköpostiviesteihin (K19). Kyse on ollut edellä todetun sovinnon rakentamisesta ja sopimuksen sisällön täsmentämisestä. R*** on 15.6.2017 lähettänyt T***selle viestin, jossa K***set suostuvat vastikelaskelman mukaisiin määriin ja, että yhtiön tiedossa ei ole muita vastikkeita. Kummallakaan osapuolella ei olisi enää vaatimuksia koskien "tässä oikeudenkäynnissä" vireillä olevia riita-asioita. T*** on lähettänyt 16.6.2017 R***selle viestin, jossa K***set luopuvat moitekanteistaan, jolloin yhtiökokouksen päätökset 26.2.2016, 17.3.2016 ja 19.12.2016 tulevat lainvoimaisiksi ja yhtiö ei laita päätöksiä täytäntöön mikäli K***set pysyvä sopimuksessa maksaa vastikkeet. R*** on lähettänyt T***selle vielä tarkennuksen, että "muita vaatimuksia näissä vireillä olevissa asioissa, kun mitä tässä on sovittu. Onko OK nämä?" T*** on vastannut, että "ei ole tiedossa muita kuin vahingonkorvausoikeudenkäynti".

Kantaja on vedonnut vielä ylimääräisiin yhtiökokouksen pöytäkirjoihin 26.2.2016 (K20) ja 17.3.2016 (K21). Yhtiökokouksessa 26.2.2016 on pöytäkirjan kohdan 7 mukaan päätetty vastikkeiden maksusta osakkaiden kesken L***a Oy:n laskun kattamiseksi sekä Asianajotoimisto K***sen laskun kattamiseksi. Pöytäkirjassa on todettu osakkaiden, että osakkaat S*** ja L***i ovat jo aiemmin vuonna 2015 maksaneet omia osuuksiaan laskuista. Pöytäkirjassa on todettu vielä, että K***set on velvoitettu maksamaan yhtiölle 12 ylimääräistä vastiketta. Yhtiökokouksen pöytäkirjassa 17.3.2016 on aiheina ollut mm. taloyhtiön pohjaviemärin sukitus ja eräiden kattojen uusiminen.

Kantaja on edelleen vedonnut 31.10.2017 päivättyyn yhtiökokouksen pöytäkirjaan. Pöytäkirjan kohdissa 21 on päätetty nostaa K***sia vastaan kanne erityisen tarkastuksen kuluista 14.697,10 euroa.

Kohdassa 22 on päätetty nostaa kanne K***sia vastaan kirjanpidon lisäkustannuksista tilikaudelta 2015 yhteensä 2.108 euroa ja tilikaudelta 2016 yhteensä 217 euroa, kaikki yhteensä 2.325 euroa. Kantajan käsityksen mukaan kirjanpidon ja erityisen tarkastuksen kustannukset eivät ole olleet 19.6.2017 tehdyn sovinnon kohteena.

Kantaja on sähköpostitse 18.9.2017 pyytänyt K***silta suoritusta erityisen tarkastuksen kustannuksista ja asianajolaskun koroista, mutta niihin ei ole kantajan mukaan reagoitu eikä siten riitautettu.

Vastaajat ovat todenneet, että sovinnossa ei ole nimenomaisesti kirjattu sopimustekstiin, etteikö olisi sovittu nimenomaan myös erityistarkastuksen kuluista, vesivahingon korvaamisesta ja asianajolaskusta. Vastaajien mukaan sopimustekstiä on luettava sen sanamuodon mukaisesti ja mikäli se on epäselvä, se on koiduttava laatijan vahingoksi. Vastaajien mukaan sovinnossa on voitu sopia muutakin kuin vain haastehakemuksessa mainittu. Vastaaja on viitannut KKO 2014:70, jossa varsin tavanomaisesti muotoillulla lauseella "korvauksen suorittamisen jälkeen osapuolilla ei ole mitään vaatimuksia toisiaan kohtaan kiinteistön kaupan osalta" on tässäkin asiassa kaikista tiedossa olevista riidoista sovittu.

Kantaja on viitannut hallituksen esitykseen riita-asioiden sovittelua ja sovinnon vahvistamista yleisissä tuomioistuimissa koskevaksi lainsäädännöksi (HE 114/2004) ja sen kohtaan, jossa on todettu tuomioistuimessa jo vireillä olevaan riita-asian sovittelussa on käsillä haastehakemuksessa ilmoitetut yksityiskohtaiset vaatimukset perusteineen. Kantajan mukaan sovinnossa ei tulisi olla muita asioita kuin mitä haastehakemuksessa on mainittu.

Näytön arviointia ja johtopäätökset

Käräjäoikeuden vahvistamassa sovinnossa on kirjaus "Kummallakaan osapuolella ei ole muita vaatimuksia toisiaan kohtaan tässä asiassa eikä siihen yhdistetyissä asioissa". Erityisesti kohta "eikä siihen yhdistetyissä asioissa" on vastaajien näkemyksen mukaan tarkoittanut sitä, että sovinnossa on sovittu kaikki siihen asti tiedossa olevista riidoista. Asiassa on riidatonta, että tuolloin on ollut tiedossa tapahtunut vesivahinko ja siihen liittyvät riidat sekä myös erityistarkastuksen laatiminen ja asianajolaskut.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan mikäli sopimuksen teksti jää tulkinnanvaraiseksi, on asiassa selvitettävä sitä aineistoa mikä on johtanut sovintoon ja mikä on ollut sovinnon taustalla.

Vastaajan huomio on perusteltu siltä osin, että mitä mainituilla yhdistetyillä asioilla on sopimuksessa tarkoitettu. Kirjallisen aineiston perusteella ei yksiselitteisesti voida todeta, että sopimuksessa olisi ollut tarkoitus sopia myös asianajolaskun, erityisen tarkastuksen ja vesivahinkoon liittyvistä asioista, vaikka niistä on kyllä ollut puhetta mm. yhteenvedossa 8.6.2017. Erityisesti selkeimmin tämä on havaittavissa asianajaja R***sen ja varatuomari T***sen sähköposteista, jonka keskustelun aiheena ovat olleet vastikelaskut. T*** on vielä lopussa maininnut, että tiedossa ei ole muita kuin vahingonkorvauskanne. Ainakaan käräjäoikeudelle ei ole esitetty mitään sellaista, että R*** olisi tästä ollut eri mieltä.

Yhtiökokouksen pöytäkirjoista ei voida tyhjentävästi päätellä mitä sovinnossa on sovittu sisällöllisesti. Pöytäkirjoissa ei toisaalta ole K***sten eriävää mielipidettä tai muuta kommenttia tehdyistä päätöksistä mikä tukisi enemmän kantajan näkemystä. Sovinto on tehty 19.6.2017 ja yhtiökokouksessa 31.10.2017 on päätetty kanteiden nostosta kirjanpidon kustannuksista ja erityisen tarkastuksen kuluista. Oletettavasti K***set olisivat puuttuneet asiaan jos olisivat mieltäneet itsekin asian jo tullut käsitellyksi sovinnossa.

Varatuomari T***sen laatimassa sovintosopimuksessa on keskeisesti mainittu, että edellä viitatut yhtiökokousten päätökset tulevat lainvoimaisiksi eikä häätää laiteta täytäntöön jos vastikkeet suoritetaan yhtiölle. Vastikkeiden lisäksi sopimuksessa on sovittu kattojen korjaukseen liittyvistä asioista. Tällä perusteella vastaajien näkemys on sikäli oikea, että sovinnossa osapuolet voivat sopia muutakin kuin mistä kanteissa on ollut kyse kun asia selvästi on koskenut taloyhtiön asioita. Varsin todennäköistä olisi kuitenkin se, että sopimukseen olisi tullut lainoppineen ja kokeneen lakimiehen laatimana tarkempi maininta vesivahinkojen korvauksesta, kirjanpidon kustannuksista ja erityisen tarkastuksen kuluista jos niistä olisi ollut tarkoitus sopia samalla. Se mitä tässä asiassa ja siihen yhdistetyillä asioilla on tarkoitettu sopimuksessa tarkoittaa käräjäoikeuden käsityksen mukaan asiaan L 17/2035 yhdistettyjä muita eri diaareilla olevia asioita, kuten päätöksessä sovinnon vahvistamisessa on kirjattu (V4)

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että tässä asiassa vaatimuskohtia 1, 2 ja 4 ei ole ollut käsittelyn kohteena tuomioistuimessa, joten ne on voitu tutkia tässä yhteydessä.

Vaatimuskohta 1

Vastaajat ovat todenneet tarkentavassa vastauksessaan, että mikäli vaatimuskohtaa 1 ei ole jo katsottava sovituksi edellä todetussa sovinnossa, vastaajat myöntävät vaatimuskohdan perusteeltaan ja määrältään oikeaksi. Näin ollen vastaajat velvoitetaan myöntämisensä perusteella korvaamaan yhteisvastuullisesti Asunto Oy M***eelle viivästyskorkoa ja perintäkuluja myöhässä maksetulle taloyhtiön vastattavalle asianajolaskulle yhteensä 527,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 16.8.2016 lukien.

Vaatimuskohta 2

Näytöstä

Kantaja on vedonnut vaatimuksensa tueksi aluehallintoviraston päätökseen (K1) osoittamaan erityisen tarkastuksen aiheuttamien kulujen korvausvelvollisuuden osoittamiseksi vastaajien vastattavaksi. Hakemus on tehty 8.7.2015 osakas M L***en hakemuksesta. Hakemuksessa on vaadittu aluehallintovirastoa määräämään erityinen tarkastus yhtiössä koskien huoneiston B eli vastaajien hallitsemassa huoneistossa tapahtuneen vesivahingon korjaamista. Asiassa on ollut epäily, että hallitus tai joku muu olisi nostanut yhtiön tililtä varoja perusteetta vesivahinkoon tai sen korjaamiseen liittyen.

Aluehallintovirasto on katsonut, että korjauskustannuksista ja niiden jakamisessa on epäselvyyksiä, joiden tarkastaminen on perusteltua ja päätynyt siihen, että hakemukseen on suostuttava, koska hakemuksen tueksi on painavia syitä erityisen tarkastuksen toimittamiseksi asunto-osakeyhtiölain 9 luvun 13 §:n 3 momentin mukaisesti. Lainkohdan 1 momentin mukaan hakemus on tehtävä kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta, jossa hakemisesta on päätetty.

Yhtiökokouksessa 25.6.2015 (K2) eli noin kaksi viikkoa erityisen tarkastuksen hakemista ennen, on kokouksessa edellä mainittu asia ollut esillä. Pöytäkirjan kohdassa 17 on todettu, että käsitellään mahdollinen erityisen tarkastuksen tekeminen vesivahingon osalta. Käsiäänestyksen perusteella on päätetty erityisen tarkastuksen tekemisestä. Samassa kohdassa on vielä maininta, että huoneiston B asukkaat eli K***set toimittavat vesivahingon taloudellisen laskelman ja tarvittavat selvitykset tapahtuneesta vesivahingosta. Selvityksen olisi oltava tehtynä "kesäkuun aikana tai heti lomien jälkeen."

L K*** on todennut, että he olisivat antaneet selvityksen määräajassa kolmen viikon ulkomaanmatkansa jälkeen, mutta heille ei annettu siihen mahdollisuutta kun asia oli jo laitettu vireille aluehallintovirastoon. K*** on vielä todennut, että selvityksen antaminen on ollut haasteellista, koska hän on jo esittänyt kaikille tositteet, jotka asiaan ovat liittyneet eikä siihen ole kuuluneet ne kustannukset, jotka K***sen käsityksen mukaan ovat kuuluneet heidän vastuulle osakkaina.

Näytön arvioinnista

Vastaajat ovat kiinnittäneet huomiota siihen, että yhtiökokous, jossa erityisen tarkastuksen hakemisesta on päätetty, on pidetty 25.6.2015. Hakemus on on tehty aluehallintovirastolle 8.7.2015 eli noin kaksi viikkoa yhtiökokouksen jälkeen. Yhtiökokouksen pöytäkirjamerkintöjen mukaan K***silta on pyydetty asiaa koskeva selvitys mikä "olisi oltava tehtynä kesäkuun aikana tai heti lomien jälkeen". Vastaajien huomio on perusteltu siltä osin, että "heti lomien jälkeen" ei ole kovin tarkkarajainen määritelmä. Epäselväksi on jäänyt se kenen kesälomista on ollut kyse vai onko kyse yleisesti kesälomista. Asiassa lienee kuitenkin tarkoitetun K***sten lomia kun heille on annettu tällainen mahdollisuus antaa selvityksensä. Tämä ei ole kuitenkaan toteutunut. Lienee myös niin, että kun tällainen merkintä on yhtiökokouksen pöytäkirjaan merkitty, on sille annettava joku merkitys.

Toisaalta vesivahingot ovat sattuneet vastaajien huoneistossa joulukuussa 2013. Asiassa on selvää, että K***silta on pyydetty vakuutuskorvauksista ja vahingosta muutenkin selvitystä useasti ennen puolentoista vuoden aikana ja K***silla olisi ollut mahdollisuus antaa selvitys niin halutessaan. K***sille on kuitenkin annettu ikään kuin viimeisenä perälautana mahdollisuus antaa selvityksensä yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti kesäkuun aikana tai heti kesälomien jälkeen. K***set ovat luvanneet sellaisen antaa. Joka tapauksessa vaikka K***silta on jo ennen yhtiökokouksen päätöstä pyydetty selvitystä, on erityisen tarkastuksen vireillepano tapahtunut kahden viikon kuluttua yhtiökokouksesta heinäkuun alussa, jota voidaan pitää yleisesti kesälomakuukautena.

Huomioiden, että hakemus on tehtävä viimeistään kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta, on vastaajilta kuitenkin ikään kuin viety se viimeinen mahdollisuus antaa oma selvityksensä asiassa määräaikaan mennessä. K***set ovat itse todenneet, että kun asia oli laitettu vireille aluehallintovirastolle, ei heillä ollut sen jälkeen enää intressiä antaa omaa selvitystä taloyhtiölle kun asia oli jo vireillä viranomaisessa. Tällä perusteella yhtiön vaatimus erityisen tarkastuksen kustannusten vaatiminen vastaajilta ei vaikuta ainakaan kokonaisuudessaan perustellulta.

Erityisen tarkastuksen raportin (K4) on laatinut T***a Oy:n HT­ tilintarkastaja S A***a. Lausunto on päivätty 7.2.2017. A***aa on myös kuultu asiassa henkilökohtaisesti. Vastaajien puolesta on todettu, että lausunto ei ole kovin tarkka, koska lausunnossa ei oltu huomioitu, että huoneistossa on ollut kaksi vesivahinkoa. A***an laatima raportti on siltä osin seikkaperäinen, että siinä on saatu varsin riidattomasti selville ne kaksi vaihtoehtoa miten kustannukset tulisi jakaa yhtiön ja osakkaan välillä riippuen siitä onko vesivahingot kokonaan vai osin yhtiön vastuulla. Erityistä tarkastusta on puoltanut myös se, että tarkastuksen on tehnyt puolueeton yhteisö, koska riidatonta selvitystä ei taloyhtiön omin toimin olisi todennäköisesti saatu.

Tosin yhtiöllä on ollut tiedossa ilman erityistä tarkastustakin, että B huoneiston korjauskuluja ovat olleet ainakin 12.327,47 euroa mikä on havaittavissa yhtiön hakemuksesta erityisen tarkastuksen toimittamiseksi sekä tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta vuodelta 2014 (K9). Tämän summan vastaajat olisivat hyötyneet yhtiön kustannuksella siinä tapauksessa, että yksiön kylpyhuoneen vesivahinko olisi kuulunut vastaajien vastattavaksi eikä yhtiön niin kuin nyt on yhtiön kirjanpitoon viety.

A***an selvityksen mukaan vastaajat ovat saaneet 5.009,04 euroa (K4, s. 7/12)) perusteetonta korvausta siinä tapauksessa, että vesivahingot kuuluisivat kokonaisuudessaan yhtiön vastuulle. A***a on edelleen selvittänyt, että vastaajat ovat esittäneet sen lisäksi "järkeviä" menoja, joista ei kuitenkaan ole esitetty tarkempia tositteita vähentämään em. 5.009,04 euron määrää. Käräjäoikeus pitää tältä osin perusteltuna, että erityinen tarkastus on tehty ja saatu selville yhtiölle vesivahingosta koituvat vahingot (K4, liite 1).

Vastaajien puolesta on todettu, että erityisen tarkastuksen kustannukset eivät ole olleet ennakoitavassa syy-yhteydessä vesivahinkoon. Vastaajat ovat vielä moittineet, että noin 12.000 euron kustannus selvitetään lähes 15.000 euroa maksaneella erityisellä tarkastuksella mikä ei ole ollut perusteltua.
Käräjäoikeus katsoo, että merkitystä on annettava sille, että vastaajilta on em. todetuin tavoin evätty ennen määräajan umpeutumista selvityksen antaminen ja toisaalta onko erityisen tarkastuksen sijasta asia ollut selvitettävissä vähemmin kustannuksin esimerkiksi kevyemmällä tilintarkastuksella.

Ovatko vastaajat toimineet hallituksen jäsenen vai osakkaan asemassa

Vielä on selvitettävä missä asemassa K***set ovat antaneet tai jättäneet antamatta riittävän selvityksen vesivahingosta yhtiölle. Ovatko vastaajat olleet selvityksen antaessaan hallituksen jäsenen ominaisuudessa tai pelkästään osakkaan asemassa, kuten vastaaja on loppulausunnossaan todennut, jolloin asiaa tulee tarkastella asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n mukaisesti eikä asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n mukaisesti johtohenkilöä koskevan lainkohdan mukaisesti.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:ssä on säädetty johtohenkilön vahingonkorvausvelvollisuudesta. Sen mukaan hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään 1 luvun 11 §:ssä säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Lainkohdan 2 momentissa on säädetty, että hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 2 §:n 1 momentissa on säädetty osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuudesta. Sen mukaan osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.

Kyse on ollut vastaajien huoneistossa tapahtuneesta heistä riippumattomasta syystä johtuneesta vesivahingosta. Vesivahinko olisi voinut tapahtua kenen asunnossa tahansa. Vesivahingosta on tuoreeltaan ilmoitettu eteen päin huoltomiehelle ja mm. J L***elle. Huoneisto on saadun tiedon mukaan alustavasti korjattu välttämättömin toimin ja korjattu perustasoonsa vesivahingon jäljiltä. Tähänastiset vastaajien toimenpiteet on voitava tulkita olleen osakkeenomistajana tehdyiksi toimenpiteiksi.

Kantajan todisteen (K7) mukaan L K*** on ollut yhteydessä vakuutusyhtiön tarkastajaan H L***aan sähköpostitse ilmoittamalla asemakseen hallituksen puheenjohtaja ja vaimonsa T K***sen hallituksen jäseneksi. Viesti on koskenut vakuutuskorvauksen kertakorvauksen hyväksymistä. Mainitun sähköpostin mukaan L K*** on hyväksynyt ”H***n” laskelman kertakorvauksena. Lisäksi kaksi E P***ö Oy:n laskua (K5) on osoitettu As Oy M***eelle. Laskut on kumpikin vastaaja allekirjoittanut. Toiseen laskuun on merkitty M M***älle viestiksi, että "tämä lasku ok ja sen voi maksaa". Vielä kantajan todisteen (K8b) mukaan mainittuna kertakorvauksena on korvattu 13.926 euroa. Tuon L***an selvityksen
mukaan korvattavina kohteina ovat olleet keittiön, olohuoneen ja kylpyhuoneen vaurioita. Otsikkona on "Korjaustoimenpiteet tiloittain... As Oy M***e”.

Vielä on huomioitava, että vastaajat ovat toimineet koko ajan taloyhtiön vakuutusyhtiön kautta eivätkä oman henkilökohtaisen vakuutusyhtiön kanssa. Jotta K***sten asema voitaisiin katsoa olleen hallituksen jäsenen asemassa, on heidän tullut tehdä vahingonkorvausta koskevat päätökset siinä eli hallituksen jäsenen toimessa. Vastaajat ovat ilmoittaneet oman tilinumeronsa vakuutusyhtiöön, jonne korvaukset on suoritettu. K*** on pyytänyt E P***ö Oy:ltä tosin hyvityslaskuja, jotta hän olisi voinut jakaa korjaussummia itsensä ja yhtiön välillä. Tässä esitetyt toimet on käräjäoikeuden mielestä katsottava tapahtuneen hallituksen jäsenen ominaisuudessa, joten kantajan vetoaminen asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n säännökseen on käräjäoikeuden mielestä oikea.

Vastaajien esteellisyys

Kun edellä on katsottu, että vastaajat ovat olleet hallituksen jäseniä tehdessään päätöksiä vahingonkorvausasiassa, tulee selvitettäväksi asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 4 §:n esteellisyyssäännökset. Kantajan mukaan vastaajat ovat olleet esteellisiä tehdessään vakuutuskorvauksiin ja muita vesivahinkoon liittyviä päätöksiä. Vastaajien on katsottava siinäkin tapauksessa, että vesivahingot kuuluisivat yhtiön vastattavaksi, tehneet hallituksen jäseninä päätöksen urakkasopimuksesta, laskuttanut yhtiön vakuutusyhtiötä sopimalla myös kertakorvauksesta ja ottanut ainakin osan vakuutusrahoista omalle tililleen kun ne olisi pitänyt hoitaa yhtiön tilin kautta. Kun huomioidaan, että kyse on pienestä kolmen huoneiston käsittävästä yhtiöstä ja vesivahinkojen korjaus tässä suhteessa on ollut merkittävä pienessä yhtiössä, olisi asia tullut saattaa yhtiökokouksen ratkaistavaksi. Tämä ei ole poissulkenut vesivahinkojen välttämättömiä toimia vahinkojen minimoimiseksi. Kun vastaajat eivät ole vieneet asiaa yhtiön käsiteltäväksi, ovat he tehneet hallituksen jäseninä päätöksiä toimivaltansa ylittäen. Käräjäoikeus katsoo, että koska kaikki yhtiön osakkeenomistajat eivät ole olleet hallituksessa, ei esteellisyyssäännöksen soveltaminen väisty. Vastaajat ovat olleet esteellisiä tehdessään päätöksiä suhteellisen laajassa asiassa viemättä asiaa yhtiökokoukseen, jossa ovat itse olleet edun saajina.

Johtopäätökset

Asiassa on riidatonta, että K***set ovat olleet hallituksen jäseniä vesivahingon sattuessa ja sitä asiaa selvitettäessä. Käräjäoikeus on katsonut, että vaikka T K*** ei ole ottanut niin aktiivista roolia hallitustyöskentelyssä, on hän kuitenkin ollut hallituksen jäsenenä velvollinen selvittämään vastuunsa ja pelkkä passiiviisuus ei ole ollut vastuuta rajoittava tekijä. Vastaajien on katsottava toimineen yhteisvastuullisesti, jolloin yhteisvastuullinen korvausvelvollisuus on ollut perusteltua.

Käräjäoikeuden mielestä kun huomioidaan, että K***silta on kysytty useampaan otteeseen selvitystä vesivahingon korvauksista ja kustannuksista eikä sitä ole toimitettu, on yhtiö ollut pakotettu ryhtymään erityisen tarkastuksen kaltaiseen prosessiin. Vastaajat ovat siten aiheuttaneet sen, että erityisen tarkastuksen hakuprosessi on yhtiökokouksessa laitettu vireille vesivahingon kustannusten ja siihen liittyvän rahaliikenteen selvittämiseksi ja siltä osin vakiintuneen käytännön mukaan selvittelykustannukset kuuluvat väärin toimineen maksettavaksi.

Käräjäoikeus katsoo, että kun huomioidaan, että erityinen tarkastus on laitettu vireille ennen vastaajille annetun määräajan umpeutumista, mutta toisaalta huomioiden sen, että K***silta on useasti pyydetty selvitystä aiemmin ja vielä se, että erityisen tarkastuksen kustannus huomioiden verrattuna yhtiölle mahdollinen koituva vahinko, on korvausvaatimusta pidettävä vastaajien kannalta kohtuuttomana täysimääräisenä. Edellä todetuin perustein vastaajien olisi maksettava yhteisvastuullisesti yhtiölle 5.000 euroa erityisen tarkastuksen kustannuksista vaadittuine korkoineen.

Vaatimuskohta 3

Näytöstä

Kantaja on vaatinut vuosien 2014 ja 2015 kirjanpidon selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuneita lisäkustannuksia korvattavaksi. Asiaa on selvitelty sen jälkeen kun K***sten hallituskausi on päättynyt 30.9.2015. Kirjanpidosta on puuttunut heidän huoneistossaan sattuneen vesivahingon kuitteja ja vakuutuskorvaukset. Kirjanpidosta oli puuttunut kohdassa 1 mainittu asianajolasku ja toinen asianajolasku (K12). Laskut ovat olleet siihen mennessä maksamatta.

L K*** on selvittänyt omaa hallituskautensa käytäntöä miten yhtiössä on ollut tapana, että yhtiötä koskevat kuitit kerätään T S***sen ja M M***än kautta toimitettavaksi kirjanpitäjä Pia Kantolalle yhteenvetoa varten. Kirjanpitoa on tehty kootusti kerran vuodessa. Vuoden 2014 tilinpäätöksessä ei ole virheitä todettu. M M***ällä on ollut ainoana yhtiön pankkitunnukset käytössään. K***nen on vastannut vuoden 2014 tilinpäätöksen laatimisesta.
Yhtiökokouksessa ei ole tilinpäätöstä moitittu. Vuoden 2014 tilinpäätöstä ei ole K***sen tietoon tullut korjaustarpeita tilinpäätökseen kunnes J L***i on sitä korjauttanut myöhemmin. K***sella ei ole tästä korjauksesta mitään tietoa.

Kantaja on vedonnut vuosien 2014 ja 2015 tilinpäätöksiin (K9). Niistä on kantajan mukaan tullut selville kirjanpidon ja tilinpäätöksen korjaustarve ja peruste korvausvaatimukselle. Toimintakertomuksessa vuodelta 2015 on todettavissa, että tilikauden aikana on huomattu aiempina tilikausina maksamattomia ja kirjaamattomia, yhtiölle kuuluvia asianajolaskuja ja todistajanpalkkiolaskuja sekä sukitukseen liittyviä kuluja. Tämän johdosta on kerätty lisävastikkeita.

Vastaajan mukaan mitään korjaustarvetta ei kuitenkaan ole ollut vuoden 2015 tilinpäätökseen.
Kirjanpidon selvittäminen on uskottu kirjanpitäjä S K***lle, joka on laskuttanut toimistaan 2.325 euroa arvonlisäverottomana, jota on vaadittu vastaajien maksettavaksi.

Kirjanpidon selvittäjä S K***a on todennut, että on aloittanut yhtiön kirjanpidon tekemisen vuonna 2016. K***a on tällöin aloittanut vuoden 2015 kirjanpidon tekemisellä. K***a on todennut, että hänen toimeksiantonsa yhtiölle on koskenut edelliselle tilikaudelle (2014) kuuluneita kirjaamattomia laskuja, miten yhtiövastikkeita on käsitelty ja miten yhtiövastikkeiden jako on tullut tehdä yhtiössä. K***a on lukenut yhtiökokousten pöytäkirjat ja yhtiöjärjestyksen ja käynyt useita keskusteluja eri ihmisten kanssa. K***a on selvittänyt miten saatavat ja velat kirjataan kirjanpitoon. Mukana on ollut myös vesivahinkoasia ja miten korvauspäätökset on hoidettu. K***a on todennut, että suhteellisen ison selvitystyön jälkeen puuttuvien kirjausten merkintä teknisesti tapahtuu edellisten vuosien menojen tilille kirjaamisena.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Vastaajilta on jäänyt kaksi asianajolaskua toimittamatta kirjanpitoon sekä vesivahinkoon liittyviä kuluja on jäänyt epäselväksi ja siten viemättä yhtiön kirjanpitoon. Asianajolaskut ovat selkeästi kuuluneet taloyhtiön maksettaviksi, joten vastaajilla ei ole ollut järkevää intressiä olla toimittamatta niitä hallituskaudellaan yhtiön laskujen maksajalle.
Vesivahingon kulut ovat jääneet selvittämättä yhtiölle. Kirjanpidon selvityksessä olevat tiedot ovat olleet kuitenkin yhtiön tiedossa mikä ilmenee vuoden 2015 tilinpäätöksestä ja tilintarkastuskertomuksesta ehdollisen lausunnon kohdalta (K18). Samasta asiasta on tehty jo aiemmin yhtiökokouksen päätöksellä erityisen tarkastuksen toimittamiseksi hakemus aluehallintovirastolle.

Vastaajille on jäänyt epäselväksi miksi kirjanpidon selvitys on pitänyt vielä tehdä kun siihen liittyvät tiedot ovat olleet yhtiön tiedossa. Joka tapauksessa puuttumattomat merkinnät on voitu tehdä jälkikäteen Kailan esittämällä tavalla edellisen kauden tilille. Käräjäoikeus katsoo asian vastaajien esittämällä tavalla. Asiassa on käräjäoikeuden mielestä vielä huomioitava, että tätä ennen oli jo laitettu tarkempi selvitys erityisen tarkastuksen toimittamiseksi vireille eli heinäkuussa 2015. K***an kuulemisen perusteella hän on selvittänyt paljon muutakin sellaista yhtiön kirjanpitoon liittyen, joka ei ole suoranaisesti kuulunut vesivahinkoon eikä laskujen maksamattomuuteen. K***an selvityksellä ei ole käräjäoikeuden mielestä saatu sellaista uutta tietoa, jonka perusteella vastaajien tulisi olla velvollisia maksamaan kirjanpidon kustannuksia yhtiölle. Käräjäoikeus ei ole nähnyt perusteita miksi vastaajien tulisi korvata yhtiölle kirjanpidon selvityksestä syntyneitä kustannuksia. Vaatimuskohta on hylätty.

Vaatimuskohta 4

Näytöstä

L K*** on selvittänyt joulukuussa 2013 tapahtunutta vesivahinkoa huoneistossaan. K*** oli havainnut huoneistoon
kuuluvan ns. yksiön keittokomeron edustan lattian olevan kuprulla siivousta tehdessään. K*** oli heti soittanut T M***alle, joka oli tehnyt töitä K***sille aiemmin. M***a oli kehottanut laittamaan tulitikun lattian sauman kohdalle porattavaan pieneen reikään. K***nen oli odottanut puoli tuntia ja tikku oli turvannut kiinni reikään ja tästä oli pääteltävissä lattian alla olevan vettä. K*** on soittanut J L***en paikalle. Molemmat ovat todenneet, että lattia pitää ilmeisesti aukaista. Taloyhtiöllä on vain yksi vesimittari, joka on L***en autotallissa lukitussa tilassa. Päätettiin sulkea veden käyttö hetkeksi koko yhtiössä, mutta vesimittari oli pyörinyt siitä huolimatta. Jossain on pitänyt olla siis edelleen jatkuva vuoto.

M***a on tullut paikalle apumiehensä kanssa ja lattiaan on tehty neliön alalta reikä kuprun kohdalle. K***sen mukaan lattian aukaisussa on todettu, että koko yhtiötä palveleva kylmän veden runkoputki oli vuotanut runkoputken ja siihen liitetyn ohuemman putken liitoksesta. Veden tulo on saatu loppumaan hitsaamalla kaasulla vuotokohta umpeen. Sen jälkeen vesimittaria on tutkittu uudelleen ja todettu, että vieläkin vesimittari pyörii. Putkimiestä on pyydetty laittamaan lämminveden kiertoon väliaikaiset sulut, koska lattia oli nyt auki ja runkoputken vieressä meni ohuemmat käyttöveden putket (K4, liite 2, sivu 11/13, valokuva). Kun sulut oli laitettu, havaittiin, että vesimittari ei pyörinyt.
Tästä oli pääteltävissä, että samassa huoneistossa on täytynyt olla toinen vuoto kylpyhuoneen tai keittokomeron puolella lämpimän veden osalta. Muut alueet oli eliminoitu väliaikaisilla suluilla. Pian tarkastuksessa havaittiin kylpyhuoneen hanakulmassa lämpimän veden vuoto (K4, liite 2, sivu 7/13, valokuva).

Kahden päivän sisällä tästä K*** on ollut yhteydessä vakuutusyhtiöön, josta vahinkopartio on tullut paikalle. K*** on pyytänyt myös vakuutusyhtiön vahinkotarkastajan paikalle.
Vakuutustarkastaja H L***a on hoitanut asiaa. L***a on todennut K***sen mukaan, että kyse on pienestä vahingosta, ettei olisi välttämätöntä tulla paikalle. L***a on K***sen vaatimuksesta tullut kuitenkin paikalle. Tarkastaja J S***en kanssa K*** ei ole ollut tekemisissä. K*** on kysynyt L***alta vakuutuksesta saatavaa korvausta. K*** on tuntenut L***an kanssa käymästään keskustelusta olevansa jollain tavalla heikoilla ja että korvauksen määrästä ei juuri neuvoteltaisi. L***a on ollut kohtelias, mutta arrogantti. L***a oli todennut, että runkoputken vauriosta ei anneta korvausta, mutta hanakulman vahingosta annetaan. L***a on luvannut tehdä laskelman ja sellainen sitten myöhemmin tulikin. Keskustelussa ei puhuttu ikävähennyksistä vaan L***alla on ollut taulukko, josta summa muodostuu. Pienemmät haarat kuuluu osakkaalle ja pääputket kuuluu yhtiölle. L***a on todennut, että korvaus tulee K***sille ja pyysi tilinumeroa. K*** on vielä pari kertaa tarkistanut L***alta, että heillekö se tulee. L***a on vakuutellut, että K***sille on kuulunut lämpimän veden putken korvaus.

K***sen mukaan hän ei ole L***an laskelmaa nähnyt (K8b). L***a on ilmoittanut vain korvaussumman tai sitten R B***min kautta K*** on kuullut vakuutuskorvauksen summan. K***sen mukaan korvauksia ei ole maksettu täysimääräisesti. K*** on nähnyt L***an
taulukon ensimmäisen kerran avustajansa esittämänä. K***sen mukaan L***an laskelmasta olisi pääteltävissä, että noin kolmasosa kokonaiskustannuksista on jäänyt korvaamatta mitkä on kuulunut taloyhtiölle. Korvausta on tullut vain siis lämpimän veden vuodon osalta kylpyhuoneen hanakulmasta. K***sen mukaan L***a on huomioinut ilmeisesti kuitenkin vähennyksenä ikävähennyksen, koska kaikkia ei ole korvattu. K***sille kuuluvasta korvauksesta puuttuu mm. muutaman tonnin laskuja kun remonttimiehille on haettu tavaraa eikä näistä ole ollut kuittia esittää. K***sen laskelman mukaan tällaisia menoja on noin
6.000 euroa varmistaen sen vaimoltaan T K***selta. K***sen mukaan taloyhtiön on täytynyt jotenkin korvata runkoputken korjauskustannus ja siitä on kysytty neuvoa mm. M R***yltä miten se tulisi jakaa kun vakuutuksen raha ei riitä kaikkeen korjaamiseen. K*** ei ole vienyt vakuutusyhtiön maksamia kustannuksia taloyhtiölle, koska ne ovat olleet K***sen käsityksen mukaan heidän henkilökohtaisella vastuulla olevia vahinkoja.

K*** on pyytänyt E P***ö Oy:n kahdesta laskusta hyvityslaskut, (laskut 4.6..2014 yhteensä 8.123,77 euroa ja 13.4.2014 yhteensä 19.172,27 euroa, K4). Hyvityslaskut siksi, että ne on ensin osoitettu yhtiölle, mutta kun vakuutuskorvaus on tullut K***sille, K*** on pyytänyt hyvityslaskun itselleen, koska heille on tullut vakuutuskorvausta, josta laskut on tullut maksaa. K*** on pyytänyt osoittamaan ne heille eikä taloyhtiölle. K*** ei ole pyytänyt nimeämään laskujen otsikointia uudelleen.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asiassa on ollut epäselvyyttä siitä mitkä vesiputkistot kuuluvat taloyhtiön vastattavaksi ja mitkä vastaavasti osakkaiden vastattavaksi.
Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:ssä on säädetty mm., että yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Edellä mainittua noudatetaan ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Asunto Oy M***een yhtiöjärjestyksessä on kirjattu mm. seuraavasti sen 11 §:ssä. Osakkeenomistajat vastaavat itse niistä perusparannus-, korjaus-, ja hoitokustannuksista, jotka aiheutuvat heidän hallitsemistaan huoneistoista tai piha-alueista tai johtuvat niistä rakennuksista I rakennuksenosista, joissa heidän hallitsemansa huoneistot sijaitsevat. Tästä syystä osakkeenomistajan ei tarvitse osallistua toisten osakkeenomistajien hallitsemista huoneistoista, huoneistokohtaisista piha-alueista eikä rakennuksista rakennuksenosista, joissa toisten hallitsemat huoneistot sijaitsevat, johtuvien edellä mainittujen kustannusten suorittamiseen.

Niistä kustannuksista, joita ei voida kohdistaa mihinkään yksittäiseen huoneistoon, piha-alueeseen eikä rakennukseen / rakennuksenosaan, joka on tietyn osakkeenomistajan hallinnassa, vastaavat osakkeenomistajat kuitenkin yhdessä huoneistojen neliömetrimäärien mukaisessa suhteessa.

Kyse on kolmen huoneiston käsittävästä asunto-osakeyhtiöstä eli pienestä yhtiöstä. Tällöin on tavanomaista, että yhtiöjärjestyksessä on määrätty poikkeavasti siitä mitä asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty. Mikäli lain tarkoittamasta kunnossapitovastuusta on haluttu poiketa, on se tehtävä riittävän selkeästi. Jos yhtiöjärjestyksellä määrätystä kunnossapitovastuusta jää tulkinnanvaraa, on sitä tulkittu tavanomaisesti siten, että se on mahdollisimman lähellä lain tarkoittamaa pääsääntöä (esimerkiksi HHO 26.6.2002 nro 2057).

Nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa on ensinnäkin ollut epäselvyyttä missä ensimmäiseksi havaittu putkirikko on ollut. Vastaajan mukaan se on ollut runkoputkessa ja todistajana kuullun T M***an mukaan se on ollut valokuvassa näkyvässä keskimmäisessä eli kapeammassa putkessa. Samoin on lausunut J B***n siinä vaiheessa kun S A***a on haastatellut häntä erityisessä tarkastuksessa (K4, liite 2, sivu 11/13). Henkilökohtaisessa kuulemisessaan B***n on kuitenkin ollut sitä mieltä, että se on ollut runkoputkessa ohuen putken liitoksessa eli paksussa putkessa ja sitä hän on tietääkseen tarkoittanut myös aiemmin A***an haastattelussa.

Käräjäoikeus katsoo, että vesijohtojärjestelmä on joka tapauksessa ollut koko taloyhtiötä palveleva kokonaisuus. Taloyhtiössä on oltu sitä mieltä, että mainittu kylmän veden runkoputki on ollut yhtiön vastuulla, mutta jokaista huoneistoa erikseen palvelevat ohuemmat vesiputket ovat kunkin osakkaan vastuulla. Tätä tulkintaa ei ole kuitenkaan missään vaiheessa aiemmin punnittu esimerkiksi missään oikeusasteissa.
Asiassa on tullut ilmi, että talojen Aja B eli L***en ja K***sten huoneistoilla on kummallakin oma lämminvesivaraaja, mutta esimerkiksi L K***sen kertomuksen ja asiassa esitetyn vesijohtopiirustuksen mukaan on taloyhtiössä vain yksi vesimittari ja vesijohtojärjestelmä palvelee osin yhteisesti taloja Aja B. Lisäksi vesimittari on L***en varastossa lukituksen takana, johon tiettävästi on avain vain L***ellä. Tällä perusteella vesijohtojärjestelmää ei yksittäinen osakas voisi itse täysimääräisesti hallita ja valvoa jos osa järjestelmään kuuluvista laitteista on sellaisen lukituksen takana, johon ei kaikilla osakkailla ole pääsyä. Tällä perusteella ei käräjäoikeuden mielestä myöskään voida osoittaa vastuuta yksittäisen vesivahingon osalta sille osakkaalle, jonka huoneistossa sattumalta on tapahtunut vesivahinko.
Toiseksi yhtiöjärjestyksen 11 § ei anna selkeää, yksiselitteistä määräystä siitä kuuluuko rakennusten osaan myös vesijohtojärjestelmä ja missä laajuudessa. Käräjäoikeuden mielestä Asunto Oy M***een vesijohtojärjestelmää on pidettävä yhtenä kokonaisuutena, jolloin asiaa on tulkittava siten kuin asunto-osakeyhtiölaissa edellä on kerrottu. Näin ollen koko vesijohtojärjestelmä on ollut yhtiön vastuulla ja siten myös vesivahinkojen korvaaminen kummankin vahingon osalta.

Tästä seuraa jo edellä viitatun perusteella se, että tilintarkastajan S A***an erityisen tarkastuksen raportissa mainittu vaihtoehto siinä tapauksessa, että yhtiö vastaisi kokonaisuudessaan vesivahingosta tulee sovellettavaksi. A***an raportissa on käräjäoikeuden mielestä riittävästi havaittu kahden vesivahingon olemassaolo. A***a on päätynyt siihen, että vastaajat olisivat tässä tapauksessa saaneet yhtiön kustannuksella liikaa varoja 5.009,04 euroa, joka on ollut myös kantajien toissijainen vaatimus kohdassa 4: Myöskään vastaajat eivät ole määrällisesti kiistäneet A***an laskelmaa. Kuten A***a on todennut, K***set ovat tuoneet "järkeviä" selityksiä mm. lattian hionnasta ja muusta, mutta tästä ei ole ollut esittää sen tarkempaa selvitystä.
Käräjäoikeus katsoo siten summan, jota kantaja on vaatinut eli 5.000,04 euroa olevan oikea summa, jonka vahingonkorvauksena K***set ovat yhteisvastuullisesi velvollisia korvaamaan Asunto Oy M***elle.
Oikeudenkäyntikulut

Kantajan oikeudenkäyntikulut ovat olleet arvonlisäveroineen 41.657,02 euroa ja vastaavasti vastaajan oikeudenkäyntikulut 24.325,19 euroa, joita on puolin ja toisin vaadittu korvattavaksi.

Kantajan neljästä vaatimuksesta on hylätty kokonaan yksi vaatimuskohta. Yhden vaatimuskohdan peruste on sinänsä hyväksytty, mutta määrää on kohtuullistettu tuntuvasti. Myöskään kantajan vaatimuskohdan 4 ensisijainen vaatimus ei ole menestynyt, mutta toissijainen vaatimus on menestynyt. Kantaja on siten osittain voittanut ja osittain hävinnyt asiansa.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n perusteella jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle.
Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Käräjäoikeus on päätynyt siihen, että edellä todetun lainkohdan mukaisesti asiassa ei ole selkeää voittajaa, joten osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulut vahinkonaan. Asiassa ei ole kokonaisuutena sellaista, että toisen osapuolen pitäisi maksaa osaksikaan toisen oikeudenkäyntikuluja avustajien palkkioiden osalta.

Todistelukustannukset

Kirjanpitäjä S K***a on vaatinut todistelukustannuksia 325 euroa, jonka kantaja on hyväksynyt. Kirjanpidon selvittelykustannuksia koskeva vaatimus on hylätty, joten todistelukustannukset jäävät kantajien vahingoksi.

T M***a on vaatinut todistelukustannuksia 800 euroa, jonka kantaja on hyväksynyt. Vastaajat ovat hyväksyneet vaatimuksesta 150 euroa.
Käräjäoikeus katsoo, että huomioiden todistelukustunnusten määrä siihen miten M***an todistelulla on saatu selville, ei vastaajia voida velvoittaa korvaamaan kantajalle kuin vastaajan myöntämän 150 euroa. Vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajalla yhteisvastuullisesti 150 euroa.

S P***i on vaatinut todistelukustannuksina 1.080 euroa, jonka kantaja on hyväksynyt. Vastaaja on kiistänyt koko vaatimuksen, koska kyse on ollut riidattoman asian todistelusta. P***i on kertonut ainoastaan taloyhtiön karttapiirroksesta havainnot mitkä ovat olleet vastaajien vesijohtoja. Asia on ollut riidaton. Kantajan on tällä perusteella pidettävä todistelukustannukset vahinkonaan.

S A***a on vaatinut todistelukustannuksista 1.425 euroa, jonka kantaja on hyväksynyt. Vastaaja on paljoksunut vaatimusta 285 euroa ylittävältä osin tähän asiaan liittyvänä. Käräjäoikeus katsoo, että vastaajien osuus osittain hylätyn vaatimuksen osalta on tältä osin 500 euroa, jonka vastaajat ovat velvollisia korvaamaan kantajalle yhteisvastuullisesti.

M A***a on vaatinut todistelukustannuksista 578,12 euroa, jonka kantajat ovat hyväksyneet. Vastaajat eivät ole vaatimusta kommentoineet. Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille todistelukustannuksina vaaditun määrän 578,12 euroa.

Tuomiolauselma

Vaatimuskohta 1

L K*** ja T K*** velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy M***eelle yhteisvastuullisesti 527,35 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 16.8.2016 lukien.

Vaatimuskohta 2

L K*** ja T K*** velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy M***eelle yhteisvastuullisesti 5.000, euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 3.7.2017 lukien. Vaatimus enemmälti hyläten.

Vaatimuskohta 3
Vaatimus on hylätty.

Vaatimuskohta 4
L K*** ja T K*** velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy M***eelle yhteisvastuullisesti 5.000,04 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 3.4.2017 lukien. Vaatimus enemmälti hyläten.

Muutoksenhaku
Tähän tuomioon tyytymätön saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.


Asunto Oy M***e on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä tuomioon siltä osin kuin kantajan vaatimukset kannekohtien 2–4, oikeudenkäyntikulujen ja todistelukustannusten osalta on hylätty.

Valituksen määräajat:

Valitus viimeistään maanantaina 29.4.2019 kello 16.15
Vastavalitus viimeistään maanantaina 13.5.2019 kello 16.15

Valitusosoitus liitteenä.
käräjätuomari
H V***o